房地產(chǎn)經(jīng)濟周期二

第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行中周期性波動現(xiàn)象的特點及其原因，了解國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展狀況及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期概述一、宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)市場周期運動（一）、經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)

對于“經(jīng)濟周期”的研究，一般是以國民經(jīng)濟的總體運行（即宏觀經(jīng)濟）為對象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和運行質(zhì)量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會的關注。21、經(jīng)濟周期波動的含義和類型

在科技領域中，對周期現(xiàn)象的理解包含兩個特征，即：等間隔性和重復性。在數(shù)學上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經(jīng)濟周期都不是機械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經(jīng)濟周期明顯地不具有等間隔性的特點。含義：經(jīng)濟周期是指經(jīng)濟現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復出現(xiàn)漲落的情況。所強調(diào)的只是再現(xiàn)性、重復性。

經(jīng)濟周期（businesscycles）強調(diào)反復發(fā)生漲落的波動形態(tài)，但不是定期的；經(jīng)濟周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質(zhì)相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點是美國著名經(jīng)濟學家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟周期所下定義中所強調(diào)的，而這一定義大體被一般西方經(jīng)濟學家所接受。3類型：西方經(jīng)濟學家把經(jīng)濟周期波動按周期長度區(qū)分為四類。1）、短期波動（短周期）：又稱基欽周期。是美國經(jīng)濟學家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個月，主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國經(jīng)濟學家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設備投資的波動而發(fā)生的。一個朱格拉周期約包含兩個基欽周期。

43）、中長周期：又稱庫茲涅茨周期。是美國經(jīng)濟學家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認為中長周期主要是由于建筑活動的循環(huán)變動而引起的。（如產(chǎn)業(yè)結(jié)構的變化、建筑物的房租和建筑費用的變化、建筑技術的更新、金融財政政策的變化等引發(fā)的建筑活動的擴張。）4）、長期波動：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國經(jīng)濟學家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長期波動又稱為長周期。認為技術進步和革新是長周期產(chǎn)生的原因這種觀點現(xiàn)在被普遍接受。5擴張階段收縮階段長周期中長周期中周期短周期四種周期波動示意圖由于長期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強弱與長短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標的水準出發(fā)，用某個基準線來衡量，高于基準線的是繁榮期或景氣期，低于基準線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個階段，而兩個相同轉(zhuǎn)折點（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準線擴張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經(jīng)濟周期的新特點

持續(xù)的經(jīng)濟增長：由美國開始的“新經(jīng)濟”，對人民生活和各國經(jīng)濟發(fā)展帶來深遠的影響。同時也向理論界提出了新課題。美國的勞動生產(chǎn)率在過去的八年里增長了許多，這種改變幅度是過去不曾有的。從1955年——1973年，勞動生產(chǎn)率平均每年增長2.9%左右，而從1993年開始則每年平均增長3.5%左右，且經(jīng)濟增長是持續(xù)的。從美國經(jīng)濟增長率波動曲線上看，經(jīng)過1990年8月——1991年3月一個短暫的衰退之后，美國經(jīng)濟出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長達110個月（9.2年）的繁榮。這是一個打破歷史記錄的超長增長曲線。（劉樹成，2000年）

在美國，自1854年開始有經(jīng)濟周期記錄以來到現(xiàn)在，146年期間共經(jīng)歷了31個周期，其中擴張期超過80個月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時80個月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟增長并存的，是90年代以來低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化?！靶陆?jīng)濟”是否改寫了經(jīng)濟周期的規(guī)則？與90年代經(jīng)濟高增長并存的，還有股票市場價格指數(shù)曲線的迅速上升。例如：道——瓊斯指數(shù)從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點，而從1995年到1999年，僅用了四年時間，該指數(shù)便突破了萬點大關。亞洲金融危機與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機爆發(fā)，日本韓國等國家都飽受其害，經(jīng)濟處于長期低迷狀態(tài)。這與美國經(jīng)濟的“長期繁榮”形成鮮明對照。9

總之，信息技術革命促進了供求的良性互動，縮短了供求之間的距離，推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構的優(yōu)化和升級，從而促進了經(jīng)濟周期波動振幅的縮減；同時政府干預經(jīng)濟也在一定程度上克服了市場經(jīng)濟的自發(fā)性和盲目性，使經(jīng)濟周期的波動呈現(xiàn)出新的特征。國民經(jīng)濟的宏觀經(jīng)濟周期變動，直接間接地反映到房地產(chǎn)市場這個“晴雨表”上。3、房地產(chǎn)景氣循環(huán)

房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國，此后對于這個問題的研究一直是美國房地產(chǎn)經(jīng)濟學家研究的重點問題之一。對于房地產(chǎn)市場供求的周期性漲落波動變化，亞洲一些國家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，它可以分為上升期和下降期兩個部分，具體又可分為復蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復始地運動著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線房地產(chǎn)經(jīng)濟周期示意圖11我國經(jīng)濟景氣循環(huán)和房地產(chǎn)景氣循環(huán)12（二）、經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期的關系

二者究竟是什么關系？有人認為兩者完全一致（吳兆華，1995），但大部分人認為兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別。1、兩者呈現(xiàn)出正相關關系：從整體上說，一個國家房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期是一種正相關關系，波長大體一致。例如：在中國，兩者的周期大致都是四至五年。美國房地產(chǎn)周期約為20年，相當于經(jīng)濟周期的中長周期。日本大體為7至10年，也與其宏觀經(jīng)濟的中周期大致相當。2、兩者的變化期間互不相同：經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動，但每個變化區(qū)間不會有絕對的等長，正如：P.薩繆爾森所說：“沒有兩個經(jīng)濟周期是完全一樣的，但它們會有許多相似之處，雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看出它們屬于同一家族”。13

所謂相似，是指在每個周期都包括了擴張與收縮，波峰與波谷不斷交替的運動。所謂不同，是指每個周期變化的幅度、頻率、落差勢能的差異。一般來說，房地產(chǎn)的復蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期提前。研究這種差別，不僅有理論意義，更重要的是在實踐中，投資者和國家宏觀調(diào)控可通過兩者波動的時差進行決策，即可根據(jù)房地產(chǎn)的波動來分析預示宏觀經(jīng)濟的走勢，亦可根據(jù)宏觀經(jīng)濟的走勢，預測房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。14

從復蘇階段看，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值大，耗用資金多，生產(chǎn)周期長，個體差異大等特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟開始復蘇時，需要經(jīng)過較長時間的籌備、計劃才能投入生產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的復蘇要略滯后于宏觀經(jīng)濟，但很短暫。從繁榮期看，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期要比宏觀經(jīng)濟高漲期來得迅速。因為房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過復蘇期的準備后，其先導性產(chǎn)業(yè)的作用充分顯現(xiàn)出來。在市場需求擴張的拉動下，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；同時，較充足的資金也會推動房地產(chǎn)業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線15加速發(fā)展。如左上圖所示。從衰退期來看，房地產(chǎn)業(yè)要早于和快于宏觀經(jīng)濟。這是因為房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿足宏觀經(jīng)濟發(fā)展的需要，提前進入衰退期；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以社會經(jīng)濟各部門發(fā)展為基礎的。當宏觀經(jīng)濟衰退時，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格急劇下挫，使得房地產(chǎn)業(yè)的衰退比宏觀經(jīng)濟來得迅速。如右上圖所示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段來看，房地產(chǎn)業(yè)又滯后于宏觀經(jīng)濟。因為當宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)蕭條時，經(jīng)濟發(fā)展處于停滯狀態(tài)，失業(yè)率、通漲率較高。但是由于房地產(chǎn)本身的保值增值功能，投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)或購置房地產(chǎn)增加，從而維持房地產(chǎn)市場上一定的供求，推遲了房地產(chǎn)市場的蕭條。國家地區(qū)年份房地產(chǎn)收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房地產(chǎn)、股票收益率及通漲率17二、國內(nèi)外房地產(chǎn)周期研究發(fā)展狀況（一）、國外對于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究內(nèi)容上看根源研究（外力沖擊，內(nèi)生變動）特征研究（波長、指標體系、分析模型等）2、從周期時間上看長周期研究（1930-60年代）強調(diào)人口增長與移動、家庭結(jié)構變動等因素對于房地產(chǎn)周期波動的影響。短周期研究（1960-90年代）從市場周期運動影響因素分析，到對房地產(chǎn)投資者行為的研究，以及對房地產(chǎn)金融體制及其變動等綜合因素的研究。18（二）、國內(nèi)對于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究內(nèi)容上看理論研究：根源、周期波動特征、規(guī)律、預警系統(tǒng)等研究。實證研究：波長、波型、指標體系影響因素等分析。2、從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產(chǎn)個案研究為主。逐步加強對于全國房地產(chǎn)周期波動的研究。3、從類型上看房地產(chǎn)市場自然周期；房地產(chǎn)市場投資周期；等等

資料選摘資料選摘19第二節(jié)、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與周期波動分析一、中國房地產(chǎn)周期波動實證分析房地產(chǎn)業(yè)在我國成為一個產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，主要是在改革開放以后，始于八十年代初，短短的二十幾年已取得巨大成就，從總體上觀察，中國房地產(chǎn)業(yè)進入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運行特征的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟開始形成較為明顯的復蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個過程交替出現(xiàn)的周期波動現(xiàn)象。主要觀點有四種：一個周期說：根據(jù)GNP增長率與商品房銷售額增長率的良好對應關系，把改革開放以來的中國房地產(chǎn)周期波動劃分為單個周期的四個階段：

201、197破9年——勿19裕85年為猜復蘇舅期；2、19訴86年——叮19卸93年為肝增長漆期（92唱-9殿3年為液高速吉增長湯期）葛；3、199險4年——切19梳95年為憂宏觀兇調(diào)控味期；4、199京5年以后弊衰退到夜復蘇。一個半焦周期說：用年動商品房抓銷售面婦積來表墾示中國肺房地產(chǎn)集供給與現(xiàn)需求相惕互作用懸而產(chǎn)生筋的波動龜狀況，挨據(jù)此把竟我國19膝86年以促來的遮房地辜產(chǎn)周灰期波怨動劃匹分出征一個且半周主期，剖即：1、198暴6年——1奪991年持嘉續(xù)6年的滲周期離；2、199胖2年——濫19諸95年的半甲個周期遮。三個箱周期野說：選取您多項指覺標（8項）堵得出鄭中國族房地碌產(chǎn)周惰期波般動形蹲態(tài)，擺據(jù)此拉劃分短三個霞周期雀。1、198株1年——1才986年為耐第一嘩個周些期；2、198勺7年——1筋989年為太第二暢個周喝期；3、199領0年——以后為擊第三個責周期21四個周海期說：以階深圳團為背樸景的姜一項甩研究蕉，把洞我國目房地張產(chǎn)周載期波碗動劃弊分為增四個償周期乞，即嶄：1、197弟8年——1畢986年為福第一刑個周撞期；2、198它7年——罩19碧91年為第搖二個周燙期；3、19亦92年——1柜994年為第哀三個周疑期；4、199筆5年以后——為第質(zhì)四個抱周期川。（也何時煮完成圈還有螺待于著觀察寸）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國房地產(chǎn)周期示意圖DIt年份（擴張指數(shù)）22二、猾房地犯產(chǎn)周遍期波急動的勞指標開體系歉與特顛點分艦析對周磨期的午描述祥通常攜采用售價格全指標張。但剝是，扛房地英產(chǎn)業(yè)拾在我揉國發(fā)匆展很貢不成還熟，天還沒煉有建帖立起兵規(guī)范竿的產(chǎn)萬值指惠標體激系。僚對房孝地產(chǎn)泳市場俊供求洋的景辜氣循墨環(huán)測睛定，顏不能米僅限火于房殲地產(chǎn)威的供騙給量啟和需擺求量迫這一乏淺層盼的表簽面分散析，面應涵焰蓋房礎地產(chǎn)共投資率、生限產(chǎn)、洗交易常、金滲融以撒及產(chǎn)沖業(yè)增設加值斗等多望方面癥，以紋便更請好地替反映躲房地件產(chǎn)周欄期波貴動趨破勢。（一兩）、窯房地怠產(chǎn)周溉期波炕動的勾指標降體系1、選取嫁原則相關性產(chǎn)原則：蒜指標要滲與周期秀波動有鼠直接聯(lián)勺系，能縣綜合反灘映波動泡的特征商；可靠性客原則：垃選用的踩指標要貴能反映逼出房地漂產(chǎn)業(yè)發(fā)寧展的真?zhèn)}實情況搏，且統(tǒng)枝計口徑風一致，騰渠道可剃靠；23連續(xù)揀性原判則：兄指標農(nóng)的數(shù)西據(jù)資絞料要功有較功長的泉連續(xù)絨時間量序列宵來供里分析框使用遇；獲得性制原則：慕指標的刮數(shù)據(jù)資輕料還必福須是較在容易獲級得的資肌料。2、具體炊指標體災系的確墾立八項識指標：船（何著國釗、火曹振良和等，199膛6）1）、商道品房價鴨格；2）、城想鎮(zhèn)新建革住宅面封積；3）、記城鎮(zhèn)旦住宅液竣工倆面積悅；4）、實晌有房屋傳建筑面桿積；5）、實涂有住宅躺建筑面嚇積；6）、城條鎮(zhèn)住宅書投資；7）、房牢地產(chǎn)業(yè)迅從業(yè)人品員；8）、房虜產(chǎn)買賣遷成交面稻積。24十六噸項指糾標：（嗽譚剛，200鳳0）（6類16項）A房地搶產(chǎn)總奪量指方標：α房地墓產(chǎn)業(yè)里增加推值；B房地桶產(chǎn)投著資類垂指標闊：b1房地產(chǎn)花開發(fā)投售資額；b2房地產(chǎn)榨企業(yè)實滲現(xiàn)利潤額。C房地仰產(chǎn)生瞇產(chǎn)類時指標扔：c1房地產(chǎn)從出讓用別地面積濟；c2商品房恩施工面而積；c3土地開足發(fā)面積捷；c4商品房何竣工面境積。25D房地產(chǎn)來交易類稿指標：d1商品房恰銷售面棕積；d2商品窗房空鹿置面汁積。E房地產(chǎn)唱金融類員指標：e1個人住翠房存款秧與貸款象總額；e2房地筆產(chǎn)開暮發(fā)企周業(yè)商扮業(yè)用醬房開發(fā)貸款亦；e3房地產(chǎn)晉開發(fā)企己業(yè)自有胖資金總額。F房地茄產(chǎn)價餓格類礦指標皇：f1商品住繼宅價格征指數(shù)；f2商業(yè)瞇用房甜價格胃指數(shù)象；f3辦公用搜房價格末指數(shù)；f4住宅匆建安仁材料屆費用仁指數(shù)叔。26（二）婚、房顏地產(chǎn)聚周期聰波動掀的特社點1、與宏笨觀的僑國民裂經(jīng)濟柳周期膀波長吸相似歪，但扁階段惱有差石異。在我擋國，194柄9年以浩來宏戀觀經(jīng)討濟的霸周期工性波都動已初出現(xiàn)槐了8次，第9次還沒雜有完成姐。周期萌長度約餓為4—5年，慈這與齒我國互的房推地產(chǎn)衫經(jīng)濟勾周期恭的長翼度相逗似。牲但是扶兩者催在周引期的吼“四探個階立段”仔的時投間上貍有前才有后己。從19驢81年以來豆兩者都牌出現(xiàn)的石三次周寸期來看耽，四個習階段的請前后時弄差比較癥明顯。途以高漲幅期為例步，宏觀閥經(jīng)濟的致高漲期磨分別為19南84、19潔88、19溜93年，房帥地產(chǎn)的護高漲期委分別為19臉84、19稀88、199授2年，第踐三次比刃較明顯回地看出魔房地產(chǎn)現(xiàn)高漲期跑（199洞2年）帳先于戰(zhàn)國民選經(jīng)濟嘆的高真漲期腐（19呈93年）益?？迯氖捈皸l階桂段來奏看，豆宏觀調(diào)經(jīng)濟傘的谷士底分縱別是19句86、198判9年，激房地益產(chǎn)經(jīng)嗽濟的蠻谷底焦則為198或7、19衰89年，房生地產(chǎn)的飾蕭條期旨要滯后霞于宏觀截經(jīng)濟。use雁r:（參閱《房地禾產(chǎn)經(jīng)扔濟論》包亞鈞齡、汪洪橋濤著，梨同濟大頓學出版寫社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期的異同（LM代表宏觀經(jīng)濟周期，LS代表房地產(chǎn)周期）02282、房地產(chǎn)達市場從氏快速發(fā)智展期向拖調(diào)整期穩(wěn)轉(zhuǎn)變。我國房雖地產(chǎn)市嚼場從199角3年開始詳，總體孝上呈現(xiàn)到出從快粱速發(fā)展杏轉(zhuǎn)入調(diào)磁整期的穗態(tài)勢，出表現(xiàn)為敗以下幾魯種市場喘動態(tài)：1）、市場區(qū)驗位發(fā)生辣轉(zhuǎn)移199啞2年，房賓地產(chǎn)市具場發(fā)展疊主要集噸中在珠冶江三角釀洲地區(qū)誼，例如閥全國推匯出的9萬多很套外根銷樓臟盤中徐，該權地區(qū)麻就多株達7萬多悄套，趨所占替比重鐵超過80%，其若中僅汗東莞靠、惠岔陽兩賽市就程高達3萬多套行，由于鴨該地嫌區(qū)房地累產(chǎn)市場建供給量勒大增，洪市場信吉息率先假下挫，乒投資回廚報率減墳低，因蠅而93年以岸來，極房地備產(chǎn)市伍場出疾現(xiàn)重圖心北腦移趨銹勢，言形成菌沿海坡、沿錦江、搖沿邊換到內(nèi)活陸占弓據(jù)交赤通要洲道的粱多元句化區(qū)磁位市后場格傳局。涉外銷規(guī)樓盤億在珠爆江三板角洲鈴地區(qū)侵所占置比重芳已下步降至50%，其它票地區(qū)如證：上海壞、北京臘、天津奔、遼寧揮、閩南咳地區(qū)、北海南和駛北海地帥區(qū)、以奏及京九表鐵路沿必線的重港要城市度，都成艇為國內(nèi)緒重要的疑房地產(chǎn)瓣市場區(qū)光位。292）、物業(yè)板投資癢結(jié)構啟出現(xiàn)淹調(diào)整在19貴92年前罰后，欣物業(yè)據(jù)投資杰的市禮場趨凈向由削外銷米市場普熱、浪內(nèi)銷鍛市場講平靜相轉(zhuǎn)向渣投資休于內(nèi)目銷市墾場；制由大殘型別省墅轉(zhuǎn)識向于瞇商場裙、寫尋字樓餓以及堂住宅斬商品桌房。丘近年該來，凝住宅曾商品那房投堅資仍調(diào)是熱璃點。3）、房地產(chǎn)純市場的油非均衡冊發(fā)展主要表秀現(xiàn)為：姜第一，蔑投資指覺向的非汪均衡性全（指向斃沿海）旬；第二捏，投資雪環(huán)節(jié)的這非均衡箏性（土黎地批租凍制度實碗施非均遵衡性、牙土地出超讓價格添不規(guī)范槐、土地我政策地窯區(qū)差異嫂大）；心第三，勒投資結(jié)惕構的非格均衡性約。30三、中叢國房地醋產(chǎn)周期賀波動的狗原因分策析影響垃中國烈房地滑產(chǎn)周醫(yī)期波拾動的所原因安很多礦，這撤里我怖們主臭要分猴析投勻資和縮慧政策燦這兩今個最傅具代字表性習的因飾素。（一貼）、好投資仗與房趕地產(chǎn)瞧周期回波動投資桂是造旱成房澇地產(chǎn)奇周期弱波動初的重藝要內(nèi)垃生因騾素之驕一。趣特別唇是對定投資脖主導脊下的收中國哨宏觀督經(jīng)濟敘周期限波動環(huán)來說柿，投品資波溫動對者房地誕產(chǎn)經(jīng)恒濟波描動的顯影響淚作用誕就更次為明蛛顯。從全國趁房地產(chǎn)文周期波添動來看磨，如果劉用房地階產(chǎn)業(yè)增丟加值的計變動來影反映房閥地產(chǎn)經(jīng)聲濟波動案趨勢，漂則根據(jù)批房地產(chǎn)序投資與歲房地產(chǎn)頑業(yè)增加痛值的歷妄史數(shù)據(jù)連，可以訓建立全械國房地碰產(chǎn)業(yè)增轎加值（Yt）與房釘?shù)禺a(chǎn)昏投資耍規(guī)模（It）之間的描回歸模催型。31Yt英=6哄2.辟84者81樣+0龍.5滋32噴2I劉t相關睬系數(shù)漫高達0.9仁981，表明秒兩者存炮在非常繩緊密的求聯(lián)系，彎投資波閉動對房康地產(chǎn)市鏡場周期河波動產(chǎn)怨生了明巖顯的帶孕動作用寧。根據(jù)吩實證使分析研透究結(jié)果，我國熟住宅唇的投鉆資波證動與蕩房地同產(chǎn)市課場的叨周期泛波動晝是一若致的螺，且客投資滾波動銀對房梯地產(chǎn)榆周期慘波動驢的影覆響很甜大，秋兩者闊幾乎顏是共遺振的招，然庭而在圖有些懇年份戚（如199引3年）擋投資栗波動模與房津地產(chǎn)碑周期梯波動滾呈相映反方白向。勒這說石明投孤資波盜動盡阻管是腹影響赴房地木產(chǎn)周豈期波耍動的堡主要檔因素關，但句不是煮唯一騎因素氣。32（二）同、政策磨與房地冠產(chǎn)周期券波動政策剛因素免作為聯(lián)經(jīng)濟朵周期窗的外濃部沖曠擊力噴量，箭對我捐國房憂地產(chǎn)收周期打波動深產(chǎn)生疑重要校影響射。對事處于站轉(zhuǎn)軌民時期析的中哭國來土說，剖政府圣不但為是經(jīng)貧濟體炊制改偏革的鐘推動就者和烈經(jīng)濟敵制度喘變遷爆的供躍給者塔，同杠時還還是產(chǎn)太業(yè)政粱策的巖制定蓮者和好宏觀塑經(jīng)濟惡的調(diào)散控者齒。這查樣一湖來，優(yōu)政府串行為撥的確讓立和篇變動說，就岔成為奪影響戶經(jīng)濟硬運行朱的重竄要因軋素。1、房地幫產(chǎn)業(yè)宏娃觀管理圓政策的編影響蠟；2、經(jīng)濟際管理體唉制與房刑地產(chǎn)產(chǎn)疏權制度霜的影響惕；3、與宏祥觀經(jīng)濟貞運行調(diào)身控有關爪的政策之的影響嫩。（晉例如：騙經(jīng)濟擴墾張政策拐與經(jīng)濟擺收縮政享策的相襪互交替污變動作龍用下，懶使得房惠地產(chǎn)經(jīng)佳濟具有絡明顯的痰政策周挺期特征聞。）33（三占）、曾房地繼產(chǎn)周賞期波擔動的遲沖擊——傳導暮模型我國價轉(zhuǎn)軌極時期鴨房地練產(chǎn)周所期波腐動既悶有外賞部沖偷擊的庫決定咐性作拳用，例同時漂產(chǎn)業(yè)禽內(nèi)部蔬傳導算機制哀也開君始發(fā)蔑揮作狼用，克由此動形成加房地血產(chǎn)周貢期波斑動的法沖擊——傳導構機制漠。也宗就是停說：豎可以圣把房焦地產(chǎn)胡周期悶波動徑看成貧是房階地產(chǎn)灶經(jīng)濟齡系統(tǒng)免對外油部沖幼擊的屑響應削曲線累，即云：在貝來自得房地原產(chǎn)經(jīng)辮濟系翻統(tǒng)以神外的洞隨機娛性或謊周期償性因燦素的恨沖擊剪下，瞞通過父房地蜜產(chǎn)經(jīng)素濟系動統(tǒng)內(nèi)哲部傳物導機暑制的臂作用佳，結(jié)說果相蔑應出級現(xiàn)了店具有醬周期騎波動頸特征蓄的運們行軌屑跡。示這一忌過程亦大體番經(jīng)歷減了四胃個階捕段：341、第一仍步為外雨部沖擊旨階段來自房別地產(chǎn)經(jīng)淡濟系統(tǒng)吧外部的群變量，禿如宏觀習經(jīng)濟政碗策變動攏、經(jīng)濟寸體制變祖遷，對暴房地產(chǎn)際經(jīng)濟系饞統(tǒng)產(chǎn)生勸外部沖濤擊。2、第二政步為初士始響應縣與內(nèi)部絕傳導階支段房地窗產(chǎn)經(jīng)抗?jié)到Y(jié)統(tǒng)對柳外部丙沖擊仿產(chǎn)生戰(zhàn)初始滅響應肅，并奪利用誤內(nèi)部皮傳導調(diào)機制崖把外非部沖犁擊轉(zhuǎn)械化為塊房地悟產(chǎn)經(jīng)萍濟系注統(tǒng)運內(nèi)行的腔重要向動力繞因素粗。主綱要有貓房地耕產(chǎn)投陜資規(guī)刷模與壁投資陽結(jié)構濟、房議地產(chǎn)悉供求罩關系冠變動旬、房鬧地產(chǎn)怠市場的結(jié)構晨、房釣地產(chǎn)教投機雜行為轟等傳跟導途匯徑。353、內(nèi)部莊傳導與料振蕩衰阿減階段內(nèi)部乒運行嗎阻力準對外襖部沖棗擊在黎房地建產(chǎn)經(jīng)削濟系脾統(tǒng)各廟個領振域進死行全殿面?zhèn)鞴矊r患給予恒作用躬力，喇必然鄭會導且致初蠶始響薄應曲池線發(fā)防生衰墓減，努表現(xiàn)雜為房丈地產(chǎn)登經(jīng)濟填波動臣在波絨動強貨度、宿波動返振幅稼與波蘿動長宣度等彎指標婚上逐謎漸趨莊于正蟻?；蚣宸€(wěn)定葡狀態(tài)乖。Y0TsT初始響應曲線振蕩衰減振幅時間364、重纖新恢也復正鬧常運矛行狀同態(tài)階沿段房地產(chǎn)蓄經(jīng)濟系突統(tǒng)在對持外部沖歉擊做出享初始響沙應，并桃經(jīng)過內(nèi)摧部傳導狐機制作抬用而呈更現(xiàn)振蕩窄衰減之某后，會搭重新進抱入穩(wěn)定偉狀態(tài)，狗或重新賤回到外巖部沖擊向前的正奪常運行撒軌跡。記在這里宅，房地萌產(chǎn)經(jīng)濟蜻系統(tǒng)達粉到穩(wěn)定寇狀態(tài)所備需時間睜（Ts），是衡瓦量房壘地產(chǎn)基經(jīng)濟童系統(tǒng)亞特征捕的重獸要指甩標。Ts越長另，說雖明房短地產(chǎn)賤經(jīng)濟采系統(tǒng)垮在受欠到外寶部沖培擊后明重新淹恢復建穩(wěn)定扣所需溜要的數(shù)時間商越多鍋，房撿地產(chǎn)眨經(jīng)濟森系統(tǒng)越對外毯部沖耀擊的鎖抵御咱能力這越差蕩；反禍之，辛則房繭地產(chǎn)攜經(jīng)濟檔系統(tǒng)杯的內(nèi)蔑部特哪征就身越好弟。37總之，報當房地艙產(chǎn)經(jīng)濟宜系統(tǒng)受族到外部毛沖擊而濃改變系載統(tǒng)的運列行軌跡形或出現(xiàn)鉛不穩(wěn)定稻狀態(tài)之橡后，內(nèi)渴部傳導迅機制對冷沖擊進泰行滯后義的自怠我反泉應與暢調(diào)整，在沖擊泥機制糟與傳盾導機稱制的交憤互作心用下墻，歷縮慧經(jīng)上完述四庸個階媽段而動重新尊回到欺穩(wěn)定跑狀態(tài)殿，這擦樣也北就完勢成一痛次波遇動。當外部扯沖擊連常續(xù)不斷啄甚至重墻復疊加溜時，房映地產(chǎn)經(jīng)印濟系統(tǒng)趣便在“斯沖擊——傳導機目制”作堪用下進干入連續(xù)錢不斷的蛇波動循物環(huán)之中鄉(xiāng)豐，由此按形成房地產(chǎn)各周期波躍動。38不同套的變栗量作至用效燦果有球區(qū)別巖：外部沖導擊：外生變拖量自發(fā)普性轉(zhuǎn)移細，主要禽強調(diào)時勒間序列域的變化禽。（原桑始動因董，對波匠峰、波雅谷、波闖幅、波用長等有箭疊加影槽響，使洲基本波座動形態(tài)碗產(chǎn)生變尖化，對她波動轉(zhuǎn)而折點的申形成有神主導性拾的影響子）內(nèi)部傳翻導：內(nèi)生核變量強作用迫，主盒要是糟系統(tǒng)兩的結(jié)緣瑞構效城應，肅強調(diào)胸系統(tǒng)四對外輪部變嘆化的涌滯后名響應該與自遷我調(diào)藥整。馳（對籌波動乖形態(tài)互及周避期性頃、持察續(xù)性絨有影顧響。專）39四、我融國房地銜產(chǎn)市場舅周期性非波動分那析的啟萬示盡管席房地附產(chǎn)市渣場周役期性擁波動乏是一席種超垃越制僚度的徒普遍員現(xiàn)象袍，但餃是我灣國所散出現(xiàn)擱的房收地產(chǎn)艦市場夫周期霞性波項動，兆卻與餃我們井對房袖地產(chǎn)教周期冶波動源缺乏希深入叉研究鼠，以倚及國剩家對近宏觀怠調(diào)控雪應遵番循房次地產(chǎn)錫市場是發(fā)展掙的規(guī)惑律重肅視不復夠有景關。除對我即國房孝地產(chǎn)蝴市場峰周期北性波咸動的兄分析們，至粉少可點以得裂出以等下四曬點啟準示：（一曾）、弊房地麗產(chǎn)市傭場的為發(fā)展衫必須枕要保場持適隊度規(guī)山模1、這籠就要龍求房貼地產(chǎn)獨投資恢增長去速度嘉要與恐國家庸整體昏固定申資產(chǎn)慮投資匆的增稼速相億適應艇；2、房默地產(chǎn)晃投資泊結(jié)構穩(wěn)必須萌合理守，就床是使敏房地緞產(chǎn)項遇目的罰投資晴規(guī)模盛、投賀資結(jié)找構與燥市場羽的有京效需樂求量篩和需讓求結(jié)棉構基敘本適欄應。40（二）、慣房地產(chǎn)剪市場的糟培育和饞發(fā)展，林需要有拌科學的強國家宏京觀政策攝調(diào)控1、國藍家宏釋觀經(jīng)憐濟政樓策的聽科學嬌性及匠正確裝性，志將直耐接影醒響政吼府干匯預房介地產(chǎn)蹲市場濟發(fā)展麻的效遇果；2、通過什科學的勸宏觀調(diào)瞇控，可并以減緩浸周期性終衰退的開震蕩和姨損失絞；3、宏觀稀經(jīng)濟政皺策的制脈定、頒蓮布和實與施，應剃根據(jù)房私地產(chǎn)市須場發(fā)展獵的實際時，防止周“一刀嫌切”，徐以避免炸大起大戴落。41（三鑒）、隸國家須必須老調(diào)控診房地赴產(chǎn)價聚格，洞保持船房地別產(chǎn)市法場的媽平穩(wěn)駁、持棟續(xù)發(fā)任展1、房愧地產(chǎn)巴價格票由土蟻地和拴房產(chǎn)絡價格茫構成手，土攔地價丹格是腥房地跌產(chǎn)市酸場的廣核心當；2、地價新的調(diào)控過就成為寸國家調(diào)伴整房地膊產(chǎn)市場讀、調(diào)節(jié)漸各方面長利益關著系的關歇鍵；3、政愛府通刻過有求效調(diào)怕控土仍地供暴應量樂、貸匙款利盲率、勺稅收勸、建無立土染地收虎購、熊儲備街和轉(zhuǎn)頂讓機雖制等泥，對朋房產(chǎn)肌價格他實行抄宏觀談調(diào)控濱，從距而促老使房埋地產(chǎn)倍市場在合乎音規(guī)律德地持災續(xù)平軍穩(wěn)發(fā)誦展。42（四稿）、匯國家航必須酬引導姿房地邪產(chǎn)企宜業(yè)提冰高適鉆應市廁場周昏期性滑變化情的能服力，焰完善觀企業(yè)醉的自柳我調(diào)嫂節(jié)機歇制房地產(chǎn)選市場發(fā)縣展的周也期性波確動固然您與國家掠宏觀經(jīng)研濟形勢款有關，捐但房地觸產(chǎn)開發(fā)墳經(jīng)營企自業(yè)自身緊的經(jīng)營鋒操作也紙是很重信要的因醬素。開遣發(fā)商能艇否充分波認識市局場本身澡的經(jīng)濟凳背景、霞運行規(guī)準律及諸釣多相關屑因素，椒利用周賴期性波車動規(guī)律展，抓住于機遇，盼進行正翁確的戰(zhàn)洋略定位孫是關鍵雹。企業(yè)回要根據(jù)哭房地產(chǎn)擠市場發(fā)校展趨勢棒，做出拖正確分其析，確旋定企業(yè)蝕發(fā)展目賽標，并票積極采躺取措施口防范和遭控制風湊險。43第三節(jié)級、房地郵產(chǎn)經(jīng)濟搶運行的雁預警系深統(tǒng)為了赤有效引地監(jiān)顏控房攏地產(chǎn)飼經(jīng)濟鳳運行割狀況碼，防脾止房癢地產(chǎn)妙經(jīng)濟趁過度次蕭條貍或過根度高姓漲，駕把握圍不同姨的景啄氣調(diào)黎整政旨策開斗始的象時機螞，及怎時發(fā)愁出指絨示信促號，跑有必覺要研筐究制棒定房功地產(chǎn)士經(jīng)濟湊運行蔥的預嶄警系孩統(tǒng)。一、預甘警信號隙系統(tǒng)在預警副信號系體統(tǒng)中，累首先要化設計選蓬擇一組杰反映房雞地產(chǎn)經(jīng)歪濟發(fā)展喂狀況的蛙敏感性架指標；翠然后，劍運用有仍關的數(shù)葵據(jù)處理候方法，傾將多個塌指標合應并為一浴個綜合裝性的指榜標，給佛出一組劇標志44對這授些綜況合性騾指標遭所反椅映出壤的經(jīng)鴿濟運輸行狀居況發(fā)艙出不酒同的赤信號肚；最臥后，世通過及觀察冰分析嫌信號泉的變暖動情挪況，召來判眉斷未拔來房碌地產(chǎn)景經(jīng)濟野發(fā)展側(cè)趨勢境，并潮明確猜提示蓄經(jīng)濟熟政策娛制定市部門隱應針簡對當撤前經(jīng)訴濟運源行的扛動態(tài)獅采取斜何種文調(diào)控機措施葬。（一負）、槍預警爬信號呼系統(tǒng)藍的設醋計1、預警張指標的糠選取建立歐預警鋪信號傍系統(tǒng)漂最首國要的荒工作蘭就是廳選擇輔房地限產(chǎn)經(jīng)俊濟預升警指融標。途預警汁指標科應能潔在不酒同的玩方面砍反映蝴房地功產(chǎn)經(jīng)愁濟總根體的凈發(fā)展處規(guī)模釣、發(fā)典展水查平和說發(fā)展疤速度產(chǎn)。入闖選的嗎指標釣應具省備如乏下條兔件：1）所屋選指筑標必隙須在職房地茫產(chǎn)經(jīng)尖濟上確有重低要性久，能區(qū)代表被房地辦產(chǎn)經(jīng)殿濟活埋動的協(xié)主要賢方面填，并盞且所谷選指秋標在拿一段橫時期壤內(nèi)是祥相對介穩(wěn)定催的。452）、先麗行性或鞭一致性惠。即與咸房地產(chǎn)愈經(jīng)濟景慮氣循環(huán)凡變動大漫體一致郊或略有慌超前（找或滯后甚），能扶敏感地銀反映景罰氣動向篩。3）、甲統(tǒng)計馬上的丈迅速捷性和聰準確面性。2、預警倒界限的輩確定我國的銷預警界宣限是四究個數(shù)值嫁，稱為均“檢查獅值”。纏以這四拐個檢查象值為界算限，確健定“紅映燈”、久“黃燈燙”、“吊綠燈”看、“淺惜藍燈”潔、“藍亞燈”等煤五種信繞號。當謙指標的營數(shù)值超哭過某一詳檢查值突時，就姐亮出相廚應的信幣號，同旱時，每俘一種信糞號給定矛不同的刊分值。緒設選擇羞了m個預鴨警指旨標，紀每月選將m個指悠標所膽示的糾信號培分數(shù)靈合計啄得到滲綜合買指數(shù)益。當旁全部小指標也為紅短燈時團，綜速合指課數(shù)最施高；它全部判為藍端燈時酸，綜誓合指女數(shù)最句低。雀然后碼，用店綜合諸指數(shù)冒的檢角查值檢判斷姨當月備應亮趟何種徐燈。46國民經(jīng)濟預警指標信號圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產(chǎn)值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預算內(nèi)工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會消費品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產(chǎn)投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關進口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費價格指數(shù)ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經(jīng)濟景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍燈（偏冷，20-25分）△藍燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸榨出信燈號圖系統(tǒng)相以景范氣信純號圖婚為輸著出結(jié)隱果。偶我們示以國瓦民經(jīng)啦濟預姑警指睛標信茅號圖漂為例已來看廊：47若信胸號亮泰出綠燈，則牧表示堤當時佛的經(jīng)摔濟發(fā)朋展很穩(wěn)定，政府盜可采取握促進經(jīng)捐濟穩(wěn)定茫增長的星調(diào)控措泡施；若信路號亮鞭出紅燈，就表原明景氣陣出現(xiàn)“過熱”，窗此時擠經(jīng)濟參政策籃應采扮用緊軋縮措勤施，植使得滅經(jīng)濟就逐漸賣恢復菜正常堤狀況賣；黃燈則表越示景虧氣尚怎穩(wěn)，爽經(jīng)濟見增長甘“稍腦熱”酷，在段短期恐內(nèi)有枯轉(zhuǎn)熱營和趨賽穩(wěn)的或可能帆。由寸紅燈材轉(zhuǎn)變收為黃慢燈時蕩，不米宜繼劉續(xù)緊籠縮；敬由綠聯(lián)燈轉(zhuǎn)燈為黃謎燈時猛，原搶有政蛇策可吐以持巾續(xù)，準但不梁宜進出一步蜘采取圖促進肆經(jīng)濟寒增長儲的措體施，栗以免冊出現(xiàn)勿經(jīng)濟診過熱肚。若信號余出現(xiàn)淺藍燈，則表宗示經(jīng)濟朽短期內(nèi)臣有轉(zhuǎn)穩(wěn)濫和趨于險衰退的浴可能。壩此時宜賤密切注扔意今后說的景氣晚動向，桃適當采避取調(diào)控革措施，知以使經(jīng)秧濟趨穩(wěn)游。若信袋號從淺藍秘燈轉(zhuǎn)變究為藍燈，則表很示經(jīng)濟豆出現(xiàn)衰退，政痕府應蜘采取枕強有系力的枯措施濕來刺廟激經(jīng)迅濟增失長。48（二）、紛預警界嗎限的具枝體確定預警界黃限確定嘉得是否涉合適，舉對于準餅確地監(jiān)姐測房地希產(chǎn)各項瓣經(jīng)濟指觀標的變漫動情況飽，從而笛對整個批房地產(chǎn)亡經(jīng)濟運否行狀況養(yǎng)作出正告確的判合斷影響庫很大。在確聞定我盡國預減警指櫻標的攻預警生界限咐值（鹿即檢殖查值咐）時壞，就垮要根祝據(jù)過攀去經(jīng)喜濟變?nèi)蝿踊蚋康乜儺a(chǎn)經(jīng)抓濟周歐期循舟環(huán)的饑情況歸，各敢變量掠在房墨地產(chǎn)全經(jīng)濟態(tài)活動煮中的趨作用倡和性浩質(zhì)，才以及痛各個墻時期改所采半取的培宏觀僵調(diào)控仙政策廣，并紛參考掃未來遺經(jīng)濟賀發(fā)展過的戰(zhàn)賓略規(guī)幼劃目卵標來鐮綜合栽考慮旨。需要指躍出的是蹤蝶，確定督預警界譜限都是燈根據(jù)各御指標與窮前年同胃月比的湯增長率獻序列，顧再經(jīng)過汪季節(jié)調(diào)鮮整后的相值來計仙算的。踩設預警柜指標用Xi（i=鋼1，2，3，…，m）來表示孟，m為指鍛標個信數(shù)。491、首禁先考復慮指誘標Xi（i=1，2，3，…，m）紅燈雀和黃耳燈的呢界限誘，一查般可宮以考烘慮景牲氣循微環(huán)高頓峰前3個月傍的時澆點，涉取Xi在歷史貢上各銹時點椅的增完長率揭的平淡均值績，作乏為此啄指標蓮的紅笑燈和嚴黃燈很的界斯限。2、各指碗標淺藍于燈和藍罩燈之間娃的界限套則是在粒上述方霜法中把博波峰換豪成波谷淡，用類送似的方秀法確定冒。3、確秋定各腥指標雙綠燈含的上膀下界擦限，撐要先相考慮齒政府歷對每任個指肺標的沿宏觀著調(diào)控癢目標偉和經(jīng)玻濟學停界認珠為合狹適的起增長都速度載；然翠后，碎參照趨各指要標歷汁史上聰平均熔增長葛率與鉗宏觀萄目標款的偏廈差值科，取澇得綠訴燈的勞上下下界限灰。（梨注意雙應將旨異常闊值去復除后到，再寫取平座均）4、確下定了歷各指清標的朵檢查徑值后曉，還啞要確鵝定綜擠合指麻數(shù)的降檢查互值。世取滿懂分5×m的85世%為紅燈塌與黃燈迎的界限今；取滿憲分的