房地產(chǎn)項目精準定位

房地產(chǎn)項目精準定位房地產(chǎn)項目定位是指從各個方面去界定房地產(chǎn)開發(fā)商將要在該土地上“生產(chǎn)”一種怎樣的“產(chǎn)品”以及提供怎樣的服務。目的是找到消費區(qū)間和競爭區(qū)間目標群體和競爭者是定位的依據(jù)廣告語定位1、就掌燈

好房子，說不清

2、寬HOUSE

高性價比聯(lián)排別墅

3、山上的別墅

方便親切會談

4、星河灣

開創(chuàng)中國居住的全成品時代5、六佰本

每個商鋪都臨街

6、一千棟

大美之地，定制別墅主場7、小平島

百萬平米海岸線社區(qū)

8、觀唐

中式別墅，反而涉外

9、每一間

山海邊的舒適居住10、野鴨湖

昆明兩萬畝山林別墅區(qū)

11、海綿

泡在海邊的房子

12、鼎科阿布

全開門戶·31-62㎡無壓力型青春社區(qū)

13、海綿

泡在海邊的房子

14、龍門碼頭

創(chuàng)意消費復合區(qū)

15、萬科東海岸

真正的海岸生活

16、佘山3號

核心佘山，別墅家

17、湖城大境

百萬平米史詩巨著

18、石公館

藏于城市精華處

19、西溪里

墻門大宅

傳世之家

20、先生的湖，山下的墅

21、十五峯

師著·

精端·

山宅

22、龍灣別墅

湖邊的溫泉獨棟別墅

23、萬萬樹

大樹下的獨棟庭院

24、香港倚巒別墅

山頂全維港景獨立花園洋房

25、天驕峰景

南中國湖山官邸

26、星河丹堤銀

湖山城市別墅CEO官邸

27、濱江金色海岸

全國一流水景住宅

28、龍湖悠山郡

200-400㎡創(chuàng)新英倫田園獨院29、天朗·大興郡——千年一郡，輝煌當代（大興起兮，郡飛揚）30、天正·銀河灣——101℃溫泉生活城房地產(chǎn)項目的定位原則：

1）適應性原則：與當?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應性；與區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標準、品質(zhì)相適應；和目標客戶的消費特點和消費能力相適應；與企業(yè)的技術和管理水平相適應2）與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則：體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌3）差異化原則：市場差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化4）經(jīng)濟性原則：在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經(jīng)濟評價指標達到社會平均水平，確定項目盈利預期的可能性和風險性5）可行性原則（實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性）6）因地制宜：根據(jù)不同的地段特點，制定不同的規(guī)劃政策7）突出功能性原則：教育、休閑娛樂、商業(yè)、綠化功能等功能定位需要考慮的因素1）現(xiàn)金流測算與把握：確定項目定位追求的方向2）土地條件：物業(yè)增值的前提（環(huán)境造型等）3）預期銷售速度：影響回款速度4）客戶群體：準確把握是開發(fā)成功的前提條件5）房屋的單價、總價構成：小戶高價，大戶低價6）公司擅長的開發(fā)類型：高端產(chǎn)品需要企業(yè)自身條件的支持7）公司要求的利潤和品牌：類型定位房地產(chǎn)類型：普通住宅、別墅、寫字樓、公寓、商場、專業(yè)市場、購物中心、酒店、住宅+沿街商鋪、酒店式公寓+沿街商鋪等【住宅】是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋?！境商鬃≌渴侵赣扇舾膳P室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。住宅按套統(tǒng)計。兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上的應按實際套數(shù)統(tǒng)計?！痉浅商鬃≌渴侵腹┤藗兩罹幼〉牡怀商椎姆课??！炯w宿舍】是指機關、學校、企事業(yè)單位的單身職工、學生居住的房屋。1、住宅2、工業(yè)、交通、倉儲用房

【工業(yè)用房】是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動的房屋。

【公用設施用房】是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋?！捐F路用房】是指鐵路系統(tǒng)從事鐵路運輸?shù)姆课?。【民航用房】是指民航系統(tǒng)從事民航運輸?shù)姆课??！竞竭\用房】是指航運系統(tǒng)從事水路運輸?shù)姆课荨！竟贿\輸用房】是指公路運輸、公共交通系統(tǒng)從事客、貨運輸、裝御、搬運的房屋?！緜}儲用房】是指用于儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應等各種倉庫、油庫用房?！旧虡I(yè)服務用房】是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋?！窘?jīng)營用房】是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務活動所用的房屋。

【旅游用房】是指賓館、飯店、樂園、俱樂部、旅行社等主要從事旅游服務所用的房屋?！窘鹑诒ｋU用房】是指銀行、儲蓄所信用社、信托公司、證券公司、保險公司等從事金融服務所用的房屋。

【電訊信息用房】是指各種郵電、電訊部門、信息產(chǎn)業(yè)部門，從事電訊與信息工作所用的房屋。3、商業(yè)、金融和信息用房【教育用房】是指大專院校、中等專業(yè)學校、中學、小學、幼兒園、托兒所、職業(yè)學校、業(yè)余學校、干校、黨校、進修院校、工讀學校、電視大學等從事教育所用的房屋?！踞t(yī)療衛(wèi)生用房】是指各類醫(yī)院、門診部、衛(wèi)生所（站）、檢（防）疫站、保健院（站）、療養(yǎng)院、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等醫(yī)療衛(wèi)生機構從事醫(yī)療、保健、防疫、檢驗所用的房屋?！究蒲杏梅俊渴侵父黝悘氖伦匀豢茖W、社會科學等研究設計、開發(fā)所用的房屋。4、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房【文化用房】是指文化館、圖書館、展覽館、博物館、紀念館等從事文化活動所用的房屋?！拘侣動梅俊渴侵笍V播電視臺、電臺、出版社、報社、雜志社、通訊社、記者站等從事新聞出版所用的房屋?！緤蕵酚梅俊渴侵赣皠≡?、游樂場、俱樂部、劇團等從事文娛演出所用的房屋。

【園林綠化用房】是指公園、動物園、植物園、陵園、苗圃、花圃、花園、風景名勝、防護林等所用的房屋?！倔w育用房】是指體育場、館、游泳池、射擊場、跳傘塔等從事體育所用的房屋。5、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房8、其他用房【涉外用房】是指外國使、領館、駐華辦事處等涉外所用的房屋?！咀诮逃梅俊渴侵杆聫R、教堂等從事宗教活動所用的房屋?！颈O(jiān)獄用房】是指監(jiān)獄、看守所、勞改場（所）等所用的房屋。6、機關事業(yè)辦公用房

【機關事業(yè)辦公用房】是指黨、政機關、群眾團體、行政事業(yè)單位等行政、事業(yè)單位等所用的房屋。

7、軍事用房【軍事用房】是指中國人民解放軍軍事機關、營房、陣地、基地、機場、碼頭、工廠、學校等所用的房屋。檔次定位房地產(chǎn)項目檔次可以分為抵擋、中低檔、中檔、中高檔、高檔。

檔次是由地產(chǎn)因子決定的。地產(chǎn)因子是指一個建筑地塊所具備的適宜建造某檔次建筑的條件和素質(zhì)。商業(yè)檔次是建筑、商業(yè)形式、購物環(huán)境因素等要素構成的檔次規(guī)模定尤位規(guī)模則定位哄就是笑確定眠項目替的規(guī)善模對于構商業(yè)愁物業(yè)松來說白，規(guī)蠢模越萄大，衣覆蓋雪的商凳圈范泛圍就查越大叮，并份非越酸大越折好，咱受一繪些制也約因倆素1）顧客爸購物疲壩勞對商繩場單體頭規(guī)模的殿制約。皂一般在返商場購更物時間襪不超過3個小時爸，顧客羞的步速悶是30-已40m里/mi洞n。2）商圈中購買力笑對單體酬規(guī)模的馬制約。濤商場的贏購買力襪取決于府商圈人撤口數(shù)量池及消費銳水平。3）產(chǎn)明品品浙種對罰商場藝規(guī)模汗的制蜂約。士我國緣瑞現(xiàn)有芝的商秩品品列種約70萬種客戶測群定咬位客戶群釋細分：饑客戶群競細分也聞叫做市史場細分董，就是勒根據(jù)消援費者明覆顯不同齊的需求挽特征將戚整體市旋場劃分職成諾干訓個消費丑群的過訴程。明確細荒分變量薄。變量凝有年齡落、性別捷、受教采育程度疾、職業(yè)可、收入耳、社會招階層、比個性、加居住區(qū)挖域、家饒庭生命莫周期、惡購買動扶機、交恭通關注糧度、品勸牌關注爭度、階電級敏感湯度家庭生佳命周期1.單生形階段宴：年眠輕、書單身2.新婚邁階段攔：年售起夫豆妻，將無子商女3.滿巢皮階段貨（一輩）：梯年輕禿夫妻仙，子幻玉女不老到6歲4.滿巢扁階段下（二宮）：烏年輕昏夫妻佛，子掘女6歲以班上5.滿巢階避段（三奧）：年伐長夫妻地與尚未炊獨立的句成年子帽女同住6.快4.滿巢階社段（四歐）：三皮代同堂7.空巢階閃段：年旨長夫妻與，無子之女同住客戶選年齡蔽層次兼定位膠購房玩取向年輕人刺：25-截30歲之順間追求剖時尚優(yōu)的設仿計，丈擔心去落伍敘與他腸人，晝迫切援希望筑得到虧社會穿認同青壯年最：31站-4日5歲之寶間注重商砌業(yè)社交盯，追求巴經(jīng)典，差有代表選性的設喜計，成桌熟穩(wěn)重中老偶年人筍：46松-6雨0歲以傳統(tǒng)棵為自豪爺，有強鄭烈的懷枕舊情結辟，更為繭成熟、牢穩(wěn)定老年人樣：60以上需要嬸的得稀到情礦感關播注和諸安全果保障蠟，注眨重健沒康的解居住疲環(huán)境扔、關弓注醫(yī)筑療保幸障客戶價悟格敏感晨定位高度介入低度介入價格敏感程度高價格敏感程度低1.購房意愿極強，并富有理性的置業(yè)者2.對樓市比較熟識的投資者，如房價吸引，會考慮購置3.購房意愿較強，但容易受外界的左右，屬沖動型的置業(yè)者4.購房的隨意性較大，屬比較游離的置業(yè)者1234價值觀勵念和生斷活方式丟群體對博照生活方式群體價值觀念經(jīng)驗主義者流行追求者實用主義者活躍好動者競爭者有成就者情感歸屬者生活方式群體價值觀念經(jīng)驗主義者理性、追求物超所值流行追求者準求潮流、時尚實用主義者追求實用、合理、美觀活躍好動者追求富有動感、健康活躍的居住環(huán)境競爭者有抱負、上進心、追求地位與成功、喜歡炫耀個人成就有成就者享受休閑富裕的生活情感歸屬者思想傳統(tǒng)、留戀過去交通關耳注度定買位關注程度客戶特征依賴的交通工具職業(yè)偏好強外向、社會應酬甚廣私家車、摩托車市中心繁華地段較強外向、喜歡娛樂。工作之后的業(yè)余時間較為豐富多彩摩托車、公交、中巴交通方便地區(qū)一般生活比較規(guī)律、較有節(jié)制地鐵、公交、中巴地鐵沿線以及社區(qū)大巴較弱性格內(nèi)向，社會圈較為狹窄步行、自行車工作地點附近的物業(yè)弱外出活動意愿不強，大部分時間在特定區(qū)域活動公交生活配套齊全的小區(qū)客戶個艙性定位個性具體變現(xiàn)謹慎小心擔心決策錯誤、導致財產(chǎn)損失炫耀華麗尊貴、與眾不同休閑追求舒適、自然、和諧的生活空間傳統(tǒng)維護傳統(tǒng)的建筑風格簡單現(xiàn)代、簡潔、純美追求時尚自我關注、富于幻想客戶社膽會階層采定位社會階級社會階級特征置業(yè)偏好富豪階級擁有雄厚的身家，地位顯赫的超級商賈置業(yè)講究，對物業(yè)的要求非常高，關注物業(yè)的品牌，確保入住后生活的高品質(zhì)、高素質(zhì)富裕階級職業(yè)和業(yè)務能力非凡，擁有高薪和大量財產(chǎn)購買顯示身份地位的物業(yè)，并希望1得到上層社會的認同和接納中產(chǎn)階級經(jīng)濟收入穩(wěn)定，注重教育，喜歡接觸“高級文化”參加各種社會活動有高度公德心注重生活環(huán)境和社區(qū)文化之外，更為關注房屋的間隔布局、建筑質(zhì)量以及周邊的配套，注重追求時尚的建筑工薪階級技術工或半技術工的藍領階段，具有認真工作的習慣，并恪守社會文化所賦予的規(guī)范標準追求間隔實用、價格合理，并且對房屋的售價較為敏感客戶環(huán)臨境品位造定位營銷策略居住環(huán)境充分利用項目特有的外在景觀投資、以吸引同一類環(huán)境要求的客戶購買湖景山景江景繁華的商業(yè)氛圍公園景觀根據(jù)客戶對環(huán)境的特殊需要，有針對性地營造特色景觀，從而達到吸引客戶的目標庭院園林健康、環(huán)保、生態(tài)的居住環(huán)境客戶品水牌關注球度定位客戶類型客戶特征營銷對策順從型沒有太大主見、顯得無所適從，同時又擔心自己的決策錯誤造成損失、偏向與夠買規(guī)模較大、實力雄厚、信譽良好的樓盤往往是大型樓盤的主力客戶，通常采用大力宣傳、營造環(huán)境的方式引導該類客戶作出決策，該類客戶容易受環(huán)境、氣氛的影響情感型屬于某一知名品牌的忠實客戶，表現(xiàn)在對某一開發(fā)商開發(fā)的樓盤極為偏好與信任樓盤開售時，通過重點強化樓盤品牌吸引該類客戶群的關注務實型對樓盤的品牌專注度不高，只要能解決實際生活中最基本的居住問題就可以，不要求樓盤知名度比較關注房屋售價及戶型，通常采用較低的售價吸引該類客戶購買理智型對市場比較熟悉，十分關心樓盤素質(zhì)和開發(fā)商的實力，但在選購物業(yè)時，極有主見，不偏向某品牌該類客戶在置業(yè)時比較有針對性和選擇性，通常采用強化樓盤某一優(yōu)勢以達到吸引該類客戶的目的在分示析各割個細頃分市鬼場以鞠后，俱就要攤對細漏分的洗市場吼進行逼選擇慎，確勸定本翠項目號的目將標客懶戶群1）細分鈴市場必鈔須足夠韻大以保包證其有奔利可圖2）細分腥市場必左須是可芬以識別傍的3）細分摔市場必愚須是媒伏體能夠結接觸到冠的4）不同員的細分借市場對左營銷組翻合有不狼同的反贈應5）各緩細分存市場島應該倘是穩(wěn)欺定的6）細分皺市場具拿有合理榨的一致非性7）細分尚市場一娘個不斷航增長8）細臘分市紋場不西應該巡壽被主飛要競可爭者凝占領木、以落免項雅目失害敗房地狐產(chǎn)項撐目主劈燕題定腰位通過暗對房福地產(chǎn)杜項目弱進行府主題殺定位貧，有死利于靈使本戴項目固與其唯他項駐目嚴爐格區(qū)只分來掏，使霉顧客肚明顯幸感覺冤和認太識到極差異救，從陸而占述有特織殊的蠻位置桂。主題定朝位是一授個在市獻場研究常基礎上乏進項產(chǎn)懲品在定雄義的嚴飯肅過程祖，貫徹史到以下角幾個方拜面：1）產(chǎn)品羞規(guī)劃、蕉單體形揪式、戶握型、環(huán)刻境設計2）產(chǎn)品里形象定穴位3）營銷敢定位、串推廣主衣題、包熄裝體系4）物業(yè)夠管理定膜位房地產(chǎn)座案名定棒位案名就挑是整個腎樓盤、是或單個滴組團、涂或單棟怖樓宇的診名稱。主題芹定位因是案鋤名定披位的在基礎頌，案濱名定辟位體母現(xiàn)項鍬目的屬主體本項填目=房地邪產(chǎn)+音樂+體育+教育+健康“維附也納侍森林竿”《維也納符森林的危故事》--奧利唐地著罵名作生曲家邊約翰連的名尿曲，駐是一曾首歡亭快的兵圓舞塑曲，叛描繪琴了人缺們與蝕大自擴然和批諧相糕處，肺生活葉富足目安康百而產(chǎn)綱生的盤難以葵掩飾豬的快缺樂之去情。維也納-世界音盡樂之都界，世界須人民向緞往與崇禮敬的地早方，象琴征著文明熊、富岔裕與和平禁。森林-大自后然的這寶藏，休吩閑、梯探奇?zhèn)?、回烏歸自仗然的維也納匙森林雙流旅廁游度假劈燕區(qū)、首個那音樂療藝術護別墅清區(qū)高山諷流水詩情雅吐筑分區(qū)明囑確古典遮建筑中國馳文化旅品位帶著濃聾厚的小四資情調(diào)波，淡淡頑的優(yōu)雅壯與時尚劃分收居住屯氛圍房地位產(chǎn)形小象定集位形象傘定位李就是姜確定顆房地稀產(chǎn)項仰目在躍人們辣心目悟中留畝下什決么養(yǎng)賠的形裹象都市述中央商、生訪活領育袖--鄭州首兔席白領洽社區(qū)由于鈴項目彈的目求標客振戶為僻有品倚味的難置業(yè)敘者，懲所以弟項目饅形象特定位精將圍伍繞這乎一客榜戶群幫體的輪特性悄，營灰造一根個符淋合這梅一群虹體需房誠求的木概念奮化社尋區(qū)，粉從建迅筑風牌格、址智能殺化等板元素租提升炊檔次房地產(chǎn)北業(yè)態(tài)定鉆位業(yè)態(tài)旁定位穴就是肢要確羅定商躬業(yè)物切業(yè)中牢商鋪鐵經(jīng)營盤的業(yè)韻種，顏這是壟招商興的前練提和哄基礎港?；舅歼h路：先腎明確業(yè)嶄態(tài)定位板的考慮鄭因素和姿可供選秤擇的業(yè)陷態(tài)，然撥后對各疾種業(yè)態(tài)鋸進行可謎行性分蛇析，最羅后彩確擠定項目勞的經(jīng)營闊業(yè)態(tài)。某房地優(yōu)產(chǎn)業(yè)態(tài)殘定位1）項目辛業(yè)態(tài)定閱位方向通過叮項目憲自身壞屬性絹、區(qū)驗域市答場商滲業(yè)結鋪構以昆及未蹲來可教能的盟需求建增長籍點伶交叉追分析①商業(yè)圈尚無標須志性商底業(yè)物業(yè)兔，區(qū)域洞性商業(yè)木中心缺權乏的狀拿況，本勻項目在艙建筑設袖計、業(yè)材態(tài)規(guī)劃塑、經(jīng)營蓄理念上嫩需要以宰領導者簡的姿態(tài)綿立足市截場，快窗速建立鹿競爭優(yōu)徑勢和市羊場口碑②高檔怖購物藝場所的區(qū)音域性凈市場?？瞻讘?，居疾民購肆物需院求的柴多元或化，弄項目藏必須牲提供濫滿足鏈居民俊多元咐化需佳求及柳消費鼻行為宵變化旅的綜珠合性把導航爬一站爺式服圈務商見業(yè)業(yè)因態(tài)。③區(qū)域圣商業(yè)嘴業(yè)態(tài)雜亂杜無序戲的狀集況，勝結合叛項目肅自身疑體量和區(qū)域達城市規(guī)劃遞，從積經(jīng)營歷的角梢度出季發(fā)，猴項目撲業(yè)態(tài)憲定位傻應加強功能劣規(guī)劃效應蒙，在癢滿足燦區(qū)域廣消費博的需抽求上韻，影駁響全餃市消費者④針對福市場汁競爭，盡管駁商業(yè)眾晨多，但浮缺乏經(jīng)胖營特色縮慧，針對做層面差愁異不大傻，本項晃目須體智現(xiàn)自身巧特色，素并有針尤對性吸傅引目標洋客源⑤針對區(qū)奸域娛樂倉休閑設跪施的缺乏貫，市場括經(jīng)營模駛式手法眨傳統(tǒng)單從一的特孩點，本煉項目需漢要提供轎嶄新的測經(jīng)營模酸式⑥針對跑商業(yè)賀物業(yè)頌投資捕者級捧經(jīng)營沉者的拔消費日趨省理性兩，本河項目哪在商無業(yè)規(guī)剝劃上釣需增韻強項格目特匠色，男加強賢市場懼信心2）項目互業(yè)態(tài)可安行性分監(jiān)析類別商品結構經(jīng)營方式商業(yè)功能本項目專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富柜臺銷售或開架面售的方式從業(yè)人員具有較強的專業(yè)知識1項目手邊的商業(yè)氛圍基礎尚可，品牌知名度較高的專業(yè)銷售店面可以以吸引定向消費者，迅速提升項目知名度大型購物中心由百貨店或大型綜合超市作為核心店、專賣店等零售和餐飲娛樂設施構成由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理、店鋪分散承租、獨立經(jīng)營設計停車場，功能齊全，集購物電話休閑、娛樂、餐飲為一體該業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)市場空白，而市場對此種業(yè)態(tài)又具有較大的需求3）項忽目業(yè)奴態(tài)定給位建拘議經(jīng)論射證，勝可行原性商萍業(yè)業(yè)掉態(tài)主蝴要有窮便利份店、慕大型騙綜合廊市場午、專何業(yè)店躁、大憑型購辟物中譽等，壤希望酷能夠翁通過系多種磁商業(yè)促業(yè)態(tài)極的有撞機組可合實唯現(xiàn)商蕉業(yè)項熱目一嫁站式吧消費翠的功董能商業(yè)功零能定位或：購物助、餐飲斯、休閑紫娛樂的一站謹式消籮費功恐能商業(yè)歇業(yè)態(tài)島定位?。捍_蠶立購雅物中記心商海業(yè)業(yè)