南京新街口項目考查分析報告

京項目告導：于2007年月日對南新街目〔項目行，現(xiàn)形與匯報：位白區(qū)石鼓路口項目塊系上海龍房產(chǎn)進展于2005年月10日過國有土拍賣方式獲得，地塊分兩塊，體參數(shù)如下：A地

C地

綜合面指標規(guī)劃求

占地積實際出面積容積率建筑面積綠地〔米〕建筑密度建筑限高〔米〕規(guī)劃途

8909.520215.56822.118108.1612681630002087.45087.440%35%38%100商業(yè)、辦公、店式寓出讓年限其它要求

商業(yè)辦公40年，酒式寓年酒店式公寓積占比小于A地塊限高度建筑密度，平高小于米

讓〔〕樓〔/平〕

據(jù)泰龍方介紹：項目公司獲得地塊土地證A地塊在契繳齊后即刻辦理地證。項目公司算打造〝中華第一樓獲市府同〔寧府〔496，前規(guī)門落。、商圈情形分析新街口位于南京市中心，由中山東路、漢中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合圍而成，面積平公里，是中國第三大商業(yè)街。業(yè)密集度全國第一，共有包括新百、中央、金鷹、大洋百貨等在內(nèi)的大小商家余。新街口的核心優(yōu)勢在商業(yè)售，商業(yè)和休閑娛樂所占比重超過，日客流量萬人次節(jié)假日超過萬人次，輻射蘇浙皖三省多個地級市。年零售總額超過億，居全國商業(yè)街之首。新街口客要集在山東路、山路洪路淮路圍段—即包括中和百內(nèi)東南片商中南西的方城大洋百貨客流量略有遜，由此鐵上蓋商，流仍較可觀。與項目一之的鷹物廣場開之曾地劣人較淡，后經(jīng)多年經(jīng)營調(diào)人成為新口度較的購場—要于經(jīng)營重在多國成一的。①王府和京路。年的、房產(chǎn)市場調(diào)查分析商業(yè)業(yè)值估商業(yè)物業(yè)的市場價值阻礙明顯。中央百貨、大洋百貨等知名均集中山路兩洪武側(cè)——新街口地區(qū)的要緊客流中地。本項目所處的為王府大街石鼓路口在口要遜色于以上各要緊商場，與處于主干道漢中路王府大街交匯處的金鷹購物廣場比，也有所遜色。依照德基萬達等型場的租賃形，考慮到經(jīng)前期的招商讓，商業(yè)物業(yè)建成的估量租金為元/平米天，銷售均價萬平。.

寫字樓新街口商可供參考的寫樓物業(yè)為國際融中心、商茂世紀廣金鷹國際大廈等考慮項的端位等形寫字樓的平均金可達到元/平米天，銷售均價元/平。.

公寓〔酒式公寓〕項目周邊酒店式公寓要有金鷹購物中對面的金輪國廣場距街口商圈米的長江路號，石路的金鷹國際花園圈圍長中城國、際。店公分建成的價達到元/平。.

酒店南有酒店，本目有參考價值的鼓樓、兩區(qū)的—金、南和中大店項的酒店分的租金為元后際租為元/平，的酒價為元。、讓價依照場調(diào)到，照值項目商、公、酒店、寫字的比業(yè)

面元平米〕

考慮到金與，〔酒店公寓〕18000

公寓的為25——要大值。商業(yè)45000299185.7寫字樓30000180004五星酒店20202183353.5綜合22282

商業(yè)面積安排最大化——A地塊7層共31600平，C地塊4～層共13400米新街口核優(yōu)勢在商業(yè)，因此寫字安排比重并不高(23.7%)綜上本目的預期售價為元平，慮：項目的筑本9300元/米測算詳見附表5自有資回率低于40。那元/平附表新街口寓物業(yè)銷情形：銷售率截止售價〔元公寓盤名刻位置備注平米〕月〕

聯(lián)系金輪國際廣2006-9-2719000場長江路號18000

金鷹購物61.43%廣場對面長江路洪63.71%武北路

精裝標準為元平米毛坯金鷹國際花年月入〔二路二手存量住〕號房〕長發(fā)中心19000城開國際15000龍臺國際15000

中山東路61.43%號白下區(qū)程81.88%閣老巷白下區(qū)中山東路與45.68%延齡巷交匯處

毛坯高，米毛坯毛坯注：據(jù)引自〝·南京樓市月刊、月差過附表新街口公物業(yè)售情形

確。租金

售價

開時刻

備注金鷹國大廈2.8

〔二手轉(zhuǎn)讓價〕

1997-6-1

租賃售茂紀廣場

〔始售價〔二手轉(zhuǎn)讓〕

南京非寫字網(wǎng)數(shù)據(jù)尚未租，國際金融中心員供數(shù)在售價〕據(jù)〕金輪國廣場15314在售價〕

銷售銷售：，注〕分據(jù)引〝·南京樓市月刊、月刊，差多

確?！病衬虾懽謽蔷W(wǎng)數(shù)差不過

確。附表商業(yè)物業(yè)租售情形開盤時刻

一層租/平米一樓價注/天〕南京萬購物2002-10廣場

一層已分割銷售完畢；二、層45000為沃瑪賣場

網(wǎng)上找資料蘇寧河

物業(yè)分出售給小主

10

租金格系蘇寧公告資料德基場

商鋪租不售

各產(chǎn)商家還給德進行銷售返，一線品牌返點約二線品牌返點更高注：業(yè)物租數(shù)據(jù)較難獲，以數(shù)均通過網(wǎng)上詢獲。商業(yè)部分金、售價測算樓層

與一層價格比

售價

日租金〔元平米天〕一層100%450008二層65%292505.2三層60%270004.8四層55%247504.4五層45%202503.6六層40%180003.2七層35%157502.8租金售價分塊核算A地塊C地塊單層積4514.43118.325層數(shù)7

整體售價萬元〕81259.239290.895綜合位售價27352日租〔萬元

14.46.985048綜合日租金4.9附表：位置

標房格〔打各費用和空折〕率后的單位租金

建成年代南京中心大店中山路號3.3南京區(qū)廣南京古南都飯12193.1州路號

年開，2002年裝修年開2003年裝修南京僑鴻日酒

南京區(qū)中路金七樓

11272.9

年開業(yè)年裝修金飯新街口中路15352.8年業(yè)號均價12903.0五星酒店論售價算日租金標準1600經(jīng)營折扣率0.5治理費用55%入住率80%單套面積86投資回報率7%凈租金3.35附表：算

理論銷價格