鄭州低密度住宅調(diào)研報(bào)告

低密度市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告鄭州低密度產(chǎn)品分布格局鄭州低密度物業(yè)目前呈圍合式分布于鄭州市近郊區(qū)，北區(qū)因開發(fā)較早，已形成高端低密度物業(yè)的區(qū)域形象,西區(qū)以其自然資源為主倡導(dǎo)旅游地產(chǎn)，南區(qū)目前由于政府政策支持,發(fā)展?jié)摿^大，且入市項(xiàng)目較為集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈分布格局鄭州北區(qū)是高端低密度物業(yè)聚集區(qū)，物業(yè)集中分布于連霍高速以北花園路兩側(cè)及大河路一帶，區(qū)域在售項(xiàng)目皆為低密度，其中果嶺山水、大河龍城多已入住，天倫莊園、森林湖等項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)高端形象已經(jīng)奠定，是鄭州低密度客戶最為青睞的區(qū)域。新鄭龍湖區(qū)以優(yōu)良的自然環(huán)境和交通條件為依托，近兩年由于政府政策性支持，高端低密度項(xiàng)目逐漸增多，且品質(zhì)不斷提升。目前區(qū)域新入市項(xiàng)目居多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大鄭東新區(qū)區(qū)域較為高端，低密度樓盤稀缺，聯(lián)盟新城、綠城百合等項(xiàng)目都已形成有價(jià)無(wú)市的局面。隨著鄭汴新區(qū)的發(fā)展，中牟低密度物業(yè)也開始涌現(xiàn)鄭州市場(chǎng)，根據(jù)政府規(guī)劃，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景廣闊、升值潛力較大，但目前區(qū)域低密度物業(yè)檔次尚落后于其他區(qū)域。已售項(xiàng)目在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目圖例：甲六院盈家水岸清華.憶江南左岸長(zhǎng)醍林溪灣大河龍城思念.果嶺山水普羅旺世怡豐.森林湖聯(lián)盟新城清華.大溪地正商.紅河谷龍泊圣地原生墅建業(yè).森林半島綠地.老街中凱.鉑宮居易.五云山天倫莊園

興龍灣新景致

國(guó)瑞城龍泊圣地林溪灣紅河谷興龍灣新景致居易國(guó)際城國(guó)瑞城724畝100萬(wàn)平米650畝50萬(wàn)平米400畝40萬(wàn)平米650畝30萬(wàn)平米3000畝65萬(wàn)平米524畝50萬(wàn)平米1190畝144萬(wàn)平米分布格局目前龍湖片區(qū)高端低密度物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，預(yù)計(jì)2011年共有7個(gè)項(xiàng)目在售或預(yù)推售，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。各項(xiàng)目憑自身優(yōu)點(diǎn)，吸引鄭州及郊縣客戶關(guān)注，在國(guó)八條政策出臺(tái)后，大批居住或投資客戶將會(huì)以龍湖片區(qū)作為置業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目名稱總占地面積總建筑面積容積率已推售體量已推出套數(shù)在售均價(jià)備注清華.憶江南220052.50.3520萬(wàn)1400小高層4200；洋房6000、聯(lián)排10000--思念.果嶺山水2810300.1620.6萬(wàn)1887聯(lián)排14000，洋房7000一期二期已交房入住怡豐.森林湖700501.05----洋房6500、聯(lián)排13000二期剩余房源甲六院805.9414.78萬(wàn)6020000--林溪灣650300.693萬(wàn)121雙拼20000，聯(lián)排15000，洋房6000--清華·大溪地435180.745萬(wàn)310獨(dú)棟20000，雙拼15000.聯(lián)排10000，洋房4300首期天倫莊園600481.575萬(wàn)274聯(lián)排15000、疊拼11000、洋房7200剩余1套房源，開盤時(shí)間待定龍泊圣地3000420.5740萬(wàn)2264聯(lián)排8000雙拼15000；洋房售罄，剩余聯(lián)排、雙拼合計(jì)12075427--181萬(wàn)12360--在售市場(chǎng)——不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前鄭州市區(qū)及周邊轄區(qū)內(nèi)在售低密度物業(yè)總體量超過(guò)400㎡，目前已推出180萬(wàn)㎡，加之目前即將入市項(xiàng)目，未來(lái)兩三年內(nèi)尚有至少500萬(wàn)㎡的體量有待推出。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2010年低密度重點(diǎn)項(xiàng)目推售價(jià)格及預(yù)推售時(shí)間項(xiàng)目名稱推售時(shí)間多層價(jià)格別墅價(jià)格備注怡豐森林湖9.26500元/㎡1.3萬(wàn)元/㎡全年開盤兩次(剩余少量房源)預(yù)推售2棟精裝小高層（均價(jià)8000）林溪灣10.236500元-10000元/㎡1.5-2萬(wàn)元/㎡10.23首次開盤，現(xiàn)剩余少量房源預(yù)計(jì)11年3月開盤天倫莊園11.26800-7200元/㎡1.1-1.6萬(wàn)元/㎡11.2日首次開盤（剩余1套房源，無(wú)推售計(jì)劃）清華·憶江南--400016000現(xiàn)推售多層、高層、聯(lián)排別墅清華大溪地11.74500元/㎡0.9-1.6萬(wàn)元/㎡11.7日首次開盤，預(yù)推售高層，無(wú)推售計(jì)劃根據(jù)對(duì)近期低密度物業(yè)的開盤情況來(lái)看，各項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品均價(jià)均在1萬(wàn)以上，雙拼類型別墅最高達(dá)到2萬(wàn)；洋房類產(chǎn)品均價(jià)穩(wěn)定在6500元左右。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)即將推售市場(chǎng)——集中在新鄭龍湖區(qū)和其他郊區(qū)的低密度項(xiàng)目，容積率普遍高于在售項(xiàng)目，未來(lái)三年供應(yīng)總體量達(dá)到240萬(wàn)㎡以上，2011年將提供45萬(wàn)㎡以上的供應(yīng)量。項(xiàng)目名稱總占地面積(畝）總建面積（萬(wàn)㎡）容積率即將入市體量（萬(wàn)㎡）總戶數(shù)（套）售價(jià)（元/㎡）推出時(shí)間紅河谷650501.4920----2011.5興龍灣524501.45----2011.5暫新景致400401.35----2011.9暫國(guó)瑞城7241002.0615----2011.5暫合計(jì)22982401.3945------啟示—— 鄭州市高端低密度在售項(xiàng)目，占地面積大多在千畝以上，多數(shù)項(xiàng)目已成為鄭州品質(zhì)代表，別墅均價(jià)根據(jù)地段的不同有一定差距，但整體區(qū)間基本都在10000元/平米以上。2011年龍湖片區(qū)低密度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，富田·興龍灣、新景致、國(guó)瑞城等高品質(zhì)大盤會(huì)相繼入市開盤項(xiàng)目名稱雙氣地暖新風(fēng)地暖空調(diào)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館酒店知名學(xué)校圖書/藝術(shù)館果嶺山水★-★-★★★★★★-清華憶江南★---★---★--甲六院-★--★★★★---居易五云山★---★★★----清華大溪地★★--★★★-★--國(guó)瑞城----★★★--★-龍泊圣地-----★-----怡豐森林湖----★★★-★--林溪灣----★★★★★★-富田·興龍灣----★★★-★★-競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)目前低密度市場(chǎng)從住區(qū)內(nèi)部配套發(fā)展角度來(lái)看，對(duì)基礎(chǔ)配套設(shè)施的打造較為重視，但對(duì)住區(qū)文化輔助功能及設(shè)施的引入尚屬稀缺。由于國(guó)家新政的出臺(tái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨極大的挑戰(zhàn)，但作為新興市場(chǎng)的低密度高端項(xiàng)目，由于其不可或缺的自身特點(diǎn)及獨(dú)特的客戶群體，將會(huì)在2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)中脫穎而出，搶占市場(chǎng)份額。鄭州市低密度產(chǎn)品日益稀缺，品質(zhì)不斷提高，價(jià)格不斷走高隨著鄭州市城市框架不斷拉大，市郊區(qū)域成為低密度高端物業(yè)發(fā)展的聚集地。高端低密度物業(yè)外圍擴(kuò)散正式形成。目前，鄭州市已初步形成了北部黃河濕地高端度假區(qū)、西部五云山板塊休閑度假區(qū)、南部龍湖休閑生活區(qū)、東部雁鳴湖休閑生活區(qū)等低密度住宅聚集區(qū)域，這些區(qū)域潛在土地供應(yīng)量大，將成為未來(lái)鄭州市低密度發(fā)展的主要區(qū)域。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)鄭州低密度產(chǎn)品個(gè)案分析個(gè)案分析案例1林溪灣模式：休閑生活主導(dǎo)型項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位置：龍湖鎮(zhèn)軒轅路與學(xué)府路交匯處規(guī)模：總占地650畝物業(yè)類型：別墅、洋房 項(xiàng)目定位：高端低密度住區(qū)資源：湖、河休閑配套：溫泉酒店、高端會(huì)所個(gè)案分析1月15日新春客戶答謝暨世界酒王品鑒之夜一期剩余少量房源，推廣頻率降低，為后續(xù)產(chǎn)品蓄客推廣主題：獻(xiàn)給福布斯富豪榜上找不到的首富。人生當(dāng)有別，一墅見高下。像國(guó)王一樣度假。僅屬豪門權(quán)重的赤金重墅。營(yíng)銷推廣動(dòng)態(tài)林溪灣戶型解析個(gè)案分析林溪灣為高端項(xiàng)目，雙拼面積在190-450㎡區(qū)間，聯(lián)排面積在190-210㎡，洋房面積在70-260㎡之間。優(yōu)點(diǎn)：功能多樣性好，空間布局合理，設(shè)置有娛樂(lè)室、健身房、家庭廳等。私家車庫(kù)直接入戶。優(yōu)點(diǎn)：入戶圓形門廳，下沉式客廳，配備雙餐廳。功能分區(qū)合理，270度觀景落地窗，凸顯大氣優(yōu)點(diǎn)：三臥室，主臥衣帽間較寬敞，主臥獨(dú)立衛(wèi)生間干濕分離。功能分區(qū)合理缺點(diǎn)：整體開間較窄，臥室不能體現(xiàn)雙拼別墅的豪華大氣，造成居住功能性較差，雙拼別墅項(xiàng)目整體SWOT分析個(gè)案分析優(yōu)勢(shì)：對(duì)項(xiàng)目細(xì)節(jié)打造尤為重視，產(chǎn)品打造也彰顯高端物業(yè)形象，景觀設(shè)計(jì)注重還原西班牙風(fēng)情。對(duì)外推廣力度較大，整體形象高端，市場(chǎng)認(rèn)知度較高劣勢(shì)：現(xiàn)有交通不便，原生態(tài)資源不豐富，人為塑造因素較大，配套不豐富，無(wú)法滿足高端階層需求分析就交通而言，我項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)較為明顯，距市區(qū)車行時(shí)間僅為20分鐘；就整體戶型而言，林溪灣戶型較窄，整體舒適度不高，與我項(xiàng)目產(chǎn)品相比不能體現(xiàn)高端項(xiàng)目特點(diǎn)，且贈(zèng)送面積較大，花園為精裝花園，在同類產(chǎn)品中仍具有一定優(yōu)勢(shì)就整體舒適度而言，林溪灣由于重視對(duì)景觀細(xì)節(jié)打造，整體舒適度較高。個(gè)案分析案例2

清華大溪地項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位置：中原區(qū)鄭上路99號(hào)（中原西路與莊公路交匯處北2000米）規(guī)模：總占地3600畝容積率：0.79物業(yè)類型：別墅、洋房 、高層項(xiàng)目定位：高端低密度住區(qū)休閑配套：會(huì)所、酒店、水上娛樂(lè)、電影院、購(gòu)物中心模式：游閑綜合體營(yíng)銷麥推廣殿動(dòng)態(tài)個(gè)案分析現(xiàn)推鵝售洋套房3男/4饅房及已聯(lián)排騰別墅拌等產(chǎn)顧品推廣鎖主題嚼：每個(gè)倉(cāng)人心優(yōu)中都革有一拴個(gè)大棉溪地世界暮在外層，我違在大廉溪地認(rèn)籌天優(yōu)惠班：5茅千抵天2萬(wàn)烤5,竭2萬(wàn)農(nóng)抵1稈0萬(wàn)付款穩(wěn)優(yōu)惠午：一惰次性蝴3%旁，按鋒揭1援%清華碼·大接溪地修戶型既解析個(gè)案分析四室型兩廳牧兩衛(wèi)圾1午50貫㎡三室同兩廳伯兩衛(wèi)徐1啞30亡㎡優(yōu)點(diǎn)：寬敞邪客廳山，與辦陽(yáng)臺(tái)稅連體解設(shè)計(jì)司，采懲光通列風(fēng)性期較強(qiáng)廚房牧與餐乞廳連炕體設(shè)鈔計(jì)，惑動(dòng)態(tài)漂分區(qū)鎖明顯主臥夢(mèng)帶陽(yáng)訂臺(tái)及疲獨(dú)立斯衛(wèi)生鄰間，貌采光站充足丘，四佩室私獅密性子較好衛(wèi)生最間干尋濕分躁離缺點(diǎn)：主臥山與次滿臥相勒距較徒近，認(rèn)主人坊私密傭性欠厭佳四室暖兩廳貞兩衛(wèi)虹戶型論，空何間布挎局一韻般，范部分嘆開間化較窄通，功識(shí)能性逃較差四室甲有暗森衛(wèi)出演現(xiàn)個(gè)案分析項(xiàng)目悅整體嬸SW叮OT籌分析優(yōu)勢(shì)敘：容進(jìn)積率定低，忍樓間捉距較富大，靜居住燃舒適襪度較仁高，食下沉航式庭賓院面欲積大吸。房沫屋內(nèi)麻鋪設(shè)倦地暖殲管道犬，可六進(jìn)行訊集中平供暖蠢。洋畢房均杯為配哪有電章梯自振然景薯觀豐弊富，獄毗鄰疲5大蠶公園漢，溫井泉、嬸配套階等設(shè)失施完遭善，朵倡導(dǎo)慎休閑芬旅游古文化哲地產(chǎn)劣勢(shì)蓮：交切通不疏便，撿位置雁較遠(yuǎn)谷，項(xiàng)禽目整燭體感賤覺與授其倡休導(dǎo)的將地中臣海風(fēng)覆情差兇距較屢遠(yuǎn)。厲洋房腎產(chǎn)品宿距高兄壓線所較近沉，對(duì)舅銷售溫造成蔽一定旱影響局。且逃多層授洋房隨沒有蒜入戶潤(rùn)花園叔，項(xiàng)火目整謠體由代市政客道路唯分割比，洋狗房、惠別墅付混雜殼，無(wú)學(xué)法做寧到圍論合，彈后期虎不利戴于物寸業(yè)管看理分析就交株通而佛言，殊清華逐大溪么地距搜市區(qū)駁較遠(yuǎn)愉，出熔行不蠻便就整淚體戶陵型而富言，午清華蹄大溪馬地產(chǎn)續(xù)品細(xì)付節(jié)處乘理較已差，籮別墅傍花園賤面積掛較小勢(shì)，產(chǎn)皮品附消加值棕較低項(xiàng)目者整體炕地塊寧分散姓，不丘同物難業(yè)類鋼型混令雜，路不利吃于后頁(yè)期物供業(yè)管宣理，做整體聽品質(zhì)邀感不聽足產(chǎn)品療配套凈豐富森，擁棍有地傲暖、賓溫泉厭等奢探華配子套設(shè)棚施，觀但項(xiàng)遞目其梅他配奔套較奸少，作會(huì)所局、酒綁店、敵及體公育運(yùn)熱動(dòng)設(shè)礎(chǔ)施不蹲足個(gè)案分析案例控3怡豐預(yù)·森股林湖項(xiàng)目票簡(jiǎn)介視：位狠置級(jí)：中蝦原區(qū)禽鄭上仗路9聚9號(hào)其（中擠原西遭路與蔽莊公房誠(chéng)路交勿匯處橫北2懸00揭0米助）規(guī)咱模葡：總俊占地剃70別0畝容積桑率：水1.流05物業(yè)饞類型亡：別冰墅、伯洋房宣、蜓高層賀、小英高層項(xiàng)目廈定位傷：高騎端低呀密度御住區(qū)休閑古配套端：會(huì)拋所、棗幼兒緣瑞園、興購(gòu)物儀街營(yíng)銷旺推廣輸動(dòng)態(tài)個(gè)案分析現(xiàn)推趕售二傍期剩璃余洋引房（猛聯(lián)排彩、洋囑房等弊存貨第量較亡少）預(yù)計(jì)暈3月關(guān)份推馳出2駐棟精屯裝小闖高層循，均鍵價(jià)8尤00用0推廣丹主題指：有一翅種生仙活叫討森林懼湖閱未肚來(lái)，蝦贏天眨下付款聯(lián)優(yōu)惠振：一購(gòu)次性語(yǔ)九八云折，浪按揭上九九昨折怡豐拍·森冒林湖登戶型累解析個(gè)案分析優(yōu)點(diǎn)：功能茅多樣鑼性好泡，空秤間布配局合宿理，穴通風(fēng)堂采光羊性好乒，南北合通透言，餐干廳客洲廳相柄連，雖凸顯悄大氣缺點(diǎn)：衛(wèi)生閉間沒隸有設(shè)蝦計(jì)成漢干濕殺分離，部浸分戶側(cè)型面影積設(shè)素計(jì)過(guò)葉小，慌造成緩居住閣功能狼性差督。優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送秋大面苗積地慈下室屬，及李雙花搭園，韻客廳嗎可直玩接連篇接半難封閉內(nèi)花園熟；獨(dú)白立衛(wèi)扔生間森動(dòng)靜峰分離缺點(diǎn)：空間疊布局毅一般棉，開間懸較窄。洋房件復(fù)式聯(lián)排蛙別墅錄C1嶺戶型項(xiàng)目獄整體澆SW制OT蚊分析個(gè)案分析優(yōu)勢(shì)座：交抵通便摟利，雕地鐵煙2號(hào)粗線直煉通項(xiàng)繩目。踐毗鄰啦30關(guān)0畝土湖區(qū)襖及黃何河濕灣地公拜園。惹景觀殼配套絮資源婆豐富劃，產(chǎn)封品打繪造精類益化華，能擁充分揮展現(xiàn)享西班圣牙風(fēng)奇情建筍筑。劣勢(shì)院：項(xiàng)呢目部巴分產(chǎn)璃品臨尿近高刺壓線脾，資春源景灘觀較猾為匱染乏，氧社區(qū)臺(tái)配套依較少樓，居婆住便眨捷性符較低洗。分析就交蠻通而給言，遠(yuǎn)怡豐議·森副林湖產(chǎn)與我恩項(xiàng)目支相差董不大嶼，但遙由于桑其地靠鐵2冒號(hào)線脂直通材，優(yōu)座勢(shì)略陪明顯就整塌體戶扛型而慘言，錫怡豐娘森林句湖戶坦型方鞠正，義合理遞，中喇規(guī)中舒矩，牙但花革園面夸積及嬸車庫(kù)閑面積斗較小項(xiàng)目廊部分土產(chǎn)品閣臨近不高壓躁線，籮不利湖于銷但售即將叢入市遍項(xiàng)目屠分析將入市項(xiàng)目國(guó)瑞裁城項(xiàng)目概況地址新鄭市龍湖鎮(zhèn)雙湖大道