2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習(xí)試卷A卷含答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理押題練習(xí)試卷A卷含答案

單選題（共55題）1、某項目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D2、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】A3、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.周期風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險【答案】A4、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無己【答案】D5、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認知價值定價法【答案】A6、財務(wù)評價是根據(jù)()，計算評價指標(biāo)，判別項目的財務(wù)可行性。A.市場平均價格B.國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系C.社會平均收益率D.集團企業(yè)之間的交換價格【答案】A7、按投資的（），可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。A.投資對象B.投資回收期C.經(jīng)濟用途D.投資形式【答案】C8、對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開發(fā)建設(shè)投資C.營業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還【答案】D9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A10、在房地產(chǎn)資本市場中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資【答案】C11、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B12、（）是指以物理計量單位或自然計量單位所表示的建筑工程各個分項工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實物數(shù)量。A.工程造價B.工程量C.定額計價D.設(shè)計概算【答案】B13、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是（）。A.制定物業(yè)策略計劃B.設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計與工程規(guī)劃【答案】A14、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費者，即______；定位于最大的細分市場，即______；同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細分市場，即______。（）A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷【答案】B15、工程變更估價原則中，已標(biāo)價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債【答案】C16、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A18、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A19、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機會研究及相關(guān)知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A20、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【答案】A21、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規(guī)定，其室內(nèi)地面標(biāo)高±0.000相當(dāng)于絕對標(biāo)高（）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】C22、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】D23、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C24、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】A25、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關(guān)系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標(biāo)D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B26、每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有（）。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B27、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用屬于（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.建筑安裝工程費D.其他工程費【答案】B28、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場建造周期循環(huán)運動情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C29、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消【答案】D30、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機抽樣C.簡單隨機抽樣D.定額抽樣【答案】D31、（）承受起重機自重、起重機最大起重量以及起重機剎車時產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護系統(tǒng)C.柱子D.基礎(chǔ)【答案】A32、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B33、開發(fā)商在對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。A.細化投資設(shè)想B.提出投資設(shè)想C.可行性研究D.投資機會選擇【答案】B34、某筆儲蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計息與按年計息相比，一年后本利和的差額為（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】C35、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.物業(yè)適應(yīng)性【答案】B36、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C37、方案經(jīng)濟比選中決策準(zhǔn)則包括三個原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D38、下列選項中屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系中靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.財務(wù)凈現(xiàn)值C.銷售利潤率D.靜態(tài)投資回收期【答案】D39、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)【答案】C40、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B41、下列各項中，屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.目標(biāo)定價法B.認知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法【答案】C42、債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預(yù)售期房D.債券融資【答案】D43、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C44、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B45、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動機D.購買行為【答案】D46、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹【答案】C47、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境【答案】B48、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是（）。A.使用者地位B.購買動機C.對渠道的信賴度D.對價格的敏感程度【答案】B49、為了得到有代表的樣本，可以采用（）的方法，可以計算抽樣誤差的置信度。A.概率抽樣B.隨機抽樣C.估計抽樣D.定額抽樣【答案】A50、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C51、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C52、在房地產(chǎn)投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本【答案】B53、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（）億元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】C54、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A55、某寫字樓項目建成后引進一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)【答案】D多選題（共13題）1、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。A.項目用地B.房地產(chǎn)市場供需C.房價現(xiàn)狀及走勢D.交通運輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施【答案】AD2、下列選項中，屬于間接投資的是（）。A.購買外國股票B.購置設(shè)備C.開辦企業(yè)D.兼并其他企業(yè)E.購買債券【答案】A3、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC4、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－允許彌補的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯誤適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%【答案】AC5、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括（）。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費用最低原則D.收益最大原則E.不行動原則【答案】AB6、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權(quán)益投資比率B.建安工程費用C.租售價格D.資本化率E開發(fā)期與經(jīng)營期【答案】ABCD7、從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為()。A.開發(fā)商自行租售為主B.房地產(chǎn)管理部門負責(zé)銷售C.委托物業(yè)代理D.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售【答案】AC8、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD9、“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）。A.按地域范圍細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按增量存量細分D.按交易方式細分E.按目標(biāo)市場細分【答案】ABD10、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.開發(fā)費用E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABCD11、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展環(huán)境調(diào)查包括（）等。A.社會擁有量B.新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進水平C.新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢D.通訊及交通運輸E.能源與資源供應(yīng)【答案】BC12、下列關(guān)于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是（）。A.土建工程屬于分部工程B.建設(shè)項目可由一個或幾個工程項目構(gòu)成C.工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分D.高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程E.通風(fēng)工程屬于單位工程【答案】BC13、在物業(yè)運營費用中，公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費占較大比例，且分項較多，屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費的有（）。A.維修和保養(yǎng)費B.生活用水和污水排放C.雜項費用D.清潔衛(wèi)生費E.保險費【答案】ABC大題（共2題）一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額