樓盤銷售策劃方案5篇

第樓盤銷售策劃方案5篇樓盤銷售策劃方案5篇

房地產(chǎn)銷售員要從信任、觀點(diǎn)、故事、利益、損失、利他六個(gè)方面，創(chuàng)造讓顧客不可思議、不可抗拒的銷售方案。下面小編為大家收集整理了“樓盤銷售方案”，歡迎閱讀與借鑒!

樓盤銷售方案1

第一章項(xiàng)目概況

第一節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位分析

一、區(qū)位

本項(xiàng)目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨(dú)秀。其距離青島市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，常住人口74.5萬人。

膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和歷史文化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。

本項(xiàng)目的區(qū)位恰好處于這個(gè)特殊的地理環(huán)境之中，項(xiàng)目規(guī)模適中，地塊位置是市場(chǎng)未來的熱點(diǎn)——膠州市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。

二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(原規(guī)劃指標(biāo))

1、規(guī)劃用地總面積：125674M2

2、總建筑面積：114277M2

多層住宅建筑面積：55313M2

小高層住宅建筑面積：10750M2

聯(lián)體別墅建筑面積：25968M2

3、居住總戶數(shù)：754戶

4、綠化率：35.8%

5、容積率：0.98

第二節(jié)：項(xiàng)目SWOT分析

一、優(yōu)勢(shì)S

1、自然環(huán)境

本項(xiàng)目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢(shì)開闊，周邊無遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。

2、交通環(huán)境

本項(xiàng)目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有5路、17路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強(qiáng)了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。

二、劣勢(shì)W

1、城市配套

雖然本項(xiàng)目具有良好人文環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同臨近青島市相對(duì)滯后，因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”。

2、項(xiàng)目遺留問題

本項(xiàng)目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營(yíng)銷策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項(xiàng)目在前期銷售階段上出現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當(dāng)?shù)鼐用窈鸵颜J(rèn)購(gòu)該項(xiàng)目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項(xiàng)目前期銷售增加了難度。

3、開發(fā)商品牌

開發(fā)商雖在上海市場(chǎng)有一定的知名度及聲譽(yù)，但在本地屬外來開發(fā)商仍缺乏本地市場(chǎng)知名度和品牌形象，這對(duì)將來項(xiàng)目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。

4、交通狀況

雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。在將來銷售及入伙之后，不得不開通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士，無形中增加了物管成本。

三、機(jī)會(huì)點(diǎn)O

1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素

膠州市政府提出將本項(xiàng)目周邊規(guī)劃成購(gòu)物、休閑、娛樂一條街。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，影響住房消費(fèi)升溫。

2、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)

目前膠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，此時(shí)介入膠州市地產(chǎn)市場(chǎng)，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機(jī)”。

3、客戶資源充足

多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展滯后，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。

4、國(guó)際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度

世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國(guó)公司ABB、美國(guó)DOLE德國(guó)DEGUSSA韓國(guó)HYUNDAI海爾集團(tuán)等。無疑在膠州市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn)，為本項(xiàng)目開發(fā)提供了又一利好因素。

5、工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣

膠州市工業(yè)開發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。

四、風(fēng)險(xiǎn)T

1、市場(chǎng)因素

從目前膠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。

2、自身因素

本項(xiàng)目前期的“棘手”遺留問題，導(dǎo)致了客戶在選擇項(xiàng)目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象----品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。

五、綜合分析

從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。

第二章定位策略

第一節(jié)定位要素分析

1、區(qū)位利好因素分析

本項(xiàng)目順應(yīng)這一市場(chǎng)的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打出“時(shí)尚住宅”的招牌。來填補(bǔ)膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對(duì)開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合

經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求----供給理論。

第二節(jié)項(xiàng)目定位

定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性

定位：時(shí)尚住宅----綠色家園“

宇宙是物質(zhì)的，在時(shí)空的.長(zhǎng)河中，宇宙萬物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性，推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象。

本項(xiàng)目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中住宅，怡然度假勝地——東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典范。

以中國(guó)傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對(duì)話的場(chǎng)所。

一、居住環(huán)境的一度空間

一度空間，屬消費(fèi)者個(gè)人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營(yíng)造自己所需要的一度空間，體會(huì)高科技帶來的幸福感。

二、居住環(huán)境的二度空間

二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營(yíng)造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。

三、居住環(huán)境的三度空間

三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。

本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。

小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營(yíng)造小區(qū)綠化的重要資源。小區(qū)南邊、西邊散布著亭臺(tái)樓閣，對(duì)度假住宅來講都是不可多得的天然資源。

由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨(dú)特個(gè)性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場(chǎng)期望值提供保障。

四、產(chǎn)品檔次定位可行性

本項(xiàng)目的檔次定位為“中國(guó)城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。

第三節(jié)產(chǎn)品文化定位

定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。

定位：人與自然環(huán)境相融合----綠野與住宅的對(duì)話

東方文化與西方文化相融合

傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。

第四節(jié)產(chǎn)品形象定位

定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品(物業(yè))的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。定位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”----顯示身份的“名片”

產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。

第五節(jié)商業(yè)配套的綜合定位建議

定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念

定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會(huì)為輔

1、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議

本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的小區(qū)管理混亂的局面。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來彌補(bǔ)因購(gòu)買力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果。

本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪?？捎少I主出租或自行經(jīng)營(yíng)。

商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層?？偨ㄖ娣e約1000M2，均價(jià)3064元/平方米，價(jià)格范圍2330-3530元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。也可以打通將幾個(gè)門面合并使用，經(jīng)營(yíng)小型超市或餐廳等。

根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成5.2M25.4M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣點(diǎn)。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳(如川菜等餐飲項(xiàng)目)，小百貨、雜貨、小型超市等。

2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議

一、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)：

a.所處的位置：

優(yōu)勢(shì)：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經(jīng)此地;位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越。

劣勢(shì)：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。根據(jù)中國(guó)策劃研究院青島項(xiàng)目組成員做市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá)720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。

b.體量承載：

優(yōu)勢(shì)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場(chǎng)的面積適中，規(guī)劃在66.9M2-369M2范圍內(nèi)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá)90%，銜接銷售過程中的廣告效應(yīng)樹立該項(xiàng)目的品牌形象已見扎實(shí)的基礎(chǔ)。

劣勢(shì)：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍大。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)戰(zhàn)線過長(zhǎng)。分配不均的人流量?？赡軐?dǎo)致商家對(duì)尾端人浪量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積范圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。

c.銷售面積：

優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營(yíng)種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。

劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。

d.布局規(guī)劃：

優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分規(guī)劃60--150M2中小鋪位，容易為小商戶接受?！靶′佄?，多通道”的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有別于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)吸引中低收入人士前來消費(fèi)。

劣勢(shì)：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會(huì)為進(jìn)出貨帶來不方便，另外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。

二、業(yè)態(tài)分布定位建議：

a.因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)

由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類時(shí)有所規(guī)范。防止單一的經(jīng)營(yíng)種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。

b.重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營(yíng)

本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對(duì)。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。以此提高知名度及吸引人氣。

三、網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議：

根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點(diǎn)銷售在價(jià)格策略上采用“高開低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類似?？v觀前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下：開盤期——20_年12月底均價(jià)為4100元/M2元月——20_年5月25號(hào)前均價(jià)為3300元/M2。

20_年5月25日——至今均價(jià)為3330元/M2，根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在3800元/M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售率狀況，建議后期(7月-12月)份采用價(jià)格走勢(shì)第平方米高出現(xiàn)價(jià)格200-300元。

樓盤銷售方案2

一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

目前，全國(guó)經(jīng)濟(jì)整體處于增速回落態(tài)勢(shì)，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟(jì)仍在快車道上運(yùn)行，保持了19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢(shì)，成績(jī)來之不易，是全區(qū)上下辛勤努力的結(jié)果。有幾項(xiàng)工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢(shì)是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)了多渠道融資的變化。三是城市建設(shè)重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實(shí)事工作推進(jìn)好，尤其是通過多種形式的`社情民情調(diào)查，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實(shí)際問題?？傮w來看，投資、消費(fèi)、出口“三駕馬車”齊頭并進(jìn)，財(cái)政收入、企業(yè)利稅、城鄉(xiāng)居民收入等三個(gè)方面的收入增長(zhǎng)較快，安全、信訪形勢(shì)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

(二)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策

二、區(qū)域市場(chǎng)分析

(一)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)概述

本案位于重慶市永川區(qū)三轉(zhuǎn)盤，本案是重慶市_建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在永川傾情打造的力作。地處永川區(qū)核心，在短時(shí)間內(nèi)就能購(gòu)物中心，滿足各項(xiàng)購(gòu)物需求;本案?jìng)渑R永川著名學(xué)府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學(xué)府的教育。由于本案所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目也在不斷推進(jìn)，區(qū)域面貌也將會(huì)得到進(jìn)一步改善。

(二)區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì)

該地地處永川核心區(qū)域，擁有眾多的配套設(shè)施，交通便利，且永川區(qū)，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū)55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級(jí)景區(qū)國(guó)家級(jí)森林公園茶山竹海、重慶野生動(dòng)物世界、茶山竹海等，是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設(shè)在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活?yuàn)蕵芬酝?，也是很好的投資。

該地塊擁有眾多的配套設(shè)施，拿出自己開發(fā)特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。

(三)區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量(包括潛在樓盤供應(yīng)量)的分析以及競(jìng)爭(zhēng)分析

樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個(gè)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域市場(chǎng)資源有限，而供應(yīng)存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，其分析如下：

6個(gè)月以來的價(jià)格趨勢(shì)

一年以內(nèi)的價(jià)格趨勢(shì)

其總體價(jià)格趨勢(shì)

樓盤銷售方案3

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，可是高回報(bào)就有高風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存?？墒峭顿Y大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事必須謹(jǐn)慎，做任何事情都提前想好退路，做任何事情都把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。

下頭我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情景，就眼下局勢(shì)，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書:

房產(chǎn)行業(yè)解決方案:

09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題:

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃:

1)樓盤客群細(xì)分;

2)精準(zhǔn)信息營(yíng)銷平臺(tái);

3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);

4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;

5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃:

1)數(shù)據(jù)庫建立;

2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺(tái)建立(信息、郵件平臺(tái))

3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃:

1)商圈分析;

2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

3)招商方案與執(zhí)行;

4)集客策略。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃:

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;

3)數(shù)據(jù)庫資料設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。

全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，可是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府救市的舉措，可是中國(guó)根據(jù)自我的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)當(dāng)理解。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自我想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致此刻這個(gè)情景。

上頭我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，期望大家能夠重視。

樓盤銷售方案4

對(duì)外傳達(dá)__房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大__房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)__房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“__第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立__房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。

20_年11月28日(暫預(yù)定)

__房產(chǎn)有限公司

貴公司確定

__電視臺(tái)、__廣告公司

(一)前期準(zhǔn)備

1、到場(chǎng)嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體

2、購(gòu)買或制作一批有意義的禮品。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備

提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí)。(請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定。)

5、其他準(zhǔn)備工作

提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

(二)開盤前廣告

在《__廣告》整版開盤慶典活動(dòng)平面廣告，于活動(dòng)前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。

(三)開盤之日媒體報(bào)道

開盤當(dāng)天邀請(qǐng)市電視臺(tái)、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳__房產(chǎn)的開盤慶典。

1、現(xiàn)場(chǎng)布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺(tái)，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡(jiǎn)介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡(jiǎn)介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實(shí)力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)

會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場(chǎng)以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營(yíng)造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氛圍。

主席臺(tái)區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺(tái)，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。

簽到處：來賓簽到處設(shè)置在會(huì)場(chǎng)入口處。簽到處配禮儀小姐。

禮品發(fā)放處：簽到處的桌子也可作為禮品發(fā)放桌。

貴賓休息區(qū)：可設(shè)在__房產(chǎn)董事長(zhǎng)辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。

來賓休息區(qū)：可放在__房產(chǎn)售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。

2、慶典剪彩儀式

3、精彩舞獅表演

4、樂隊(duì)歡奏、禮炮齊鳴

1、彩虹門

在__房產(chǎn)公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢(shì);

2、高空氣球

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)上空布置4個(gè)紅色高空氣球，下面懸掛祝賀開盤的豎幅。

3、小氣球

施放_(tái)只高空小氫氣球，顯示對(duì)財(cái)富、人氣的上升與飛躍。

4、地毯

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)及舞臺(tái)鋪設(shè)紅地毯，意味紅紅火火，突出整體氛圍。

5、中國(guó)禮炮和彩花彈

中國(guó)禮炮和彩花彈288枚，意味好運(yùn)連發(fā)。

6、盆景

在慶典現(xiàn)場(chǎng)放置100盆盆景，增強(qiáng)效果。

7、舞獅

在儀式過程中穿插舞獅表演，預(yù)示著__房產(chǎn)美好的發(fā)展前景。

8、禮儀小姐

禮儀小姐8名，形象、氣質(zhì)出眾，在剪彩儀式時(shí)為嘉賓佩戴胸花，協(xié)助嘉賓剪彩，指引位置。

7：00—9：10總策劃?rùn)z查落實(shí)各項(xiàng)工作，布置到位情況;彩虹門、禮炮、主席臺(tái)、升空氣球、廣告條幅，全部安置到位;檢查音響、電源、麥克風(fēng)、小氫氣球到位;

禮儀小姐、主持人，陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，準(zhǔn)備好各自工作。

9：30—9：50嘉賓陸續(xù)到場(chǎng)，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。

10：00—10：08主持人介紹領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布__房產(chǎn)開盤慶典正式開始;

10：10—10：25市領(lǐng)導(dǎo)致賀辭、__房產(chǎn)董事長(zhǎng)致辭;

10：25主持人宣布剪彩儀式開始;剪彩嘉賓、禮儀小姐上場(chǎng)

10：28—10：40剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始;

剪刀起，禮炮響，施放彩花彈，雄獅舞動(dòng)、樂隊(duì)歡奏;

放飛氫氣球，活動(dòng)進(jìn)入高潮;

10：45—10：50首位客戶簽約。

10：50-11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。

落實(shí)好電源、麥克風(fēng)、音響、樂器、簽到臺(tái)、胸花、飲用水、條幅、地毯、舞臺(tái)、氫氣球的采購(gòu);

停車場(chǎng)的安排，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的安全及相關(guān)后勤保障。

樓盤銷售方案5

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介:

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中構(gòu)成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

此刻，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2023年5月底辦下。

由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不一樣的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們應(yīng)對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局:

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，那里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，主由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是2023年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房構(gòu)成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見附1:鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)

b、小戶型市場(chǎng)概況。

自2023年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2023年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，構(gòu)成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情景下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，此刻燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。能夠說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。

(小戶型市場(chǎng)詳見附2:鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)

c、商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項(xiàng)目swot分析

一)優(yōu)勢(shì)

1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，那里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在那里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場(chǎng)細(xì)分如下:

a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)[由整理]

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的:了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和理解程度(本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度)

調(diào)查方法:分層隨機(jī)抽樣(不一樣年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍:鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時(shí)間:2023、4、14

鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，那里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有必須的指導(dǎo)意義。

2023、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。

對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn):

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場(chǎng)潛量比較大，但需推廣的成本較高

2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足

3、小戶型需求彈性十分大，對(duì)價(jià)格十分敏感

4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)做升級(jí)換代

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果買房子的話，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層，一般下頭做門面，上頭做倉庫和員工宿舍

7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80―150元月

8、作為首次購(gòu)買者，最重的還是價(jià)格

9、他們厭惡鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈

10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

11、同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重的問題，故一般員工無福利分房的可能

12、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大

13、對(duì)60―80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的構(gòu)成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!

2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3)正在構(gòu)成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為”大賣潮的附屬配套。該局面一旦構(gòu)成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。

4)本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠?？墒沁@樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的主角，不僅僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，并且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

二)劣勢(shì)

1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不一樣的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不一樣的置業(yè)目的。尤其是一