房地產(chǎn)抵押登記

房地產(chǎn)抵押登記

一、房地產(chǎn)抵押登記概述

房地產(chǎn)抵押登記是指房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，依照法定程序進(jìn)行登記的行為，房地產(chǎn)抵押實(shí)行登記制度，依法設(shè)定并登記的房地產(chǎn)抵押，受法律保護(hù)，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，經(jīng)登記的抵押合同需要變更或者終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洸块T辦理變更或者涂銷抵押登記。抵押當(dāng)事人是指抵押人和抵押權(quán)人，抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價(jià)值。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請(qǐng)書；抵押合同；《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核，凡權(quán)屬清楚、證明資料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；持已經(jīng)登記的房地產(chǎn)預(yù)售合同申請(qǐng)辦理預(yù)購商品房抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同上作他項(xiàng)權(quán)利記載后由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書，房屋竣工后抵押關(guān)系尚未終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記；持國(guó)有土地使用證申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)在國(guó)有土地使用證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

二、房地產(chǎn)抵押登記的法律效力

房地產(chǎn)抵押登記的法律效力主要體現(xiàn)在以下三方面：

1.房地產(chǎn)抵押登記是抵押合同生效的必要條件。在我國(guó)，只有依法辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同，才能生效，未辦理登記的，抵押合同未生效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第61條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?？梢?，未辦理登記的房地產(chǎn)抵押合同在性質(zhì)上是已成立但未生效的合同，合同約定的抵押權(quán)人可以根據(jù)該合同，要求抵押人協(xié)助辦理抵押登記，抵押人拒不辦理登記的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

2.房地產(chǎn)抵押登記起到公示并對(duì)抗第三人的作用。抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，必須向外界展示，避免因當(dāng)事人或第三人不知情而導(dǎo)致交易不安全、權(quán)益受損。動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的公示方式一般都是交付占有，但抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有為特征，而且房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它的物權(quán)公示方法是登記，房地產(chǎn)的取得、交易過戶、注銷等都要經(jīng)過登記，因此，房地產(chǎn)的抵押只有采用登記公示的方式才能有效地保護(hù)交易安全。一旦房地產(chǎn)抵押情況進(jìn)行了登記，而且這種登記情況是可以公開查詢的，法律就推定第三人已知曉抵押權(quán)的存在，因?yàn)榇藭r(shí)抵押雙方當(dāng)事人已盡到了公示與提醒的義務(wù)，而準(zhǔn)備就抵押房地產(chǎn)進(jìn)行交易的第三人有了查詢?cè)摲康禺a(chǎn)登記情況的條件和責(zé)任。如果該第三人不去查閱，對(duì)自己的交易權(quán)利是否有保障不關(guān)心，日后以不知抵押權(quán)存在為由向抵押權(quán)人提出抗辯時(shí)，法律也不會(huì)給其更多的關(guān)照，從而也使抵押擔(dān)保的效力得以加強(qiáng)。

3.房地產(chǎn)抵押登記具有公信力。我國(guó)現(xiàn)行法律是否承認(rèn)房地產(chǎn)抵押登記的公信力？盡管我國(guó)現(xiàn)行法律未就房地產(chǎn)抵押登記的公信力作明確規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)房地產(chǎn)抵押登記的公信力。其理由在于：一方面，現(xiàn)代社會(huì)交易頻繁，如果沒有公信力的保護(hù)，則善意第三人在毎次交易時(shí)都必須檢查登記冊(cè)上記載的房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利的真實(shí)性，否則就要因?yàn)槠錂z查不周而承擔(dān)取得的權(quán)利被追奪的危險(xiǎn)，顯然，這一要求對(duì)善意第三人是不公平的，實(shí)踐中也是難以做到的，只會(huì)有礙于正常的房地產(chǎn)交易的開展；另一方面，在我國(guó)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行行政監(jiān)管的重要手段，根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)登記規(guī)則，登記機(jī)關(guān)除對(duì)登記申請(qǐng)的填寫、登記手續(xù)和應(yīng)提交的證件是否完備進(jìn)行審查外，還對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行核實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)立、變更和轉(zhuǎn)移的合法性加以審查，因而，對(duì)第三人來說，登記已不僅是當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)而提出申請(qǐng)的結(jié)果，而且是國(guó)家專門機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)予以確認(rèn)的行政行為，當(dāng)然也就是具有社會(huì)公信力的事實(shí)。

三、房地產(chǎn)抵押登記的標(biāo)的物范圍

1.抵押人所有的房屋。我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)《擔(dān)保法》明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，報(bào)相關(guān)的國(guó)有資產(chǎn)管理部門或者授權(quán)投資機(jī)構(gòu)審批；以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；在合伙企業(yè)存續(xù)期間，以合伙企業(yè)的房地產(chǎn)抵押登記的，必須經(jīng)全體合伙人同意；以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。

2.抵押人預(yù)購的商品房。預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。以預(yù)購商品房抵押的，其預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)登記，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

3.抵押人所有的在建工程。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，以在建工程抵押登記的其投入建設(shè)的資金應(yīng)當(dāng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工日期。

4.抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)。我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，故土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制，我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)；二是通過土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，而以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，必須付清土地使用權(quán)出讓金。

5.鎮(zhèn)、村依法建設(shè)的企業(yè)廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，也規(guī)定得極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體土地所有者書面同意，可見，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

四、房地產(chǎn)抵押登記存在的風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，連片、整體、巨額投資的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目日漸增多。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取建設(shè)資金兒高額利潤(rùn)，將在建工程設(shè)定抵押貸款，或作商品房預(yù)售等，房地產(chǎn)抵押和商品房必須進(jìn)行登記，防范風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)來源主要有：

1.欺詐、詐騙風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人實(shí)施欺詐、犯罪嫌疑人實(shí)施詐騙行為，例如：以假按揭方式套取銀行貸款、假證騙貸、一房多抵、先售后抵、先抵后售等，都給房地產(chǎn)抵押登記帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2.法規(guī)、政策不明確的風(fēng)險(xiǎn)。公益事業(yè)單位所有的、已列入拆遷范圍的房地產(chǎn)抵押貸款等，市場(chǎng)有需求，當(dāng)事人有需要，但政策不明確，操作不規(guī)范，是房地產(chǎn)抵押登記的重要風(fēng)險(xiǎn)。

3.操作風(fēng)險(xiǎn)。工作人員違規(guī)、失誤操作，對(duì)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人實(shí)施欺詐和犯罪嫌疑人實(shí)施詐騙行為失察，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)。

4.信息風(fēng)險(xiǎn)。工作人員制作房地產(chǎn)限制信息失誤，司法部門、行政機(jī)關(guān)發(fā)布限制信息不規(guī)范、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致限制的房地產(chǎn)辦理了抵押登記，也是房地產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)之一。

五、防范房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)抵押登記存在風(fēng)險(xiǎn)后，須有防范的對(duì)策：

1.防范現(xiàn)房抵押登記風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)建立房地產(chǎn)權(quán)利限制的信息庫，設(shè)置驗(yàn)證程序，確保房地產(chǎn)抵押登記正確無誤。

2.防范在建工程抵押登記風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持慎辦原則，防止房地重復(fù)抵押，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)要按規(guī)定收齊合法證件，不能疏忽大意，因證件不齊全、不合法造成抵押登記無效或重復(fù)抵押，增加承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，為此可建立各項(xiàng)切實(shí)可行的制度，例如：先注銷土地抵押登記后辦理房屋抵押登記制度、公示公告制度、當(dāng)事人具結(jié)保證制度、跟蹤管理制度、必要的現(xiàn)場(chǎng)查看制度等。

3.做好查驗(yàn)及防范。查驗(yàn)房產(chǎn)權(quán)證、當(dāng)事人身份、限制抵押情況、多重抵押情況、房產(chǎn)現(xiàn)