建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)物權(quán)法術(shù)語01定義法律特征案例分析法律規(guī)定主要內(nèi)容相關(guān)詞條目錄0305020406基本信息建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人或非法人組織依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)國(guó)家所有的土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。定義定義建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人或非法人組織依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)國(guó)家所有的土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。法律規(guī)定相關(guān)司法解釋民法典的規(guī)定法律規(guī)定民法典的規(guī)定第三百四十四條【建設(shè)用地使用權(quán)的定義】建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。第三百四十五條【建設(shè)用地使用權(quán)的分層設(shè)立】建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。第三百四十六條【建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立原則】設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。第三百四十七條【建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式】設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。第三百四十八條【建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同】通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。相關(guān)司法解釋最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編的解釋（一），2020年12月25日最高人民法院審判委員會(huì)第1825次會(huì)議通過，自2021年1月1日起施行，法釋〔2020〕24號(hào)。涉及建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容：第四條未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。法律特征法律特征關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征如下：（一）建設(shè)用地使用權(quán)以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和社會(huì)公益事業(yè)為目的；（二）建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物為城鎮(zhèn)國(guó)家所有的土地；（三）建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地的范圍限于建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施；（四）建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)，是使用權(quán)人在國(guó)有的土地上設(shè)立的地上權(quán)。主要內(nèi)容設(shè)立的基本方式的登記“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”問題的處理“房地一體”轉(zhuǎn)讓的規(guī)定主要內(nèi)容人的權(quán)利和義務(wù)消滅的法律后果消滅的事由主要內(nèi)容設(shè)立的基本方式出讓與劃撥是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的兩種基本方式。我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，劃撥的適用被嚴(yán)格限制。1、以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)（1）定義以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，是指國(guó)家以土地所有權(quán)人的身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓渡給土地使用人，由土地使用人向國(guó)家支付土地出讓金的行為。（2）特點(diǎn)與劃撥相比，出讓有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、交易性。與劃撥帶有行政性不同，出讓是國(guó)家作為土地所有權(quán)人與土地使用人之間的交易行為，須以書面合同形式完成。2、有償性。交易性決定了出讓的有償性，土地使用人取得建設(shè)用地使用權(quán)均須繳納土地出讓金。3、期限性。以出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)均有期限限制。（3）出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式主要有四種。的登記我國(guó)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立采取了登記生效主義，即建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的生效，并不直接發(fā)生設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的效力，而僅發(fā)生債的效力，即出讓人有權(quán)請(qǐng)求受讓人交付土地出讓金，受讓人則有權(quán)請(qǐng)求出讓人交付土地并辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記。只有完成建設(shè)用地使用權(quán)登記，才發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的效果，才發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。因此，建設(shè)用地使用權(quán)的期限應(yīng)當(dāng)自完成登記之日起算。應(yīng)當(dāng)注意的是，建設(shè)用地使用權(quán)是否完成登記并不影響建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的效力?！耙坏?cái)?shù)轉(zhuǎn)”問題的處理建設(shè)用地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓人就同一出讓建設(shè)用地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（1）已經(jīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（2）均未辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有、投資開發(fā)土地的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人履行建設(shè)用地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（3）均未辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有、投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人履行交付土地和辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓人請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理?！胺康匾惑w”轉(zhuǎn)讓的規(guī)定對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，通常在土地上會(huì)有不動(dòng)產(chǎn)附著物，即建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。為防止不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)矛盾，維護(hù)交易秩序，采取地房一體轉(zhuǎn)讓主義，在處分建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，附著于該土地上的建筑，《民法典》第356條沒有規(guī)定的，在此范圍之外，可以單獨(dú)抵押。人的權(quán)利和義務(wù)1、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)作為權(quán)利客體的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。對(duì)于以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人還可依法轉(zhuǎn)讓、互換、出租、出資、贈(zèng)與或抵押。2、建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)（1）支付出讓金等費(fèi)用支付出讓金是建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)，并非建設(shè)用地使用權(quán)的成立要件。換言之，即使受讓人未按照約定支付出讓金，其也只是應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并不意味著建設(shè)用地使用權(quán)當(dāng)然歸于消滅。（2）合理利用土地建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照土地的自然屬性和法律屬性合理地使用土地，維護(hù)土地的價(jià)值和使用價(jià)值。（3）按土地用途使用土地土地用途關(guān)系到城市的規(guī)劃，關(guān)系到建設(shè)用地使用權(quán)的期限和土地出讓金的數(shù)額，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格按消滅的事由1、建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿建設(shè)用地使用權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)是有期限限制的。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、國(guó)家因公共利益征收土地《民法典》第358條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本法第二百四十三條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?、土地滅失《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定：“土地使用權(quán)因土地滅失而終止。”在土地全部滅失的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的不復(fù)存在，權(quán)利也應(yīng)當(dāng)消滅；在土地部分滅失的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)就剩余的部分繼續(xù)存在。消滅的法律后果建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，除了辦理注銷登記、收回權(quán)利證書外，最主要的問題還是如何處理該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)此，《民法典》確立了以下規(guī)則。1．因公共利益的需要提前收回土地的。此時(shí)，應(yīng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的土地出讓金。2．建設(shè)用地使用權(quán)期滿而未續(xù)期的。依據(jù)《民法典》第359條第2款的規(guī)定，非住宅用地使用權(quán)期間屆滿后該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。案例分析案情介紹案件評(píng)析裁判結(jié)果案例分析案情介紹【裁判要旨】我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記原則上采取的是登記要件模式，即登記為物權(quán)生效的法定要件。建設(shè)用地使用權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的一種，其設(shè)立也應(yīng)以登記為要件，即設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)生效?！景柑?hào)】（2011）嵐民一初字第1178號(hào)，（2012）日民一終字第734號(hào)【案情】2009年4月1日，山東省某市市公路管理局工程處（簡(jiǎn)稱工程處）與某市市嵐山區(qū)碑廓鎮(zhèn)XX一村簽訂土地租賃合同，約定工程處租賃XX一村土地60畝，用于拌合站安裝和存料使用，租期一年。2010年1月25日，某市德霖XX有限公司（簡(jiǎn)稱XX公司）以3010萬元價(jià)格競(jìng)得2009G號(hào)宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，面積為14萬平方米。工程處租賃的土地即包含在XX公司競(jìng)得的土地中。2011年4月3日，XX公司與某市市國(guó)土資源局簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。同年4月29日，XX公司交齊土地出讓金。5月6日，XX公司向有關(guān)部門申請(qǐng)權(quán)利初始登記。5月20日，XX公司取得涉案土地使用權(quán)證。11月5日，工程處將拌合站設(shè)備遷出XX公司廠區(qū)。關(guān)于工程處占用的土地面積，雙方存在爭(zhēng)議。XX公司稱，工程處占用土地面積為60畝；工程處則辯稱，其施工的工程結(jié)束后，已不需要占用60畝土地，其實(shí)際占用的土地面積為12畝。XX公司對(duì)此存有異議，工程處未提供證據(jù)證實(shí)自己的主張。裁判結(jié)果山東省某市市嵐山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然XX公司之前成功競(jìng)得該土地使用權(quán)，且已交齊土地出讓金，并與有關(guān)部門簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，但該行為僅是其取得國(guó)有土地使用權(quán)的準(zhǔn)備工作，在XX公司依法向有關(guān)部門申請(qǐng)權(quán)利登記前，該公司對(duì)該土地并不享有排他的使用權(quán)。因此，XX公司主張其自依法競(jìng)得該土地使用權(quán)時(shí)即依法享有排他的使用權(quán)，于法無據(jù)，不予支持。XX公司應(yīng)自2011年5月6日向有關(guān)部門申請(qǐng)權(quán)利初始登記時(shí)，依法取得涉案土地使用權(quán)。XX公司不服一審判決，提起上訴。山東省某市市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案土地系國(guó)有建設(shè)土地，根據(jù)物權(quán)法第一百三十九條“建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立登記是建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的法定公示手段，是建設(shè)用地使用權(quán)是否依法設(shè)立的法定要件。XX公司雖通過競(jìng)拍方式，交納了土地出讓金并最終與相關(guān)部門簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，但其僅基于出讓合同取得了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，尚未完成建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)設(shè)立，不能取得相應(yīng)的物權(quán)。XX公司只有進(jìn)行了設(shè)立登記，將設(shè)立內(nèi)容登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿上，才能成為建設(shè)用地使用權(quán)人，才能享有占有、使用、收益的排他性權(quán)利。因此，XX公司自登記機(jī)構(gòu)于2011年5月20日向其下發(fā)國(guó)有土地使用證之日取得涉案建設(shè)用地使用權(quán)，原審認(rèn)定XX公司自2011年5月6日向有關(guān)部門申請(qǐng)權(quán)利初始登記時(shí)依法取得涉案土地使用權(quán)錯(cuò)誤，應(yīng)予以糾正。XX公司上訴主張其自2010年1月25日經(jīng)拍賣取得涉案土地的建設(shè)用地使用權(quán)，不符合我國(guó)物權(quán)法的上述規(guī)定，依法不予支持。案件評(píng)析建設(shè)用地使用權(quán)登記是各國(guó)通行的物權(quán)公示手段，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的效力，并不完全相同。從各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定來看，登記對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的效力主要有三種模式：一是登記對(duì)抗主義，以法國(guó)和日本為代表。該種物權(quán)的變動(dòng)，在當(dāng)事人之間，不須進(jìn)行登記即能發(fā)生法律效力，但只有登記后，才能產(chǎn)生對(duì)第三人的對(duì)抗效力。未經(jīng)登記的，則不能對(duì)抗善意第三人。二是登記生效主義，以德國(guó)、瑞士為代表。這種模式下，該種物權(quán)的變動(dòng)，必須進(jìn)行登記，如果未進(jìn)行登記，則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，即登記有決定建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅能否生效的效力。但由于對(duì)契約性質(zhì)的不同理解，又有不同的做法。三是托倫斯登記制度，主要是英美法系國(guó)家的做法，其特點(diǎn)是，除了登記之外，還有交付權(quán)利證書的要求，產(chǎn)權(quán)一經(jīng)登記，具有不可推翻的效力，國(guó)家給予保障。不強(qiáng)制一切土地所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利申請(qǐng)登記，但一經(jīng)登記，其后發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利變更或者設(shè)定，非經(jīng)登記，不生效力。物權(quán)法出臺(tái)前，我國(guó)沒有專門的不動(dòng)產(chǎn)登