小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

-.z.**小區(qū)物業(yè)管理方案前言"×××〞小區(qū)位于－－，與***近在咫尺。小區(qū)總建筑面積**萬(wàn)多平方米，由小高層低密度住宅、特色點(diǎn)式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有超市以及商辦效勞區(qū)等；商鋪面積×㎡；地下停車場(chǎng)×㎡；地上停車場(chǎng)×㎡；車庫(kù)×個(gè)。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)狻⑼ㄓ?、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，背景音樂(lè)，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、平安。高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理效勞來(lái)表達(dá)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值?！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I(yè)管理三級(jí)資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)等物業(yè)工程的管理工作?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)×多萬(wàn)㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是"**物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一〞。我公司將利用我們"天時(shí)、地利、人和〞的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)歷，專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過(guò)全方位的效勞，提高小區(qū)的知名度，使×××真正到達(dá)增值保值的目的，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司效勞宗旨是以人為本、標(biāo)準(zhǔn)管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)效勞。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于效勞之中，為業(yè)戶推出完善的管理效勞，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章物業(yè)管理要點(diǎn)◆運(yùn)用持續(xù)開(kāi)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；◆人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理效勞的信譽(yù)；◆結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低本錢，全心全意為業(yè)戶效勞；◆采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：平安第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)效勞的需求，打造物業(yè)管理精品。最終到達(dá)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實(shí)際效勞管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)：1、完善效勞、誠(chéng)信待人。物業(yè)管理是以效勞為主的行業(yè)，為此我們將在今后的效勞工作中，充分表達(dá)我們的效勞宗旨和追求目標(biāo)，奉行"以人為本，業(yè)戶至上〞的原則和效勞周到的效勞理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)效勞，并將日常效勞嚴(yán)密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的效勞關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、滿意的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)歷告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況到達(dá)最正確，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。3、平安、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的平安，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，嚴(yán)密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在常年平安的條件下為業(yè)戶效勞。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理平安操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。公司本著效勞第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來(lái)管理與效勞，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。公司將通過(guò)良好的物業(yè)管理，使"×××〞保值、增值，真正為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標(biāo)：◆房屋建筑的完好率到達(dá)98％以上；◆報(bào)修及時(shí)率到達(dá)100％；◆清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；◆設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98％以上；◆小區(qū)路燈完好率到達(dá)100％；◆管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大平安與火災(zāi)責(zé)任事故；◆有效投訴處理率100％；◆效勞滿意率達(dá)95％以上；◆綠化完好率到達(dá)98％以上；◆道路完好率到達(dá)98％；◆各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；◆無(wú)效勞平安事故發(fā)生。二、主要措施◆完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定；◆所管轄區(qū)衛(wèi)生無(wú)死角，綠地存活茂盛；◆治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；◆管理人員及效勞人員上崗要佩帶標(biāo)志，標(biāo)準(zhǔn)制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；◆建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；◆各種收費(fèi)工程、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，合理收費(fèi)；◆制定大、中修年度方案，并負(fù)責(zé)實(shí)施；◆制定并組織員工培訓(xùn)方案的實(shí)施；◆結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。遵循效勞第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的效勞，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運(yùn)行機(jī)制：1、建立監(jiān)視機(jī)制；2、建立信息反響及處理機(jī)制；3、制定工作流程、各項(xiàng)管理效勞工程的長(zhǎng)遠(yuǎn)方案和短期方案；4、管理人員的培訓(xùn)管理；5、增強(qiáng)效勞意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；6、企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)管理制度1、管理處經(jīng)理職責(zé)；2、管理人員崗位職責(zé)；3、作業(yè)人員崗位職責(zé)；4、員工培訓(xùn)；5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程1、內(nèi)部運(yùn)作管理方法2、小區(qū)秩序管理；3、清潔管理；4、綠化管理；5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；6、供配電設(shè)備管理；7、給排水設(shè)備管理；8、共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理；9、平安操作規(guī)程；10、特約效勞管理規(guī)定?！惨陨细鞣N規(guī)定及制度略〕第三章擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理效勞，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求到達(dá)降低管理本錢、提供優(yōu)質(zhì)效勞的目的。本物業(yè)管理處按"直線制〞設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)清楚，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的開(kāi)展留下充足的空間。1、辦公室〔1〕負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲(chǔ)藏人才?！?〕負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和開(kāi)展的資料及人事檔案管理?！?〕負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)?！?〕負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷和招投標(biāo)?！?〕總經(jīng)理指派的其它工作。2、保潔部〔1〕負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔?！?〕負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作?！?〕上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、設(shè)備維修部〔1〕負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)?！?〕負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作?！?〕制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)方案并付諸實(shí)施?！?〕上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。4、綠化部〔1〕負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹(shù)木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作?！?〕負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作?！?〕上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。5、秩序管理部〔1〕負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作?！?〕建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)平安規(guī)章制度?！?〕負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理?！?〕負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作?！?〕上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6、接待部〔1〕負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來(lái)訪接待工作?！?〕負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作?！?〕負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助?！?〕配合辦公室開(kāi)展員工培訓(xùn)工作?！?〕上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)×××物業(yè)管理物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保潔員綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡(jiǎn)高效。第四章物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)展工作培訓(xùn)。1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理效勞理念，專業(yè)效勞技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，不定期地安排當(dāng)事人〔指員工〕參加班后的專題培訓(xùn)。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)歷。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核方法。在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評(píng)價(jià)員工工作的根底。并通過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，到達(dá)優(yōu)化管理的目的。*小區(qū)物業(yè)管理方案〔二〕第五章物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定管理處年度、月度工作方案并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上承受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)視。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)視各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)平安、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開(kāi)展各項(xiàng)工作。7、認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反響敏捷，處事穩(wěn)健。2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性效勞手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。3、負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來(lái)訪、投訴工作，并定期進(jìn)展回訪工作。5、走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與效勞方面的意見(jiàn)。6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。7、協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。三、保潔效勞崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。4、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的效勞工作。5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、綠化效勞崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)和管理。3、對(duì)花草樹(shù)木定期進(jìn)展?jié)菜⑹┓?、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。4、熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對(duì)機(jī)械進(jìn)展簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)。5、負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場(chǎng)地的清理、清潔。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、秩序管理員崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。4、負(fù)責(zé)小區(qū)的平安、防火、防盜、防破壞的防范工作。5、負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)1、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。2、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止平安事故發(fā)生。3、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。4、定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)展全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。5、負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第六章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案一、業(yè)戶入住通過(guò)有效的管理，使入住工作標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。1.管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。房屋驗(yàn)收表住宅使用公約業(yè)主手冊(cè)裝潢管理方法裝潢管理協(xié)議業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單代辦效勞委托書保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知2.入住發(fā)放文件業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶簽收。入住須知業(yè)主手冊(cè)住宅使用公約裝修管理協(xié)議3.入住記錄管理處在受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄。業(yè)戶登記。驗(yàn)房簽收記錄。入住資料簽收記錄。領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。委托代辦效勞記錄。業(yè)主信息登記表。入住收費(fèi)記錄。4入住工作方式入住程序業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。管理處接待人員審核業(yè)戶"入住通知書"、"業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單"及售房單位要求的相關(guān)資料。管理處接待人員審核資料無(wú)誤后按入住收費(fèi)工程開(kāi)具票據(jù)并收費(fèi)。管理處接待人員介紹小區(qū)管理效勞情況，與業(yè)戶簽訂"住宅使用公約"、"裝修管理協(xié)議"。管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收。管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦效勞工程。管理處接待人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫"房屋驗(yàn)收單"，驗(yàn)收不合格限期整改。入住流程圖售房合同否5收費(fèi)管理5.1管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償效勞費(fèi)；向開(kāi)發(fā)商收取空房管理費(fèi)。5.2物業(yè)收費(fèi)工程、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。5.3業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。5.5對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。5.6對(duì)無(wú)故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)"住宅使用公約"或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修管理1裝修管理流程業(yè)戶向管理處提出裝潢申請(qǐng)，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫"住宅裝修申請(qǐng)表"與"施工人員登記表"，簽署"裝修管理協(xié)議"。管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。管理處在承受裝修申請(qǐng)后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/?，F(xiàn)場(chǎng)跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。裝修完畢后，經(jīng)管理處驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收情況，并簽名。在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和阻礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)展整改，必要時(shí)填寫"整改通知單"、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔。違章處理方法，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：批評(píng)、奉勸責(zé)令停工整改報(bào)業(yè)主委員會(huì)、前期管理開(kāi)展商、或政府有關(guān)部門。對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來(lái)管理處辦理，其它人不得辦理。管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。裝修管理流程圖2.裝修管理規(guī)定裝修申請(qǐng)程序：業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀"裝修管理方法"。業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫"住宅裝修申請(qǐng)表"簽署"裝修管理協(xié)議"；施工單位填寫"施工人員登記表"。管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)展修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開(kāi)場(chǎng)施工，發(fā)放施工許可證。施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。為防止有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、平安、安靜、整潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過(guò)程中，請(qǐng)您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。裝修前住戶應(yīng)明確，您只能對(duì)自己名下住宅的自用部位進(jìn)展必要的裝修〔戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面〕,不要對(duì)室外公用部位、走道進(jìn)展任何的改、移、加、拆類施工。裝修制止行為：拆改原房屋的承重墻。改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。隨意封閉陽(yáng)臺(tái)。以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7大量使用易燃裝修材料。隨意改變或移動(dòng)、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。填寫"裝修申請(qǐng)表"、"施工人員登記表"并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、平安責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。裝修施工中隨時(shí)承受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)視、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在為您裝修時(shí)，是否將裝修材料以次充好，工藝簡(jiǎn)單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。裝修施工應(yīng)于每天8:00時(shí)—18:00時(shí)之間進(jìn)展，晚間18:00—次日上午8:00〔包括節(jié)假日、雙休日〕不得進(jìn)展有噪音的施工。三、日常效勞與聯(lián)系管理處的日常效勞與聯(lián)系是物業(yè)管理效勞最根本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供效勞，物業(yè)公司通過(guò)有效的效勞來(lái)保證業(yè)戶的需求樹(shù)立企業(yè)的形象。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常效勞與聯(lián)系工作，對(duì)管理處業(yè)戶接待的效勞質(zhì)量進(jìn)展檢查、指導(dǎo)。1.日常效勞與聯(lián)系的內(nèi)容1.1日常效勞內(nèi)容維修保養(yǎng)效勞；綠化養(yǎng)護(hù)效勞；治安消防效勞；環(huán)境衛(wèi)生管理效勞；停車管理效勞；特約效勞；日常聯(lián)系內(nèi)容1.2.1小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開(kāi)箱；1.2.2設(shè)立投訴承受業(yè)戶的投訴；1.2.3及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見(jiàn)。2.日常效勞與聯(lián)系的質(zhì)量控制業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽(tīng)取意見(jiàn)，滿足合理要求，及時(shí)提供各類效勞。每半年至少開(kāi)展一次公益性活動(dòng)，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)方案并做好籌劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證效勞質(zhì)量。3.日常效勞與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以"物業(yè)管理?xiàng)l例"為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)效勞的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展操作，做到業(yè)戶評(píng)議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬(wàn)分之五以下；投訴處理率100%。四、業(yè)戶檔案管理管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、效勞記錄等一并歸檔。1.管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2.業(yè)戶檔案的管理方法按公司檔案要求操作。3.物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4.管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即整改。權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：入伙通知書入伙手續(xù)書業(yè)主使用公約裝修管理協(xié)議房屋驗(yàn)收表入伙手續(xù)資料簽收單產(chǎn)權(quán)清單租賃清單合同復(fù)印件權(quán)證復(fù)印件有關(guān)業(yè)戶其他資料業(yè)主信息表報(bào)修工程表效勞工程表保管鑰匙委托書代辦效勞委托書平安責(zé)任書每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)展檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。五、權(quán)籍管理1.經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè),并輸入計(jì)算機(jī).

3.產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容房屋類型使用面積、建筑面積土地分?jǐn)偯娣e使用情況附設(shè)設(shè)施情況車庫(kù)使用情況4.租賃清冊(cè)內(nèi)容租賃戶姓名租賃時(shí)間使用房屋地址內(nèi)部裝修情況其它5.經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不標(biāo)準(zhǔn)或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。六、業(yè)戶接待1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)視投訴受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。2.管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)。3.管理處監(jiān)視、投訴全天開(kāi)通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。4.管理處實(shí)行回訪制度。管理處必須及時(shí)對(duì)平安設(shè)施維修、房屋滲漏水工程維修進(jìn)展回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)展抽查，保證回訪質(zhì)量。4.2回訪時(shí)間，平安設(shè)施維修2天內(nèi)回訪；房屋滲漏水工程維修3天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它工程維修一星期內(nèi)回訪。5.對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員整改。6.接待窗口要認(rèn)真聽(tīng)取投訴意見(jiàn)并做好記錄。7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。七、秩序管理效勞1.秩序管理效勞內(nèi)容1.1小區(qū)根本實(shí)行封閉式管理；1.2實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；1.3執(zhí)行小區(qū)內(nèi)平安巡查，做好防火防盜平安防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等；1.4結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂平安防范措施；1.5進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1.6小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；1.7非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；1.8危及人身平安處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。1.9及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門并做好記錄；1.10檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；1.11負(fù)責(zé)停車場(chǎng)區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理；1.12檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開(kāi)放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；1.13監(jiān)視小區(qū)內(nèi)裝修工程的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2.門崗效勞2.1門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)立崗秩序管理效勞；2.2在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；2.3立崗姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮，熱情答復(fù)詢問(wèn)，制止與他人閑聊。2.4外來(lái)人員進(jìn)出管理2.4.1裝修施工人員應(yīng)到秩序管理效勞處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶"施工人員出入證"，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開(kāi)管理區(qū)域應(yīng)交回"施工人員出入證"；2.4.2對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對(duì)一次，保證人、卡數(shù)量相符；2.4.3非開(kāi)放時(shí)外來(lái)人員，應(yīng)到秩序管理效勞處辦理手續(xù)，佩帶"臨時(shí)出入證"，方可進(jìn)入管理區(qū)域。2.5物品進(jìn)出管理2.5.1非開(kāi)放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對(duì)物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤后，方可放行；進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨，20：00-次日7：00放行。2.6機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理2.6.1對(duì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，制止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。2.6.2向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放"臨時(shí)停放證"，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。2.6.3地面停車場(chǎng)車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。2.6.4對(duì)于外來(lái)車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。2.6.5車輛駛出小區(qū)時(shí)，收回停放證，并按停放時(shí)間收取停車費(fèi)，做好記錄。2.7地下車庫(kù)管理2.7.1車輛憑管理處所發(fā)"停車證"進(jìn)出車庫(kù)；2.7.2無(wú)"停車證"車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意前方可進(jìn)車庫(kù)，但不得占用業(yè)戶車位；2.7.3催促進(jìn)車庫(kù)車輛遵守車庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；2.7.4保持車庫(kù)及車庫(kù)出入口清潔、通暢；2.7.5經(jīng)常到車庫(kù)內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告；2.7.6車庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。2.7便民效勞遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí)，請(qǐng)業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn)，用對(duì)講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)效勞；接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車效勞。3.巡崗效勞管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視效勞，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。3.2區(qū)內(nèi)巡視3.2.1巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；3.2.2巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等；3.2.3按秩序管理效勞處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。3.2.4客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供效勞或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；3.2.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；3.2.6發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；遇緊急情況，按"應(yīng)急預(yù)案"執(zhí)行；巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)；巡視完畢后，交接巡視器材；3.3夜間巡視3.3.1夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi)；假設(shè)發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)展處理；3.4突發(fā)事件的處理為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。3.5發(fā)生火警立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警119；3.5.2通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū)；做好現(xiàn)場(chǎng)平安保衛(wèi)工作，聽(tīng)候指揮。3.6發(fā)生刑案立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員；向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7發(fā)生盜、搶事件3.7.1用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門110；保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。3.8發(fā)現(xiàn)觸電事故切斷電源，使觸電者脫離電源；報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來(lái)現(xiàn)場(chǎng)；引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；無(wú)救護(hù)車時(shí)，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9發(fā)現(xiàn)電梯困人立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；撫慰被困人員；協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，平安接應(yīng)被困人員。發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。4.監(jiān)控崗效勞日常工作監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)展檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。任何人〔包括秩序管理人員〕未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。錄像帶保存處要有防潮措施，防止錄像帶發(fā)霉。新的錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)價(jià)欄注明開(kāi)場(chǎng)使用日期；每次錄像后，注明錄像時(shí)間；錄像帶連續(xù)使用24個(gè)月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對(duì)象的，應(yīng)及時(shí)更換新帶。監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。中央監(jiān)控室的出入管理與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來(lái)人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5秩序管理各崗位之間的輪換秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗；5.2換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗;

5.3換崗必須從巡視崗開(kāi)場(chǎng)輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開(kāi)場(chǎng)輪換。6秩序管理崗位設(shè)置6.1秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線，每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。6.2秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無(wú)劣跡記錄；身體安康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日?qǐng)?zhí)勤記錄。7秩序管理效勞檢查制度自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，做好記錄；秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)視檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)視檢查不少于4次，做好記錄；小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶裝修現(xiàn)場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。八、保潔效勞管理1.外環(huán)境的保潔工程及內(nèi)容保潔質(zhì)量要求實(shí)施方案日周月季清掃地面垃圾、樹(shù)葉等無(wú)瓜果皮殼、紙屑等雜物、無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)煙蒂。巡回路牌、標(biāo)志、指示牌干凈、無(wú)塵灰、無(wú)污漬擦拭一次揀拾花圃內(nèi)外垃圾目視無(wú)枯枝、無(wú)果皮、無(wú)飲料罐、無(wú)廢紙雜物。巡回行人路/車路面之清掃無(wú)明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過(guò)2個(gè)，無(wú)一厘米以上石子。巡回清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌無(wú)積塵、無(wú)污跡，透明度好。擦拭一次各進(jìn)出口臺(tái)階清潔無(wú)塵、無(wú)污漬、光亮。巡回一次沖洗地下車庫(kù)無(wú)異味、泥土、垃圾和堆放物巡回外圍立柱之清潔無(wú)積塵、無(wú)污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶箱體內(nèi)外四壁干凈無(wú)污漬、箱口箱內(nèi)外無(wú)垃圾、無(wú)異味、箱桶外表干凈、無(wú)污漬、桶內(nèi)垃圾超過(guò)1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理巡回一次清洗2.檢查手段：視檢：以眼睛直覺(jué)檢查，到達(dá)光亮、清潔、視覺(jué)舒適。手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體外表無(wú)明顯灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)展檢查，保持空氣清新。3.質(zhì)量監(jiān)視保證嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段，我們主要通過(guò)三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來(lái)實(shí)現(xiàn)。九、綠化效勞管理1.綠化效勞內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求a.草坪覆蓋度不少于95%；b.每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c.應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長(zhǎng)良好，無(wú)雜草；灌溉、排水a(chǎn).灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長(zhǎng)時(shí)間積水；b.灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定；c.灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按以下規(guī)定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長(zhǎng)。夏季適量澆水，宜早晨澆，平安越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長(zhǎng)。修剪a.草坪長(zhǎng)到60-70mm時(shí)，應(yīng)進(jìn)展修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b.草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。去除雜草a.應(yīng)及時(shí)去除雜草，除早、除小、除了；b.去除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。施肥a.冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b.追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。病蟲害防治a.病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b.對(duì)不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。草坪更新a.更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。其他養(yǎng)護(hù)a.草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm；1.2喬灌木灌溉與排水a(chǎn).對(duì)新栽植的樹(shù)木應(yīng)根據(jù)不同樹(shù)種和不同立地條件進(jìn)展適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；b.已栽植成活的樹(shù)木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)展灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹(shù)種，須在清晨或黃昏進(jìn)展灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)展葉面噴霧；c.灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)展，冬季灌溉選在中午進(jìn)展。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d.樹(shù)木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹(shù)木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。中耕除草a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b.樹(shù)木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c.中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過(guò)分潮濕的時(shí)候進(jìn)展；d.中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為限。1.2.3施肥a.樹(shù)木休眠期和栽植前，需施基肥。樹(shù)木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)展；"注〞：花灌木應(yīng)在開(kāi)花前、開(kāi)花后進(jìn)展。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)展。b.施肥量應(yīng)根據(jù)樹(shù)種、樹(shù)齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥。樹(shù)木青壯年期欲擴(kuò)大樹(shù)冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c.喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；d.施用的肥料種類應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及欣賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹(shù)種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e.施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹(shù)葉。修剪、整形a.樹(shù)木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹(shù)形，均衡樹(shù)勢(shì)，調(diào)節(jié)樹(shù)木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹(shù)木生長(zhǎng)茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹(shù)形為主。-喬木類：主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲枝、穿插枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹(shù)主干要求高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪〔懸鈴木按"三主六枝十二叉〞杯狀形修剪〕；樹(shù)冠圓整，分枝均衡；樹(shù)冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循"先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新〞的原則進(jìn)展。-綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉飽滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，去除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b.修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證平安；c.休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹(shù)勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。補(bǔ)植樹(shù)木1.3.1樹(shù)木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；1.3.2補(bǔ)植季節(jié)a.落葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。b.針葉樹(shù)、常綠闊葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停頓生長(zhǎng)后、降霜以前補(bǔ)植。補(bǔ)植的樹(shù)木，應(yīng)選用原來(lái)樹(shù)種，規(guī)格也應(yīng)近似；假設(shè)改變樹(shù)種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種必須與同路段樹(shù)種一致。枯死植株的挖除結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)展調(diào)整；枯死的大樹(shù)挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。花壇花境花壇的養(yǎng)護(hù)、管理a.根據(jù)天氣情況，保證水分供給，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b.做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c.花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d.及時(shí)做好病蟲害防治工作；e.花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f.花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改進(jìn)和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過(guò)5天；g.花卉應(yīng)生長(zhǎng)強(qiáng)健、花型正、花色艷、花期長(zhǎng)，并且注重做好"五一〞，"十一〞花卉管理；h.花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗。花壇內(nèi)缺株倒苗不得超過(guò)3-5處，無(wú)枯枝殘花〔殘花量不得大于15%〕?；ň车酿B(yǎng)護(hù)、管理a.應(yīng)按方案及時(shí)做好花卉的補(bǔ)種、填充；b.應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時(shí)更新翻種；c.花境全年可以*一季為主花期，欣賞期不得少于100天；d.修剪、整枝及時(shí)?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%；e.每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機(jī)肥；f.及時(shí)做好病蟲害防治工作；落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)，做到無(wú)雜草垃圾。十設(shè)備維修效勞銀灘物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房平安管理制度，設(shè)備人員平安守則實(shí)施平安管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)平安操作規(guī)程，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理方法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，確保平安正常運(yùn)行和使用。10.1設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過(guò)后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)展維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的成效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要求。1供配電設(shè)備每日按照"設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序"巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄"配電房巡視記錄表"；1.2配電機(jī)房每周清掃一次，配電柜每月清潔一次。按"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表"和"供配電設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程"的內(nèi)容要求進(jìn)展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于"設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表"；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于"設(shè)備、設(shè)施維修記錄表"；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄"設(shè)備故障記錄表"，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。每年12月制訂下一年度"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表"，并按運(yùn)行情況制訂"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表"；管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫"供配電系統(tǒng)檢查表"。2供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)展報(bào)修。3電梯設(shè)備3.1每周按"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表"進(jìn)展定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告經(jīng)理，記錄于"設(shè)備故障記錄表"上,并及時(shí)處理。定期巡視電梯設(shè)備，填寫"電梯房巡視記錄"。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維保人員并報(bào)告經(jīng)理，催促維修保養(yǎng)；每年12月制訂下一年度"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表"，并按運(yùn)行情況制訂"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表"；管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫"電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表"。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)展檢查驗(yàn)證；4給排水設(shè)備每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄"水泵房巡視記錄表"；4.2水泵房每周清掃一次，機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次；按"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表"進(jìn)展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于"設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表"；給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄"設(shè)備故障記錄表"，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。每年12月制訂下一年度"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表"，并按運(yùn)行情況制訂"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表"；管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫"給排水系統(tǒng)檢查表"。5消防系統(tǒng)日常巡視秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。定期檢查每月進(jìn)展一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄"設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表"；由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)展消火栓、噴淋進(jìn)展系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警平安系統(tǒng)的測(cè)試。記錄"消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表"。維修保養(yǎng)按"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表"和"消防設(shè)備〔設(shè)施〕維修保養(yǎng)規(guī)程"的內(nèi)容要求進(jìn)展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于"設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表"；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于"設(shè)備、設(shè)施維修記錄表"。每年12月制訂下一年度"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕周期檢查、保養(yǎng)方案表"，并按運(yùn)行情況制訂"設(shè)備、設(shè)施〔年度〕維修方案表"；每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫"消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表"。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)展檢查驗(yàn)證；6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)供配電設(shè)備[電力變壓器]

l檢查電力變壓器是否符合要求。l分接開(kāi)關(guān)檔位是否與電源相符。l外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l各接線端子緊固是否良好。[低壓開(kāi)關(guān)柜]

l耐壓試驗(yàn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。l二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)結(jié)實(shí)，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l接地線連接應(yīng)嚴(yán)密結(jié)實(shí)。l操作局部應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。l閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好。l接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。[照明設(shè)備]

l燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l開(kāi)關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。l照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。電梯設(shè)備[曳引機(jī)]

l主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。l冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。l制動(dòng)器完好、可靠。[轎廂]

l內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。l照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。l手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。l超載報(bào)警正確可靠。l轎門開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。[平安系統(tǒng)]

l限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。l各平安開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效。l各廳門及轎門平安連鎖開(kāi)關(guān)齊全，性能可靠、有效。l急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。l檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]

l連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。l運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。l導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。l各導(dǎo)軌外表無(wú)重大銹蝕。攝像監(jiān)控系統(tǒng)[控制臺(tái)]

l各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l操作鍵盤靈活、可靠。l電源鎖開(kāi)關(guān)完好。[顯示屏]

l各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。l各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線。l監(jiān)視器安裝結(jié)實(shí)、可靠。[電源設(shè)備]

l交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為。l高、低壓電源嚴(yán)格別離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉接線。l二路電源切換正常、可靠。l設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等平安、可靠。[攝像機(jī)]

l各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。l帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。l各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。[錄像機(jī)]

l所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。l各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)展錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。[巡更系統(tǒng)]

l主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。l電源、充電體充放電正常。l配套附件完好。l信號(hào)傳輸線路良好。6.4安保防盜系統(tǒng)[對(duì)講裝置]

l戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。l主機(jī)聯(lián)系情況良好。[巡更系統(tǒng)]

l主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。l電源、充電體充放電正常。l配套附件完好。l信號(hào)傳輸線路良好。6.5消防系統(tǒng)[消火栓泵]

l消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門啟閉靈活。l消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象。l電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。l水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安可靠，無(wú)缺損。l管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。[增壓泵]

增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。[消火栓及配套設(shè)施]

l各層消火栓箱及附件齊全完好。l啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。l各層消火栓出水壓力符合要求。l消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏。l戶外立式消火栓齊全有效，開(kāi)啟靈活。l消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。[噴淋泵]

l噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象。l電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。l泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安可靠，無(wú)缺損。l管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。[/sell]

*小區(qū)物業(yè)管理方案〔七〕7設(shè)備管理平安制度電工平安守則任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。任何電氣設(shè)備〔包括停用電氣設(shè)備〕未經(jīng)歷電前，一律應(yīng)作為有電。在工作開(kāi)場(chǎng)前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常〔如電筆先校驗(yàn)完整有效，使用工具絕緣良好〕，有破損及不完整的工具不可使用。嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)平安方可進(jìn)展。在檢修用電線路和設(shè)備時(shí)，必須停電進(jìn)展。在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)閘柄上懸掛"有人工作，制止合閘〞的指示牌。電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動(dòng)。自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳開(kāi)或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)展恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。7.2監(jiān)控中心平安管理制度監(jiān)控中心24小時(shí)監(jiān)控，操作人員經(jīng)培訓(xùn)前方可上機(jī)操作。無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心。假設(shè)要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)展。監(jiān)控中心消防設(shè)施完備，并定期檢查。常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無(wú)積塵、水積、油漬。制止亂堆雜物和易爆、易燃物品。監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。值班人員不得擅離崗位，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài)，各類功能標(biāo)識(shí)應(yīng)明確。配電房平安管理制度配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入配電房。假設(shè)要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。不準(zhǔn)擅自改變?cè)O(shè)備及線路。供電回路操作開(kāi)關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識(shí)，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。操作、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦?，按照?guī)定進(jìn)展。機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。制止亂堆雜物和易爆、易燃物品。電梯機(jī)房平安管理制度電梯機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備非電梯維修工制止操作。電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作，制止非設(shè)備人員操作。無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。假設(shè)要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。離開(kāi)電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毥?jīng)理同意，按照規(guī)定進(jìn)展。機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。制止亂堆雜物和易爆、易燃物品。維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。8應(yīng)急處理方案消防應(yīng)急處理監(jiān)控室值班接報(bào)，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)火警后，及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大，無(wú)法自行補(bǔ)救時(shí)，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心，指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。總指揮命令：〔1〕撥打"119〞報(bào)警?！?〕撥打"120〞救護(hù)。〔3〕通知各部門。〔4〕播放緊急播送。〔5〕繼續(xù)組織力量現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救?！?〕組織力量疏散救護(hù)客人。各部門接報(bào)后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實(shí)施具體措施〔1〕監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)a.一切行動(dòng)聽(tīng)從總指揮的命令。b.熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及播送設(shè)備。c.接報(bào)后，立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)通知管理處第一責(zé)任人，匯報(bào)情況。d.如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警，寫出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。e.如經(jīng)巡視人員報(bào)告為實(shí)警，則立即通知巡視人員實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救，并將情況逐級(jí)匯報(bào)管理處第一責(zé)任人。f.火警發(fā)生后，聽(tīng)從應(yīng)急總指揮的命令，用外線撥打119消防和120救護(hù)。g.利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數(shù)較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場(chǎng)所。h.利用對(duì)講機(jī)實(shí)施對(duì)講，使指揮人員及時(shí)到崗。電梯困人事故的應(yīng)急處理得知電梯故障，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。有人被困時(shí)，與電梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷撫慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方，用口頭告知被困人員。立即通知主管領(lǐng)導(dǎo)，并在該梯門口樹(shù)立停用牌。立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開(kāi)門放人。非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)展開(kāi)門放人，以免發(fā)生危險(xiǎn)。當(dāng)被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問(wèn)他們的安康情況。如有身體不適者，要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)展檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司，認(rèn)真檢查電梯故障原因，排除隱患。攜帶工具：繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門專用鑰匙。當(dāng)事件完畢后，保安立即撤除停用牌，恢復(fù)電梯工作。設(shè)備部根據(jù)故障原因，立即予以整改。[應(yīng)急處理流程圖停電事故應(yīng)急處理發(fā)生停電事件，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。設(shè)備部領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時(shí)派遣電工趕赴現(xiàn)場(chǎng)，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。如屬小區(qū)全部斷電，設(shè)備部立即向供電所查詢。如屬局部停電，設(shè)備部應(yīng)立即搶修，秩序管理人員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序。由于停電之關(guān)系，電梯有可能出現(xiàn)困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進(jìn)展處理。如電源于數(shù)分鐘后恢復(fù)，則作停電原因的解釋。監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)事件作出記錄，記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。檢修完畢恢復(fù)供電前，應(yīng)通知管理處、安保及其他部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開(kāi)啟。停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。事件完畢后，將詳細(xì)情況報(bào)物業(yè)公司，如存在管理問(wèn)題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。8.4觸電事故的應(yīng)急處理發(fā)現(xiàn)立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場(chǎng)，通知就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，制止其他危險(xiǎn)行為的發(fā)生。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)備人員切斷現(xiàn)場(chǎng)電源后，立即實(shí)施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。事件完畢后，設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)展整改。突發(fā)性水浸事故處理當(dāng)接到報(bào)告后，立即告知安保中心。安保中心接到爆管浸水信息，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，立即通知主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀效勞部人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)，通知倉(cāng)庫(kù)準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場(chǎng)。第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮，統(tǒng)一調(diào)分派人員。設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，翻開(kāi)系統(tǒng)卸壓閥〔如噴淋系統(tǒng)末端放水閥〕保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。如附近有機(jī)房等重要場(chǎng)所，則要采用堵、排等方式，防止浸水至這些重要場(chǎng)所。保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)排水。安保人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序，防止有人進(jìn)展破壞活動(dòng)。排水完畢，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實(shí)施修復(fù)，并將過(guò)程向經(jīng)理匯報(bào)。提出糾正和預(yù)防措施。8.6臺(tái)風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。設(shè)備部對(duì)戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)展全面檢查，確保結(jié)實(shí)。管理處向業(yè)戶傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息，及時(shí)通知業(yè)戶關(guān)好門窗。安保加強(qiáng)巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對(duì)戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)展緊急維修。設(shè)備人員堅(jiān)強(qiáng)夜間值班人員，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)展值班。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。臺(tái)風(fēng)過(guò)后，如對(duì)小區(qū)設(shè)施及效勞產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實(shí)施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。十一、公司物業(yè)效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1根本要求1.1效勞與被效勞雙方簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。1.2承接工程時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。1.3物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。1.4制定較完備的內(nèi)部管理制度〔質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等〕；建有較完善的物業(yè)管理檔案〔物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等〕；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)展管理。1.5管理效勞人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔標(biāo)準(zhǔn)。1.6公示24小時(shí)效勞。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá)80%以上。1.7在效勞窗口公開(kāi)效勞流程、效勞制度、收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約效勞和便民效勞；節(jié)假日有專題活動(dòng);每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。1.8按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費(fèi)用的收支情況。1.9按有關(guān)規(guī)定和合同約定標(biāo)準(zhǔn)使用住房專項(xiàng)維修資金。1.10制定裝修登記、告知、監(jiān)視、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。1.11采取多種形式如、走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于80%；每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞的意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理率達(dá)95%以上。1.12獲得市級(jí)以上物業(yè)管理示范〔優(yōu)秀〕工程稱號(hào)，或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。2.2房屋管理2.1對(duì)房屋共用部位進(jìn)展日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。2.2每年2次以上對(duì)房屋構(gòu)造及涉及使用平安的部位進(jìn)展檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修方案或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用方案，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)〔業(yè)主大會(huì)〕決定組織維修。2.3每周1次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)展平安檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上(雨季前須安排1次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)展清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。2.4按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約〔業(yè)主臨時(shí)公約〕要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的制止行為和考前須知。每3日巡