房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法通關(guān)題庫(附答案)

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法通關(guān)題庫(附答案)

單選題（共100題）1、在消費(fèi)者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D2、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。A.快速變現(xiàn)價值B.謹(jǐn)慎價值C.在用價值D.殘余價值【答案】B3、收益法是以()為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理【答案】C4、下列屬于按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A5、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件【答案】D6、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價的6%。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C7、“益火補(bǔ)土”法適用于A.腎陽虛損證B.心腎陽虛證C.心脾兩虛證D.脾腎陽虛證【答案】D8、一份完整的估價報告通常由（）組成。A.封面、目錄、致委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件B.標(biāo)題、估價項(xiàng)目名稱、委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價師、估價作業(yè)日期、估價報告編號C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、價值定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告的有效期【答案】A9、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D10、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價地位的是（）。A.《物權(quán)法》B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》D.《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》【答案】B11、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C12、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。A.用益物權(quán)B.擔(dān)保物權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】A13、評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C14、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C15、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D16、關(guān)于比較法運(yùn)用的說法，錯誤的是（）。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價B.盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實(shí)例作可比實(shí)例C.掛牌案例不能作為可比實(shí)例，但可作為了解行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理【答案】D17、關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點(diǎn)綜合確定【答案】C18、估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計(jì)估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B19、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法【答案】B20、在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的（）。A.“交易實(shí)例”B.“可比實(shí)例”C.“收集交易實(shí)例”D.“建立價格可比基礎(chǔ)”【答案】B21、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性【答案】B22、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價值將上漲20%，報酬率為10%，若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價值，則資本化率為（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】B23、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】C24、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，（）屬于擔(dān)保物權(quán)。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】C25、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹(jǐn)慎價值C.快速變現(xiàn)值D.投資價值【答案】B26、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A27、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是A.經(jīng)絡(luò)B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C28、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D29、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】B30、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A31、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】C32、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。A.應(yīng)價B.評估價C.成交價D.起拍價【答案】B33、報酬率的求取方法中，可以利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率的是（）。A.投資報酬率排序插入法B.累加法C.市場提取法D.對比法【答案】C34、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B35、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實(shí)例比較價值依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A36、關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在出具報告之前與估計(jì)委托人討論估價結(jié)果D.合理的估價結(jié)果與估價對象在市場上的成交價格應(yīng)一致【答案】D37、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的D.影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)【答案】D38、相火有“生生不息”功能提出者是A.劉完素B.朱震亨C.張景岳D.張錫純【答案】B39、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B40、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A.建筑技術(shù)B.土地權(quán)利設(shè)置C.相鄰關(guān)系D.土地使用管制【答案】D41、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B42、下列對房地產(chǎn)估價對象的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價對象是指房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益B.房地產(chǎn)估價的對象有房屋、構(gòu)筑物、土地等C.估價報告書中說明的估價對象限定了其用途D.已開始開發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價的對象【答案】C43、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進(jìn)行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】A44、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C45、關(guān)于確定估價時點(diǎn)與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價時點(diǎn)在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點(diǎn)在后C.確定估價時點(diǎn)與得出評估價值應(yīng)同時進(jìn)行D.確定估價時點(diǎn)與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以【答案】A46、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價C.運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格【答案】D47、頭痛、項(xiàng)強(qiáng)、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C48、在計(jì)算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C49、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬元的拆除費(fèi)用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B50、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（）。A.債權(quán)B.物權(quán)C.二者皆可D.二者皆不【答案】B51、如果先按原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格，應(yīng)采用（）時的匯率進(jìn)行換算。A.估價作業(yè)日期B.成交日期C.價值時點(diǎn)D.市場狀況調(diào)整后【答案】C52、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了A.陰陽互根B.陰陽互用C.陰陽對立制約D.陰陽相互轉(zhuǎn)化【答案】B53、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)【答案】A54、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新構(gòu)建價格每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】B55、下列對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是（）。A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀【答案】B56、下列會導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)【答案】B57、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷【答案】D58、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B59、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D60、氣血關(guān)系的失調(diào)主要指A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】D61、某幢應(yīng)用中央空調(diào)而沒有用中央空調(diào)的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C62、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價對象的價值。A.市場交易價格B.預(yù)期收益能力C.開發(fā)建設(shè)成本D.未來收益大小【答案】B63、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A64、“至虛有盛候”為A.真實(shí)假虛B.真虛假實(shí)C.虛實(shí)錯雜D.虛實(shí)轉(zhuǎn)化【答案】B65、下面不滿足不同估價方法之間的關(guān)系的是（）。A.相互彌補(bǔ)B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗(yàn)證【答案】C66、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D.額外的利益或好處【答案】C67、價值時點(diǎn)原則要求評估價值是在由（）決定的某個特定時間的價值。A.價值類型B.估價結(jié)果C.估價目的D.估價過程【答案】C68、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是()。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B69、生產(chǎn)資料是由A.勞動者和勞動對象構(gòu)成的B.勞動對象和勞動資料構(gòu)成的C.勞動者和勞動資料構(gòu)成的D.勞動者、勞動對象、勞動資料構(gòu)成的【答案】B70、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。A.快速變現(xiàn)價值B.謹(jǐn)慎價值C.在用價值D.殘余價值【答案】B71、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.至市中心距離【答案】C72、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B73、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國統(tǒng)一考試制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B74、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法錯誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同C.經(jīng)營期可具體化為銷售期和運(yùn)營期D.經(jīng)營期可以準(zhǔn)確預(yù)測答案【答案】D75、在實(shí)際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D76、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是A.人自身是一個統(tǒng)一的整體B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體C.自然環(huán)境是一個有機(jī)整體D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體【答案】C77、關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運(yùn)用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實(shí)際情況C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D78、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A79、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際利潤C(jī).測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格【答案】B80、建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時間稱之為（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命B.自然壽命C.實(shí)際年齡D.有效年齡【答案】A81、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費(fèi)調(diào)整為價值時點(diǎn)時的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】A82、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C83、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是A.溫煦、推動、興奮B.涼潤、寧靜、抑制C.構(gòu)成臟腑的基本物質(zhì)D.推動和調(diào)節(jié)人體生長、發(fā)育和生殖機(jī)能【答案】B84、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】B85、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D86、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對于某個特定投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是投資者基于個人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計(jì)的價值或作出的評價。A.使用價值B.交換價值C.市場價值D.投資價值【答案】D87、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。A.估價對象的真實(shí)價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實(shí)際成交價格D.合格估價師的重新估價結(jié)果【答案】D88、征地管理費(fèi)，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D89、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A90、對于不同類型的房地產(chǎn)，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產(chǎn)，同一因素或者其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B91、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權(quán)益（）的內(nèi)容。A.合法產(chǎn)權(quán)方面B.合法使用方面C.合法處分方面D.合法居住方面【答案】B92、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃【答案】D93、房地產(chǎn)價格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。其共同之處不包含（）。A.都是價格，用貨幣來表示B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價D.形成的時間都較長【答案】D94、某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B95、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B96、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B97、在實(shí)際估價中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.是否完成竣工驗(yàn)收B.是否完成內(nèi)外裝修C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂D.是否已安裝了門窗【答案】A98、下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。A.綜合房地產(chǎn)B.出租房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.娛樂房地產(chǎn)【答案】B99、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格【答案】D100、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)【答案】D多選題（共40題）1、選取可比實(shí)例時，應(yīng)符合的要求包括（）。A.可比實(shí)例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型與估價目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實(shí)例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案】BCD2、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)C.共同所有的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)【答案】BD3、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.市區(qū)商品房價格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路免費(fèi)通行D.人們預(yù)期未來郊區(qū)房地產(chǎn)價格上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】ACD4、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.平均發(fā)展速度法E.長期趨勢法【答案】AC5、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化【答案】ABCD6、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC7、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.環(huán)境B.地形地勢C.外部配套設(shè)施D.建筑設(shè)施設(shè)備E.建筑物裝飾裝修【答案】BD8、估價對象為一宗熟地，對其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD9、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。A.按建筑物價值進(jìn)行分?jǐn)侭.按房地價值進(jìn)行分?jǐn)侰.按土地價值進(jìn)行分?jǐn)侱.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價進(jìn)行分?jǐn)偂敬鸢浮緽CD10、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。A.保值增值B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.獨(dú)一無二【答案】ABCD11、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計(jì)值B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計(jì)值D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計(jì)值【答案】ABD12、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。A.土地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.典權(quán)E租賃權(quán)【答案】AC13、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有()。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降【答案】AC14、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達(dá)到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合【答案】AC15、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章【答案】ABC16、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC17、以下屬于非正常交易的情況有（）。A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣C.被迫購買的交易D.房地產(chǎn)涉案拍賣E.賣方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金【答案】ACD18、下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）A.假山B.圍墻C.水池D.戲臺E.樹木【答案】ABC19、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運(yùn)營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC20、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結(jié)果E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定【答案】CD21、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有（）。A.初次抵押估價B.再次抵押估價C.處置抵押房地產(chǎn)估價D.最終抵押估價E.抵押期間估價【答案】ABC22、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價B.估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師C.除批量估價外，每個估價項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD23、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC24、下列選項(xiàng)中，屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0【答案】BD25、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD26、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗(yàn)原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值D.估價師委托工程造價咨詢機(jī)構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD27、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告【答案】ABD28、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC29、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費(fèi)【答案】BD30、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。A.賣方實(shí)際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)B.賣方實(shí)際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.買方實(shí)際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E買方實(shí)際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)【答案】ACD31、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費(fèi)、投資水平B.社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化C.財(cái)政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入【答案】ACD32、關(guān)于路線價分界線說法正確的有（）。A.在劃分路線價區(qū)段，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段B.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點(diǎn)，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段C.較長的繁華街道，有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價D.不繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個路口E.同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價【答案】ACD33、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD34、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有（）。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費(fèi)【答案】BD35、關(guān)于估價委托書的說法，正確的有（）。A.估價機(jī)構(gòu)接受估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書B.估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草C.委托估價事項(xiàng)屬于重新估價的，可在估價委托書注明D.估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E.估價委托書應(yīng)作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)【答案】ACD36、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC37、用比較法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，需要對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行（）的修正和調(diào)整。A.交易過程B.交易情況C.市場狀況D.交易價格E.房地產(chǎn)狀況【答案】BC38、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】AD39、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營費(fèi)用D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運(yùn)營費(fèi)用E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金【答案】A40、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)C.共同所有的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)【答案】BD大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價格C總：方法一：首先，計(jì)算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科摺樵u估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。九、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）一十、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值