房地產(chǎn)市場與市場營銷營銷解析講義

市場營銷與房地產(chǎn)市場營銷

2018.9

第二章市場營銷與房地產(chǎn)市場營銷2教學目標知識目標能力目標了解:市場營銷、房地產(chǎn)市場營銷的基本概念;市場營銷學的發(fā)展歷程與研究的主要內(nèi)容掌握:各種市場營銷觀念之間的區(qū)別與聯(lián)系重點掌握:房地產(chǎn)市場營銷的特點

能夠區(qū)分不同的市場營銷觀念；具有運用房地產(chǎn)市場營銷的特點分析營銷活動的能力。內(nèi)容摘要我國的房地產(chǎn)業(yè)屬新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，屬于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展和逐步完善階段，房地產(chǎn)市場營銷越來越受到業(yè)界的重視。房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場營銷等概念是學習房地產(chǎn)市場營銷的基礎(chǔ)。本章主要介紹房地產(chǎn)市場的概念、特征、分類及其運行機制；房地產(chǎn)市場營銷的基本概念、市場營銷管理過程、營銷觀念的創(chuàng)新；房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)知識等。3第一節(jié)市場營銷一、市場營銷的概念美國市場營銷學會(AMA)在1985年給出的權(quán)威定義為：市場營銷是指通過對貨物、勞務和計謀的構(gòu)思、定價、分銷、促銷等方面的計劃和實施，實現(xiàn)個人和組織的預期目標的交換過程。目的是創(chuàng)造能實現(xiàn)個人和組織目標的交換。什么是營銷？學術(shù)權(quán)威的定義——菲利普?科特勒：市場營銷，是個人或組織通過創(chuàng)造并同他人或組織交換產(chǎn)品和價值以獲得其所需所欲之物的一種社會過程。這里的產(chǎn)品是指能用以滿足人類某種需要或欲望的任何東西；這里的價值是指消費者對于一個產(chǎn)品能夠滿足其各種需要的評估，也稱為效用。

還有學者把市場營銷概括為，是企業(yè)在適當?shù)臅r機、適當?shù)牡攸c以適當?shù)膬r格、適當?shù)男畔贤ê痛黉N手段，向適當?shù)南M者提供適當?shù)漠a(chǎn)品和服務。

對企業(yè)而言，是指企業(yè)通過創(chuàng)造和引導需求，并與其他個人或組織交換產(chǎn)品或服務，以實現(xiàn)企業(yè)目標的一切活動。我們對市場營銷的理解是，泛指與市場有關(guān)的一切人類活動。補充閱讀材料釣魚的營銷哲學

兩個釣魚高手一起到魚池垂釣，兩人都大有收獲。忽然間，魚池附近來了十多名游客，這些人怎么釣都毫無收獲。那兩位釣魚高手個性很不相同。其中一人性格孤僻，不愛搭理人，獨享垂釣之樂；而另一位高手卻是個熱心、豪放、愛交朋友的人。愛交朋友的這位高手，看到游客釣不到魚，就說：“這樣吧，我來教你們釣魚，如果你們學會了我傳授的訣竅而釣到很多魚，每十尾分給我一尾，不滿十尾就不必給我?！彪p方一拍即合。教完這一群人，他又到另一群人中，同樣也傳授垂釣技術(shù)，依然要求每十尾回饋給他一尾一天下來，這位熱心的釣魚高手把所有的時間都用來指導垂釣者，但獲得的卻是滿滿一大筐魚，還認識了一大群新朋友。另一位釣魚高手卻沒享受到這種為人們服務的樂趣，悶釣一整天，收獲遠沒有同伴多。點評：當你幫助別人獲得成功之后，自然會在助人為樂之余得到回饋。營銷，就應該是這樣一種既幫助了別人，又幫助了自己的快樂事業(yè)?；靖拍睿?．需要：就社會整體來說，是指人類為了自身的生存和繁衍對物質(zhì)和精神的基本要求；就個人而言，則是指沒有得到某些基本滿足的感受狀態(tài)。2．欲望：是指人們想得到某種基本需要的具體滿足物的愿望。3．需求：是指人們有能力購買并愿意購買某個具體產(chǎn)品的欲望。需要、欲望、需求需要有支付能力并愿意購買的愿望欲望需求的具體滿足方式早餐吃什么？

（生理需求）

面條？

（具體滿足方式）漢堡？

4、交換交換，是指通過提供某種物品（包括勞務）作為回報，從他人那里取得自己所需要的物品（或勞務）的行為。市場營銷理論中的核心的和基礎(chǔ)的概念交換發(fā)生的條件：至少要有兩方；每一方都有被對方認為有價值的東西；每一方都能溝通信息和傳送貨物；每一方都可以自由接受或拒絕對方的產(chǎn)品；二、市場營銷觀念

所謂市場營銷觀念，又稱市場營銷哲學，或企業(yè)經(jīng)營思想，是指企業(yè)在市場營銷管理過程中，在處理企業(yè)、顧客和社會三者利益關(guān)系方面所持的基本觀念或指導思想。從１９世紀末到現(xiàn)在，西方發(fā)達國家的企業(yè)市場觀念可分為以下五種：市場營銷觀念的發(fā)展階段12345生產(chǎn)觀念產(chǎn)品觀念推銷觀念市場營銷觀念社會市場營銷觀念生產(chǎn)觀念認為,消費者會喜歡那些隨處可買到的價格低廉的產(chǎn)品,因此,生產(chǎn)導向型組織的管理部門總是把注意力集中在提高生產(chǎn)效率、擴大分銷范圍、增加產(chǎn)量和降低成本上。（一）生產(chǎn)觀念(TheProductingConcept)

以生產(chǎn)為中心的企業(yè)經(jīng)營指導思想，重點考慮“能生產(chǎn)什么”，把生產(chǎn)作為企業(yè)經(jīng)營活動的中心。時間：19世紀末—20世紀初。背景條件：賣方市場，市場需求旺盛，供應能力不足。核心思想：企業(yè)重視產(chǎn)量與生產(chǎn)效率。營銷順序：企業(yè)→市場。（一）生產(chǎn)觀念案例：福特汽車公司的T型車16產(chǎn)品觀念認為,消費者喜歡質(zhì)量、功能多和最有特點的產(chǎn)品,因此,企業(yè)應該致力于對產(chǎn)品不斷地進行改進市場營銷實踐經(jīng)驗證明,在動態(tài)市場上,如果企業(yè)奉行產(chǎn)品觀念,迷戀于自己的產(chǎn)品,則必然會導致市場營銷近視癥”(Marketing

Myopia)（二）產(chǎn)品觀念(TheProductConcept)17

企業(yè)以消費者在同樣的價格水平下會選擇質(zhì)量高的產(chǎn)品為前提。時間：19世紀末—20世紀初。背景條件：消費者歡迎高質(zhì)量的產(chǎn)品。核心思想：致力品質(zhì)提高，忽視市場需求導致營銷近視癥。營銷順序：企業(yè)→市場。（二）產(chǎn)品觀念18這種觀念認為,除非企業(yè)進行大規(guī)模的推銷和促銷活動,否則消費者不會購買。即認為消費者通常有一種購買惰性或抗衡心理,若聽其自然,消費者就不會大量購買本企業(yè)的產(chǎn)品,因而企業(yè)管理的中心任務是積極推銷和大力促銷（三）銷售觀念（推銷觀念）(TheSellingConcept)19

重點考慮如何能賣出去，把銷售作為企業(yè)經(jīng)營活動的核心。時間：20世紀30—40年代。背景條件：賣方市場向買方市場過渡階段，致使部分產(chǎn)品供過于求。核心思想：運用推銷與促銷來刺激需求的產(chǎn)生。營銷順序：企業(yè)→市場。（三）銷售觀念（推銷觀念）例子：目前中國多數(shù)企業(yè)的“營銷”20市場營銷觀念認為,組織目標的實現(xiàn)有賴于對目標市場的需要和欲望的正確判斷,以及用比競爭者更有效的方式來滿足消費者的要求。市場營銷觀念與生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷觀念有著本質(zhì)的區(qū)別,市場營銷觀念的著眼點是市場需要。（四）營銷觀念(TheMarketing

Concept)21以消殿費者庭需求徒為中健心的恐企業(yè)苦經(jīng)營椅指導堵思想脂，重閥點考絲式慮到坑消費糟者需網(wǎng)要什伐么，諒把發(fā)叔現(xiàn)和居滿足榴消費平者需裝要作餓為企順業(yè)經(jīng)鉤營活歉動的集核心著。時拜間駁：20世紀50—60年代乒。背景條寄件：買屯方市場弟。核心思樓想：消挺費者主河權(quán)論發(fā)勁現(xiàn)需蜜求并適滿足姓需求。營銷順烘序：市氏場→企服業(yè)→產(chǎn)藥品→市判場。（四）鑄營銷觀露念22企業(yè)的測生產(chǎn)經(jīng)起營，正堤確處理消費吵者需銷要、消費者成利益、企業(yè)塘利益和社會長手遠利益之間的潛矛盾，團把這四沾個方面功協(xié)調(diào)起鍋來，做公到統(tǒng)籌膨兼顧，恨關(guān)心與襲增進社奸會福利吐。時識間劣：20世紀70年代兼。背景條般件：消費主筆義泛濫聚；消費真者權(quán)益粒運動的魚蓬勃興艘起。核心率思想煮：企廉業(yè)營用銷=顧客需臨求+社會利抹益+盈利目敞標。營銷順婚序：市俱場及社熔會利益帆需求→穩(wěn)企業(yè)→帽產(chǎn)品→念市場。社會朽營銷殲觀念認是市技場營取銷觀趣念的鼠補充傍和修碎正。（五）抗社會營勺銷觀念(T侍heSo肝ci甲et尖alMa推rk艘et賊in排gCon疑cep爪t)生產(chǎn)觀鉗念產(chǎn)品觀你念推銷聾觀念市場營舞銷觀念生態(tài)億營銷祖觀念社會盈營銷獻觀念舊觀雄念、鋤傳統(tǒng)航觀念新觀鎮(zhèn)念、閉現(xiàn)代膝觀念新、舊維觀念比到較：26營銷哲學出發(fā)點中心營銷策略營銷目標企業(yè)名稱傳統(tǒng)觀念

生產(chǎn)與產(chǎn)品觀念

企業(yè)

產(chǎn)品產(chǎn)量與質(zhì)量

增加生產(chǎn)或提高產(chǎn)品質(zhì)量通過增加產(chǎn)量、降低成本來取得利益美國福特汽車公司

推銷觀念

企業(yè)

推銷產(chǎn)品

提高產(chǎn)品質(zhì)量或努力促銷通過促銷來增大產(chǎn)量，以達到獲利

蒙牛乳業(yè)現(xiàn)代觀念

顧客導向觀念

目標市場

顧客需求

市場營銷組合通過滿足市場需求達到長期獲利

聯(lián)想集團

生態(tài)營銷觀念滿足目標市場某部分需求企業(yè)與環(huán)境相結(jié)合

建立企業(yè)的相對優(yōu)勢通過適應環(huán)境變化，滿足市場新的需求，區(qū)別于競爭對手，創(chuàng)造利潤

加多寶集團之王老吉涼茶

社會營銷觀念目標市場顧客需求和社會公共利益多層次綜合市場營銷活動通過滿足市場需求，增進社會利益，達到長期獲利

傳統(tǒng)壩營銷強哲學掙與現(xiàn)曾代營鉛銷哲貨學的圓對比案例潘石屹附和北京盆現(xiàn)代城潘石屹27歲進軍士北京，譯他操作陸的萬通塊新世界伍廣場在無一個星疊期內(nèi)銷攀售額高察達6.開5億元笨，成在為房俘地產(chǎn)綱界的略經(jīng)典曠之作拘。潘石暫屹選晌擇一壤個項蝕目的忘條件宅概括稈起來京非常壁簡單盞：（1）是市不是易符合盛未來積發(fā)展略趨勢距；（2）對用擠戶是不碌是方便油、舒適旦；（3）質(zhì)吵量是奸否上您乘。購他說惱：“扯你對廟人的湯基本社需要善有一繳個了端解和薪把握洽，再凝去查洋看一撇下國道家?guī)着陜?nèi)胳的城貢市規(guī)郵劃，俯再去險跑一坡下市珍場，鉗看一艇下有標多少齒資源豎可以丈讓你液用，蠶就夠拐了?？v”他又緞要在忍北京美開發(fā)征新的階住宅淺項目歸，他鞏將問押題簡湊化為通：現(xiàn)仍代中芬國城栗市居民民要逝住什花么家酷？有關(guān)機硬構(gòu)對部言分北京刷人調(diào)查滑表明：茅面對未緞來的價隸值取向差，73巴%以上的聰被調(diào)查慰者認為貿(mào)，過現(xiàn)拳代化的碧生活和塊獲得穩(wěn)旺定的投復資回報后是自己簡最想追歡求的。84獵%被調(diào)損查的工人認管為，賓盡管退現(xiàn)代幻玉生活錦最主敲要的澇是——篩“家”的痰現(xiàn)代化勵，即要矮滿足下剛列條件專：家的周螺邊要有約現(xiàn)代化暴的生活瘋氣息和想商業(yè)氛旅圍；要有方艱便的出曬行條件葬；要有人漂與自然敏的親和井；要有個惕性的充杠分張揚素；案例潘石屹艱和北京性現(xiàn)代城案例潘石屹互和北京堪現(xiàn)代城潘石屹描開始按坡照這四且個條件章尋找現(xiàn)枕代北京形人的家免。他在痛網(wǎng)上下亮載了一島張傍晚耽從衛(wèi)星群上看地災球的世涂界地圖曠，地球兼上燈光飯的明亮國程度與腥人均GD香P高度盾吻合齒，他模說：衣“受竄此啟撒發(fā)，脅晚上級我開叢車看箱北京佛的燈坦光，侄西邊針一片烤黑暗廚，國炒務院臨部委耗的辦亮公室貿(mào)沒有娛亮燈鑰的房俱間，歌而東驕邊燈抗火通擠明，蘿有在綠辦公貍室加獎班的塌、有清飯店緒、商系店……”因此晌他選診中了沒東邊——北京撿市總伶體規(guī)剖劃確砍定的揭北京眨市CB超D礦(Ce稻nt述ra之l惑Bu才si葵ne華ss覆D口is些tr肌ic下t中央晃商業(yè)后區(qū))，認定址該地區(qū)閘一定是朱最現(xiàn)代泊化、最愁繁榮、擁最有人后氣的地判段。案例潘石屹嬌和北京述現(xiàn)代城現(xiàn)代城梢市潘石瞧屹的又務一杰作嘆，總建解筑面積42萬m2，現(xiàn)配代城定建筑今不多竭，偌衡大的亮社區(qū)鴉只設(shè)堆計了果一棟箭連體晶公用霞建筑河和6棟公寓給。6棟公賽寓公饞寓分競成兩且排，恢間距10輪0米。?；拖碌氖歉袢齻€標其準足球歡場大小贊的綠地貓以及小板橋、流堤水、花僑園等。偷社區(qū)地拔上沒有畜停車場擇，而在薪中心綠嶺地下設(shè)妥計了三鬧層停車量場，社俗區(qū)車輛毒必須全楚進停車超場，二織地面上都一片綠宮草茵茵慶。案例潘石危屹和很北京爪現(xiàn)代妨城現(xiàn)代城裁居室設(shè)駱計：客場廳達50m童2，同時知為了更霧好的采球光，設(shè)尊計時吧店陽臺融健入客廳莊內(nèi)部，頁采用外剃探式全葡落地大克窗。往氣客廳一撲站，外種面的世墾界，盡熱在眼前鄙，似乎悲與房間歉連成一枝體，讓左人有一精種空曠噸而博大卷的感覺閥。現(xiàn)代上城無晴論是庭社區(qū)再宏觀補構(gòu)思適，還懼是微江觀的噸居室險設(shè)計椅都為碌人們饅預留艙下了奏豐富編的生它活空滿間。芬生活領(lǐng)在看素似“敬空空束蕩蕩欣”的轟現(xiàn)代倒城，衛(wèi)人們額得到擁的是母與自獄然融至為一練體、留與天仰地合距一的艘心靈游的充清實與首滿足蠟。思考題禽：潘石闖屹在斬進行敞房地茂產(chǎn)開側(cè)發(fā)時救的營梁銷觀撞念是短什么釣？CCT閉V2:對話—地產(chǎn)商幸：如何播成為好何孩子？1、開馬發(fā)商迅和消慕費者松的定侄位：（對體話---地產(chǎn)侮商：秧如何蘋成為鋒好孩厭子）大連萬控達集團蒜的董事右長王健墻林，CC脹TV經(jīng)濟年課度人物雖的頒獎躲典禮上尚，作為揪房地產(chǎn)鞠界的惟六一的一打位獲獎冷者登臺知名贊的策遭劃人虜王志確剛先巧生王志取綱—開發(fā)促商是定甲方逮，消北費者同是乙籮方搜房CEO莫天全—消費姻者是篩甲方襯，開體發(fā)商鍵是乙急方2、工作人宣員的名例稱：售樓致員（尋售樓桌小姐霞、售捎樓先板生）置業(yè)胳顧問你認同宴哪一個尚觀點？既為什么穴？福特極公司——幾起幾談落一、啄啟發(fā)緞思考慚題1.從福爭特公莫司的筍興衰旗，分墓析該框公司柿營銷毫觀念扮的演蜓變？2.福特公默司的發(fā)耳展過程寬中，有狀哪些成謎功的經(jīng)午驗和失拉敗的教替訓？3.面對21世紀新襯的營銷鍋環(huán)境，姑福特公勾司應如舌何更新插營銷觀鞏念？二、逐案例競目的面與用氧途通過福鄉(xiāng)豐特幾起草幾落的原案例，雄學習營盯銷觀念窄的演變敬。讓學靈生意識葬到在企術(shù)業(yè)發(fā)展文歷程中臂，企業(yè)忘的成敗湖與營銷注觀念的勒更新有華重大聯(lián)丙系。熟漫悉各種隙營銷觀推念的特后點。關(guān)鍵難要點把市于場作垃為企仙業(yè)的躍生命傭線，抓把營堡銷觀碼念作伶為企刃業(yè)前掛進的頂導航膀標，秋才能洞做大苗做強齡企業(yè)赴，才爹能做漠百年舊老店倚。本墊案例卻就是妖要告做訴我研們市資場營工銷在蕩企業(yè)撓發(fā)展持中的管作用擊，企芹業(yè)不須要過姥于追陸求技雖術(shù)上僵的成團就，宅否則農(nóng)會陷返入閉連門造撐車的蠟困境否。以副滿足骨市場鈔需求什，順壟應市染場的瓜變化受為研蜂發(fā)，樓生產(chǎn)炕指明穿方向謊，可亦以引刺導企鍋業(yè)向挨正確霸的方飼向發(fā)礙展。第二節(jié)鍬市場營毯銷學一、含市場倦營銷吵學的方產(chǎn)生市場營竿銷理論股作為一朽門學科濃產(chǎn)生于19世紀末20世紀初莊的美國Ma奇rk駐et折in按g二、市提場營銷養(yǎng)學的發(fā)泰展歷程(一)注重應各用的初婚級發(fā)展石階段從20世紀20年代贏到第帳二次從世界描大戰(zhàn)歷結(jié)束財，是問市場處營銷塵學的促初級劇發(fā)展也階段拍。(二)市場營像銷理論叮的深化逐階段(三)市場檢營銷坦學的旦創(chuàng)新條發(fā)展慚階段4PS1、產(chǎn)升品（Pro測duc詠t）：向范消費者乒提供什坡么產(chǎn)品挑？產(chǎn)品課的特性躲、品牌況和包裝衰是什么率？在產(chǎn)糠品上還犁能附帶廢什么內(nèi)勁容？2、價限格（Pri略ce）：嘩消費鋤者打搜算付般多少腹錢購晉買該商商品胞？根叉據(jù)消騾費者虜?shù)姆疵顟蛽P競爭蛾對手燦的實險力定咽什么殼價位暫最合鐵適？3、渠鎖道（Pl唯ac受e）：晝當消節(jié)費者俗需要朋產(chǎn)品華時，守在哪友里以帖什么董方式錯買到吃它？若用哪皂種批擠發(fā)或嚇零售糾方式沙？地栗理范蘋圍是香多大擾？需蟲要多育大的腹銷售毛力度理？以縫什么左樣的碼方式蛛、范述圍、膝規(guī)模創(chuàng)出售陜商品串呢？4、促銷極（Pr抄om近ot窗io毀n）：委消費鉛者怎率樣了兔解商湊品？重怎樣莫說服惰他們垮來購昌買商他品？從用什計么形寒式的吩廣告驅(qū)？其榆性質(zhì)益、內(nèi)遭容、陰頻率堪影響撕是什都么？昆促銷盛、宣摩傳以驕及個符人購版買費儉用各誕是多咸少？6P味S、10驗PS6PS＝4PS＋政季治權(quán)蔥力（Pol討icy牢Po宰wer）公共槍關(guān)系營（Pu縮慧bl撒ic隆R喇el咸at墳io去n）10P伙S＝6PS＋探犯查（Pr扇ob涂in盆g）劃分般（Par木tit儲ion械ing）優(yōu)先月（Pr廈io救ri叼ti航zi習ng）定位（Pos偷iti皮oni違ng）；市場錦營銷某新理帆論：1．大市粒場營傾銷理變論2．國掠際市輔場營堵銷與凈全球薄營銷3．綠色欄營銷綠色腳營銷頌是指剃企業(yè)兇以環(huán)演境保輪護為科經(jīng)營杰指導陜思想爪，以成綠色境文化畫為價豈值觀愚念，弄以消妨費者侵的綠霉色消麥費為伯中心輸和出嘉發(fā)點消的營吐銷觀托念、匠營銷濟方式益和營繞銷策冊略。綠色營壩銷是指飼企業(yè)在載生產(chǎn)經(jīng)時營過程快中，將逼企業(yè)自籠身利益展、消費是者利益肅和環(huán)境轟保護利怪益三者置統(tǒng)一起擺來，以域此為中培心，對金產(chǎn)品和工服務進趣行構(gòu)思產(chǎn)、設(shè)計呼、銷售宅和制造快。4．服務悅營銷服務營旨銷是企樸業(yè)在充片分認識奮滿足消忙費者需耍求的前歌提下，角為充分借滿足消別費者需俗要在營測銷過程妖中所采諷取的一腥系列活稿動。5．直復添營銷直復營風銷起源涉于美國共。187嬌2年，桂蒙哥最馬利·華爾德散創(chuàng)辦了時美國第監(jiān)一家郵陣購商店赴，標志鋼著一種郵全新的遍營銷方摧式的產(chǎn)牌生，但貿(mào)直至20世紀80年代以錦前，直燃復營銷烈并不為慢人重視券，甚至趨被看成餐是一種擠不正當仆的營銷麥方式。冠進入20世紀80年代后航，直復滑營銷得沃到了飛為速的發(fā)混展，其模獨有的霸優(yōu)勢也偶日益被醋企業(yè)和姿消費者藥所了解億。6．關(guān)系營笨銷所謂關(guān)臘系營銷厚，是把儀營銷活故動看成襯是一個良企業(yè)與葉消費者脂、供應燦商、分父銷商、也競爭者余、政府獎機構(gòu)及墊其他公戲眾發(fā)生關(guān)互動作車用的過單程，其栽核心是亂建立和點發(fā)展與勢這些公喂眾的良練好關(guān)系廟。7．共生蘭營銷通過不絮同相互廟獨立的唉商業(yè)組央織間，稻將他們菌手中的觀資源或拿項目進甚行分工雁合作，寇達到增授強市場萍競爭力訴的目的疲。歸納更總結(jié)共鑄生營銷村的核心舊就是雙愛贏和多蹦贏。其財最大優(yōu)蛙勢在于補將規(guī)模氧和市場誦資源進秩行分類屈整合，尼并從中由尋找到射經(jīng)驗互賀補、終半端互享腳所產(chǎn)生董的有利先于企業(yè)直生存成易本遞減勻的企業(yè)殘共生力源的提升鞭。8．整合營笨銷整合營脆銷是一閣種對各萌種營銷拼工具和患手段的枝系統(tǒng)化僚結(jié)合，嗓根據(jù)環(huán)班境進行冠即時性報的動態(tài)賄修正，類以使交賽換雙方團在交互近中實現(xiàn)咸價值增置值的營裕銷理念須與方法堵。整合喝營銷佛就是火為了備建立逼、維通護和息傳播誤品牌鍛，以港及加卡強客鋼戶關(guān)截系，逗而對翠品牌爪進行擴計劃緊、實蜘施和恢監(jiān)督鞏的一著系列鳳營銷第工作晶。整獨合就顧是把攝各個妥獨立愧地營嬸銷綜證合成歷一個錘整體竹，以子產(chǎn)生狹協(xié)同夕效應賀。這襖些獨半立的雄營銷抄工作囑包括崇廣告郊、直話接營諸銷、龜銷售速促進艇、人劣員推漿銷、然包裝烤、事書件、扯贊助松和客轎戶服畝務等號。9．網(wǎng)絡炊營銷網(wǎng)絡營逐銷（On泛-l貸in夾e聚Ma私rk湊et品in故g或E-M葵ark奶eti毯ng）就越是以根國際矩互聯(lián)透網(wǎng)絡蒜為基孫礎(chǔ)，熄利用補數(shù)字重化的四信息楊和網(wǎng)笛絡媒汁體的握交互壯性來冠輔助調(diào)營銷鹿目標招實現(xiàn)栗的一晶種新畢型的繁市場營銷方坡式。簡單男的說，赤網(wǎng)絡營龜銷就是意以互聯(lián)懲網(wǎng)為主旋要手段駕進行的駁，為達住到一定庸營銷目饑的的營圍銷活動駱。網(wǎng)絡潔營銷竿就是滅以互劫聯(lián)網(wǎng)穿為主寄要手連段開而展的顛營銷嗎活動怨。三、市摧場營銷寺學研究鋒的主要咸內(nèi)容市場代營銷淚學是鄙專門床研究覺市場妙營銷測活動吹及其溜發(fā)展厚變化壓規(guī)律乏的學浸科。內(nèi)更容：1．營銷旨原理蝦：由市估場分析寺、營銷庭觀念、章市場營煉銷系統(tǒng)禽與營銷喂環(huán)境、若消費者務需要與鮮購買行愧為、市徒場細分莫與目標糧市場選嬌擇等理任論組成但。2．營銷付實務：矛由產(chǎn)召品策略翠、定價蒼策略、掙分銷渠南道策略奶、促銷帆策略、恥市場營疼銷組合研策略等楚組成。3．營銷總管理概：由營軟銷戰(zhàn)略久、計劃紡、組織訊和控制臭等構(gòu)成后。4．特械殊市豆場營害銷賀：由從直復坦營銷怕、網(wǎng)希絡營隊銷、費服務早市場豎營銷盛和國糊際市胳場營猾銷組墊成。第三節(jié)廊房押地產(chǎn)市刺場營銷一、房歌地產(chǎn)市桃場營銷咬的概念房地產(chǎn)訓市場營隨銷是通銹過房地白產(chǎn)市場虛交換，撲滿足現(xiàn)詞實的或叢潛在的摟房地產(chǎn)賽需求的鞋綜合性寧的經(jīng)營潑銷售活失動過程毯。二、房壇地產(chǎn)市倦場營銷選的特點（一）購房地產(chǎn)添市場營籮銷是市遮場營銷糖的分支（二）血房地產(chǎn)刪商品的帆獨特性（三）購大營銷演觀念（四紐奉）房握地產(chǎn)序市場穩(wěn)營銷彼與法前律制疲度密殘切聯(lián)折系（五）摩房地產(chǎn)賺市場營搜銷獨特遠的經(jīng)濟殃運作方辭式（六）孔房地產(chǎn)栗市場上色政府的酒政策作細用明顯分析房稀地產(chǎn)市門場營銷長的特點三、嫁房地槍產(chǎn)市桌場營架銷的貝作用(一)有助綢于提約高房疏地產(chǎn)垃企業(yè)竟的營泡銷素訂質(zhì)和藏競爭吧力(二)有利于提房地產(chǎn)世市場的萍發(fā)展和績完善(三)有利于薪消費者曉需求的寺滿足(四)有利于窯房地產(chǎn)左業(yè)作為赴新經(jīng)濟筑增長點窄的培育案例尿：兩耳個開黎發(fā)商兩個開爸發(fā)商，且一個在允城東十泄里開發(fā)“圓夢花析園”，一個島在城西典十里開稈發(fā)“鳳凰購山莊”。城弄東的思聘請立了最社好的奇設(shè)計枕師，抬使用勵了一良流的厲施工走隊，父城西桿的也蹦是如充此。一年后媽，總投擊資十個必億的“圓夢花柏園”建成了淡。六十怎棟樓房揉環(huán)湖排德列，波厘光倒影皇，清新僑雅靜；泳曲徑回將廊，處辱處花草恥；置身鉤其中，輪真如在嘗花園中攜一般。借不久，“鳳凰震山莊”也竣低工了麻，六擠十棟邀樓房樓依山裁而筑引，青拴磚紅坦瓦，乎綠樹仍掩映竭；清紐奉風徐旋徐，斑松濤百鳥鳴浮，確頭實是闖理想疫的居即住地萄。“圓夢花鍛園”首先在歇電視上刷打出廣堵告，接陰著是報腎紙和電通臺，他拖們打算尸投資一綱百萬作醫(yī)宣傳，中讓“圓夢獨花園”成為退購房自者真鐮正圓建夢的庭地方造?！傍P凰山松莊”建好后嗓，也拿掘出一百管萬，不蔬過它沒賞交廣告摩公司，糧而是給莫了公交邪公司，些讓他們銳把跑西旱線的車仔由每天高的10班增加走到50班。一已月后，“鳳凰猴山莊”售出抹的房燭是“圓夢道花園”的10倍。消一年叉過去蹲，“鳳凰山抽莊”開始姿清盤種，“圓夢花帝園”開始降骨價。現(xiàn)在襖去“鳳凰山劉莊”的車每毛天已達鑼到500班，剖幾乎獅每3分鐘就杜有一趟蘿。這條央線路是季這座城道市惟一茂沒實行蛛無人售已票制的物線路，搞這是就“山莊”居民的朽要求保途留下來劣的，因炮為坐這疊條線路派上的車渴可以得乞到一張寨公園門錫票大小蹄的彩色鏡車票，什它的下童面是“鳳凰銜山莊”的廣書告，鑄反面突是一揭首唐和詩中踐的四攪言絕粒句，賢這種答車票膨每周艇一換膚。據(jù)惠說，“鳳凰山毒莊”有個孩工子已在積車上背餃了40巡壽0首唐萍詩，剃最少談的也奸背了喇五十苦幾首獄。前于不久聽，“圓夢花歡園”向銀行繁申請破藏產(chǎn)，“鳳凰山會莊”借勢壯收購幅。從干此，至市區(qū)孫又多課了一傅條車伙票上若印有協(xié)宋詞帝的線挺路。案例縣：兩個缸開發(fā)忽商你如何墨評價兩閣個開發(fā)邀商的不栽同做法夢？思考呀題：1．如何飄理解市設(shè)場營銷旨的概念孟？2．推杜銷觀抖念與甜市場析營銷格觀念籠有何何區(qū)別擦？3．簡述覽社會營灑銷觀念檔的核心流思想。4．試述神市場營何銷學的裂發(fā)展階寺段。5．如何寸理解房援地產(chǎn)市襲場營銷暑的概念奮？6．房地擊產(chǎn)市場蔥營銷具識有哪些扔特征和妨作用？實訓題遷：1．有四耗家公司差，其經(jīng)烈營決策鋤是：A公司生園產(chǎn)手表浩，認為戀只要生封產(chǎn)走時判