房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓(xùn)練?？糂卷附答案

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理提升訓(xùn)練?？糂卷附答案

單選題（共100題）1、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險因素為個人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險B.信用風(fēng)險C.市場風(fēng)險D.法律風(fēng)險【答案】B2、某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D3、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73【答案】D4、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D5、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B6、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表【答案】C7、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高運(yùn)營費(fèi)用分析屬于（）。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A8、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載【答案】A9、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C10、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費(fèi)用，是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】D11、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年【答案】D12、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D13、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C14、目標(biāo)市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場集中化D.大量定制化【答案】C15、高爾夫球場屬于（）。A.居住物業(yè)B.酒店和休閑娛樂設(shè)施投資C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)【答案】B16、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為－870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C17、某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C18、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補(bǔ)中益氣湯E.黃土湯【答案】A19、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A20、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠(yuǎn)低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認(rèn)知價值定價法【答案】A21、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種（）。A.長期投資B.短期投資C.風(fēng)險投資D.金融投資【答案】A22、納入儲備的土地前期開發(fā)、保護(hù)、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動由（）負(fù)責(zé)實施。A.開發(fā)商B.土地儲備機(jī)構(gòu)C.建筑商D.土地一級開發(fā)企業(yè)【答案】B23、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C24、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B25、下列關(guān)于通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的說法，正確的有（）。A.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率下降B.房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率下降C.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響大致相同D.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事【答案】D26、邀請招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）。A.3個以上B.5～10個C.5個以上D.3～10個【答案】A27、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險【答案】A28、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當(dāng)歸D.生姜【答案】D29、進(jìn)行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B30、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C31、抵押型REITs主要收入來源是（）。A.房地產(chǎn)買賣收入B.房地產(chǎn)的增值收入C.房地產(chǎn)出租收入D.抵押貸款的利息收入【答案】D32、現(xiàn)金流入中不包括租金收入的是（）。A.開發(fā)-銷售模式B.購買-持有出租-出售模式C.開發(fā)-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出租-出售模式【答案】A33、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C34、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C35、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)間接投資D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金【答案】B36、保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到()的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D.允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)【答案】A37、某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B38、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用的（）。A.變動費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.材料費(fèi)用D.人工費(fèi)用【答案】A39、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，（）主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出售模式【答案】B40、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經(jīng)營資金B(yǎng).開發(fā)經(jīng)營成本C.開發(fā)建設(shè)投資D.總開發(fā)成本【答案】D41、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費(fèi)用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B42、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.城市建設(shè)配套費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)【答案】B43、運(yùn)營費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項目所獲得的凈經(jīng)營收入越低。A.毛租金收入B.潛在租金收入C.經(jīng)營收入D.凈收益【答案】A44、確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)，通常采用的指標(biāo)為（）。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財務(wù)凈現(xiàn)值D.開發(fā)商利潤【答案】B45、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A46、工業(yè)建筑設(shè)計的評價指標(biāo)不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價【答案】A47、資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)【答案】B48、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入【答案】C49、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C50、地基單位面積所能承受的最大壓力，稱為（）。A.地基正常承載力B.地基最大承載力C.地基最小承載力D.地基容許承載力【答案】D51、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年每年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C52、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的（）。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】C53、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A54、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】B55、（）是指當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積的比例，用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房建設(shè)和銷售之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。A.土地轉(zhuǎn)化率B.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)C.開發(fā)投資杠桿率D.住房可支付性指數(shù)【答案】A56、某單位以現(xiàn)時樓價20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D57、房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物的2m以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.黃線B.紫線C.藍(lán)線D.紅線【答案】D58、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入【答案】C59、運(yùn)用實物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（）確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價B.放棄型期權(quán)估價C.成長型期權(quán)估價D.柔性期權(quán)估價【答案】C60、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為（）。A.投機(jī)B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C61、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化【答案】D62、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100％時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高【答案】C63、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D64、下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D.土地使用權(quán)出讓【答案】D65、動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B66、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作，這是（）的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】C67、對房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費(fèi)C.契稅D.機(jī)會成本【答案】A68、工程量清單計價中，“招標(biāo)控制價”是由招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標(biāo)人用于對招標(biāo)工程發(fā)包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C69、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險B.法律風(fēng)險C.信用風(fēng)險D.管理風(fēng)險【答案】D70、混凝土的主要性質(zhì)是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C71、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D72、木材的含水率與周圍空氣的相對濕度得到平衡時所對應(yīng)的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C73、在建筑構(gòu)造中，按照建筑物的層數(shù)來設(shè)置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫【答案】A74、預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格【答案】B75、制定會計核算制度的依據(jù)是（）。A.基本準(zhǔn)則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準(zhǔn)則D.國家統(tǒng)一的會計制度【答案】A76、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D77、對于相同的兩個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D78、對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行財務(wù)評價所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率【答案】C79、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離【答案】C80、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C81、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A82、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的點式兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B83、竣工驗收時，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收，并在驗收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門【答案】A84、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經(jīng)營資金B(yǎng).開發(fā)經(jīng)營成本C.開發(fā)建設(shè)投資D.總開發(fā)成本【答案】D85、房地產(chǎn)市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問人員提供咨詢服務(wù)，其中可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等工作的工程師不包括（）。A.造價工程師B.結(jié)構(gòu)工程師C.建筑設(shè)備工程師D.電氣工程師【答案】A86、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B87、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】B88、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B89、下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。A.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)【答案】A90、根據(jù)工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費(fèi)用被稱為（）。A.工程建設(shè)費(fèi)用B.措施費(fèi)C.規(guī)費(fèi)D.直接工程費(fèi)【答案】B91、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項目的相對風(fēng)險（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算【答案】A92、在市場細(xì)分的（）階段中，市場營銷人員要進(jìn)行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費(fèi)者的消費(fèi)動機(jī)、態(tài)度和行為。A.目標(biāo)確定B.調(diào)查C.分析D.歸納總結(jié)【答案】B93、下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。A.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)【答案】A94、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D95、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本額為（）萬元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A96、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動態(tài)確定性D.動態(tài)不確定性【答案】D97、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃【答案】B98、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算【答案】D99、商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B100、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血【答案】A多選題（共40題）1、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算（）等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.速動比率【答案】AD2、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有（）。A.社會因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.資源因素D.政策因素E.技術(shù)因素【答案】ABD3、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召弮錂C(jī)構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC4、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D.租售收益E.股息【答案】BC5、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度D.廣告設(shè)計及安排E.租售價格【答案】AC6、投資者可以控制的風(fēng)險包括（）。A.利率風(fēng)險B.政策性風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.持有期風(fēng)險E.時間風(fēng)險【答案】CD7、決定房地產(chǎn)投資項目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有（）。A.銷售價格B.土地費(fèi)用C.開發(fā)規(guī)模D.資金成本E.項目風(fēng)險【答案】D8、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【答案】BC9、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析D.制定物業(yè)策略計劃E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策【答案】AB10、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力E.項目是否可行【答案】CD11、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小【答案】ABC12、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機(jī)會研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究E.項目評估與決策【答案】BCD13、設(shè)計方案評價原則主要有（）。A.經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則B.充分考慮近期效益的原則C.充分考慮遠(yuǎn)期效益的原則D.近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則E.考慮項目全壽命費(fèi)用的原則【答案】AD14、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力E.項目是否可行【答案】CD15、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD16、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項目比選時，下列表述中正確的有（）。A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)【答案】AC17、國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即（）。A.價值形態(tài)B.收入形態(tài)C.產(chǎn)品形態(tài)D.支出形態(tài)E.生產(chǎn)形態(tài)【答案】ABC18、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運(yùn)用表D.開發(fā)建設(shè)投資估算表E資產(chǎn)負(fù)債表【答案】BC19、衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有（），A.房價收入比B.租金售價比C.實際價格與理論價格之比D.房地產(chǎn)供求比E.房地產(chǎn)價格指數(shù)與居民消費(fèi)價格指數(shù)之比【答案】ABC20、計箅機(jī)軟件只要開發(fā)完成就能取得（）受到法律保護(hù)。A.軟件著作權(quán)B.專利權(quán)C.商標(biāo)權(quán)D.商業(yè)秘密權(quán)【答案】A21、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進(jìn)行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB22、下列選項中，不屬于職務(wù)發(fā)明創(chuàng)造的是()。A.王明在單位從事計算機(jī)設(shè)計工作，開發(fā)設(shè)計出一種新產(chǎn)品B.李洋大學(xué)畢業(yè)后在單位銷售部門工作，后由于單位技術(shù)開發(fā)部門人手較緊，李洋被暫調(diào)到技術(shù)開發(fā)新產(chǎn)品，兩周后，李洋開發(fā)出一種新產(chǎn)品C.王師傅為某機(jī)械廠金屬材料倉庫管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發(fā)明創(chuàng)造出一種焊接高碳鋼的新方法D.王老師是某大學(xué)以致用金相實驗室研究員。王老師與校辦工廠合作，利用實驗室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設(shè)備，發(fā)明創(chuàng)造出一種性能優(yōu)越的金屬材料【答案】C23、房地產(chǎn)市場的法律制度環(huán)境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏觀金融政策D.交易制度E.產(chǎn)權(quán)制度【答案】ABD24、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有()。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機(jī)的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD25、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的目的，是考察項目的（）。A.競爭能力B.發(fā)展能力C.盈利能力D.清償能力E.抵御風(fēng)險能力【答案】CD26、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的目的，是考察項目的（）。A.競爭能力B.發(fā)展能力C.盈利能力D.清償能力E.抵御風(fēng)險能力【答案】CD27、可貸資金利率理論認(rèn)為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【答案】AB28、隨著市場細(xì)分化理論在企業(yè)營銷中的普遍應(yīng)用，消費(fèi)者市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)可歸納為（）。A.消費(fèi)習(xí)慣因素B.人口因素C.消費(fèi)行為因素D.消費(fèi)心理E.經(jīng)濟(jì)因素【答案】BCD29、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項目風(fēng)險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項目風(fēng)險的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項目的相對風(fēng)險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A30、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的是()。A.買地——建房——賣房B.買房——經(jīng)營C.買房——出租——轉(zhuǎn)售D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓【答案】BCD31、受制于房地產(chǎn)的（）等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。A.不可移動性B.異質(zhì)性C.同質(zhì)性D.流動性E.弱流動性【答案】AB32、根據(jù)物業(yè)的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為（）。A.居住物業(yè)管理B.公共物業(yè)管理C.收益性物業(yè)管理D.特殊物業(yè)管理E.工業(yè)物業(yè)管理【答案】ABC33、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入【答案】AD34、建設(shè)項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。A.項目合理規(guī)模B.功能分區(qū)C.建設(shè)地點D.工程變更E.設(shè)計方案評價【答案】ABCD35、相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者【答案】ACD36、在項目租售價格的估算中，需要考慮的因素包括（）。A.房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系B.潛在的競爭項目C.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.開發(fā)商市場營銷策略E.開發(fā)商市場營銷目標(biāo)【答案】ABCD37、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力C.比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案D.計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值E.確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)【答案】ABC38、下列房地產(chǎn)定價方法中，不屬于競爭導(dǎo)向定價的有()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E認(rèn)知價值定價法【答案】B39、根據(jù)會計基本準(zhǔn)則規(guī)定，以下（），屬于會計信息的次級質(zhì)量要求。A.可靠性B.重要性C.謹(jǐn)慎性D.及時性E.可理解性【答案】BCD40、當(dāng)承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險相對較少。A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.市場營銷E.施工周期【答案】B大題（共20題）一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮慷⒈敬喂纼r背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮咳⒈敬喂纼r背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮克摹⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮课濉⒈敬喂纼r背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮苛?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】九、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十三、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）