房地產(chǎn)的基本知識

房地產(chǎn)的基本知識一、土地的概念土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂和內(nèi)陸水域。二、土地的特性1、自然特性2、經(jīng)濟特性第一節(jié)土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些種類？土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。 三產(chǎn)業(yè)的劃分第一產(chǎn)業(yè)是指農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。

第二產(chǎn)業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)，建筑業(yè)。

第三產(chǎn)業(yè)是指除第一、二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)包括：交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，科學研究、技術(shù)服務和地質(zhì)勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)，居民服務和其他服務業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織

四、什么是土地使用權(quán)出讓？

土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

5、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

六、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

土地使用權(quán)出讓包括招標、拍賣、協(xié)議、掛牌四種方式拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。七、什么是行政劃撥用地？土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié)城市土地經(jīng)濟及房地產(chǎn)經(jīng)濟

一、城市土地經(jīng)濟1、含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，這兩類土地是城市土地管理的主要對象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相當?shù)闹匾?）城市土地對交通運輸和城市基礎設施狀況具有很大的依賴性3）與農(nóng)業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有價值的擴散性和區(qū)域整體性的特征二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟

1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。

包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設開發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規(guī)劃、設計、經(jīng)營管理活動的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經(jīng)營管理活動過程。房地產(chǎn)經(jīng)營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。3、房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式：根據(jù)劃分標準的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。1）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：a、綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學地組織開發(fā)建設、經(jīng)營管理、服務的一項系統(tǒng)工程。b、土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建設的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進行房屋建設，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。c、房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設計、施工建設、竣工驗收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。2）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)承擔方式的不同，又可分為以下三種形式：（1）獨自開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經(jīng)營的全過程。（2）委托開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進行規(guī)劃設計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費或承包費。（3）分包開發(fā)。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受某項開發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項目的性質(zhì)、工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司3）、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設計，制定建設方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。（2）中期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設，竣工驗收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目標，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要2、房地產(chǎn)的特征：自然特征和經(jīng)濟特征

自然特征經(jīng)濟特征1、生產(chǎn)周期長2、使用的耐久性2、資金密集性3、資源的有限性3、相互影響性4、物業(yè)的差異性4、易受政策限制性1、位置的固定性5、房地產(chǎn)的增值性3、房地產(chǎn)的類型：按用途分：

1、居住房地產(chǎn)2、商業(yè)房地產(chǎn)3、辦公房地產(chǎn)4、工業(yè)房地產(chǎn)

按收益劃分：

5、營利性房地產(chǎn)6、非營利性房地產(chǎn)按市場交易劃分：7、出售的房地產(chǎn)8、出租的房地產(chǎn)9、抵押、典當?shù)姆康禺a(chǎn)10、自用的房地產(chǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)價格

一、房地產(chǎn)價格是土地價格和建筑物及其附著物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。二、房地產(chǎn)價格的特征1、房地產(chǎn)價格的兩重性：既有房屋建筑價格又有土地價格。2、房地產(chǎn)個別性:容易受交易者個別因素的影響

3、房地產(chǎn)價格的高額性。4、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性:所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。

5、房地產(chǎn)價格的趨升性。第四節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素

一、一般因素社會因素經(jīng)濟因素行政因素人口因素國際因素1、政治安定情況1、經(jīng)濟發(fā)展情況1、土地制度1、人口密度國際經(jīng)濟狀況2、社會治安情況2、儲蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質(zhì)國際政治因素3、房地產(chǎn)投機3、財政收支與金融狀況3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進程4、居民收入和消費水平4、房地產(chǎn)價格政策5、物價變動5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關(guān)政策二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、基礎設施1、城市商服中心影響2、基礎設施2、市內(nèi)交通條件3、市內(nèi)交通條件3、公用配套4、對外交通條件港口、車站、機場4、環(huán)境條件3、對外交通條件港口、車站、機場5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)服務中心影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、基礎設施2、市內(nèi)交通條件第五節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成一、土地價格的構(gòu)成1、土地出讓金2、土地開發(fā)費3、市政配套費二、房屋價格的構(gòu)成1、房屋建筑成本

2、流通費用3、稅金4、利潤三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

1、土地費用2、前期工程費3、房屋開發(fā)費4、管理費5、銷售費用：（1）代理費（2）廣告費6、財務費用7、其他費用：（1）設計費（2）監(jiān)理費：a.建設方b.承建方c.監(jiān)理方8、不可預見費9、稅金10、利潤第六迫節(jié)蜜建邪筑名點詞解粱釋1、土地插使用棍權(quán):使用國夫有土地柳所使用衫的權(quán)利,主要指坑建筑內(nèi)顛容,使用麥年限.2、房產(chǎn)紫證:是房秒屋竣口工驗趕收后,由房管迷部門合男法擁有泊房產(chǎn)的令最主要象證明材怕料.3、宗地異圖：宗地圖膛包括土民地使用梳合同書揪附圖及端房地產(chǎn)應登記附腿圖。它幟反映一彩宗地的觸基本情伸況。包礎括：宗捉地權(quán)屬扔界線、童界址點姿位置、陜宗地內(nèi)逐建筑物漿位置與蜜性質(zhì)，宇與相鄰蹤蝶宗地的營關(guān)系等4、紅線圖梯：是規(guī)劃躍局確定敘的項目冬建筑總漏平面圖就，或城術(shù)市規(guī)范接管理部必門正式葬確定的武項目建零筑的總肚用地面縣積的示跳意圖，豆其中紅汪線是用嚼來表示弄建筑物勾的邊界做外沿界狼限，即抱實際可太使用土興地的邊跌界圖。5、三通一怖平:水,電,路(通).場地平修整.6、五通一敏平：通水、燃通電、貞路(通)、通穗氣、律通訊弄，場少地平蜂整7、七通一援平：通水舟、通準電、滑路(通)、通氣末、通訊崇、通郵叔、排污閱暢通，嘩場地平住整8、九通一倚平：通水瓶、通蟲電、買路(通)、通氣化、通訊爬、通郵鮮、通熱闊、通暖炕、排污論暢通，忌場地平思整9、容積率:總建拘筑面庫積與渠土地貌總面遮積之正比.10、占地面珠積:小區(qū)所補占的所注有土地路面積,包括走鏡廊,花園,基地鳳線以鏡內(nèi).11、基地抱面積:建筑物掙整體在卡地面的難正投影稻面積.一、基柏本術(shù)語12、建筑編面積:整個建往筑每一荒層加起樓來的面翅積總和.13、實用率(得房木率）:是套勾內(nèi)建陸筑面攜積和科住宅續(xù)面積議之比漏，大鞠于使盆用率聲。即今實用李率＝蒙套內(nèi)黨建筑穩(wěn)面積探＋分瘋攤的猜共有駐共用鹿建筑籮面積.14、綠化使率:是指規(guī)牙劃建設蛾用地范蕉圍內(nèi)的鬧綠地面某積與規(guī)悶劃建設確用地面葉積之比.15、綠地率嘆：描述循的是訂居住始區(qū)用出地范綠圍內(nèi)館各類刪綠地域的總撇和與次居住蘭區(qū)用副地的畏比率糕（%）。泄地率病所指次的“居住區(qū)捆用地范廁圍內(nèi)各摧類綠地”主要包似括公共窄綠地、紀宅旁綠刃地等。訊其中，悄公共綠宗地，又話包括居坡住區(qū)公園、小鄭游園危、組脾團綠夾地及賄其他清的一沙些塊野狀、牙帶狀僚化公灣共綠摔地。16、建筑密例度，即勒建筑覆漂蓋率：是指在丟一定用桶地范圍借內(nèi)所有圾建筑物察的基底助面積與志基地面憂積之比娛，通俗偉說，就矩是在一謙土地上忌除了建陜筑物外虹，還有殊多少的喊空間能戒夠留出濁來做綠眾化，造貍園林，平進行各皮種生活羊設施的丸配套。17、結(jié)構(gòu)休轉(zhuǎn)換認層：建筑遲物某合樓層傾的上委部與象下部懼因平堅面使趕用功敞能不泥同，超該樓腸層上盜部與頭下部阿采用盜不同胳結(jié)構(gòu)哀類型陷，并布通過放該樓斷層進孕行結(jié)技構(gòu)轉(zhuǎn)蛇換，干則該博樓層召稱為綢結(jié)構(gòu)斷轉(zhuǎn)換昏層18、建筑高傅度：是指艙自建換筑物遙散水家外緣尺處的蛾室外糕地坪捎至建家筑物補最高即部分慚的垂除直高翅度。19、層高:本層皺地面鑄至上尿一層獵地面牌的高胃度,標準六層高河為2.8米.20、凈高:本層蓬樓地絕面與赤本層賤頂?shù)牡母叨?凈高+樓板厚朱度=層高.21、承重付墻:是指夫在砌屑體結(jié)勤構(gòu)中查支撐余著上劇部樓芹層重姐量的悅墻體關(guān)，在布工程毯圖上持為黑初色墻佛體，茄打掉活會破民壞整做個建酒筑結(jié)息構(gòu)；震承重盟墻是友經(jīng)過酸科學鐵計算禿的，江如果街在承饅重墻兩上打競孔裝丹修，壓就會堤影響莊建筑留結(jié)構(gòu)桌穩(wěn)定制性，燃改變高了建薯筑結(jié)雁構(gòu)的塞體系蠅。是音非常湯危險逃的事寒情，捉非專狡業(yè)設尼計人鳴員最倆好不號要改扔變承喇重墻善。22、非承重粥墻:指不姻支撐倍著上伏部樓從層重鏡量的救墻體,只起疾到把扎一個乓房間儲和另醋一個蠶房間飲隔開疤的作辛用,在工程遇圖上為扎中空墻即體,對建筑旗結(jié)構(gòu)沒攝什么大定的影響.23、戶型:指幾陳房幾懲廳幾議衛(wèi)幾點陽臺.24、預置板:指預悟先按釘照尺血寸統(tǒng)糧一制奔作的包樓板,到時候劑再直接償鋪上去,這樣爹可以展使施工速亭度加賠快,造價楊低,但整想體抗乒震性副和抗路滲性票較差,廚,衛(wèi)一同定不扣能用.25、現(xiàn)澆板:指在糠施工階現(xiàn)場我直接筍用水耐泥澆李鑄的紋樓板.26、期房（鏡樓花）耍：是指態(tài)房地獎產(chǎn)開卡發(fā)商陣從取茫得商場品房去預售撈許可臺證開盯始至塔取得猴房地裹產(chǎn)權(quán)傻證大誼產(chǎn)證姐為止載，所室出售頑商品泳房稱迎為期距房。賢消費紗者在滋購買夠期房蹤蝶時應非簽商言品房旗預售忠合同惰。期據(jù)房在用港澳霸地區(qū)耳稱做慢為買“樓花”，這行是當雖前房燭地產(chǎn)壺開發(fā)厲商普雙遍采裂用的巡壽一種培房屋剃銷售孟方式岔。購滋買期強房也品就是尊購房教者購綠買尚甚處于巷建造手之中椅的房挑地產(chǎn)管項目犧。27、現(xiàn)房液：是指丘通過爽竣工螺驗收紙，可母以交作付使途用，短并取嫂得房肢地產(chǎn)索權(quán)證幸的房勸屋。據(jù)開發(fā)桶商完稻成房沿屋全滑部建制筑工嘗程、闖配套渾工程遇，使就房屋習具備聽正常頁使用提功能增，還垂要通婚過建洽筑工英程質(zhì)下量驗啟收、槍規(guī)劃痕竣工浪驗收僑、環(huán)狼衛(wèi)環(huán)夫保驗鉤收、紛消防給驗收姜，取暴得新遷建住代宅交欠付使宅用許滾可證蚊，才腔能到墓房地貨產(chǎn)管孩理部滔門進延行房窮地產(chǎn)碰初始共登記塘。購蓬買現(xiàn)咬房簽般訂的方是房攀屋買引賣合店同，岸購房花人可驚以立研即辦癢理產(chǎn)巷權(quán)登營記手芹續(xù)，辰取得阻產(chǎn)權(quán)刊證。28、尾房乒：又稱配尾樓港，不常能等賓同于其爛尾雞房和肝一般罰空置屋房，港是指密項目端銷售莖八九矩成以淚后剩桶余或巾長時題間沒夢有銷磁售出報去的頭房屋叉。專爐家認衡為，忙當商鎖品住賄宅的采銷售獅量達箱到80%以后膽，開狂發(fā)商兄已經(jīng)河獲利撐，因炊此一貫般就蕩進入升項目書的清搞盤銷回售階皂段，械此時瞎所銷逆售的績房產(chǎn)魂，一籠般稱王為尾棒房29、毛坯房傳（清水嚷房）：毛坯房卵又稱為魂“初裝武修房”附，這樣遷的房子陡大多屋級內(nèi)只有貼門框沒物有門，繩墻面地事面僅做捕基礎處穿理而未嘉做表面廟處理。災而屋外銅全部外順飾面，播包括陽驕臺、雨鉤罩的外奇飾面應拋按設計晚文件完密成裝修累工程。30、精裝修搞房：是指房折屋交鑰襪匙前，冊裝修一嗎次到位約；所有敞功能空費間的固幕定面全特部鋪裝碰或粉刷燃完成，畫廚房和夕衛(wèi)生間舍的基本努設備全隨部安裝愈完成，梁簡稱全轟裝修住嚷宅?！贬屚ǔＮ壹緜兎Q之續(xù)為“精教裝修”括。31、玄關(guān)：指住宅才室內(nèi)與蓮室外之蒜間的一阿個過渡旋空間，畢也就是你進入室熊內(nèi)換鞋槐、脫衣潮或從室刃內(nèi)去室蹲外整貌臉的緩沖招空間，暖也有人冠把它叫辨做斗室歉、過廳面、門廳割。玄關(guān)有以下挺三方面哄的作用體：1.視覺屏錦障作用石；2.較強領的使運用功凍能3.保溫作薯用32、凸窗：指位縣置與雷主墻確體有浮一定球的橫昂向距往離，因而不隔是傳欠統(tǒng)的踩安裝批在墻休體中姥間的登窗戶戰(zhàn)。通曉常也息稱為擠陽光獄窗、間飄窗禽。由務于凸千窗在勤立面夸上只碗是窗捷戶范游圍往南室外看飄出具，依答照現(xiàn)襖在建膀筑面看積計叉算的醫(yī)規(guī)定念，采緩用飄澡窗來牌增大伏室內(nèi)胖空間村不會童計入泊建筑賤面積穗。33、開間酸：住宅資設計拒中，蠟即住鬧宅的楊寬度曠是指踏一間溜房屋站內(nèi)一嶼面墻桌的定鮮位軸音線到扒另一飽面墻壁的定嗓位軸要線之范間的附實際蛋距離舉，故材又稱陵開間井。34、進深：指建筑偵物縱深嫌各間的工長度。側(cè)即位于待同一直頁線上相懇鄰兩柱軟中心線允間的水切平距離割。在建冊筑學上索是指一伯間獨立放的房屋愁或一幢鑄居住建爬筑從前法墻皮到漆后墻壁煮之間的給實際長鼓度。二、房稀地產(chǎn)建方筑形態(tài):1、低層：低層傷房屋指是指帶高度寺低于肌或等榮于10米的搭建筑治物，糞一般馬是1-3層建凝筑物鉗，如平房蜓、別耐墅等臘。低桑層房氣屋一沉般建則筑結(jié)鑰構(gòu)簡測單，桌施工貞期短軍，建鼓造成古本低膨廉，睡給人以親蕉切安寧挖、有天凡有地的睬感覺，功它的舒旬適度、污方便度恨和空間若尺度優(yōu)咱于高層。人花們特別葡喜歡以粉此為住督宅。但退是，低擱層房屋坊占地多種，土地薦利用率括低，特別是份在寸印土寸燒金的浴城市您難以頭廣泛虛開發(fā)衡。2、多層：多層早房屋指鳳高于10米、番低于賣或等軋于24米的恩建筑癥物。愈多層辮房屋搭一般頭為4–7層，一般壇采用日磚混支結(jié)構(gòu)償，少杏數(shù)采炕用鋼捆筋混殺凝土鄉(xiāng)豐結(jié)構(gòu)紋。多咱層房徹屋一側(cè)般規(guī)際格(房型)整齊，擁通風采伸光狀鍵況好辣，空盲間緊恨湊而耽不閉所塞。才與高文層相佳比，彼多層形房屋睛公用蚊面積束少，忠得房陜率相應提高螞，這是蜜很多人何喜歡多溝層房屋跪的主要傲原因。3、小高剩層：人迫們一求般把8層至12、13層的撞建筑句稱為叫“小鋪高層添”。忌小高充層住辟宅一像般采異用鋼筋混辜凝土飾結(jié)構(gòu)活，帶燃電梯軋。小向高層品有多始層親更切安滴寧、自房型升好、照得房搭率高門的特華點，熊又有世普通高層廚結(jié)構(gòu)強憑度高、醉耐用年么限高、剩景觀系懸數(shù)高，集污染程楊度低等饑優(yōu)點，雷很受購著房人歡蜂迎。同時頓，小高奏層對土給地的利飯用率提孔高，土改地成本巷相對下升降，很澤受房地偶產(chǎn)開發(fā)寧商的青視睞。所以辣，近年曬來中心攔城區(qū)小耽高層如宴雨后春些筍，越尸來越多脂。4、躍層：躍層屑式住火宅是將近年卻來推賺廣的敵一種呈新穎玻住宅竭建筑市形式界。其勞特點欄是：缸有上下兩植層樓面映、臥室浩、起居組室、客基廳、衛(wèi)尋生間、竿廚房及狠其他輔倦助用房漁，上下筋層之點左是每戶窯都有較賢大的采聲光面；禍通風較芒好，戶與內(nèi)居住教面積和貴輔助面則積較大惠，布局勾緊湊旅，功只能明渠確；數(shù)相互晝干擾特較小灑。在洋高層驗建筑凡中，類由于兵每兩組層才沸設電羨梯平處，股戶內(nèi)樓儲梯要占躲去一定白的使用傻面積，身同時由甩于二層制只有一疼個出口燈，發(fā)生火災時望，人員誕不易疏寨散，消妖防人員透也不易辱迅速進燦入。5、復式：復式盼住宅是切受躍層容式住宅犁設計構(gòu)丹思啟發(fā)拆，是一萌種經(jīng)濟辮型住宅電。每戶慮占有上名下兩淡層，床實際嚷是在揉層高歪較高煎的一耳層樓寸中增姿建一愁個夾役層，蠢兩層貿(mào)合計襖的層吵高要大棋大低竟于躍煩層式招住宅您。復坦式住狹宅的滾下層姜供起籃居、疼炊事恐、進留餐、窗洗浴小用，子上層供捷休息釣、睡歸眠和宏貯藏鳴用，旅戶內(nèi)稍設多濫處入渣墻式伴壁柜鳳和樓匆梯，蘭位于蠶中間誦的樓確板也是匙上層蓬的地魔板?；膹褪骄孔≌业慕?jīng)槍濟性華體現(xiàn)涼在：①平面竭利用系繼數(shù)高，酷通過夾隨層，可惑使住宅朋的使用赴面積提媽高50乒—7塔0%。②戶巨內(nèi)的父隔層渴為木朽結(jié)構(gòu)游，將框隔斷甲、家安具、疤裝飾啦融為飾一體翼，又擴降低獅了綜很合造耀價。③上部裳夾層采墻用推拉吸窗及墻霞身多面遵窗戶，記通風采零光良好桿，與一班般層高倍和面積鹽相同的世住宅相超比，土脅地利用軋率可提柳高40渡%。因歌此，早復式暖住宅農(nóng)同時柏具備陡了省池地、快省料芝、省淋錢的披特點樹。復貧式住膊宅也鏈特別候適合素于三腹代、痕四代趁同堂輸?shù)拇笈浼彝站幼∶?，既槳滿足牙了隔叉代人莊的相者對獨遣立性殺，又勤達到忌了相偉互照即應的午目的映。6、高層:超過伶一定涉高度蟲和層勉數(shù)的盼多層麗建筑仔。197撿2年國盈際高榨層建權(quán)筑會卻議將高層仔建筑壺分為4類：斜第一杠類為9～16層（傍最高50米），牙第二類警為17～25層（最雀高75米)，第三綁類為26～40層（最厭高10輩0米）某，第派四類掠為40層以上(高于10蒼0米）7、超高層:30層以上淘的建筑垃稱為超毛高層.高層住呢宅和多層住清宅的優(yōu)醬缺點崇：1）一般燃來說耍多層蝕住宅閥的容嫂積率案較低墊，環(huán)楚境較厚好，忽建筑耀形式誼多為渾條狀飄，所以基污本上疏是戶女戶朝殊南，酷建造范成本蟻低，苦一般肥售價車不高閥，且虛得房巷率較雹高。2）高層睬住宅愈一般漿地段黎較好柔，由引于地腳段好削，地厘價較色高，競為降茅低樓汗板地秤價只能提高喬建筑容的積率，豎往高空逆發(fā)展。復高層基由礎較復吹雜，結(jié)釀構(gòu)要求焦高，十分堅固燭，但成中本也高架。高層協(xié)配有電款梯，人昌們進出技較為便糾利。高償層建筑的中炸上樓高層，第視野信開闊石，通摸風采鮮光極鴨佳。籌但下皂部樓普層較滾為壓巨抑，將采光較差廳。3）高層一鞋般為一律層多戶規(guī)的點狀橫形式，孤有部分著戶室朝繭西、北駱向。由珍于增加了電米梯、敵電梯盼廳和款設備槐層等粒公用萬面積北，所奇以高御層較巖多層社來說姑得房疊率較低，但級建造質(zhì)懂量遠遠蜓好于多攔層建筑光，抗震顆系數(shù)也呀高。由胸于公用鞠面積的增加藥，電里梯等粱設備畫的使站用，頓使高母層的掉物業(yè)棍管理帽費也鑰高于極多層垮。8、板樓顫和塔受樓（娘也叫乎點式銜樓）：板襪式結(jié)俯構(gòu)一材般戶相型通室透，椒例如聽多層世住宅、高層層板樓凈；塔廈樓（點棚式樓）狹是圍繞貝一個中非心點，叔在一層殖內(nèi)分布多戶獨初立住房秩的戶型頁。板樓四大優(yōu)橋點：1）南北先通透劉，便咬于采熱光通屆風。先板式屬住宅懸多是局正南銷北方科向，肢進深應在15米左濫右，斬南北通疊透，勢便于邊采光誘與通斯風，無而且肯戶型皺方正賣，平貫面布散局合勵理，臥各功存能空典間尺罩度適宜尖。通結(jié)常而誓言，商由于茄板樓慨的面丟寬充適裕，知因而桂戶型晃設計解更容妨易出叫精品咽。2）板樓均虜好性強怎。眼下饅一梯兩吸戶的小掀板樓非宿常受寵譯，正是撫因為整輸棟板樓距中各套戶型卸的優(yōu)河劣差蓮距很然小，寇均有懸若干懸套朝譽北的仗戶型貌難于距處理留。板禮樓由鄭于住僚戶不多，居翅家生活床也比較癥清靜。3）管理成洪本不高陜。通常援而言，帖板樓的刃管理成途本普遍標較塔樓罰低廉，犁多層板受式住宅可以不用設電梯凳，不設繭變頻供暑水系統(tǒng)陸，包括充外墻粉喝刷在內(nèi)于的日常悄維護費齡用當然要比塔笨樓便宜壟得多。4）住戶迅使用宿率很劑高。層板樓盼戶型焦的使非用率杜通常杰高達90%以上鉆，而丟塔樓薯戶型風的使城用率通常陷僅為75似-8晃0%，因米為塔軍樓內(nèi)聽的電盾梯井誦、候扒梯廳拖、變忠配電憶機房崖等都放將作填為公共面積串攤到每鴿個業(yè)主史的頭上目。同樣槐是購買芽建筑面鉆積100平方賢米的滔住房廊，板肝樓戶型的贏使用洽面積蓮往往爽高出師塔樓債住戶糖約10平方還米。板樓梯的兩項缺漂點1）建筑薪密度步低，拐房價筆高呢。板彎樓社桑區(qū)多章屬低蔬層低邀密度摟，容膨積率膛較低摟，盡管居僵住舒搬適很煉強，秘但房趣價會裳高，樂特別烈是在鼠城區(qū)倆內(nèi)寸醫(yī)土寸隔金的眉地段神，主流產(chǎn)品染仍舊是叢塔樓，信為數(shù)不殘多的板盜樓非工夕薪階層娃能消費膝得起。2）戶型摘格局欠不宜址改造釘板瞇樓特隨別是斬磚混辣結(jié)構(gòu)曠的板載樓，糖戶內(nèi)獅多數(shù)臨墻體差起重作用，逃不可以突變化，惑這一點碰不如塔詞樓的可鑰改造性賴強。塔樓植的四大優(yōu)被勢：1）節(jié)約土轎地資源由，房價變較低?？坑捎谒姌巧鐓^(qū)么的建筑炸密度較粉高，因葡而可以節(jié)約寶篇貴的土攜地資源陽，有效文降低每堡平方米綱的房價帆，讓更冷多的人幼安居。2）空間結(jié)慎構(gòu)靈活愉，宜于司改造事。塔樓獻多采用映大框架笨結(jié)構(gòu)，毛除少數(shù)極承重梁之外，臂戶內(nèi)分鋪隔墻基眨本都可陶以拆改虎，某些授塔樓甚甘至可以腦將整層烈樓面打通，靈怪活分割餓戶型。3）結(jié)構(gòu)想強度記高，畢抗震急性好終。狡高聳緣瑞的塔半樓由撐于采球用了鄰框架海結(jié)構(gòu)嚼，現(xiàn)綠場澆筑樓鏈板，富因而壩其結(jié)舍構(gòu)強悟度比握板樓摘高，室抗震普性與傻安全歷性很弄好。4）居高望攀遠，視害野開闊喊塔樓曉住戶可證盡覽都尚市美景賤，相信大低層板花樓的住房是無特法領略墓這一份盈心曠神廈怡的感糊受的。塔樓的兩項議缺點：1）均司好性踩差，甚居住沸密度它高塔樓書每層綠的住農(nóng)戶多敘為6戶以上字，甚至驅(qū)高達12戶，土數(shù)百陜戶人朋家擠粉在一境棟大菜塔樓牢里，洞居住吐環(huán)境須當然詳不如愈板樓慎優(yōu)越薦。而伸且，知塔樓治每層曲都有和部分鈴住戶已的采跌光、賀通風亂、景酒觀等值條件折比較倉落后蠟，且位不可漂改變閣。2）使用礙率不高練，存在撐灰色空質(zhì)間塔樓選戶型使的使蔬用率脹普遍犬低于壤板樓10個百分艷點左右趙，而且寬戶型內(nèi)互部的廚房、餐最廳與洗徐手間往頃往不可賓直接采飽光、通脫風，這芽樣的地夜方被稱曾為“灰沫色空間淋”。9、雙拼廁別墅:它是聯(lián)丸排別墅殖與獨棟察別墅之慈間的中狗間產(chǎn)品礦，由兩誕個單元壞的別墅獲拼聯(lián)組成的單概棟別墅關(guān)。特征煉：1）與聯(lián)伸排、澤獨棟競對比送而言促，除娃了有區(qū)天、文有地惑、有另獨立拐的院損落外碗，最關(guān)鍵騙是降濟低了土社區(qū)俊密度責，增割加了哨住宅準采光龍面，識使其糾擁有穴了更慕寬闊殊的室外空間動。2）是低層蝴小樓加匹上私家探花園，玻這種相途對獨立翼的雙拼霉別墅，溝在保證成擁有私家裝花園的牢基礎上浮，既要縣加強戶零外空間恢的交流臺，使私狠家小環(huán)肚境融合社區(qū)大嬌環(huán)境，騾也改變埋了Ci沙ty勿h輸ou肌se和Tow寶nho災use兵營式廣排列的紙呆板面孔。3.雙拼堪別墅委基本晉是三安面采礙光，習外側(cè)土的居縱室通啊常會擱有兩墻個以浴上的泡采光面，憶一般來申說，窗搬戶較多牢，通風巨不會差扮，重要餅的是采磨光和觀腔景。10、獨棟別逮墅:單樓百獨棟烤的別窗墅即毛是獨佛棟別果墅，粒這種疲別墅唉上有咬獨立乳空間鳴，下轟有私示家花偏園領地，炒是私密膛性很強咬的獨立優(yōu)式住宅蘿，表現(xiàn)鞋為上下走前后左撫右都屬衡于獨立勉空間，委一般逐房屋堅周圍傷都有圣面積件不等例的綠尼地、爛院落婆。這魄一類利型是猴別墅榨歷史墾最悠久窮的一陡種，客也是聚別墅咸建筑中的終青極形單式。舉其灰主要型特點鍛表現(xiàn)者為私鏡密性強，市林場價格威較高，晝定位多餡為高端勒品質(zhì)，淺一般有因很好的章環(huán)境配班套。11、聯(lián)排貪別墅:又稱TO橫WN奔HO許US猜E，有瀉天有沫地，秋每戶興獨門幅獨院惡，設淺有1至2個車束位，六還有地下帆室。牧它是橡由幾幅幢單胸戶別海墅并狼聯(lián)組坑成的華聯(lián)排系或住隙宅，大一排桿二至留四層聯(lián)結(jié)在禽一起，秩每幾個蒸單元共患用外墻誼，有統(tǒng)布一的平聯(lián)面設計殖和獨立何的門戶。欠建筑穗面積碰一般護是每焰戶250平方篩米以上。特征：1）比絮較注厘重項焰目選巖址，急盡量接余地洽、余警綠、擱余水嫂，交淘通比壺較方僻便。2）價摸位較辛低，等為中夕產(chǎn)階首級中女上層宵人士于及新暗貴階覽層度厭身定暮造。3）戶秘型設特計豐杠富而扁前衛(wèi)催，有四特色去。在歐復洲原伙始意至義上聽的Tow膽nho觀use是指木在城雀區(qū)聯(lián)客排而芬建的屯市民舊城區(qū)矮住宅，她這種牲住宅餡均是剪沿街逼的，格由于跡沿街筑面的先限制責，所矮以都軌在基掛地上表現(xiàn)庸為大尿進深柜小面犯寬，袋層數(shù)戰(zhàn)一般寸在3層至5層，然而立舟面式躁樣則句體現(xiàn)為新艦舊混禍雜，爭各式昏各樣階。Tow催nho陪use現(xiàn)在在設很多國談家和地險區(qū)已非紛常普及，繞由于離糟城很近份、方便濃上班及甚工作、引價格合毫理、環(huán)牌境優(yōu)美勸，成為墨城市肅發(fā)展陶過程輔中不錘可逾頑越的罩階段——給—住宅郊移區(qū)化的共一種代表形態(tài)搖。三、房地產(chǎn)烏結(jié)構(gòu)材鉤質(zhì):1、磚木結(jié)伶構(gòu)：房屋縫的一種編建筑結(jié)涼構(gòu).主要攻承重債構(gòu)件慚是由暫磚和最木兩炭種材模料制成的兵．由于犧力學工鳳程與工頂程強度每的限制胖，一般谷磚木結(jié)皇構(gòu)是平瓶層(1-噸3層)。2、磚混結(jié)醒構(gòu)：磚級混結(jié)刮構(gòu)一曠般指親把磚矮砌體補用作啦內(nèi)外他承重胖墻或漆隔墻跡，樓捏蓋、屋蓋、勵梁、柱草（也可和是磚柱府）是鋼脆筋混凝旺土作用枝在墻柱裕上的荷鞭載，主要是桃由梁轎板傳卵來的求屋蓋勒、樓頑蓋上遇的活編、恒扭荷載悟，它否通過續(xù)墻柱冬基礎鄉(xiāng)豐傳到地基器。作嬌用在齊縱墻灘上的久水平便荷載沒（如銅風荷噸）一乞部分拍直接姨由縱藥墻傳車給橫墻，俗另一若部分倆則通蛾過屋偉蓋和夫樓蓋奪傳給牢橫墻進，再被由橫嫁墻傳鄉(xiāng)豐至基悅礎，媽最后傳給退地基吹，承縮慧重墻怖的厚朗度及闊長度幻玉是根迫據(jù)強姑度和籮穩(wěn)定軟性的寫要求圣，通脅過計算來較確定壘的。3、框架結(jié)摩構(gòu):框架暑結(jié)構(gòu)轎住宅羨是指繭以鋼徒筋混糞凝土鏡澆搗只成承雞重梁殿柱，飯再用購預制的栽加氣返混凝沃土、死膨脹巖珍珠簡巖、昏浮石閱、蛭裁石、對陶爛允等輕狼質(zhì)板艙材隔招墻分戶裝配紀成而的稠住宅。盟適合大胡規(guī)模工喇業(yè)化施艘工，效王率較高夕，工程球質(zhì)量較好。接框翻架結(jié)屑構(gòu)由謠梁柱瓦構(gòu)成惡，構(gòu)茄件截帳面較蠅小，品因此腸框架防結(jié)構(gòu)穴的承疲載力和剛憑度都碗較低春，它俊的受熟力特嚇點類小似于者豎向忽懸臂京剪切摩梁，吼樓層葛越高刮，水平位移蕉越慢，把高層框赤架在縱撿橫兩個勿方向都遺承受很卷大的水壟平力，盆這時，現(xiàn)澆傻樓面家也作逮為梁趣共同昌工作敗的，縫裝配醋整體槽式樓出面的游作用我則不填考慮灣，框架結(jié)構(gòu)蒙的墻體河是填充匹墻，起桶圍護和株分隔作啞用，框韻架結(jié)構(gòu)趨的特點草是能為建筑提呀供靈活各的使用席空間，培但抗震抱性能差連。4、鋼結(jié)鑰構(gòu)：鋼結(jié)是構(gòu)是建土筑物的宮主要承甚重構(gòu)件著由鋼材恨構(gòu)成的駱結(jié)構(gòu)。握具有自重輕弟、強川度高鳥、延避性好華、施慣工快送、抗楚震性足好的餡特點枯。鋼臭結(jié)構(gòu)牙多用藍于超高層建暫筑，造仇價較高弄。5、剪力墻貢結(jié)構(gòu)：是用采鋼筋混擠凝土墻宅板來代欄替框架伐結(jié)構(gòu)中摔的梁柱俯，剪力青墻結(jié)構(gòu)住沿宅能承趕擔各類擊荷載引京起的內(nèi)陡力，并籮能有效頌控制結(jié)避構(gòu)的水爸平力，這種累用鋼匆筋混胳凝土詠墻板壟來承重受豎授向和悼水平態(tài)力的盈結(jié)構(gòu)磁稱為亮剪力狡墻結(jié)孕構(gòu)。6、框架剪步力墻結(jié)信構(gòu):框架喘剪力無墻結(jié)詠構(gòu)也抹稱框芬剪結(jié)糾構(gòu)，襯這種陣結(jié)構(gòu)很是在戴框架結(jié)構(gòu)喊中布域置一汽定數(shù)社量的對剪力名墻，俱構(gòu)成理靈活給自由刑的使鋤用空耀間，斤滿足壤不同建筑集功能網(wǎng)的要釀求，罩同樣虛又有栽足夠匆的剪嫂力墻斑，有孔相當肢大的脾剛度冤，框感剪結(jié)構(gòu)的受綱力特點纖，是由備框架和婚剪力墻迎結(jié)構(gòu)兩旅種不同覆的抗側(cè)貝力結(jié)構(gòu)怕組成的新的受獲力形式句，所以企它的框哥架不同嬌于純框稠架結(jié)構(gòu)返中的框滾架，剪聞力墻在框剪濾結(jié)構(gòu)短中也蓬不同巧于剪叼力墻珍結(jié)構(gòu)蓄中的澤剪力漫墻。四、喚如何賽辨別陵承重贏墻墻體是閱否是承遙重墻，旨關(guān)鍵看軟墻體本這身是否拆承重。建筑終施工得圖中暴的粗港實線鏈部分潤和圈什梁結(jié)練構(gòu)中植非承驅(qū)重梁具下的冤墻體銳都是糟承重料墻。歲現(xiàn)場譜察驗抱墻體俯上無屑預制殼圈梁撇的肯罰定是晉承重截墻。答非承幫重墻塌體一投般在綱圖紙揚上以論細實饒線或鴉虛線批標注兆，為抓輕質(zhì)彎、簡冒易的襪材料黎制成杰的墻精體，受非承牢重墻植一般點較薄辰，僅置做隔秩斷墻戲體用遮。一般暫地講旁，磚天混結(jié)拒構(gòu)的賊房屋釣所有翻墻體儲都是醫(yī)承重纏墻；叨框架退結(jié)構(gòu)白的房渣屋內(nèi)垂部的勉墻體旗一般蛋都不狠是承滾重墻價。當追然具抖體到望房屋捉結(jié)構(gòu)蠅本身板，判討斷墻某是否毛是承悶重墻同，應賞仔細謎研究喘原建愧筑圖弦紙并耗到現(xiàn)姿場實處際勘麥察后綱才能忽確定抓。個人設裝修辱時可奏以結(jié)鳥合以利下幾辟點簡軍單地尿區(qū)分捆承重年墻和倍非承濃重墻滅：1、從房怎屋結(jié)構(gòu)扎上區(qū)分敢：

一松般地講霸，磚混聲結(jié)構(gòu)的小房屋所適有墻體幫都是承焦重墻；脂框架結(jié)生構(gòu)的房搬屋內(nèi)部賊的墻體譽一般都惕不是承魚重墻。2、從注房屋享檔次繁上：攻一般榆的中致低檔舊的住耀宅樓辰、別躍墅都把是磚災混結(jié)度構(gòu)的兄。高皇檔的楚都是含框架廊結(jié)構(gòu)大的多違。3、從墻緩磚的材佛質(zhì)上區(qū)偶分：一煙般標準孩磚的墻都是承重朽墻，加灶氣磚的嗚是非承林重墻。4、從絕墻的璃厚度賄分：150盼mm厚的隔睜墻是非反承重墻姻，如衛(wèi)喂生間，糊廚房出總現(xiàn)較多誰。5、根據(jù)盟梁與墻企的結(jié)合槍處區(qū)分肥：一般漠墻與梁嬸間緊密譜結(jié)合的且是承重館墻；采鄰用的斜泥排磚的讀方法的階是非承愧重墻。五、各中類建筑惜對應的洗容積率所謂拴容積哪率，塔是指視一個霧小區(qū)諒的總致建筑戒面積洪與用搬地面鵝積的印比率笛。對林于發(fā)發(fā)展商已來說周，容殘積率句決定嗎地價媽成本笑在房澤屋中獻占的鉆比例傲，而債對于晃住戶細來說餃，容鋒積率獄直接掌涉及昨到居你住的匪舒適谷度。直綠地案率也艦是如誼此。焦綠地恭率較校高，趟容積敬率較明低，勢建筑塔密度且一般濕也就冷較低困，發(fā)傷展商揮可用裝于回右收資譽金的智面積方就越火少，爆而住聯(lián)戶就衛(wèi)越舒公服。尾這兩局個比時率決右定了誤這個滲項目尺是從喂人的是居住蝦需求爸角度午，還猾是從蔽純粹裝賺錢威的角證度來港設計賢一個理社區(qū)炮。一近個良戀好的區(qū)居住貫小區(qū)段，高幟層住施宅容犧積率捎應不陪超過5，多謹層住喜宅應令不超篇過3，綠地古率應不蘿低于30襲%。但由仙于受土炊地成本蹲的限制擇，并不劍是所有相項目都銅能做得夏到。各類建痰筑分別也對應的搏容積率再數(shù)值。1．容久積率蟻低于0.潑3，這造是非城常高勤檔的研獨棟壁別墅優(yōu)項目蓬。2．容積刃率0.3－0.5，一熄般獨風棟別款墅項牢目，襪環(huán)境死還可蟻以，蒸但感疲覺有傻點密棉了。烏如果拴穿插掘部分忍雙拼拆別墅冷、聯(lián)硬排別爬墅，誼就可妹以解駛決這謙個問顯題了泉。3．容積誰率0.劍5－0.8，一般儉的雙拼撥、聯(lián)排筋別墅，島如果組判合3~4層，局淡部5層的稀樓中望樓，臺這個駛項目屈的品左位就志相當罵高了塞。4．容積躬率0.8－1.2，全部寄是多層鄰的話，煙那么環(huán)晉境絕對供可以堪評稱一流布。如果將其中夾曠雜低層救甚至聯(lián)味排別墅疊，那么塘環(huán)境相諸比而言噴只能算位是一般原了。項據(jù)目管理5．容者積率1.2－1.他5，正泡常的悔多層交項目叛，環(huán)殘境一宗般?？巳绻钍嵌鄰棇优c教小高者層的纏組合禮，環(huán)慮境會唱是一刮大賣轉(zhuǎn)點。6．容積泳率1.被5－2.0，正常奪的多層+小高犁層項泊目。7．容積許率2.0－2.5，正容常的吼小高父層項駕目。8．容積義率2.喪5－3.0，小徒高層+二類高引層項目支（18層以內(nèi)亮）。此蔽時如果好做全小之高層，緩環(huán)境會較很差。9．容積聾率3.0－6.遼0，高祥層項忽目（驗樓高10汪0米以阿內(nèi)）樓。10．容稍積率6.0以上寇，摩蕩天大完樓項題目六、何儲為五證恥二書:1、土雀地使用槍許可證2、建掩設用地嚷規(guī)劃許決可證3、建案設工程罩規(guī)劃許類可證4、建五筑工程惑施工許賴可證5、商視品房銷溝售（預毫售）許零可證6、甲住宅灶使用性說明淚書7、住音宅質(zhì)量買保證書→→→→→→→七、何蝕謂物業(yè)掩管理:物業(yè)簽管理是物業(yè)遼管理企幫業(yè)接受守房屋產(chǎn)嘉權(quán)人或機業(yè)主委令員會的己委托，強依照物業(yè)管扭理合同摔或協(xié)議監(jiān)，對已底投入使位用的各許類房屋挽建筑和朱附屬配槍套設施及場愈地進臺行管攔理，租同時遼對房美屋區(qū)賀域周謹圍的衣環(huán)境衫、清草潔衛(wèi)哄生、司安全繩保衛(wèi)、喉公共妥綠地愛、道由路養(yǎng)購護統(tǒng)跪一實裂施專堤業(yè)化撐管理董，并暮向住衛(wèi)用人阻提供畝多方面的句綜合民性服腿務。蛾物業(yè)梯管理在是集漲管理古、經(jīng)嗓營、織服務少為一股體的籃有償逢勞動，匪它按華照社炒會化刃、專嘗業(yè)化蔥原則族進行滑管理屑。八、層何謂辛智能襯化管痕理:管理有建筑廁物的詳軟件它體設唉施,稱之為牙智能化.智能迫化應百用系衛(wèi)統(tǒng)包值括四幅個子石系統(tǒng)睛：物凍業(yè)管先理、霸公共們安防司、家欲居智糞能、姑信弱息服膠務，英每個恰子系伐統(tǒng)又豆包含述很多止分系秀統(tǒng)，搜所有閘分系碧統(tǒng)通春過小莫區(qū)局次域網(wǎng)許連成邪一個共整體緞。物業(yè)嬌管理仰系統(tǒng)務有5個分系錯統(tǒng)，內(nèi)茄容涉及死給排水斧、交配期電、區(qū)諒域照明劣、電梯基、供暖我、電子樓地圖、仗三表出揀戶、電蠻子公告花、廣播附及背景疫音樂、套一卡通茶、住戶扁服務中眠心及小漁區(qū)管理頁中心等穩(wěn)。九、住思宅基礎內(nèi)配置:1、水:一次供萌水,即自來谷水公司壞的統(tǒng)一盜正常供罪水二次供歷水,即除正庸常供水定渠道外,另設餅一獨勻立蓄胸水裝寧置,以供使梳用2、排水:排水乞管路,包括地廚房,廁所的皇排水管繭道及統(tǒng)炕一的排迎水裝置3、通風管:多設在蘇廚房或賭廁所4、燃氣：一般仰由室外顧通向廚績房和衛(wèi)沖生間5、消防：安裝秧在樓梯骨消防通五道6、電信設俊施:電話姑、電桌視、胳網(wǎng)絡7、供電:22佳0V和380儀V第七自節(jié)拜房散地產(chǎn)云銷售段常用勒知識一、庫銷售借常識1、什立么是河房地尾產(chǎn)一級市撇場：房地產(chǎn)腎一級市畢場又稱罵土地一續(xù)級市場付，是土轉(zhuǎn)地使用票權(quán)出讓掉的市場乏，即國家通過責其指定救的政府豆部門將弓城鎮(zhèn)國飄有土地茅或?qū)⑥r(nóng)洋村集體吼土地征斤用為國有土租地后挑出讓裂給使桿用者狼的市卷場，灶出讓念的土鞠地，稍可以艦是生絹地，旺也可萬以是經(jīng)過開冷發(fā)達到投“七通重一平”辛的熟地片。房地文產(chǎn)一級同市場是徐由國家壺壟斷的市場。2、什么胃是房地話產(chǎn)二級市溪場：房地現(xiàn)產(chǎn)二只級市毯場，戀是土礎地使戲用者申經(jīng)過蠢開發(fā)著建設壩，將筋新建熱成的計房地撕產(chǎn)進行出售感和出租精的市場雪。即一片般指商嚇品房首息次進入輪流通領蘆域進行瞞交易而形成的賞市場。講房地產(chǎn)哈二級市綱場也包煮括土地背二級市悔場，即蘆土地使匯用者將達到規(guī)臺定可以植轉(zhuǎn)讓的決土地，拴進入流擺通領域含進行交池易的市姨場。3、什患么是壩房地決產(chǎn)三級市狼場：房地擾產(chǎn)三蘆級市發(fā)場，衡是購神買房向地產(chǎn)蠶的單續(xù)位和閥個人撐，再適次將枝房地森產(chǎn)轉(zhuǎn)糠賣或轉(zhuǎn)租的墾市場。欣也就是背房地產(chǎn)膠再次進羅入流通逆領域進糊行交易遵而形成僑的市場。毀房地乘產(chǎn)三掌級市漿場也療包括貴房屋羊的交棒換、雜抵押皂、典判當?shù)扔诹魍ê鲂问接ⅰ?、什閘么是商品房：商品坐房是刊指在族市場賞經(jīng)濟泡條件吧下，題通過爹出讓畢方式負取得撞土地規(guī)使用趟權(quán)后代開發(fā)建設的至房屋，重均按市轉(zhuǎn)場價出珠售。商絕品房根介據(jù)其銷救售對象家的不同削，可以分為毯外銷現(xiàn)商品逐房和故內(nèi)銷瞎商品猾房兩損種。師內(nèi)銷天商品座房是塔指房券地產(chǎn)難開發(fā)逢企業(yè)通過滅實行賢土地淺使用臣權(quán)出霸讓形勢式，島經(jīng)過材政府余計劃雷主管主部門迷審批限，建酸成后用于炒在境配內(nèi)范夢圍（革目前秋不包給括香做港特假別行粘政區(qū)或、澳陵門和樣臺灣悔）出純售的住宅早、商佩業(yè)用正房以濤及其棄他建蠶筑物牛。外謊銷商免品房寄是指蠟房開村發(fā)企濤業(yè)按冰政府外資工茄作主管扣部門的秀規(guī)定，根通過實畢行土地團批租形正式，報出政府計較劃主管部門堵列入東正式消項目涂計劃蠶，建妹成后占用于懸向境速內(nèi)、拉外出彼售的宵住宅簽、商鉛業(yè)用房及勻其他搏建筑礙物。5、什賣么是福利牲房：福利島商品遍房是您指政奶府按暴住房夸制度各改革六方案籠免除煌房地膀產(chǎn)地曉價、樂按房棕屋的成本造井價售給限企業(yè)或明符合條懇件的職泰工，帶罪有福利拌性質(zhì)的薦房屋。6、什歡么是微利版房亦稱微格利商品喪房，指舉由各級緩政府房帆產(chǎn)管理弱部門組染織建設己和管理記，以低于市場堆價格和海租金、陣高于福結(jié)利房價晝格和租聾金，用慨于解決湊部分企溜業(yè)職工住房督困難厲和社械會住測房特伴困戶別的房堅屋。7、什緊么是集資家房集資凈房屬番經(jīng)濟伶適用敬住房礦范圍遍，是沾政策營性住糧房，褲是企疑事業(yè)晚單位榆為了崗解決內(nèi)部堡職工貝的住誘房問儉題，秒企事研業(yè)單耳位以夠擁有皇的劃添撥土滋地建偵設、盼按成樂本價出售給禾內(nèi)部職鑄工的房呼屋，不撞能在市稠場上自慮由流通桂。8、什么婦是經(jīng)濟適悼用房經(jīng)濟適怨用住房效是指已殖經(jīng)列入暈國家計既劃，由嶄城市政即府組織膊房地產(chǎn)郊開發(fā)企或業(yè)或者網(wǎng)集資建桶房單位渾建造，泡以微利糖價向城鼠鎮(zhèn)中低游收入家歌庭出售借的住房賣。它我是具有聯(lián)社會保寄障性質(zhì)脈的商品傍住宅。悅具有經(jīng)村濟性和文適用性格的特點粉。經(jīng)濟辛性是指媽住宅價概格相對暮于市場僻價格而籃言，是譽適中的緊、能夠篩適應中戶低收入帖家庭的少承受能蠶力。適網(wǎng)用性是曬指在住疤房設計近、單套腎面積設漢定及其神建筑標印準上強既調(diào)住房渡的實用柄效果。時經(jīng)濟適康用住房簽的價格棄按建設葵成本確微定。9、什么敵是廉租房廉租箏房是斧指政筍府以款租金予補貼徹或?qū)嵏蔽锱涮炎獾某胤绞劫I，向貫符合坐城鎮(zhèn)快居民造最低鑰生活西保障期標準記且住雹房困淋難的翁家庭帶提供社會損保障性質(zhì)孩的住奶房。盒廉租絕房的斯分配沾形式妄以租旦金補印貼為轟主，跡實物冷配租統(tǒng)和租板金減腎免為日輔。障我國差的廉萌租房到只租廚不售怒，出園租給元城鎮(zhèn)聾居民全中最耳低收熄入者且。10、承的建商若：是施指從充事住沾宅建補設的籠企業(yè)由，承脫建商推是負甘責施諸工建汁筑的喚，它踐是受抹開發(fā)散商委稼托、釣依照鼓開發(fā)桐商的勿要求設進行兇施工濱建設遣的。11、監(jiān)理模公司：臉監(jiān)理是壁一種高低智能的列技術(shù)服句務活動隆，是“爬旨在實抬現(xiàn)項目襪投資目拳的的微遷觀監(jiān)督悄管理活橫動”。饑根據(jù)有躺關(guān)法律遞法規(guī)和序合同的虹要求，嚷認真監(jiān)刪督，遵賢守基建密程序；證精益求鄭精，完匙善使用爐功能；娛嚴格把廚關(guān)，保轉(zhuǎn)證工程答質(zhì)量，剖提高施賣工工藝龜，加快貝進度，烏降低施帆工成本艙，使業(yè)耗主和承夜包商都材取得最尾大效益去。12、房創(chuàng)地產(chǎn)線代理泳：《房地產(chǎn)滋經(jīng)紀執(zhí)毛業(yè)規(guī)則》指出皂，房防地產(chǎn)梅代理腐，是串指以查委托課人的碑名義存，在武委托舅協(xié)議延約定唯的范姻圍內(nèi)論，為粱促成金委托抵人與核第三仙人進駁行房懇地產(chǎn)蠟交易困而提少供專干業(yè)服戰(zhàn)務，僵并向泡委托末人收呆取傭施金的循行為玩。二、軋公用床建筑說面積憲按以予下規(guī)躍則分事攤：1、分攤慰原則：1）房屋公罵用建筑曉面積分統(tǒng)攤以幢救為單位輪。公用復建筑面元積分攤脹僅限于止本幢內(nèi)論的公用建筑光面積醬。與譽幢房貸屋不霉相連劫的公其用建紹筑（錄如變槳電房龜、水儲泵房誕、門帖衛(wèi)房旋等）梯不得分稀攤到薄本幢均房屋渠內(nèi)。2）房屋公盼用建筑趙面積按瓣各戶套負內(nèi)建筑旨面積乘裳以房屋爸內(nèi)相關(guān)裙面積的砌比例進蓬行分攤。公士用建筑池面積分枕攤后，化不劃分燒各戶攤焰得面積虎的具體歲部位。惱公用建輕筑面積部位一京經(jīng)分攤夾，任何抹人不得遇侵占或添改變其研原始設陪計的使階用功能貌。3）商、票住、于辦綜森合樓序，其腹房屋掀內(nèi)各溝部位報使用丑功能啦，房互型分捕隔差道異較拔大，墻應根尚據(jù)其終用途膀或房型分費隔的猶不同楚，按子相關(guān)講面積墨比例遲先行蔑分攤柳全幢窩公用侵建筑塊面積斥（此鴿次分喊攤的辣最小減單位白為層）哥，然雙后再施分攤譯各自祖公用足建筑兔面積馬。4）商品劃房按宰“套津”或歡“單拳元”蓋出售戀。商越品房尋的銷摸售面紹積即竿為購射房者醋所購跌買的駛套內(nèi)懂或單團元內(nèi)建筑面姨積（以捉下稱套迅內(nèi)建筑則面積）闖與應分雷攤的公突用建筑所面積。套（待單元下）建花筑面孟積=套內(nèi)喜建筑座面積+分攤乎的公砍用建驗筑面賴積2、計掛算方雅法：2、計算修方法：套內(nèi)斜建筑烏面積疑由以嘗下三受部分尖組成糟：a.套（卵單元費）內(nèi)止的使覽用面緣瑞積；套內(nèi)使跨用面積斜的計算葉應符合鳥下列規(guī)反定：套內(nèi)皂使用爹面積微包括哄臥室變、起筑居室聯(lián)、廳弦、過紗道、們廚房饒、衛(wèi)掠生間績、假庭層、王廁所宅、儲面藏室那、壁茫柜等辮分戶脹門普內(nèi)面妹積的糾總和蕩；躍知層住風宅中孝的戶咸內(nèi)樓面梯按紫自然乘層數(shù)紀的面薯積總益和計粒入使霞用面崗積；掠不包燦含在谷結(jié)構(gòu)悅面積崇內(nèi)的佩煙囪欲、通叮風道淺、管曠道井翼均計期入使址用面富積；b.套內(nèi)墻漲體面積望：新建住織宅各套餃（單元民）內(nèi)使吹用空間倚周圍的亞維護或殲承重墻閑體，有漠共用墻狐和非共普用墻兩株種。新顧建住宅驕各套（貨單元）襯之間的島分隔墻館，套（進單元）磨與公用逗建筑空笛間之間餐的分隔橋墻以及王外墻（賤包括山獄墻）均鉛為共用帶墻，末共用墻沖墻體按答水平投暗影面積做的一半總計入套集內(nèi)墻體眾面積。奮非共用臉墻墻體怎水平投采影面積淹全部計敢入套內(nèi)軟墻體面延積。郊內(nèi)墻面亂裝修厚禾度均計病入套內(nèi)稱墻體面邀積。c.陽臺航建筑暮面積抗：原設計乖的封閉傻式陽臺豎，按其毛外圍水梯平投影稅面積計愁算建筑從面積；挑陽臺就（底陽蜓臺）按尚其底板激水平投笛影面積弦的一半焦計算建劇筑面積烏；凹陽臺桶按其凈輸面積（昏含女兒洞墻墻體叨面積）略的一半幅計算建碗筑面積夕；半挑凹魄陽臺，加挑出部畜分按其恩底板水艘平投影粥面積的棍一半計老算建筑蛛面積，宴凹進部牢分按其教凈面積集的一半纏計算建犁筑面積廊。套內(nèi)蚊建筑水面積=套內(nèi)使威用面積+套內(nèi)鋤墻體貝面積+陽臺建樓筑面積3、公用植建筑面母積由以成下兩部則分組成緒：1）電梯姜井、撤樓梯狂、垃叫圾道刻、變燭電室鏡、設破備間病、公尿共門賢廳和走道、遙地下設具備、值昏班警衛(wèi)紐奉室等。2）套（蕉單元盞）與接公用略建筑遣空間基之間菌的分研隔墻榆以及胳外墻判（包括山墻遷）墻體賓水平投鴉影面積訂的一半3）公用軟建筑汁面積混分攤約系數(shù)整幢建急筑物的嚴公用建骨筑面積遇除以整角幢建筑東物各套過內(nèi)建筑面積之展和，得稍到建筑鮮物的公疑用建筑球面積分團攤系數(shù)誓。分攤掙的公箏用面閑積=套內(nèi)水建筑急面積×公用建鹽筑面積援分攤系昂數(shù)4、什么瞧是房地