房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）同濟(jì)大學(xué)

施建剛教授/博士生導(dǎo)師/博士房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任

本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對(duì)交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別問題探討四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)

概念的前沿探索

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)“management”

意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過程?！?、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體）有限性土地的特點(diǎn)：集資性擴(kuò)延性

生地勞動(dòng)產(chǎn)品毛地熟地

土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購買價(jià)格（買未來）（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)收土地使用費(fèi)出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價(jià)入股等）二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應(yīng)求住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖

住宅建設(shè)工程實(shí)施過程

城市建設(shè)管理過程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、開發(fā)得程序（1）決策（2）前期a、美國占熊貓容（中的國）蜜公司嫂策劃紫經(jīng)過劇、單浙獨(dú)設(shè)涌計(jì)與松整體涌設(shè)計(jì)b、出讓土撐地及實(shí)脊例c、審圖獨(dú)公司（3）施工厭（建設(shè)桿施工）抓好鈔：三孫控（敏進(jìn)度催、質(zhì)抱量、軟成本梁控制丈）二指管（合修同、信北息管理婚）一協(xié)調(diào)綁（組織村協(xié)調(diào)）（4）竣知工驗(yàn)性收與修交付氏使用[驗(yàn)收、展物業(yè)管華理（誰絹開發(fā)誰古管理）]《新建沃住宅蠅交付擺使用監(jiān)許可兇證》-蠢--希--訴-驗(yàn)收合思格可使越用。物業(yè)錫管理預(yù)早期括介入泡前期逮物業(yè)逝管理償物業(yè)塑管理項(xiàng)目宋設(shè)計(jì)傾啟動(dòng)劑項(xiàng)目殘竣工唯驗(yàn)收餡出售侵業(yè)主皇委員玩會(huì)成蔽立（三候）房水地產(chǎn)師開發(fā)煌項(xiàng)目角可行得性研綠究1、項(xiàng)目貴背景與鑒概況2、基蝴本數(shù)大據(jù)3、成葉本估癢算（爐華聯(lián)軌房產(chǎn)勻公司——打樁紀(jì)、陽卷光廳甲、東脂方明校珠選代址及役玻璃鏟等）4、進(jìn)度倡安排5、資奇源供航給6、市場(chǎng)寺分析7、財(cái)務(wù)忙評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)介分析（親西寶興顧路）9、國民耽經(jīng)濟(jì)評(píng)秩價(jià)10、結(jié)論回（唯一）（四扇）房踏地產(chǎn)酬項(xiàng)目爛評(píng)估艙管理1、市彩場(chǎng)研草究（睛基本深面）A、一勤般因善素分使析（存宏觀乓）B、相關(guān)鋸因素分技析（微憂觀）2、財(cái)澆務(wù)評(píng)簽價(jià)（匯技術(shù)涌面）a、傳漲統(tǒng)評(píng)四估技桂術(shù)b、現(xiàn)想金流國評(píng)估競(jìng)（價(jià)違與時(shí)貞間不墾成比呀例）c、財(cái)務(wù)慌內(nèi)部收媽益率評(píng)業(yè)估（重袍點(diǎn)）①財(cái)商務(wù)內(nèi)掌部收興益率②投資減回收期③衡量雪項(xiàng)目盈隱虧的主暑要指標(biāo)三、房向地產(chǎn)（執(zhí)管理）捆個(gè)別問雪題探討（一）割居住房度地產(chǎn)投擺資價(jià)值額的疑惑（二鴉）關(guān)鐮于居益住小辛區(qū)環(huán)囑境的環(huán)思索1、空間搶環(huán)境——硬件2、生態(tài)里環(huán)境（IS棗O1句40銷00）生態(tài)剛環(huán)境夸是生脆物群莊落與繪其環(huán)恒境之憤間在印能量緩流動(dòng)杰和物壞質(zhì)循爛環(huán)過屠程中唉形成宣的一訊個(gè)統(tǒng)愈一的脫有機(jī)霞整體替。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動(dòng)物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動(dòng)物）智能咳住宅倉小區(qū)丈智能辨化內(nèi)迎容：肥信息惠通信具系統(tǒng)貓、安遣全防迷范系午統(tǒng)、刷建筑絹設(shè)備誰監(jiān)控奏系統(tǒng)林、物站業(yè)管伯理系宣統(tǒng)四迎大部鴿分?？钣谢驯九浠镏煤椭笨蛇x饅配置老。3、視岔覺環(huán)禮境4、人烈文環(huán)造境5、交裝通環(huán)蜘境（三繞）房聲型與泥價(jià)格系的誤救區(qū)1、房誦型（1）是板妹式還是京點(diǎn)式（2）戶室頂（比）（3）建錫筑面萍積（4）車庫2、價(jià)格（四鏈）經(jīng)逃營12申3四、房高地產(chǎn)市緣瑞場(chǎng)營銷光管理（一盤）房彩地產(chǎn)箱市場(chǎng)賠營銷忠分析三個(gè)階雄段：宣傳、于溝通階膜段；談判答階段磁；簽約階嶺段。（鉤大定、傍小訂）（二執(zhí)）房銀地產(chǎn)涼市場(chǎng)副宣傳年的主烘要手誦段（三丸）房湖地產(chǎn)否定價(jià)尤方法辮與策西略1、方法2、策略紙（技巧痛）五、以房地蒜產(chǎn)交杜易與何權(quán)屬問登記擠管理房地產(chǎn)輕價(jià)格申變報(bào)制度庫、房地案產(chǎn)價(jià)格與評(píng)估制宗度、房鞠地產(chǎn)價(jià)務(wù)格評(píng)估雷人員資寨格認(rèn)證般制度和刻房地產(chǎn)賊權(quán)屬登湊記發(fā)證色制度（蕩另一項(xiàng)熊是土地赴使用權(quán)毀出讓制戚度）。六、幅租售匪比的納實(shí)質(zhì)浪與管愈理（一）也租售并鞏存合理士租售悔比價(jià)惕的原舒則：愧在住汪房有識(shí)效使候用年談限內(nèi)謊的租估金總候支出延大于臂或等弊于同販期售混價(jià)的貝總支吐出，產(chǎn)這樣項(xiàng)買房減才比社租房爽合算底。（二刷）聞租售凍比價(jià)援推算七、上饞海住宅勒建設(shè)“十五”計(jì)劃高的主棋要內(nèi)涉容（一搜）指隙導(dǎo)思嫁想（二）迅總體思月路“一個(gè)出某發(fā)點(diǎn)”“兩個(gè)目顛標(biāo)”“三個(gè)面拖向”“四個(gè)必覺須”（三）烏發(fā)展目該標(biāo)（四）渾發(fā)展布翅局（1）依續(xù)托交爆通干漿道進(jìn)訪行住絞宅開傻發(fā)；（2）借套助經(jīng)寧濟(jì)商臨業(yè)圈徒進(jìn)