房地產經濟周期三

第九章房地產經濟周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產市場經濟運行中周期性波動現象的特點及其原因，了解國內外房地產業(yè)的周期發(fā)展狀況及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產經濟周期概述一、宏觀經濟周期與房地產市場周期運動（一）、經濟周期與房地產景氣循環(huán)

對于“經濟周期”的研究，一般是以國民經濟的總體運行（即宏觀經濟）為對象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產業(yè)。然而，由于房地產業(yè)作為基礎性和先導性產業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產業(yè)關聯度，房地產市場的發(fā)展規(guī)模和運行質量往往成為特定地區(qū)經濟發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會的關注。21、經濟周期波動的含義和類型

在科技領域中，對周期現象的理解包含兩個特征，即：等間隔性和重復性。在數學上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經濟周期都不是機械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現周期，但經濟周期明顯地不具有等間隔性的特點。含義：經濟周期是指經濟現象或變量在連續(xù)過程中重復出現漲落的情況。所強調的只是再現性、重復性。

經濟周期（businesscycles）強調反復發(fā)生漲落的波動形態(tài)，但不是定期的；經濟周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點是美國著名經濟學家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經濟周期所下定義中所強調的，而這一定義大體被一般西方經濟學家所接受。3類型：西方經濟學家把經濟周期波動按周期長度區(qū)分為四類。1）、短期波動（短周期）：又稱基欽周期。是美國經濟學家基欽經研究發(fā)現的，其持續(xù)期間約為40個月，主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國經濟學家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設備投資的波動而發(fā)生的。一個朱格拉周期約包含兩個基欽周期。

43）、中長周期：又稱庫茲涅茨周期。是美國經濟學家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認為中長周期主要是由于建筑活動的循環(huán)變動而引起的。（如產業(yè)結構的變化、建筑物的房租和建筑費用的變化、建筑技術的更新、金融財政政策的變化等引發(fā)的建筑活動的擴張。）4）、長期波動：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國經濟學家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長期波動又稱為長周期。認為技術進步和革新是長周期產生的原因這種觀點現在被普遍接受。5擴張階段收縮階段長周期中長周期中周期短周期四種周期波動示意圖由于長期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強弱與長短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標的水準出發(fā)，用某個基準線來衡量，高于基準線的是繁榮期或景氣期，低于基準線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個階段，而兩個相同轉折點（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準線擴張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經濟周期的新特點

持續(xù)的經濟增長：由美國開始的“新經濟”，對人民生活和各國經濟發(fā)展帶來深遠的影響。同時也向理論界提出了新課題。美國的勞動生產率在過去的八年里增長了許多，這種改變幅度是過去不曾有的。從1955年——1973年，勞動生產率平均每年增長2.9%左右，而從1993年開始則每年平均增長3.5%左右，且經濟增長是持續(xù)的。從美國經濟增長率波動曲線上看，經過1990年8月——1991年3月一個短暫的衰退之后，美國經濟出現了戰(zhàn)后第三次的長達110個月（9.2年）的繁榮。這是一個打破歷史記錄的超長增長曲線。（劉樹成，2000年）

在美國，自1854年開始有經濟周期記錄以來到現在，146年期間共經歷了31個周期，其中擴張期超過80個月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時80個月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經濟增長并存的，是90年代以來低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化。“新經濟”是否改寫了經濟周期的規(guī)則？與90年代經濟高增長并存的，還有股票市場價格指數曲線的迅速上升。例如：道——瓊斯指數從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點，而從1995年到1999年，僅用了四年時間，該指數便突破了萬點大關。亞洲金融危機與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機爆發(fā)，日本韓國等國家都飽受其害，經濟處于長期低迷狀態(tài)。這與美國經濟的“長期繁榮”形成鮮明對照。9

總之，信息技術革命促進了供求的良性互動，縮短了供求之間的距離，推動了產業(yè)結構的優(yōu)化和升級，從而促進了經濟周期波動振幅的縮減；同時政府干預經濟也在一定程度上克服了市場經濟的自發(fā)性和盲目性，使經濟周期的波動呈現出新的特征。國民經濟的宏觀經濟周期變動，直接間接地反映到房地產市場這個“晴雨表”上。3、房地產景氣循環(huán)

房地產經濟周期的概念首先于1933年出現在美國，此后對于這個問題的研究一直是美國房地產經濟學家研究的重點問題之一。對于房地產市場供求的周期性漲落波動變化，亞洲一些國家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產經濟周期，它可以分為上升期和下降期兩個部分，具體又可分為復蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復始地運動著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產經濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線房地產經濟周期示意圖11我國經濟景氣循環(huán)和房地產景氣循環(huán)12（二）、經濟周期與房地產周期的關系

二者究竟是什么關系？有人認為兩者完全一致（吳兆華，1995），但大部分人認為兩者既有聯系又有區(qū)別。1、兩者呈現出正相關關系：從整體上說，一個國家房地產周期和宏觀經濟周期是一種正相關關系，波長大體一致。例如：在中國，兩者的周期大致都是四至五年。美國房地產周期約為20年，相當于經濟周期的中長周期。日本大體為7至10年，也與其宏觀經濟的中周期大致相當。2、兩者的變化期間互不相同：經濟周期與房地產景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動，但每個變化區(qū)間不會有絕對的等長，正如：P.薩繆爾森所說：“沒有兩個經濟周期是完全一樣的，但它們會有許多相似之處，雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看出它們屬于同一家族”。13

所謂相似，是指在每個周期都包括了擴張與收縮，波峰與波谷不斷交替的運動。所謂不同，是指每個周期變化的幅度、頻率、落差勢能的差異。一般來說，房地產的復蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期提前。研究這種差別，不僅有理論意義，更重要的是在實踐中，投資者和國家宏觀調控可通過兩者波動的時差進行決策，即可根據房地產的波動來分析預示宏觀經濟的走勢，亦可根據宏觀經濟的走勢，預測房地產的發(fā)展趨勢。14

從復蘇階段看，由于房地產產品價值大，耗用資金多，生產周期長，個體差異大等特點，決定了房地產開發(fā)商在經濟開始復蘇時，需要經過較長時間的籌備、計劃才能投入生產，因此，房地產業(yè)的復蘇要略滯后于宏觀經濟，但很短暫。從繁榮期看，房地產業(yè)的繁榮期要比宏觀經濟高漲期來得迅速。因為房地產業(yè)經過復蘇期的準備后，其先導性產業(yè)的作用充分顯現出來。在市場需求擴張的拉動下，房地產業(yè)迅速發(fā)展；同時，較充足的資金也會推動房地產業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產經濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線15加速發(fā)展。如左上圖所示。從衰退期來看，房地產業(yè)要早于和快于宏觀經濟。這是因為房地產業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿足宏觀經濟發(fā)展的需要，提前進入衰退期；另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展是以社會經濟各部門發(fā)展為基礎的。當宏觀經濟衰退時，房地產的需求狀況發(fā)生變化，房地產價格急劇下挫，使得房地產業(yè)的衰退比宏觀經濟來得迅速。如右上圖所示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段來看，房地產業(yè)又滯后于宏觀經濟。因為當宏觀經濟出現蕭條時，經濟發(fā)展處于停滯狀態(tài)，失業(yè)率、通漲率較高。但是由于房地產本身的保值增值功能，投資轉向房地產業(yè)或購置房地產增加，從而維持房地產市場上一定的供求，推遲了房地產市場的蕭條。國家地區(qū)年份房地產收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房地產、股票收益率及通漲率17二、國內外房地產周期研究發(fā)展狀況（一）、國外對于房地產周期的研究1、從研究內容上看根源研究（外力沖擊，內生變動）特征研究（波長、指標體系、分析模型等）2、從周期時間上看長周期研究（1930-60年代）強調人口增長與移動、家庭結構變動等因素對于房地產周期波動的影響。短周期研究（1960-90年代）從市場周期運動影響因素分析，到對房地產投資者行為的研究，以及對房地產金融體制及其變動等綜合因素的研究。18（二）、國內對于房地產周期的研究1、從研究內容上看理論研究：根源、周期波動特征、規(guī)律、預警系統(tǒng)等研究。實證研究：波長、波型、指標體系影響因素等分析。2、從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產個案研究為主。逐步加強對于全國房地產周期波動的研究。3、從類型上看房地產市場自然周期；房地產市場投資周期；等等

資料選摘資料選摘19第二節(jié)、中國房地產業(yè)發(fā)展與周期波動分析一、中國房地產周期波動實證分析房地產業(yè)在我國成為一個產業(yè)來發(fā)展，主要是在改革開放以后，始于八十年代初，短短的二十幾年已取得巨大成就，從總體上觀察，中國房地產業(yè)進入到以體制轉軌為主要運行特征的發(fā)展階段以后，房地產經濟開始形成較為明顯的復蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互循環(huán)、產業(yè)擴張與產業(yè)收縮兩個過程交替出現的周期波動現象。主要觀點有四種：一個周期說：根據GNP增長率與商品房銷售額增長率的良好對應關系，把改革開放以來的中國房地產周期波動劃分為單個周期的四個階段：

201、19私79年——稿19孔85年為復舉蘇期；2、198繞6年——共19笛93年為增禾長期（92肯-9貸3年為高針速增長街期）；3、19膛94年——恥19避95年為杜宏觀醋調控壯期；4、199粘5年以后剩衰退到質復蘇。一個半診周期說：用年姥商品房牧銷售面處積來表撇示中國平房地產更供給與塞需求相蠻互作用癢而產生完的波動湊狀況，球據此把叉我國19幼86年以搭來的癥房地透產周冬期波利動劃皆分出抽一個屋半周待期，塔即：1、19艙86年——1痕991年持疲續(xù)6年的叔周期康；2、19怎92年——樸19抱95年的拍半個眨周期初。三個周劉期說：選取晝多項指泄標（8項）提得出川中國零房地萍產周羨期波亞動形意態(tài)，桃據此樂劃分談三個擾周期炒。1、198財1年——1嗓986年為第鴿一個周片期；2、198尋7年——1肚989年為第奴二個周尺期；3、199菜0年——以后芳為第折三個較周期21四個絮周期句說：以酸深圳掠為背愛景的舊一項高研究這，把行我國棉房地油產周敗期波振動劃霸分為季四個網周期仍，即負：1、19自78年——叔19只86年為第凝一個周扒期；2、19歷87年——幫19捏91年為漆第二披個周際期；3、199推2年——耽19偶94年為第救三個周擦期；4、199碗5年以逆后——為第越四個敏周期障。（嫩何時神完成哲還有小待于臣觀察肆）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國房地產周期示意圖DIt年份（擴張指數）22二、稻房地款產周演期波智動的恐指標字體系亭與特衣點分嘆析對周稈期的殘描述距通常煉采用歸價格軟指標類。但寒是，拆房地叼產業(yè)諸在我末國發(fā)福展很元不成輸熟，英還沒冠有建回立起受規(guī)范抹的產烤值指景標體撲系。福對房買地產喊市場露供求享的景翅氣循仔環(huán)測亮定，報不能菜僅限屈于房抄地產舒的供凝給量墨和需艙求量賓這一袋淺層形的表國面分由析，運應涵夢蓋房書地產榜投資襖、生浪產、姨交易緞、金捆融以歸及產蠢業(yè)增起加值閘等多喝方面招，以這便更到好地在反映別房地桿產周盞期波政動趨供勢。（一）感、房地亮產周期巾波動的布指標體答系1、選貌取原職則相關野性原隔則：愁指標搏要與蕉周期值波動脊有直匹接聯咱系，俗能綜晝合反盡映波味動的扇特征賞；可靠衛(wèi)性原情則：近選用甚的指字標要哲能反販映出漿房地影產業(yè)放發(fā)展滴的真結實情約況，醉且統(tǒng)箭計口鐵徑一英致，煌渠道挨可靠景；23連續(xù)抗性原敏則：辟指標漂的數販據資憶料要痛有較遷長的殊連續(xù)澆時間廈序列詞來供扛分析淺使用邁；獲得性遮原則：饑指標的戲數據資饑料還必窮須是較此容易獲狹得的資易料。2、具犯體指刃標體國系的筍確立八項傷指標：錄（何肯國釗、哀曹振良鐘等，19仇96）1）、商體品房價池格；2）、城晶鎮(zhèn)新建釣住宅面室積；3）、城聞鎮(zhèn)住宅塞竣工面礙積；4）、實趣有房屋掉建筑面育積；5）、珠實有屋住宅壁建筑乏面積景；6）、里城鎮(zhèn)純住宅夏投資樓；7）、房泡地產業(yè)編從業(yè)人剖員；8）、飄房產或買賣牲成交市面積作。24十六項艘指標：（沖譚剛，20弦00）（6類16項）A房地胞產總蜂量指暴標：α房地產返業(yè)增加稱值；B房地產更投資類逐指標：b1房地梢產開消發(fā)投胃資額職；b2房地紀產企貞業(yè)實匹現利何潤額。C房地拜產生秤產類紙指標羊：c1房地隆產出連讓用奮地面突積；c2商品柱房施往工面錄積；c3土地開經發(fā)面積泉；c4商品房卡竣工面厘積。25D房地釘產交婚易類夸指標灣：d1商品棒房銷般售面杜積；d2商品蕉房空豪置面型積。E房地產騙金融類譯指標：e1個人悟住房挺存款辛與貸旨款總勤額；e2房地產列開發(fā)企混業(yè)商業(yè)欣用房開發(fā)貸齡款；e3房地產脅開發(fā)企祥業(yè)自有考資金總額。F房地產微價格類局指標：f1商品記住宅討價格即指數衡；f2商業(yè)用旅房價格樓指數；f3辦公用葡房價格困指數；f4住宅建莖安材料釋費用指樓數。26（二）、齊房地產俱周期波師動的特糞點1、與宏像觀的救國民殘經濟義周期燃波長錄相似自，但掘階段轉有差旨異。在我暖國，19驚49年以責來宏加觀經溝濟的輕周期換性波銳動已漫出現跳了8次，唐第9次還沒秤有完成蠶。周期講長度約嚼為4—思5年，片這與調我國眾的房趟地產而經濟薄周期駱的長漿度相梯似。蜜但是減兩者雪在周組期的畢“四遞個階胃段”桂的時孝間上仙有前形有后盡。從19粉81年以來晝兩者都鋤出現的洋三次周玻期來看甘，四個怖階段的情前后時囑差比較餐明顯。易以高漲局期為例嶺，宏觀邀經濟的鳴高漲期底分別為198竭4、198李8、19晃93年，房礎地產的伶高漲期惰分別為198致4、198茫8、19爭92年，圖第三不次比抬較明畏顯地研看出頁房地撈產高魚漲期強（19冰92年）先糞于國民到經濟的鳥高漲期舞（199棟3年）。那從蕭梯條階段逢來看，蚊宏觀經繭濟的谷尿底分別司是19銀86、19階89年，房畏地產經止?jié)墓冗f底則為19轎87、19煩89年，房潛地產的素蕭條期用要滯后猴于宏觀校經濟。us爺er蝦:（參閱《房地啦產經辨濟論》包亞傲鈞、憲汪洪逝濤著岔，同餅濟大通學出艙版社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產經濟周期與宏觀經濟周期的異同（LM代表宏觀經濟周期，LS代表房地產周期）02282、房地產棵市場從脆快速發(fā)搖展期向來調整期娘轉變。我國酸房地砍產市際場從19憑93年開始晉，總體濫上呈現只出從快抄速發(fā)展僑轉入調染整期的音態(tài)勢，出表現為火以下幾列種市場役動態(tài)：1）、市場區(qū)掉位發(fā)生串轉移199在2年，房窯地產市田場發(fā)展租主要集圾中在珠令江三角芽洲地區(qū)少，例如麗全國推奇出的9萬多沉套外筑銷樓尺盤中弓，該甲地區(qū)悔就多徑達7萬多套縮慧，所占聽比重超攻過80爛%，其中霸僅東莞墊、惠陽傲兩市就系高達3萬多挑套，肢由于額該眨地區(qū)江房地搞產市吹場供辨給量聚大增填，市項場信萄息率儉先下滿挫，蛇投資充回報抗率減肯低，省因而93年以來智，房地宅產市場嫂出現重冤心北移尾趨勢，刻形成沿宮海、沿詞江、沿超邊到內椅陸占據前交通要離道的多頸元化區(qū)漸位市場碎格局。午外銷樓廁盤在珠析江三角經洲地區(qū)雨所占比惰重已下老降至50母%，其仁它地乓區(qū)如恥：上雁海、窯北京杠、天阻津、娘遼寧槽、閩找南地效區(qū)、絕海南勻和北翠海地千區(qū)、侵以及澆京九都鐵路鴿沿線卡的重際要城溜市，菌都成哄為國紋內重敗要的好房地照產市截場區(qū)筑位。292）、物業(yè)倘投資淡結構沿出現伍調整在199估2年前后余，物業(yè)限投資的紐奉市場趨領向由外田銷市場燃熱、內宿銷市場繳平靜轉桐向投資惹于內銷某市場；撫由大型昂別墅轉樹向于商播場、寫蠅字樓以輩及住宅暑商品房昂。近年畫來，住交宅商品硬房投資狗仍是熱折點。3）、房地漁產市獨場的宇非均臣衡發(fā)冠展主要鴿表現票為：牧第一懲，投族資指它向的煉非均埋衡性送（指壁向沿兩海）勉；第濕二，托投資凳環(huán)節(jié)攔的非社均衡央性（勢土地拘批租哄制度令實施僵非均股衡性郵、土楚地出因讓價奇格不累規(guī)范賭、土馳地政汽策地嘩區(qū)差氣異大砌）；細第三慶，投筍資結腦構的港非均段衡性駐。30三、中和國房地臘產周期巨波動的吊原因分忠析影響中蔬國房地脊產周期梯波動的稱原因很亭多，這豎里我們壁主要分括析投資奧和政策崇這兩個姻最具代悼表性的閉因素。（一脈）、賓投資沫與房監(jiān)地產矩周期劈燕波動投資是桿造成房巨地產周柄期波動掉的重要某內生因架素之一戒。特別壯是對投屆資主導拉下的中偵國宏觀昆經濟周然期波動配來說，辟投資波訴動對房現地產經洽濟波動充的影響聰作用就灰更為明波顯。從全爹國房吩地產焦周期霜波動集來看墨，如員果用豆房地積產業(yè)址增加播值的親變動扮來反逆映房積地產取經濟熟波動卵趨勢顏，則格根據悉房地本產投環(huán)資與大房地樹產業(yè)家增加襪值的稿歷史材數據姥，可壩以建州立全逢國房普地產她業(yè)增德加值赴（Yt）與房剖地產尤投資航規(guī)模（It）之間伏的回蕉歸模洞型。31Yt定=6枝2.動84奮81夾+0簡.5噴32暢2I君t相關系軌數高達0.9似981，表明謹兩者存汪在非常楊緊密的祝聯系，巾投資波峰動對房膛地產市獸場周期斗波動產簡生了明駁顯的帶怪動作用寸。根據蹈實證辣分析研蔬究結果，我國垂住宅藝的投該資波稍動與哥房地趣產市克場的嘴周期蠟波動肺是一授致的龍，且似投資慰波動塑對房負地產濕周期夸波動擺的影俊響很攏大，仇兩者鳳幾乎訊是共營振的省，然冶而在著有些蜓年份嚇（如199陡3年）投登資波動六與房地岔產周期榆波動呈橡相反方晃向。這原說明投公資波動立盡管是祝影響房挺地產周臘期波動徹的主要遇因素，殖但不是灣唯一因州素。32（二）曲、政策歡與房地朱產周期排波動政策因女素作為造經濟周嶄期的外剛部沖擊習力量，桶對我國鮮房地產掌周期波我動產生紀重要影店響。對惕處于轉多軌時期倚的中國縣來說，紫政府不壘但是經質濟體制漠改革的胳推動者猜和經濟鴿制度變瓜遷的供共給者，乳同時還群是產業(yè)物政策的潛制定者異和宏觀光經濟的伴調控者訴。這樣淘一來，快政府行樸為的確礎立和變政動，就洞成為影意響經濟饞運行的浩重要因嫂素。1、房雖地產蕩業(yè)宏路觀管竹理政捏策的貼影響爭；2、經濟低管理體桶制與房換地產產沃權制度膠的影響丹；3、與宏規(guī)觀經濟驗運行調劃控有關療的政策誕的影響模。（殿例如：預經濟擴崖張政策嫩與經濟想收縮政舊策的相脆互交替碧變動作浪用下，鼠使得房畜地產經灑濟具有快明顯的椒政策周玻期特征掌。）33（三扎）、撤房地棵產周績期波肯動的擔沖擊——傳導模疊型我國轉售軌時期筍房地產翠周期波確動既有降外部沖文擊的決姨定性作喜用，同嶄時產業(yè)駛內部傳役導機制興也開始皺發(fā)揮作推用，由存此形成糟房地產抵周期波超動的沖坡擊——傳導機缸制。也館就是說固：可以絲式把房地皆產周期哄波動看邁成是房跟地產經扮濟系統(tǒng)火對外部猴沖擊的視響應曲稿線，即盟：在來私自房地釀產經濟餐系統(tǒng)以城外的隨垂機性或宴周期性遭因素的伐沖擊下叔，通過診房地產泥經濟系描統(tǒng)內部教傳導機財制的作席用，結嗓果相應象出現了歉具有周逃期波動稻特征的軍運行軌棋跡。這貫一過程臥大體經典歷了四到個階段焰：341、第一撇步為外離部沖擊資階段來自泉房地惑產經項濟系青統(tǒng)外沸部的界變量退，如屆宏觀知經濟脊政策消變動鹽、經饅濟體朝制變注遷，飾對房棒地產辨經濟忙系統(tǒng)寇產生襯外部翠沖擊聾。2、第二滿步為初蓄始響應急與內部辰傳導階蕩段房地產慘經濟系歸統(tǒng)對外弟部沖擊壁產生初層始響應單，并利略用內部幫傳導機件制把外采部沖擊給轉化為仙房地產團經濟系烈統(tǒng)運行貓的重要受動力因咬素。主甘要有房犁地產投音資規(guī)模厲與投資溜結構、辟房地產胳供求關顯系變動馬、房地肅產市場課結構、裂房地產把投機行脫為等傳泰導途徑呢。353、內這部傳諷導與鎮(zhèn)振蕩物衰減腐階段內部運駕行阻力頁對外部蠶沖擊在感房地產芝經濟系產統(tǒng)各個眼領域進飲行全面草傳導時質給予作疾用力，菠必然會略導致初都始響應苗曲線發(fā)米生衰減莊，表現鍋為房地勵產經濟酷波動在不波動強軋度、波憲動振幅晃與波動國長度等刷指標上模逐漸趨鋤于正常柄或穩(wěn)定錯狀態(tài)。Y0TsT初始響應曲線振蕩衰減振幅時間364、重周新恢到復正撈常運微行狀鳳態(tài)階疫段房地產柴經濟系掩統(tǒng)在對薯外部沖水擊做出附初始響嗽應，并濁經過內對部傳導瀉機制作潑用而呈驗現振蕩江衰減之迷后，會練重新進抗入穩(wěn)定補狀態(tài)，擱或重新致回到外層部沖擊昨前的正種常運行銜軌跡。水在這里謙，房地耳產經濟詠系統(tǒng)達探到穩(wěn)定邪狀態(tài)所島需時間冰（Ts），是衡量鞠房地產膚經濟系狼統(tǒng)特征廟的重要脹指標。Ts越長，揮說明房袖地產經討濟系統(tǒng)峽在受到拋外部沖癥擊后重苗新恢復菜穩(wěn)定所墻需要的技時間越探多，房偽地產經恐濟系統(tǒng)錦對外部富沖擊的卸抵御能義力越差豬；反之美，則房脅地產經路濟系統(tǒng)悠的內部趴特征就案越好。37總之，絲式當房地兩產經濟梅系統(tǒng)受閥到外部扶沖擊而酬改變系娃統(tǒng)的運斯行軌跡自或出現拒不穩(wěn)定暴狀態(tài)之者后，內辜部傳導掃機制對昨沖擊進隔行滯后蒸的自護我反塵應與宇調整，在沖擊鐘機制的與傳醫(yī)導機店制的交賺互作吉用下鵲，歷士經上撲述四受個階譯段而摧重新所回到哥穩(wěn)定控狀態(tài)但，這慶樣也羊就完態(tài)成一朋次波顆動。當外硬部沖既擊連列續(xù)不異斷甚莫至重汗復疊漁加時務，房急地產爪經濟蝦系統(tǒng)慮便在扯“沖師擊——傳導踐機制啞”作替用下壓進入步連續(xù)休不斷助的波茫動循植環(huán)之視中，究由此堆形成房地鉆產周槽期波溜動。38不同章的變皮量作企用效豆果有艙區(qū)別沖：外部侄沖擊當：外生變贈量自發(fā)踐性轉移斥，主要拿強調時悶間序列咬的變化份。（原雙始動因烏，對波蘆峰、波滔谷、波驅幅、波宣長等有尖疊加影頂響，使獅基本波您動形態(tài)圈產生變跟化，對油波動轉終折點的異形成有襯主導性幣的影響撤）內部遭傳導怨：內生變言量作用攜，主要紀是系統(tǒng)至的結構隊效應，才強調系濕統(tǒng)對外諷部變化塌的滯后浪響應與撇自我調收整。（濁對波動潛形態(tài)及堆周期性襖、持續(xù)誦性有影薯響。）39四、姻我國字房地煮產市聰場周辰期性垃波動疲分析漲的啟跟示盡管房唱地產市剪場周期袖性波動梁是一種渾超越制南度的普幫遍現象喝，但是禁我國所孫出現的楚房地產顏市場周禾期性波傍動，卻形與我們明對房地伏產周期遲波動缺禿乏深入護研究，坐以及國禿家對宏延觀調控酒應遵循降房地產歷市場發(fā)宗展的規(guī)曾律重視策不夠有鏡關。對儲我國房諷地產市撕場周期慮性波動陽的分析安，至少柳可以得咽出以下野四點啟寸示：（一剪）、賊房地拾產市伍場的陰發(fā)展僻必須執(zhí)要保偷持適貝度規(guī)食模1、這就罪要求房潑地產投標資增長姿速度要底與國家沈整體固佩定資產愧投資的即增速相博適應宮；2、房嶄地產蹦投資爛結構談必須愧合理哲，就舒是使渾房地嶄產項熄目的并投資奸規(guī)模濤、投潤資結蠻構與雪市場請的有斑效需浸求量伯和需奴求結近構基刷本適慣應。40（二）、綱房地產桐市場的開培育和研發(fā)展，非需要有棍科學的伴國家宏窮觀政策置調控1、國家長宏觀經玩濟政策井的科學窄性及正雞確性，賤將直接妖影響政繩府干預培房地產如市場發(fā)根展的效結果；2、通爐過科檔學的樓宏觀蝕調控餡，可塵以減磨緩周均期性爆衰退嚷的震拋蕩和騎損失球；3、宏觀帽經濟政確策的制床定、頒帖布和實撥施，應萍根據房毯地產市衡場發(fā)展?jié)膶嶋H似，防止是“一刀扛切”，煙以避免釀大起大寫落。41（三）竿、國家書必須調淡控房地爺產價格索，保持構房地產杰市場的娛平穩(wěn)、祝持續(xù)發(fā)穴展1、房株地產勞價格頁由土贈地和押房產蒼價格愚構成蛋，土拐地價浙格是王房地欠產市蔽場的浴核心湖；2、地價陶的調控徐就成為絹國家調科整房地沒產市場俘、調節(jié)唐各方面貝利益關浩系的關匠鍵；3、政所府通督過有抹效調夢控土鼻地供噸應量星、貸吩款利餡率、僚稅收塔、建焦立土預地收怒購、珠儲備裳和轉憂讓機福制等犁，對笛房產致價格氣實行脊宏觀責調控蹈，從摧而促懸使房醬地產段市場凍合乎怨規(guī)律則地持壤續(xù)平靈穩(wěn)發(fā)雪展。42（四席）、圈國家芳必須回引導販房地甚產企競業(yè)提辨高適樓應市抽場周貧期性卻變化常的能劣力，惱完善薪企業(yè)臟的自瀉我調進節(jié)機流制房地悠產市船場發(fā)嚴展的碧周期偉性波忘動固缸然與妄國家云宏觀斃經濟錄形勢些有關躲，但剖房地晶產開曾發(fā)經軋營企帳業(yè)自輝身的社經營音操作償也是扁很重融要的辟因素糠。開徑發(fā)商盛能否殼充分帖認識揚市場夢本身摩的經碼濟背想景、闖運行田規(guī)律姥及諸泰多相嬌關因艦素，敘利用摧周期當性波之動規(guī)語律，尋抓住屬機遇征，進址行正并確的川戰(zhàn)略題定位野是關腦鍵。露企業(yè)衣要根利據房下地產行市場滾發(fā)展廈趨勢囑，做賓出正是確分欲析，貧確定誘企業(yè)董發(fā)展透目標懼，并音積極控采取來措施誼防范子和控鎖制風單險。43第三驕節(jié)、躺房地煤產經蓋濟運圍行的朋預警京系統(tǒng)為了譽有效嘗地監(jiān)程控房金地產牽經濟諷運行喝狀況禍，防述止房軌地產術經濟辟過度琴蕭條嚇或過臟度高斯?jié)q，饞把握族不同狂的景隔氣調戀整政兵策開刪始的遣時機速，及修時發(fā)廟出指此示信景號，厲有必歇要研殖究制技定房扶地產拜經濟唇運行擠的預裳警系嚷統(tǒng)。一、預扎警信號扇系統(tǒng)在預警患信號系付統(tǒng)中，扶首先要偉設計選浪擇一組傷反映房扁地產經們濟發(fā)展攔狀況的匪敏感性居指標；震然后，攔運用有秤關的數圣據處理余方法，笛將多個團指標合伯并為一弱個綜合眾性的指弱標，給愈出一組等標志44對這趴些綜眼合性尖指標叔所反熊映出穩(wěn)的經糟濟運憐行狀愛況發(fā)吸出不餐同的悲信號享；最技后，腦通過體觀察最分析兄信號管的變您動情影況，肺來判喊斷未駝來房盞地產鍛經濟間發(fā)展擔趨勢歪，并壞明確漿提示璃經濟鑄政策柿制定稼部門咱應針依對當班前經通濟運掩行的班動態(tài)白采取殘何種陵調控未措施泄。（一功）、勿預警尺信號噸系統(tǒng)銹的設痰計1、預懼警指違標的你選取建立預招警信號仰系統(tǒng)最絞首要的徑工作就茄是選擇瘋房地產幅經濟預辯警指標辮。預警襪指標應校能在不劇同的方嘩面反映巨房地產岸經濟總早體的發(fā)河展規(guī)模喬、發(fā)展治水平和層發(fā)展速堡度。入顛選的指跟標應具勵備如下停條件：1）所貓選指詳標必耀須在梯房地貞產經占濟上題有重恐要性花，能約代表材房地渣產經烈濟活蛛動的膝主要相方面遮，并啞且所遣選指甚標在扁一段角時期伴內是島相對鵝穩(wěn)定洲的。452）、先白行性或渴一致性耗。即與匯房地產展經濟景斯氣循環(huán)庭變動大追體一致潮或略有找超前（眼或滯后蘭），能踢敏感地外反映景舅氣動向械。3）、壓統(tǒng)計剃上的匪迅速該性和競準確世性。2、預斯警界峽限的社確定我國的翼預警界傲限是四痕個數值汁，稱為渠“檢查暈值”。轎以這四江個檢查扒值為界枝限，確嘩定“紅濁燈”、洞“黃燈嘴”、“塌綠燈”壞、“淺陳藍燈”押、“藍笛燈”等災五種信隨號。當黑指標的進數值超駝過某一幼檢查值怕時，就模亮出相戚應的信片號，同車時，每艱一種信核號給定稱不同的巨分值。叉設選擇樹了m個預警留指標，烤每月將m個指標先所示的設信號分襯數合計束得到綜震合指數鄭。當全旬部指標展為紅燈堪時，綜己合指數祖最高；你全部為岸藍燈時侮，綜合犧指數最盒低。然魔后，用率綜合指循數的檢痰查值判伴斷當月保應亮何向種燈。46國民經濟預警指標信號圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預算內工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎產品產量指數IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會消費品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關進口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費價格指數ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經濟景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍燈（偏冷，20-25分）△藍燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸出芬信號圖系統(tǒng)以蹲景氣信蒜號圖為漠輸出結肅果。我丑們以國煉民經濟廊預警指巾標信號蜓圖為例澇來看：47若信制號亮音出綠燈，則俘表示割當時西的經惜濟發(fā)界展很穩(wěn)定，政他府可沃采取痰促進害經濟狡穩(wěn)定寒增長場的調益控措志施；若信號醫(yī)亮出紅燈，就高表明葡景氣塞出現嘩“過熱”，余此時梢經濟攜政策境應采傻用緊衰縮措嫌施，嗚使得侍經濟是逐漸酷恢復筒正常千狀況升；黃燈則表示沾景氣尚池穩(wěn)，經破濟增長尿“稍熱夜”，在野短期內脫有轉熱困和趨穩(wěn)麥的可能膛。由紅膽燈轉變云為黃燈笛時，不功宜繼續(xù)絮緊縮；統(tǒng)由綠燈事轉為黃拋燈時，果原有政結策可以齊持續(xù)，鳥但不宜忠進一步哭采取促稀進經濟狀增長的換措施，雕以免出鉛現經濟砍過熱。若信串號出智現淺藍枝燈，則表唉示經濟疑短期內橋有轉穩(wěn)語和趨于必衰退的援可能。綢此時宜掃密切注疲意今后這的景氣鑼動向，慘適當采鎮(zhèn)取調控他措施，畜以使經近濟趨穩(wěn)起。若信號案從淺藍燈轉變披為藍燈，則表腫示經濟布出現衰退，政府腦應采取艘強有力謠的措施因來刺激跌經濟增鎖長。48（二）、早預警界圍限的具閱體確定預警降界限真確定己得是辱否合妹適，網對于芬準確泥地監(jiān)亞測房隙地產扣各項郊經濟拘指標奧的變講動情祝況，筆從而脂對整僚個房敞地產猶經濟肢運行宵狀況啞作出針正確留的判冬斷影賀響很木大。在確刑定我僑國預設警指琴標的美預警松界限鞏值（跨即檢掛查值碑）時泊，就患要根恭據過恢去經津濟變艷動或份房地霧產經馬濟周鐮期循喚環(huán)的中情況沾，各業(yè)變量步在房窯地產俗經濟慣活動郵中的薦作用巨和性北質，庭以及阻各個贊時期池所采跑取的務宏觀呆調控表政策頸，并誤參考毫未來旨經濟急發(fā)展尊的戰(zhàn)隨略規(guī)禿劃目亭標來讓綜合卻考慮傾。需要指幼出的是摟，確定逐預警界匠限都是怎根據各綿指標與降前年同憐月比的鍛增長率商序列，冤再經過百季節(jié)調電整后的鉤值來計丟算的。芹設預警富指標用Xi（i=1，2，3，…，m）來表耍示，m為指標香個數。491、首先淋考慮指陰標Xi（i=肥1，2，3，…，m）紅燈快和黃旗燈的臥界限那，一蓋般可犧以考尿慮景抄氣循嘴環(huán)高星峰前3個月惜的時端點，到取Xi在歷史上般各時點隔的增長藍率的平斬均值，艱作為此孝指標的琴紅燈和從黃燈的鋪界限。2、各指倘標淺藍綢燈和藍揚燈之間付的界限看則是在監(jiān)上述方路法中把斃波峰換傘成波谷藝，用類易似的方稈法確定撇。3、確看定各閘指標目綠燈馬的上敘下界維限，題要先銹考慮晴政府板對每蹄個指色標的新宏觀導調控疫目標妄和經百濟學岸界認例為合修適的煤增長億速度僅；然頁后，殲參照譽各指鄉(xiāng)豐標歷劑史上晝平均攀增長脫率與慘宏觀越目標膏的偏丸差值關，取咐得綠秤燈的但上下飄界限牛。（遙注意滅應將扮異常勸值去乘除后怠，再竹取平瓣均）4、確定睛了各指竹標的檢針查值后跟，還要伏確定綜堡合指數拼的檢查動值。取市滿分5×慘m的85預%為紅燈族與黃燈混的界限寨；取滿押分的73%和50艘%為綠窄燈的絡上下湖界；鴿取滿便分的36饑%為淺回