房地產(chǎn)項目開發(fā)可研報告模板

XX市XX區(qū)XX項目可行性研究XX城市中心XX2018年XX月XX日目錄：字號21.8加粗撰寫說明：報告所有字體統(tǒng)一為華文楷體撰寫說明：解釋撰寫內(nèi)容要求和具體方法，成稿中刪除核心結(jié)論：字號18加粗居中標(biāo)紅核心信息：字號14加粗居中，重點數(shù)據(jù)標(biāo)紅字號升級2號數(shù)據(jù)表格：字號根據(jù)表格大小靈活掌握不做特定限制，表頭加粗填充明藍(lán)色，重點信息填充紅色，重要數(shù)據(jù)：字號14，重點數(shù)據(jù)加粗圖表：圖標(biāo)名稱12號加粗，數(shù)據(jù)標(biāo)簽8號，配色選用office默認(rèn)顏色即可不做特別限定。排版格式要求：參會人員XX城市中心總經(jīng)理XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXX項目關(guān)鍵詞（體現(xiàn)項目特點）XXXXXX收并購封頂價、競自持、搖號等前期工作（工作事記）

1、考察日志2、XX時間經(jīng)過XX會議審議通過61.項目概況1、地塊背景：

土地出讓，轉(zhuǎn)讓原因，特殊關(guān)系，項目來源，股權(quán)結(jié)構(gòu)，競爭對手情況；2、項目現(xiàn)狀：項目取證情況；開發(fā)進度；債權(quán)債務(wù)情況；3、土地現(xiàn)狀：

地上物現(xiàn)狀（凈地、待拆遷體量、高差等）；

包括不限于電廠、墳地、泄洪渠等不利因素；

土地分期獲取情況（如有）；

指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積（㎡）_建設(shè)占地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率限高（米）_建筑密度總建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商業(yè)回購建面_其中回購住宅回購價格銷售價*90%回購商業(yè)回購價格1萬/㎡幼兒園及公建

地下建面（㎡）

交易總價（億元）說明股權(quán)比例、有票成本樓面地價（元/㎡）不含土增稅周邊配套晉陽湖西村寨項目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館西村寨項目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項目區(qū)位太原火車站太原南站太原機場山西體育中心泰禾晉陽湖西村寨項目示意類別總面積（㎡）戶型面積

（㎡）銷售均價

（萬元/㎡）套總價段

（萬元）保本售價（萬元/㎡）總貨值（億元）備注

預(yù)售條件、有無銷售限價及應(yīng)對策略產(chǎn)權(quán)面積使用面積產(chǎn)權(quán)單價使用面積單價疊拼

洋房

……

總計投資測算關(guān)鍵指標(biāo)序號指標(biāo)名稱總價（萬元）可售單方（元/㎡）一總貨值（億元）二總成本（含裝修）（億元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增稅增值稅所得稅小計三全口徑資金峰值（億元）四銷售利潤率（%）7武清區(qū)津武（掛）2016-067號/70號/71號成交日期：2017年2月樓面價：12000元/㎡溢價50%熔斷首創(chuàng)高村地塊成交日期：2016年12月樓面價：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月樓面價：7148元/㎡項目津武（掛）2016-036號成交日期：2017年8月11日樓面價：9602元/㎡自持住宅面積：16500平米自持樓面價：13393元/㎡津武（掛）2016-037號成交日期：2017年8月11日樓面價：9609元/㎡自持住宅面積：9500平米自持樓面價：12817元/㎡土地市場萬科金域藍(lán)灣（精裝）戶型119-300平均價12500元/平恒大翡翠華庭商業(yè)一拖二均價20339元/平獨立開間均價28992元/平怡佳天一城（本項目北區(qū)）戶型128-600平精裝房均價1.2-1.4萬元/平毛坯房均價9000元/平星河灣戶型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17萬平成交金額22.45億元成交均價13257元/平恒大華府戶型180-510平精裝房均價18000元/平毛坯房均價10000元/平項目房產(chǎn)市場2.市場價值示意示意事項時間資金情況（萬元）競買報名土拍時間剩余尾款拿地特殊要求競拍時間表后續(xù)工作計劃及節(jié)點交易方案（核心商務(wù)條款）……（不利因素及應(yīng)對策略）；項目總結(jié)及意見：8序號時間完成日期時長節(jié)點二期地塊時間節(jié)點前置條件；關(guān)鍵事項1拿地前啟動聯(lián)動；產(chǎn)品定位、設(shè)計

2集團方案評審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時間6方案復(fù)函【啟動會】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

3.交易方式……；……；CONTENT目錄PART3項目定位項目區(qū)位及交通地塊指標(biāo)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域配套交易方式PART1市場分析城市分析土地市場房地產(chǎn)市場市場趨勢板塊市場分析項目定位規(guī)劃方案銷售價格PART2項目介紹PART4可行性分析經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)開發(fā)計劃工期排布及銷售進度經(jīng)濟效益分析現(xiàn)金流量分析敏感性分析擬審議事項9房地產(chǎn)市場1234土地市場城市分析市場趨勢10PART1市場分析四川地級市，面積7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地帶，東鄰內(nèi)江、自貢、資陽，南連樂山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，離成都市區(qū)最近的地級市，位于成都半小時經(jīng)濟圈，是“成都平原經(jīng)濟圈”的重要組成部分，距成都60KM，成都都市圈發(fā)展主軸上的重要節(jié)點。成都平原西南部，岷江中游，成樂黃金走廊中段節(jié)點位置成都都市圈發(fā)展主軸節(jié)點60㎞雙流機場50㎞簡陽機場70㎞成都樂山55㎞1.城市分析|區(qū)位及交通11示意總體布局：十字帶動、兩翼齊飛、全域共進2000年，國務(wù)院同意撤銷眉山地區(qū)和縣級眉山縣，設(shè)立地級眉山市，轄原眉山地區(qū)的仁壽縣、彭山縣、洪雅縣、丹棱縣、青神縣和新設(shè)立的東坡區(qū)。2014年，國務(wù)院同意撤銷彭山縣，設(shè)立眉山市彭山區(qū)。“十字帶動”是指打造南北向沿成樂高速公路和東西向沿省道106線兩條城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線，是市域城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)的隆起帶；“兩翼齊飛”是指東西兩翼的兩條南北向城鎮(zhèn)發(fā)展副軸；“全域共進”指的是自東向西形成北環(huán)線，將市域北部城鎮(zhèn)聯(lián)系起來，構(gòu)成市域城鎮(zhèn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)全域整體發(fā)展。彭山—眉山—青神南北縱向城鎮(zhèn)主軸線丹棱—洪雅城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線文宮—彭山—市域北部東西次軸線仁壽—井研城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線仁壽—眉山—丹棱—洪雅東西橫向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線東坡區(qū)TIPs：通過城市規(guī)劃解讀說明城市未來發(fā)展方向，本項目所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?.城市分析|城市規(guī)劃12示意空間結(jié)構(gòu)：一環(huán)、兩心，三片，四軸，多組團“一環(huán)”：繞城快速環(huán)路及綠化帶，作為城市生長邊界并疏解過境交通壓力。“兩心”：南部老城傳統(tǒng)商業(yè)文化中心和北部新區(qū)現(xiàn)代商務(wù)商業(yè)中心。“三片”：以成昆鐵路交通走廊、岷江生態(tài)走廊為分隔，形成東部文化旅游片區(qū)、中部城市綜合功能片區(qū)、西部工業(yè)物流片區(qū)。“四軸”：東西向橫貫三片區(qū)的城市發(fā)展主軸和各片區(qū)內(nèi)南北向三條發(fā)展軸?！岸嘟M團”：三大片區(qū)內(nèi)結(jié)合生態(tài)廊道建設(shè)，將城市分隔成若干功能組團。1.城市分析|城市規(guī)劃13示意眉山市2016年GDP為1117.23億元，在四川省21市州中排名12位，處于中等水平，但整體增速較快，發(fā)展勢頭向好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（億元）增速（%）1成都12170.237.72綿陽1830.428.33德陽1752.458.44宜賓1653.058.35南充1651.47.86瀘州1481.919.57達州1447.087.58樂山1406.588.29涼山1403.92610內(nèi)江1297.677.811自貢1234.567.712眉山1117.238.413廣安1078.627.914攀枝花1014.68815遂寧1008.459.116資陽943.447.817廣元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿壩281.326.221甘孜229.87資料來源：眉山市政府TIPs：通過對省內(nèi)城市的經(jīng)濟水平對比和本城市近5年的增長率水平，分析城市經(jīng)濟發(fā)展水平。1.城市分析|經(jīng)濟水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)14示意全市第三產(chǎn)業(yè)占比逐年增高，發(fā)展良好，第二產(chǎn)業(yè)占比逐漸下降，向現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，整體經(jīng)濟環(huán)境運行較為平穩(wěn)；隨著市域內(nèi)城鎮(zhèn)化率提高，以及工業(yè)和服務(wù)業(yè)吸納導(dǎo)入，城市吸附能力將得到提升，一定程度上有利于房地產(chǎn)市場環(huán)境。2016年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1117.23億元，增長8.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值169.45億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值620.45億元，增長9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值327.33億元，增長9.3%。資料來源：眉山市政府TIPs：通過分析三產(chǎn)發(fā)展水平，說明該城市的經(jīng)濟發(fā)展活力及對房地產(chǎn)的預(yù)期影響。1.城市分析|經(jīng)濟水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)15示意眉山全市常住人口基本保持恒定，無較大人口流入流出波動，而城鎮(zhèn)常住人口逐年增加，城鎮(zhèn)化率處于從低水平高速增長的階段。TIPs：分析常住人口及城鎮(zhèn)化率的變化情況，判斷市場的潛在容量指標(biāo)。1.城市分析|人口及消費水平16示意從近五年省、市居民可支配收入對比情況看，眉山市城鎮(zhèn)居民收入水平處于全省平均線，農(nóng)村居民收入水平高于全省平均線，居民收入情況屬于中等水平。TIPs：分析居民的人均可支配收入情況，體現(xiàn)城市居民的購買力水平。1.城市分析|人口及消費水平17示意TIPs：包括但不限于土地出讓政策、土地稅收政策、土地使用稅政策等對項目的獲取和測算有重要影響的政策1.城市分析|土地政策18示意2017年上半年徐州市宅地市場成交量價齊升，半年成交量已經(jīng)超過2016年全年，價格漲幅明顯，為近五年來最高值；2017年5月為全年成交樓板價峰值，主要因為華潤拿下欣欣路總價單價雙料地王；2017年上半年銅山區(qū)成為宅地成交熱點區(qū)域，云龍區(qū)和鼓樓區(qū)因供應(yīng)量少導(dǎo)致樓板價明顯高于其他區(qū)域，市區(qū)內(nèi)的泉山區(qū)地價也達到高位TIPs：分析土地市場整體的量價趨勢以及成交的水平，著重關(guān)注溢價率情況和流標(biāo)情況等反應(yīng)房地產(chǎn)商投資熱情的指標(biāo)2.土地市場分析|土地供求情況19示意TIPs：對照供地計劃和區(qū)域控規(guī)推斷未來競爭激烈程度并適當(dāng)調(diào)整銷售節(jié)奏2.土地市場分析|供地計劃20示意TI熟Ps：對限倉售、限狗購、限管貸、限京價等政淺策進行憲分析，不得出政米策影響堂對未來頸市場的休走向判銷斷。3.房地該產(chǎn)市堤場分欣析|市場政每策21示意?普通住另宅市場201余5年之前岡供大于芝求，近硬兩年政悅策利好追，市場謝逐步走砍高，20彼16年量價浸齊升，倆成交量謹(jǐn)突破50波0萬㎡奏，價倉格穩(wěn)倡定上胳漲；?別墅伸市場201從5年前腔呈供永大于迅求的思現(xiàn)象因，體太量較耽小；窩近兩樂年成波交量章上漲鴿，市紫場需那求擴貝大，201件6年成棄交均關(guān)價有死所下艇降3.房地產(chǎn)杠市場分干析|供求狀孤況及量繡價走勢22示意?近三抱年以津來徐縫州商攀品住爛宅庫壁存量遠(yuǎn)逐年遲下降該，201腹6年庫存竟降幅最脫為明顯濱，去化巾周期明伶顯下降斗，市場忽進入存勇貨緊缺消狀態(tài)?201評7年以來對，徐州刊市市場睛持續(xù)走腫高，庫國存和去吩化周期廉進一步劃下降TI兵Ps：通過植去化周愿期分析供城市房覆地產(chǎn)發(fā)般展情況瞧，并對之后期銷調(diào)售計劃斬進行調(diào)豆整3.房地活產(chǎn)市裂場分許析|去化蜘周期23示意3.房地產(chǎn)毛市場分棉析|產(chǎn)品結(jié)杰構(gòu)成交貓情況24TIP迎s：以表逮格形式1、可趣選取根近兩表年做萌面積云段對氣比分燒析，碗得出桿城市娛主力柴面積問區(qū)間縫和房撈型特誼征；2、選取慮近兩年躁做總價此段對比賄分析，柄得出城伙市主力光總價區(qū)社間和需足求趨勢偵。3.房地產(chǎn)筐市場趨圾勢總結(jié)251、城愚市宏流觀環(huán)深境總蘆結(jié)2、城械市政況策總濃結(jié)3、城市肝土地市環(huán)場總結(jié)4、城市岸房地產(chǎn)滴市場總都結(jié)區(qū)域雅規(guī)劃1234地塊指灶標(biāo)區(qū)位慈及交栗通周邊配潤套5交易方主式PA加RT逗2項目介脫紹周邊配議套27四至示例規(guī)劃一路規(guī)劃二路現(xiàn)狀XX路現(xiàn)狀XX路寫作與要點啄：區(qū)位價她值分析浩：分析睡項目右的區(qū)首域?qū)俑`性，朋現(xiàn)狀渠屬于雪老城諷核心敗區(qū)/新城核柏心區(qū)，吊以及未騾來在城戰(zhàn)市空間頁發(fā)展格買局中，溫所在區(qū)登域的城壤市空間生占位。周邊配店套分析愁：重點蒸的配脊套進戰(zhàn)行分踢析，宵如學(xué)港校的欺級別鎮(zhèn)、商遙圈的宴級別止，公真園的恰規(guī)模就、省在市級敗重要過公共戴建筑俯的檔體次等羞。周邊配套晉陽湖西村寨項目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館本項目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項目區(qū)位太原火車站太原南站太原機場山西體育中心我司項目本項目1.區(qū)位勻及交值通|項目概嘩況27示意28文字番描述慮：大交通終：高速詢、環(huán)線話、軌道袋；中交孫通：市武政道路鉤；微交通退：地塊賣周圍及南內(nèi)部。此處白用區(qū)聚域地我圖，誘標(biāo)明累城市垮與項埋目之扛間交見通環(huán)控線和財主干纖道。項目淡水河惠鹽高速深汕高速高速出口坪地鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)龍崗區(qū)惠陽區(qū)高速出口深圳地鐵3號線東延線六聯(lián)雙龍道路交偶通：西哈距惠誰鹽高顫速出糕口3公里侍，與值深圳皮核心膚區(qū)實肌現(xiàn)60分鐘通待達，但灰與項目孩的交通鑒連接道捐路較差殲；軌道徹交通：西距直深圳地塊鐵3號線插東延囑線（菠規(guī)劃悄）六傅聯(lián)站3公里例，地毛鐵開丑通運裝營后織，30分鐘直格達深圳擔(dān)市區(qū)，襪但地鐵膀站與項翼目的交紅通連接召道路較普差；1.區(qū)位及日交通|交通條移件示意29用地編號08-0309-09合計用地性質(zhì)R2居住C2商辦

—總占地規(guī)模（㎡）196598270003466601建設(shè)用地（㎡）105562112674218236市政公用設(shè)施55001683722337代征道路綠地等855365140493995858商品房建筑總面積207561194290401851無償回遷商業(yè)—1406114061市政公用設(shè)施198727334720容積率（僅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一級開發(fā)費/土地原值（萬元）99113.07699839.581198952.7掛牌起始價/商務(wù)交易對價（萬元）107000109000216000競買保證金/定金（萬元）330003300066000樓面價（元/㎡）51556048

其他

五星級酒店

設(shè)地價合理上限，轉(zhuǎn)競公租房，4000元/平米回購長陽鎮(zhèn)08-03地塊長陽鎮(zhèn)09-09地塊553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地塊構(gòu)指標(biāo)示意指標(biāo)數(shù)據(jù)周邊現(xiàn)有規(guī)劃建筑條件圖紙（例如住宅，學(xué)校，幼兒園等）

周邊道路管線竣工圖

是否有紅線坐標(biāo)圖

用地面積

容積率

戶型限制（90/70）

配套指標(biāo)

車位比（地上/地下）

限高退線出入口要求日照要求覆蓋率綠化率其他特殊要求規(guī)劃間設(shè)計咐指標(biāo)紅線兄圖（悲含周通邊市居政配誓套、尾退線岡、標(biāo)誘高等振）寫作俘要求包：紅線圖貨（含周墾邊市政鋤配套、艇退線、徑標(biāo)高等捎）；標(biāo)注市冰政配套抵接口與肚地塊的戲距離；標(biāo)注地?fù)p塊的坡缸度、落謎差等其確他要；特殊妙事項。302.地塊指愁標(biāo)|規(guī)劃刷設(shè)計呈要點示意31TIP爆s：項倆目所寶在區(qū)貧域規(guī)誘劃圖季。說明區(qū)慌域區(qū)域巷發(fā)展歷桶程——區(qū)域蘋當(dāng)前近現(xiàn)狀幕以及慮未來面發(fā)展戚目標(biāo)梳的描澤述，收突出游區(qū)域劍的價四值潛則力和濃市場幻玉競爭緣瑞趨勢脹。文字陽描述抄：3.區(qū)域規(guī)嚼劃示意北京市豐臺區(qū)方莊醫(yī)院北京市豐臺區(qū)石榴莊小學(xué)國韻村幼兒園北京市豐臺區(qū)時光小學(xué)教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套家世界購物中心方莊購物中心銀泰百貨百榮世貿(mào)商城劉家窯中醫(yī)醫(yī)院大紅門醫(yī)院北京第一實驗小學(xué)彩虹分校5KM2KM324.周邊糊配套示意【商業(yè)杯配套】地塊叫周邊2公里墓范圍杏內(nèi)無芬商業(yè)狼配套謝等，5公里范挽圍商業(yè)服配套較剝少，檔慕次中偏跑高?！窘逃峙涮住坎叫谐叩葍?nèi)教昆育設(shè)施處稀少，紹缺乏重謀點教育澇機構(gòu)支缸撐，階床梯式教域育不足濟?！踞t(yī)療城配套】地塊捐周邊2公里企范圍夫內(nèi)缺播乏醫(yī)占療配睛套，5公里交內(nèi)醫(yī)象療資生源稀滾少，身醫(yī)療蔬設(shè)施沒規(guī)模辯不大喜，缺賞乏國置家級芳權(quán)威象醫(yī)療礎(chǔ)機構(gòu)矩。指標(biāo)單位U地塊備注用地性質(zhì)——R2——占地面積㎡53525.811約80畝規(guī)劃建筑面積㎡58878——可售住宅㎡58878——容積率——1.1——限高米18內(nèi)環(huán)路局部可達30米建筑密度%30——綠地率%30

保證金萬元100000——起始價萬元333100——銷售均價元/㎡68924——最高銷售單價元/㎡72370——起始價樓面價元/㎡56575——競買申請、保證金截止時間2018/1/16——交易時間2018/1/17剩余地價款繳納時間2018/3/17——其他弊要求塘：1、宗地限拌定商品毫房銷售躁價格、皆并設(shè)定逆土地上奪限價格睜，達到堤上限姻價格紐奉后，轉(zhuǎn)為臂現(xiàn)場競暈報企業(yè)帆自持商款品住房情面積比搖例程序諒。同時便，宗地號設(shè)定有護企業(yè)自常持商品礎(chǔ)住房面筒積預(yù)設(shè)絹比例，醋達到設(shè)封定的預(yù)慮設(shè)比例粱時，轉(zhuǎn)蠢入高標(biāo)怒準(zhǔn)商品翅住宅建篩設(shè)方案亭投報程寸序；3、商品住體房銷售給均價不薯超過68暢92恐4元/平方米亡，且最松高銷售槽單價不劣得超過723讀70元/平方槽米；4、商傳品住炎房銷顏售時脫不得僚強制郵搭配映其他政服務(wù)棕、產(chǎn)蜓品，期不得拆捆綁農(nóng)精裝儀修；5、商品送住房取教得分戶殘不動產(chǎn)額登記證侮書或者屠契稅完茶稅憑證改后五年些內(nèi)不得線出售；5.交易痕方式倚（招積拍掛御）TI列Ps：列升表闡顏述出饞讓宗康地基且本情刻況及薦各項濫指標(biāo)鏡，說姻明基厚本要續(xù)求33示意34商務(wù)條無件（收撲并購類擦）股權(quán)珠結(jié)構(gòu)苦圖交易扎路徑籮說明但：…………TI固Ps：1、現(xiàn)有預(yù)股權(quán)結(jié)謹(jǐn)構(gòu)圖，黃交易的果股權(quán)結(jié)冤構(gòu)圖2、項目完來源、兆賣方出挨售原因主、競爭畝對手（齒項目轉(zhuǎn)御讓補充河信息）3、商施務(wù)條頃件（轟根據(jù)襖下一未步工鬼作計柴劃、匠付款福節(jié)奏廚等）息；4、項目酬風(fēng)險及酬解決方酷案B公司

A公司目標(biāo)公司持股70%持股30%張三持股100%持股100%******投資控股有限公司B公司SPV公司目標(biāo)公司持股70%持股30%城市集團公司持股100%持股100%******投資控股有限公司交易捧前股辯權(quán)結(jié)胞構(gòu)交易后亭股權(quán)結(jié)孕構(gòu)5.交易方縱式（收病并購）示意35交易背柏景介紹晨：項目轉(zhuǎn)勉讓原因叉；項目辰來源；特殊需惜要說明串事項（西居間費烤等）；競爭對忽手情況折；核心商犬務(wù)條件僚（含付瓦款節(jié)奏汁）：項目風(fēng)游險及解駱決方案霜：5.交易些方式芳（收藥并購獲）35規(guī)劃螺方案1234項目定眼位板塊市厲場分析銷售價謙格PA和RT在3項目定翁位1.板塊市運場分析|可比地昨價TI運Ps：1、價格希由供求秩決定，掛著重分篩析土地跨市場存脅量，如軟住宅、引其他用尼地存量齊等；2、重癥點地應(yīng)塊成等交價冰格，蜜作為駐衡量胳我目閥標(biāo)地償塊價讓格高箱低咱的重小要參抖考標(biāo)照準(zhǔn)37示意1.板塊砌市場藥分析|整體供堵求TIP恐s：對板集塊內(nèi)住砌宅的整紐奉體供求嘆和量價伐趨勢進概行分析娃，若項淘目涉及聰商業(yè)和極辦公也托需做分繡析381.板塊市垃場分析|競品森地圖TI拖Ps：1、項目漏周邊區(qū)炒域地圖仆（項目邪位置、5-括10爭KM內(nèi)主砌要競致品/可參物考3-著5個項目東）2、區(qū)域相房產(chǎn)市槍場存量奏和潛在遞供應(yīng)情陜況統(tǒng)計燈表39示意區(qū)域炎成交乏客戶嗽特征紙說明項目名稱客戶年齡客戶來源置業(yè)目的從事行業(yè)購房關(guān)注點融科鈞廷25-40以亦莊開發(fā)區(qū)為主，輔以京南客群及品牌追隨自住改善兼投資從事高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主總價，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力悅廷30-40亦莊地緣（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、京南為主自住為主企事業(yè)單位員工，中小私營業(yè)主總價、品質(zhì)，環(huán)境中信新城30-45亦莊、舊宮地緣（產(chǎn)業(yè)園）、輔以京東自住首置、自住改善私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工總價，產(chǎn)品，交通、環(huán)境國風(fēng)美侖25-35亦莊地緣及部分京南自主兼投資高新技術(shù)、通信、服裝私營業(yè)主價格、功能遠(yuǎn)洋天著（平層客戶）30-45京東南為主、輔以三元橋、望京、品牌追隨，部分客戶來自亦莊開發(fā)區(qū)自住改善兼投資從事金融、高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主，事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)總價，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力1.板塊辭市場粉分析|客群分針析TIP視s：文字害描述客戶區(qū)筑域來源蠟分析：毒工作區(qū)借域、生柄活區(qū)域匙；客戶特犯征分析雷：年齡簽、職業(yè)才、置業(yè)氧目的、腳置業(yè)次廁數(shù)、收核入水平紙、愛好麥等。40示意1.板塊市輛場分析|產(chǎn)品結(jié)駕構(gòu)分析TIP床s：文通字描池述產(chǎn)品摩結(jié)構(gòu)水分析衛(wèi)：板殊塊內(nèi)擾主要糾成交歲產(chǎn)品醉的面裝積段南、總塌價段勺。41示意1.板塊市追場分析|產(chǎn)品價劫格分析422.項目定旦位TIP咳s：根跑據(jù)客芹群分恐析和腥產(chǎn)品勞結(jié)構(gòu)版分析是，確蓋定物寄業(yè)配鋼比及紡戶型塊大小43

建筑面積戶數(shù)建筑面積戶型配比面積配比T6高層（24F）3024028890-11540%32%T4高層（16F12518%15%板式大平層（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商業(yè)23002%合計957327283.規(guī)劃遷方案44示意4.銷售價壺格TI缸Ps：通鍋過對寸板塊搜內(nèi)產(chǎn)較品價被格進根行分綱析，末推導(dǎo)氣設(shè)計宰方案妥所涉轎及的仍物業(yè)餡類型視的銷朋售價烏格45工期排責(zé)布及銷潮售進度1234開發(fā)經(jīng)計劃經(jīng)濟技作術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟蜘效益兼分析5現(xiàn)金流再量分析6敏感性荒分析PAR趙T4可行性拆研究467擬審議筑事項1序號時間完成日期時長節(jié)點二期地塊時間節(jié)點前置條件；關(guān)鍵事項1拿地前啟動聯(lián)動；產(chǎn)品定位、設(shè)計

2集團方案評審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時間6方案復(fù)函【啟動會】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

2.開發(fā)霜計劃紗節(jié)點TI展Ps：文吼字描仍述：摧根據(jù)訊運營常管理昂中心旺對項謎目要歡求填辛寫開掃發(fā)計聽劃表471TIP圖s：文粗字描杰述：驗各項劑費用柳的支弓付時貞間及斯比例裹情況3.工程排筆期48項目數(shù)額2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面積（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售價（元/平米）15,80014,30014,30014,30015,10016,10017,10017,80017,80017,80017,80017,80017,800漲幅（元/季度）/---8001,0001,000700-----簽約額（萬元）397,422--100,71475,96380,99486,02453,727-----商業(yè)街比例100%---20%20%20%20%20%----面積（平米）17,844---3,5693,5693,5693,5693,569----售價（元/平米）20,00020,00020,000