投資性房地產(chǎn)

第七章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征與范圍

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征與的范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

特征：

1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動；

2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)作為存貨核算。

3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，包括成本模式和公允價值模式。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目

1.已出租的建筑物，是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；

2.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)；

注意：

1)已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

2)企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)，也不屬于投資性房地產(chǎn)。3)母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。但是從集團角度來講，該房地產(chǎn)屬于集團的內(nèi)部資產(chǎn)，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。

3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

注意：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目

1.自用房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。如：企業(yè)經(jīng)營管理的飯店

2.作為存貨的房地產(chǎn)。例如房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房。

（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項目1.一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨計量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

3.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。

4.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館、飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

注意：閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。

說明：下列各項，適用其他相關(guān)準(zhǔn)則：自用房地產(chǎn)，適用《固定資產(chǎn)》、《無形資產(chǎn)》作為存貨的房地產(chǎn)，適用《存貨》，銷售收入適用《收入》企業(yè)代建的房地產(chǎn)，收入和費用的確認(rèn)和計量適用《建造合同》投資性房地產(chǎn)租金收入和售回租回，適用《租賃》【例1單項選擇題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物

【答案】B

【解析】選項A屬于企業(yè)的存貨；選項C屬于無形資產(chǎn)。選項D，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：1、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

(二)投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。

1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

注意：能夠確認(rèn)為外購的投資性房地產(chǎn)，就房產(chǎn)而言，應(yīng)該是在購入時就對外出租；外購的持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果是購入并打算日后出租的房屋，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

注意：建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。例如地震、臺風(fēng)、洪水等導(dǎo)致發(fā)生的非正常損失，應(yīng)該計入到營業(yè)外支出?！纠?】20×8年1月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×8年10月，甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時開始起租。20×8年11月1日，三棟廠房同時完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的實際造價均為1000萬元，能夠單獨出售。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝[600×（1000÷3000）]＝200（萬元）

借：投資性房地產(chǎn)——廠房10000000

貸：在建工程10000000

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換”的原則來確定。

二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本；例如出租過程中建筑物的改良支出。注意：資本化的后續(xù)支出通過“投資性房地產(chǎn)---廠房（在建）”科目核算?！纠?】20×唯8年3月，松甲企樓業(yè)與帳乙企醉業(yè)的濫一項怎廠房樹經(jīng)營雜租賃劣合同你即將旱到期教。該免廠房撿按照趙成本霜模式右進行遣后續(xù)兩計量蜻，原淋價為20扇00萬元尖，已意計提倒折舊60嫂0萬元古。為岸了提駕高廠嶄房的系租金耳收入對，甲沾企業(yè)翁決定嫌在租詞賃期芹滿后氣對廠民房進歐行改斤擴建炭，并膽與丙顧企業(yè)顆簽訂畏了經(jīng)鍋營租踏賃合啊同，授約定剪自改服擴建蟻完工削時將航廠房秋出租仍給丙奇企業(yè)逢。3月15日，以與乙禾企業(yè)冶的租蓄賃合炎同到丘期，謎廠房引隨即麥進入佳改擴殊建工畫程。12月10日，昆廠房誼改擴攔建工彼程完灘工，西共發(fā)塘生支易出15千0萬元柳，即凝日按軍照租裹賃合加同出續(xù)租給包丙企吐業(yè)。邪假設(shè)噴甲企世業(yè)采測用成叢本計閉量模洋式。甲企業(yè)臺的賬務(wù)笨處理如蒙下：伙（1）20碎×8年3月15日，輕投資額性房贈產(chǎn)轉(zhuǎn)熔入改倡擴建巧工程販：警借：社投資稈性房千地產(chǎn)——廠房時（在伙建）14需00000叮0投資霞性房消地產(chǎn)題累計路折舊6娃00借0000貸：投弊資性房惜地產(chǎn)——廠房20低0筑00000（2）20×切8年3月15日～12月10日浸借：災(zāi)投資買性房上地產(chǎn)——廠房翻（在美建）1器50賭0包00哄0貸：慶銀行樹存款牢等1開50奏0挨00擋0（3）20×姻8年12月10日是重，改遣擴建破工程右完工墳：童借：隱投資站性房俊地產(chǎn)——廠房15放500沫00見0貸：投咽資性房鋼地產(chǎn)——廠房洗（在桐建）15住5睜00陶0癢00【例4】20×胃8年3月，甲毅企業(yè)與巷乙企業(yè)困的一項殺廠房經(jīng)乎營租賃補合同即造將到期嶼。為了斤提高廠待房的租墨金收入笛，甲企圣業(yè)決定情在租賃天期滿后碗對廠房焦進行改夸擴建，歲并與丙蜻企業(yè)簽探訂了經(jīng)嶼營租賃溉合同，歌約定自鬼改擴建醒完工時賣將廠房嚼出租給栽丙企業(yè)爐。3月15日，則與乙尖企業(yè)釣的租甚賃合壤同到橋期，禍廠房價隨即兵進入硬改擴丸建工定程。11月10日，朋廠房略改擴冬建工鐘程完簡工，紗共發(fā)向生支鐮出15品0萬元透，即已日按推照租倒賃合沒同出眼租給強丙企泛業(yè)。3月15日，斑廠房莖賬面玻余額往為12常00萬元，子其中成測本1蒙00慌0萬元，羨累計公怨允價值煌變動200萬元胡。假杏設(shè)甲至企業(yè)塘采用鑄公允歐價值針計量臣模式減。甲企愿業(yè)的娘賬務(wù)萬處理掃如下漿：沈（1）20×投8年3月15日，投董資性房紛地產(chǎn)轉(zhuǎn)宵入改擴務(wù)建工程液：謙借：辯投資性餡房地產(chǎn)——廠房否（在特建）12貢000000貸：投時資性房鐵地產(chǎn)——成本10釋0號00000——公允價專值變動20逆0000科0（2）20×榴8年3月15日～11月10日礎(chǔ)借：害投資性腸房地產(chǎn)——廠房裳（在追建）1釀50攔0旅00飛0貸：爭銀行約存款15勢00蘆000（3）20×玻8年11月10日，巖改擴預(yù)建工算程完凝工獻借：歇投資飽性房屑地產(chǎn)——成本13懸500吹00武0貸：觸投資依性房揉地產(chǎn)——廠房橫（在語建）13舊500礙00敏0（二）緊費用化藏的后續(xù)刃支出不滿足據(jù)投資性購房地產(chǎn)蒜確認(rèn)條是件的，突應(yīng)當(dāng)在拘發(fā)生時普計入當(dāng)滔期損益致（借記蚊“其他襲業(yè)務(wù)成笨本”等怪科目）獨?！纠?】甲企業(yè)輔對其某蘆項投資虎性房地皇產(chǎn)進行洋日常維炕修，發(fā)潮生維修剝支出1萬元。萄本例供中，日申常維修北支出屬對于費用半化的后街續(xù)支出迎，應(yīng)當(dāng)僅記入當(dāng)檔期損益蘋。裂甲企禮業(yè)的賬倆務(wù)處理趁如下：賤借：其概他業(yè)務(wù)撫成本10發(fā)00誓0貸：績銀行剝存款瓜等10釀000第三節(jié)塔投資蹈性房地劍產(chǎn)的后且續(xù)計量一、后慨續(xù)計量搬原則企業(yè)查通常世應(yīng)當(dāng)縱采用成本宰模式對投資愚性房地潔產(chǎn)進行索后續(xù)計靠量，也笛可采用公允價兵值模式對堡投資性我房地產(chǎn)曾進行后找續(xù)計量紀(jì)。注意：邀同一企嘴業(yè)只能取采用一繁種模式從對所有弦投資性姨房地產(chǎn)兇進行后季續(xù)計量宵，不得同海時采用憂兩種計惰量模式。1、成本計徹量模式在成倆本模屢式下糟，應(yīng)械當(dāng)按志照《企業(yè)府會計辭準(zhǔn)則異第4號——固定叛資產(chǎn)》和《企業(yè)會煩計準(zhǔn)則括第6號——無形敵資產(chǎn)》的規(guī)掌定，圖對投滔資性擁房地皺產(chǎn)進婚行計執(zhí)量，市計提拉折舊京或攤憐銷；謠存在策減值攀跡象嗎的，蠟應(yīng)當(dāng)橋按照《企業(yè)會慢計準(zhǔn)則默第8號——資產(chǎn)停減值》的規(guī)怨定進母行處摘理。核算貞要點:(1)設(shè)置“封投資性豈房地產(chǎn)透”科目淹核算；(2責(zé))要按期火（月）贏計提折給舊或進背行攤銷雅，要確牌認(rèn)收取貢租金的恩收入，因通過“造其他業(yè)據(jù)務(wù)收入縣”科目誓核算。涌計提的還折舊或色攤銷的版金額通躲過“其歸他業(yè)務(wù)忍成本”襲科目核哥算。(3綱)應(yīng)比占照固真定資但產(chǎn)、捉無形懇資產(chǎn)僚來計倒提減辛值準(zhǔn)帽備。濃借記族“資兵產(chǎn)減繳值損津失”秤，貸煉記“便投資吃性房分地產(chǎn)琴減值未準(zhǔn)備壩”。2、公允硬價值辨計量住模式前提：裙根據(jù)本楚準(zhǔn)則第什十條規(guī)呀定，只晝有存在降確鑿證城據(jù)表明償投資性駛房地產(chǎn)斷的公允理價值能扯夠持續(xù)碗可靠取和得的，斗才可以酬采用公勞允價值筆模式計閥量。采用伙公允極價值劈燕模式飛計量法的投跌資性駝房地熊產(chǎn)，油應(yīng)當(dāng)喂同時啄滿足亡下列燦條件勾：與（1）投桑資性豬房地憐產(chǎn)所在恐地有活電躍的噴房地仇產(chǎn)交王易市騰場。鞋所秀在地綠，通起常是鏈指投養(yǎng)資性絕房地搬產(chǎn)所精在的水城市斧。對目于大脾中型金城市唉，應(yīng)章當(dāng)為職投資刊性房須地產(chǎn)志所在緣瑞的城扇區(qū)。懂（2）企軍業(yè)能禿夠從勸活躍乖的房鈔地產(chǎn)居交易蹈市場蔑上取際得同類或炭類似房地校產(chǎn)的片市場診價格圖及其掛他相付關(guān)信敞息，負(fù)從而恩對投乞資性際房地左產(chǎn)的自公允瓣價值舍作出波合理續(xù)的估紅計。同類或閥類似的柴房地產(chǎn)潤，對建皂筑物而眼言，是伐指所處桑地理位辟置和地算理環(huán)境旬相同、丟性質(zhì)相耽同、結(jié)折構(gòu)類型旋相同或畏相近、墊新舊程奴度相同林或相近跳、可使偷用狀況注相同或貧相近的賢建筑物今；對土邊地使用相權(quán)而言蚊，是指樸同一城脊區(qū)、同緊一位置乎區(qū)域、室所處地隱理環(huán)境冒相同或撇相近、洪可使用障狀況相穩(wěn)同或相互近的土樸地。核算要援點:(1星)同樣要捕設(shè)置“跨投資性顧房地產(chǎn)盼”科目脖核算(2餅)和采右用成耐本模獻式計綁量的艇區(qū)別姓是采遭用公乓允價象值模濾式計守量的包投資拖性房民地產(chǎn)不再計余提折舊秤，不再舞進行攤微銷，也爬不需要妥計提減渾值準(zhǔn)備奪。(無3)設(shè)置柔“公鬼允價羽值變繩動損結(jié)益”積科目鵲核算卡期末帖投資約性房息地產(chǎn)斜公允妙價值竿變動抽的影盆響。資產(chǎn)慕負(fù)債徹表日貨，借:投資性撤房地產(chǎn)(公允具價值遷變動)貸:公允價去值變動犬損益或做衣相反湖的會午計分集錄。待處評置該客投資些性房爛地產(chǎn)拴時，鏈將其獄持有抱期間理累計生產(chǎn)生懇的“難公允察價值騰變動像損益姜”轉(zhuǎn)饑入“訂其他爪業(yè)務(wù)弟成本運”科羽目。(4貢)取得租褲金收入江，借記旺“銀行喂存款”敲等科目堵，貸記蜓“其他臘業(yè)務(wù)收抽入”等子科目。【例6】甲企玻業(yè)為坦從事亡房地謹(jǐn)產(chǎn)經(jīng)晶營開版發(fā)的次企業(yè)屠。20×勺7年8月，甲崖公司與域乙公司園簽訂租論賃協(xié)議鼠，約定黑將甲公趣司開發(fā)其的一棟伶精裝修罪的寫字儉樓于開泡發(fā)完成素的同時歉開始租燙賃給乙針公司使鐘用，租妹賃期為l0年。紀(jì)當(dāng)年10月1日，昌該寫栽字樓晌開發(fā)犧完成妙并開購始起綱租，膠寫字灶樓的趁造價暑為90禮0索0000煮0元。灶由于壞該棟銳寫字靜樓地及處商厲業(yè)繁傅華區(qū)紋，所目在城片區(qū)有澇活躍福的房逝地產(chǎn)澆交易暴市場己，而凝且能輕夠從買房地反產(chǎn)交口易市針場上撐取得桿同類雹房地引產(chǎn)的敞市場訴報價攪，甲雞公司匪決定宇采用集公允佛價值寄模式奏對該棚項出寶租的毀房地貝產(chǎn)進堤行后膛續(xù)計玻量。20×形7年l2月31日，拼該寫孤字樓細(xì)的公職允價柔值為92餅0竟0000針0元。20夢×8年12月31日，用該寫此字樓餃的公奧允價設(shè)值為93豎000000元。甲企書業(yè)的尿賬務(wù)袍處理臣如下孤：圓（1）20敘×7年10月1日，京甲公淚司開饞發(fā)完狗成寫跨字樓地并出匆租餓借：步投資點性房區(qū)地產(chǎn)——發(fā)××寫字樓身（成本虧）90皺000000貸：甚開發(fā)撇成本90格00000壟0（2）20延×7年12月31日，舒以公偵允價快值為鳥基礎(chǔ)明調(diào)整緩其賬瞇面價密值，攏公允屬價值出與原險賬面宣價值子之間行的差制額計垮入當(dāng)折期損愈益詳借：查投資其性房爐地產(chǎn)——×劣×寫字樓否（公允素價值變紹動）2襯00洽0000貸：公垃允價值追變動損飾益2四00攤000漆0（3）20偶×8年12月31日，公蓄允價值羽又發(fā)生撲變動賤借郊：投資憲性房地禍產(chǎn)——辨××寫字及樓（權(quán)公允榮價值癢變動述）1腰00棵0000貸：公利允價值洪變動損愛益10用000003、投資性可房地產(chǎn)炎后續(xù)計件量

模支式的變割更央企哭業(yè)對投占資性房里地產(chǎn)的磁計量模馳式一經(jīng)貢確定，矛不得隨普意變更層。成本肉模式平轉(zhuǎn)為嬌公允擁價值攀模式膜的，玩應(yīng)當(dāng)直作為鋼會計勢政策膜變更，按禁照《企業(yè)液會計蜘準(zhǔn)則慨第28號——會計政樹策、會厭計估計握變更和存差錯更摔正》處理,進行昨追溯屆調(diào)整拼，將鄰計量鬧模式識變更俗時公腳允價臥值與臟賬面部價值諒的差老額，玻調(diào)整已期初廈留存伏收益耕（未渡分配排利潤識）。注意：已采用襯公允價摩值模式鄰計量的零投資性何房地產(chǎn)績，不得友從公允逃價值模嚼式轉(zhuǎn)為形成本模成式。成本模式公允價值模式會計政策變更不得轉(zhuǎn)換【例7】甲企業(yè)抽將某一炸棟寫字追樓租賃百給乙公予司使用肆，并一壯直采用湯成本模零式進行具后續(xù)計家量。20飄×9年1月1日，甲扁企業(yè)認(rèn)贊為，出剪租給乙腰公司使傻用的寫簡字樓，剩其所在扭地的房禾地產(chǎn)交雜易市場司比較成僑熟，具鑒備了采歐用公允希價值模確式計量獲的條件譜，決定挖對該項犁投資性工房地產(chǎn)刺從成本伏模式轉(zhuǎn)抱換為公償允價值公模式計威量。該源寫字樓句的原造碎價為90秒0龍00000元，觀已計銜提折瓜舊2宮70予0泥00賤0元，遵賬面隨價值澇為87動3林00愁0務(wù)00元。20×霞9年1月1日，該勉寫字樓刊的公允菜價值為95辦0蠻0000儉0元。爭假程設(shè)甲企阿業(yè)按凈明利潤的l0%計提什盈余鍵公積觀。甲企抱業(yè)的商賬務(wù)跨處理牛如下擺：展借羞：投憑資性古房地端產(chǎn)——×互×寫字樓太（成本瞞）95狹0而00000（變蜜更日喜公允努價值若）禽投資被性房翼地產(chǎn)扎累計決折舊斬（攤嚇銷）2氏70頑0爸00斃0貸：投炎資性房貼地產(chǎn)——騎××寫字北樓90喊00000廳0利潤分池配——未分配瓣利潤6粱93題0嚴(yán)00回0盈余亭公積770蟲00農(nóng)0第四桶節(jié)顫投資伙性房蹤蝶地產(chǎn)堅的轉(zhuǎn)世換和編處置一、投資撓性房牽地產(chǎn)綠轉(zhuǎn)換歷形式傭和轉(zhuǎn)瞇換日1．轉(zhuǎn)只換形殲式“非靠投資轎性房雅地產(chǎn)該”與驗“投帖資性歌房地諸產(chǎn)”木的轉(zhuǎn)靜換。2．轉(zhuǎn)狂換日“非醒投資殿性房勾地產(chǎn)掏”轉(zhuǎn)嬸換為養(yǎng)“投定資性創(chuàng)房地尊產(chǎn)”忠：租滋賃期灑開始燙日或翅用于地資本苦增值委的日愚期。“投橡資性示房地拉產(chǎn)”衰轉(zhuǎn)換奮為“梨非投事資性合房地蝦產(chǎn)”煮：房蟻地產(chǎn)價達(dá)到梳自用香狀態(tài)拘日期詞。二、房地晃產(chǎn)轉(zhuǎn)倚換的棄會計襖處理1．成斧本模秋式投資活性房傲地產(chǎn)防采用擾成本施計量村模式坦的房吼地產(chǎn)泳轉(zhuǎn)換易如下理圖所筐示：非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)換按賬面價值轉(zhuǎn)換對固定市資產(chǎn)和薄無形資列產(chǎn)：“固掃定資挽產(chǎn)”療或“投資爆性房地再產(chǎn)”科連目“無混形資陶產(chǎn)”飯科目“累歐計折站舊”片或“累各計攤賴銷”隔科目科目“投資宅性房地框產(chǎn)累計濫折舊晌（攤員銷）軌”“固定煉資產(chǎn)減雞值準(zhǔn)備哪”情“投本資性房乳地產(chǎn)或“顏無形頑資產(chǎn)握減值丑減槐值準(zhǔn)鴉備”應(yīng)科目準(zhǔn)備搬”科仆目在成本躍模式下菌，應(yīng)當(dāng)巡壽將房地蔑產(chǎn)轉(zhuǎn)換奸前的賬面慈價值作為轉(zhuǎn)也換后的包入賬價悉值。（1）將惜作為趣存貨申的房抖地產(chǎn)改轉(zhuǎn)換坊為投們資性瞧房地殖產(chǎn)借：投宋資性房奸地產(chǎn)（但賬面余頓額）存貨疤跌價民準(zhǔn)備貸：開鍋發(fā)產(chǎn)品（2）自寇用房盜地產(chǎn)胞轉(zhuǎn)換肅為投濫資性鑼房地憑產(chǎn)賊借：漫投資篇性房束地產(chǎn)矮累躺計折有舊或魯累計吵攤銷震固舉定資迎產(chǎn)減燭值準(zhǔn)但備或漫無形泛資產(chǎn)度減值諷準(zhǔn)備名貸飛：固紗定資挑產(chǎn)或桃無形裂資產(chǎn)伏投胃資性笑房地計產(chǎn)累脊計折西舊（氧攤銷煌）謹(jǐn)投資伍性房啞地產(chǎn)資減值蓄準(zhǔn)備（3）將投液資性房慎地產(chǎn)轉(zhuǎn)飄換為自彎用的借：士固定邀資產(chǎn)投資壤性房膝地產(chǎn)港累計悶折舊(攤銷)貸：投擦資性房各地產(chǎn)（旋賬面余先額）累計核折舊借:投資性鼠房地產(chǎn)嗎減值準(zhǔn)假備貸：北固沒定資腥產(chǎn)減填值準(zhǔn)蒸備【例8】某年7月末，崗甲企業(yè)或?qū)⒊鲎馄圃谕獾膿螐S房收供回，8月1日開纏始用斥于本飄企業(yè)頂?shù)纳绦云飞a(chǎn)，舟該廠岡房相搜應(yīng)由嶺投資績性房慢地產(chǎn)滅轉(zhuǎn)換跟為自戀用房衰地產(chǎn)翠。該釣項房智地產(chǎn)哥在轉(zhuǎn)番換前尊采用拳成本觸模式土計量醉，截陰至某儀年7月31日，賬益面價值兔為37林6宵50臉0敗00元，其擇中，原封價50數(shù)00000豬0元，累奧計已計毛提折舊12船3灣50幻玉0非00元。憐甲企業(yè)叫某年8月1日的賬嗽務(wù)處理紫如下：番借：固比定資產(chǎn)50噴000000投資性氏房地產(chǎn)哪累計折忙舊（攤怎銷）12忙3洞50價0聞00貸：投丈資性房濫地產(chǎn)——艦××廠房50館000000累計勾折舊12盤350撥00貼02．公允破價值模澇式非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，非投資性房地產(chǎn)公允價值與投資性房地產(chǎn)賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，投資性房地產(chǎn)公允價值與非投資性房地產(chǎn)賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積—其他資本公積”科目采用公承允價值閃模式計畜量的投貓資性房饒地產(chǎn)轉(zhuǎn)童換為自翼用房地置產(chǎn)時，蛾應(yīng)當(dāng)以策其轉(zhuǎn)換帖當(dāng)日的公允價融值作為煤自用及房地申產(chǎn)的表賬面旦價值舒，公應(yīng)允價禁值與乘原賬凈面價納值的奏差額派計入當(dāng)期蓄損益。（公殲允價值吩變動損散益）（1）投自資性房糧地產(chǎn)向模非投資巧產(chǎn)房地向產(chǎn)轉(zhuǎn)換暗，賬務(wù)譽處理如畝下：借：固俗定資產(chǎn)級或無形芽資產(chǎn)（真公允價蹤蝶值）胡貸：機投資性停房地產(chǎn)――成本――公允價球值變動梢（或借杠記）超公婦允價值斜變動損刊益（或少借記）（2）如喝果是舌非投鈔資性仁房地白產(chǎn)向異投資躬產(chǎn)房奸地產(chǎn)稀轉(zhuǎn)換晶，賬景務(wù)處塞理如點下：獻借終：投膠資性確房地強產(chǎn)——成本（淹公允價感值）手累災(zāi)計折舊店或累計填攤銷殺固鑼定資產(chǎn)伴減值準(zhǔn)塔備、無銳形資產(chǎn)掛減值準(zhǔn)南備或存蓮貨跌價蓄準(zhǔn)備辦公允憐價值變舅動損益扭（差額故在借方阿）勻貸：固盡定資產(chǎn)嘉、無形秤資產(chǎn)或貧開發(fā)產(chǎn)醫(yī)品質(zhì)資她本公積——其他稀資本飼公積測（差弊額在明貸方侵）（3）將休作為刪存貨偵的房投地產(chǎn)紫轉(zhuǎn)換直為投棍資性喚房地販產(chǎn)借：投出資性房渡地產(chǎn)（放成本）公允價木值變動戰(zhàn)損益存貨跌覆價準(zhǔn)備貸：見開發(fā)淺產(chǎn)品資本牽公積齊（流其他鞋資本腿公積距）資產(chǎn)殲負(fù)債義表日借：尸投資刃性房襖地產(chǎn)盒（公暖允價體值變戒動）貸：丑公允域價值殘變動指損益【例9】甲企業(yè)菌是從事漿房地產(chǎn)爹開發(fā)業(yè)功務(wù)的企著業(yè)，20×溝7年3月10日，甲謹(jǐn)企業(yè)與胃乙企業(yè)香簽訂了嶺租賃協(xié)配議，將錦其開發(fā)陸的一棟她寫字樓鑒整體出料租給乙崇企業(yè)使棒用，租均賃期開梳始日為20負(fù)×7年4月15日。20養(yǎng)×7年4月15日，該轟寫字樓羊的賬面技余額為450始00域000污0元，未濁計提存差貨跌價喝準(zhǔn)備，簽轉(zhuǎn)換后法采用公晝允價值炸模式計眉量。假胸設(shè)4月15日該嗽寫字跟樓的先公允迅價值片為41臥0偷00籌000禍0元，20賊×7年12月31日，該催項投資困性房地斤產(chǎn)的公冰允價值薄為43刺0申00搬0000元。20×住8年4月租肥賃期荷屆滿言，甲蠢企業(yè)看收回律該項煮投資植性房迅地產(chǎn)節(jié)，并魚于20×辭8年6月以46級0搬00默000艙0元出售課，出售執(zhí)款項已嗓收訖。甲企業(yè)悉的賬務(wù)企處理如雄下：妄（1）20厭×7年4月15日習(xí)借：無投資辨性房襪地產(chǎn)——霞××寫字毒樓（袖成本及）41路0釣00異000墳0公允價段值變動帳損益40烈000000貸：咬開發(fā)緊產(chǎn)品450霧00譜000很0（2）20趨×7年12月31日堡借：滋投資膏性房牌地產(chǎn)——救××寫字樓肯（公允脾價值變菌動）20袍0國0000妄0貸：公怪允價值西變動損橡益20戒0計00000（3）20×廁8年6月，丙出售伸時膛借：彩銀行號存款460隔00莫000狂0貸：其壩他業(yè)務(wù)不收入460真00封000梨0借：合其他棟業(yè)務(wù)義成本43摟0榜00蹄0000貸：靜投資裂性房律地產(chǎn)——×肥×寫字樓?。ǔ杀厩伲?10植00軌0000——×藍(lán)×寫字樓罩（公允賓價值變低動）20寶000000同時，模將投資愧性房地林產(chǎn)累計矛公允價蒸值變動齡轉(zhuǎn)入其熊他業(yè)務(wù)享成本。公允過價值懲變動絡(luò)減值40練0伙0000走0元－公耍允價值于變動增神值20煩0脾0000撕0元＝公凱允價值芒變動減馳值20添00000戶0元蜓借：雙其他駝業(yè)務(wù)戴成本20扎000000貸：街公允個價值襯變動窗損益20走0甚0000忠0三、才投資蔥性房耽地產(chǎn)傭的處麻置當(dāng)投資遞性房地冶產(chǎn)被處尾置，或疲者永久界退出使衫用且預(yù)嗎計不能怕從其處葵置中取孤得經(jīng)濟物利益時良，應(yīng)當(dāng)口終止確忘認(rèn)該項數(shù)投資性怒房地產(chǎn)享。企業(yè)出呆售、轉(zhuǎn)徹讓、報忘廢投資秧性房地另產(chǎn)或者含發(fā)生投篇資性房針地產(chǎn)毀向損，應(yīng)弦當(dāng)將處壩置收入慨扣除其貨賬面價筑值和相周關(guān)稅費真后的金權(quán)額計入恢當(dāng)期損有益。核算要印點：a、處置涉淹及到的貧收入和曬成本分世別通過神“其他粗業(yè)務(wù)收防入”和龍“其他艙業(yè)務(wù)成解本”科恰目來核械算。b、自用房域地產(chǎn)轉(zhuǎn)掙換為投磁資性房營地產(chǎn)，脹采用以埋公允價妙值模式悼進行后劇續(xù)計量柏的，轉(zhuǎn)娛換時若終產(chǎn)生資野本公積――其他資街本公積朝，則處號置時應(yīng)獸將資本舞公積轉(zhuǎn)達(dá)入“其中他業(yè)務(wù)睬成本”法科目。c、采用公霞允價值糞模式計卸量的投溫資性房宮地產(chǎn)，璃持有過養(yǎng)程中產(chǎn)干生的公蹲允價值逗變動損莫益累計唇額在處摔置時應(yīng)楚轉(zhuǎn)入“找其他業(yè)鑒務(wù)成本線”科目尼。1、采甲用成跳本模熄式計將量借：奶銀行醋存款貸：姥其他植業(yè)務(wù)薦收入借：投柔資性房躁地產(chǎn)累摸計折舊其他業(yè)題務(wù)成本投資性棒房地產(chǎn)語減值準(zhǔn)婦備貸：辯投資著性房陣地產(chǎn)2、采確用公允檔價值模式沃計量借：竿銀行輝存款貸：其衫他業(yè)務(wù)故收入借：其礦他業(yè)務(wù)罰成本貸：投敬資性房廈地產(chǎn)（狠成本）投資性系房地產(chǎn)亦（公允霧價值變追動）爆（貸或爺借）借：公歡允價值核變動損百益（借蠻或貸）貸：其鹿他業(yè)務(wù)煩成本（宮貸或借召）借：龍資本礎(chǔ)公積--魯-其他底資本殃公積貸：其齡他業(yè)務(wù)辦成本【例10?！考坠灸瓕⑵涑龊阶獾囊贿w棟寫字真樓確認(rèn)睬為投資款性房地惠產(chǎn)。租萬賃期滿化后，甲限公司將致該棟寫卡字樓出萄售給乙泥公司，憤合同價悉款為30匯0迷00芒0000元，概乙公汽司已凱用銀鏈行存企款付勾清。（1）假設(shè)槍這棟寫罪字樓原叉采用成擋本模式游計量。沉出售時幟，該棟去寫字樓鳳的成本傘為280森00亭0000元，豎已計忍提折隸舊30堡0頸0000火0元。遣甲宮公司的炸賬務(wù)處骨理如下提：蟲借：詠銀行存支款300是00培0000貸：其陶他業(yè)務(wù)鄭收入30園0泳00戰(zhàn)000叮0借：其商他業(yè)務(wù)乖成本250每00敗000借0投資性雅房地產(chǎn)練累計折仔舊（攤繭銷）30瘦0挨00000貸：朗投資養(yǎng)性房喇地產(chǎn)——偉××寫字孟樓280游00昨0000（2）假亦設(shè)這膽棟寫糟字樓遇原采閣用公追允價哄值模愈式計明量。泉出售闊時，層該棟渡寫字冠樓的尤成本店為210料00船0000元，斃公允叔價值獲變動劃為借嘩方余蔥額40喚0完00000元。讀甲騙公司的根賬務(wù)處弱理如下厚：板借：尊銀行存樹款30辣0盼00律0000貸：吐其他范業(yè)務(wù)然收入30峽0炭00奔000槽0借：初其他粥業(yè)務(wù)啊成本250雄00見000性0貸：愈投資匙性房殼地產(chǎn)——?！痢翆懽稚順牵蕹杀緟^(qū)）210幸00片0000——孫××寫字經(jīng)樓（教公允溜價值上變動?。?0羽0漂0000膏0同時，守將投資巷性房地騎產(chǎn)累計挖公允價紫值變動權(quán)轉(zhuǎn)入其較他業(yè)務(wù)益成本港借：壟公允價拘值變動秋損益40裳0躁0000胃0貸：腹其他甘業(yè)務(wù)穩(wěn)成本40握00000壇0練習(xí)譜：一只、多塌項選術(shù)擇題1.下列鞭有關(guān)壯投資逆性房戒地產(chǎn)胡的說畏法中速，正躁確的肚有（虜）句。A.企業(yè)對世投資性饒房地產(chǎn)他采用公繼允價值穿模式計價量的，旦應(yīng)不對嫌投資性羊房地產(chǎn)囑計提折形舊或進州行攤銷B.企業(yè)沾將自冊用建修筑物征或土鹿地使棉用權(quán)請停止歌自用雷改為密出租搶時，雜其轉(zhuǎn)確換日五為租殘賃期筑開始右日C.企業(yè)肯將自烘用建菌筑物萌或土熊地使鉆用權(quán)提停止度自用樹改為哪出租急，在跡成本尾模式醒下，庭應(yīng)當(dāng)陪將房刺地產(chǎn)