中國房地產(chǎn)趨勢報(bào)告

中國房地產(chǎn)

2008年趨勢分析全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生2008年3月2000-2007國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)字匯總

2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP億元89404.0095933.0102398.00116694.00136515.0182321.0209407.00246619.0GDP%8.007.308.009.109.509.9010.7011.40CPI%0.400.70(0.80)1.203.90

1.801.504.80

人均收入元6280.006860.007703.008472.009422.0010493.0011759.0013786.00人均收入%6.408.5013.409.007.709.6010.4012.20固定資產(chǎn)總投資億元32619.0036898.043202.0055118.0070073.0088604.0093472.00137239.0固定資產(chǎn)總投資%9.3012.1016.1026.7025.8025.7024.0024.80房地產(chǎn)投資億元4902.006245.007736.0010106.0010376.0015759.0019382.0025280.00房地產(chǎn)投資%19.5025.3021.9029.7028.1019.8021.8030.20房價(jià)%1.101.703.704.809.707.605.507.60

8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首從宏觀經(jīng)濟(jì)的趨勢上分析2000-2007年8年間：房價(jià)平均漲幅5.2%

2004年開始宏觀調(diào)控后:4年房價(jià)平均增幅7.6%

GDP平均增幅9.24%城鎮(zhèn)人均收入9.65%房價(jià)上漲并沒有脫離軌道，8年間與前一年相比漲幅上升的有5年，漲幅下降的有2年，負(fù)增長的為0年，總體為增長。2007國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)

1季度2季度3季度4季度GDP億元50287.0056481.0059275.00

%11.1011.9011.5011.20CPI%2.703.204.106.90人均收入元3935.003117.003294.00

%16.6014.2013.20

固定資產(chǎn)總投資

億元17526.0036642.0037361.00

%23.7025.9025.7026.80房地產(chǎn)

投資億元3544.006343.006930.00

%26.9028.5030.3031.80房價(jià)%5.606.308.2010.508年一回首2004年房價(jià)漲幅達(dá)9.7%（2003年4.8%),房地產(chǎn)投資增幅連續(xù)5年超過固定資產(chǎn)總投資增幅,需求旺盛,以上海為首,房價(jià)快速上升,增幅與前一年相比上升1倍。此年CPI指數(shù)達(dá)3.9(2003年1.2%),同比上升3.3倍。2004年以后政府出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，以緊縮供給收緊銀根、地根為主要手段。2005，2006年連續(xù)2年房價(jià)增幅下降，房地產(chǎn)投資增幅下降，并首次低于固定資產(chǎn)投資增幅，CPI指數(shù)下降。這時(shí)似乎宏觀調(diào)控效果顯著，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高增長、低通漲時(shí)代。2007年房價(jià)大幅反彈，11月漲幅10.5%(2006年5.5%),CPI達(dá)6.9(2006年1.5),固定資產(chǎn)總投資增幅26.8%,房地產(chǎn)投資增幅31.8%,均達(dá)到8年來最高值2008年,針對(duì)防止經(jīng)濟(jì)過熱,通貨膨脹,房價(jià)過快上升的進(jìn)一步宏觀調(diào)控在所難免

房地產(chǎn)調(diào)控政策重點(diǎn)

——改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控需求

2007年初政府工作報(bào)告自2003年來首次提出要“保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)?！痹趪?yán)格土地管理背景下，優(yōu)先保證居住用地的供應(yīng)；高度重視住房保障體系的建設(shè)（《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）；國務(wù)院召開全國住房工作會(huì)議）；《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》提高購買非首套住房的貸款首付款比例和貸款利率，抑制住房需求增長降低外資對(duì)住房市場的投資性需求相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)一步健全（物權(quán)法、企業(yè)所得稅法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、節(jié)約能源法等）住房保障體系受到高度重視2007年初，政府工作報(bào)告“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度”2007年8月7日，國務(wù)院印發(fā)實(shí)施《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號(hào)）；8月24日，國務(wù)院召開全國住房工作會(huì)議；11月，發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》。各級(jí)地方政府的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)也逐步付諸實(shí)施

商品住宅供給結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國36個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市，2006-2007年年度新開工商品住房中90平方米以下普通商品住房占總開發(fā)面積的55.8%。年度/季度經(jīng)濟(jì)適用房投資比例90平方米以下商品住宅投資比例高檔住宅投資比例2007/1-23.4215.9411.981-33.5616.0910.951-44.0817.1610.531-54.1218.2610.191-64.1919.4910.001-74.2620.329.981-84.4220.8110.441-94.4121.2110.491-104.5121.4610.47

2008年宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境預(yù)測2008年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)設(shè)定為8%（已經(jīng)連續(xù)4年目標(biāo)8%),實(shí)際值連續(xù)4年超過9.5%,平均10.28%2008年兩會(huì)上第一次設(shè)定CPI目標(biāo)4.8%,但1月份為7.1%,2月份將高于1月份今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金68億元，比去年增加17億元；地方各級(jí)政府都要增加這方面的投入2008年經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)是防過熱和防通脹，將實(shí)行“從緊的貨幣政策”。政府將如何采取應(yīng)對(duì)措施，以及這些措施的方向、力度，具有很大的不確定性。房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)落實(shí)已有調(diào)控政策，加快建設(shè)住房保障體系2008全球性的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)病毒

——通漲和次貸

全球性的通漲壓力正在形成——截止去年11月，全球通漲率4.8%,同比上升2個(gè)百分點(diǎn)——全球市場的高油價(jià)、高糧價(jià)、會(huì)便捷連鎖傳遞到商品市場,以石油為標(biāo)志的資源型產(chǎn)品漲價(jià)將繼續(xù)沖擊中國的經(jīng)濟(jì)和金融，而中國繼續(xù)控制生產(chǎn)要素（勞動(dòng)力、資源、資本）價(jià)格以抑制通脹的辦法，等于輸入通脹?！缆?lián)儲(chǔ)已累積降低利率2.25個(gè)百分點(diǎn),以抵消次貸影響,刺激消費(fèi);同時(shí),中國07年6次提高利率(2.52%提到4.14%),加之以美元貶值直接推高石油等資源價(jià)格,結(jié)果必然是傳播通漲、外匯涌入型流動(dòng)性壓力很大次貸危機(jī)依然擴(kuò)散——次貸有如病毒，感染了全球購買次貸的金融機(jī)構(gòu)和國家銀行到目前為止，這場危機(jī)帶來的損失高達(dá)1882億美元，全球45家最大的銀行和券商都卷入其中。由此更造成了消費(fèi)疲軟，經(jīng)濟(jì)衰退顯像。

宏觀經(jīng)濟(jì)保持高增長，通脹壓力上升

城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加流動(dòng)性過剩問題突出

2008年從緊的貨幣政策

對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

從緊的貨幣政策應(yīng)包括控制銀行利率、準(zhǔn)備金等指標(biāo)和控制信貸總規(guī)模1、銀行持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)市場的影響——對(duì)供給方的影響按照經(jīng)濟(jì)理論，利率政策對(duì)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)具有重要作用。在投資收益不變的條件下，因利率上升而導(dǎo)致的投資成本增加，迫使投資收益較低的投資者退出投資領(lǐng)域，從而減少投資需求，社會(huì)總投資規(guī)模減少。因此，加息是緊縮經(jīng)濟(jì)的一種手段。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)供求會(huì)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房價(jià)的變動(dòng)形勢。從供給方面來說，加息會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，但加息對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響要遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)信貸增長下降的影響。從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響控制信貸總規(guī)模——采用行政和市場相結(jié)合的手段來控制信貸規(guī)模已經(jīng)在2007年4季度和2008年1月份實(shí)施，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和抵押貸款購房形成了明顯的收縮效果——銀行的存貸差和獲利的壓力上升，在GDP保持一定增幅的情況下，信貸規(guī)模不可能下降太多。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要在年初安排貸款，銀行放款的時(shí)間表調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場的影響不可忽視，2008年1季度將是開發(fā)企業(yè)對(duì)人民幣融資的饑渴期2、持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)市場的影響——對(duì)需求方的影響與對(duì)供給的影響相比較，持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)市場需求的影響要大得多。購房者的貸款成本會(huì)隨著加息而增加，并且貸款期限越長，月還款額增加的程度越高，對(duì)于自住需求和物業(yè)投資需求來講，利率增加會(huì)導(dǎo)致其需求增長下降。由于房地產(chǎn)短期供給彈性很小，所以利率增加會(huì)直接導(dǎo)致房價(jià)漲幅下降。但需要注意的是CPI的作用，這里所指的利率應(yīng)該是實(shí)際利率，即扣除了通貨膨脹影響之后的利率水平。從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

2004年起我國進(jìn)入了加息周期

2007年CPI平均4.8,

2008年1月份CPI高達(dá)7.1持續(xù)加息及CPI對(duì)房地產(chǎn)市場的影響我國緒房價(jià)寇漲幅勸與實(shí)膏際利祝率呈墨反向挨變化——CPI增速高中過利率盒增速，嬌房價(jià)呈佳上升態(tài)政勢20懼08年負(fù)利餐率和流仆動(dòng)性過槳剩繼續(xù)瓜推動(dòng)房羽價(jià)上漲負(fù)利殺率的鴿現(xiàn)實(shí)段短期字內(nèi)難微以改沾變，200銜8年宏滋觀經(jīng)姥濟(jì)領(lǐng)貸域流歪動(dòng)性樸過剩趁對(duì)資昂產(chǎn)價(jià)子格的窄上漲欺仍有賄助推忘作用中國經(jīng)繞濟(jì)面臨腎的結(jié)構(gòu)松失衡問靜題，是療經(jīng)濟(jì)深嗚層次結(jié)見構(gòu)性矛夕盾的綜羽合體現(xiàn)去，流動(dòng)仙性過剩恢局面還駛難以在芽短期內(nèi)視根本改膨變。同遭時(shí)，200哭8年宏觀著經(jīng)濟(jì)整完體仍將社保持較嫩快速度掉增長，搭這些因館素對(duì)200兔8年資產(chǎn)筐價(jià)格的剪上漲仍婦有助推灣作用。據(jù)國委家發(fā)舒改委蹦、國午家統(tǒng)曠計(jì)局僻聯(lián)合中發(fā)布史的數(shù)辣據(jù)，籮我國70個(gè)大內(nèi)中城刷市房箏價(jià)，200宿6年同比受上漲5.5司%；200弊7年同抵比增界長7.6艘%。而今佳年1月份究，同立比上拆漲11婆.3臥%。200貫8年初貨旁幣狀況盡管新厘政策已質(zhì)經(jīng)出臺(tái)售，由于研巨大的盤慣性，約貨幣流封動(dòng)性過磚剩的矛右盾并沒講有立即回得到緩滲解。截夫止200掩8年1月末富，金耍融機(jī)攤構(gòu)貸侮款余掉額28.蟻67萬億扭元，晴同比臟增幅17.鉛53%。1月份貸莊款增加80示36億元奏，同夫比增傅加237蠅3億元送，創(chuàng)克歷史餅新高零。其慮中，怕居民陪貸款痕增加135筑5億元。上貨幣供著應(yīng)量（M2）增滑速為18.汗94抹%，比12月份緒高2.2個(gè)百分檢點(diǎn)。也就釘是說蘭，社基會(huì)上煙的錢免不僅留沒有帥明顯顧減少紛，反晴而還斥在繼維續(xù)增召加。200酬8年住葛房需濫求增慘長的妻變化晚是影脫響房袖價(jià)走夜勢的集主要磨因素受20指07年房充地產(chǎn)托企業(yè)撲購置律土地語面積滑大幅肥度增兔加以炭及商虹品房朵屋新突開工眨面積榨較快泊增長肉的影鍛響，20惕08年商殖品房工屋供午給仍損會(huì)穩(wěn)訪定增室加。由因此曉，住樸房需獎(jiǎng)求增在長的現(xiàn)變化臣是影徹響200爛8年房價(jià)帥走勢的汁主要因丸素，而抵住房需動(dòng)求增長稈的變化尋主要取碰決于宏掏觀經(jīng)濟(jì)氣和政策權(quán)環(huán)境的厘影響。人口吩年齡膏結(jié)構(gòu)竟和城頂鎮(zhèn)化隨是支長撐我冬國住波房需誰求增掉長的徒長期秤因素瞎，但蛾短期烤內(nèi)不美是促瓦使房強(qiáng)價(jià)加誼速上可漲的榜主要或原因根據(jù)國埋家統(tǒng)計(jì)梳局的抽洗樣調(diào)查怪?jǐn)?shù)據(jù)分肯析，25堆-4善5歲群體久是購買揉住宅的庭主要群肯體。20妹00悟-2巖02績0年，我悼國人口若年齡結(jié)倍構(gòu)中25-芽45歲群體驕所占的查比重最火大，其爐中200戚0-2待010年35濟(jì)-4往5歲群甜體比頃重最鍬大，201曉0-2假020年25眼-3坊5歲群查體比記重上鄉(xiāng)豐升為靠最高藝。近誼年人胳口年越齡結(jié)挑構(gòu)以35-峰45歲人口些數(shù)量最雨多，但任相對(duì)20冊(cè)04年前并蒜沒有出艱現(xiàn)大幅笑變動(dòng)年度GDP增長城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口增加（萬人）199610.0％30.5％213019979.3％31.9％214519987.8％33.4％215919997.6％34.8％214020008.4％36.2％215820018.3％37.7％215820029.1％39.1％2148200310.0％40.5％2164200410.1％41.8％1907200510.4％43.0％1929200611.1％43.9％1494200于4年，臉我國腹城鎮(zhèn)奇住宅斷空屋償率為3.2要6%，20參07年則降雪為2.亦81閑%，三際年來35個(gè)大露中城舟市中養(yǎng)多數(shù)斧城市艇存量瞇住宅焰的空它屋率截均有鋒所下軟降，蓄說明縫我國漸城鎮(zhèn)川住宅雅的使躁用率新有所泛提高夫，20垃04年以牢來我臺(tái)國城彩鎮(zhèn)住圓宅市鬼場的錫發(fā)展蛾主要賄滿足頁的是載城鎮(zhèn)閥居民償對(duì)住京宅的置剛性惰需求基和改撈善性腹需求暢的增膚長。長期來驚看，經(jīng)和濟(jì)增長津、城市鐮化進(jìn)程薪、人口更結(jié)構(gòu)等竹維持住澆房需求洋增長的雹因素仍蘋將持續(xù)跑。20佩08年維亭持住存房需利求增丑長的見因素邀仍將院持續(xù)房價(jià)漲怠幅下降辰的可能初性很大20飯07年持犬續(xù)加遇息和9月末己央行線提高杏購買修非首述套住把房的醒貸款概首付賣款比碼例和券貸款蠢利率嘗，截萍至到11月已沉有政蛛策效受果顯仿現(xiàn)，200泳8年從紋緊貨涼幣政估策將屢抑制償住房孫需求炮增長貸款額20年還款30年還款首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）20萬元99.0339.0110.5379.125萬元123.8423.7138.1473.930萬元148.5508.4165.7568.635萬元173.3593.2193.3663.440萬元198.0677.9220.9758.245萬元222.8762.6248.6853.050萬元247.5847.4276.2947.755萬元272.3932.1303.81042.560萬元297.11016.9331.41137.365萬元321.81101.6359.01232.070萬元346.61186.3386.71326.8房價(jià)漲礎(chǔ)幅下降疫的可能嶼性很大受200蜜7年房邁地產(chǎn)掉企業(yè)南購置彩土地梁面積范大幅獎(jiǎng)度增袖加以撥及商鹽品房羽屋新耳開工乓面積狼較快韻增長閉的影繼響，200鼻8年商勝品房哪屋供公給仍嬸會(huì)穩(wěn)喊定增疲加預(yù)計(jì)20荒08年的掏房價(jià)弦走勢命取決列于宏躲觀經(jīng)園濟(jì)和羊政策抓環(huán)境旦的變滑化。題如果20興08年宏觀本經(jīng)濟(jì)繼京續(xù)保持生平穩(wěn)較陽快增長朽，全國化房價(jià)變蠶化不會(huì)說出現(xiàn)大劇幅波動(dòng)衡，但在易從緊的貸貨幣政淘策影響避下，全日年房價(jià)縮慧漲幅下幅降的可辭能性很資大。房地產(chǎn)蓄企業(yè)的舌準(zhǔn)備和碗回應(yīng)開發(fā)企曲業(yè)將千溝方百計(jì)粱維持現(xiàn)戲有市場夠的可持長續(xù)性——土地：20扛07年土地餐價(jià)格上原漲，使葛成本提吐高，要譯保住企職業(yè)的利欲潤，200瞇8年的房勤價(jià)難以互下降；——20尚07年企燥業(yè)的植已得訓(xùn)利潤泳支持詳了20薦08年的霜房價(jià)李水平——長遠(yuǎn)的號(hào)住房需紅求是剛門性的，默企業(yè)仍葬然愿意“抗住”當(dāng)前的“從緊”——宏觀經(jīng)獵濟(jì)形勢巡壽存在不遇確定性外，機(jī)遇帶、機(jī)會(huì)謹(jǐn)和挑戰(zhàn)贏共存20室08年宏觀奴經(jīng)濟(jì)的決不可預(yù)蝕見性如果CPI指數(shù)周繼續(xù)棄上升兵→豎為減柴少負(fù)堤利率杏，銀流行可來能繼肅續(xù)上扯調(diào)利著率（耐但上梅調(diào)空墳間有村限）換→有隆住房主支付諒能力疑的居豈民會(huì)愚選擇箱儲(chǔ)蓄煤搬家胞（購板房或樂其它弱資產(chǎn)譯性投惡資）河→付政府豪繼續(xù)析嚴(yán)控泊投資朵性購樸房→近支付與能力音差的唯居民醋將推胸遲購釣房，糟此時(shí)錯(cuò)房地寧產(chǎn)市挺場進(jìn)巧一步炒兩極揪分化陷，房禍地產(chǎn)柳市場來交易油量下補(bǔ)降的鹽膠著仗狀況貫會(huì)持成續(xù)→激政府慢推出惰的政鎖策性澇住房灑將會(huì)詠起到稍穩(wěn)定勸作用某。流動(dòng)緒性過炭剩問習(xí)題短評(píng)期難罵以控儲(chǔ)制→儲(chǔ)減少示出口踩從而方降低遍外匯淹儲(chǔ)備塘→解躍決就害業(yè)問儀題、江調(diào)整梨產(chǎn)業(yè)磚結(jié)構(gòu)喜，但穴一時(shí)貸難以愿奏效顧→GDP增長率貴下降→猶失業(yè)率疏上升→筐尋找新功的內(nèi)需虜→普通韻住房長磨期看好賊。人民待幣升陜值預(yù)怒期已昂經(jīng)顯始現(xiàn)→翼升值權(quán)導(dǎo)致逃國際康資本味滲入慰套利稍→投塊資股馳市、濱樓市催→資絨產(chǎn)價(jià)圣格上性漲→谷牛市抱繼續(xù)撕→房衣價(jià)上致升→CPI難以假調(diào)控另→經(jīng)員濟(jì)硬定著陸賢。200飯8年全國銹房價(jià)走療勢有兩吧種可能20使08年，根婦據(jù)我國欺宏觀經(jīng)功濟(jì)和政協(xié)策形勢桐發(fā)展的薯不確定舍性，房鬼價(jià)走勢赴有兩種扣可能：第一糧，20鋸08年如混果國嘩內(nèi)負(fù)崖利率糞的現(xiàn)貼實(shí)持邀續(xù)存香在，環(huán)流動(dòng)禽性過話剩對(duì)緞資產(chǎn)柄價(jià)格多的上奔漲仍買有助嫂推作禮用。200杠8年，塞如果壓在緊描縮貨津幣政蟲策和兄小幅恢升值靈的匯亮率政櫻策組性合下奸，貿(mào)踐易順復(fù)差過尺大問忽題難余以在冬短期鏟內(nèi)緩筑解，掌流動(dòng)撫性過浪剩和傍通脹這將在研較長馬時(shí)期蜜內(nèi)存狹在，黎負(fù)利宏率的仍持續(xù)呈將繼填續(xù)刺嘆激住雁房需肅求的獅增長晉，助倍推200簽8年房財(cái)價(jià)上塑漲，勇但受溜從緊哲貨幣腹政策平的影曉響，怕房價(jià)滔漲幅蘋將會(huì)群有所像減緩絡(luò)。第二，200便8年美胖國經(jīng)站濟(jì)進(jìn)跡入衰棟退的續(xù)可能誤性很灘大，童世界裁經(jīng)濟(jì)北也將毒受到辨較大即影響囑，如步果在姑國內(nèi)紐奉通脹霉壓力蟻下，巴采取岔緊縮掠貨幣脖政策印和快擊速升懸值的維匯率摸政策昆組合湖，出躺口增迫速很善可能聯(lián)迅速百下降濁，內(nèi)踢需增絕長乏講力，榆經(jīng)濟(jì)眠將可雁能出緒現(xiàn)較枕大的肅向下微調(diào)整退，對(duì)宋收入私增長泛和就癥業(yè)將嫁產(chǎn)生悶較大扎影響猜，住舒房需摔求增屈長下備降，戶嚴(yán)重森的話烏，房星價(jià)將滴會(huì)出奶現(xiàn)向以下波豈動(dòng)的帝走勢猴。20飄08年房享地產(chǎn)府業(yè)提院醒并購玻將是蟲大勢穿所趨匯回顧200支7，有侍兩點(diǎn)于最值凈得關(guān)沈注。——土地描購置吉價(jià)格側(cè)上升愉幅度湖大都堤在10潮%以上。芒去年買促的地，念今年必熟須開發(fā)甘，今年淘不開發(fā)虛，明年搶政府收亞，即使唐是你高拐價(jià)買的庫地，也摔必須得漁開發(fā)?！a(chǎn)萌資料劣成本糾上升臨，“事油價(jià)插在上用升，離已經(jīng)嫁突破膝了10滑0美元棕。中買國股充市也羨是震仗蕩下毯跌，兵雪災(zāi)丈以后稍，電笨價(jià)，汽煤價(jià)德，水迅價(jià)都室面臨凡提高樹。材智料成進(jìn)本、笛土地贊成本不以及菜農(nóng)民仿工工蛋資等織都要天上升乳，也須就是望意味姨著房交地產(chǎn)飄開發(fā)挨的成暈本不概可避賴免的平將要梢上升仙?！诟邇r(jià)診土地之專上，成巷本在不磚斷增加輛，國家臉在宏觀缺調(diào)控，玩而市場呼又多變純，開發(fā)碗商的利捧潤空間忙被壓縮透。就業(yè)遲形勢典與通雕漲——大城市蒙生活成昏本提高哭，就業(yè)補(bǔ)者流向耀中小城菠市——更多妖的農(nóng)雀民流渾向中施小城瘡市——因制蹄造業(yè)關(guān)在人曾民幣陽升值縮慧和通里漲的規(guī)壓力哈下難丙以大創(chuàng)幅提脅高工毒資，往就業(yè)趙人員竄由制予造業(yè)絡(luò)流向不服務(wù)咱業(yè)對(duì)策：08房企參新發(fā)躁展新崇機(jī)制原來既奶有的一摩套盈利掏模式未薦必再適銅應(yīng)新的從市場形疾勢，新再形勢下鎮(zhèn)必須要圖有新的亦發(fā)展模喝式，產(chǎn)無業(yè)也惟靈有如此忠才能真壓正實(shí)現(xiàn)幣升級(jí)?！榜R云假現(xiàn)象”壞的挑戰(zhàn)閃與啟發(fā)——草根腦與中哭小企晝業(yè)——扛8年前以50萬元觸資金逐在杭課州民寺宅創(chuàng)家立，宅目前國比爾.蓋次說珍他將是殃下一個(gè)剛比爾.蓋次——中小榨企業(yè)掠全球天性商鋸業(yè)價(jià)推值B2B在地產(chǎn)互中如何浴體現(xiàn)——內(nèi)生愛具有近的創(chuàng)瘋新基艦因，蹈可復(fù)梯制、脆可傳錄承，篇即可糕持續(xù)瓦發(fā)展——在整敬合市油場的被基礎(chǔ)合上要蘋具備待整合宮人力跟、科凡技、森產(chǎn)業(yè)添化、鴨環(huán)境畏資源祥的能梅力企業(yè)阿的進(jìn)鋤化與瞇效益經(jīng)營勞揉動(dòng)力——粗放型布，效益衫受限制經(jīng)營徹資本——效益成尺倍增加經(jīng)營技彩術(shù)——集約型誕發(fā)展，贏效益長蠟遠(yuǎn)經(jīng)營智叉慧——知識(shí)鳴經(jīng)濟(jì)維時(shí)代裂，效意益柏？不可胞估量才！預(yù)測：200降8是自躲住者瓜的春銀天200翼7年的房疫價(jià)上漲醬確實(shí)是乓過分了尾，因此泄當(dāng)前局磨部房價(jià)何上漲過智快的地挑區(qū)房價(jià)夢回歸理裕性是正吼常的。誓從200滑0-2咬007年看槍來，感除了200向4和200尸7年以外憲，其他敲年份房然價(jià)上漲雜比較平霜穩(wěn)。房排地產(chǎn)行譽(yù)業(yè)與GDP、人均束可持續(xù)裙收入相厲比漲幅抵仍低。20房誠08年如果匪中國經(jīng)襲濟(jì)運(yùn)行囑無大的叮變化，勺中國房映地產(chǎn)發(fā)躺展總的鏟趨勢是椒沒有變廉化的。200證8年國愁家政翼策導(dǎo)玩向大道力向板普通級(jí)自住珍性住返宅傾擴(kuò)斜，厲對(duì)投共資性因住房品控制經(jīng)，前拐幾年鞏開始腥建設(shè)海的經(jīng)亡濟(jì)適錢用房支等今懲年都橫將發(fā)紛揮作欲用按照滔國家航統(tǒng)計(jì)凳局預(yù)惱測，200懂8年中國GDP增長有諷望達(dá)10.雹5%，這是島第十個(gè)迅五年計(jì)顧劃的平弟均值。獅在此基徑礎(chǔ)上，騰全國樓體市仍會(huì)吃繼續(xù)平役穩(wěn)增長澡。整個(gè)亭固定資惜產(chǎn)投資姓規(guī)模和藍(lán)增速不跨會(huì)有太護(hù)大變化役。如果購有太大羊變化，鞠國民經(jīng)考濟(jì)將會(huì)格出現(xiàn)其都他問題忙，這些纏問題可追能比房混地產(chǎn)的涂問題更鼓大一些序。美國躍的5蠟0+兄工程最近在跨美國參例加一場宗論壇，粗就發(fā)現(xiàn)炎雖然美鼓國房地蘋產(chǎn)當(dāng)前貞遇到了也危機(jī)，黃但他們?nèi)A談?wù)摳嗟牟粷撌潜^座發(fā)泄，雅而是住記宅中新鄰的增長樸模式，氧并且推鉤出了一殘個(gè)“50處+”的市艙場模緞式。喂所謂來“50+暗”，就塔是50歲以嘗上的作人購戰(zhàn)房。兼因?yàn)轳g原來憶的次鞏級(jí)貸黑的購錦者主笑要是寬低收拼入群會(huì)，那號(hào)么他者們現(xiàn)須在就蹤蝶不僅辟關(guān)注35歲以競上的析白領(lǐng)互群更競注重50歲以回上的鳥中老炕年群磚。白愚領(lǐng)購捉房是外一般輕是35到45歲，敵到了50歲以紐奉上就錦是50堂+?！搬屵@部殼分群架體非域常有淺購房憂實(shí)力綿，起爺動(dòng)這木塊50+的市君場，方我感膏覺就甩是在涌挽救患整個(gè)午次級(jí)叔貸的草危機(jī)湊。這遙對(duì)我云們中寺國房遇地產(chǎn)偏市場瘋應(yīng)該茶有啟主發(fā)。鄙現(xiàn)在但有很哲多中紛國人昂也在攪研究幼養(yǎng)老錯(cuò)房問廢題，仇這就注是新懶形勢女下房傲地產(chǎn)遣市場擺的新齡增長薄點(diǎn)之燦一。無論圣市場蓄怎樣胡，我頭們都彩不應(yīng)帝該怨矮天尤狀人，耳今天臨說拐挪點(diǎn)，亮明天柿就甩溉賣，浴這對(duì)喚行業(yè)惠沒有行什么顏好處幟。更紛加理隊(duì)性一糾些，據(jù)多些誼思考轉(zhuǎn)，重恢點(diǎn)研踐究些漲新的呀增長創(chuàng)點(diǎn)，芝這可馳能才義是當(dāng)猴前房錢產(chǎn)企住業(yè)最慰應(yīng)該誕去做獸的事幣情。美國5倆0+住津房這已經(jīng)陜成為房湖地產(chǎn)行讓業(yè)發(fā)展向最快的逃領(lǐng)域，快遍及數(shù)彼百萬的炕嬰兒潮儲(chǔ)時(shí)期出凈生的人續(xù)群、空喜巢老人照、提前肆退休老蘭人、活時(shí)躍年長汗者以及謙年邁老冷者。在20比05年，果超過37夾0萬名互嬰兒月潮時(shí)記期出嚴(yán)生的首人群帳年齡跨達(dá)到磁了55歲以饒上，苦符合賣前往扁有年形齡限樸制小策區(qū)居飼住的霸條件邁。到20旋12年，將鑰會(huì)有1億多派美國晶人年柜過半病百。20鼓04年，50歲以監(jiān)上老冠年人炎的住疊宅資存產(chǎn)總拍額為9萬億美新元購買者亞洲亞太地稿區(qū)的發(fā)烘展前景——世界上雞大多數(shù)標(biāo)老年人累將安家俱在亞太癢地區(qū)——婚20胖05年3.綢04億人年父過60——2印050年10億人抗年過60回歸的殘居民——海外盒華人33沖0萬——海外菲堂律賓人40國0萬——海外日耗本人10窩0萬——海外越糠南人15喉0萬這些海依外人口旋將會(huì)各醬自返回同家鄉(xiāng)，蕩他們希宵望找到…——度假住毀宅——第二引住宅——退休裳住宅國際智開發(fā)棒商為腳什么殿要進(jìn)擁入銅這一恥市場凳呢？開拓市鼻場更多印的利甜潤空危間度假住臂宅——擺脫敞經(jīng)濟(jì)庭困境——不受撇經(jīng)濟(jì)噸低谷鈔周期果的影鼠響——2忌006年銷售分量增長4.寶7%，占據(jù)宰新建與青既有住普宅市場哥份額的14％200鹽6年的平填均價(jià)位各為20萬美輛元細(xì)，嬰或兒潮源時(shí)期升出生旬人群辨成為觸最大勇的市聚場。全世配界嬰雷兒潮裁時(shí)期漸出生飲人群帽多達(dá)15喜.5走3億人在世界辱范圍內(nèi)淹更多人繞在退休姑后有更們長的時(shí)炒間來享筍受生活在19明00年，70%的六批旬老賊人仍狐然繼屯續(xù)工稿作在20瘋00年，70%年齡達(dá)瘡到60歲的工勸人已經(jīng)角退休在200拼4年，鄉(xiāng)豐世界皇平均療退休嶺年齡猛為58歲世界循人口言統(tǒng)計(jì)神學(xué)資痛料顯路示出惰人們夕可能儲(chǔ)退休郵得更焦早60歲退休態(tài)的人:—亞洲≈7幼8%歐洲72%墨西逆哥45辱%美國20%全球范略圍內(nèi)，60歲以上如的人口劫數(shù)量從200夕5年的6.7地2億

增僵加到20含50年的20億?？粘矡├先吮蓚兗娽灱姺禂r回他忌們的鴨出生央地，鉆再搬海新家50歲以上助的老齡稿人口年收入創(chuàng)達(dá)到2萬億美泰元50歲以脆上的睛老齡錘人口掌控7萬億的耀財(cái)富50歲以滾上的井老齡丙人口擁有趴美國公金融罵總資淡產(chǎn)的77%嬰兒潮伙與回聲隙潮時(shí)期嬰兒潮枕時(shí)期在美竿國，草有80杯00萬人段口出拐生在194做6年到196跑4年之間償?；芈暢贝箷r(shí)期出生在19塔76年和199晚4年之阿間,估算攏的市源場規(guī)瓣模達(dá)懲到750慮0萬回聲潮嬰兒潮信時(shí)期出湖生人口粉的孩子巖出生了全球回請(qǐng)聲潮出敬生人口平：22浮.8鼠9億現(xiàn)象：辟超過66琴0萬美鍛國人撕居住改在海談外澇一百歲多萬注人住鋸在墨接西哥—購房者詢歷來都嬌是容易數(shù)受凍的亦“雪鳥我”—獲取迷醫(yī)療層保健貸的途尖徑研究目室的目標(biāo)市清場在哪勝里？照市場類吉型是什巴么樣，謀規(guī)模有津多大？雷如何裂實(shí)現(xiàn)收脹入最大值化，如澇何提高衰利率？燃如今歪的購買優(yōu)者:歐4平8歲——度假作住宅54歲——旅游書區(qū)住系宅63歲——退休住撿宅63歲——最高拔的財(cái)雁產(chǎn)凈迷值57.塞65歲——購買延第二揮住房汁的峰汁點(diǎn)58.在72歲之所后——放手己離開72%的新建溪的50＋住宅稍區(qū)在高及爾夫球精場附近研究閃目的是否堵有一五個(gè)市盼場，1萬名活拿躍長者唉將在５莊至７年身內(nèi)在墨霜西哥凝安家？流這個(gè)市威場存在臘嗎？在鍋哪？墨西哥某的市場劃占有率改能達(dá)到晃多少？更多的揪目標(biāo)市鋼場具體損情況如何做扒才能推鼠動(dòng)市場歪的發(fā)展曬？克服咐障礙選址融資裝修家葡具80歲以爭上老