【房地產市場融資風險研究4300字（論文）】

房地產市場融資風險研究目錄TOC\o"1-2"\h\u10372房地產市場融資風險研究 111400一、房地產市場融資的現(xiàn)狀 16314二、房地產市場融資的風險分析 220521（一）政策風險 218605（二）經濟運行周期風險 22572（三）利率風險 327993（四）房地產市場供求風險 45280三、房地產市場融資風險控制建議 45360（一）優(yōu)化融資結構 413446（二）構建融資風險預警體系 411112（三）建立和完善企業(yè)內控管理體系 524646四、結論 526061參考文獻 5摘要：房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，是一種主要包括房地產項目投資、開發(fā)、經營、管理和公共服務的綜合行業(yè)，其發(fā)展具有一定風險性、帶動性以及基礎性。且隨著我國經濟社會發(fā)展及地方政府的高度重視，房地產市場新的資金來源已經面臨極大量的挑戰(zhàn)。因此，開拓新的融資方式和新的融資體系構造已經成為房地產市場發(fā)展急需解決的重大問題。本文對房地產市場資融資風險與防范問題進行深入分析。關鍵詞：后金融危機；房地產市場；融資風險一、房地產市場融資的現(xiàn)狀截止2018年12月底，根據(jù)申萬行業(yè)一級指數(shù)分類，中國房地產行業(yè)A股的上市公司共有141家。根據(jù)克而瑞提供的2018年度銷售金額突破千億的公司來看，共有30家，其中全部為上市公司。從目前的融資環(huán)境和融資政策來看，主要的債務工具優(yōu)先集中于國企和上市公司。上市公司在發(fā)行銀行借款、公司債、企業(yè)票據(jù)等融資工具上具有明顯的優(yōu)勢，且上市公司可選擇股權、債權和資產證券化等多元化的融資工具?；跀?shù)據(jù)可得性，本文選擇上市房地產公司作為研究對象，可查閱上市公司的財務報表和公開信息披露，提出本文的觀點和結論，對整個地產行業(yè)的融資模式研究具有代表和指導意義。房地產的融資可以從房地產整個開發(fā)鏈條來分析。從房地產行業(yè)的角度看，房地產的開發(fā)項目施工開發(fā)周期主要操作流程一般包括:首先拿到一塊土地-最后項目前期開工-最后工程施工-最后項目前期預售回款-最后工程項目竣工-最后項目回款交付等，一般大約至少需要2-3年左右的周期一段時間，而房企在一個項目開工實現(xiàn)前期持續(xù)銷售或者項目支付回款后主要是會進行一些新地產開發(fā)項目的重新開發(fā)和再投資和其他地產項目開發(fā)，一般房地產開發(fā)項目的重新開工開發(fā)周期都會滯后于該項目前期銷售約6-12個月的短短一段時間，形成一輪完整的房地產項目開發(fā)周期。從整個房地產開發(fā)鏈條來看，房地產行業(yè)的主要資金來源分為自有資金、金融性負債和經營性負債。故本文將房地產行業(yè)的融資模式從開發(fā)鏈條來分類，共分為股權融資和債權融資。其中股權融資存在于早期投資拿地環(huán)節(jié)，需要自有資金支持，在開發(fā)環(huán)節(jié)和經營環(huán)節(jié)主要受銀行貸款、標準化債券和非標準化債券以及資產證券化產品融資的杠桿支撐。房地產融資方式受政府和金融政策影響較大，隨著政府宏觀經濟調控的收緊和金融工具的創(chuàng)新，房地產企業(yè)的融資政策近些年來出現(xiàn)新的趨勢，我們從房地產企業(yè)的融資渠道的分類對比不同地產公司融資方式。二、房地產市場融資的風險分析（一）政策風險政策風險是我國政策結構變化可能會直接導致房地產投資市場商品價格大幅波動的主要風險。自2015年3月以來，國家已經多次推出提高房貸利率，房地產投資企業(yè)需要獲得海外資金的流動成本更高，資本流動成本的大幅增加不可避免地可能會直接導致房地產投資市場商品價格的大幅上漲。有些國家貨幣政策將可能會根據(jù)當?shù)貙嶋H情況不斷進行調整，有些國家政策變化會直接導致房地產投資公司的健康發(fā)展，比如寬松的政府貨幣政策;但是還有一些國家政策變化不會直接導致房地產投資公司的健康發(fā)展，比如嚴格的政府信貸政策。為了更好適應當前的經濟市場并及時實現(xiàn)長期健康發(fā)展，房地產投資市場必須不斷高度關注當?shù)卣泿耪卟⒓皶r采取各種預防措施。（二）經濟運行周期風險經濟周期風險指的是周期性經濟變化所帶來的風險。對于房地產公司來說，這種趨勢不應該太大。他們必須分析和判斷當前的經濟狀況。當經濟過熱時，不應該開發(fā)一些房地產項目，因為這會增加成本，而宏觀經濟周期的快速變化也并不會直接最終影響整個房地產公司，而是通過一系列宏觀經濟指標直接影響房地產市場的快速發(fā)展。我國經濟快速增長將會把國民經濟發(fā)展推向一個快速平穩(wěn)發(fā)展的關鍵時期，政府將充分利用新的高利率和新的通貨緊縮政策來有效減少這個經濟周期崩潰。首先，房地產開發(fā)投資和社會消費者購房需求將逐漸快速減少，房地產開發(fā)銷售將被法律禁止，房地產業(yè)務和社會公共資源的逐漸減少將直接導致房地產市場的相對快速萎縮。目前，我國的國民經濟相對穩(wěn)定，從高速平穩(wěn)發(fā)展向著可持續(xù)快速發(fā)展的方向過渡主要原因是由于我國經濟總量增長增速放緩、產業(yè)結構的加速調整以及新興產業(yè)的價值的增加。經濟衰退將結束房地產業(yè)大幅度增長的時代，穩(wěn)定房地產業(yè)的發(fā)展，并緩慢地回到理性發(fā)展的水平，這是房地產市場面臨的一個非常嚴重的挑戰(zhàn)。2007年末，美國的次級貸款危機給世界帶來的影響是無法估量的。2008年金融危機，依據(jù)我國當時的經濟情況，進出口總額占我國國民生產總值比重近1/4。受金融危機的影響，許多外資企業(yè)撤離了我國，再加上全球資金流動性變弱，許多企業(yè)融不到資，導致了大量的企業(yè)破產。根據(jù)政府2009年初公布的未經季節(jié)調整的數(shù)據(jù)，2008年最后三個月，約有4525家公司倒閉，比去年同期增長了54%。房地產在我國經濟地位比較特殊，我國城鎮(zhèn)化的進程使得房地產企業(yè)得到蓬勃的發(fā)展，金融危機后，國外投資機構拋售國內市場的商品房，使得房產市場陷入低迷。其次，房地產市場的不景氣影響了我國購房者的信心，對房地產市場的前景不看好。然后金融危機導致我國房產企業(yè)的融資方面更困難。雖然2008年金融危機已經過去13年，但其中帶來的教訓仍然不容小覷。（三）利率風險利率風險主要是一種指貸款利率不斷上升可能導致項目融資資金成本不斷增加的金融風險。目前信用貸款產品一般來說是一種固定收入融資產品，因為金融市場流動利率不斷下降，項目融資公司的固定合同貸款利率和其他融資資金成本上升。一般來說，信用貸款計劃通常需要貸款提前一年收回，信用貸款計劃的投融資管理機構一般可以在一次信用貸款計劃正式啟動后的很長一段時間(通常來說是一年或一年半)內償還本金和利息。關于抵押貸款，寬松的貨幣政策導致抵押貸款利率下降，最終恢復到合理水平。另一方面，融資利率下降。這一削減降低了房地產市場的融資成本，并自然增加了利潤；與此同時，低利率導致房地產信心產品失去了其原有優(yōu)勢。投資者將自己的風險資金主要投資于市場價值更高的金融產品。這些利潤將直接影響房地產市場風險融資的基本有效性。（四）房地產市場供求風險房地產市場的整體供求關系風險主要指的也就是房地產市場整體供求關系的劇烈變化所直接帶來的市場風險。當供求市場發(fā)生變化時，房地產市場的整體供求也隨之發(fā)生變化，而市場供求的劇烈變化不可避免地也就會直接導致房地產市場價格的大幅波動。房地產市場的整體供求關系不足將直接導致房地產市場價格的持續(xù)快速增長。為了有效解決房地產市場瀕臨崩潰的根本問題，必須同時高度關注市場供求關系雙方，從而要促使供求平衡，從而有效促進房地產市場的穩(wěn)定和健康有序發(fā)展。市場供求風險主要反映在市場供求關系和工業(yè)競爭中。鑒于市場競爭的實際狀況、消費者實際需求的變化和其他因素，整個房地產業(yè)的發(fā)展影響到整個房地產業(yè)的發(fā)展，阻礙了投資基金的返回，并造成資本周轉效率低下的風險。在經濟發(fā)展的推動下，人們對住房的需求增加了。這也是近年來房地產業(yè)競爭加劇的原因，因為消費者消費概念對房地產行業(yè)的銷售有直接影響。房地產開發(fā)的時間很長，在此期間，房地產開發(fā)和需求也將發(fā)生變化。三、房地產市場融資風險控制建議（一）優(yōu)化融資結構房地產企業(yè)進行融資的主要目的是為了解決自身資金短缺的難題，而在開展融資活動的時候，公司需要全面了解融資結構，科學的融資結構對于公司來說非常關鍵?？傊?，改善融資結構是對成費用、風險和效益的整體考量。企業(yè)在融資結構優(yōu)化方面并不是短時間能夠完成的。房地產融資結構合理化需要長久的時間，在根據(jù)現(xiàn)實開展深入研究之后，房地產企業(yè)也需要堅持：一，減低銀行貸款比值，增加直接融資，；二，在當前融資活動中，秉持融資優(yōu)序觀點與成本最優(yōu)觀點，內部融資順排在首位。在上述理念中，堅持多元化融資策略，相信房地產市場的融資結構會不斷的得到優(yōu)化和提升。（二）構建融資風險預警體系建設宏觀經濟變量的融資風險預警指標系統(tǒng)。此系統(tǒng)的創(chuàng)建能充分了解房地產融資項目的有關信息，完成對諸多項目的全面監(jiān)控，此外在融資風險研究的基礎上，進一步尋找問題，使用科學的方式躲避融資風險，加快公司的長久穩(wěn)定發(fā)展。在使用風險度量模型開展深入分析的時候，能夠直接表現(xiàn)出商業(yè)地產的相關問題，此外在研究風險因素時更加直接、清晰。風險度量模型的使用促使房地產融資的風險評估更為準確，為企業(yè)的發(fā)展帶來了諸多好處。高效、完善的風險預警制度可以對目標和其宏觀環(huán)境進行科學的風險評估，此外可以對預估到的系統(tǒng)風險以及非系統(tǒng)風險進行提早預防。最關鍵的是在預警體系內，所有步驟和環(huán)節(jié)都會被清楚記載下來，且把新數(shù)據(jù)與信息的更新同步到數(shù)據(jù)庫，開展跟蹤研究與分析，在尋找到風險的時候馬上預警，避免問題的不斷擴大，避免更加嚴重的損失。（三）建立和完善企業(yè)內控管理體系第一健全內部控制制度，基于上市企業(yè)的內部控制標準與主要制度，恒大地產需要根據(jù)五大內部控制要素健全合理的內控系統(tǒng)，且建設單獨的融資風險管理與內控組織，合理設定公司組織結構，改善公司管理結構，簡化環(huán)節(jié)，確保自身風險管理可以得到良好的成效。從《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》的現(xiàn)實標準著手，強化內部控制，全面培育企業(yè)文化，為后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎。其次需要健全內部審計系統(tǒng)，把內部審計當做公司發(fā)展的關鍵點，此外在開展融資的時候需要根據(jù)現(xiàn)實情況進行，也需要加強審查和督促，在融資的時候按時反映與研究風險因素，在預防風險的時候，需要高效評估企業(yè)財務，需要對企業(yè)融資現(xiàn)狀開展高效測評，且利用評估結果調節(jié)融資渠道，進一步減少融資風險，且利用持續(xù)管控融資風險，促使公司融資體系更加完善。四、結論房地產業(yè)是國內社會經濟發(fā)展的重要動力，表現(xiàn)出資金需求多、投資規(guī)模龐大、回收周期長、效益高等特征。而商業(yè)地產作為重要的種類，怎樣在進行融資的時候確保公司的風險位于可控范圍內，是目前需要盡早處理的問題，其中房地產公司的融資風險控制也開始變成影響公司未來發(fā)展的重要問題。在國內該領域金融市場持續(xù)健全、行業(yè)競爭更加激烈、我國政策調節(jié)的影響下，怎樣增加融資方式、改善具體結構、減少融資成本就變成房地產市場都需要正視與處理的問題。所以，有關房地產融資風