房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收籌劃分析

房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收籌劃分析房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收籌劃分析本文關(guān)鍵詞：銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，稅收籌劃，分析，房地產(chǎn)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收籌劃分析本文簡(jiǎn)介：摘要：房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)豐厚，拉動(dòng)作用強(qiáng)，帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展，也帶來(lái)不少民生問(wèn)題。在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)新常態(tài)增長(zhǎng)觀下，為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快開(kāi)展，國(guó)家增加了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)，但這樣的做法不利于保持企業(yè)的長(zhǎng)久開(kāi)展。本文以某房地產(chǎn)公司為例，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅、企業(yè)所得稅的籌劃，從稅收角度研究企業(yè)的長(zhǎng)久

房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)稅收籌劃分析本文內(nèi)容：

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)豐厚，拉動(dòng)作用強(qiáng)，帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展，也帶來(lái)不少民生問(wèn)題。在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)新常態(tài)增長(zhǎng)觀下，為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快開(kāi)展，國(guó)家增加了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)，但這樣的做法不利于保持企業(yè)的長(zhǎng)久開(kāi)展。本文以某房地產(chǎn)公司為例，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅、企業(yè)所得稅的籌劃，從稅收角度研究企業(yè)的長(zhǎng)久開(kāi)展。

關(guān)鍵詞：宏觀政策；稅收籌劃；土地增值稅

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛開(kāi)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，GDP逐年提升，但這樣的增長(zhǎng)方式帶來(lái)了不少民生問(wèn)題：房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)、閑錢(qián)用來(lái)買(mǎi)房。房地產(chǎn)由于其自身規(guī)模龐大，涉及資金量大，很容易帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)，從而拉動(dòng)多產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展的重要拉動(dòng)力量。但是，全球金融危機(jī)的爆發(fā)使房地產(chǎn)市場(chǎng)淪為泡沫經(jīng)濟(jì)，同時(shí)，來(lái)自政府宏觀政策的干預(yù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不明顯，利潤(rùn)空間不斷壓縮。其中稅負(fù)過(guò)重已成為利潤(rùn)被壓縮的第一大因素，有些房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)甚至超過(guò)了10%。房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策性強(qiáng)、涉及稅種多、稅收金額大，因此，在工程運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大、其他開(kāi)發(fā)本錢(qián)已經(jīng)盡量壓縮的條件下，假設(shè)不充分考慮稅收本錢(qián)，會(huì)造成企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)的開(kāi)展造成消極影響。

一、土地增值稅的籌劃

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所獲得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除工程金額后的增值額為計(jì)稅根據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。從定義可以看出，對(duì)于土地增值稅的籌劃可以從扣除工程和銷(xiāo)售收入兩個(gè)方面來(lái)入手。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)HB園一期小區(qū)內(nèi)住宅面積均小于120m2，容積率為1.3?？墒鄢鲎≌娣e為30000m2，銷(xiāo)售價(jià)格為3200元/m2，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為9600萬(wàn)元，工程本錢(qián)為5432萬(wàn)元。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)適用稅率11%，城建稅和附加稅合計(jì)為10%，增值稅及城建附加稅總計(jì)1161.6萬(wàn)元。1.增加扣除工程假設(shè)直接進(jìn)展工程開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，可以扣除的工程金額5432×〔1+20%〕+1161.6=7680萬(wàn)元；增值額：9600-7680=1920萬(wàn)元；應(yīng)繳納土地增值稅：1920×30%=576萬(wàn)元。假設(shè)進(jìn)步配套設(shè)施的投資，在小區(qū)廣場(chǎng)空地安裝健身器材，追加園林綠化方面的投資共計(jì)322萬(wàn)元?？梢钥鄢墓こ探痤~：〔5432+322〕×〔1+20%〕+1161.6=8066.4萬(wàn)元；增值額：9600-8066.4=1533.6萬(wàn)元；增值率：11533.6÷8066.4=19.01%5814.81時(shí)，企業(yè)適用稅率為60%。通過(guò)以分析可以發(fā)現(xiàn)，通過(guò)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格可以調(diào)整土地增值稅稅率。當(dāng)企業(yè)為了進(jìn)步利潤(rùn)而進(jìn)步銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，需要考慮進(jìn)步銷(xiāo)售價(jià)格增加銷(xiāo)售收入同時(shí)會(huì)帶來(lái)納稅本錢(qián)增加，當(dāng)銷(xiāo)售收入提升比例要大于納稅本錢(qián)提升比例，否那么，進(jìn)步價(jià)格沒(méi)有什么實(shí)際意義，反而會(huì)減少利潤(rùn)。

二、企業(yè)所得稅的籌劃

根據(jù)2022年1月1日起施行的?中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法施行條例?可知：企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損，從應(yīng)納稅所得額計(jì)算方法可以知道企業(yè)所得稅籌劃中可以從扣除工程和通過(guò)建立小微企業(yè)來(lái)減少稅率。1.建立小微企業(yè)隨著全國(guó)開(kāi)展“群眾創(chuàng)新、群眾創(chuàng)業(yè)〞活動(dòng)，國(guó)家為了鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)、增加就業(yè)，給予小微企業(yè)納稅優(yōu)惠。在2022年4月9日，國(guó)務(wù)院結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了?關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)問(wèn)題的通知?，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑業(yè)等。利用土地增值稅籌劃中的案例。假設(shè)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接銷(xiāo)售，那么企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為9600-5432-1161.6-576=2430.4萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅為607.6萬(wàn)元，企業(yè)凈利潤(rùn)為1822.8萬(wàn)元。假設(shè)成立專(zhuān)門(mén)進(jìn)展銷(xiāo)售房地產(chǎn)效勞的子公司，該公司具有獨(dú)立核算資格，并且符合小微企業(yè)的相關(guān)要求。房地產(chǎn)公司將該HB園一期小區(qū)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)代銷(xiāo)給子公司，子公司收取銷(xiāo)售收入的5%為代理費(fèi)用，不考慮其他相關(guān)費(fèi)用本錢(qián)。該公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為2430.4-9600×5%=1950.4萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅為487.6萬(wàn)元，企業(yè)凈利潤(rùn)為1462.8萬(wàn)元。對(duì)于子公司，作為小微企業(yè)減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅，子公司應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅9600×5%×20%=96萬(wàn)元，企業(yè)的凈利潤(rùn)為384萬(wàn)元。通過(guò)以上計(jì)算，兩公司共繳納企業(yè)所得稅583.6萬(wàn)元，凈利潤(rùn)共為1846.8萬(wàn)元。通過(guò)比擬上述兩種操作，代銷(xiāo)〔通過(guò)為銷(xiāo)售效勞的子公司〕相對(duì)自銷(xiāo)〔房地產(chǎn)企業(yè)〕所得稅減少了24萬(wàn)元，減少的比例約為4.0%;企業(yè)凈利潤(rùn)增加了24萬(wàn)元。通過(guò)建立效勞型小微企業(yè)不僅繳納的所得稅減少了，企業(yè)凈利潤(rùn)也增加。這種操作主要利用了小微企業(yè)的稅收優(yōu)惠。銷(xiāo)售效勞的子公司和房地產(chǎn)公司之間的銷(xiāo)售方式可以代銷(xiāo)，同樣可以利用轉(zhuǎn)銷(xiāo)，土地增值稅的減少和新公司稅率的影響都可以間接的減少公司所得稅。2.增加扣除工程在?企業(yè)所得稅法?中規(guī)定的與房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)有關(guān)的各項(xiàng)扣除，比方：廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，都是屬于可以全部扣除的，差異在于是在發(fā)生年限期間全部扣除還是結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除，這局部?jī)?nèi)容從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不能發(fā)揮稅收籌劃的作用，但在企業(yè)年度本年中可以作為緩沖扣除項(xiàng)，如：通過(guò)財(cái)務(wù)方案，使廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)正好等于收入的15%，將其全額扣除。對(duì)享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠局部，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注，這是稅收籌劃的很重要的一局部，比方：殘疾人工資，企業(yè)安置殘疾人員所支付工資費(fèi)用可以按工資的100%加計(jì)扣除。例如本企業(yè)現(xiàn)有員工50人，假設(shè)安排8名殘疾人員就業(yè)，人均月收入2000元，那么殘疾人的工資支出=8×2000×12=19.2〔萬(wàn)元〕，按照規(guī)定可以享受100%的扣除，那么每年可以扣除的金額為38.4萬(wàn)元。上述的兩種方式都是通過(guò)靈敏變通運(yùn)用稅前扣除工程來(lái)減少納稅根底。企業(yè)可以在明確稅法對(duì)規(guī)定扣除工程的制定標(biāo)準(zhǔn)的根底上，結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，有選擇性的選擇可以運(yùn)用與企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的扣除工程。同時(shí)，認(rèn)識(shí)到利用增加扣除工程〔如：聘用殘疾人員工〕不僅可以樹(shù)立企業(yè)在公眾面前的形象，也可以提升公司銷(xiāo)售程度和銷(xiāo)售利潤(rùn)率，提升公司的凝聚力。

三、結(jié)語(yǔ)

納稅是每個(gè)企業(yè)的責(zé)任，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。稅收不僅可以促進(jìn)公共事業(yè)建立，也是國(guó)家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定市場(chǎng)的重要手段。稅收籌劃不代表躲避納稅，而是在合法的根底上合理地進(jìn)展費(fèi)用配置，因此，企業(yè)應(yīng)做到：①企業(yè)開(kāi)展緊跟時(shí)勢(shì)。企業(yè)要持續(xù)更新和理解國(guó)家政策的變更，合理運(yùn)用政策、享受政策，使政策為我所用，從而進(jìn)展合理的稅收籌劃，絕不去違犯政策。②研究現(xiàn)有的優(yōu)惠政策。企業(yè)認(rèn)真研讀現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，根據(jù)企業(yè)的