內(nèi)蒙商業(yè)大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告

XX大廈2012營(yíng)銷(xiāo)推廣2前期銷(xiāo)售回顧1Content內(nèi)容提要32市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析2012年度銷(xiāo)售任務(wù)分解項(xiàng)目整合定位4營(yíng)銷(xiāo)策略5面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元/㎡）已售套數(shù)剩余套數(shù)售出率61.73400209756%66.93290019.47188%69.2287019.881240%74.7330024.73350%81.6320026.15183%983270321156%100.931003131319%104.32870291516%111.62800313350%該項(xiàng)目從7月28號(hào)正式對(duì)外出售，現(xiàn)已封頂，年底交房，至8月底已售出將近50%前期銷(xiāo)售回顧︱銷(xiāo)售明細(xì)表如圖所示：總價(jià)超過(guò)26萬(wàn)的房源銷(xiāo)售率極具下降，即面積在98㎡以上的房源銷(xiāo)售停滯，同時(shí)由于61.7、69.2等小戶型做了銷(xiāo)控，所以去化緩慢，更加驗(yàn)證了小戶型房源的暢銷(xiāo)，以及大戶型房源的銷(xiāo)售難度，由于該項(xiàng)目地理位置較偏，周邊生活配套不完善等等諸多不利因數(shù)，導(dǎo)致很多客戶不認(rèn)同此房源，但該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格便宜，很大一部分剛需客，經(jīng)濟(jì)能力不足者選擇在此置業(yè)，不過(guò)總價(jià)超過(guò)25萬(wàn)后，他們選擇范圍即會(huì)擴(kuò)大，25萬(wàn)足夠在像金宇國(guó)際、龍山鴻郡等等樓盤(pán)交個(gè)首付甚至全款！所以大戶型的難消是必然，不過(guò)此類(lèi)客戶他們最關(guān)心的還是總價(jià)的多少，只要銷(xiāo)售上給予一定的引導(dǎo)以及實(shí)惠，他們還是會(huì)心動(dòng)！前期銷(xiāo)售回顧︱售出率與面積及總價(jià)的關(guān)系如圖所示：共剩余60套房源，其中61.7、69.2㎡房源由于銷(xiāo)控才致其剩余較多，所以后期銷(xiāo)售上面這個(gè)應(yīng)該很輕松的實(shí)現(xiàn)快速去化，真正的難題在于98-111.6㎡房源的銷(xiāo)售上，但111.6㎡房源卻銷(xiāo)售了50%，當(dāng)然這歸功于98、100.9平的價(jià)格定位高于111.6，由于受到價(jià)格的擠壓，從而促使其銷(xiāo)售順暢！這更加驗(yàn)證了該盤(pán)銷(xiāo)售的最關(guān)鍵因數(shù)即價(jià)格！因此只要價(jià)格定位合理，在后期的銷(xiāo)售上還是有一片光明！前期銷(xiāo)售回顧︱前期剩余房源111.6㎡一梯N戶（公寓）74.7㎡81.6㎡前期銷(xiāo)售回顧︱戶型鑒賞一梯三戶100.9㎡，兩室二廳一衛(wèi)98㎡，兩室二廳一衛(wèi)61.7㎡，兩室二廳一衛(wèi)前期銷(xiāo)售回顧︱戶型鑒賞前期銷(xiāo)售回顧︱前期成交客戶詳情如圖所示：來(lái)自旗縣以及周邊農(nóng)村的剛需客占到了80%以上，他們的特征是經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，職業(yè)都為藍(lán)領(lǐng)或從事體力勞動(dòng)，他們購(gòu)房注重的是價(jià)格，對(duì)于戶型、環(huán)境、園林等等的關(guān)注較少！他們購(gòu)房的目的很簡(jiǎn)單，就是自?。∑渲薪o孩子購(gòu)置新房，占了不少的比例！9前期銷(xiāo)售回顧1Content內(nèi)容提要32市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析2012年度銷(xiāo)售任務(wù)分解項(xiàng)目整合定位4營(yíng)銷(xiāo)策略5蒙東絨毛商貿(mào)城定位：3棟公寓樓+綜合商場(chǎng)公寓價(jià)格：3300-3600元/㎡公寓面積：90-120㎡赤峰商貿(mào)城定位：辦公+綜合商場(chǎng)辦公面積：60-120㎡價(jià)格等等都未出無(wú)名公寓樓價(jià)格：2880-3380元/㎡面積：41.6-118.36㎡汽配城定位：公寓+綜合商場(chǎng)公寓價(jià)格：3500-3600元/㎡公寓面積：110-130㎡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析縱觀整個(gè)物流園地塊，都為40年產(chǎn)權(quán)的公寓，沒(méi)有70年產(chǎn)權(quán)住宅地，且該地段生活配套不完善，交通不方便，這在與其同處橋北的龍山鴻郡，金宇國(guó)際相比有較大的劣勢(shì)，唯一的優(yōu)勢(shì)即在于價(jià)格！但是蒙東絨毛城、汽配城的銷(xiāo)售價(jià)格已達(dá)到3500元/㎡，加上其面積都在110左右，即總價(jià)達(dá)到38萬(wàn)左右，這樣的總價(jià)估計(jì)大部分客戶會(huì)選擇在加少許的錢(qián)置業(yè)于龍山鴻郡以及金宇國(guó)際，因?yàn)樗麄兪チ藘r(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以在物流園這個(gè)地塊能夠暢銷(xiāo)的唯一保障就是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，本案的優(yōu)勢(shì)即在此！縱述調(diào)研市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析12前期銷(xiāo)售回顧1Content內(nèi)容提要32項(xiàng)目周邊情況調(diào)研2012年度銷(xiāo)售任務(wù)分解項(xiàng)目整合定位4營(yíng)銷(xiāo)策略5此處的產(chǎn)品定位為該樓盤(pán)所剩戶型以什么樣的形式銷(xiāo)售！經(jīng)過(guò)對(duì)周邊樓盤(pán)的調(diào)研最終決定所剩部分仍以公寓形式售出，理由如下：1，在物流園置業(yè)的人群都為周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能力較低者，這部分人群對(duì)投資的概念較淡薄，更加沒(méi)錢(qián)去做投資！2，項(xiàng)目地理位置以及規(guī)模等等都無(wú)法和其周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，其他樓盤(pán)做辦公都是以其強(qiáng)大的商城作為支撐！3，從投資回報(bào)率看，更加不適合做投資！拿距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的公交樞紐大廈來(lái)說(shuō)：辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格：3500元/㎡左右辦公樓租金價(jià)格：12元/月按照一百平米的辦公樓計(jì)算一年的回報(bào)率為：(12*100*12/3500*100)*100%=4.1%公交樞紐大廈的租金12元，本案能夠租到6-7元/月已經(jīng)是奢望加上本案剩余樓盤(pán)價(jià)格也多達(dá)到3300左右！即回報(bào)率能夠達(dá)到2%已經(jīng)是一種奇跡！項(xiàng)目整合定位︱產(chǎn)品定位1，產(chǎn)品定位3，形象定位本案的形象定位考慮到其消費(fèi)人群的檔次及文化理解，只需做簡(jiǎn)單的定位1，案名：XX馨居2，slgan：自由空間、自由享受2，客戶定位綜合考慮，本案的客戶群即定位為沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力但急需購(gòu)房的剛需客。他們或?yàn)榻Y(jié)婚，或?yàn)轲B(yǎng)老，他們存在于項(xiàng)目周邊的農(nóng)村，他們也可能是物流園區(qū)的上班族！4，價(jià)格定位綜合各方面考慮，價(jià)格定位于平均3300元/㎡。具體價(jià)格明細(xì)根據(jù)其戶型、朝向、客戶喜好等等待駐場(chǎng)后定奪！項(xiàng)目整合定位︱客戶定位、形象定位、價(jià)格定位15前期銷(xiāo)售回顧1Content內(nèi)容提要32項(xiàng)目周邊情況調(diào)研2012年度銷(xiāo)售任務(wù)分解項(xiàng)目整合定位4營(yíng)銷(xiāo)策略52012年9-12月實(shí)現(xiàn)剩余房源售罄總體任務(wù)目標(biāo)銷(xiāo)售母任務(wù)喉分解面積61.798100.9總計(jì)已售91313待售7151335面積69.266.9374.781.6104.3111.6總計(jì)已售87351327待售121315325一梯俱三戶一梯N戶剩余脫產(chǎn)品倆中69塵.2及61盒.7庫(kù)存盛達(dá)到19套。腰由于挑近期益對(duì)此竊種戶汪進(jìn)行汁了銷(xiāo)賊控策高略，悲使得耍該戶富型去燃化較兵慢。卵以便掏后期大提價(jià)欲與大戚戶型扯產(chǎn)品傘進(jìn)行輛相互控?cái)D壓毯。98與10何0.池9平戶駕型由引于單建價(jià)較哲高，陳因此怪與11膽1.是6平戶湯型形迅成產(chǎn)節(jié)品擠蕉壓，努因此辦，該狗兩種閘戶型劫去化中速度椅較慢隊(duì)。但坐此種賣(mài)戶型庭南北獎(jiǎng)通透麗，格窄局方鳴正。弦相信惰銷(xiāo)售反上還贏是有泡一定訓(xùn)優(yōu)勢(shì)詢。17任務(wù)宿分解蟻列表目前萍項(xiàng)目交累計(jì)慈剩余60套房標(biāo)源，破預(yù)計(jì)染實(shí)現(xiàn)17虎00萬(wàn)元豈銷(xiāo)售距額！頁(yè)剩余昆根據(jù)湊各方躲面因儀素綜警合考啟慮，制將剩車(chē)余任笑務(wù)量見(jiàn)分解至如上該表所衰示：依據(jù)墳一：知甲方劑下派霜任務(wù)喜額依據(jù)罵二：凳市銷(xiāo)閑量市泡場(chǎng)客永觀規(guī)稻律時(shí)間銷(xiāo)售排期表總計(jì)9月10月11月12月小面積產(chǎn)品24套數(shù)（套）46104241634.93面積（㎡）2724096812721634.93539.6金額（萬(wàn)元）9013522590539.6大戶型產(chǎn)品36套數(shù)（套）510156363636.5面積（㎡）505101015156063636.51200金額（萬(wàn)元）167333.34502001200累計(jì)套數(shù)（套）916251060累計(jì)面積（㎡）777141921968785271.43累計(jì)銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）2574686752901700注：殘此案走中定均義98平以蹤蝶上為溝大戶五型，求價(jià)格霧取其蔥均價(jià)33喂00元/㎡18任務(wù)嫌分解鉗實(shí)施鐘難點(diǎn)興分析難點(diǎn)夢(mèng)一：丹市場(chǎng)桿競(jìng)爭(zhēng)著激烈恒，大咬面積伴的市峰場(chǎng)認(rèn)若可度信快速模提升訪是營(yíng)尼銷(xiāo)難嶼點(diǎn)之梢一；難點(diǎn)場(chǎng)二：報(bào)本案框至今奧大面好積戶瞎型產(chǎn)賤品銷(xiāo)梳售率給較低況，同陷時(shí)推檔廣及肯銷(xiāo)售謀缺乏便相應(yīng)接經(jīng)驗(yàn)幻玉，快仙速提遼升推躍廣及造銷(xiāo)售拍隊(duì)伍灶相關(guān)紋能力考是營(yíng)響銷(xiāo)難往點(diǎn)之西一；難點(diǎn)槽三：呢面積塘大總支價(jià)高許，有帥效擴(kuò)嗚充客苦戶容播量為仰營(yíng)銷(xiāo)金難點(diǎn)袋之一桂。1920前期譽(yù)銷(xiāo)售避回顧1Co灣nt興en嘆t內(nèi)容障提要32項(xiàng)目涼周邊趨情況住調(diào)研20交12年度馳銷(xiāo)售謊任務(wù)頌分解項(xiàng)目象整合勺定位4營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)策略5營(yíng)銷(xiāo)懂策略推盤(pán)昌策略推廣遙策略推售穩(wěn)排期常規(guī)比媒體仆應(yīng)用策略燭二：柱產(chǎn)品遲分級(jí)欺，同皺步推辮售按產(chǎn)喪品優(yōu)剛劣勢(shì)窮進(jìn)行捷評(píng)級(jí)至并與呢價(jià)格拋及折日扣掛替鉤，橫同步論限量續(xù)推出性不同脂級(jí)別鋪產(chǎn)品疫，通偽過(guò)價(jià)委格杠觀桿積轉(zhuǎn)壓目炭標(biāo)房行源銷(xiāo)肆售，鮮提高以推盤(pán)插針對(duì)都性（醉將產(chǎn)帳品分茂為平片銷(xiāo)房號(hào)源、偵良性宇房源紋及優(yōu)純質(zhì)房川源）甩。策略更一：脂明暗狼變化擴(kuò)，雙邪線推久售推出膜的房遣源，串在規(guī)河定時(shí)必間內(nèi)掩即便羽存在圣尚未妥銷(xiāo)售跑完畢糟，對(duì)運(yùn)外立適即銷(xiāo)預(yù)控，罵制造謎推出蘭即售產(chǎn)罄的鉤熱銷(xiāo)槐氛圍慮，剩惕余房餡源以粱銷(xiāo)售笑現(xiàn)場(chǎng)卷暗線宋進(jìn)行促適時(shí)奮推售浮；針對(duì)豬購(gòu)買(mǎi)例樓層膚意愿歲異常任強(qiáng)烈話的客盯戶，解可以勒采取阻線下朝暗線勞消化涼，避揀免客歉戶流紙失。9月1日9月15日10月1日10月15日11月1日11月15日12月1日12月15日12月31日全線東尾房退甩貨9月中停下旬引，主秋推大努戶型龍產(chǎn)98㎡,1敗00距.9㎡，10足4.可3㎡10月中跪旬，紅加推蒼小戶鞋型產(chǎn)糕品61被.7㎡，74鹽.7㎡,8冊(cè)1.床6㎡房墓源11月中薄旬，牽釋放69凡.2㎡的利房源營(yíng)銷(xiāo)測(cè)策略推盤(pán)梳策略推廣稻策略推售董排期常規(guī)蜓媒體衡應(yīng)用蓄客巴期強(qiáng)銷(xiāo)丈期持續(xù)可銷(xiāo)售圖期定于10月15號(hào)二鍛次開(kāi)秀盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)反策略推盤(pán)忍策略推廣斗策略推售勾排期常規(guī)名媒體菠應(yīng)用策略手一：贊線上櫻主力判攬客陳，提格升項(xiàng)番目形趨象及呆人氣盜，線孤下嚴(yán)種防死蟲(chóng)守，拐補(bǔ)充遼優(yōu)質(zhì)耕客戶爬。常規(guī)踢媒體宗依然姓以樹(shù)儲(chǔ)立形承象及椒吸引舅主力德到訪得的重叫要途地徑（鍛以重啞點(diǎn)加述推期稀間集演中進(jìn)狐行）瀉，適枯當(dāng)配吉合線粱下?tīng)I(yíng)床銷(xiāo)動(dòng)愁作，各提升越推廣怎針對(duì)紋性，姑保證脆優(yōu)質(zhì)彼客源承促進(jìn)養(yǎng)成交乏。策略煉二：宮案場(chǎng)細(xì)靈活衡掌握規(guī)，推夸廣說(shuō)登辭隨汁市場(chǎng)傍形勢(shì)嬸而變童。配合熄推售著情況塵，制促定提邪升銷(xiāo)務(wù)售推狀廣說(shuō)鹿辭體跌系，息應(yīng)對(duì)典案場(chǎng)哀變化桐，利尊用61項(xiàng).7㎡、69差.2㎡的賣(mài)產(chǎn)品肅充分撲提價(jià)務(wù)來(lái)擠僚壓大兄戶型勺產(chǎn)品贏，實(shí)磚現(xiàn)大醬戶型鐮快速問(wèn)去化莫。營(yíng)銷(xiāo)稱策略9月1日9月15日10月1日10月15日11月1日11月15日12月1日12月15日12月31日全線濃尾房脊甩貨主題好：輕現(xiàn)松置植業(yè)，XX馨居形；主樹(shù)要向脾客戶友解釋瓜購(gòu)買(mǎi)XX馨居德所需癢錢(qián)不嗚多！耕！同時(shí)記釋放10月15號(hào)開(kāi)鑰盤(pán)信鄭息主題命：自全由空舞間，臉自由嚼享受同時(shí)京應(yīng)市苦加推賴，保掉證充膜足的驚貨量繡。主題港：XX馨居前，精將品公哪寓，耀壓軸贊巨獻(xiàn)。強(qiáng)調(diào)滴最后百搶購(gòu)杯，給寇猶豫醬的客脫戶壓咽力。推盤(pán)嚇策略推廣心策略推售熟排期常規(guī)惠媒體講應(yīng)用營(yíng)銷(xiāo)愁策略推盤(pán)除策略推廣賞策略推售酸排期常規(guī)看媒體泥應(yīng)用時(shí)間優(yōu)惠政策9-10月份交5000抵1000011-12月分買(mǎi)房送倉(cāng)房12-1月份特價(jià)房，限時(shí)搶購(gòu)注：1，針軌對(duì)開(kāi)化盤(pán)活乎動(dòng)，侄可以毀實(shí)行行開(kāi)盤(pán)冒當(dāng)天誼下定馳享受98折的叮優(yōu)惠乳；對(duì)結(jié)于老帶專新可悅以獎(jiǎng)君勵(lì)客賠戶各10鞠00元，艇從房噸款里憑抵扣劫！2，以辱上優(yōu)渴惠政府策僅等供參池考，紀(jì)具體水實(shí)施末待入持場(chǎng)后惹靈活沙調(diào)整布！營(yíng)銷(xiāo)珍策略推盤(pán)種策略推廣主策略推售礙排期常規(guī)桶媒體貪應(yīng)用紙媒紙媒傭的宣矮傳效竄果雖制然不江明顯達(dá)，但紅是宣偽傳項(xiàng)倍目形騾象，墾樹(shù)立色項(xiàng)目今品質(zhì)稈的主聽(tīng)要載姐體。紙媒扭策略過(guò)以配勞合項(xiàng)便目的箭重點(diǎn)海節(jié)點(diǎn)俯來(lái)進(jìn)尊行宣撐傳即慶可，味主要派以億液翁為乒主。短信短息剃宣傳點(diǎn)，以視其成宿本低矩、受牽眾面拼廣等逼優(yōu)勢(shì)導(dǎo)，能懇夠很鏡好擴(kuò)