C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿

C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期-PowerPoint演示文稿2023/5/26C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿一、經(jīng)濟周期基本理論經(jīng)濟周期是指國民經(jīng)濟整體經(jīng)濟活動隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復運動的過程。現(xiàn)代經(jīng)濟周期理論認為，經(jīng)濟周期是建立在經(jīng)濟增長率的相對變化上。其所指的經(jīng)濟周期是指經(jīng)濟增長率上升和下降的交替運動過程。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿1、經(jīng)濟周期理論經(jīng)濟周期理論主要是對經(jīng)濟周期產(chǎn)生的原因進行剖析的理論。其要點主要有：（1）經(jīng)濟周期的階段（2）經(jīng)濟周期的類型（3）經(jīng)濟周期的成因一般經(jīng)濟學家將經(jīng)濟周期分為四個階段：（1）繁榮階段（2）衰退階段（3）蕭條階段（4）復蘇階段C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿2、對房地產(chǎn)業(yè)有重要影響的經(jīng)濟波動（1）隨機波動/短期無規(guī)律（2）季節(jié)波動/有規(guī)律（3）經(jīng)濟周期/多次重復發(fā)生，但時間、波幅、持續(xù)時間不同。（4）長期趨勢/相當長時間的影響。各種經(jīng)濟循環(huán)示意圖經(jīng)濟活動隨機波動長期趨勢商業(yè)循環(huán)季節(jié)波動時間C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿二、房地產(chǎn)周期研究概況

20世紀60年代，美國StephenA.Phyrr等房地產(chǎn)經(jīng)濟學家開始致力于西方房地產(chǎn)市場的周期研究，分別從宏觀和微觀角度，采用多模型和多方法，探索房地產(chǎn)周期波動及其機理。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿1、宏觀的角度從宏觀角度分析房地產(chǎn)周期波動規(guī)律，即著重于國家、世界或區(qū)域范圍內(nèi)的周期研究，如國家和地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)需求周期、供給周期、占有周期、長周期和短周期等。主要研究內(nèi)容包括三個方面：1、以全國為對象研究房地產(chǎn)周期；2、以較長的時間序列資料為基礎研究房地產(chǎn)周期；3、以宏觀經(jīng)濟周期為背景研究房地產(chǎn)周期。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿2、微觀的角度從微觀角度分析某類物業(yè)的周期波動規(guī)律，即著重于城市區(qū)域、次級市場或物業(yè)位置范圍內(nèi)的周期研究，如城市周期、社區(qū)周期、所有權生命周期、租金率周期和資本化率周期等。針對項目投資決策的研究也屬于微觀層面的研究，所涉及的物業(yè)包括辦公樓、住宅、工業(yè)用房和商業(yè)用房等，主要分析各類物業(yè)在不同市場周期階段的投資策略。在各類物業(yè)周期研究的文獻中，較多的是辦公物業(yè)，如倫敦和悉尼的辦公樓市場周期。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿3、房地產(chǎn)周期的研究方法和模型1、用不同指標描述房地產(chǎn)周期，如1）空置率；空置率.ppt2）通貨膨脹率；3）房地產(chǎn)價值；4）價格和租金等；2、利用多模型分析房地產(chǎn)周期，如1）系統(tǒng)動力學模型；2）租金增長率和租金分布模型；3）考慮風險因素分析房地產(chǎn)周期及其投資策略。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿4、我國的研究主要在改革開放以后，大多限于宏觀經(jīng)濟層面。其內(nèi)容主要為1、國外有關經(jīng)濟周期研究成果的介紹2、我國改革開放后經(jīng)濟周期波動的特點3、利用神經(jīng)網(wǎng)絡的反向傳播(BP)模型預測經(jīng)濟周期波動的轉折點等。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿三、房地產(chǎn)周期C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿1、房地產(chǎn)周期的階段性和特點就是房地產(chǎn)市場重復交替出現(xiàn)興盛（擴張）、衰退（收縮）的經(jīng)濟現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售租賃規(guī)模的周期性波動。表征是房地產(chǎn)價格，以及租金水平的波動。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿第一階段——繁榮階段交易量急劇增加，市場產(chǎn)品供不應求，拉動房價越來越高；房地產(chǎn)經(jīng)營利潤畸高，吸引開發(fā)投資量猛增。整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出興旺發(fā)達景象漸次達到頂點，形成常說的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰。到一定階段。由于開發(fā)量的過度擴張，內(nèi)部結構不合理，市場供給逐漸超過市場有效需求，出現(xiàn)衰退跡象，開始下滑，進入衰退期。GEBPSRCET時間趨勢線C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿第二階段——衰退階段房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場需求呈下降趨勢。房價漲幅減緩，開始出現(xiàn)下跌跡象。房地產(chǎn)投資增長率趨緩，市場推出的樓盤減少，實力小的開發(fā)商難以為繼。GEBPSRCET時間趨勢線C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿第三階段——蕭條階段交易量銳減，市場需求急劇下降供給量嚴重超過需求量商品房空置率急速上升；導致房價持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值開發(fā)商面臨困境，實力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負增長，這一階段也就是常說的波谷，當達到谷底時，又開始回升。GEBPSRCET時間趨勢線C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿第四階段——復蘇與增長階段房地產(chǎn)交易量回升，市場需求開始增加。房地產(chǎn)價格趨升，投資者信心增強。房地產(chǎn)投資逐步增長，開發(fā)速度加快。當發(fā)展到一定階段時，整個房地產(chǎn)市場又步入新一輪的繁榮期、如此循環(huán)往復。GEBPSRCET時間趨勢線C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性波動的特點（1）在經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)業(yè)進入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟周期來說要較為提前一些；（？）（2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應更早地到來；（3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些；（4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體國民經(jīng)濟周期波幅更大一些；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿3、研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性的意義（1）有助于深刻理解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展的密切關系，從而使其更好地與國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應；（2）有助于正確地把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律，明確一國或一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)所處的周期階段，認清當時形勢，審時度勢，因勢利導，掌握主動權。避免盲目性；（3）有助于認識周期性規(guī)律的基礎上，及時采取適當?shù)膶Σ叽胧?，避免大起大落的波動對房地產(chǎn)業(yè)的震蕩。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿4、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的成因

關于經(jīng)濟周期的原因，各國經(jīng)濟學家有著各自不同的觀點。其中主要的理論觀點如

（1）有效需求不足

過度的房地產(chǎn)投資，如果沒有形成足夠的有效需求，勢必使房地產(chǎn)經(jīng)濟由擴張轉為收縮。房地產(chǎn)有效需求不足是多方面原因引起的。如1）住房制度改革。從無償分配到80年代中期的提租發(fā)補貼，到貨幣化分房，需求者在心理上有一個適應過程。2）房價收入比。據(jù)世界銀行測算，一個地區(qū)的房價與收入比在3-6倍之間時，需求者才能在不降低正常生活質量的前提下購買住房。而我國一些城市的房價比高達10-20倍以上，廣大居民無能力購買住房。3）社會福利保障制度。城市居民在預期的收入和支出心中無底的前提下，不得不存錢以備后用；4）房地產(chǎn)產(chǎn)品結構不合理，住房質量和環(huán)境質量有待于提高。C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿（2）投資狀況的變化投資饑渴癥影響下的投資沖動。如在92—93年房地產(chǎn)投資過熱時，絕大多數(shù)投資者為國有企業(yè)。投資沖動來自投資者自我約束弱、責任主體不明確，以及對市場認識的模糊性。

C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿（3）貨幣信用的過度膨脹即銀行對房地產(chǎn)投資資金有無限供給的傾向，為投資者和投機者提供條件，形成多元化的房地產(chǎn)投資沖動。如92年，我國專業(yè)銀行凈拆出資金增加593.2億元，其中1/4被用來炒地皮；再如東南亞金融危機與該地區(qū)房地產(chǎn)長期過熱有密切關系，一般金融機構放貸給地產(chǎn)業(yè)以不超過總放貸額的10%為宜，而泰、馬和印尼金融機構投放的資金占其貸款總額分別為50%、29%和20%[16]，隨著市場逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴重的供過于求現(xiàn)象。

（4）對未來預期信心C9房地產(chǎn)經(jīng)濟周期PowerPoint演示文稿5、宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期（1）土地出讓價格的變化規(guī)律較符合宏觀經(jīng)濟周期，只不過時間提前；（2）土地出讓市場價格增長速度的波動不太符合宏觀經(jīng)濟周期規(guī)律；（3）在較成熟市場，房地產(chǎn)市場受制于宏觀經(jīng)濟，同時房地產(chǎn)市場周期變