太倉項目營銷策劃報告

年5月29日太倉項目營銷策劃報告文檔僅供參考市場篇一、太倉市場情況(一)一級市場1、分布位置2、基本數據

當前供應量(~)土地位置土地面積(㎡)用途規(guī)劃指標要求建筑面積(㎡)容積率建筑密度綠地率太倉經濟開發(fā)區(qū)婁江路西、上海路南、常勝路西、世博小區(qū)北40986.9商業(yè)≤2.2≤35%≥20%90171.2太倉經濟開發(fā)區(qū)太平路西、北京路南99996商業(yè)1.0≤≤1.5≤35%≥30%149994太倉市城廂鎮(zhèn)204國道西、東古路北側18735商住≤1.6≤35%≥30%29976太倉經濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、常勝路西側12634.4商住≤3≤40%≥25%37903.2太倉經濟開發(fā)區(qū)太平路東側、上海路南側8442.9商業(yè)≤3.9≤40%≥20%32927.3太倉經濟開發(fā)區(qū)東倉路西、富陽路北側6947.5商業(yè)≤2.5≤40%≥20%17368.8新區(qū)鄭和路北側、柳園路東側2754商住≤2.2≤35%≥30%6058.8合計190496.7364399.3另:由于在前已開發(fā)的部分項目還在銷售,合計建筑面積約1127986㎡,因此,當前整個太倉市場的總體供應量約為:1492385.3㎡

未來供應量(~)土地位置土地面積(㎡)用途規(guī)劃指標要求建筑面積(㎡)容積率建筑密度綠地率太倉經濟開發(fā)區(qū)北京路南、半涇路東18628.8商業(yè)≤2.5≤40%≥20%46572太倉經濟開發(fā)區(qū)太平路西側弇山路北側2304.7商業(yè)≤2≤35%≥20%4609.4太倉市城廂鎮(zhèn)北城河南側、人民路東側、中醫(yī)院北側12925.2商住≤1.8≤30%≥35%23265.4太倉經濟開發(fā)區(qū)東倉路西、富陽路北側6947.5商業(yè)≤2.5≤40%≥20%17368.8太倉經濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東16252.3商業(yè)≤2.2≤20%≥35%35755.1太倉經濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東13124.4商業(yè)≤2≤20%≥35%26248.8太倉經濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東12193.8商業(yè)≤2≤20%≥35%24387.6太倉經濟開發(fā)區(qū)鄭和路南、東倉路東14625.5商業(yè)≤2≤20%≥35%29251太倉市城廂鎮(zhèn)長埭北弄19號13757.6商業(yè)≤3≤40%≥20%41272.8太倉經濟開發(fā)區(qū)花園街12號26508.4商住≤2≤30%≥30%53016.8太倉經濟開發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉路西101668商住≤2.1≤25%≥35%213502.8城廂鎮(zhèn)東古路以北、中心2號路以西、3號路以東12930.8商住≤1.15≤30%≥30%14870.42城廂鎮(zhèn)鹽鐵塘東側、南園路南側、人民南路西側50333.9商住≤2.5≤22%35%≤125834.8城廂鎮(zhèn)339省道南側、規(guī)劃1號路西側、顧港北側53351.5商業(yè)0.8≤,≤1.8≤35%≥20%96032.7城廂鎮(zhèn)南園東路北側、太平路西側(原師范地塊)27153.9商住≤2.2≤23%≥35%59738.6新區(qū)鄭和東路北、洛陽路南側(原印染廠)88837商住≤1.6≤25%≥40%142139.2新區(qū)上海東路北側、東亭路東側14269.8商業(yè)≤4≤30%≥30%57079.2新區(qū)鄭和路南、東亭路西8440.5商業(yè)0.8≤,≤3≤40%10%≤25321.5新區(qū)城北花苑西側24342.3商住0.8≤,≤3≤35%30%≤73026.9新區(qū)上海東路北側、東亭路東側14000.1商業(yè)0.8≤,≤2.6≤30%25%≤36400.3新區(qū)城東路南、東亭路東99911.6商住≤2.2≤28%35%≤219805.6新區(qū)城東路南、東亭路東97575.3商住≤2.2≤28%35%≤214665.7新區(qū)太平路西側、弇山路北側2304.7商業(yè)≤2≤35%20%≤4609.4新區(qū)東亭路東側、上海東路北側105063.4商住≤2.2≤27%35%≤231139.5新區(qū)東倉路西側、弇山路北側8325.4商住≤1.6≤30%30%≤13320.6新區(qū)四通路東側、美固龍路南側31450.3商業(yè)≤1.444030.4合計877226.71873265

供應量比較(~)小結:(1)地塊開發(fā)緩慢小結:(1)地塊開發(fā)緩慢(2)無論商業(yè)用地還是商住用地,多以商住形式開發(fā)出現(3)截止當前,各年有尚未開發(fā)的地塊有:12幅,合計建筑面積530120.92㎡;9幅,合計建筑面積835378.8㎡;5幅,合計建筑面積507765.6㎡;(4)商住及商業(yè)用地多集中在中心城區(qū)板塊,未來競爭激烈;(二)二級市場1、房地產市場情況1)太倉市~房地產投資情況(數據來源:瑞聯行數據庫)析:從上表我們能夠看出太倉房地產投資整體呈上漲趨勢,可是在和有一定的下滑趨勢,可是到又呈現飛速上漲的趨勢,從的21.61億元上升到39.24億元,上漲了17.63億元,上漲幅度達到81.6％。2)太倉市~商品房施工、竣工、銷售面積(數據來源:瑞聯行數據庫)析:從上圖我們能夠看出從到太倉市商品房施工面積有所減少,從的279.9萬平方米到的171萬平方米,下降了108.9萬平方米,降幅為38.9％,從到又有所上漲,漲幅為16.9％;商品房竣工面積從的99.54萬平方米到的121萬平方米,上漲了22.6萬平方米,漲幅為22.7％;商品房銷售面積從的98.4萬平方米到的52.19萬平方米,有明顯的下降,下降了46.21萬平方米,降幅達到47％。3)太倉市-商品房銷售金額(數據來源:瑞聯行數據庫)析:太倉到商品房銷售金額有明顯的下降,從的34.99億元下降到22.07億元,下降了12.92億元,降幅為36.9％?？偨Y:和商品房施工面積基本保持一個量,可是到商品房施工面積持續(xù)下降,這主要是由于下半年房地產新政的出臺,嚴重阻礙了房地產市場的持續(xù)高漲,開發(fā)商對房地產開發(fā)也比較謹慎,手中的土地也不急于馬上啟動開發(fā),因此導致整體商品房施工面積的下降。隨著下半年政策的放寬,開發(fā)商也相繼把手中的地塊拿出來開發(fā),因此商品房施工面積有所增長。從上圖我們也能夠看出,太倉市經過幾年的大發(fā)展和市場大環(huán)境不景氣的影響,太倉商品房銷售面積從開始與商品房銷售面積就有很大的差距,到差距越來越大,因此說太倉當前商品房空置率較高,還需要一段時間的消化。太倉市商品房銷售金額的下降,主要因為大的市場環(huán)境的影響和太倉本身房地產市場的原因。最終導致商品房銷售面積的下降。(三)太倉項目信息1、太倉項目位置圖2、太倉個案1)通達財富廣場參考個案通達財富廣場電話號碼53111066/53112100基地位置長春北路38號產品類型酒店式公寓開發(fā)商通達房地產開發(fā)有限公司代理商億陽房地產投資顧問有限公司占地面積0.97萬㎡總建面積1.59萬㎡容積率1.59物業(yè)費用2.5元/㎡/月總戶數341套在售戶數210套開盤時間08.3交房時間08.10價格范圍5500-5800元/㎡銷售均價5650元/㎡交付標準精裝面積配比面積38.97㎡36㎡46.02㎡戶數2484447戶型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)已售戶數941720推廣通路展板,短信,網絡,參加房展活動,引導旗優(yōu)勢分析1、景觀綠化配比合理2、每套的建筑面積小,總價低,針對工薪階層白領是一大購買力3、周邊學校,醫(yī)院,休閑娛樂設施齊全劣勢分析1、商業(yè)型公寓,對于居住來講,水電費用為民,不能寫入合同,得不到保障2、對于300多套的公寓來說,100多的機動車位是遠遠不夠的銷售說明客源分析區(qū)域:本地為主,上海等外地為副年齡:30-45歲為主客層:公務員白領為主動機:投資為主,自住為副銷售狀況去化率達到58%小套去化率較快2)華威商都參考個案華威商都電話號碼53106599、53331820基地位置長春北路57號產品類型酒店式公寓、沿街商鋪開發(fā)商太倉華威房地產開發(fā)有限公司代理商自銷占地面積1.16萬㎡總建面積1.8萬㎡容積率1.5物業(yè)費用未定總戶數166套在售戶數129套開盤時間08.7交房時間09.6價格范圍8500元/㎡-11000元/㎡銷售均價9000元/㎡交付標準毛坯面積配比面積75-98103-119150以上47-5471-8796-107223-293戶數64717542868戶型商鋪商鋪商鋪寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓已售戶數015171004推廣通路太倉電視臺,太倉日報,看板,FM96.7等一些市面上常見的手段優(yōu)勢分析緊靠高薪技術開發(fā)區(qū),周邊配套齊全,消費檔次較低。減輕在次置業(yè)的業(yè)主生活壓力。劣勢分析公寓不采用精裝修出售,以毛坯的形式出售此案以找一些大型商家批量銷售,顯然銷售難度很大銷售說明客源分析區(qū)域:本地為主(60%),外地為副(40%)年齡:酒店式公寓:25-30為主,商鋪:35-50歲位置客層:酒店式公寓:新太倉人、外地,商鋪:本地、上海等其它地區(qū)動機:酒店式公寓:自用、投資,商鋪:自用投資銷售狀況去化率80%3)太倉國際物流城參考個案太倉國際物流城電話號碼5666888基地位置339省道和204國道交匯處產品類型商業(yè)開發(fā)商億立商貿物流投資有限公司代理商蘇州成蒙房地產有限公司占地面積3.9萬㎡總建面積7萬㎡容積率1.79物業(yè)費用1.5元/月/㎡總戶數364在售戶數223開盤時間07.7交房時間08.8價格范圍3000元/㎡-7000元/㎡銷售均價5000元/㎡交付標準毛坯面積配比面積40㎡-70㎡90㎡100㎡-140㎡150㎡250㎡戶型商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪已售戶數634681716推廣通路POP引導旗,派單,報紙,TV,優(yōu)勢分析地處204國道旁,南道上海,背上常熟,蘇中,西去蘇州,四面交通網密集,復合業(yè)種業(yè)態(tài)的定位劣勢分析市場形成還需要一段較長的時間給銷售帶來很大抗性銷售說明客源分析區(qū)域:本地為主(60%),外地為副(40%)年齡:40-50歲為主客層:私營企業(yè)為主動機:投資為主銷售狀況當前去化率在39%4)駿園·時代廣場參考個案駿園.時代廣場電話號碼53586222基地位置東倉路西,富陽路北產品類型商業(yè)開發(fā)商駿園房地產開發(fā)有限公司代理商自銷占地面積0.69萬㎡總建面積1.7萬㎡容積率2.49物業(yè)費用未定總戶數335套在售戶數284套開盤時間/交房時間09.9價格范圍5.6米7500-8000元/㎡平層6300起上一層加100元/㎡銷售均價6500元/㎡交付標準挑高1300元/㎡1000元/㎡普通層高裝修面積配比面積30-3337-3940-4158-6074戶數84147131464戶型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)雙拼三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數12223410推廣通路展板,宣傳冊,廣告牌優(yōu)勢分析1、戶型南北朝向采光好。2、采用雙層中空隔熱,保暖好。3、5.6米挑高兩層空間不壓抑。4、精裝修以小戶型為主,總價低劣勢分析1、戶型動靜不分。2、單價很高。3、挑高的夾層沒有窗戶銷售說明客源分析區(qū)域:本地客戶占90%,外地客戶占10%年齡:35-50歲客層:私營業(yè)主動機:投資的占95%、自住5%銷售狀況去化率15%(主要為躍層的去化)5)塞納麗舍參考個案大唐時代(塞納麗舍)電話號碼53111666基地位置鄭和路北側,洛陽路南側產品類型普通住宅,商業(yè)開發(fā)商萬鴻房地產開發(fā)有限公司代理商南京唐采置業(yè)有限公司占地面積6.6萬㎡總建面積12.5萬㎡容積率1.77物業(yè)費用未定總戶數469在售戶數195開盤時間09.1交房時間09.10價格范圍4800元/㎡-5300元/㎡銷售均價5050元/㎡交付標準毛坯面積配比面積31-4953-5486106-108113-117戶數150230263032戶型一室戶一室戶兩房三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數88135161619推廣通路展板,廣告牌,網絡,報紙優(yōu)勢分析1、地處新工業(yè)繁華輻射核心。2、周邊商業(yè),教育,醫(yī)療配套齊全。3、小區(qū)綠化率達到40%劣勢分析1、相對于開發(fā)區(qū)南邊樓盤單價偏高。2、緊靠一家工業(yè)發(fā)電廠,避免不了有污染和輻射。銷售說明客源分析區(qū)域:主要是本地年齡:本地30歲-50歲占65%,上海客戶:40歲-45歲占到35%客層:白領、公務員,私企老板動機:自住為主銷售狀況住宅去化率在59%,小面積的,帶裝修的房型去化較快達到了45%6)金谷府邸參考個案金谷府邸電話號碼53535333基地位置鄭和路南,長途汽車站東產品類型普通住宅開發(fā)商太倉市金建房產開發(fā)有限公司代理商自銷占地面積1.2萬㎡總建面積3.08容積率1.95物業(yè)費用0.8或1.2/㎡/月總戶數700在售戶數220開盤時間05.7交房時間07.8價格范圍4483元/㎡-5030元/㎡銷售均價4756元/㎡交付標準毛坯面積配比面積49121-125130-139142-147179-189207-209217-284戶數108720056563667戶型一室一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)已售戶數108118751553462推廣通路廣告牌,單頁,網頁廣告,短信,高炮優(yōu)勢分析1、周邊有學校,醫(yī)院。2、小區(qū)內配套已經相對成熟劣勢分析靠204國道,經過車輛都是大型車輛噪音大,平率高,外出危險性高銷售說明客源分析區(qū)域:本地人年齡:28歲-45歲所占比率是90%客層:本地私營業(yè)主動機:自住銷售狀況由于開盤時間比較早去化率在94%7)之江國際參考個案之江國際電話號碼53100011,53108290基地位置昆太路北側,五洋路西側產品類型商住開發(fā)商太倉永泰房地產開發(fā)有限公司代理商香港寶隆占地面積13.5萬㎡總建面積25.7萬㎡容積率1.62物業(yè)費用商鋪1元/㎡總戶數1329在售戶數569開盤時間07.9交房時間09.9價格范圍6200元/㎡-15000元/㎡銷售均價10600元/㎡交付標準毛坯面積配比面積50-6058-7080-90100-150戶數40239452598戶型一室戶商鋪商鋪商鋪已售戶數0141267352推廣通路太倉日報,派單,太倉電視臺,城區(qū)各處看板優(yōu)勢分析1、周邊配套:金融農村商業(yè)銀行、農業(yè)銀行,商業(yè),五洋商城,餐飲2、交通便利,五洋商城成功的招商使在次置業(yè)的客戶后顧無憂。劣勢分析商鋪多為出租為主,本想在次置業(yè)的客戶就不能購買,沒有配套的倉儲,需到別處借用別人的倉庫,無形中給在次經營的業(yè)主帶來投資成本的提高。銷售說明客源分析區(qū)域:本地占35%,昆山占25%,常熟占20%,上海占20%年齡:30-45歲客層:個體戶動機:自用,投資銷售狀況去化率59%8)上城國際參考個案上城國際電話號碼56689000,56689111基地位置太平南路18號產品類型商住開發(fā)商太倉美豪房地產開發(fā)有限公司代理商昆山金利行投資顧問有限公司占地面積1.99萬㎡總建面積4.5萬㎡容積率2.3物業(yè)費用1.8元/㎡/月總戶數358在售戶數257開盤時間08.1交房時間08.8價格范圍5800元/㎡-7000元/㎡銷售均價6400元/㎡交付標準毛坯面積配比面積42-455565-7580-100戶數292403356戶型一室戶一室戶兩室戶兩室戶已售戶數868915推廣通路大型看板,POP引導旗,太倉日報,優(yōu)勢分析1、周邊的商業(yè)系統,生活系統齊全。2、挑高設計,一層價格兩層享受。劣勢分析1、產品分四個朝向的房子,東面的房型沒有窗戶,不透風。2、對于太倉市場,單價相對來講就比較高了銷售說明客源分析區(qū)域:本地占60%,新太倉人占40%年齡:30歲-45歲客層:企業(yè)高層職工,私營業(yè)主動機:自用為主銷售狀況商住樓去化率50%,住宅樓去化率98%9)南洋麗都參考個案南洋麗都電話號碼53287888,53280888基地位置人民路19號產品類型商業(yè),住宅開發(fā)商南洋房地產置業(yè)發(fā)展有限公司代理商深圳市星聯地產顧問有限公司占地面積6萬㎡商4萬㎡住總建面積14萬㎡商10萬㎡住容積率2.27商2.8住物業(yè)費用8元/㎡/月商1.5元/㎡/月住總戶數980在售戶數76開盤時間07.6交房時間08.10價格范圍5000元/㎡-60000元/㎡銷售均價住5500元/㎡,商55000元/㎡交付標準毛坯面積配比面積80-14030-10000戶數600380戶型住宅商鋪已售戶數600304推廣通路動畫看板,POP引導旗,太倉日報優(yōu)勢分析產品品質好,檔次高,交通便利,在市中心繁華地段,周邊配套設施齊全,強大的區(qū)位優(yōu)勢完全覆蓋了她的劣勢。劣勢分析忽略銷售說明客源分析區(qū)域:本地占60%,外地占40%年齡:30-45歲客層:事業(yè)單位公務員和個體戶動機:自住,投資銷售狀況住宅去化率100%,商業(yè)去化率85%10)皇家麗晶參考個案皇家麗晶電話號碼8555/8666基地位置東倉路惠陽路口產品類型商業(yè)開發(fā)商太倉盛世置業(yè)有限公司代理商自銷占地面積5690㎡總建面積1.66萬㎡容積率2.5物業(yè)費用2.5元/㎡/月總戶數293在售戶數21開盤時間07.6交房時間08.9價格范圍5500元/㎡-5800元/㎡銷售均價5650元/㎡交付標準精裝面積配比面積28-3940-41121614-623戶數129643565戶型商住商住商住商住已售戶數120603260推廣通路看板,太倉日報,路燈旗桿,DM單頁,電視,短信優(yōu)勢分析1、處于新區(qū)中心,周邊配套齊全,交通便利。2、外墻包裝采用木制與玻璃相結合,看上去時尚年輕劣勢分析1、周邊生活設施較差,距離超市較遠2、單價相對較高,有一定的抗性銷售說明客源分析區(qū)域:本地、上海年齡:30歲-45歲客層:白領、小老板動機:投資占90%,自住占10％銷售狀況此案開盤時未出現相似產品,加上廣告做的好,去化率90%11)東盛商業(yè)廣場參考個案東盛商業(yè)廣場電話號碼53598888基地位置上海東路南側簍江路東側產品類型公寓、商業(yè)開發(fā)商尼盛置業(yè)有限公司代理商自銷占地面積4萬㎡總建面積9.2萬㎡容積率2.2物業(yè)費用未定總戶數1076在售戶數883開盤時間08.7交房時間10.6價格范圍8000元/㎡-2元/㎡銷售均價15000元/㎡交付標準精裝面積配比面積54-5862-687899-116121-129142221戶數2472791831082152518戶型一室戶兩室一廳兩衛(wèi)兩室兩廳衛(wèi)衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)商鋪商鋪商鋪已售戶數455033213932推廣通路項目周邊的大型看板,POP引導旗幟,網絡優(yōu)勢分析此案產品主要以商鋪為主,有400套左右的酒店式公寓作為商業(yè)輔助,增加了可客戶的信心劣勢分析項目的主要劣勢在于太靠東邊,周邊沒有什么生活設施、商業(yè)設施、配套設施的依托銷售說明客源分析區(qū)域:本地占60%,外地40％年齡:25-45歲客層:白領,私營業(yè)主,商人動機:自住為主,部分投資銷售狀況當前去化率18%12)錦繡新城參考個案錦繡新城電話號碼53188888基地位置太倉濱河路1號產品類型普通住宅開發(fā)商太倉市軒麟置業(yè)有限公司代理商自銷占地面積42.2萬㎡總建面積74.6萬㎡容積率1.59物業(yè)費用高層1.36元/㎡/月,多層0.7元/㎡/月總戶數6406在售戶數2358開盤時間07.9交房時間現房價格范圍3400元/㎡-4200元/㎡銷售均價3800元/㎡交付標準簡裝面積配比面積688590-99100-109120-129130-139140-149戶數320832205010891153384577戶型一室一廳兩室一廳兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數2025261296688729243364推廣通路短信,參加房展會,報紙,樓書優(yōu)勢分析1、全盤都以現房銷售,對于客戶有一個直觀的感受。2、價格優(yōu)惠,相對與市區(qū)的期房價格還要便宜。3、房型設計合理,動靜分布清晰。劣勢分析1、當前小區(qū)沒有大型的停車場,車子都停在樓下過道,給在此置業(yè)的居民帶來生活和出行上的不方便。2周邊配套還沒有形成銷售說明客源分析區(qū)域:本地年齡:25-35歲客層:企業(yè)員工,本地中產階層動機:自住占80％,投資占20%銷售狀況去化率達到了64%13)森茂國際參考個案森茂國際電話號碼53513333基地位置太平路與寧波路交叉口產品類型商業(yè),辦公樓開發(fā)商太倉森茂汽車城開發(fā)有限公司代理商上海世聯房地產顧問有限公司占地面積10萬㎡總建面積15萬㎡容積率1.49物業(yè)費用未定總戶數219在售戶數96開盤時間08.11交房時間09.9價格范圍4500元/㎡-5000元/㎡銷售均價4750元/㎡交付標準毛坯面積配比面積4350-5860-6870-7785-8990-100戶數533211222513戶型辦公辦公辦公辦公辦公辦公已售戶數2182262127推廣通路墻體,報紙,網頁,電視優(yōu)勢分析1、良好的商業(yè)定位。2、商業(yè)設施配套齊全,智能化系統一應俱全。3、低總價高回報劣勢分析在新建的汽車站旁,噪音污染嚴重銷售說明客源分析區(qū)域:本地占60%,外地占40%年齡:35-50歲客層:企業(yè)老板,商人動機:自用,投資銷售狀況兩幢辦公樓去化率51%14)五洋廣場參考個案五洋廣場電話號碼53566222基地位置新區(qū)上海路南,東倉路西產品類型商業(yè),辦公樓開發(fā)商江蘇五洋房產有限公司代理商自銷占地面積2.3萬㎡總建面積9萬㎡容積率3.05物業(yè)費用1.5元/㎡總戶數391在售戶數214開盤時間08.9交房時間10.3價格范圍5500元/㎡-6700元/㎡銷售均價6100元/㎡交付標準毛坯面積配比面積50-5889-92100-102113-118130戶數109188165127戶型一室戶兩室戶三室戶三室戶三室戶已售戶數508572312推廣通路城市各路段的大型看板,墻體廣告,參加房展會優(yōu)勢分析作為一個復合型的商業(yè),多業(yè)種,多業(yè)態(tài),統一的規(guī)劃,管理,良好的招商引資,又地處上海路與東倉路交叉口新老城區(qū)住宅密集區(qū)劣勢分析太倉人口數量有限,消費力有限,而南面又是一個大型的商業(yè)廣場,形成一個相正確競爭。銷售說明客源分析區(qū)域:本地占60%,上海昆山占40%年齡:30-45歲客層:白領,私營業(yè)主動機:投資客為主,自住少銷售狀況去化率46%15)太倉發(fā)展大廈參考個案太倉發(fā)展大廈電話號碼53592828基地位置鄭和東路南側,嘍江路西側產品類型商業(yè)開發(fā)商太倉工投置業(yè)有限公司代理商蘇州匯佳房地產咨詢有限公司占地面積1.5萬㎡總建面積5.6萬㎡容積率3物業(yè)費用2.8元/㎡/月總戶數285在售戶數243開盤時間09.2交房時間09.11價格范圍5100元/㎡-5600元/㎡銷售均價5350元/㎡交付標準毛坯面積配比面積51-5960-6680-86102-116戶數168345132戶型辦公辦公辦公辦公已售戶數24576推廣通路橫幅,參加房展會,短信,墻體廣告,高炮優(yōu)勢分析周邊規(guī)劃將來都是商業(yè)性的辦公樓,市場前景很好,給不少客戶帶來投資的信心劣勢分析市政規(guī)劃雖然已經落實,只是時間上無法確定,又由于金融危機的到來,更是無法預測銷售說明客源分析區(qū)域:外地占位置,本地較少年齡:35-50歲客層:私營業(yè)主,商人動機:投資客90%銷售狀況去化率14%16)嘉禾左岸春天參考個案嘉禾左岸春天電話號碼53119999基地位置204國道與東谷口交叉口產品類型住宅,商業(yè)開發(fā)商嘉禾置業(yè)有限公司代理商成蒙房地產代理銷售有限公司占地面積1.8萬㎡總建面積4.1萬㎡容積率2.2物業(yè)費用1元/㎡總戶數397在售戶數190開盤時間08.5交房時間09.7價格范圍3800元/㎡-4600元/㎡銷售均價4200元/㎡交付標準毛坯面積配比面積58-7789107-113115137戶數151851166516戶型商鋪二室二廳三室戶三室四室戶已售戶數89860338推廣通路項目周邊的墻體廣告,網絡,短信優(yōu)勢分析價格便宜,能夠吸引中低層次的人群在此置業(yè)劣勢分析距離市中心太遠,靠204國道,出行不方便,特別對小孩子危險性大銷售說明客源分析區(qū)域:本地95％,其它區(qū)域5％年齡:25-35歲客層:白領,公務員,私營業(yè)主動機:自用較多,投資客戶少銷售狀況去化率52%17)錦地水岸參考個案錦地水岸電話號碼56662222基地位置城西南路產品類型普通住宅,商業(yè)開發(fā)商東泰房地產發(fā)展有限公司代理商自銷占地面積1.4萬㎡總建面積2.9萬㎡容積率3.1物業(yè)費用1.4元/㎡總戶數226在售戶數127開盤時間08.4交房時間09.3價格范圍3200元/㎡-4000元/㎡銷售均價3550元/㎡交付標準毛坯面積配比面積40-508390-9598-120戶數86614633戶型一房一房兩房三房已售戶數38272014推廣通路單頁,樓書,墻體廣告,看板優(yōu)勢分析小面積,低總價,低單價劣勢分析距離市中心太遠生活,出行都不方便銷售說明客源分析區(qū)域:上海80％,本地20％年齡:25-50歲客層:私企業(yè)主動機:養(yǎng)老,投資銷售狀況去化率在44%18)曼氏銀洲參考個案曼氏銀洲電話號碼53540088基地位置長春北路東側,北城河北岸產品類型普通住宅、商業(yè)開發(fā)商

江蘇曼氏置業(yè)有限公司太倉分公司代理商昆山迪賽地產營銷機構占地面積3.3萬㎡總建面積7.1萬㎡容積率1.96物業(yè)費用1.2元/㎡總戶數390在售戶數102開盤時間05.1交房時間07.4價格范圍3300元/㎡-3800元/㎡銷售均價3550元/㎡交付標準毛坯面積配比面積130150-158160185214252-260戶數7090511133927戶型三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳兩衛(wèi)五室兩廳三衛(wèi)已售戶數526637842920推廣通路引導旗,單頁,樓書,優(yōu)勢分析小區(qū)屬于高檔小區(qū),周邊環(huán)境和交通比較方便,特別是太倉公園里的風景一覽無移,在視覺上給客戶帶來的了極大生活享受劣勢分析小區(qū)緊靠一坐教堂,對于一些迷信客戶來說帶來了一定的抗性銷售說明客源分析區(qū)域:本地占80%,外地占20%年齡:30-45歲客層:私營業(yè)主,白領,公務員動機:自住較多銷售狀況去化率74%19)陽光美地參考個案陽光美地電話號碼53118888基地位置長春南路166號產品類型普通住宅,商業(yè)開發(fā)商太倉鴻裕建設發(fā)展有限公司代理商上海錦得行地產推廣機構占地面積8.2萬㎡總建面積12.3萬㎡容積率1.5物業(yè)費用1元/㎡總戶數669在售戶數226開盤時間07.12交房時間08.12價格范圍3500元/㎡-4200元/㎡銷售均價3850元/㎡交付標準毛坯面積配比面積70-88110-112122-129129-134150-220戶數8711428111474戶型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)入室花園三室兩廳兩衛(wèi)空中花園三室兩廳兩衛(wèi)商鋪已售戶數59871911042推廣通路市區(qū)內大型看板,墻體廣告,參加房展會單頁優(yōu)勢分析1、周邊配套相對齊全,小區(qū)設計結構布局,環(huán)境合理。2、小區(qū)內配套智能化系統,物業(yè)服務到位劣勢分析周邊沒有銀行和郵局。銷售說明客源分析區(qū)域:本地占90%,外地占10%年齡:25-30歲客層:企業(yè)員工動機:自住銷售狀況去化率68%20)景瑞·榮御藍灣參考個案景瑞·榮御藍灣電話號碼基地位置常勝路東側、朝陽路南側產品類型別墅開發(fā)商太倉景瑞置業(yè)有限公司代理商自銷占地面積229590㎡總建面積367344㎡容積率1.6物業(yè)費用聯:3元/㎡疊:2.4元/㎡總戶數148在售戶數85開盤時間/交房時間.12.31價格范圍5800元/㎡-7000元/㎡銷售均價6400元/㎡交付標準毛坯面積配比面積198-201280-281317-356489戶數77411910戶型別墅別墅別墅別墅已售戶數331884推廣通路樓書、單頁、電視、大型看板、短信、報紙、網絡、房展會、戶外展、優(yōu)勢分析1、一萬兩千㎡的清澈水景,阻斷了因此的喧囂與壓力,讓業(yè)主充分體驗優(yōu)質的生活品質。2、高品質的物業(yè)服務讓業(yè)主安然享受生活。劣勢分析1、由于是高端別墅,總價比較高。2、周邊地段還待與在開放當中,給在此置業(yè)的客戶帶來比較不便的生活。3、朝北正對醫(yī)院。銷售說明客源分析區(qū)域:本地,上海,其它地區(qū)年齡:45-55歲客層:私企老板,外資客商動機:養(yǎng)老,投資銷售狀況去化率43%21)至善富居參考個案

至善富居電話號碼56689000/56689111基地位置錦州路83號產品類型普通住宅、商業(yè)開發(fā)商太倉美豪房產開發(fā)有限公司代理商昆山金利行房產投資顧問有限公司占地面積9644㎡總建面積27486㎡容積率2.86物業(yè)費用2.0元/月/㎡總戶數235在售戶數16開盤時間交房時間.04.26價格范圍5200-5800元/㎡銷售均價5500元/㎡交付標準毛坯面積配比面積93125-126133-135148戶數54541066戶型兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)已售戶數54541056推廣通路單頁、樓書、墻體、網頁、報紙優(yōu)勢分析1、周邊生活設施配套齊全、有大型購物超市、太倉高級中學等。2、距離新城區(qū)和老城區(qū)都很近。劣勢分析1、超市人車流大,噪音嚴重銷售說明客源分析區(qū)域:本地占70%,外地占30%年齡:35-45歲客層:私營業(yè)主,公務員,白領動機:自住為主銷售狀況去化率99%22)萊茵帝景參考個案萊茵帝景電話號碼53370008基地位置人民南路與新瀏河風光帶交叉口產品類型商住開發(fā)商太倉起浩商貿有限公司代理商上海嘉通占地面積2300㎡總建面積21000㎡容積率9.1物業(yè)費用未定總戶數196戶在售戶數未開盤開盤時間待定交房時間下半年價格范圍未定銷售均價未定交付標準面積配比面積63~7369~70100131戶數112戶56戶14戶14戶戶型2-2-12-2-13-2-23-2-2已售戶數未售未售未售未售推廣通路網絡,短信,報紙優(yōu)勢分析高端定位,緊靠新瀏河風光帶,環(huán)境宜人,而且綠化已經完工劣勢分析周邊交通流量小,只有輛車道的人民路,橫向沒有道路連接,附近多以住宅,公共公園為主,消費人群層次低,能過去消費的必定需要開車,車位之后100左右銷售說明客源分析當前預約客戶以上海居多,太倉本地人其次開盤方式未開盤銷售狀況未開盤備注注:以上數據更新至5月5日總結:以上是太倉個案情況,我們從這些項目中能夠看出,太倉市市區(qū)當前市場上主要產品是商住和商辦項目,住宅類產品主要集中在太倉的東面開發(fā)區(qū)和西面城西板塊,在市區(qū)同質項目多,競爭比較激烈。產品分析:1、住宅住宅類產品主要集中在開發(fā)區(qū)和城西板塊,市區(qū)住宅產品較少,多以小盤和老盤為主,開發(fā)區(qū)代表性普通住宅項目錦繡新城,其銷售價格在3400元/㎡-4200元/㎡之間,別墅代表性項目是景瑞·榮御藍灣,當前銷售價格在5800元/㎡-7000元/㎡之間;城西主要代表性住宅樓盤有嘉禾左岸春天和陽光美地,其銷售價格在3800元/㎡-4600元/㎡和3500元/㎡-4200元/㎡之間。2、酒店式公寓酒店式公寓產品主要集中在市區(qū)和市區(qū)邊緣區(qū)域,當前市場上主要在售酒店式公寓項目有通達財富廣場、華威商都等,還有其它項目已經是尾盤,如皇家麗晶,上城國際等,可是去化速度都比較慢,其中代表性的項目森茂國際酒店式公寓產品推出市場就基本去化,主要是因為銷售價格較低,當前太倉市場酒店式公寓產品銷售價格范圍在5500元/㎡-6500元/㎡。而從交付狀況來看,太倉當前市場上酒店式公寓項目基本都有裝修,只有少數項目沒有裝修,可是整個市場精裝修成本主要在1000~1200元/㎡左右,真正高檔裝修產品比較少,也是市場的一個空白點。3、商業(yè)太倉市當前商業(yè)項目較多,存在形式主要以商業(yè)裙樓和集中式的商業(yè)廣場組成,集中式的商業(yè)廣場成功的代表性項目是南洋廣場,其主要原因是該項當前期招商非常成功,而且在這個項目啟動時期,市場上沒有同類型的項目競爭;現在商業(yè)產品銷售項目主要有五洋廣場、通達財富廣場、駿園·時代廣場、東盛商業(yè)廣場等等,其銷售價格范圍在8000元/㎡-2元/㎡。4、寫字樓寫字樓,當前太倉市場上產品還相對較少,這一產品主要受產業(yè)結構的影響因素比較大,市場需求量較少,當前,太倉市場辦公場所主要還是以前的老的寫字樓為主,現在在售寫字樓項目主要是森茂國際、五洋廣場,其價格范圍在4500~6700元/㎡。二、產品裝修建議(一)市場概況從整個市場的公寓裝修狀況來看,多數公寓還是以裝修房的形式出售為主,總結下來有如下特點:從裝修隔層的層高分配比例來看——當前市場中的LOFT公寓的層高主要分為4.8米、5米、5.2米和5.4米幾種類型,因此在層高的分配比例上也各有差別,但一般而言,”下高上低”是常態(tài),下層2.4~2.6米,上層2.2~2.6米,多考慮下層層高的舒適度,而上層在設計上僅限定適于居住即可,從當前的裝修狀況來看,由于的屋頂的裝修處理上比較簡潔,因此,一般高于2.2米的即無壓抑感。從裝修的方式來看——一般一般處理上有兩種方式:全部隔滿和部分挑高。層高比較高的一般都采取全部隔滿的方式,這樣能夠增加居住者的使用空間,使功能劃分更明確;而層高較低則會采取部分挑高的裝修方式,在客廳的位置與上層打通,使客廳看上去較寬敞。增加舒適度,減輕壓抑感。從裝修的風格來看——由于該類產品空間面積較小,因此多采用現代簡潔的裝修風格,從而避免空間的局促感,讓客戶視覺上感覺開闊,降低客戶一貫的對公寓房壓抑的缺點的抵觸。但在個別樓盤的裝修上,由于面積相對一般公寓較大,且為了增加樣板房的亮點,也會以歐式或古典式樣來增加產品的差異性。裝修方式多以隔滿的現代簡潔風格為主裝修方式多以隔滿的現代簡潔風格為主產品多樣性不強同質產品較多,亮點少(二)裝修建議1、裝修原則簡潔明快、空間通透2、裝修要求層高分配比例上:根據市場上一般LOFT公寓裝修情況,在本項目的層高是5米(凈高4.85米)的前提之下,建議上、下層高度分別為:2.25米和2.6米,同時在選材上盡量控制隔層厚度。裝修的方式上:由于該項目的整體層高為5米,處于LOFT公寓中的中等層高,因此建議采用”局部挑高”的方式來進行分隔,從而避免壓抑。同時在上層房型的設計上,采用敞開式的格局,并配以玻璃作墻。有機玻璃有機玻璃優(yōu)勢優(yōu)勢●●通透感強●●空間感強●●立體感強另:另:若客戶由于居住需要,需增加私密性,則可在玻璃四周加以窗簾。敞開式格局示意圖:另外,避免空間劃分。應合理地布置各個功能分區(qū)、人行路線和一些大型家具,在不影響使用功能的基礎上,利用相互滲透的空間增加室內的層次感和裝飾效果。裝修的風格上:現代簡約風格裝修的色彩選擇上:色彩設計一般可選擇冷色調。冷色調有擴散和后退性,使居室能給人以清新開朗、明亮寬敞的感受。最好能以柔和亮麗的色彩為主調,避免同一空間內過多采用不同的材質及色彩,造成視覺上的壓迫感。裝修的家具配置上:家具的形式和尺寸要選擇那些造型簡單、質感輕、小巧的家具,特別是那些可隨意組合、拆裝、收納的家具。這樣既能夠容納大量物品,又不浪費空間,使得居室內各功能既有分隔又有內在聯系,不產生擁擠感。3、裝修選材從當前太倉市場的狀況來看,結合本案的區(qū)域位置和產品特點,主要有以下個案將產生直接或間接的競爭的有:東盛·商業(yè)廣場、駿園·時代廣場、皇家麗晶、五洋廣場、賽納麗舍、太倉發(fā)展大廈、興業(yè)廣場、新太倉傳奇、華威商都、華旭財富中心、華僑大廈、之江國際、通達財富廣場、森茂國際。另外,隨著近年房產市場的不斷發(fā)展,與本案類似性質的地塊也在不斷推出,也將與本案在以后形成一定的競爭。(1)分布位置主要競爭項目:東盛東盛·商業(yè)廣場、駿園·時代廣場、五洋廣場、賽納麗舍、太倉發(fā)展大廈、華僑大廈、森茂國際次要競爭項目:皇家麗晶、興業(yè)廣場、皇家麗晶、華旭財富中心、之江國際、通達財富廣場皇家麗晶、興業(yè)廣場、皇家麗晶、華旭財富中心、之江國際、通達財富廣場(2)典型個案信息東盛·商業(yè)廣場產品類型商鋪、多層、酒店式公寓裝修程度精裝修裝修標準最低1000元/㎡裝修情況空調美的————備注該項目為毛坯房銷售,開發(fā)商作為中介方尋找裝飾公司與業(yè)主進行商談,最終裝修合同是業(yè)主于裝飾公司簽訂。因為現在裝飾公司還沒有進行招標,具體情況需要到下半年才能確定。駿園·時代廣場產品類型商鋪、酒店式公寓裝修程度精裝修裝修標準挑高1300元/㎡標準層1000元/㎡裝修情況外墻美國最新材料玻璃雙層中空玻璃備注該項目比較小,主要是開發(fā)商自己在操盤,裝修具體情況也是開發(fā)商自己在操作,具體情況銷售員也不清楚,據介紹,此項目裝修選材和皇家麗晶基本相似。皇家麗晶產品類型商鋪、公寓裝修程度精裝修裝修標準1000元/㎡裝修情況廚具櫻花衛(wèi)浴科勒空調美地,掛壁式1.5匹電視康佳備注項目比較早,現在已經交房賽納麗舍產品類型普通住宅、酒店式公寓裝修程度毛坯裝修標準無備注五洋廣場產品類型商鋪、普通住宅、寫字樓裝修程度毛坯裝修標準無裝修情況外墻EPS保溫板,幕墻內墻粉白頂棚粉白地面水泥砂漿找平門玻璃門玻璃Low-e中空玻璃窗鋁合金窗電梯三菱MAXIZ其它室內配有開關插座,設有限電視接口,電話接口備注太倉發(fā)展大廈產品類型寫字樓裝修程度毛坯(公共部分裝修)裝修標準無裝修情況空調水環(huán)熱泵型中央空調電梯星瑪奧的斯外墻玻璃幕墻,高檔仿石樹脂幕墻相結合備注由于產品是寫字樓,客戶比較少,開盤沒有采取什么活動。興業(yè)廣場產品類型商鋪,酒店,酒店式公寓裝修程度毛坯(公共部分裝修)裝修標準無之江國際產品類型一期:商鋪、酒店式公寓,寫字樓;二期:別墅、普通住宅裝修程度毛坯裝修標準無森茂國際產品類型酒店式公寓裝修程度毛坯(隔層、簡易樓梯交付)裝修標準無裝修情況外墻1、2層高級干掛石材玻璃中空隔音玻璃臺面高級人造石潔具TOTO或同級品牌電梯OTIS或同級品牌車庫藍牙識別技術地板高級防滑地面磚(諾貝爾或同級品牌)墻面高級面磚(諾貝爾或同級品牌)樓宇設備管理泛光照明控制、辦公公共照明控制、大唐照明控制ABB節(jié)能燈光系統熱感應、聲感應照明控制安保系統可視對講系統、點子監(jiān)控系統、紅外線周界報警系統、電子巡更系統、出入口管理系統、緊急廣播與背景音樂系統通訊系統寬帶入戶、移動通訊全覆蓋、有限電視系統、電話入戶通達財富廣場產品類型酒店式公寓、商鋪裝修程度精裝裝修標準1000元/㎡裝修情況地板實木地板(無品牌)燈具——廚具整體櫥柜(美的電磁灶)衛(wèi)浴科勒空調松下內墻涂料美國普龍電梯富佳恩科水處理臺灣大圣直飲水系統電視機長虹(21英寸)安保系統訪客系統、可視對講系統、紅外探頭監(jiān)控系統、公共廣播系統,報警系統。備注小結:當前市場上的酒店式公寓產品,其交房標準為毛坯和精裝修。當前,太倉市場這兩種方式均有之,但由于區(qū)域市場中的同類產品較多,加上太倉客戶的投資意識和投資回報相對較小,因此,在產品的交付上,項目多采用毛坯的交房方式,但考慮到購買該類產品的實際心態(tài)——短期快速居住,因此,有部分產品也采用了精裝修的交付形式,但一般其裝修標準卻較為簡單,僅為滿足一般的居住需求,很少兼顧后期的裝修品質。另一方面,由于太倉類似產品較多,銷售相對也較為緩慢,因此開發(fā)商在前期的投入上,也會盡量減少成本投入。為保證產品的檔次,在建筑選材及內部裝修上建議的裝修原則是:品牌裝修、突顯檔次、樹立形象、擴大影響(整體裝修費用約為1000元)結合甲方的意見,其具體裝修用材如下:裝修設施設備名稱主要材料品牌1品牌2機電及建材設施建筑立面底部花崗巖石材貼面上部主體玻璃幕墻low-e6+12A+6鋼化中空上部主體鋁合金板,表面氟碳噴涂家裝用材電梯高速電梯東芝空調及新風系統地源熱泵(辦公)、特靈柜式和掛壁式空調組合(酒店式公寓)美的地面高級地磚或地板墻面乳膠漆立邦高檔墻紙品牌基本照明專屬光學顧問、筒燈、射燈等多種光源雷士品牌浴霸有歐普品牌面板品牌家電配置電視機32寸液晶電視西湖長虹衛(wèi)浴潔具(馬桶)、臺盤、龍頭美標電熱水器即熱式熱水器奧特朗抽油煙機櫻花電磁爐美的四、物業(yè)管理建議良好的物業(yè)管理提升是小區(qū)整體檔次關鍵因素,這方面不但包括了入住之后的物業(yè)管理,還包括了選擇物業(yè)的全方位過程。(一)安保建議重點弱化和消除消費者對本案復合型社區(qū)生活環(huán)境的誤解:公寓、商業(yè)、辦公在一起的吵鬧環(huán)境。以”六重”安全防范系統,全方位安保,隔離外界紛擾。序號七重安全防范系統1周界防范管理系統2監(jiān)控系統3門禁管理4電梯監(jiān)控系統5家庭安全防范報警系統6離線式智能巡更管理系統(二)物管建議1、物業(yè)管理公開招標流程2、安全監(jiān)控圖3、人員放行圖4、物品放行圖(三)物業(yè)管理內容☆日常管理服務☆室內外清洗、上蠟☆草坪修剪☆維修服務☆家政服務☆地毯清洗☆保潔服務☆冰箱清洗☆公共秩序管理服務☆安保服務☆園林服務☆社區(qū)活動服務☆綠化服務 ☆地面防滑處理☆高空外墻清洗、粉☆日常維修服務☆管道清洗、安裝及維修☆禮儀慶典服務☆房屋共用部位的維護與管理及其它特約服務招商篇前言:一個商業(yè)項目的招商推廣是否成功,將直接決定項目的資金回收狀況與后續(xù)開發(fā)的基礎穩(wěn)固性,具有舉足輕重的作用。本項目商業(yè)部分的運營離不開前期深入的市場研究,并在此基礎上形成的科學的項目定位及招商執(zhí)行方案、業(yè)態(tài)規(guī)劃方案,配合經驗豐富的招商團隊強力貫徹執(zhí)行。在我公司結合對本項目的了解和項目周邊市場分析,以及在前期運作其它商業(yè)項目招商及銷售時所獲得的實操經驗,同時鑒于當前整體市場環(huán)境不容樂觀、形勢較為復雜的現狀,對本項目商業(yè)部分作進一步市場調查分析,對項目業(yè)態(tài)與價格作初步的定位。關于租金具體的價格體系,我公司招商團隊會結合市場變化作進一步的調研分析,并結合樓層、位置作進一步浮動調整。本次主要針對招商運作等提出一些我公司的可行的建議策略和計劃思路。為使本項目達到經濟效益與社會效益雙豐收的目的,我們在上一階段定位報告的基礎上,客觀分析本項目的機會點、競爭環(huán)境、太倉商業(yè)發(fā)展狀況及餐飲、休閑娛樂、服裝零售等行業(yè)狀況,結合太倉地區(qū)的整體發(fā)展進程與需要,憑借專業(yè)的知識、豐富的經驗,制訂出項目的招商推廣策劃方案。本方案注重實用性、可操作性,務求對招商的實際操作起到指導性的作用。招商節(jié)點與時機計劃(一)招商時間控制若按12月底竣工,交房計劃,結合一般商業(yè)項目招商原則,同時鑒于本項目商業(yè)量體為8065㎡,量體不是很大,且整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位無特殊業(yè)態(tài)(如影城等),故本項目提前6-12個月進行招商較為合適,建議本項目招商時間從6、7月份開始。整體招商時間控制在6月中旬至交房為止。(二)招商時機控制”良好的開始是成功的一半”,入市時機和方式把握得好,才能產生好的招商開局。項目A區(qū)已經先行開發(fā)、其招商入市時機的選擇要綜合考慮以下幾方面因素:入市宣傳時機應選擇在正式招商前1-2個月入市宣傳,一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶。準備充分后入市入市前必須對招商中心、項目周邊環(huán)境進行改造修飾,讓項目現場的內外包裝均有良好的形象展示。在模型、招商手冊、展板等招商工具齊備的情況下入市,才能彰顯出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力,增強客戶對項目的信心。猛烈造勢入市隨著商業(yè)版地產的發(fā)展,越來越體現出”無造勢即無市場”的這一現象。入市前的宣傳造勢與形象展示,在前期的招商中對客戶心理具有較大影響,因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢,能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關注,為正式招商作市場鋪墊。有目的入市根據發(fā)展商的資金運作需要,合理安排營銷成本投入和回款的進度,提高發(fā)展商的資金利用效率。有控制入市根據價格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產品,避免一擁而上,實現均衡、有序的招商目標。綜合以上因素,根據項目運作的要求確定本項目從綜合以上因素,根據項目運作的要求確定本項目從6月份開始入市籌備及預熱,7月份開始進行主力店的正式招商。建議本項目”招商先行,租售并舉”,以核心租戶(次主力店、國際、國內知名、連鎖品牌)的入駐來帶動銷售。太倉總體規(guī)劃與商業(yè)布局(一)太倉總體規(guī)劃太倉城市生活用地向東南方向推進,生產性用地向北發(fā)展,城市商業(yè)中心將在完善人民路和上海路中心區(qū)的基礎上,向南發(fā)展;同時將在陸渡形成一個次級中心區(qū),為未來主要的城市居住發(fā)展用地,同時會在市域內形成若干個基于汽車交通方式的購物超市。城廂組團與陸渡組團之間及城市建設用地與蘇太高速公路之間的用地為城市的休閑發(fā)展用地。城市生活用地向東南推進,生產性用地東北發(fā)展,總體有利于我項目的政府支持性的宣傳;商業(yè)規(guī)劃主要集中在城市核心區(qū),對我項目的招商和經營宣有一定的利好作用;太平路成為連接太倉新區(qū)、舊城區(qū)的主干道,使得太倉新區(qū)與舊城區(qū)的分割界限明顯顯現;東北方向體量的工業(yè)用地,為各類型企事業(yè)提供便利條件,也為太倉的繁榮發(fā)展提供了充分空間。(二)太倉商業(yè)布局規(guī)劃太倉商業(yè)中心仍在原商業(yè)中心的基礎上向東北方向延伸,主要以人民路、縣府街為核心,新興的商業(yè)將在此基礎上逐步向東北方向偏移,城市商業(yè)中心位于縣府街與人民路交叉口一帶;行政辦公和商務用地以及金融、信息、咨詢等新興服務業(yè)用地則分布在新區(qū)的上海路兩側,由政府主導的市級文化娛樂設施也逐步引導至上海路兩側集中。新區(qū)商業(yè)新區(qū)商業(yè)太倉商業(yè)中心及其近區(qū)輻射太平路商業(yè)太平路商業(yè)南郊南郊新城商業(yè)1、商業(yè)規(guī)劃分析商業(yè)中心仍以太倉市中心為核心,傳統商業(yè)主要沿人民路、縣府街等主要干道分布,太倉新型商業(yè)將逐步向東北方向偏移,對我商業(yè)項目發(fā)展新型的商業(yè)比較有利;行政辦公和商務以及金融、信息、咨詢等新興服務業(yè)則分布在新區(qū)的上海路兩側布局;上海路沿線針對片區(qū)消費人員配套商業(yè)稀缺,可借助市場空白點;南郊新城以中高檔商業(yè)配套為主;新區(qū)商業(yè)圍繞新區(qū)行政中心擴散;城市規(guī)劃中心呈”L”型布局:城市商業(yè)中心位于縣府街與人民路交叉口一帶,行政辦公和商務用地以及金融、信息、咨詢等新興服務業(yè)用地則分布在新區(qū)的上海路兩側布局,其它各居住區(qū)配置相應規(guī)模的居住區(qū)級商業(yè)中心;太倉市級商業(yè)金融的建設逐步引導至上海路兩側集中,形成”L”型布局,由政府主導的市級文化娛樂設施也應該逐步向上海路兩側集中,長期來看,對我項目的發(fā)展遠景十分有利;太倉市針對太平路商業(yè)進行整改,提高沿街商鋪整體形象,對本案形象提升比較有利。2、商業(yè)市場形勢分析根據上述商業(yè)規(guī)劃分析能夠看出,太倉的核心商業(yè)圈在縣府街和人民路一帶,商業(yè)供應總面積4～5萬平米,租金約為70-450元/平方米·月,核心商圈需求旺盛,出租率在90％以上,主要業(yè)態(tài)有百貨、餐飲以及休閑娛樂為主;商業(yè)業(yè)態(tài)基本上沒有統一的規(guī)劃安排,大多數都是由業(yè)主自主經營,其主要的業(yè)態(tài)都集中在餐飲、休閑娛樂和購物;而”恒榮泰城市廣場”、”南洋廣場”的推出,帶動了太倉市商業(yè)新的發(fā)展新徑,大潤發(fā)、沃爾馬的入駐,進一步的完善了太倉商業(yè)市場,使得太倉商業(yè)發(fā)展有了新的取向;價格走勢上看,04-太倉商業(yè)賣價大概都在4000-5000元/平方米左右,至底太倉商業(yè)的平均售價基本上達到6000元/平方米左右。因04-推向市場的產品大多在周邊地區(qū),且整體規(guī)模較小,故整體售價較低。市中心核心商業(yè)圈內南洋廣場的推出,已經大幅度的拉升商業(yè)的整體均價;租賃市場:以人民路、縣府街交匯處為最,一層商鋪租金可達200-450元/月·平方米,同樣租金價格的跳躍幅度較大,平均每百米便有一定的租金價差;項目所在地附近,上海路、太平路沿線配套商業(yè)相對較少,租金根據位置不同租金在30-85元/平方米不等。3、太倉市百貨商廈調研分析名稱/類別經營面積主要業(yè)態(tài)定位備注華聯商廈1.6萬經典百貨;女裝;男裝;運動休閑;家居;負1層時尚生活;大眾百貨——新世界百貨6000化妝美容、黃金珠寶、休閑食品、手機數碼、箱包鞋帽,女士服飾、針織內衣,男士服裝、運動健身,兒童天地;時尚百貨——新城廣場1.1萬化妝、珠寶、家電、鞋類、箱包、食品、精品、手表、服裝、內衣、毛衫、床用;時尚百貨——第五季百貨5000男女裝、童裝、飾品、體育用品等及其數碼沖印、外貿服飾大眾百貨——南洋廣場12萬沃爾瑪、尖莎嘴百貨、美食廣場、數碼廣場、世紀環(huán)球影院、家居服飾,休閑書店、咖啡館、健身中心、兒童游樂場;shopingmall開業(yè)五洋廣場7.1萬商務辦公、超市、家電、餐飲、婚紗攝影.娛樂休閑、經濟型酒店商務廣場在建其它大潤發(fā)、時代超市、上海華聯、蘇寧電器、國美電器等一批零售企業(yè)分析結論已經營業(yè)的南洋廣場,規(guī)模達12萬㎡,這一新的綜合性商業(yè)航母,將成為太倉商業(yè)中心新的標桿,同時也將引起太倉零售商業(yè)的重新洗牌,太倉總約65.1萬的人口,其消費力當前已無力支撐新的百貨零售類商業(yè),太倉的零售型商業(yè)一段時期內將呈飽和狀態(tài),因此在太倉再設立新的大型的零售商業(yè)項目可行性程度較低。商業(yè)業(yè)態(tài)與功能組合定位(一)商業(yè)分級標準1、市中心商業(yè)區(qū)設置區(qū)域:城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地。功能定位:購物、文化娛樂、休閑、旅游等,并與金融、商務活動相結合服務人口:國內外及本市消費者及其外來游客客流量:50萬基本商業(yè)面積:30萬平方米基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種:大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲配套行業(yè):旅館、金融服務、旅游服務、展示、圖書報刊和郵電業(yè)等2、區(qū)域商業(yè)中心設置區(qū)域:居民聚居區(qū)、商務集聚地、公共交通集散地周邊功能定位:購物、文化娛樂、休閑服務對象:該區(qū)域及外來消費者服務人口:20萬基本商業(yè)面積:10萬平方米基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種:購物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲等配套行業(yè):旅游、金融服務、圖書報刊、郵電業(yè)等3、新城商業(yè)中心設置區(qū)域:城市規(guī)劃的新興中心商業(yè)區(qū),人流集中,交通便利的地段功能定位:購物、文化娛樂、休閑、旅游、并與金融結合服務對象:新城居民,商圈輻射范圍內其它消費人群以及外來消費者服務人口:20萬基本商業(yè)面積:12萬平方米基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種:購物中心、超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂以及其它休閑娛樂配套行業(yè):旅館、金融服務、旅游服務、圖書報刊、郵電業(yè)等4、專業(yè)、特色街設置區(qū)域:商業(yè)中心周邊,交通便利處功能定位:提供專門商品或專業(yè)服務服務對象:購買專門商品,尋求專業(yè)服務的消費者基本商業(yè)面積:街長200米以上,專業(yè)店30家以上基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種:特色專業(yè)店、專賣店配套行業(yè):配套服務(二)業(yè)態(tài)及其功能定位1、業(yè)態(tài)的定位原則鑒于我公司對太倉商業(yè)的研究分析以及開發(fā)區(qū)周邊的消費環(huán)境與消費特征等因素,采用市場比較、差異化空白定位等策略對項目的商業(yè)業(yè)態(tài)布局作初步性的方案,但其合理性有待與該類型商家充分接洽后對項目的初步認可程度,作出一定的調整后方可形成最為合理的業(yè)態(tài)布局,為了給項目定位一定的備選空間,這里為項目業(yè)態(tài)定位提供了兩種初步預選方案,先供參考,其合理性仍需隨著招商工作的展開進行深入考究與合理調整。結合我司對商業(yè)地產的操作經驗,商業(yè)地產主要業(yè)態(tài)定位的原則包括:1)有利于商家互補性的原則;2)有利于商家共榮性的原則;3)有利于商家競爭性的原則;4)能吸引人流、車流的業(yè)態(tài)優(yōu)先的原則;5)有利于物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的原則;6)有利于物業(yè)升級的原則;7)預留新業(yè)態(tài)的原則;8)有利于資產增值的原則;9)有利于降低公攤率的原則;10)有利于降低工程費用的原則。根據上述的商業(yè)分級標準并結合本項目量體以及區(qū)位,能夠分析得出本項目商業(yè)屬于”市中心商業(yè)區(qū)+特色配套商業(yè)”,應以購物、文化娛樂、休閑、配套服務,并與金融、商務活動相結合的特色商業(yè)。2、經營風格和消費定位 消費定位是以中、高檔時尚消費品牌為主導,以大眾消費品牌為基礎。經營風格以太倉特有的符合國際生態(tài)景觀標準的環(huán)境和古今相融的建筑風格,配以”高檔、雅致、白領化”的品牌為基調,實行”全天候休閑娛樂”的經營定位。3、功能定位經我公司前期調研能夠看出,太倉的餐飲比重最大,因為太倉南洋廣場整體定位是時尚、休閑、娛樂,購物為一體的shoppingmall,引進的餐飲是以異國餐飲為主(如意大利比薩、牛排、日式壽司、巴西烤肉等),還有全國各地的特色美食,雖然蘇州的餐飲已具有一定規(guī)模,但這些特色餐飲在太倉還尚待開發(fā),因此是一個市場空白點。本項目商業(yè)定位于”商務休閑、咖啡品茗、雅致餐飲”為主題特色的商業(yè)服務配套。根據我司市場調研工作和招商團隊的實際操作經驗,我公司認為商業(yè)裙房可安排以下業(yè)態(tài)和業(yè)種:主要業(yè)種商業(yè)購物自選便利店、精品店、工藝品店、食品店、文體用品店、眼鏡店、精品服裝等餐飲各類小吃、風味餐廳、快餐店、中式餐廳、西式餐廳以及各類咖啡館、茶藝館、酒吧等休閑娛樂運動俱樂部、商務會所等按摩室、保健室、SPA養(yǎng)身館等健身館、保齡球、乒乓球房等各類球類運動場場所等文化文藝中心、藝術畫廊、小型展覽廳、水族館、書城等其她銀行、證券、郵電、電信、移動、聯通等居住如家、漢庭、格林豪泰等經濟性酒店其它服務業(yè)美容美發(fā)廳、攝影館、社會服務中心,票務中心、干洗店招商范圍與對象招商范圍定位結合本項目所處位置以及市場調研分析,本項目招商范圍確定為國際知名品牌餐飲連鎖店(如KFC、Costa等)、上海、蘇州、太倉等地的知名特色餐飲、服裝等零售業(yè)、休閑娛樂場因此及日常功能生活配套商業(yè)。招商對象定位根據太倉市商業(yè)整體規(guī)劃與分布以及本案周邊業(yè)態(tài)的分析,本項目商業(yè)定位于”商務休閑、咖啡品茗+雅致餐飲”為主題特色的商業(yè)服務配套,經營者應定位為:次主力店+品牌店+功能配套次主力店+品牌店+功能配套(三)招商對象分析次主力店:國內知名服飾品牌、國內外餐飲品牌、文化品牌及娛樂品牌招商范圍鎖定在中國一線知名品牌。只要主力店確定進駐,就為本地區(qū)的大投資者、中小經營者注入了一劑強心針,徹底打消其經營上的疑慮,并將發(fā)揮出羊群效應,促進招商進程。品牌店:國際、國內知名咖啡店、麥當勞、必勝客西餐等知名咖啡店、麥當勞、必勝客能夠具有市場號召力,同時本項目有寫字樓、酒店式公寓,消費,且處于市中心位置,因此消費人群眾多,且最直接的消費人群即為本案寫字樓企業(yè)商務人士、酒店式公寓社會精英為主,因此,這樣的品牌商家定位亦較為合理。功能配套性商業(yè):太倉本地中、小型零售商,大中型餐飲、文化、娛樂,便超、干洗、票務業(yè)態(tài)布局與商家選擇業(yè)態(tài)布局根據上述的業(yè)態(tài)定位,我司對商業(yè)業(yè)態(tài)布局初步作出布局方案,其具體的業(yè)態(tài)分布配置,還需滿足工程技術的需求,以及進駐商家的要求,作即時的調整與完善。物業(yè)名稱金獅大廈發(fā)展商蘇州新區(qū)經濟發(fā)展集團物業(yè)地址獅山路與濱河路交界物業(yè)管理金獅大廈發(fā)展管理有限公司基本情況金獅大廈為新區(qū)CBD核心地段高檔寫字樓,3層商業(yè)裙房,交付使用,前,蘇州金獅大廈為蘇州新區(qū)第一幢涉外辦公樓(50583平米)商貿配套中行、建行、招行、民生銀行、工行、東吳證券、新城花園酒店、郵局、新區(qū)商業(yè)街等商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂、金融、會議中心、健身中心、商務中心(打字、傳真、快沖)商家品牌1-2F:招商銀行、民生銀行、華夏銀行、民族證券、嘉年華溫泉俱樂部3F:寶力豪健身中心、快餐中心、會議中心現場狀況物業(yè)名稱金河國際大廈發(fā)展商金河國際集團物業(yè)地址獅山路與濱河路交界物業(yè)管理伊莎中心物業(yè)基本情況金河國際大廈為新區(qū)CBD核心地段42層高檔寫字樓,3層商業(yè)裙房,交付使用,入駐企業(yè)多為國內外知名的大型企業(yè),15米超挑高大堂,外墻為玻璃幕墻襯花崗巖,配有公共廣播系統以及自動探測及報警系統、噴淋系統等商貿配套中行、建行、招行、民生銀行、工行、東吳證券、新城花園酒店、郵局、新區(qū)商業(yè)街等商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂、金融、航空服務、便超、零售商家品牌1F:交通銀行、可的超市、愛維爾陽光蛋糕店、絲滑火鍋、蘇飛航空票務2F:云鼎花園會所、青沐沐足保健中心、伊諾咖啡、東東順飯莊、西堤牛排3F:天一漁港餐飲有限公司現場狀況物業(yè)名稱匯豪國際發(fā)展商華福房地產物業(yè)地址獅山路與濱河路交界物業(yè)管理華福物業(yè)基本情況新區(qū)獅山路CBD中心酒店式公寓定位,前期100%銷售率,當前95%的出租率,其投資價值及優(yōu)勢非常明顯,挑高戶型,較高的裝修標準,1-2層為商業(yè)裙房,商業(yè)配套成熟商貿配套中行、建行、招行、民生銀行、工行、東吳證券、新城花園酒店、郵局、新區(qū)商業(yè)街等商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂、金融、便超、零售商家品牌1F:蘇福煙酒、青青綠色產品超市、美好家宴臺灣料理、三萬昌茶葉1-2F:水天堂西餐廳、久盛苑美容美體、星巴克咖啡、必勝客歡樂餐廳、稻茶飲品、小肥羊、匯豐銀行、三萬昌咖啡語茶現場狀況物業(yè)名稱錦華商業(yè)中心發(fā)展商新澤控股集團物業(yè)地址獅山路100號物業(yè)管理悅華置地基本情況錦華商業(yè)中心位于蘇州新區(qū)商業(yè)中心地段,為錦華苑高端公寓及寫字樓自帶配套設施完備的的商業(yè)商場,綠化設計中將傳統蘇州園林精粹重新演繹,將裙樓的綠化平臺延伸至錦華苑商業(yè)廣場中心平臺,總建筑面積40355平方米商貿配套中行、建行、招行、民生銀行、工行、渣打銀行、郵局、新區(qū)商業(yè)街、香格里拉大酒店等商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂、移動、健身中心、工藝品展示、健身用品專賣商家品牌1F:哈根達斯、歐樂風精品館、嘉寶堂、中國移動、糖糖甜品、美佳超市、玉潔干洗、佳麗雅美容美發(fā)、樂汶堡啤酒坊西餐廳、塞蒙餐廳等2F:久玖生活精品館、堂吉咖啡、兒童健康餐廳、花月日本料理、藍槍魚西餐、斯克雅高爾夫專賣、普慈診所、富士康足浴、韓國美甲、韓國五大洋料理等現場狀況物業(yè)名稱金河國際中心發(fā)展商金河國際集團集團物業(yè)地址獅山路88號物業(yè)管理蘇州世豪物業(yè)管理有限公司基本情況金河國際中心是金河國際集團繼開發(fā)金河國際大廈及開發(fā)金河國際華庭后在蘇州的又一力作,全樓總高28層,是一幢新古典風格造型的甲級寫字樓,擁有高標準的寫字樓配套設施:分區(qū)高速電梯,2.7米室內凈高及100mm架空網絡地板,豪華全裝修交房標準,酒店級豪華大堂等,另外金河國際中心聘請國際酒店管理公司擔當物業(yè)管理,讓業(yè)主們能夠享受超前領先的國際級服務商貿配套中行、建行、招行、民生銀行、工行、農行、渣打銀行、郵局、新區(qū)商業(yè)街、香格里拉大酒店、海上城市酒店等商業(yè)業(yè)態(tài)銀行、餐飲、休閑、娛樂、精品酒店、SPA會所商家品牌1-2F:海逸溫泉會所、世豪全套間酒店、世豪軒、韓國精作坊、Laviaa咖啡酒水吧、養(yǎng)身源SPA、渣打銀行現場狀況物業(yè)名稱新天翔廣場發(fā)展商海天房地產物業(yè)地址蘇州工業(yè)園區(qū)中央公園西側物業(yè)管理海天物業(yè)基本情況新天翔廣場位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央公園與天翔花園中間,北臨都市花園,南望尼盛萬麗酒店、白領天地,處于園區(qū)規(guī)劃建設的”蘇州CBD”的核心位置。新天翔廣場將建設為集甲級智能化寫字樓、大型百貨公司、酒店式公寓以及大型地下停車場為一體的綜合性商業(yè)中心商貿配套白領廣場、中央公園、南望尼盛萬麗酒店、國檢大廈、東方明珠俱樂部、米羅咖啡、尼古拉紅酒坊、韓國友利銀行、江蘇銀行商業(yè)業(yè)態(tài)移動、銀行、餐飲、休閑、娛樂、百貨商家品牌中國移動、工商銀行、天虹百貨、肯德基、必勝客、洋蔥咖啡、冰雪皇后、香港故事茶餐廳、可頌坊、歐貝司烘焙、麥道面包現場狀況物業(yè)名稱中銀惠龍大廈發(fā)展商蘇州惠龍置業(yè)物業(yè)地址園區(qū)蘇華路與星漢街交叉口物業(yè)管理仲量聯行基本情況高峰會位于蘇州園區(qū)CBD核心位置的智能化,多功能頂級寫字樓,共占地6315平米,地上30層,地下2層?？偢?8.8米,大廈配備了現代化5A智能系統,符合國際標準的玻璃幕墻設計,中空雙層防紫外線玻璃,營造生態(tài)健康的32層現代化企業(yè)大樓,挑高19米高貴大堂體現企業(yè)的重量級氣勢,每六層有一個挑空四層的共享空間,提供企業(yè)恰公、休閑的獨特場所商貿配套工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、公積金中心、園區(qū)人才中心、荷塘月色大酒店、左岸商業(yè)街、星海游泳館等商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、銀行、休閑、娛樂、會所、美容美體商家品牌星巴克咖啡、韓國友利銀行、天家日本料理、中國銀行、江蘇銀行、太若佛健康美容、高峰會SUMMITCLUB(內設中餐廳、鐵板燒、養(yǎng)生水療等)現場狀況物業(yè)名稱星海國際廣場發(fā)展商蘇州宇龍房地產開發(fā)有限公司物業(yè)地址工業(yè)園區(qū)星海街與蘇繡路交界處物業(yè)管理蘇州新工產業(yè)管理有限公司基本情況蘇州星海國際廣場位于園區(qū)湖西CBD,是集商務辦公、會展、餐飲、娛樂、購物為一體的商務綜合體,其中1層—5層為商鋪,6層—20層為寫字辦公樓商貿配套工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行、公積金中心、園區(qū)人才中心、荷塘月色大酒店、左岸商業(yè)街、星海游泳館等商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、銀行、休閑、娛樂、會所、美容美體、健康會館、酒店等商家品牌中國民生銀行、寶力豪健身、翡翠明珠、寶迪SPA會館、張生記酒店、美瑞齒科、威爾體育專賣、可麗便利店、SOTX專賣店、健身指導、芭蕾學校、蘇州青年旅行社現場狀況小結:根據我公司針對蘇州市場已經運營的高檔甲級寫字樓調研結果顯示:蘇州當前寫字樓商業(yè)裙房的業(yè)態(tài)集在金融機構、中高檔餐飲、休閑、娛樂、健身、培訓機構、快捷精品酒店、美容美體SPA、旅行社等業(yè)態(tài)為主,同時兼有部分零售業(yè)態(tài),如中高檔煙酒、茶藝品、西點烘焙面包的零售,還涉及工藝品、奢侈品的展示以及商務辦公用品、體育健身用品等的專賣。(二)業(yè)態(tài)定位建議結合我公司調研分析并結合本項目的情況,對整體業(yè)態(tài)進行如下的定位:主力店:金融、證券機構,中國移動,中高檔西餐、咖啡店,高端SPA會所,健身中心次主力店:日韓料理,美容美容店,早教機構,瑜伽館,舞蹈、琴弦、聲樂等培訓機構配套服務:便利店,中高檔煙酒、茶藝品、西點烘焙零售,工藝品展示,商務辦公用品,票務中心,體育健身用品專賣具體定位如下:(三)主要業(yè)態(tài)商家選址基本要求1、餐飲、連鎖餐飲和美容美發(fā)選址要求:由于餐飲行業(yè)服務性較強,一般選址在商務區(qū)域、繁華街市附近或有知名度的街市,滿足人們速食或美食的要求,集中或分散均可,租期一般在3年以上。建筑要求:由于餐飲和美容美發(fā)的營業(yè)用房基本經過個性化裝飾和布置,各種建筑結構形式均適合開設,不可有剪力墻或承重墻擋住門和櫥窗,層高在2.8-3.5米之間均可,開間或柱間距最好在4.5米以上,一般以框架式結構為主。餐飲營業(yè)用房位置在1、2、3樓均可,少數可開設在4樓以上。配套設施:大中型餐飲需要充分的停車位和自行車位,美容美發(fā)則無需太多車位,電力每100平方米10-20千瓦,有充分的自來水供應,有通暢的油煙氣排放通道,在高檔商圈內最好有污水排放、生化處理裝置,高檔次、多樓層餐飲營業(yè)用房應配備送餐小電梯和客梯。2、銀行、金銀飾品選址要求:一般選址在商業(yè)最繁華之地,交通便捷,人流量大,銀行應與其它銀行營業(yè)部保持一定的距離,金銀飾品則能夠數店連開。租期一般在3年以上。建筑要求:框架結構,框距大于5米,進深大于8米,10-15米為佳,層高大于3.2米,形狀方正可安裝技防裝置。除正面通道之外,其它通道絕對不與居民、消費人流和其它單位人流往來,以保證安全性,門前不可有全封閉交通隔離欄和高于1.2米的綠化遮擋櫥窗。3、服飾、鞋帽、箱包、工藝品、玩具店、小型藥店、化妝品及其它零售行業(yè)選址要求:上述業(yè)態(tài)選址在商圈繁華之商業(yè)街市,同業(yè)態(tài)相鄰也能夠形成連電效應,服裝、鞋帽行業(yè)不會獨店開出、門前不應有封閉型交通隔離欄及高于1.2米的綠化。租期一般在1年以上。建筑要求:框架結構、磚混結構、框剪結構均可,層高不低于2.8米,門面開闊,門面寬度不可小于3.3米,進深12-15米,一般越短越合適,需有倉儲功能,無剪力墻或承重墻擋住門和櫥窗位置,配置水、電、電話即可。4、茶坊、酒吧、咖啡吧選址要求:消費者進入茶坊、酒吧、咖啡吧的動機與進入其它餐飲場所的動機不同,是休閑和非正式的輕松談話,該業(yè)態(tài)是以文化、情調、特色以及舒適愉悅來吸引消費者,一般選址高雅路段,具有清凈幽雅的環(huán)境,消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)。租期一般在3年以上。建筑要求:茶坊、酒吧、咖啡吧的布置和裝飾有個性化和藝術化要求,對建筑結構形式沒有特殊要求,層高不低于2.8米,開間不低于3.6米,帶有簡單舞池和大型吧臺的酒吧需少柱或無柱,層高不低于3.5米,避免壓抑。電力按每100平方米10千瓦配置。5、食品商店、大型藥店、糖煙酒商店、鐘表眼鏡、婚紗攝影選址要求:上述業(yè)態(tài)一般選址在百貨商場附近,利