中小企業(yè)“置換通”融資服務(wù)方案探析

年5月29日中小企業(yè)“置換通”融資服務(wù)方案探析文檔僅供參考中小企業(yè)”置換通”融資服務(wù)方案1基本概念1.1產(chǎn)品定義”置換通”,是指中小企業(yè)因資金需要,將已做一定時(shí)間的按揭貸款業(yè)務(wù)的商用樓、辦公樓、廠房做為抵押對(duì)象,先行落實(shí)好房產(chǎn)第二順位抵押后,再經(jīng)過我行貸款額度中一部分置換原按揭貸款,多余部分用于日常經(jīng)營需求的一種產(chǎn)品。產(chǎn)品能夠根據(jù)客戶需要做成兩類:一類是做固定資產(chǎn)類中長期貸款,類似于置換方式的立業(yè)通產(chǎn)品(延長到期日,可達(dá)到減輕現(xiàn)有每月還款壓力的目的);一類是短期流動(dòng)資金貸款(目的是盤活資產(chǎn),且現(xiàn)金流有能力做短期流動(dòng))。也還可兩者結(jié)合,總量中包括中長期和短期兩種產(chǎn)品)1.2產(chǎn)品功能和特色根據(jù)中小企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)及發(fā)展階段資金需求量身定做,面向已經(jīng)過按揭貸款購置商用樓、辦公樓、廠房等房產(chǎn)并已按期還款一定時(shí)間,但尚有部分未償還的中小企業(yè),向其發(fā)放貸款以解決其經(jīng)營中的資金需求。產(chǎn)品特色體現(xiàn)在:1)提前盤活企業(yè)固定資產(chǎn),介入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的時(shí)機(jī)大幅提前,對(duì)于爭取優(yōu)質(zhì)客戶有時(shí)間優(yōu)勢;2)貸款總量按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的規(guī)定抵押率計(jì)算(最高可達(dá)評(píng)估價(jià)值的60%),期限最長5年,可選擇按季或半年的還款周期,減輕中小企業(yè)一次性還款壓力,有很強(qiáng)的市場競爭力和吸引力;3)品種靈活,能夠做固定資產(chǎn)貸款,也能夠做流動(dòng)資金貸款;4)適用范圍廣泛,本產(chǎn)品的應(yīng)用將打開中小企業(yè)客戶批量授信、規(guī)模授信的新局面。2適用對(duì)象與基本條件2.1適用客戶范圍符合我行中小企業(yè)業(yè)務(wù)客戶授信基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的中小企業(yè)客戶。2.2客戶準(zhǔn)入條件與要求1)客戶準(zhǔn)入(1)企業(yè)有2年以上的持續(xù)經(jīng)營歷史,經(jīng)營管理良好;(2)企業(yè)法定代表人/實(shí)際控制人的主業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)在4年以上;(3)借款人在我行信用評(píng)級(jí)B+級(jí)(含)及以上;(4)無不良信用記錄。2)所購置房產(chǎn)必須符合:本產(chǎn)品所指房產(chǎn)包括商用樓、辦公樓、住房僅限于城市中心地理位置優(yōu)越的樓盤,以及五大國家級(jí)園區(qū)和部分省級(jí)工業(yè)園區(qū)的廠房。2.3限制性規(guī)定1)授信總量授信總量按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的規(guī)定抵押率核定,最高可達(dá)評(píng)估價(jià)值的60%。2)用途授信用途僅限用于借款人置換原有按揭貸款和自身生產(chǎn)經(jīng)營,不得挪用。3)期限原則上最高不超過5年。4)擔(dān)保必須落實(shí)合法有效的擔(dān)保手續(xù),我行與借款人共同到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門辦理正式抵押登記手續(xù),須以我行為第二順位的抵押權(quán)人,再發(fā)放貸款置換第一順位抵押權(quán)人的貸款,并確保履行解除其抵押。3價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)3.1利率和費(fèi)用原則上綜合收益不低于基準(zhǔn)利率上浮30%的水平。4業(yè)務(wù)流程4.1業(yè)務(wù)流程簡述借款人申請(qǐng)——貸前調(diào)查、撰寫上報(bào)提案——盡職審查——授信批復(fù)——落實(shí)擔(dān)保放款條件——放款——對(duì)賬戶進(jìn)行監(jiān)控管理。4.2具體業(yè)務(wù)流程1)借款人向我行申請(qǐng)貸款,填寫借款申請(qǐng)書,除提交借款人年審有效營業(yè)執(zhí)照、貸款卡等授信申報(bào)基本資料以外,還須提交借款人所購買房產(chǎn)的購房合同、發(fā)票、首付款憑證、按揭貸款合同、還款記錄、剩余本金查詢等資料;2)根據(jù)客戶申請(qǐng),業(yè)務(wù)部門實(shí)地調(diào)查和核實(shí),包括但不限于經(jīng)營狀況、房產(chǎn)現(xiàn)狀、還款資金來源等,根據(jù)企業(yè)銷售收入、利潤和現(xiàn)金流測算還款期限并合理確定貸款種類和期限以及還款計(jì)劃,撰寫上報(bào)信貸提案;3)由我行信貸工廠進(jìn)行盡職審查,并按審批流程上報(bào),完成審批后最終下達(dá)是否同意貸款的批復(fù);4)我行對(duì)借款人批復(fù)同意后,業(yè)務(wù)部門與借款人簽訂借款合同、保證合同等相關(guān)法律性文件;5)落實(shí)抵押擔(dān)保(1)借款人實(shí)際控制人全程提供個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保(2)我行與借款人共同到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門辦理正式抵押登記手續(xù),須以我行為第二順位的抵押權(quán)人,再發(fā)放貸款置換第一順位抵押權(quán)人的貸款,并確保履行解除原貸款抵押權(quán)人抵押,從而保證我行提升為第一順位的抵押權(quán)人。6)辦妥放款前的相關(guān)手續(xù)。借款人提用的貸款款項(xiàng)可分兩類用途,一為直接置換原有按揭貸款,實(shí)施封閉操作,不得用于其它用途;一為公司生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn),按我行相關(guān)規(guī)定使用。5風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范措施5.1信用風(fēng)險(xiǎn)及防范措施做好貸前調(diào)查工作,嚴(yán)把客戶準(zhǔn)入關(guān),調(diào)查借款人以往的信用記錄,包括查看人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)和企業(yè)法定代表人個(gè)人征信系統(tǒng)的信用記錄,重視領(lǐng)導(dǎo)人素質(zhì)評(píng)估,考察公司治理機(jī)制。曾有不良記錄的拒絕授信。授信發(fā)放后,應(yīng)做好貸后管理工作,關(guān)注借款人還本付息能力,存在有能力還款而不愿還款現(xiàn)象的及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作,采取相應(yīng)措施,防范信用風(fēng)險(xiǎn)。5.2市場風(fēng)險(xiǎn)及防范措施我行置換通產(chǎn)品貸款種類靈活,期限可從一年內(nèi)短期流動(dòng)做到五年中長期貸款,企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生可用于還款的現(xiàn)金流為重點(diǎn)關(guān)注的第一還款來源。包括生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展情況、管理水平和能力、用款的目的等都應(yīng)成為把握的重點(diǎn)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營銷售收入和現(xiàn)金回籠應(yīng)經(jīng)過我行或我行能有效掌握核實(shí),還應(yīng)關(guān)注借款人產(chǎn)品供需、價(jià)格變動(dòng)和市場競爭能力,及時(shí)做好授信政策調(diào)整,保障我行授信資產(chǎn)安全。5.3法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防范措施國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化和未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將對(duì)產(chǎn)品的整體運(yùn)作產(chǎn)生一定影響,因此需密切關(guān)注國家政策變化,及時(shí)了解各項(xiàng)政策的動(dòng)態(tài),以保證第二還款來源的保障力度不被減弱。同時(shí)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)胤抗懿块T的溝通和聯(lián)系,合理利用第二順位抵押登記制度,確保我行授信投放前能辦好抵押并在解除原第一順位抵押權(quán)時(shí)予以配合,以有效防止抵押方面的風(fēng)險(xiǎn),最大限度保障我行貸款安全。6參考資料6.1格式文本及重要文檔示例1)保證合同2)最高額抵押合同3)董事會(huì)/股東會(huì)決議4)個(gè)人不可撤銷保證合同6.2國家政策法規(guī)<中華人民共和國商業(yè)銀行法>、<貸款通則>、<中華人民共和國合同法>、<中華人民共和國公司法>、<中華人民共和國擔(dān)保法>、<中華人民共和國物權(quán)法>6.3中行規(guī)章制度<中國銀行股份有限公司湖南省分行中小企業(yè)業(yè)務(wù)管理辦法()>、<中國銀行股份有限公司湖南省分行中小企業(yè)授信審批實(shí)施細(xì)則()>、<中國銀行股份有限公司境內(nèi)機(jī)構(gòu)公司授信抵、質(zhì)押率管理辦法>7案例7.1客戶需求發(fā)現(xiàn)長沙做為省會(huì)城市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全省最快,中小企業(yè)發(fā)展空間大,本地和省內(nèi)外很多企業(yè)在長沙以按揭貸款方式購置生產(chǎn)經(jīng)營和辦公場所。這一部分按揭業(yè)務(wù)市場有很大存量,同業(yè)中有很多經(jīng)過按揭業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)個(gè)人業(yè)務(wù)的發(fā)展。針對(duì)同業(yè)中的這一塊市場,那些因沒有全部償還而拿不到產(chǎn)權(quán)的企業(yè)就無法金融機(jī)構(gòu)提供抵押品,有的或經(jīng)過擔(dān)保公司做但增加了融資成本,有的就只有等待,從而錯(cuò)失或推后了企業(yè)發(fā)展的計(jì)劃。為此,我們組織對(duì)湘域中央等市中心商業(yè)樓宇和高橋市場等成熟市場進(jìn)行了市場調(diào)研,結(jié)果顯示市場對(duì)此確實(shí)有較大的需求?；谶@一市場客戶有較強(qiáng)的需求、同業(yè)競爭狀況及該項(xiàng)業(yè)務(wù)的能夠帶來批量效益,設(shè)計(jì)出非常有競爭力的產(chǎn)品——置換通。7.2解決方案的設(shè)計(jì)及應(yīng)用產(chǎn)品方案的設(shè)計(jì)從擔(dān)保、還款、授信總量、授信品種等方面提出了解決方案:1.有效擔(dān)保,風(fēng)險(xiǎn)可控:以足值房產(chǎn)先做為第二順位抵押,用途直接置換原有按揭貸款,從而落實(shí)有效擔(dān)保;2.品種靈活,效益明顯:可選擇固定資產(chǎn)中長期貸款或短期流動(dòng)資金貸款,中長期貸款采用按季或半年等還款方式,減輕企業(yè)一次性還款壓力。銀行發(fā)放中長期貸款利率檔次高,綜合效益明顯;在競爭性方面體現(xiàn)以下特點(diǎn):1．介入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)機(jī)大幅提前,從而盤活企業(yè)資產(chǎn),提高業(yè)務(wù)合作機(jī)率,培養(yǎng)忠誠度高的客戶。2．能從同業(yè)按揭貸款客戶中搶占很多客戶,有效地?cái)U(kuò)大我行客戶群體。3.解決中小企業(yè)按揭客戶沒有完全產(chǎn)權(quán)而無法向金融機(jī)構(gòu)提