年深圳某雅園小戶型整合推廣

廣告推廣策劃方案****目錄第一部分市場分析第二部分項目分析第三部分競爭對手分析第四部分目標客戶分析第五部分形象整合第六部分廣告策略第七部分媒體計劃第八部分廣告費用預(yù)算第一部分市場分析

近這段時間，南山鱗次櫛比的高樓拔地而起，2002年新開發(fā)樓盤超出60個，儼然成為深圳最密集的高尚人文住宅區(qū)。

業(yè)界和購房者已將目光全面投向南山。藍色的海景資源、綠色南山山景資源、新安古城、青青山莊等旅游文化資源，加上區(qū)政府數(shù)年來在基礎(chǔ)設(shè)施上的長足發(fā)展，支撐南山房地產(chǎn)羽化成龍，飛躍九天。招商陽光棕櫚園、鼎太風華、西海岸花園等樓盤的備受關(guān)注，各大地產(chǎn)商紛紛搶灘南山半島，海景概念、山景概念、低密度高尚社區(qū)，配合各種強勁的促銷推廣一時之間令南山樓市彌漫著濃烈的硝煙，可見南山尤其口岸輻射地帶的樓價將有較大的提升空間。

南山片區(qū)樓市概況

2002年，前海已成為業(yè)界及消費者關(guān)注的新焦點。作為大盤的集中地，前海的開發(fā)建設(shè)如火如荼，星海名城、中海陽光棕櫚園、鼎太風華等三個巨無霸的陸續(xù)亮相預(yù)示著前海片區(qū)鼎盛時代開始到來；同時山水情家園、西?；ǔ恰⑸胶４鋸]、前海宜家、碧玉小家、心語家園等樓盤則以小規(guī)模小戶型備受追捧。究其原因，前海片區(qū)山清水碧，煙波浩淼、大南山郊野公園、青青世界、中山公園是前海住宅的天然花園。

前海片區(qū)樓市概況根據(jù)深圳市發(fā)展規(guī)劃，未來前海統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一部署，將建成一個總建筑面積達150萬平方米，居住人口超過5萬的低密度大型高尚社區(qū)，引進一批規(guī)模大、檔次高的連鎖店和專業(yè)批發(fā)市場。同時興建深圳西火車站；開通南起內(nèi)環(huán)路、北接深南達到立交的港灣大道；連接前海的望海路與深港西部通道。屆時，前海不僅是深圳的黃金海岸，同時還將成為香港的后花園。前海片區(qū)樓市概況第二部分項目分析1棟19層優(yōu)雅建筑，420戶人家?？傉嫉孛娣e6428.6㎡，總建筑面積31849.2㎡，其中住宅面積20366㎡，商業(yè)建筑面積5692㎡，架空層綠化1452㎡米，自用車位127個。戶型布局圖示：【樓盤概況】戶型類別面積（㎡）戶數(shù)（戶）比例單身公寓25116014%一房一廳40.0518043%二房一廳60.5818043%【地理位置】位處前海路與內(nèi)環(huán)路交匯處【交通狀況】目前有423、432、435、210、204等大中巴士經(jīng)過。同時此片區(qū)將興建深圳西火車站；開通南起內(nèi)環(huán)路、北接深南大道立交的港灣大道;連接前海望海路與深港西部通道?！旧鷳B(tài)環(huán)境】南臨大小南山，西臨前海灣，可共享鼎太風華園林景觀；【生活配套】商業(yè)、金融、教育、娛樂、保健、購物等硬件設(shè)施成熟完善【教育狀況】靠近深圳大學(xué)等高等名校；鵬基外國語學(xué)校、深大附中、前海小學(xué)、小逗號幼兒園近在咫尺【項目特點】小戶型概念，營造溫馨、優(yōu)雅、健康的生活第三部分競爭對手分析直接競爭對手推廣名碧玉小家位置南山前海片區(qū)桂廟路與前海路交匯處。建筑類別19層小高層建筑面積22120㎡價格范圍均價：4300元/平米（附送全屋精裝修）付款方式一次性付款，首期1-2成最高30年銀行按揭，另有零首期付款景觀前海海景、大南山山景、南頭城區(qū)景主力戶型一房一廳；二房二廳；三房二廳交通狀況良好廣告語過小日子過好日子銷售狀況目前，一房僅剩3套；二房還剩30-40套左右發(fā)展商深圳閩泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司生活守則安定、安穩(wěn)、安心、安全、安家間接競爭對手除碧玉小家存在直接威脅外，山海翠廬、山水情家園、前海宜家等也會帶來一定的尾盤影響。第四部分目標客戶分析置業(yè)性質(zhì)：首次置業(yè)主要目標客戶次要目標客戶

南山片區(qū)單身貴族南山片區(qū)年輕白領(lǐng)階層南山片區(qū)工薪階層南山片區(qū)小私營企業(yè)主南山片區(qū)原居民

深圳其他區(qū)域的單身貴族、白領(lǐng)階層及中層小家庭香港部分中年人士當作休閑娛樂所需主要目標客戶共性分析【置業(yè)心態(tài)】追求心靈的穩(wěn)定，滿足希望得到的成就感【置業(yè)要求】幽環(huán)境雅，空間溫馨，置業(yè)門檻低【性格特征】活躍型，積極向上，熱情開朗【收入狀況】中高等收入水平【文化程度】一般念過大學(xué)，有見識，應(yīng)變和分析能力強【言談舉止】穿著時尚得體，斯文優(yōu)雅【飲食習慣】對于西餐，喝咖啡等品位時尚有一定的偏好

第五部分形象整合項目乘形象澆定位前海·小戶況巨星地理榨環(huán)境景之出督發(fā)點項目持特點坊之出腎發(fā)點針對拋競爭減對手友攻略嫁之出金發(fā)點前海區(qū)片區(qū)謎樓市獸狀況添之出欠發(fā)點定位伙釋義【前?！恐稠椖啃┑乩硌肝恢蒙?，風有景優(yōu)恭美，探環(huán)境室幽雅代，給況項目抓增隸添美束麗的貿(mào)生活宮色彩婦，另瘋?cè)诵钠ネ??！拘簟恐椖繚姂粜蜕刑攸c港，針岸對目倍標客撕戶置轎業(yè)要環(huán)求定款位，憲更表妥現(xiàn)出冠置業(yè)邁的輕兔松?！揪扌恰拷轄I造形個性霸，打撐造巨著星形孔象，夫從氣蹦勢直霧接攻陰擊項白目的村競爭癥對手新——青碧玉輛小家惑。定位礦從項喚目地詞理、飼目標放客戶寄心理煮、項巷目特篩色和掏競爭赴對手抬等角級度出發(fā)發(fā)，惹直接角明了版、個遣性鮮聞明、座簡單辨易懂寒，全護面表吸現(xiàn)項滾目的睛整體濟形象外，將亂項目糖打造戲成南再山最敵優(yōu)秀準的小粒戶環(huán)累境，容給目鑒標客倒戶留升下深窮刻的昂印象姥。備選判定位帖語前海膜·小摧戶居貨家優(yōu)恐雅習尼慣前海藝·純尿正小磚戶生愿活形象奇定位肢支撐圾要素前?！ば艟扌莾?yōu)雅溫馨活力小巧多彩地理環(huán)境居住感受客戶特性戶型特點生活氛圍陽光服務(wù)態(tài)度形象色定位芹的概念店表現(xiàn)【優(yōu)雅】高棋山流諷水，徑蜻蜓蠅漫舞【溫馨】心顯語傳忙情，退相偎槍馨香【活力】活姿潑向罵上，幫熱情瞎開朗【小巧】鉆傍石寵撞愛，所靈動肉飛揚【多彩】多蘿彩斑吼斕，干閑情胳萬種【陽光】關(guān)國懷備湯至，槳愛心長綻放備選皺推廣僚語山海弱至珍搏優(yōu)雅絨一心愛心凍物語猶相寄懷前海心靈商假日濾戀戀干散曲優(yōu)雅演小戶濤溫馨劇相愛小家摔庭虧好曲生活偎依快情?？恍男睦p細語海語雀傳情財優(yōu)雅劈燕于心日子處馨馨朝愛人演親親主推竹廣語山海知至尊優(yōu)雅訪一心南山叨下有占個家動情睡山海訊優(yōu)雅繁于心前海筒之戀我的莖溫馨棄小家生活接多彩量斑斕克感受忠閑情捷萬種我家味在南晴山葵有空堪來坐耀坐前?？鐬车墓S心愿陽光騙下的績咖啡兄南山像下的譽花房第六睜部分澆廣告脅策略【地理伸環(huán)境】前今海路齊與內(nèi)許環(huán)路邁交匯波處，尊依山泊臨?？偅h(huán)森境優(yōu)內(nèi)美【生活悅配套】共抬享南捷山大衫社區(qū)砍配套育，交抬通便埋捷，斯生活滅似舞御曲【戶疾型特粒點】單恨身公筍寓、銅一房速、二工房三雄種戶病型，耀前海碗罕見疤的純立正小希戶布修局【輕松溝置業(yè)】均核價4差30蘿0元疊/㎡清，負啟擔輕紋，滿棵足目樂標客磁戶的桶置業(yè)厲要求【升值菜無限】西念部跨矮海大冤橋即著將通算車，愁港人尤進入議南山錯更加謊便捷白，香輕港未景來后伏花園廣告將訴求涉點分盼析同一然區(qū)域破，不魔同的渴居家租格調(diào)同一夏區(qū)域險，不坐同的椅樓盤掠素質(zhì)同一僚區(qū)域個，不福同的胡形象友定位針對玩競爭魄對手嗓訴求針對殲項目酬優(yōu)勢故和客跪戶心愈理訴起求項目始戶型尾小，峰置業(yè)撞門檻央低；汗再加障上競伙爭對陡手少滲，目灘標客研戶資削源豐擁富等賽市場墓特點文，預(yù)糟計項古目在住四個肌月內(nèi)栽便可陰完成膠95梢%的忽銷售彎額。廣告擴推廣并大體堆上分騙四個突步驟生進行迷：導(dǎo)恢入期揪從項秋目形啟象入宏手，亂重點寫突出粗項目井整體評形象灶；強蕉銷期耐進入鄙形象能的強發(fā)力塑移造期蓮，挖妙掘項哥目眾得多有獨力賣懲點；日持銷蛇期進泥入樓損盤綜姓合賣照點的倚訴求址，以敬“從裁點到換面”玻的方咱式進婦一步迫促進覺樓盤世的快廚速銷遠售；駱尾盤鋒期以荷促銷絡(luò)點為墻主，邪促進按樓盤節(jié)剩余糊部分猶的全否面銷儉售。宣傳請推廣爭策略導(dǎo)入期強銷期持銷期尾盤期形象形象為主賣點為主賣點為主形象為輔促銷廣告象推廣涉進程井——形象況導(dǎo)入光期導(dǎo)入肆期前海法·小館戶巨參星優(yōu)雅夢溫馨你活力忘小巧趕多彩刊陽光優(yōu)雅罪、溫陪馨表傷現(xiàn)點夢：1、狗樓盤松形象2、胖自然餡景觀3、兇生活必品質(zhì)活力置、多栗彩表宰現(xiàn)點兔：1、升目標典客戶級特性2、墳大社塘區(qū)生痛活圈小巧漂、陽賀光表豪現(xiàn)點友：1、頂戶型咳特點2、僑物管廣告紛推廣梳進程——強銷捎期、歸持銷內(nèi)期強銷雷期、辦持銷懇期形象么提升度、賣餓點訴堆求把目嗎標客袖戶自飽身要胃素與漠項目肅的賣皆點元伯素相魄結(jié)合居住究感受自然加環(huán)境生活去配套人文渣氛圍戶型獵特點地段戀升值輕松楊置業(yè)諸如請此類…廣告覺推廣喜進程——尾盤擋期尾盤孔期促銷泛、賣牛點訴浪求業(yè)主圈生活淡氛圍獎項尾盤翻期公搞關(guān)促權(quán)銷活娘動熱銷賄反應(yīng)第七事部分廟媒介宿計劃具體渾階段洋的媒碼介安蔬排戶外廣告牌報紙廣告時間導(dǎo)入期報紙廣告海報戶外廣告牌強銷期報紙廣告直郵持銷期報紙廣告直郵網(wǎng)絡(luò)尾盤期報章砌媒體債發(fā)布厭計劃時期媒體內(nèi)容投放比例備注導(dǎo)入期深圳特區(qū)報形象25%

絕大部分投放日期建議在周二、四、五，少數(shù)日期則根據(jù)具體營銷目的而定強銷期一個半月深圳特區(qū)報形象、賣點50%南方都市報形象、賣點南山報形象、賣點持銷期兩個月深圳特區(qū)報賣點、形象20%南方都市報賣點、形象南山報賣點、形象尾盤期半個月南方都市報賣點、促銷點5%南山報賣點、促銷點第八凳部分筐廣告叢費用艱預(yù)算根據(jù)慨項目元總建貞筑面叨積、拜均價凳，按犁1.做5%肢的廣寄告投石放量逐，預(yù)盟