某上市地產(chǎn)上海公司示范區(qū)控制流程與標準

上海***示范區(qū)控制流程與標準設計系統(tǒng)2010-01-19反思龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)的保持高水準？反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準？1、專職、固定的示范區(qū)管理組織龍湖設置“體驗中心”，內含設計、營銷專業(yè)，專職負責示范區(qū)管理工作；其中售樓處裝修、樣板間裝修、示范區(qū)景觀均由體驗中心負責龍湖內部編制了《體驗區(qū)各階段設計導則》，明確了體驗區(qū)各階段的設計流程與標準，在某些方面達到了非常細致的程度反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準？2、規(guī)范、細致的管理流程與標準功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設置的功能區(qū)可選設置的功能區(qū)備注入口門廳接待咨詢臺模型展示區(qū)350★洽談區(qū)120★含吧臺區(qū)財務收銀區(qū)15★要求位置相對安全、可設置收銀臺前室簽約區(qū)30★建議設置3組，有隔斷的形式。方便面對面服務，尤其針對網(wǎng)簽項目。置業(yè)顧問辦公室20★營銷經(jīng)理辦公室8～10★儲藏室20★含置業(yè)顧問更衣間公用衛(wèi)生間40★宜設置兒童專用洗手臺；男士小便斗保安室20★保潔室10★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨立）及保潔儲藏室投影室25★工法展示區(qū)20★兒童娛樂區(qū)30★總面積(㎡)71063575功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強弱配電間、管井、風井等輔房面積銷售廳各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準？3、高標準的現(xiàn)場完成度龍湖高水準示范區(qū)=專職的組織+規(guī)范的流程與標準+很高的現(xiàn)場完成度反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準？明確主責人工作目標明確推動力強規(guī)范動作明確成果要求持續(xù)提升的保證現(xiàn)場嚴格管理設計效果的達成魔鬼于細節(jié)1、示范區(qū)管理不規(guī)范，無統(tǒng)一流程，各專業(yè)之間容易出現(xiàn)不交圈現(xiàn)象；2、示范區(qū)前置工作不到位，對于示范區(qū)范圍、主題營造、工作計劃等沒有提前考慮；3、示范區(qū)工期緊張，開盤之前搶工，展示效果不理想；4、示范區(qū)范圍較小，空間感較龍湖示范區(qū)有較大差距；5、由于擔心銷售承諾問題，示范區(qū)展示形式受限制，展示效果打折扣；6、景觀施工品質不能保證（特別是硬景施工）；7、營銷、采購、成本等專業(yè)介入較晚。***示范區(qū)目前存在的問題示范區(qū)管理架構不明確

無規(guī)范的流程及標準

現(xiàn)場完成度欠缺啟示1：明確示范區(qū)管理組織常設人員：傅明磊（第一召集人）、事業(yè)部總經(jīng)理（第三召集人）、宋濤、向寵（第二召集人）、盛明、馬紅軍、康家東、事業(yè)部計劃運營崗（秘書）

其他人員：設計（建筑、景觀、裝修）、工程、營銷、成本、采購各專業(yè)項目負責人，營銷代理公司項目負責人按***目前的操作模式，成立專職的示范區(qū)管理組織較難實現(xiàn)，建議針對具體項目，成立臨時但是固定的示范區(qū)管理小組。

啟示2：制定規(guī)范的流程和標準1、編制示范區(qū)控制流程，按時間序列編制各專業(yè)重要工作內容①示范區(qū)控制分為“啟動階段、建筑方案階段、建筑施工圖設計階段、施工至開盤階段、開盤后持續(xù)整改階段”共五個階段②在每個階段，設置固定的工作節(jié)點，部分重要節(jié)點需專項評審③針對重要節(jié)點，明確責任人編制各階段重要工作內容啟示2：制定規(guī)范的流程和標準2、編制示范區(qū)控制標準，重點是細化示范區(qū)綜控評審中對效果的控制要求，按最終完成場景（空間序列）編制各專業(yè)效果控制要求重點細化五個要求+五個部分啟示2：制定規(guī)范的流程和標準五個要求：展示集中、超現(xiàn)實、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（1）展示集中展示集中并不是縮小示范區(qū)范圍，而是相對集中；在同一個場景，所有情節(jié)的發(fā)展圍繞一個主題來展開；用有限的時間、有限的場景、有限的投入打造一個主題，吸引客戶有限的精力；啟示2：制定規(guī)范的流程和標準五個要求：展示集中、超現(xiàn)實、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（2）超現(xiàn)實示范區(qū)展示的是客戶日常生活不能達到的陌生的場景（首置的項目提供首改的配置、首改的項目提供再改的配置…）龍湖的超尺度大草坪、花徑、水系（龍湖藍湖郡的三灣一湖、九橋雙溪概念），超出目標客戶之前的生活感受中鷹黑森林項目定位為節(jié)能環(huán)保高品質居住環(huán)境，示范區(qū)內種植原生態(tài)樹林，成百上千棵大喬木，超出對生態(tài)建筑的常規(guī)想象星河灣用奢華的公共大堂裝修、人魚共泳的泳池、千人宴會廳超出豪宅客戶的想象啟示2：制鄰定規(guī)魚范的互流程才和標銹準五個錫要求北：展所示集屆中、棗超現(xiàn)饅實、性喚醒飯客戶梯感官逐、畫鈴面感齡、完問成度（3）喚販醒客豎戶感惜官針對沃客戶油在體聚驗過揭程中項眼、傷耳、央鼻的泉感官盯效果般進行摩有預造見的租、有厲主題私的、封有情爽趣的驢、有絞想象旗的裝棗飾景意觀實勢施；畫面狐感（叼色彩遣、光運影、姜形式城）、雷花香極（規(guī)組定示賊范區(qū)胳必須綠種植蕩桂花溝等樹含種，漆項目如景觀記設計柏師及浪銷售版人員股必須返現(xiàn)場驗感受鋤）、沙鳥叫末（掛塑鳥籠啟）、監(jiān)水中扶游魚啟示2：制營定規(guī)絮范的估流程桃和標膽準五個毀要求械：展胃示集授中、袋超現(xiàn)寫實、狂喚醒著客戶灶感官充、畫械面感丈、完聽成度（4）畫號面感視覺物是人餐的第沾一觸懲覺，仗在示冷范區(qū)否內用雖攝影賣的要腦求構圍思畫獸面。在示廣范區(qū)倉入口園區(qū)域屠、核做心景兔觀區(qū)踢域、慌樣板佳間主貍要功打能房渡間等艱三個浩部分顧進行光視覺典效果嘴分析蘆，制狠造畫辱面感啟示2：制呢定規(guī)貸范的爬流程廣和標儉準五個跌要求拍：展勝示集翅中、獻超現(xiàn)督實、夠喚醒匪客戶冷感官姑、畫戀面感吐、完涂成度（5）完葛成度包括飲設計妻的完隱成度傻，也弱包括粒施工遲和現(xiàn)爸場布位置的解完成秋度；“只背要你扎始終禮不表襯現(xiàn)出膽失態(tài)吸，那頌么你臨與客尤戶之坦間就孩有一抱個隱刻形的沙約定誤，就博是他鋤雖然壤知道游你可禽能在衛(wèi)做一患些偏寺理想蠶化的筒表演界，但距他也襯沒有扭什么辰理由貿非要點拼命斯去揭商破你廳不可鮮，他齡可以何在一默定范于圍內芬容忍務和認指可你否的基緊于你死的立豎場的款敘事蜘方式捧。”龍湖志藍湖選郡的無大尺捉度草顆坪、?；◤叫拚蜃鰹橥晏贸啥柔敽芨邍@，因菌此客春戶已示經(jīng)忽臂略了逗草坪盞上今騰后要卡蓋房言子的晉事實龍湖私的示梅范區(qū)躺完成峽度體伏現(xiàn)在路其魔捎鬼化扛的細道節(jié)處禽理上啟示2：制源定規(guī)紹范的效流程溜和標鳥準五個媽部分里：引宰導區(qū)殘、入缸口形新象區(qū)委、售尖樓處滅、通府道區(qū)夠、高鍵潮區(qū)（1）引程導區(qū)是整室個流球程的渾序幕鞠，項匪目范劣圍的鴿界定蹄，通姜過特慚定的禿場景菠讓客負戶感摔知“研已到種達本占項目羊”；也要求能夠熔形成盈超出召周邊網(wǎng)區(qū)域習品質嘩的領外域感境并且賭傳達坊給客逐戶，通斗常設禽置紅棒地毯乞、花毅箱、捉樹陣已、道新旗等引導椒區(qū)通橋常包封括我送們所纖說的租紅線羽外區(qū)霸域，虛引導爪區(qū)注仙意事天項如扯下：A、售坊樓處廟的位父置及朗體驗徐區(qū)主獄入口覽的設器置應盼方便潔該項簽目輻重射的椒主要濕區(qū)域撒客戶中直接鞏到達利，避拳免因洞下列圈因素紐奉造成掠的繞績行，惠影響沫客戶粉的體賤驗感挺受：暈①單桌行道晉，反企方向違車輛虎無法熔直接眼到達遇；②綁沿途刮交通觀道路賺品質衫低；森③項計目周繩邊公濫交車室出租朝車站歲位置酬不便勢，導盤致參哭觀客經(jīng)戶步嫁行時累間過灶長；B、對夜于項斬目輻六射主題要區(qū)根域客齊戶的倉來訪鮮路線眨，考迅慮沿料線城澤市景啟觀對機樓盤練檔次隸的影裕響；C、考特慮項忠目輻刊射主杰要區(qū)鹿域客牙戶的名來訪助路線遮沿途蒸路牌涉廣告纏、交浴通指車示牌熔的選怠定初認案；D、考沸慮體壞驗區(qū)鋸范圍衰以外社的客莖戶接晶觸點屢的景菜觀等窩整體恒效果海，針嚷對項桐目規(guī)攤劃紅研線外推市政肢道路戚綠化賭及管臭理現(xiàn)陳狀以眼及相秀鄰建褲筑的務影響因和干碑擾等切制定援出良吧好的擋改善防措施啟示2：制扇定規(guī)植范的絲式流程宋和標布準五個盲部分世：引肌導區(qū)滋、入若口形蠢象區(qū)淘、售鋒樓處衰、通饞道區(qū)粘、高趙潮區(qū)（2）入蠅口形岡象區(qū)給客繼戶傳澆達項距目的雀性格掏和調注性并洪形成短項目溝高品辛質的梯第一艘印象基，重蒙點是精神跳堡壘的設苦置（獎鐘樓座、標宿志塔娃、構熊筑物上、核鋪心景允觀等鐘等）項目戰(zhàn)的調再性在面營銷要策劃嘆階段猾提出丙，精痛神堡騙壘需招上產(chǎn)援品決秧策會槐評審啟示2：制胡定規(guī)盟范的刃流程賢和標模準五個店部分躁：引該導區(qū)匯、入而口形權象區(qū)褲、售達樓處童、通匹道區(qū)吸、高均潮區(qū)（3）售疲樓處承上冒啟下能的區(qū)躲域，雙利用棍好售薪樓處香整合夸各營嫩銷線乒索給跌客戶崖進行藍洗腦拴，向客墳戶集父中展駝示項幸目及融公司瞧亮點—中海殃萬錦棗城在居售樓狐處內蘿大幅冷展示陵中海濾所獲根得的嘆施工曠類獎礦項；售樓社處功皺能要孔求氣品牌祖包裝尖及空斃間要戀求：鴿**翁*物浸業(yè)、南世博睜館、叛節(jié)能塊環(huán)保柴等茫模型唇包裝求及空敞間要檢求：箱通過秩模型鄙展示戰(zhàn)突出門項目四亮點啟示2：制含定規(guī)績范的高流程蹤蝶和標熱準五個希部分遇：引靜導區(qū)絲式、入圖口形廳象區(qū)蘆、售屠樓處潛、通家道區(qū)如、高針潮區(qū)（4）通炭道區(qū)高品屑質的江制造沸一條鴉連接客通道喘，讓客瞇戶在辨行走括過程印中被品打動，通箏過沿即途場鋼景使偽客戶文在行遙動中主潛移戰(zhàn)默化耽的加外深項宇目形芬象的肅概念捉，通鏈常是吹進入下高潮滋區(qū)的夏情緒辛鋪墊金（包包括從恥入口設到售航樓處盆、從毒售樓引處到騙樣板仿間的的通道脊）沿途獲的場源景布災置藝項目雕亮點欣宣傳回通蹄過細或節(jié)打申動客導戶啟示2：制擋定規(guī)爸范的削流程始和標艙準五個音部分舒：引胃導區(qū)鍬、入煮口形歪象區(qū)燃、售猾樓處擴、通州道區(qū)濁、高嗎潮區(qū)（5）高造潮區(qū)全方育位的劫功能窮、效遙果、鴉品質裝展示割，營造規(guī)數(shù)個倘有感亂染力攤的、釀深入約人心酒、具翻備傳爐播效覽果的嘉畫面，提反升客撐戶的耐購買續(xù)沖動需要坑給客蓬戶留鴨下一食個難崗以忘耀記的港畫面駛（藍湖肌郡的標溪水中、圍徑合庭兵院；楚星河孩灣的糖大堂服地面壯拼花午、人著魚泳交池；幻玉中鷹完黑森書林的萬喬木悲林）紅線探外不答利因樂素、納施工迫工地享應該疑盡量居進行桃視覺騾隔離黃樣腥板間感的位京置選潛取需聽考慮訪主要服功能廣房間鋸的景段觀視路覺效喊果啟示2：制始定規(guī)煩范的播流程失和標挨準五個穗部分旬形成圖五個蛇場景均，圍貸繞五偵個最寶終場克景分榜專業(yè)歪編制輝效果冤控制財要求啟示3：確只?，F(xiàn)冊場實呼施完墳成度有了第效果棄控制隊標準銜，需鞋明確姐現(xiàn)場橡質量蛛控制殿的辦逃法1、嚴喪格“樣誕板先寇行”制度戲：現(xiàn)臟場搭裹建實糊體樣茶板樓冰對建鄉(xiāng)豐筑樣扁板進擠行封林樣，薪裝修鏟及硬揮景施兇工樣歉板同屆樣開儀辟專燃門區(qū)千域進切行封鞋樣，蛇工作伸要求俊通過成合同呢的形廚式對隙施工筋單位取進行查明確2、嚴陣格“現(xiàn)宣場抽削查”制度善：示寸范區(qū)攪管理屈小組燦周例底