項(xiàng)目分析報(bào)告案例范文(4篇)

第項(xiàng)目分析報(bào)告案例范文(4篇)

項(xiàng)目分析報(bào)告案例篇1一、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目擬取名為“莎絡(luò)”，位于合肥市政務(wù)新區(qū)，合肥政治經(jīng)濟(jì)繁華地帶，店面總面積為：720平方米，店面主體建筑為2層。原店一層為大廳、吧臺、廚房、倉庫并設(shè)有兩個(gè)大型包廂；二層設(shè)有7個(gè)中型包廂。原店包廂數(shù)為9間。投資計(jì)劃前期投資費(fèi)用預(yù)計(jì)為70萬人民幣，其中35萬用于店面整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，20萬用于前期整改裝修費(fèi)用，15萬用于酒樓周轉(zhuǎn)資金。前期先對大廳、一層2個(gè)大型包廂進(jìn)行整體裝修，后期再視營業(yè)狀況在不影響日常營業(yè)的情況下用投資回報(bào)款項(xiàng)對二層包廂進(jìn)行逐個(gè)裝修。包廂按合肥餐飲中高檔次進(jìn)行裝修。目標(biāo)成為合肥市主要的西餐廳之一。

二、“莎絡(luò)”西餐廳風(fēng)格

“莎絡(luò)”西餐廳作為一個(gè)典型的法式西餐廳，整個(gè)餐廳充滿法國特有的文化元素，浪漫的氛圍，優(yōu)雅舒適的環(huán)境，高雅的文化藝術(shù)，溫馨的感覺彌漫著整個(gè)餐廳。餐廳的建筑是具有復(fù)古色彩、體現(xiàn)法國風(fēng)情的巴洛克式建筑，自由的外形、富麗的裝飾和雕刻、強(qiáng)烈的色彩將我們帶入到18世紀(jì)的文藝復(fù)興時(shí)期。室內(nèi)裝修大膽采用高貴典雅的金黃色，四周懸掛著大型的水晶吊燈，周圍墻壁上懸掛著具有歐洲風(fēng)情的畫圖，增加餐廳的藝術(shù)氣息。還運(yùn)用一些歐洲建筑的典型元素，諸如拱券、鑄鐵花、扶壁、羅馬柱等來構(gòu)成室內(nèi)的歐洲古典風(fēng)情。

三、餐廳人員配置

1.辦公室經(jīng)理：設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理一名。

2.財(cái)務(wù)主管：1人

3.庫房經(jīng)理:2人

4.管理人員：設(shè)管理人員五人，每人分管六臺客人。

5.高檔接待人員：20人

6.餐桌服務(wù)員：40人

7.迎賓員：5人，門口兩人，正廳兩人，吧臺處一人.

8.收銀員：2人

9.吧臺服務(wù)員：2人

10.保安：6人

11.廚師：8人，法式面包師2人，法式菜肴廚師2人，中餐廚師2人，意式廚師2人。

12.外送人員：4人

13.清潔工：8人

四、菜單設(shè)計(jì)：見附件

五、宏觀分析

（一）餐飲業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大

我國素有“民以食為天”的傳統(tǒng)，餐飲業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，一直在社會發(fā)展與人民生活中發(fā)揮著重要的作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國餐飲業(yè)也呈現(xiàn)出高速發(fā)展的勢頭，與此同時(shí)，我國餐飲業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和內(nèi)涵也發(fā)生了質(zhì)的變化，行業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域和市場空間不斷拓展，經(jīng)營檔次和企業(yè)管理水平不斷提高，經(jīng)營業(yè)態(tài)日趨豐富，投資主體和消費(fèi)需求多元化的特點(diǎn)更加突出，網(wǎng)店數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量不斷增長。餐飲市場更加繁榮，消費(fèi)的個(gè)性化和特色化趨勢更加明顯。

隨著改革開放的深入，我國餐飲業(yè)的規(guī)模從五十年代初的14.1億元到八十年代初突破100億元，到1994年首次突破1000億元。此后，餐飲業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，連續(xù)近20年保持接近20%的增長速度。2023年全國餐飲業(yè)零售額達(dá)到12352億元，同比增長19.4%，比2023年同期增幅高出3個(gè)百分點(diǎn)；2023年餐飲業(yè)零售額達(dá)到15404億元，同比增長24.7%，比2023年增幅高出5.3個(gè)百分點(diǎn)，對社會消費(fèi)品零售總額的增長貢獻(xiàn)率為15.8%，繼續(xù)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。通過以上數(shù)據(jù)看出，我國餐飲業(yè)在發(fā)展到一定程度后仍以17%左右的速度增長，整個(gè)餐飲市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好，餐飲業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用將進(jìn)一步加強(qiáng)。

（二）餐飲業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)一系列問題

在上個(gè)世紀(jì)末期，中國的餐飲業(yè)已出現(xiàn)一些巨大變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，西式快餐大舉占領(lǐng)中國餐飲市場，西餐逐漸被人們所接受，雖然傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到極大挑戰(zhàn)，但仍占據(jù)著主要餐飲消費(fèi)市場。中國的餐飲業(yè)既面臨著巨大的機(jī)遇，同時(shí)又面臨著前所有未有的挑戰(zhàn)。

1、行業(yè)競爭激烈

餐飲業(yè)的競爭日趨白熱化，尤其是高星級大飯店受到來自社會餐飲低成本、低價(jià)格、大眾化的沖擊。這種競爭所帶來的問題，就是如何以創(chuàng)新的意識，揚(yáng)長

避短，憑借自己的特色占據(jù)市場。西餐近年來不斷沖擊中國傳統(tǒng)的中式餐廳，受到城市年輕人的追捧，其優(yōu)雅的環(huán)境、獨(dú)特的口味、周到的服務(wù)給顧客另一種消費(fèi)體驗(yàn)。

2、餐飲經(jīng)營方式落后

雖然國內(nèi)有很多不同規(guī)模的餐廳，但是有特色的餐廳屈指可數(shù)，這種千遍一律的消費(fèi)環(huán)境對顧客缺乏吸引力。消費(fèi)的個(gè)性化和特色化要求餐飲企業(yè)應(yīng)把注意力放在顧客的心思和口味，企業(yè)只有以獨(dú)具特色的經(jīng)營才能脫穎而出，吸引更多的消費(fèi)者。西餐廳對于很多中國人來說，算是比較新穎的事物，很容易勾起顧客的消費(fèi)欲望。而且，在當(dāng)代快節(jié)奏的生活中，人們更偏向于在很優(yōu)雅很休閑的西餐廳里消費(fèi)。

六、微觀分析

（一）合肥餐飲業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，給合肥餐飲業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。目前，合肥市已有餐飲門點(diǎn)1.3萬余家。其中，大中型餐飲企業(yè)150余家，星級酒店120余家，年增長約18%。2023年，全市餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)了營業(yè)額87.92億元，連續(xù)保持近20%的增長率，增幅位居全市各行業(yè)前列。

不僅規(guī)模上突飛猛進(jìn)，該市的餐飲結(jié)構(gòu)、餐飲品牌和品牌企業(yè)也取得了飛快發(fā)展。全市形成了以徽菜為主導(dǎo)，其他菜系不斷跟進(jìn)的經(jīng)營格局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市以徽菜為主的酒店、餐飲企業(yè)約占總數(shù)的一半，以品牌徽菜和傳統(tǒng)徽菜為特色的大型餐飲企業(yè)每年以數(shù)萬平方米的速度發(fā)展。餐飲企業(yè)的品牌建設(shè)也在不斷跟進(jìn)，目前全市餐飲品牌企業(yè)達(dá)50多家，地方特色美食街區(qū)已達(dá)20多個(gè)，西餐廳的發(fā)展速度很快，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西餐廳已達(dá)90多家。

（二）合肥西餐廳發(fā)展現(xiàn)狀

近幾年來，合肥市的西餐廳如雨后春筍般發(fā)展起來，受到年輕人的熱烈追捧，西餐廳占據(jù)的市場不斷擴(kuò)大。合肥很多知名的飯店里內(nèi)含西餐廳，一般檔次比較高，消費(fèi)水平也比較高。一般來說，合肥市的西餐廳以中高檔居多，消費(fèi)水平約60~90元之間，比較符合大多數(shù)年輕人的消費(fèi)水平。

項(xiàng)目分析報(bào)告案例篇2一、投資背景

本店在x鎮(zhèn)二道街中心地段，具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，特別是近年來，鎮(zhèn)區(qū)外來人口增多，各支天然氣打井隊(duì)來往不斷，多家大型企業(yè)入駐我鎮(zhèn)，延壺旅游專線穿境而過，流動游客和居住人口將大幅度地增加，門面還將繼續(xù)增值，飲食生意也將越來越火爆。

通過對鎮(zhèn)周邊多家餐飲服務(wù)店調(diào)查來看：整體情況良好，其中有幾家餐飲店由于近段因?yàn)閺N師問題經(jīng)營不善，市場明顯呈供不應(yīng)求狀態(tài)。每天有相當(dāng)一部分食客因?yàn)槿硕喽魇?，同時(shí)因不愁客源，也造成多家店現(xiàn)在味道和服務(wù)質(zhì)量逐漸下降。這也為我進(jìn)一步擴(kuò)大店面創(chuàng)造了很大有利時(shí)機(jī)?？梢栽O(shè)想，在交通又便利的`地段，建立一個(gè)具有特色的以休閑氣氛主導(dǎo)的平民式餐飲店，是能夠取得良好的經(jīng)濟(jì)效益的。

二、規(guī)劃構(gòu)設(shè)

餐飲業(yè)競爭激烈，進(jìn)入門檻也底，當(dāng)做起來以后，靠統(tǒng)一的規(guī)范化服務(wù)甚至專利都不能形成足夠高的門檻以限制競爭。所以店鋪形象的塑造是從始至終貫徹在經(jīng)營中的，只有形成自己獨(dú)有個(gè)性的品牌，才能從文化、心理等非物質(zhì)因素上形成自己的門檻！我們的形象暫定為：保健的、休閑的、具有獨(dú)特風(fēng)味的中餐店，本著檔次高、衛(wèi)生好、品種全服務(wù)優(yōu)的原則來擴(kuò)建。

三、店面選址

現(xiàn)在店面上下四間平房，面積小，包間少，一到飯時(shí)，本店常是來客無座，有時(shí)包間太少，不能承包多桌婚宴酒席，

造成客源流失。計(jì)劃在本店左側(cè)承包4間平房，擴(kuò)大營業(yè)面積，并對現(xiàn)有門店進(jìn)行全方位、高標(biāo)準(zhǔn)、上檔次裝修，并且開業(yè)期間發(fā)放各種小禮品，優(yōu)惠卡等等，擴(kuò)大廣告效應(yīng)。

四、投資估算（共20萬元）

1、現(xiàn)金準(zhǔn)備（投資部分）（1）裝修費(fèi)用8萬元。（2）后臺建設(shè)3萬元。（3）桌椅購買1萬元。（4）餐具、衛(wèi)生用具購買2萬元。

2、其它現(xiàn)金準(zhǔn)備（非投資部分）（1）門面租金1萬元年。（2）人員工資5萬元/年。

五、貸款用途

需小額資金貸款：8萬元，主要用于流動資金和整修店面。

六、還貸計(jì)劃

根據(jù)銷售和成本及利潤本店能夠?qū)崿F(xiàn)年利潤10萬元，先行還貸。根據(jù)運(yùn)行情況保守預(yù)計(jì)還貸期限：2年。

結(jié)論

民以食為天，人每天都要吃飯，人民的生活水平不斷提高，在飯店吃飯次數(shù)逐漸增多，本店又是經(jīng)營多年的老店，有長期的固定食客，加之本店誠信經(jīng)營、童叟無欺、價(jià)格合理、飯菜量大味好，經(jīng)過以上分析，進(jìn)一步擴(kuò)大店面，風(fēng)險(xiǎn)低投資，是值得開發(fā)的項(xiàng)目，為此應(yīng)該盡快有效的開發(fā)此項(xiàng)目！

項(xiàng)目分析報(bào)告案例篇3目標(biāo)市場分析

（一）南京市場

南京，中華人民共和國江蘇省省會、副省級城市。華東地區(qū)重要的交通樞紐。2023年南京市常住人口總量為821.61萬人，戶籍人口648.72萬人，2023年為80.92%，排全國第7位。

受教育程度全國領(lǐng)先，大學(xué)文化程度人口比重為26.11%，在副省級中列第1位，低于北京（31.5%），高于上海（21.9%）。南京常住人口中，具有大學(xué)程度的人口有209.1萬人，占總?cè)丝跀?shù)的26.12%，相當(dāng)于每4人就有一個(gè)大學(xué)生。相比江蘇每10人有一位大學(xué)生和全國每11人有一位大學(xué)生，大幅領(lǐng)先，顯示出文化名城和擁有眾多高校的優(yōu)勢。

2023年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9720.77億元，列全國第11位，增長9.3%；全體居民人均可支配收入40455.17元，比上年增長8.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入46103.62元，增長8.3%；農(nóng)村居民人均可支配收入19482.91元，增長10.3%。

從國家等級劃分，南京是國家二線城市。

餐飲市場具有如下特點(diǎn)：綜合性復(fù)合商圈相對較少，目前最大規(guī)模的商圈集合為中山路新街口商圈；消費(fèi)群體由于大學(xué)較多因此年齡結(jié)果年輕，多為逛街和游客；對傳統(tǒng)中餐較為青睞，同時(shí)接受新口味菜系程度高，例：大叻、披薩等外國料理目前多為等位經(jīng)營；除對傳統(tǒng)中餐較為青睞外，對麻辣口味菜系接受度高。

XXX店市場狀況分析

XXX目前在南京市場擁有4家店面：

1店：位于夫子廟附近建康路1號鵬欣水游城4樓。

月均營業(yè)額115萬，人均消費(fèi)75元

該店是XX進(jìn)入南京市場的第一家店，消費(fèi)者認(rèn)知度高。

2店：江寧區(qū)雙龍大道1680號金鷹購物中心4樓。

月均營業(yè)額108萬，人均76元，2023年7月開業(yè)。

3店：中央路201號金茂匯購物中心8F

月均營業(yè)額90萬，人均77元，2023年9月開業(yè)

4店：漢中路89號金鷹國際購物中心B座8樓

月均營業(yè)額：150萬，人均74元

當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對XXX認(rèn)知度高，對菜品和服務(wù)滿意，特別對“非常好吃”、“菜品25分鐘上齊”的營銷觀念非常認(rèn)可。目前四家店面的展示和對品牌的推廣為我們下一步進(jìn)入南京市場開了好頭。

存在的問題：

1、有部分消費(fèi)者對價(jià)格存在質(zhì)疑，認(rèn)為價(jià)格偏高。本地市場與我們同菜系且同質(zhì)化較高的“XXX店”11家門店，人均在65左右。

2、4家門店都在半徑5公里范圍內(nèi)，店面過于集中。

預(yù)選店面商圈分析

棲霞區(qū)位于南京主城北部，是中國重要的科教中心和航運(yùn)中心。常住人口66.8萬人。轄9個(gè)街道辦事處，68個(gè)社區(qū)居委會、49個(gè)村委會，其中龍?zhí)?、棲霞、西?個(gè)街道整建制委托南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理。

仙林大學(xué)城位于棲霞區(qū)西部，東麓，距離15公里，2023年2月成立，是中國最早成立的大學(xué)城之一。仙林大學(xué)城定位于南京三個(gè)副城之一，是江蘇省發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)，主打高檔社區(qū)和科研機(jī)構(gòu)錯(cuò)落分布，借鑒國外高尚人文社區(qū)的規(guī)劃，以高起點(diǎn)，以綠色人文為主題的高發(fā)展為目標(biāo)。

截至2023年8月，已有、、、、、、、、、等院校及其校區(qū)入駐。

仙林大學(xué)城是以中產(chǎn)階層為主的高檔居住區(qū)。

2023年，仙林地區(qū)共有各類在建項(xiàng)目62個(gè)，總投資430.5億元，截至8月底，當(dāng)年投資進(jìn)度已超過80%，

中電集團(tuán)28所仙林新所區(qū)、金鷹奧萊城二期、江蘇蘭德地理信息產(chǎn)業(yè)園二期、萬達(dá)茂等10個(gè)總投資約120億元的重點(diǎn)項(xiàng)目在仙林大學(xué)城集中開工奠基。

仙林中心商業(yè)區(qū)以三大人工湖為核心，分為三個(gè)層次：遠(yuǎn)離水面的是由多種不規(guī)則幾何形狀組成的大型建筑主體，規(guī)劃有百貨公司、電影院、專賣場等，局部建筑單體之間則由連廊相接；臨湖的是小型建筑，有飲食店、咖啡吧、書店、店等；兩個(gè)層次中間是一條長長的帶頂步行街，將商業(yè)區(qū)緊緊聯(lián)系，成為將來商業(yè)氛圍的聚核地帶。

仙林金鷹天地于2023年12月18日試營業(yè)，開業(yè)后經(jīng)營持續(xù)爆冷，客流量甚少。經(jīng)營一年后，在2023年4月重新開業(yè)，身份轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋闪纸瘊棅W萊城”主做高檔品牌折扣。

造成的主要原因：

一、最早規(guī)劃項(xiàng)目的主要消費(fèi)群為大學(xué)城的學(xué)生及該區(qū)域的高級白領(lǐng)。但是學(xué)生的消費(fèi)能力有限，與金鷹品牌形象有較大差別，且每年有二個(gè)多月假期，對營業(yè)有較大影響。

二、周邊社區(qū)當(dāng)時(shí)的入住率為40%左右，社區(qū)大多為低密度別墅為主，人流小。

經(jīng)過金鷹的調(diào)整及該商圈歷時(shí)五年的培養(yǎng)，商圈趨于成熟。已經(jīng)成為棲霞區(qū)的商業(yè)中心。

綜述：仙林金鷹奧萊城位于仙林大學(xué)城中心地帶，又名為仙林中心。經(jīng)過南京市委市政府不斷調(diào)整和大力發(fā)展，大學(xué)城轉(zhuǎn)向科技城的規(guī)劃已經(jīng)有了顯著效果。15年動工的金鷹奧萊城二期和17年底開業(yè)的萬達(dá)茂也將為仙林中心增加更多的機(jī)會點(diǎn)。同時(shí)與奧萊城近在咫尺的南京中建大廈和南京高科大廈的陸續(xù)進(jìn)入也會為奧萊城提供更多的客流。因此從商圈角度來看仙林金鷹奧萊城具備開設(shè)一家西貝店面來滿足周邊居民及學(xué)術(shù)的就餐需求。

二、預(yù)選店面分析

（一）道路、交通狀況分析

該預(yù)選店面位于仙林中心的金鷹奧萊城。周邊主要道路有：南，杉湖西路；北，文苑路；東，學(xué)海路；西，文津路。

其中主要的交通要道為文苑路

文苑路：

由于仙林中心區(qū)域西部較東部發(fā)展的更加成熟，因此由西向東的車輛更多，主要行駛在文苑路，文苑路到仙林中心非常方便可直達(dá)停車場。

公交站：七條線路可達(dá)預(yù)選店面：50路、70路、97路、108路、146路、310路、D1路。

地鐵站：地鐵站2號線仙林中心站，步行300米即到。

（二）消費(fèi)人流分析

預(yù)選店面門前人流量測算結(jié)果如下：

周一到周四，

預(yù)選店門前高峰時(shí)段人流（11：45-12：45）17-22人

周五到周日

預(yù)選店門前高峰時(shí)段人流（11：45-12：45）25-30人

人流動線：

預(yù)選點(diǎn)北正對南京財(cái)經(jīng)學(xué)院，從北至南屬于一樓，直接連接文苑路，不需要經(jīng)過樓梯可直接到達(dá)。從人的行為角度人習(xí)慣靠右行走，預(yù)選店面必經(jīng)之路。預(yù)選店面樓下為兒童游樂區(qū)，消費(fèi)者習(xí)慣游玩后從預(yù)選點(diǎn)門前的電梯進(jìn)入餐飲區(qū)域。兒童游樂區(qū)北側(cè)為奧萊城女裝區(qū)，女性為購物主體，因此購物結(jié)束后也習(xí)慣從預(yù)選店門前電梯進(jìn)入餐飲區(qū)域。

（三）業(yè)態(tài)品牌經(jīng)營情況：

注：所有餐飲由于周一周二為學(xué)校課程較多且剛過完周末所以生意一般，其中周一周二午市全部坐滿需要等位的為土大力、東北燉、南京食朝匯、石器烤肉，大叻。其他餐飲上座率為8-9層。全部餐飲晚市都可以坐滿。從周三開始全部餐飲全天全部開始回暖。

三、租金狀況分析

（一）預(yù)選店面：預(yù)選店面建筑面積633平米，使用面積540平米，得房率0.85。目前市場開發(fā)部門與金鷹集團(tuán)談判的結(jié)果如下：。

注：物業(yè)費(fèi)20元/月，3元/月推廣費(fèi)

預(yù)選店面633平米，按金鷹報(bào)價(jià)4.6元/㎡/天計(jì)算，年租金：106.3萬。月租金：8.9萬。。

預(yù)選店面使用面積540平米，按廚房100平米扣除，按單座位占2平米/人計(jì)算，可以設(shè)定餐位數(shù)220位，人均75元計(jì)算

上座率3，日營業(yè)額為4.95萬元，月營業(yè)額148.5萬

按金鷹7扣點(diǎn)月租金為：10.4萬元，年租金124.7萬元

上座率2.5，日營業(yè)額為4.13萬元，月營業(yè)額為123.8萬元

按金鷹7扣點(diǎn)月租金8.666萬元，年租金104萬元

（二）市場同店店面：

四、定位分析：

該商圈餐飲消費(fèi)人群主要以學(xué)生為主，能夠占到整體餐飲消費(fèi)的5層，其他為家庭消費(fèi)和商務(wù)用餐，家庭消費(fèi)比例可占到3層，其他為商務(wù)用餐。各家店面的促銷活動：美團(tuán)購物券，95元購得100元消費(fèi)券；消費(fèi)卡儲值，折扣比例88折、85折；信用卡折扣返現(xiàn)，交通銀行最紅星期五，招行返現(xiàn)。

根據(jù)測算整體餐飲正餐消費(fèi)人均在70-80元之間。其中等位較多的餐飲門店人均分別為：土大力60元、大叻90元、南京食朝匯80元、東北燉60元。符合公司店面的定位標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)等位較多的餐飲門店來看，該商圈內(nèi)的飲食習(xí)慣對時(shí)尚中餐的需求較大，土大力、大叻、南京食朝匯、東北燉每日晚餐全部等位。符合公司店面的產(chǎn)品定位。

該商圈其他餐飲門店基礎(chǔ)員工工資2800-3200。

五、結(jié)論

1、預(yù)選店面所在金鷹奧萊城已經(jīng)營業(yè)7年，屬于成熟商圈。金鷹奧萊城15年對餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行了又一次調(diào)整，目前餐飲業(yè)態(tài)更加豐富且具有特色，可以滿足各種餐飲需求，提升了對周圍消費(fèi)者的消費(fèi)粘性。

2、預(yù)選店面的租金價(jià)格與已開的西貝餐廳對比除江寧金鷹店為最低。

3、未來機(jī)會點(diǎn)：

A．目前金鷹奧萊城二期正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2023年中會正式營業(yè)，主要的功能為大型健身中心及百貨、停車場。金鷹奧萊城二期將與一期進(jìn)行無縫對接，屆時(shí)金鷹奧萊城將成為中國最大體量的奧特萊斯，更加豐富的業(yè)態(tài)也會吸引更多的消費(fèi)人群。

B．與預(yù)選店面一路之隔的文海路東側(cè)已建成的仙林商務(wù)中心，有可能成為棲霞區(qū)政府的行政事業(yè)中心。仙林商務(wù)中心體量10萬方，是預(yù)選店面未來可期的最大機(jī)會點(diǎn)。

綜合預(yù)選店面商圈成熟度，租金情況，未來機(jī)會點(diǎn)的增加三方面因素認(rèn)為該預(yù)選店面可進(jìn)行投資介入。

項(xiàng)目分析報(bào)告案例篇4一．宣化社會環(huán)境綜述：

1.社會文化：

河北省張家口市宣化地處河北省西北部，在張家口市東南30公里處，為張家口市轄區(qū)，東偏南距首都北京170公里，南偏西距省會石家莊280公里，西距“煤?！贝笸?00公里，總面積約264.3平方公里。宣化地域廣闊，屬中溫帶亞干旱氣候區(qū)，晝夜溫差大（年均氣溫7.7℃、無霜期110-140天），光照充足，地形多樣，水源充足（年降雨量300-400mm），適宜多種農(nóng)作物生長，盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)玉米、馬鈴薯，農(nóng)副產(chǎn)品鸚哥綠豆、蕓豆、白牛奶葡萄在國際、國內(nèi)享有盛名。境內(nèi)山場廣大，野生花卉、中草藥材種類齊全。

宣化以洋河橋?yàn)榻绶譃樾瘏^(qū)和宣化縣。其中，宣化區(qū)隸屬張家口市，位于張家口東南28公里處，是連接?xùn)|部經(jīng)濟(jì)帶與中西部資源區(qū)的重要紐帶。本區(qū)轄1鎮(zhèn)3鄉(xiāng)7個(gè)街道辦事處。宣化區(qū)與宣化縣僅一河（洋河）之隔，宣化縣具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，環(huán)張宣，近京津，連晉蒙，西北距張家口市區(qū)30公里，東南距北京170公里，西鄰“煤?！贝笸?80公里。宣化縣經(jīng)濟(jì)主要依托工業(yè)、農(nóng)業(yè)，工業(yè)主要有礦產(chǎn)開發(fā)、煤炭開采加工、新型化工、機(jī)械制造等四大產(chǎn)業(yè)。

2.經(jīng)濟(jì)生活：

2023年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入1.15億元，首次突破億元大關(guān)；2023年達(dá)到1.53億元，增幅41.7%；2023年，財(cái)政收入再上新臺階，達(dá)到2.2億元。近年來，該縣搶抓省委、省政府“一線兩廂”戰(zhàn)略帶來的機(jī)遇，認(rèn)真審視縣情，確立“爭先進(jìn)位，跨越發(fā)展，努力走在全市前列”的奮斗目標(biāo)，實(shí)施開放強(qiáng)縣、工業(yè)立縣、科教興縣三大戰(zhàn)略，精心建設(shè)京西重要農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地、新型工業(yè)基地和商貿(mào)物流中心。圍繞這一思路，該縣加快與京津冀經(jīng)濟(jì)圈、晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈對接，加快工業(yè)化、城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，打造資源開發(fā)、煤炭加工、新型化工、機(jī)械制造“四大板塊”，培強(qiáng)無公害蔬菜、生豬、蛋雞、奶牛、杏扁五大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，力促縣域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，構(gòu)筑“北廂”經(jīng)濟(jì)發(fā)展隆起帶。

宣化縣把民營經(jīng)濟(jì)作為推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)增長最具活力的因素，搭建全民創(chuàng)業(yè)平臺，壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培強(qiáng)龍頭骨干企業(yè)，使民營經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量效益明顯提高。2023年，該縣民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入74.33億元，同比增長18%；實(shí)現(xiàn)增加值22.29億元，同比增長18%；上繳稅金3.4億元，同比增長38%，財(cái)政貢獻(xiàn)率達(dá)70.8%。

3.城市建設(shè)發(fā)展趨勢：

洋河南新區(qū)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃已編制完成，并通過專家評審。新區(qū)擬開發(fā)區(qū)域20平方公里，預(yù)計(jì)城市基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)40個(gè)億，城市建設(shè)投資達(dá)406個(gè)億（主要由華興公司負(fù)責(zé)投資、引資），新區(qū)人口規(guī)模達(dá)15萬人。目前，總投資2344萬元的洋河南鎮(zhèn)集中供水項(xiàng)目，省發(fā)改委已核發(fā)了投資備案核準(zhǔn)證書?？偼顿Y2760多萬元，全長11.7公里的洋河南污水管網(wǎng)工程已經(jīng)完成施工；投資3100萬元的平安大街也交付使用；投資5.6億元，建筑面積20萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“湖岸小鎮(zhèn)”也已開工建設(shè)……城市的基本功能正逐步完善。2023年，華興公司、張家口城投集團(tuán)公司、中國中信集團(tuán)公司先后與縣政府達(dá)成合作意向，洋河南新區(qū)開發(fā)正蓄勢待發(fā)。

新區(qū)規(guī)劃面積19.6平方公里，區(qū)域內(nèi)建成后將成為集商務(wù)、物流、文化娛樂、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代化新城。

二．宣化項(xiàng)目周邊調(diào)研分析：

1.宣化縣：

本項(xiàng)目緊臨在建的宣化縣廉租房和依水·綠城--鄧家臺新民居的兩個(gè)市政項(xiàng)目，以及在售的湖岸小鎮(zhèn)、洋鑫公寓、家興小區(qū)三個(gè)商品房項(xiàng)目。項(xiàng)目北面為宣化縣廉租房建設(shè)工程，目前規(guī)劃的2棟樓均已封頂，月租約為20元左右，需具備相應(yīng)條件（a宣化縣城非農(nóng)戶b吃低保c無任何住宅）方能租到；項(xiàng)目南面為依水·綠城--鄧家臺新民居建設(shè)工程，規(guī)劃中的住宅基本已封頂，會所及臨街商鋪還未建設(shè)，預(yù)計(jì)今年10月份可交工入住。6層磚混住宅起價(jià)約1800元/㎡，均價(jià)約1960元/㎡，最高價(jià)2160元/㎡，主力戶型為76-96㎡。該項(xiàng)目需有宣化縣戶口的方可購買；距項(xiàng)目西面洋河鎮(zhèn)1公里左右為在售商品房項(xiàng)目湖岸小鎮(zhèn)，一期規(guī)劃18棟6層磚混基本封頂，預(yù)計(jì)今年底交房，小高層均價(jià)約3210元/㎡，主力戶型為69-93㎡。鎮(zhèn)中心西南角洋河南縣委黨校北側(cè)還有一個(gè)商品房項(xiàng)目——洋鑫公寓，現(xiàn)已基本售完，預(yù)計(jì)2023年6月底交房。洋河南鎮(zhèn)入口500米左右是規(guī)模較小的家興小區(qū)，一期2棟樓為小產(chǎn)權(quán)，去年底交房，均價(jià)1600元/㎡；二期2棟樓施工已到尾期，預(yù)計(jì)2023年8月底交房，均價(jià)2500元/㎡，現(xiàn)已售完。

我項(xiàng)目周邊現(xiàn)在尚為耕地，西面僅臨一條寬約20米的宣大公路，重型車輛穿梭往來，空氣質(zhì)量差，交通壓力大，經(jīng)常堵車，縣政府領(lǐng)導(dǎo)稱短時(shí)間內(nèi)這條路沒有納入規(guī)劃修建范圍內(nèi)。距離最近的生活機(jī)能配套區(qū)（安平西街）大約1000米，生活配套設(shè)施欠佳。

2.宣化區(qū)：

宣化區(qū)的宣府街東西向?qū)⒄麄€(gè)宣化區(qū)分為南北兩片區(qū)，以洋河橋?yàn)榻缇€將宣化分為宣化區(qū)和宣化縣，總體房價(jià)以宣化區(qū)西區(qū)最高（多為6-7層，均價(jià)在4600元/㎡左右，以京西江南、萬柳公寓為代表，小區(qū)內(nèi)配套完善，有大面積的綠化及水系），東區(qū)次之（高層居多，緊挨宣鋼和區(qū)政府，多為高品質(zhì)小區(qū)，高層均價(jià)4700，小高層均價(jià)3700，以世紀(jì)花園、尚東國際、匯鑫長平小區(qū)為代表），北區(qū)（多為高層，均價(jià)在4200左右，以鳳凰城為代表，小區(qū)規(guī)模大，配套完善）。

三．項(xiàng)目基本分析：

1.項(xiàng)目概況及開發(fā)條件：

我公司項(xiàng)目位于河北省張家口市宣化縣洋河南鎮(zhèn)，西側(cè)鄰宣大公路，南側(cè)鄰安平東街，東側(cè)鄰規(guī)劃市政道路，北臨規(guī)劃中的農(nóng)貿(mào)市場?？傆玫孛娣e約17.9萬平方米，地塊東西長約530米，南北寬約350米，場地西側(cè)（宣大公路）和南側(cè)（安平東街）道路標(biāo)高較高，小區(qū)內(nèi)場基本平整。修建性詳細(xì)規(guī)劃初步擬定項(xiàng)目總建筑面積約為366135.2平方米，地上總建筑面積約為331135.2平方米，其中住宅總建筑面積約為306415.5平方米，公建建筑面積約為24719.7平方米（其中商業(yè)建筑面積約為19239.7平方米，幼兒園為1700平方米，服務(wù)管理用房為3780平方米）。

2.SWOT分析：

（1）.優(yōu)勢：

1）項(xiàng)目距洋河南鎮(zhèn)中心繁華地段約1000米，距洋河大橋約1公里左右，從洋河邊新修的濱河大道通往張家口市僅需15分鐘（時(shí)速120公里），東南向距首都北京170公里。宣化縣境內(nèi)112國道縱貫?zāi)媳?，宣大高速公路、洋新公路橫亙東西，交通便利，區(qū)位優(yōu)越；

2）項(xiàng)目北面為宣化縣廉租房建設(shè)工程，目前2棟6層磚混均已封頂，月租約為20元左右（針對人群受限）；項(xiàng)目南面為依水·綠城--鄧家臺新民居建設(shè)工程，目前住宅基本封頂（針對人群受限）；距項(xiàng)目西面洋河鎮(zhèn)1000米左右為在售項(xiàng)目湖岸小鎮(zhèn)，一期正在建，約為432套房，預(yù)計(jì)今年底交房（短時(shí)間內(nèi)難以緩解購房壓力）；鎮(zhèn)中心西南角洋河南縣委黨校北側(cè)還有一個(gè)商品房項(xiàng)目——洋鑫公寓現(xiàn)已基本售完，預(yù)計(jì)2023年6月底交房（對我項(xiàng)目基本已不構(gòu)成威脅）。

3）項(xiàng)目緊鄰的郜家洼村，擁有三層高大酒店，內(nèi)部配有KTV、桑拿、洗浴、餐飲等；有縣種子公司等企業(yè)。項(xiàng)目對面200米即為洋河南鎮(zhèn)，配套較完善，可形成步行10--20分鐘商業(yè)圈。

4）項(xiàng)目緊鄰宣大公路，是目前唯一通往宣化區(qū)的公路，沿街大約1公里均為汽修商鋪及小飯店、商店，車輛往來頻繁，屬較繁華段。

（2）.劣勢：

1）項(xiàng)目與我公司總部距離遠(yuǎn)、地域跨度大，異地開發(fā)不熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境，前期工作較復(fù)雜；

2）河北省因與首都北京臨近，受政策影響嚴(yán)重，房地產(chǎn)銷售管理比較嚴(yán)格，只有五證齊全的樓盤才能公開銷售，銷售周期長。

3）項(xiàng)目批地共253畝，其中屬我公司可開發(fā)區(qū)域103畝，很多是攻擊銷售細(xì)節(jié)需要兩家開發(fā)商合作完成，項(xiàng)目可實(shí)施性復(fù)雜（例如：鍋爐房、變電站等的建設(shè)，房價(jià)的銷控等）；

4）目前項(xiàng)目周邊生活機(jī)能配套欠佳，通往宣化區(qū)僅有一條約20米寬的公路，交通壓力較大。周邊村民居住分散，有大范圍的耕地，生活主要來源還是種地，消費(fèi)能力有限；

5）項(xiàng)目雖緊鄰宣大公路，從洋河橋南通往項(xiàng)目沿路兩側(cè)多為經(jīng)營汽修及汽車配件的商鋪，難與小區(qū)臨街商鋪形成生活機(jī)能相配套的商業(yè)街。

（3）.機(jī)會：

1)宣化縣政府規(guī)劃新城區(qū)，政策優(yōu)越。市委、市政府提出了“提升舊城區(qū)、完善高新區(qū)、建設(shè)新城區(qū)、開發(fā)洋河南區(qū)”的城市建設(shè)總體格局。2023年政府已將洋河南新區(qū)確立為未來宣化縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。因此在新區(qū)內(nèi)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)較高的投資收益；投資商品住房可實(shí)現(xiàn)銷售收入；投資酒店、寫字樓等商用公建可實(shí)現(xiàn)銷售收入或收取租金。

2)宣化縣暫時(shí)均為小高層住宅，尚無配套完善及代表性的高檔小區(qū)。

3)與洋河南新區(qū)一河之隔的宣化主城區(qū)，在35平方公里的地域內(nèi)容納了40萬常住人口和20萬非常住人口，城市空間相當(dāng)擁擠。城區(qū)的東、西、北三面受社會及自然條件制約，無法向外擴(kuò)展，唯一的希望是跨過洋河向南岸發(fā)展。而宣化區(qū)和宣化縣僅隔一條洋河，房價(jià)相差1000--2023元（陡坡效應(yīng)）。

4)宣化縣工業(yè)主要有礦產(chǎn)開發(fā)、煤炭開采加工、新型化工、機(jī)械制造等四大產(chǎn)業(yè)。內(nèi)部建材資源豐富，可大大降低建材成本。

5)正在修建的洋河景觀將大大改善宣化整體環(huán)境，提升整體形象，以洋河為中心，再加上縣政府的南移，洋河周圍將逐步完善。而我項(xiàng)目距洋河大橋不到1公里，發(fā)展速度將隨之加快。

6）未來政府規(guī)劃在項(xiàng)目對面建立客運(yùn)站，新縣政府將遷至洋河南新城區(qū)內(nèi)，5年左右配套有望逐步完善。延洋河邊的濱河大街通往張家口市開車僅需15分鐘（時(shí)速120公里），洋河正在修建中，洋河上游水源豐富。

7）洋河南新區(qū)（宣化縣）的發(fā)展定位為晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的物流、商流、人流新樞紐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新核心，未來張家口地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的次中心，具有優(yōu)美人居環(huán)境的宜居城市和新生活示范區(qū)；3、政府優(yōu)惠條件：①減免縣級權(quán)限內(nèi)行政事業(yè)性收費(fèi)；②依據(jù)投資強(qiáng)度確定土地優(yōu)惠程度。

8）因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而項(xiàng)目周邊小區(qū)供暖設(shè)備多為暖氣片，取暖室內(nèi)溫度難以保證。項(xiàng)目緊鄰依水·綠城--鄧家臺新民居建設(shè)工程為僅有的地暖配置小區(qū)。

（4）.威脅：

1）宣化縣洋河南新城區(qū)處于發(fā)展起步階段，配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，需政府大量政策的支持，配合新城區(qū)發(fā)展。

2）宣化區(qū)內(nèi)居民普遍不接受來縣城居住及發(fā)展，而大部分居民更因高層價(jià)位高，相關(guān)費(fèi)用貴，對高層住宅有抗性。

3）宣化整體呈宣化縣包圍宣化區(qū)的形狀，而我項(xiàng)目僅為宣化區(qū)南面，未來整個(gè)宣化區(qū)擴(kuò)散發(fā)展方向難以把握。

4）項(xiàng)目周邊緊鄰廉租房、新民居回遷樓，湖岸小鎮(zhèn)等中低檔房，小區(qū)規(guī)模和配套均受限，項(xiàng)目若想有絕對競爭力，只能降低房價(jià)，做中低檔小區(qū)。

5）目前宣化縣政府初步打算將縣政府辦公地點(diǎn)南移到洋河南岸濱河大道南側(cè)，但具體規(guī)劃文件尚未落實(shí)，不定因素較多。據(jù)不可靠消息得知，宣化縣新政府將落在宣化區(qū)西門外。

6）宣化縣周邊主要經(jīng)濟(jì)來源為種地、打工、開大車，購買商品房能力極其有限，而宣化縣內(nèi)居民基本一家一個(gè)孩子，在有能力的范圍內(nèi)均已購得第二套住宅，且第二套住宅基本做出租使用，城區(qū)內(nèi)空置率高。

7）宣化區(qū)內(nèi)項(xiàng)目對外地購房者實(shí)施了限購措施，有些拒絕對外地購房者售房，有些需出示相關(guān)年限納稅證明，還有的貸款首付不同，大大局限了購買人群。而宣化所處張家口市距離首都北京行程僅有170公里，房價(jià)僅為北京郊區(qū)房價(jià)的三分之一。

8）大部分宣化人即使可一次性付款購房也多選擇貸款。而做到可貸款需要項(xiàng)目證件齊全，回款周期長。

9）周邊競爭項(xiàng)目定價(jià)：小高層均價(jià)在（大產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房）3000元/㎡，（小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房）1600元/㎡。

10）88%的人只購大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，可見宣化受首都北京政策影響嚴(yán)重。

3.建議銷售價(jià)格（據(jù)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得）：

（1）小高層：

大產(chǎn)權(quán)：均價(jià)2500元/㎡

小產(chǎn)權(quán)：均價(jià)1700元/㎡

（2）高層：

大產(chǎn)權(quán)：均價(jià)3700元/㎡

小產(chǎn)權(quán)：均價(jià)3200元/㎡

4．建議戶型分配（據(jù)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得）：

（1）80-90㎡左右（兩室兩廳），占58%；

（2）90-100㎡左右（三室一廳），占17%；

（3）70-80㎡左右（兩室一廳）及100㎡以上（三--四室），占9%；

（4）50-60㎡左右（兩室一廳），占4%；

（5）60-70㎡左右（兩室一廳），占2%。

（各項(xiàng)目戶型圖后附）

四、項(xiàng)目創(chuàng)新：

1.環(huán)境改善：我項(xiàng)目西面僅臨一條寬約20米的宣大公路，重型車輛穿梭往來，空氣質(zhì)量差，交通壓力大，經(jīng)常堵車。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中顯示，大部分人不選擇購此地房產(chǎn)均以環(huán)境和交通問題為首。而宣化縣政府短期內(nèi)沒有改善該片區(qū)的政策，大環(huán)境無法改變，只能改善小區(qū)內(nèi)部。我小區(qū)可建一個(gè)街心公園，要有大的休閑廣場，可聚集更多的人在此地乘涼、做運(yùn)動（跳舞、練太極等），增加項(xiàng)目的人氣和知名度。形象定位：我的家就在公園里，那是天然的大氧吧。

2.地下室銷售：當(dāng)?shù)仨?xiàng)目均以買房