首開(kāi)股份研究報(bào)告居京城房企龍頭立城市復(fù)興己任

首開(kāi)股份研究報(bào)告：居京城房企龍頭，立城市復(fù)興己任1、首開(kāi)股份：品牌歷史悠久，業(yè)務(wù)發(fā)展傳承首開(kāi)股份屬擁有30多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市企業(yè)。公司2001年3月在上海證交所掛牌上市，股票代碼：600376。公司以“城市復(fù)興官”為己任，秉承“踐行責(zé)任，構(gòu)筑美好”的品牌理念，全力打造中國(guó)最受信賴(lài)與尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)。首開(kāi)股份30多年發(fā)展，立足北京，布局全國(guó)，以擅長(zhǎng)特大型片區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)享譽(yù)業(yè)界，已成功開(kāi)發(fā)回龍觀文化居住區(qū)、方莊小區(qū)、望京新城等20多個(gè)40萬(wàn)平方米以上的大型社區(qū)，布局天津、河北、遼寧、山西、山東、上海、江蘇、浙江、湖北、廣東、福建、海南、四川、貴州等地區(qū)多個(gè)重要城市。憑借著對(duì)每一個(gè)城市歷史文化傳承的尊重和城市格局發(fā)展的獨(dú)到見(jiàn)解，首開(kāi)股份匠心獨(dú)具，站在城市生活的角度，傾心建設(shè)具有城市文化特征、符合客戶需求的特色產(chǎn)品。1.1、大股東實(shí)力雄厚公司大股東是北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“首開(kāi)集團(tuán)”），屬北京市屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資本22億元，定位為“服務(wù)國(guó)資國(guó)企改革發(fā)展，打造全國(guó)領(lǐng)先的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理處臵平臺(tái)；探索超大型城市內(nèi)涵式發(fā)展的新路徑，力爭(zhēng)成為城市有機(jī)更新的綜合服務(wù)企業(yè)”。目前首開(kāi)集團(tuán)主業(yè)為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、建筑工程，培育業(yè)務(wù)為健康養(yǎng)老服務(wù)。首開(kāi)集團(tuán)及其前身始終以服務(wù)中央和國(guó)家機(jī)關(guān)為首要任務(wù)，致力于首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和北京城市建設(shè)。按照北京市國(guó)資委要求，完成了市屬?lài)?guó)企3000萬(wàn)平方米非經(jīng)資產(chǎn)的接管工作；作為中國(guó)最早成立的房地產(chǎn)企業(yè)之一，承擔(dān)并圓滿完成了北京市危房改造及方莊、望京、回龍觀文化居住區(qū)等多個(gè)大型居住區(qū)的開(kāi)發(fā)，也是唯一參與了北京亞運(yùn)、大運(yùn)、奧運(yùn)“三村”和冬奧速滑館“冰絲帶”建設(shè)的“雙奧”開(kāi)發(fā)企業(yè)；作為首都服務(wù)規(guī)模最大、覆蓋人群最廣的物業(yè)企業(yè)，集團(tuán)社會(huì)化物業(yè)服務(wù)、非經(jīng)資產(chǎn)管理及供暖服務(wù)面積近1億平方米；作為古建行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，先后參與了天安門(mén)、故宮、頤和園等歷史文化遺跡的修繕工作，為維護(hù)古都風(fēng)貌作出了積極貢獻(xiàn)。2021年末，集團(tuán)資產(chǎn)總額超過(guò)3550億元，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)770億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在施面積達(dá)2337萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售收入、合同銷(xiāo)售額雙超千億、物業(yè)管理面積超過(guò)4800萬(wàn)平方米、供暖服務(wù)面積近2500萬(wàn)平方米、建筑工程總產(chǎn)值33億元。截至2022年3季報(bào)，集團(tuán)直接持有上市公司47.12%股份，通過(guò)全資控股公司首開(kāi)天鴻集團(tuán)持有上市公司5.53%股份。以上兩部分合計(jì)占比為52.65%，屬于公司第一大且控股股東。1.2、深耕做強(qiáng)北京，布局三大片區(qū)公司經(jīng)歷30多年發(fā)展，公司在立足深耕做強(qiáng)北京外，已進(jìn)入全國(guó)17個(gè)省市區(qū)的30余城市，基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。從區(qū)域布局看已經(jīng)形成北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域）、北方片區(qū)和南方片區(qū)三大區(qū)域。截至2022年半年報(bào)，北京區(qū)域（京津冀）主要項(xiàng)目79個(gè)，總規(guī)模近1800萬(wàn)平方米；南方片區(qū)已經(jīng)初步形成以蘇州、杭州、福州、廈門(mén)、成都幾個(gè)城市為重點(diǎn)，深耕結(jié)合周邊擴(kuò)展的區(qū)域布局，主要項(xiàng)目76個(gè)，總建筑面積超2160萬(wàn)平方米。截至2022年半年報(bào)，公司擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）約162個(gè)，總建筑面積近4600萬(wàn)平方米，其中當(dāng)期在建超過(guò)1800萬(wàn)平方米，期末未售面積近1700萬(wàn)平方米。除傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，截至2022年中報(bào)，公司物業(yè)租賃面積94.5萬(wàn)平方米，商業(yè)物業(yè)管理面積15.3萬(wàn)平方米。此外，公司同時(shí)積極布局房地產(chǎn)藍(lán)海業(yè)務(wù)，包括舊城區(qū)更新改造和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。公司在2015年提出“做城市復(fù)興官”的發(fā)展思路，開(kāi)啟“城市更新”業(yè)務(wù)的探索。在此期間，公司成立首開(kāi)盈信公司，并以其為平臺(tái)，定位于協(xié)同房地產(chǎn)主業(yè)，推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展。首開(kāi)盈信自2015年成立以來(lái)，聚焦一線城市的城市商業(yè)及寫(xiě)字樓更新改造項(xiàng)目，秉承多方合作、謹(jǐn)慎投資的原則，聯(lián)合行業(yè)內(nèi)頂尖合作伙伴，謀求更多資本運(yùn)作的機(jī)會(huì)。綜合采用價(jià)值增值型及機(jī)會(huì)型策略，選取具有改造及增值潛力的物業(yè)，通過(guò)買(mǎi)入-修復(fù)退出的業(yè)務(wù)模式，創(chuàng)造良好價(jià)值回報(bào)。目前在北京、上海等城市先后實(shí)踐十余個(gè)項(xiàng)目的投資。截至2022年半年報(bào)，公司累計(jì)投資超30億元，城市更新改造業(yè)務(wù)已全面鋪開(kāi)，在項(xiàng)目獲取、人員儲(chǔ)備、項(xiàng)目運(yùn)作能力等各個(gè)方面，都有良好經(jīng)驗(yàn)和積累，也基本形成了比較穩(wěn)定的業(yè)務(wù)模式。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：土地資源集中京區(qū)，未來(lái)銷(xiāo)售預(yù)期看好2.1、土儲(chǔ)規(guī)模保持有序，待開(kāi)發(fā)土地聚焦北京截至2022年三季度報(bào)，公司持有待開(kāi)發(fā)土地（包括項(xiàng)目代征用地的項(xiàng)目總土地面積）的面積為77329平方米，未開(kāi)工規(guī)劃計(jì)容建面為197358平方米，未開(kāi)工合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的面積為54204平方米。其中，京內(nèi)項(xiàng)目分別占公司持有待開(kāi)發(fā)土地面積、未開(kāi)工規(guī)劃計(jì)容建面、未開(kāi)工合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及面積比例為85.0%、84.8%、78.7%。2022年上半年開(kāi)復(fù)工面積1808萬(wàn)平米，新開(kāi)工面積246萬(wàn)平米，竣工面積124萬(wàn)平米；截至2022年1H底，公司開(kāi)發(fā)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額（含地價(jià)）為7744.84億元，總建筑面積為4477.61萬(wàn)平方米，累計(jì)竣工面積為2287.65萬(wàn)平方米。2022年三季度，公司已開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際投資額為298.18億元，在建建筑面積為1871.90萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積310.15萬(wàn)平方米，竣工面積215.23萬(wàn)平方米?？偼羶?chǔ)方面，我們將持有待開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建面加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目總建面扣除已竣工部分面積作為估計(jì)基礎(chǔ)。據(jù)此，截至2022年1H底，公司總土儲(chǔ)面積估計(jì)約為2242.73萬(wàn)平方米，較2021年同期下降7.7%，其中估計(jì)總土儲(chǔ)面積京內(nèi)占比為35.8%。2.2、儲(chǔ)備項(xiàng)目高能級(jí)分布，開(kāi)發(fā)物業(yè)形態(tài)豐富截至2022年1H底，公司開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目未結(jié)算面積為2189.96萬(wàn)平方米。公司現(xiàn)有土儲(chǔ)主要集中分布在京區(qū)以及南方高能級(jí)城市。在具體的城市分布上，截至2022年1H底，公司在北京、蘇州、葫蘆島、福州、成都、廈門(mén)、溫州、天津、貴陽(yáng)、南通等城市的開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目未結(jié)算面積占比分別為34.6%、8.1%、6.4%、4.7%、4.7%、4.2%、4.1%、3.8%、3.8%、3.4%。截至2022年1H底，公司京內(nèi)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目未結(jié)算面積為758.44萬(wàn)平方米。在具體的區(qū)域分布上，截至2022年1H底，公司在順義區(qū)、昌平區(qū)、密云區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)、房山區(qū)、大興區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、平谷區(qū)、延慶區(qū)、東城區(qū)等城市的未結(jié)算面積占京內(nèi)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目未結(jié)算面積的比重分別為14.8%、13.1%、12.6%、12.5%、11.4%、10.5%、7.7%、4.5%、4.2%、4.0%、3.3%、1.6%。公司物業(yè)形態(tài)豐富，開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目類(lèi)型包括住宅、商業(yè)、住宅+商業(yè)等，也包括多種業(yè)態(tài)融合的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在具體的物業(yè)類(lèi)型分布上，截至2022年1H底，公司住宅、住宅+商業(yè)、住宅+商業(yè)+辦公+酒店、住宅+商業(yè)+酒店、住宅+教育、住宅等、住宅+商業(yè)+辦公、住宅+商業(yè)+辦公+教育、商業(yè)+辦公、商業(yè)+辦公+酒店等業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目未結(jié)算面積占比分別為40.0%、15.4%、11.1%、9.6%、4.8%、3.7%、3.3%、3.2%、2.6%、2.5%。截至2022年1H底，京內(nèi)公司住宅、住宅+教育、住宅+商業(yè)、商業(yè)+辦公、住宅+商業(yè)等、住宅+商業(yè)+辦公、商業(yè)、住宅等、住宅+商業(yè)+酒店、住宅+辦公等業(yè)態(tài)的未結(jié)算面積占京內(nèi)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目未結(jié)算面積的比重分別為56.5%、13.9%、8.7%、7.4%、3.1%、2.3%、2.3%、2.2%、2.1%、1.6%。2.3、拿地質(zhì)量?jī)?yōu)中選優(yōu)，開(kāi)工銷(xiāo)售加快進(jìn)度2022年1-9月，公司共計(jì)新增三塊土地儲(chǔ)備，其中兩塊通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲取，一塊通過(guò)收購(gòu)取得，共計(jì)拿地金額78.295億元。首開(kāi)股份志信公司和北京金茂聯(lián)袂打造的望京樾項(xiàng)目（崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊）于2022年8月20日正式開(kāi)放售樓處，于2022年9月3日正式開(kāi)工。順義新城第19街區(qū)19-85地塊、19-86地塊由中海競(jìng)得，后首開(kāi)加盟了地塊開(kāi)發(fā)；首開(kāi)股份億信公司所屬湖光玖里項(xiàng)目（順義新城第19街區(qū)）于2022年8月27日取得商品房預(yù)售許可證。截至2022年9月底，我們認(rèn)為公司繼續(xù)保持審慎的拿地策略，拿地主要集中北京高能級(jí)地區(qū)。公司新拿土地快速進(jìn)入預(yù)售階段，開(kāi)工銷(xiāo)售速度大幅提升。2.4、行業(yè)波動(dòng)影響當(dāng)前結(jié)利，未來(lái)增長(zhǎng)潛力依舊2022年10月份，公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積31.00萬(wàn)平方米，簽約金額86.67億元。其中：公司及控股子公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積14.89萬(wàn)平方米（含地下車(chē)庫(kù)等）,簽約金額40.06億元。公司合作項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)簽約面積16.11萬(wàn)平方米（含地下車(chē)庫(kù)等）,簽約金額46.61億元。2022年1-10月份，公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積264.64萬(wàn)平方米，同比降低18.16%，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的69.6%；簽約金額733.98億元，同比降低26.89%，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的68.0%。我們預(yù)計(jì)伴隨明年公司重點(diǎn)項(xiàng)目推盤(pán)，未來(lái)銷(xiāo)售趨勢(shì)會(huì)有改善。截至2022年3Q底，公司共實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積73.09萬(wàn)平方米，較2021年同期下降55.27%，其中結(jié)轉(zhuǎn)面積京內(nèi)占比為48.64%。近兩年受到行業(yè)調(diào)控因素影響，公司存在結(jié)算下滑和增收不增利的負(fù)面情況。我們認(rèn)為公司2022年財(cái)報(bào)將對(duì)以上行業(yè)利潤(rùn)率和銷(xiāo)售波動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行充分反映。從2023年開(kāi)始，考慮企業(yè)京內(nèi)資源和政策本身逐步調(diào)整，企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)有望觸底。3、舊改和一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：一部首開(kāi)史，半座北京城“十四五”規(guī)劃綱要中，明確提出“實(shí)施城市更新”重大決策部署。以上指導(dǎo)意見(jiàn)為大都市大量低效低質(zhì)空間如何煥發(fā)活力，給出政策指引?；谝陨现笇?dǎo)要求，北京市對(duì)市內(nèi)城市更新業(yè)務(wù)，均做出比較重要指示和要求。尤其2021年，北京印發(fā)《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出對(duì)城市建成區(qū)（規(guī)劃基本實(shí)現(xiàn)地區(qū)）城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新。首開(kāi)股份

2015年提出“做城市復(fù)興官”發(fā)展思路，開(kāi)啟“城市更新”業(yè)務(wù)探索。目前企業(yè)和大股東首開(kāi)集團(tuán)，共同參與北京城市更新各項(xiàng)業(yè)務(wù)，有序探索城市更新發(fā)展思路，需求業(yè)務(wù)發(fā)展新藍(lán)海。3.1、“首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)”：寫(xiě)入北京“十四五”規(guī)劃建議2020年12月7日，《中共北京市委關(guān)于“十四五規(guī)劃”和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》全文發(fā)布，為北京未來(lái)發(fā)展提供指導(dǎo)思想和行動(dòng)路線。在規(guī)劃建議第七條《深入落實(shí)城市總體規(guī)劃，切實(shí)提高首都城市治理水平》中，明確提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造，推廣“勁松模式”“首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)”，引入社會(huì)資本參與?！笆组_(kāi)經(jīng)驗(yàn)”是國(guó)有企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的典型模式。所謂“首開(kāi)經(jīng)驗(yàn)”主要指公司大股東首開(kāi)集團(tuán)通過(guò)打造全國(guó)領(lǐng)先的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理處臵平臺(tái)，統(tǒng)籌小區(qū)和首開(kāi)集團(tuán)周邊資源，實(shí)現(xiàn)資源大統(tǒng)籌、政策大集成和要素大平衡，為老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務(wù)升級(jí)和人居環(huán)境的高質(zhì)量發(fā)展提供可復(fù)制、可推廣的成功經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，完善物業(yè)管理，實(shí)行“先嘗后買(mǎi)”和“持續(xù)更新”，根據(jù)居民提出新的合理化建議持續(xù)開(kāi)展微改造。注重物業(yè)服務(wù)前臵，著眼建立長(zhǎng)效機(jī)制，在小區(qū)更新與管理中遵循“一區(qū)一議”、“一院一景”、“一樓一策”原則，將“硬設(shè)施”與“軟服務(wù)”有機(jī)結(jié)合。除正常業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)外，目前公司相關(guān)業(yè)務(wù)資金通道對(duì)接順暢。2022年上半年，公司繼續(xù)利用政策紅利，通過(guò)政府債、棚改專(zhuān)項(xiàng)債等臵換方式，實(shí)現(xiàn)豐臺(tái)萬(wàn)泉寺（31.662億）、順義西豐樂(lè)（9.33億）、幸福西街（4.5億）、牛欄山維尼綸廠（4.6億）等項(xiàng)目共計(jì)約50億元已投棚改資金的返還，臵換公司原有資金或金融借款。除以上住宅類(lèi)業(yè)務(wù)更新改造外，公司成立首開(kāi)盈信公司，并以其為平臺(tái)，定位于協(xié)同房地產(chǎn)主業(yè)。首開(kāi)盈信自2015年成立以來(lái)，聚焦一線城市的城市商業(yè)及寫(xiě)字樓更新改造項(xiàng)目，通過(guò)“買(mǎi)入-修復(fù)-退出”的業(yè)務(wù)模式，創(chuàng)造良好價(jià)值回報(bào)。截至2021年年報(bào)，首開(kāi)盈信在北京、上海等城市先后實(shí)踐十余個(gè)項(xiàng)目的投資。公司城市更新改造業(yè)務(wù)已全面鋪開(kāi)，累計(jì)投資超30億元，在項(xiàng)目獲取、人員儲(chǔ)備、項(xiàng)目運(yùn)作能力等各個(gè)方面，都有良好的經(jīng)驗(yàn)和積累，也基本形成了比較穩(wěn)定的業(yè)務(wù)模式。4、公司核心競(jìng)爭(zhēng)力分析4.1、立足北京市場(chǎng)，發(fā)展空間明顯2022年前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.7%。2022年前三季度，北京市商品房銷(xiāo)售面積為737.8萬(wàn)平方米，同比下降5.1%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為540.1萬(wàn)平方米，下降15.5%；辦公樓為45.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)38%；

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為42.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.4倍。2022年前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額99380億元，同比下降26.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.6%。2022年前三季度，北京市商品房銷(xiāo)售額為2842.4億元，同比下降12.6%，其中住宅銷(xiāo)售額下降14.9%。2022年9月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，同比下降2.3%。一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比一降一平，二三線城市環(huán)比下降。具體來(lái)看，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比2022年8月分別增加4個(gè)和5個(gè)。2022年9月，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升0.2%，同比上升6.1%，在全國(guó)整體銷(xiāo)售價(jià)格下跌的背景下仍然保持增長(zhǎng)。我們認(rèn)為北京相對(duì)全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和價(jià)格韌性明顯，未來(lái)依舊具備加強(qiáng)增長(zhǎng)空間，屬?lài)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)商選擇的理想?yún)^(qū)位。政策方面，北京市住建委、經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)、通州區(qū)政府2022年11月8日發(fā)布通知，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，即日起，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品住房，包括新建商品住房和二手住房都執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。這意味著臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)將不再執(zhí)行通州限購(gòu)的“雙限”政策，而是按照經(jīng)開(kāi)區(qū)的住房限購(gòu)政策，和北京其他區(qū)的限購(gòu)政策一致。今后，這一區(qū)域的京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續(xù)5年社?；蚣{稅可擁有一套住房。不需要執(zhí)行3年以上通州戶籍或在通州繳納社?；蚣{稅的“限購(gòu)”政策。我們認(rèn)為這一政策發(fā)布進(jìn)一步釋放更多市場(chǎng)需求，對(duì)深耕北京的房地產(chǎn)商產(chǎn)生利好。作為北京國(guó)有龍頭房企，公司始終堅(jiān)持立足北京、服務(wù)首都的主導(dǎo)思想，數(shù)十年來(lái)，已在北京形成業(yè)務(wù)、品牌、規(guī)模的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并持續(xù)保持北京市場(chǎng)銷(xiāo)售領(lǐng)軍地位；另一方面，經(jīng)過(guò)多年業(yè)務(wù)發(fā)展，也積累下大量地段優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)性存量資產(chǎn)。憑借著在北京市場(chǎng)的歷史和地位，京內(nèi)項(xiàng)目一直是結(jié)算收入的重要組成部分。公司將貫徹深耕北京的戰(zhàn)略，繼續(xù)通過(guò)多種形式新增北京區(qū)域土地儲(chǔ)備。運(yùn)營(yíng)方面，我們依然將持有待開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃計(jì)容建面加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目總建面扣除已竣工部分面積作為總土儲(chǔ)面積的估計(jì)基礎(chǔ)。公司估計(jì)總土儲(chǔ)面積京內(nèi)占比從2017年的30.4%增長(zhǎng)至2021年的35.9%，增加5.5個(gè)百分點(diǎn)；截至2022年1H底，公司估計(jì)總土儲(chǔ)面積京內(nèi)占比為35.8%，較2021年同期下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。公司銷(xiāo)售面積京內(nèi)占比從2017年的30.2%增長(zhǎng)至2021年的35.0%，增加4.8個(gè)百分點(diǎn)；2022年1H，公司銷(xiāo)售面積京內(nèi)占比為42.1%，較2021年同期提升7.8個(gè)百分點(diǎn)。收入方面，公司主營(yíng)收入京內(nèi)占比從2017年的49.2%下降至2021年的40.9%，減少8.3個(gè)百分點(diǎn)；2022年1H，公司主營(yíng)收入京內(nèi)占比為35.3%，較2021年同期增加7.2個(gè)百分點(diǎn)。公司京內(nèi)主營(yíng)收入毛利率從2017年的37.8%下降至2021年的22.1%，減少15.7個(gè)百分點(diǎn)；2022年1H，公司京內(nèi)主營(yíng)收入毛利率為28.6%，較2021年同期提升4.0個(gè)百分點(diǎn)。相較于京外地區(qū)，公司京內(nèi)主營(yíng)毛利率呈現(xiàn)出更強(qiáng)的韌勁。4.2、毛利率調(diào)整到位，未來(lái)改善預(yù)期提升近幾年公司受行業(yè)寒冬期影響，利潤(rùn)率端持續(xù)下行，2020年3Q毛利率端開(kāi)始有企穩(wěn)跡象。公司銷(xiāo)售毛利率從2017年的32.7%下降至2021年的19.8%，下降了12.9個(gè)百分點(diǎn)。近期公司銷(xiāo)售毛利率有企穩(wěn)回升趨勢(shì)，2022年1-3Q公司銷(xiāo)售毛利率為21.6%，較2021年同期上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。公司銷(xiāo)售凈利率從2017年的9.9%下降至2021年的3.1%，下降了6.8個(gè)百分點(diǎn)。近期公司銷(xiāo)售凈利率仍維持低迷，2022年1-3Q公司銷(xiāo)售凈利率為0.5%，較2021年同期下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)公司大量計(jì)提減值。公司資產(chǎn)減值損失從2017年的-0.99億元下降至2021年的-10.84億元。公司資產(chǎn)減值損失主要組成部分為存貨跌價(jià)損失，公司存貨跌價(jià)損失從2017年的-1.36億元下降至2021年的-10.83億元。我們認(rèn)為公司在2022年預(yù)計(jì)充分計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。在行業(yè)不發(fā)生較大波動(dòng)前提下，隨著后續(xù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算階段，我們認(rèn)為公司未來(lái)利潤(rùn)率端會(huì)有改善。4.3、融資渠道順暢，負(fù)債控制得當(dāng)憑借在市場(chǎng)上擁有良好信譽(yù)和多年來(lái)的順利合作，公司與國(guó)內(nèi)主要銀行及多家金融機(jī)構(gòu)建立了誠(chéng)信、互利的長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，貸款利率穩(wěn)定、額度充足，擁有良好的融資能力，并有效利用了多種渠道、多種類(lèi)融資工具。面對(duì)融資政策收緊帶來(lái)的挑戰(zhàn)和壓力，公司堅(jiān)持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)與控制有息負(fù)債并重。通過(guò)多措并舉，公司融資結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，負(fù)債率指標(biāo)穩(wěn)步下降。公司2021年整體平均融資成本為4.85%，較2017年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。2022年上半年公司累計(jì)新增融資約265.7億元，其中開(kāi)發(fā)貸93.4億元，信托29.5億元，保債計(jì)劃7.6億元，發(fā)債135.2億元；累計(jì)歸還融資約332.23億元，有息負(fù)債凈減少66.53億元。公司2022年半年報(bào)期內(nèi)繼續(xù)保持最高的AAA級(jí)企業(yè)主體評(píng)級(jí)，代表著公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、管理模式、風(fēng)險(xiǎn)管控及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃獲得的認(rèn)可。4.4、專(zhuān)業(yè)能力享譽(yù)北京，樹(shù)立品牌走向全國(guó)憑借首開(kāi)集團(tuán)及其前身幾十年來(lái)在北京地區(qū)積累的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)多年的努力，公司踐行“責(zé)任地產(chǎn)”的企業(yè)理念和“首開(kāi)地產(chǎn)”的品牌深入人心，贏得了社會(huì)的廣泛贊譽(yù)，具有較高的認(rèn)知度和美譽(yù)度。公司良好信譽(yù)的樹(shù)立，使得公司在全國(guó)范圍內(nèi)成為各類(lèi)合作伙伴的合作首選。尤其在土地獲取方面，公司得到了各全國(guó)領(lǐng)先和區(qū)域龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的充分認(rèn)可：頂層設(shè)計(jì)謀定“合作共贏”策略路徑，鞏固擴(kuò)大“首開(kāi)朋友圈”，通過(guò)雙方、多方聯(lián)合體拿地或股權(quán)收購(gòu)方式，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、科學(xué)研判、有效規(guī)避市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地發(fā)掘地塊價(jià)值?！笆组_(kāi)地產(chǎn)”的品牌，目前已經(jīng)走出北京，走向全國(guó)，品牌影響力日益增強(qiáng)。截至2022年中報(bào)，公司已進(jìn)入全國(guó)十七個(gè)省市區(qū)的三十余城市，基本實(shí)現(xiàn)了全國(guó)化布局。公司優(yōu)質(zhì)品牌的建立，是消費(fèi)者信心的保證，也是公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步壯大的保證。4.5、搶灘REITS，開(kāi)辟融資新通路：與建信住房租賃基金簽訂合作在房住不炒的基調(diào)下，北京市政府在2022年5月11日發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案。方案提出，“十四五”期間，北京市爭(zhēng)取建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套（間），占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)到40%，新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題得到有效緩解，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全市人民住有所居。2022年11月8日，中國(guó)建設(shè)銀行在北京舉行住房租賃基金成立發(fā)布暨合作簽約儀式，宣布建信住房租賃基金（有限合伙）、建信住房租賃私募基金管理有限公司成立，并與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協(xié)議。2022年11月17日，首開(kāi)股份官網(wǎng)信息公告，企業(yè)與建設(shè)銀行發(fā)起設(shè)立的住房租賃基金——建信住房租賃基金正式簽訂合作意向協(xié)議。此次意向協(xié)議的簽訂，旨在雙方就首開(kāi)股份在手商辦、自持類(lèi)資產(chǎn)的盤(pán)活、提效，尋求多方面的合作。建信住房租賃基金的設(shè)立是建設(shè)銀行深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，增加保障性租賃住房供給的重要舉措。建設(shè)銀行通過(guò)出資設(shè)立住房租賃基金，深入推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略，以市場(chǎng)化、法治化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，投資房企存量資產(chǎn)，與有關(guān)方面加強(qiáng)協(xié)作，增加市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。同時(shí)推動(dòng)住房金融業(yè)務(wù)向覆蓋租購(gòu)兩端、服務(wù)存量轉(zhuǎn)型升級(jí)的模式發(fā)展，形成集股權(quán)投資、資產(chǎn)并購(gòu)、信貸支持、租賃運(yùn)營(yíng)、REITs發(fā)行等為一體的全方位住房金融服務(wù)體系，持續(xù)提升建設(shè)銀行在住房金融領(lǐng)域的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。建信住房