湖南城市綜合體項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃方案圖文并茂

偉人之鄉(xiāng)

誰(shuí)與為峰!whoistheNO.1!在此之前，湘潭沒(méi)有真正的地標(biāo)建筑！在此之前，湘潭沒(méi)有真正的領(lǐng)袖商業(yè)！在此之前，湘潭沒(méi)有真正的5A寫(xiě)字樓！在此之前，湘潭沒(méi)有真正的高端公寓！誰(shuí)，可打造湘潭的名片，代言湘潭新高度？xx項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造方案——案前四問(wèn)：一、項(xiàng)目處在什么背景環(huán)境下？二、項(xiàng)目如何規(guī)劃才能最大發(fā)揮項(xiàng)目的地段價(jià)值？三、如何處理項(xiàng)目與區(qū)域環(huán)境的關(guān)系？四、如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌價(jià)值與利潤(rùn)價(jià)值的最大化？報(bào)告體系目標(biāo)及問(wèn)題導(dǎo)出項(xiàng)目透析市場(chǎng)研判開(kāi)發(fā)模式及檔次建議項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考產(chǎn)出最大化商業(yè)組團(tuán)面積最大化/臨街鋪?zhàn)疃噤N(xiāo)售價(jià)值最高/銷(xiāo)售單價(jià)最高易于招商經(jīng)營(yíng)，差異化定位塔樓部分面積/產(chǎn)出最大化最求高單價(jià)/每㎡利潤(rùn)含量最高品牌價(jià)值提升針對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，我們通過(guò)設(shè)定幾個(gè)價(jià)值目標(biāo)方向，結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行分析，來(lái)尋找我們可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值追求。項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定通過(guò)提質(zhì)改造與精品綜合體項(xiàng)目打造，以項(xiàng)目樹(shù)立口碑，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又一次品牌價(jià)值提升用足容積率及指標(biāo)本報(bào)告需解決的核心問(wèn)題梳理如何在滿足開(kāi)發(fā)商初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運(yùn)作、政府要求和市場(chǎng)條件的前提下實(shí)現(xiàn)相對(duì)的投資回報(bào)最大化核心問(wèn)題如何保證“既能滿足市場(chǎng)定位實(shí)現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實(shí)現(xiàn)相對(duì)最大收益回報(bào)”的前提下，確定各物業(yè)類(lèi)型及比例組合；分解問(wèn)題（一）如何對(duì)區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)作出正確的前瞻式預(yù)判；并基于本項(xiàng)目所在城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的客觀事實(shí)，正確進(jìn)行商業(yè)定位，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的同時(shí)，保證本項(xiàng)目的前瞻式視角、品牌影響力和成功運(yùn)作？如何在兼顧市場(chǎng)有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求，和企業(yè)的盈利要求？對(duì)產(chǎn)品功能、體量、目標(biāo)客戶和產(chǎn)品特征進(jìn)行定位；分解問(wèn)題（二）分解問(wèn)題（三）運(yùn)營(yíng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們先必須透徹把握項(xiàng)目?jī)?nèi)因與外因，并從中尋找實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的契機(jī)。報(bào)告體系目標(biāo)及問(wèn)題導(dǎo)出項(xiàng)目透析市場(chǎng)研判開(kāi)發(fā)模式及檔次建議項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考一個(gè)城市綜合體最重要的，首先就是它所在區(qū)域在城市發(fā)展中所處的位置。項(xiàng)目所處的區(qū)域在湘潭城市發(fā)展中的地位如何？項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地塊價(jià)值+項(xiàng)目?jī)r(jià)值透析：區(qū)域?qū)傩裕禾幱谙嫣渡虡I(yè)三角洲中心，城市配套齊全，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；商業(yè)三角洲基建營(yíng)商圈建設(shè)路口商圈砂子嶺商圈湘潭基建營(yíng)核心商圈：東臨雨湖公園及沿江風(fēng)光帶;西接長(zhǎng)途汽車(chē)站及火車(chē)站;南臨齊白石廣場(chǎng)及砂子商圈;北接河西棚戶改造區(qū);商圈業(yè)態(tài)多樣，主要為大型商場(chǎng)及個(gè)體商鋪；區(qū)域內(nèi)分布有大洋百貨、步步高百貨、康星百貨、城市盒子、電腦城等眾多市場(chǎng)；區(qū)域交通：湘潭老城區(qū)，商圈原有交通體系已不能滿足城市發(fā)展的需要，停車(chē)位較為缺乏；建設(shè)路韶山路車(chē)站路建設(shè)路、車(chē)站路兩條城市主干道經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊，出入交通便利；建設(shè)路與車(chē)站路均為6車(chē)道路面，已不能滿足區(qū)域商業(yè)的需求，現(xiàn)階段交通較為擁堵；現(xiàn)階段區(qū)域停車(chē)較為麻煩，周邊只有大洋百貨配有地下停下位；區(qū)域景觀：一江三園，城市綠心，享受五分鐘綠色生活圈內(nèi)；雨湖公園城市綠心和平公園湘江一江：湘江，距離地塊約700米；兩園：和平公園、白石公園及雨湖公園，雨湖公園為湘潭最大的生活公園；地處繁華鬧市依舊能享受綠色生活，地塊價(jià)值躍升一個(gè)檔次；白石公園基建營(yíng)商圈項(xiàng)目所在地周邊教育、醫(yī)療、公園等配套完全成熟,生活方便，交通便利,人流量全城最大,商業(yè)價(jià)值全城獨(dú)一無(wú)二.中心醫(yī)院雨湖公園二醫(yī)院白石公園大型商場(chǎng)電腦城區(qū)域配套：城市配套完善，生活便利區(qū)位價(jià)值小結(jié)：區(qū)域商業(yè)配套成熟，湘潭人對(duì)區(qū)域認(rèn)知度高；區(qū)域內(nèi)有湘潭最早的寫(xiě)字樓，具備商務(wù)基礎(chǔ)；區(qū)域景觀配套成熟；城市中央，王者地段，成熟配套，優(yōu)質(zhì)景觀基于對(duì)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的理解，來(lái)看看項(xiàng)目自身的價(jià)值——項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地塊價(jià)值+項(xiàng)目?jī)r(jià)值透析：地塊衣屬性胸：城父市央解核，蕩小體加量城崇市綜愈合體斜，兩劈燕面臨輝路雨湖敗公園建設(shè)撲路車(chē)站岸路湘江區(qū)位丸：地塊縱位于辜雨湖特區(qū)核里心位梅置，失處于粉車(chē)站枝路與乳建設(shè)煩路的概交匯辮處；經(jīng)濟(jì)營(yíng)技術(shù)控指標(biāo)謊：占地隸面積17畝，溉容積怠率10匯.0遭9，小鐵體量寄城市浩綜合粒體；現(xiàn)狀斃：現(xiàn)為丙湘潭坦賓館積，尚勺未拆縫遷；四至線：東臨畫(huà)居民財(cái)點(diǎn)，蕩西臨池建設(shè)輸路，替北臨凳車(chē)站鮮路，誼南臨玩規(guī)劃慰路；城市壺商核并，價(jià)下值無(wú)炎限；地塊牛實(shí)景遙照片地塊素規(guī)劃東：本項(xiàng)擊目規(guī)糾劃總夜用地心面積11史40楊3.愁83禿㎡，總拖建筑憶面積,1海15掃07迷7.渴76檔㎡,容積尿率為10新.0士9。其旱中商特業(yè)建公筑面蓮積為55川42座6.清24崖㎡，公姜寓建倆筑面儀積29綿19截6.趕24淚㎡，綜送合樓顧建筑能面積30虎45悅5.頂28浙㎡。地塊棗現(xiàn)狀韻實(shí)景顧圖：地塊妻規(guī)劃辱優(yōu)劣蚊勢(shì)分麻析：地塊屑價(jià)值怠小結(jié)押：地塊醉規(guī)則固，便孔于開(kāi)金發(fā)；昭示距性強(qiáng)計(jì)，商萍業(yè)、促商務(wù)饑價(jià)值叼巨大懷；規(guī)劃疑超前琴，小饒型城訓(xùn)市綜辣合體許，湘交潭未樹(shù)來(lái)地妻標(biāo)；城市翼地標(biāo)盈，湘凍潭首沖席城摧市綜究合體城市仁地標(biāo)湘潭穿首席所城市忙綜合濱體城市徑中央王者維地段成熟叢配套優(yōu)質(zhì)尊景觀項(xiàng)目拐區(qū)位姿價(jià)值項(xiàng)目燭地塊霧價(jià)值1、地典段價(jià)哭值最學(xué)大化搶?zhuān)镁埏@天標(biāo)生王京者地綠段；2、產(chǎn)泛品規(guī)螺劃最蕩優(yōu)化北，打冠造湘畫(huà)潭絕沈?qū)Φ伛v標(biāo)！項(xiàng)目病價(jià)值體總結(jié)迫：我們技的問(wèn)紡題是橡：1、這號(hào)樣一撇個(gè)塔席樓和摧商業(yè)按裙樓攏結(jié)合擴(kuò)的物膊業(yè)形甩態(tài)在停這個(gè)廣區(qū)域梁適合聲做什趣么？然我們壘的機(jī)私會(huì)點(diǎn)團(tuán)在哪耗里？2、原佛有的揪產(chǎn)品曾規(guī)劃叉及體簽量安灑排是電否合度理？3、如厚何來(lái)克合理遷安排頑產(chǎn)品艦規(guī)劃踐設(shè)計(jì)烘，體悶現(xiàn)項(xiàng)怖目差吐異化蝴價(jià)值寫(xiě)？報(bào)告雀體系目標(biāo)估及問(wèn)宜題導(dǎo)銀出項(xiàng)目妄透析市場(chǎng)鄉(xiāng)豐研判開(kāi)發(fā)篇模式讓及檔葉次建陰議項(xiàng)目雪定位夕及產(chǎn)狼品打駁造營(yíng)銷(xiāo)轎戰(zhàn)略帆思考思維兄導(dǎo)圖丑：韶山草、魯程班殿煮、齊青白石未紀(jì)念貢館、領(lǐng)湘鄉(xiāng)感孔廟芳、褒萌忠山臂是湘是潭最漠重要京的景顏觀和擱歷史疾人文登資源果；是狡湘潭布幾千甩年歷聽(tīng)史的復(fù)見(jiàn)證幕，湘鬧潭市楚民對(duì)籠她們比有著瞧深厚組的感五情；中華僻人民柴共和婦國(guó)的殲主要錫締造鍵者毛層澤東炎出生酷在這拿里，貧彭德女懷、駱齊白何石、光陳賡五、譚剩政、快等名貼人都撤出生剩于此毛。湘潭溝城市耕概況穩(wěn)：山萄水環(huán)份境優(yōu)射美，揉歷史來(lái)底蘊(yùn)澆濃厚貌，名人哥匯聚湘潭暗人口足分布翼特征竿：老城折區(qū)雨貫湖區(qū)秋人口廣密度拆最高旨，平捐均1平方坊公里佩有48惡23人；其次立是岳香塘區(qū)劇、平缸均1平方坦公里珠有16向83人；湘潭芒縣、鉆湘鄉(xiāng)職市地猜大人鐘少，撞人口旱密度厚相對(duì)攪最低亡，只祥有43暈4、41赤7人。

雨湖岳塘湘潭縣湘鄉(xiāng)市韶山市面積（平方公里）7420625132003210人口總量（萬(wàn)人）35.634.7109.183.510.5人口密度（萬(wàn)/平方公里）0.480.160.040.040.05人口齊現(xiàn)狀睜：雨勤湖區(qū)藍(lán)密度勸最高旁，商疾業(yè)運(yùn)煎作的敬保證湘潭更年各贏區(qū)人袍口密硬度圖“3+合5”城市港群總慕面積9.故96萬(wàn)平謊方公繪里，所人口40循00多萬(wàn)置，GD冰P占全匆省79步%。以蘆長(zhǎng)株敘潭三拆市為面核心炕的規(guī)羞劃已漿確定煙面積88握48籌.1寄8平方鈔公里鐵，包播括長(zhǎng)鍋株潭栗三市特市區(qū)輩以及僚望城糠、瀏拼陽(yáng)等秧十幾經(jīng)個(gè)縣長(zhǎng)市區(qū)壩。隨著啞城市甲發(fā)展樂(lè)，湘協(xié)潭將瞞成為“3片+5蘇”城市稅群中宅銜接爆長(zhǎng)沙罩和婁例底、利衡陽(yáng)犬的樞母紐，胳將成濕來(lái)未貼來(lái)連哥接湘中蛇南的“橋頭甜堡”。城市戲地位總：3+兆5城市擁群中紹連接湘中嶄南地遺區(qū)的“橋頭泡堡”長(zhǎng)株漆潭城槳際軌蔑道交疼通核壺心線業(yè)呈“衛(wèi)人”錦字型旦構(gòu)架等，長(zhǎng)腔株潭粉城際柄鐵路扣項(xiàng)目子全線壺設(shè)21個(gè)站醒，其燈中湘塞潭設(shè)仔昭山辰站，某荷塘閘站，紡板塘萬(wàn)站，垮湘潭粒站4站。昭山誕站位溜于昭已山鄉(xiāng)鍋長(zhǎng)株哥潭大朝市場(chǎng)若東側(cè);荷塘尤站位排于岳摔塘區(qū)摟荷塘辦鄉(xiāng)，榴西距癢芙蓉岔大道50稠0米;板塘咬站位華于芙纖蓉大彩道與浙板五臟路交各匯處;湘潭圍站與仿湘潭胖火車(chē)蘭站并浪站設(shè)溜計(jì)。20賄10年6月動(dòng)洋工,預(yù)計(jì)20疾14年建控成,屆時(shí)子對(duì)板板塘及憐護(hù)潭物廣場(chǎng)蒜沿線犁房?jī)r(jià)膨提升叫有著都重要拌影響.城際婆交通曲：長(zhǎng)卻株潭驢城地罩鐵規(guī)售劃，校三城命交通公大動(dòng)帖脈20盟10年2月,芙蓉煎大道澇與湘柏潭的察昭山慈大道荷、板四塘大旬道實(shí)涂現(xiàn)對(duì)灰接，慘整條名芙蓉糾路往兄南將副可直撫抵湘榆潭，知湘潭慕又通效過(guò)紅脾易大聞道與面株洲厭對(duì)接凱。長(zhǎng)畜沙中石心區(qū)閣至湘彼潭由紀(jì)原來(lái)1小時(shí)陵車(chē)程怠，縮能短為永約半肅小時(shí)蠅。芙蓉壇路將象長(zhǎng)沙玻與株層洲的潤(rùn)云龍訓(xùn)新區(qū)射、河圖東新棋區(qū)、碑河西萌城區(qū)禽，與爪湘潭秧的九號(hào)華新犬區(qū)、革河西盼城區(qū)半、河蠟東城副區(qū)連會(huì)接起債來(lái)，展“大燦長(zhǎng)沙發(fā)”南雪北交錦通瓶棉頸將關(guān)被徹廚底打酒破，棗三市晝將沿砍芙蓉就路主旱干道毯崛起琴新城傅區(qū)。湘潭肅段城際模交通截：芙若蓉大村道湘?zhèn)€段通歌車(chē),長(zhǎng)株鴿潭半象小時(shí)渾經(jīng)濟(jì)紡圈形窩成宏觀常經(jīng)濟(jì)蔑：GD淡P增長(zhǎng)晌維持夢(mèng)在17％以爭(zhēng)上，城給市經(jīng)泥濟(jì)穩(wěn)街步發(fā)冰展人均GD遮P：20止10年湘坡潭市腦人均GD屑P保持爛高速裳增長(zhǎng)格，近5年來(lái)敲增長(zhǎng)雹速度鄉(xiāng)豐均超碧過(guò)23務(wù).7累%，發(fā)展禁后勁亮強(qiáng)大旋。城市GD杯P近5年湘抽潭市GD倆P增長(zhǎng)蛇率保愛(ài)持在17鉗%以上野，高咐于中漲國(guó)GD熱P增長(zhǎng)減的平儀均速棟度，20遞10年湘盜潭GD直P(pán)達(dá)到89冶4億元乏；與湖弟南其桑它各傷市相想比，GD文P總值膨處于債中等余水平吩，排餓名第霞七。奸與長(zhǎng)面沙、喜株洲棵相比巴，湘里潭最貢低，妥在長(zhǎng)伏株潭榆一體給化中話經(jīng)濟(jì)姑實(shí)力漁相對(duì)計(jì)較弱腹。房地銹產(chǎn)預(yù)藥警系嘆統(tǒng)判蓄斷——蔽GD酬P(guān)增速屯與房你地產(chǎn)耐發(fā)展仔關(guān)系80德0-撐4,與00饞0U蕉S$40劑00桃-8嚇,0災(zāi)00互US亭$80料00對(duì)-2扮0,復(fù)00毯0U拜S$0-策80保0U字S$人均GD蠻P與房盞地產(chǎn)樓發(fā)展格關(guān)系湘潭油超過(guò)17觸%湘潭40吵20美元啟動(dòng)膚期丘快速掩發(fā)展劃期觀穩(wěn)發(fā)膊展期已減趣緩發(fā)狹展期4%-5%5%-8%大于8%小于4%

萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展從湘潭GD呆P數(shù)據(jù)窄經(jīng)驗(yàn)萌判斷陽(yáng)，湘當(dāng)潭當(dāng)扭前房攏地產(chǎn)猛市場(chǎng)礙屬于高速號(hào)發(fā)展懇階段湘潭非市近扛四年?duì)C來(lái)經(jīng)頁(yè)濟(jì)增走速均柜保持懶在17簡(jiǎn)%以上燭，按源照國(guó)惰民經(jīng)嶼濟(jì)增碎長(zhǎng)與誘房地鞋產(chǎn)發(fā)螺展關(guān)頂系，技湘潭萌市房姿地產(chǎn)制處于靠高速筐發(fā)展侵時(shí)期湘潭20漂09年人元均GD壁P約40熊20美元觸，說(shuō)礙明湘漂潭房慕地產(chǎn)涼處于怎穩(wěn)定胡發(fā)展阻期，缸房地我產(chǎn)市避場(chǎng)需包求旺題盛GD孫P增速姿的經(jīng)籮驗(yàn)判牢斷高腦于人治均GD栗P增速抹經(jīng)驗(yàn)羨判斷若時(shí)，選GD守P增速歲經(jīng)驗(yàn)塵判斷咸更為四準(zhǔn)確.歷史捉文化竭積淀這深厚炮的人獻(xiàn)文之摸城，裝城市愛(ài)人口然數(shù)量坦相對(duì)剖較少所，帶充有濃值重的傳統(tǒng)砌中庸捕色彩姜。隨著警長(zhǎng)株抽潭融回城一價(jià)體化籃快速環(huán)發(fā)展浸，湘拳潭基當(dāng)?shù)A設(shè)勸施等鮮市政榮配套坦進(jìn)入高速度發(fā)展沈階段俗。城市姜規(guī)劃恰向東季，但括依然摧以河西塞為城革市重柱心。從湘潭GD弟P數(shù)據(jù)濫經(jīng)驗(yàn)件判斷滔，湘映潭當(dāng)嗽前房腐地產(chǎn)晉市場(chǎng)覆屬于高速頓發(fā)展賣(mài)階段差。城市個(gè)小結(jié)浙：政策狐分析燭：國(guó)扭家宏填觀調(diào)持控頻而繁出妨臺(tái)，牌行業(yè)往面臨落新一否輪洗閱牌時(shí)間政策名稱(chēng)2011.1.14央行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)2011.1.27我省銀行信貸規(guī)模已很緊張，首套房貸都要排隊(duì)2011.2.9央行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率2011.2.95年以上公積金貸款利率漲0.2個(gè)百分點(diǎn)2011.2.16新“國(guó)八條”劍指樓市，二套房貸首付提到六成2011.2.18央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)2011.3.2長(zhǎng)沙限購(gòu)令細(xì)則出臺(tái)，市五區(qū)90平米以下戶型嚴(yán)格限購(gòu)2011.3.18央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)2011.4.6央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.25個(gè)百分點(diǎn)銀根拼緊縮20糕11年1月至4月，央行摸上共事計(jì)上臣調(diào)了4次準(zhǔn)斬備金累，銀饑行信桑貸規(guī)扶模緊每縮，撿購(gòu)房板成本繁加大怕，加紅息對(duì)只樓市膛的累貧計(jì)效遲應(yīng)將別逐步嚴(yán)顯現(xiàn)東。國(guó)家殃政策撤趨緊策，一表線城迫市限渡購(gòu)，焦投資饅客轉(zhuǎn)托移戰(zhàn)酸場(chǎng)一線茅城市一線證不讓粱買(mǎi)，咱就呀去二聲、三慎線城捆市！政策做分析洪：“保剛砍需，梨限投則資，綱促發(fā)啄展”限購(gòu)看令之踐于湘或潭因長(zhǎng)拉沙限已購(gòu)“壯不限淘購(gòu)”漆，該政奸策對(duì)爆湘潭址影響未甚微脫。長(zhǎng)沙限購(gòu)令內(nèi)容明細(xì)表戶籍類(lèi)別擁有住房套數(shù)小于或等于90㎡大于90㎡環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭無(wú)能買(mǎi)一套不限1能買(mǎi)一套不限≥2不能買(mǎi)不限非環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭有居住證無(wú)能買(mǎi)一套不限≥1不能買(mǎi)不限無(wú)居住證無(wú)不能買(mǎi)不限≥1不能買(mǎi)不限政策懷分析嗽：“搶新國(guó)甚八條草”提驗(yàn)高首刻付，漂投資轉(zhuǎn)向她商業(yè)市物業(yè)最低首付利率第二套住宅6成基準(zhǔn)利率1.1倍商務(wù)商用物業(yè)5成基準(zhǔn)利率1.1倍第二何套住謝宅與糕商用說(shuō)物業(yè)繩貸款肺政策若對(duì)比新政喪后，擱純投要資客樣會(huì)投草資哪支些物示業(yè)？政策替解讀叉：目前阿湘潭踐仍以蛾首次壯置業(yè)繩為主督，占60犁%以上奮，因騾此政塌策對(duì)虹于湘查潭整弊體市提場(chǎng)的杜影響們力有牧限；新政耍下，對(duì)商務(wù)鉛商用村物業(yè)茄按揭糞最低牌首付也較二沫套房羨貸低領(lǐng)一成圖，且繪商務(wù)泥商業(yè)缺物業(yè)脾貸款海不計(jì)善套數(shù)飯，優(yōu)頭勢(shì)明條顯。政策即環(huán)境叼小結(jié)些：宏觀勻調(diào)控率政策棵頻出昂，多換管齊釀下，妨步步叼趨緊縱，國(guó)家途控制施房?jī)r(jià)董上漲驗(yàn)的決違心明竿顯，然政子策調(diào)凍控周淹期性算依然義存在規(guī)避稻政策菠高發(fā)本期，把握犧良好足的推岡售時(shí)驚機(jī)是盡關(guān)鍵天！啟撒示市場(chǎng)藏供應(yīng)竭量分古析：攏湘潭貸商品姿房供應(yīng)怕面積真總體悲穩(wěn)定湘潭憶市近5年商餓品房悉供應(yīng)棗量走爬勢(shì)06霉、0館7、央08年，鬧市場(chǎng)湯供應(yīng)掘量極值為穩(wěn)扎定，船年供巨應(yīng)量遞穩(wěn)定反在16豈5萬(wàn)方紅左右截。09年受08年市怠場(chǎng)大競(jìng)環(huán)境經(jīng)影響狡，開(kāi)己工量印有所跟減小忘，供衰應(yīng)量鍛有所刑下滑駛。09年上飲半年醒起，閃全國(guó)蝦市場(chǎng)劫開(kāi)始螺回暖敘，由厘于受濃滯后拉性影殺響，枝以及名長(zhǎng)株登潭一扇體化順的進(jìn)嗎一步典發(fā)展多，20掘10年供什應(yīng)量鼻大幅浪反彈福，為辨近幾指年最腰高值選。市場(chǎng)您成交闖量分京析：狹湘潭恥商品積房消化救面積惠總體摘較為蠟穩(wěn)定湘潭伸市近5年商耍品房醋成交示量走灣勢(shì)06年起岸，湘縫潭商盼品房朝消化勸面積拒持續(xù)皮放大替。其庫(kù)中07年達(dá)欄到高刊峰18爽7.界05萬(wàn)平蠶米。槐該段瞧時(shí)間竹內(nèi)，成由于秘受全滾國(guó)大達(dá)趨勢(shì)隊(duì)影響愛(ài)，以蹦及剛繡需的項(xiàng)集中綢釋放盲，成漲交達(dá)忍到高攻峰，皆主要枕為本補(bǔ)地市辮場(chǎng)客努戶消纖化。08年下傾半年腎起，劣全國(guó)唱房地皇產(chǎn)轉(zhuǎn)剩冷局日勢(shì)影甚響，忙本地士自住憂客戶滋觀望選價(jià)格蜓，成身交量雨有所幣減少科。09年上粒半年咽起，巖全國(guó)婆市場(chǎng)維開(kāi)始尼回暖告，由基于受顧滯后鴨性影峰響，罩反彈尺幅度泉不大談，結(jié)響果導(dǎo)瓦致20琴10年市響場(chǎng)成頂交量旗達(dá)到你近幾診年頂喉峰。供銷(xiāo)錯(cuò)比分架析：傍近5年來(lái)革起伏矩較大紛，總體雨供求昂趨于竹平衡湘潭紙市近5年商膠品房炊供銷(xiāo)騎比走師勢(shì)近幾聲年湘爺潭市淘總體販供略逮小于兆求，佩且供蒼求狀喝態(tài)較霉為穩(wěn)登定。08年市練場(chǎng)明隱顯過(guò)愚熱，豆供求股失衡境，是竄導(dǎo)致表成交季量下恒跌的位重要鈴原因鞋。09年由著于受08年寒駁冬影扇響，巨以及09年成戒交市糠場(chǎng)的臨回暖掌，出澡現(xiàn)較盲為嚴(yán)滔重的爸供不限應(yīng)求炭局面洪。均價(jià)務(wù)走勢(shì)劉：整錄體價(jià)磁格穩(wěn)屯步上偷升，雨湖殺區(qū)均澤價(jià)上勇漲較液快商品房均價(jià)（元/㎡）同比增長(zhǎng)雨湖區(qū)（元/㎡）岳塘區(qū)（元/㎡）07年174512％1618181108年2151

14％

1897231109年245114％2217256210年285017％

—— ——湘潭織屬三趙線城織市，肯房地噴產(chǎn)行成業(yè)起彎步較生晚，價(jià)格沙受?chē)?guó)濃家宏?duì)抻^調(diào)莊控政罪策影貞響較掏小。07灘-1矮0年間泉，湘紐奉潭湘同潭商譽(yù)品房懲價(jià)格各一直慕穩(wěn)步耀上升童，每勢(shì)年均匆維持應(yīng)著10％以榴上的間增長(zhǎng)針率。隨著楚雨湖品區(qū)舊準(zhǔn)城改邪造的委進(jìn)行旦，區(qū)藍(lán)域房伶價(jià)已哀逐漸執(zhí)摸平孕了與罩岳塘艘區(qū)的欣差價(jià)善；20晴11年長(zhǎng)矩沙普濾通住乳宅均漿價(jià)72倚00元/㎡；20叮11年株鍬洲普仍通住投宅均爹價(jià)45煮00元/㎡；20欣11年湘自潭普拍通住擋宅均俯價(jià)36門(mén)00元/㎡；與長(zhǎng)監(jiān)沙、稍株洲賓相比麻，xx現(xiàn)在到處于燃長(zhǎng)株碑潭價(jià)殲格洼主地xx人民在呼馳喚城譜市地燥標(biāo)建寇筑的呼誕生!代表騙性項(xiàng)余目：xx城市熱無(wú)地經(jīng)標(biāo)房地由產(chǎn)市未場(chǎng)小宋結(jié)：供應(yīng)媽面積醋穩(wěn)定普，年偏均供哈應(yīng)量16探0萬(wàn)方菌左右廚，20容10出現(xiàn)費(fèi)較大叼幅度水上浮凍。消化算面積住穩(wěn)定僅，年言均16屋0萬(wàn)方潮左右逢，08年出掃現(xiàn)較離大幅盞度下眉滑。整體證供求萌平衡咳，08年出它現(xiàn)供妹過(guò)于碰求現(xiàn)狡象，09年出嬸現(xiàn)供尊不應(yīng)餅求現(xiàn)迅象。湘潭招現(xiàn)處努于房雞地產(chǎn)橋市場(chǎng)吵蝶變魂階段昌，急啟需一該批有給代表欠性的授項(xiàng)目培開(kāi)發(fā)啟頂示板塊抓劃分勁：城哲市短逃期迅裕速擴(kuò)鞠張，蹤蝶房地青產(chǎn)分存區(qū)單脫一湘潭及市房守地產(chǎn)音發(fā)展魂尚未笑成熟舞，分身區(qū)較窗為單堤一，克以湘阿江為納界，妖自然洞分為河?xùn)|梁板塊鞏和河舉西板佳塊，與績(jī)行政缸區(qū)域桂雨湖膚區(qū)和碼岳塘蓮區(qū)吻織合。低但隨壟著市機(jī)場(chǎng)發(fā)芒展，滔逐漸茂分離休出市府勿板塊救和九啦華板筋塊。九華約板塊河西別板塊河?xùn)|宜板塊市府矮板塊河?xùn)|李板塊孝市場(chǎng)探現(xiàn)狀批：18降-3庸0萬(wàn)較怕大規(guī)劑模，85寶-1顛40蔽㎡二房輩、三豎房為完主，括售價(jià)34稀00賠-4宏80男0元/㎡羞。樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積（萬(wàn)方）容積率主力戶型及面積銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）城郊新府華城小高層、高層303.0一房、二房、三房40-130㎡3800宜華湘江名城小高層1603.0二房、三房、四房85-144㎡4000春滿江南小高層30/三房116-135m23400湖湘林語(yǔ)多層、小高層一期73.5三房90-130㎡3800湘銀熙城納帕溪谷高層30.542.52三房86-120㎡4400樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積（萬(wàn)方）容積率主力戶型及面積銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）湘電友誼1號(hào)多層272.8.三房125-137㎡3600霞光山莊北苑小高層222.15二房、三房95-115－133－152㎡；4000中地凱旋城多層、小高層24．52.52兩房、三房95-144㎡4500建鑫國(guó)際社區(qū)小高層1504.35二房、三房、四房78-99㎡104-140㎡3900東方名苑高層小高層801.488兩房、三房、四房89-134-190㎡4800湘電依科.鉑宮多層、小高層65.48兩房、三房、四房100-136-156㎡3500河西留板塊愧市場(chǎng)拍現(xiàn)狀溪：項(xiàng)目繩較少止，低出容積販率，抗但體努量較蕉大；喝九華辱區(qū)域屯占較巷大比搭重；虛價(jià)格38雞00早-4覆60感0元/㎡樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積（萬(wàn)方）容積率主力戶型及面積銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）大學(xué)里多層、小高層、高層182.58二房、三房、四房70—170㎡3800九華新城小高層、公寓452．8二房、三房、四房90-140㎡3800金僑城別墅、多層、小高層39/小高層二房、三房、四房90-140㎡，多層120-240㎡洋房4500御景江山多層、小高層、//一房、二房、三房、四房45-145㎡4500城郊·香樟園南院小高層15/90-138㎡二房、三房4600白石古蓮城高層100/二房、三房、四房90-144㎡4000五礦·尊城

高層、小高層152.14二房、三房90-135㎡3900新都匯高層356.8一房、LOFT公寓，三房49-138㎡LOFT公寓5750本案金湘患潭商揀業(yè)廣增場(chǎng)大洋付百貨步步促高心蓮雙心康星前百貨商業(yè)較市場(chǎng)騰：半欲徑60蘋(píng)0米內(nèi)鉤五大就商場(chǎng)咱扎堆番，競(jìng)緒爭(zhēng)激但烈。個(gè)案:金湘禮潭商千業(yè)廣卡場(chǎng)樓盤(pán)名稱(chēng)金湘潭商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目地址湘潭市韶山中路與建設(shè)北路交匯處東南角開(kāi)發(fā)商湘潭佳信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總用地面積23370㎡總建筑面積110924㎡商業(yè)面積

35163㎡公寓面積18814㎡負(fù)二層停車(chē)場(chǎng)

負(fù)一層書(shū)市一層室內(nèi)步行街

：麥當(dāng)勞、中高檔男女服飾、鞋類(lèi)、珠寶、化妝品等二層步步高超市三層步步高超市四層美食娛樂(lè)廣場(chǎng)五層-九層商務(wù)辦公本案各大商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布情況項(xiàng)目名稱(chēng)負(fù)一層一層二層三層四層五層六層六層以上大洋百貨精品格子鋪化妝品、珠寶男裝電影院/金湘潭商業(yè)廣場(chǎng)書(shū)市麥當(dāng)勞、服飾、鞋類(lèi)、珠寶、化妝品等步步高超市步步高超市美食辦公辦公辦公心蓮心精品珠寶、化妝品、鐘表、女包、鞋類(lèi)女裝休閑男裝運(yùn)動(dòng)休閑裝修中/無(wú)康星百貨/化妝品、鐘表女裝

男裝運(yùn)動(dòng)休閑服裝時(shí)尚休閑服裝無(wú)無(wú)步步高/珠寶、通訊步步高超市步步市超市、休閑服飾女裝、家居、文體用品、餐飲無(wú)無(wú)總結(jié)各大商場(chǎng)多數(shù)為五層左右，最高為六層，分布的業(yè)態(tài)有些項(xiàng)目每層的類(lèi)別清晰，但部分項(xiàng)目業(yè)態(tài)，層與層之間混雜經(jīng)營(yíng)，影響商業(yè)檔次，區(qū)域尚未出現(xiàn)分類(lèi)經(jīng)營(yíng)非常清晰的項(xiàng)目。本案大學(xué)撿里御惱江山金湘師潭(二手牲房)白石電公館(二手棉房)在售28拿8套,均價(jià)38滾00元/㎡在售40套左授右,均價(jià)45從00元/㎡售完,二手想房均來(lái)價(jià)45螺00元/㎡售完,二手漠房均賺價(jià)45推00元/㎡公寓迫市場(chǎng)僻：雨稼湖公符寓供培應(yīng)非雷常小,臨本屋項(xiàng)目濤附近4公里研無(wú)公須寓供奴應(yīng)。本案大學(xué)拳里御辯江山金湘普潭(二手賤房)白石蛋公館(二手蕩房)在售望未出頭租在售疲未出茶租售完,租金22元/㎡邀/月,出租習(xí)率80專(zhuān)%售完,租金22元/㎡菌/月,出租儀率90諷%公寓把市場(chǎng)日：多共轉(zhuǎn)為息辦公壩用途,周邊醒公寓鑒租金22元/㎡?！ぴ?為湘距潭最喘高水東平本案18萬(wàn)方均價(jià):3棵80著0元/㎡15萬(wàn)方,均價(jià)46題00元/㎡均價(jià)45緊00元/㎡10政0萬(wàn)方,均價(jià)42睬00元/㎡大學(xué)脆里錦繡覽世家21萬(wàn)方均價(jià):洋房37蛋00元/㎡聯(lián)排戀：60交00元/㎡御江奏山香樟康園南灑院白石寫(xiě)古蓮弄城住宅晌市場(chǎng)玩：整酷個(gè)雨殺湖區(qū)吃住宅穿供應(yīng)住量較倍小，礎(chǔ)市場(chǎng)獲存在廁一定漠的空擔(dān)白區(qū)犁間1、湘潭餅市場(chǎng)艙進(jìn)入篩穩(wěn)定藍(lán)發(fā)展征期，載且目匹前處鋼于價(jià)術(shù)格洼伙地，晨發(fā)展算潛力俗巨大桿。2、二三厘城市哀限購(gòu)菊，湘但潭機(jī)宅遇反款而增樸多。3、城市拉發(fā)展診在呼佛喚地寄標(biāo)性瓦建筑員。4、周邊巷公寓資嚴(yán)重康供不莊應(yīng)求芹，且錘租金飽水平撐高，括未來(lái)棍公寓犬銷(xiāo)售廊看好喂。5、區(qū)絡(luò)域內(nèi)沸乃至椒湘潭采市均未無(wú)寫(xiě)德字樓體產(chǎn)品覽面市憲，市設(shè)場(chǎng)出灘現(xiàn)空懇白。5、周邊途集中緣瑞式商銀業(yè)體胳量較駛大，柏未來(lái)漠競(jìng)爭(zhēng)徹加劇絕。6、周邊輔集中笨式商誕業(yè)經(jīng)胖營(yíng)業(yè)宣態(tài)較丟為混繁雜，割城市率發(fā)展橋在呼巡壽喚經(jīng)犧營(yíng)業(yè)護(hù)態(tài)規(guī)垃范的瘦大型史商場(chǎng)魯誕生貼！總結(jié)秧：湘潭籃無(wú)真仗正的置寫(xiě)字蛋樓產(chǎn)為品供異應(yīng)，鼠市場(chǎng)歡存在潔極大原空白巾，目銀前企泥業(yè)大掩多在糧商住傾樓辦勾公，虜市場(chǎng)什存在兔較大疑的需雁求空連間。機(jī)會(huì)興點(diǎn)挖登掘：寫(xiě)字泄樓湘潭卡缺乏犯高端扔公寓小產(chǎn)品電面世涂，公己寓價(jià)鏡值未歷充分糾彰顯仗，河員西區(qū)磚域公繁寓供沿應(yīng)極肆少，太市場(chǎng)虧存在折一定祖的空霧白區(qū)攜間，端公寓筍作為領(lǐng)居住愛(ài)、投靈資皆愉宜的批產(chǎn)品恰，擁睜有較筋大的永市場(chǎng)相需求敵量。公莊寓區(qū)域?yàn)I商業(yè)速成熟右，已誰(shuí)擁有農(nóng)兩個(gè)繩較大嚼的百躬貨類(lèi)直商業(yè)父，就潑三線脾城市及消費(fèi)屯能力定而言阻，已隔難以鋼容納哥兩個(gè)線以上貴的同糊類(lèi)型網(wǎng)大型汁百貨流商業(yè)拼，因崖此，蔥商業(yè)膀?qū)⑹秦烅?xiàng)目敵最大報(bào)的難失點(diǎn)，擦采取擋何種芽商業(yè)喚模式壞，如貴何處裙理本奶項(xiàng)目吉商業(yè)幕與區(qū)利域現(xiàn)斑有商醒業(yè)的滿關(guān)系紹，將匪是本利案的臣關(guān)鍵多。商苗業(yè)商業(yè)券發(fā)展撲模式挎探討序：難點(diǎn)玩：是參否能獅引入捧一家嗚品牌才、資礙質(zhì)、洪運(yùn)營(yíng)馬能力像超過(guò)沸大洋和百貨然的百沈貨品冊(cè)牌是暮項(xiàng)目騎最大贊的難缸點(diǎn)。替代盼式共榮魔式難點(diǎn)脹：準(zhǔn)覽確找呢到區(qū)魯域現(xiàn)降有商品業(yè)的匠不足虛及空壞白點(diǎn)出，選塞擇差赤異性鄭的商活業(yè)運(yùn)博營(yíng)模調(diào)式是驢關(guān)鍵近，如王何處茂理好譯項(xiàng)目犬體量盞及利炕潤(rùn)最圖大化敲的關(guān)辱系。共榮店式的討發(fā)展第模式布顯然旱更適趕合本哈項(xiàng)目固商業(yè)冷的發(fā)引展報(bào)告埋體系目標(biāo)慘及問(wèn)酒題導(dǎo)樸出項(xiàng)目鞠透析市場(chǎng)巡壽研判開(kāi)發(fā)絞模式雄及檔請(qǐng)次建故議項(xiàng)目境定位潤(rùn)及產(chǎn)兼品打肅造營(yíng)銷(xiāo)廚戰(zhàn)略雞思考思維街導(dǎo)圖?。喊咐娊梃b翼原則濃：1、地譜塊位剛置相以似——城市徹中心本；2、地剃塊規(guī)傷模相鮮近——中小味規(guī)模蓄；3、地仰塊屬奮性相迫同——具備舅商務(wù)弊潛質(zhì)擇；4、項(xiàng)請(qǐng)目背綿景相爸似——競(jìng)爭(zhēng)地較大水；5、地傻塊形地象相覺(jué)似——區(qū)域卷性地強(qiáng)標(biāo)。綜合鑰體模墳式研特究：華貿(mào)秋中心恭由以軌下部廢分組余成：3座高提達(dá)百粉米以囑上的算超5A級(jí)智拿能寫(xiě)女字樓20萬(wàn)平熔米的摸水世臘界商啦城20萬(wàn)平峽米國(guó)妙際公毯寓總面酸積超待過(guò)13萬(wàn)平茄米的現(xiàn)超豪南華酒劉店——里茲·卡爾議頓(T毯he傾R旗it弦z-賤Ca偶rl扎to變n)和國(guó)山際五麻星級(jí)傾酒店游萬(wàn)豪枝（Ma即rr逢io些tt）構(gòu)筑矮國(guó)際坦大都根市生肉活的軋巨擘麗級(jí)建健筑綜梳合體5A智能撓寫(xiě)字主樓＋啊國(guó)際搬商業(yè)講區(qū)＋辯國(guó)際兇公寓＋五內(nèi)星級(jí)憂酒店農(nóng)＋體軍育中咳心＋帽展示碼中心案例東一：摔均衡騙發(fā)展希模式——北京協(xié)華貿(mào)否中心出現(xiàn)慰于國(guó)過(guò)際大起都市糾，有凍的足貍夠的恒商業(yè)報(bào)和商刃務(wù)市右場(chǎng)支父撐;優(yōu)越耀的地錫理位蝕置，鮮位于攤商業(yè)研區(qū)核奶心區(qū)后，依有托CB望D;良好罪的交賴通環(huán)串境;超大糖規(guī)模糊，形痰成建握筑集療群效銷(xiāo)應(yīng)，池成為紀(jì)名符震其實(shí)澇的“熔城中淺城”.各種偶功能炒均衡觀發(fā)展興的聚晝核體功能著配比寨：各流功能辟比例租均衡幸，沒(méi)城有明儉顯處曾于核蜜心地羅位的匙功能稅。各種鈴功能汁均衡討發(fā)展抬的聚什合體串的成淡功條鋪件超高億層寫(xiě)朱字樓辣部分樓高徒：80層，饅標(biāo)高33比3米；單層腿面積頂：25控00咬㎡；電梯窗：34部進(jìn)堅(jiān)口日犧立高橡速升料降梯際；停車(chē)猴場(chǎng)：貸地庫(kù)求二層部，共90吉0個(gè)車(chē)咱位。公寓排部分公寓閃樓位固于中秋信廣哭場(chǎng)寫(xiě)灣字樓工的左糕右兩幕翼，勾由兩濱幢38層的詳大樓籠組成掃，總蹤蝶建筑安面積巴達(dá)69紋05最4平方損米。截公寓旗的單覽元面夠積由11澤3至23爐7平方罰米不廟等。購(gòu)物摟中心草部分中信葉廣場(chǎng)思購(gòu)物宏城位拘于中衡信廣往場(chǎng)的撕裙樓松，樓津高四脫層，少每層浸的面目積由80卵00平方旦米至10歌00古0平方插米。局一層叛經(jīng)營(yíng)巖世界章品牌帆精品槐，二擔(dān)層以屢流行毛、時(shí)桑尚的嬸品牌識(shí)為主杯。案例柔二：海商務(wù)膜驅(qū)動(dòng)廉型——廣州爐中信隨廣場(chǎng)城市呢已經(jīng)曾或者也即將餐進(jìn)入一不個(gè)服短務(wù)業(yè)韻為主鑼的后綢工業(yè)街時(shí)代股，產(chǎn)業(yè)劃簇群誤已形側(cè)成，閥寫(xiě)字葵樓市泰場(chǎng)有晴客戶廉（產(chǎn)春業(yè)）替支撐儲(chǔ)；優(yōu)越芳的地紫理位鴨置，踩城市保的商消務(wù)/金融襪區(qū)中撤心/未來(lái)膽商務(wù)多核心逆區(qū)；區(qū)域探具有朝較大惱的發(fā)再展?jié)搶毩?；具有擾良好元的可比視性是和標(biāo)堂志性倉(cāng)。功能攜配比裙：煮寫(xiě)字疾樓66位%、公迫寓23蜘%、商國(guó)業(yè)11禿%以寫(xiě)繩字樓到為核扛心的政聚合桐體的砌成功記條件Po睡rt靠ma除n跳Ri國(guó)tz嚼-C句ar鍛lt貍on酒店趟擁有56籍4間客區(qū)房，蓮位于鋸主樓14到45層。果酒店窯內(nèi)有侄上?？套畲罂康?、卸最高餅檔國(guó)此際化脾健康粗中心惕，并婦與公枯寓共響享。上海財(cái)商城站由一徹個(gè)五喚星級(jí)圈酒店店、擁辦有47盈2間豪睡華公唱寓、俗國(guó)際焰水準(zhǔn)殊的辦艷公大杠樓、25誼00跳0平方養(yǎng)米世濤界知復(fù)名品觸牌的定購(gòu)物包商場(chǎng)帝、以非及其之它各知種設(shè)醒施組龍成。定位:上海材頂級(jí)刪國(guó)際沾化聚曠核體“料ci逐ty士w慈it凱hi陶n坡a淡ci瓦ty章”五星多級(jí)酒編店+豪華臨公寓+寫(xiě)字耍樓+商場(chǎng)功能編配比井：酒店45狠%、公暮寓30恐%、寫(xiě)輸字樓15章%、商就業(yè)10繳%案例衡三：陜酒店唐驅(qū)動(dòng)腦型——上海羊商城北區(qū)籌寫(xiě)字涂樓+中區(qū)思購(gòu)物故及娛獸樂(lè)中旨心，兼總建匹筑面脫積達(dá)23萬(wàn)平塞方米廢，提冠供約10貫00個(gè)車(chē)附位寫(xiě)字納樓——貼4.挨2萬(wàn)平拐方米穗的甲郵級(jí)寫(xiě)庸字樓攔，高仇度為13朱9米，村其中1-情3層為銅高檔妥國(guó)際乖時(shí)裝湊旗艦乳店，4層為很開(kāi)放估式屋夫頂花婦園，5-市28層為藝寫(xiě)字幣樓，跨頂層伴為多宵功能賠廳。萬(wàn)象杏城——兄18廣.8萬(wàn)平蛋方米恰的大野型綜摔合性儲(chǔ)購(gòu)物慈及娛煙樂(lè)中封心，震包含暮零售煌、餐映飲、避娛樂(lè)足休閑航、文兵化、漂康體支等諸悲多消勾費(fèi)元輪素，責(zé)由超藏級(jí)市插場(chǎng)、乞大型錢(qián)百貨極商店切、時(shí)診尚零嘩售商易店、歲電影向院、東真冰鑰溜冰臟場(chǎng)及彎各類(lèi)管餐飲布等近30艙0家零帥售店莫面組夫成。華潤(rùn)孤中心博首期占地4.移1萬(wàn)平紗方米踐，總支建面崗達(dá)25萬(wàn)㎡先，提點(diǎn)供約20證00個(gè)車(chē)皆位由超央五星泉級(jí)君曉悅酒最店、殺酒店錯(cuò)服務(wù)及公寓演、國(guó)拆際商淹業(yè)休盟閑廣睜場(chǎng)以慚及高修尚住梁宅構(gòu)糟成的血華潤(rùn)坐中心鼻二期江將于20倡08年建腥成啟俱用。華潤(rùn)伴中心宜二期功能遠(yuǎn)配比器：商慈業(yè)39腎%，公勇寓23譯%，住己宅23舒%，寫(xiě)斬字樓9%，酒稻店6%案例寶四：既商業(yè)廚驅(qū)動(dòng)柏型——深圳寸華潤(rùn)霉中心商業(yè)商務(wù)酒店公寓作用相互總關(guān)系提升證整體歷檔次猴的有那力手薄段。標(biāo)志相性（辯尤其絞是對(duì)嫩外地談和外料籍人應(yīng)士）算。實(shí)現(xiàn)央較高隸的銷(xiāo)音售價(jià)購(gòu)格保持裙物業(yè)碰形象向心另性較完強(qiáng)的引組成依部分可以趕塑造社與其踩他項(xiàng)貼目較前大的艇差異住宅趕開(kāi)發(fā)擁企業(yè)辣現(xiàn)金張流的丹來(lái)源滿足夜中長(zhǎng)之期居貧住者渣需求商業(yè)元為寫(xiě)燈字樓貴、酒亭店和賴公寓汗提供娛配套商業(yè)胡可能紹對(duì)公煉寓帶忙來(lái)負(fù)禿面影桿響酒店剩為住甩宅或?yàn)⑥k公事提供就共享師的服柱務(wù)和夸配套搬設(shè)施酒店捏可以梁提高酬項(xiàng)目趴整體鄉(xiāng)豐檔次掀。商務(wù)碰辦公設(shè)為商普業(yè)、宋酒店英和公瞇寓帶溝來(lái)潛毀在客嚴(yán)戶。商務(wù)顆辦公遭可提超高商他業(yè)整納體檔匹次。商務(wù)底辦公己與酒隱店可邊共享妥大堂價(jià)。住宅羨為商瞞業(yè)提先供客惹源公寓化可能碗降低渣項(xiàng)目獲整體堂檔次與單錢(qián)個(gè)物松業(yè)的恨研究揪方法火不同缸的是燭，在坦研究醬聚核窯體項(xiàng)納目過(guò)溉程中擊需采巷用相關(guān)裕分析炊法。例如殲在確霜定項(xiàng)項(xiàng)目的威整體棗規(guī)劃躺時(shí)，誰(shuí)必須駕考慮赤各個(gè)食物業(yè)筋之間籍的相?；ビ敖禹憦牡鸲_跳定建坊筑單乏體的嗎位置巡壽排布屬。聚核偉體各細(xì)種物過(guò)業(yè)相辮互關(guān)暑系和趴作用購(gòu)的有慈機(jī)生世態(tài)系里統(tǒng)解頃析酒店搞：項(xiàng)目中標(biāo)志繩性物伏業(yè)，罰定義警項(xiàng)目幫整體鐘檔次依；商業(yè)閥：可實(shí)乒現(xiàn)較誰(shuí)高利番潤(rùn)，只承擔(dān)陽(yáng)某種尚社會(huì)翼職能岡，可愁以塑喝造與憐其他巧項(xiàng)目份較大貸的差窮異，煩項(xiàng)目還的活闊力核撐心；商務(wù)蛾：價(jià)值歇標(biāo)桿心，可娘樹(shù)立啦項(xiàng)目齡高端頑形象里；公寓繳：保證混開(kāi)發(fā)材企業(yè)貫現(xiàn)金加流來(lái)示源，筑滿足碧中長(zhǎng)壺期居諸住者批需求古。在既亡定的冷開(kāi)發(fā)蹄目標(biāo)光和限域制條丈件下迅，需任要結(jié)程合不量同物惑業(yè)的手市場(chǎng)憤承載蠶能力笑，以樂(lè)及所圍承擔(dān)舅的功神能來(lái)神確定動(dòng)項(xiàng)目邀的功笛能組病合。解析松一：趟不同尺類(lèi)型胃的物故業(yè)在水聚核然體中恐承擔(dān)妖不同瘋的功貌能功能種類(lèi)模式一：各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以住宅（公寓）為驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式模式三：以寫(xiě)字樓為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式四：以酒店為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式五：以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營(yíng)————外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)商務(wù)銷(xiāo)售/出租銷(xiāo)售/出租銷(xiāo)售/出租出租銷(xiāo)售/出租商業(yè)自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷(xiāo)售/出租銷(xiāo)售銷(xiāo)售/出租銷(xiāo)售/出租銷(xiāo)售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金銷(xiāo)售為主，能快速回籠項(xiàng)目資金各功能可銷(xiāo)售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響多為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴和影響解析盤(pán)二：井聚核箏體不剃同發(fā)觸展模典式下校的收洞益特撤征本項(xiàng)溝目適點(diǎn)合何謊種發(fā)孤展模仰式？S—襪—優(yōu)勢(shì)W—市—劣勢(shì)O—且—機(jī)會(huì)T—姥—威脅本項(xiàng)弱目雄包居城使市央蠟區(qū)核嶺心區(qū)逼位，伸商業(yè)素價(jià)值倉(cāng)潛力暖無(wú)限謙；鄰近淹雨湖熔公園丑，景息觀資燦源豐燒富；周邊喪醫(yī)院襲、教堂育、傍商業(yè)例配套斬完全針成熟同；地塊暑內(nèi)商賺業(yè)集六中，厭且體月量大稅，拆斑遷成咱本大擴(kuò)。湘潭形經(jīng)濟(jì)聲的高稀速發(fā)棟展，處以及牛長(zhǎng)株惠潭一恐體化刷帶來(lái)她的諸尸多利摘好，歪將進(jìn)捏一步宰提高想本項(xiàng)梢目的嶄商業(yè)渡價(jià)值緩；位于由湘潭際全城踏商業(yè)孔核心條位置鳳，基吼建營(yíng)址商圈閃作為欣傳統(tǒng)闊霸主傘地位線，將腳為本復(fù)項(xiàng)目傲的商葛業(yè)、贏商務(wù)陳發(fā)展門(mén)帶來(lái)泄重大險(xiǎn)利好混。棚戶爛區(qū)改盈造，肢沿江舉風(fēng)光城帶的棒打造名將提講升項(xiàng)借目周字邊的幫景觀潔資源叨。本片節(jié)區(qū)未仆來(lái)拆癥遷量找較大拉，同匠類(lèi)型搏地塊套可能乳呈較盟集中值供應(yīng)侵趨勢(shì)煩，將將加劇蔥市場(chǎng)粥競(jìng)爭(zhēng)耕；從緊脹的政寄府調(diào)添控對(duì)丸房地劉產(chǎn)市石場(chǎng)有字一定斜沖擊OS戰(zhàn)略精：大體司量商阿業(yè)運(yùn)返作，狗區(qū)域劉位置件絕佳講，引進(jìn)剖高端妙酒店沃，提橫升項(xiàng)磨目整慣體品透質(zhì)，打造蘋(píng)湘潭善最好刃的商梁業(yè)綜副合廣沙場(chǎng)。項(xiàng)目舉整體恐發(fā)展栽思考——拳SW摔OT分析S—諷—優(yōu)勢(shì)W—邀—劣勢(shì)O—執(zhí)—機(jī)會(huì)T—雷—威脅位于嚷城市掘交通胃、商拼業(yè)中殃心位損置；基建坊營(yíng)商對(duì)圈為環(huán)湘潭播老的凡核心給商圈酷，商攤業(yè)基恭礎(chǔ)優(yōu)違質(zhì)；地有悠扣久的包商圈喪商業(yè)滋積淀卸；老城抄區(qū)城愛(ài)市規(guī)給劃落句后；區(qū)域猴商業(yè)藝競(jìng)爭(zhēng)尿壓力吵大；城市販消費(fèi)炸和發(fā)吃展能種支撐俊項(xiàng)目辯大體喊量的焦商業(yè)葉；區(qū)域滾商場(chǎng)配繁多摔，商目業(yè)運(yùn)蛙營(yíng)壓幻玉力大本案隔商業(yè)冬可立毀足于億打造惑湘潭載首個(gè)Ce墊nt梳ra獄l切Sh劉op譽(yù)pi形ng軟P肥ar找k，滿律足區(qū)餡域商筑業(yè)、次商務(wù)法上的賊需求奸。商業(yè)唉發(fā)展簡(jiǎn)思考——貪SW戲OT分析S—泳—優(yōu)勢(shì)W—弄—劣勢(shì)O—趙—機(jī)會(huì)T—割—威脅位于豬城市綱交通刃、商制業(yè)中仿心位巾置；城市籍商務(wù)扔品質(zhì)向需求貓整體壞不高倡；周邊芬商務(wù)恰聚群縱性較醉差；商務(wù)橫氛圍朋不濃氧。本案跪酒店猴的形揪象驅(qū)煉動(dòng)市場(chǎng)捉需求搭的量焦和質(zhì)按不斷壁加強(qiáng)歇；周邊霸商務(wù)攤氛圍今不斷派提升券；目前勇區(qū)域盼內(nèi)的臟發(fā)展鴨前景沸受到估局限民。市場(chǎng)橡具備壟空白各點(diǎn)，鞋且本丸案地治段位乏置具掩備打膝造高敵端寫(xiě)舉字樓炕的條吳件。稈同時(shí)體寫(xiě)字漿樓產(chǎn)畝品能宏為商渡業(yè)提堆供穩(wěn)撿定而員充足飽的客幸源。寫(xiě)字疏樓發(fā)霧展思鬼考——萌SW才OT分析S—擠—優(yōu)勢(shì)W—急—劣勢(shì)O—煮—機(jī)會(huì)T—暑—威脅位于益城市捧交通更、商吹業(yè)中受心位疑置；城市新央核莖，交延通通明達(dá)性艇、昭柄示性盯強(qiáng)；商務(wù)罵氛圍襯不濃征。城市繪消費(fèi)趴和發(fā)祥展具恰備高華端酒達(dá)店發(fā)兄展條閉件；目前扭市場(chǎng)翻存在得酒店棍市場(chǎng)普空缺六；宏觀士房地核產(chǎn)政瓦策的選威脅求。建議謝引進(jìn)須國(guó)際祥知名確酒店福管理匹，以提汪升項(xiàng)虹目品賽質(zhì)，加拉動(dòng)層項(xiàng)目席的溢水價(jià)空腎間；酒店璃發(fā)展示思考——繞SW區(qū)OT分析S—尊—優(yōu)勢(shì)W—統(tǒng)—劣勢(shì)O—地—機(jī)會(huì)T—怖—威脅位于叢城市賠交通啦、商每業(yè)中輕心位毛置；高品爆質(zhì)產(chǎn)晝品的留打造末，將胞增加桶其投針資成士本；城市蝕消費(fèi)址和發(fā)止展具歇備高律品質(zhì)勻公寓置發(fā)展頑條件哄；商務(wù)氧公寓蘭成為筐市場(chǎng)脊主流酒店討式公罷寓市駝場(chǎng)空堂缺，岡需求鞠強(qiáng)勁扶；房地齡產(chǎn)投僵資政搬策的受進(jìn)一另步縮啄緊及色其他貼不可熊預(yù)期段的政唐策影脫響。公寓欣作為絡(luò)現(xiàn)金率流產(chǎn)齊品，哭可兼揚(yáng)顧商條務(wù)需捧求及團(tuán)投資柿需求鑼?zhuān)瑸槊苌虡I(yè)嘗提供躲充足扯客流繪。以梅高檔軟酒店訂式公幅寓模詢式開(kāi)夕發(fā)，飄可實(shí)頃現(xiàn)公越寓價(jià)帖值提仁升公寓隊(duì)發(fā)展掙思考——濕SW逝OT分析確定隆初步績(jī)的發(fā)霜展方卵向：商業(yè)虜核心復(fù)綜合眾模式物業(yè)堆構(gòu)成翁：Ce貌nt蟻ra郵l魄Sh襲op喘pi飽ng什P磨ar掀k＋高駕端酒茫店＋5A級(jí)寫(xiě)育字樓慌＋酒飼店式梯公寓初步貴物業(yè)賓選擇噸：基角于各齒類(lèi)物乞業(yè)風(fēng)駐險(xiǎn)、催溢價(jià)促的評(píng)未估，豈初步賽物業(yè)逆選擇山如下掙：物業(yè)名稱(chēng)檔次（或方向）風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)溢價(jià)指數(shù)商業(yè)CentralShoppingPark★★☆★★★★★商務(wù)酒店五星★★★★★六星★★★★★★★寫(xiě)字樓5A寫(xiě)字樓★★☆★★★★公寓商務(wù)公寓☆★★★酒店式公寓★★★★★★★以商羨業(yè)為稻核心銹的發(fā)普展模響式下竹，對(duì)偉各類(lèi)且物業(yè)幫的選坊擇。各物強(qiáng)業(yè)檔捉次定傳位商垮業(yè)公琴寓寫(xiě)字寨樓Ce堤nt朗ra延l催Sh油op已pi捧ng矩P勢(shì)ar拋k酒店闖式公訴寓5A級(jí)豪怎華寫(xiě)虧字樓酒劉店五星步級(jí)商切務(wù)酒聲店Ce繼nt備ra泰l下Sh艦op怖pi稈ng映P宏ar撇k品味新高銅度，嚼從此引領(lǐng)餓世界策新潮絞流5A級(jí)豪威華寫(xiě)字絨樓尊貴質(zhì)新高倡度，美從此壟丈量畢世界諒百?gòu)?qiáng)路！五星級(jí)商載務(wù)酒店奢豪葬新高拾度，貴從此湘潭納全欣球視粱野！酒店廊式公挽寓生活廁新高弓度，貝從此標(biāo)家就說(shuō)是我哥的私富人酒米店報(bào)告騾體系目標(biāo)躁及問(wèn)但題導(dǎo)課出項(xiàng)目川透析市場(chǎng)惠研判開(kāi)發(fā)畏模式混及檔幕次建察議項(xiàng)目編定位戚及產(chǎn)閣品打正造營(yíng)銷(xiāo)姻戰(zhàn)略悠思考湘潭畜地標(biāo)尾，城橫市價(jià)批值集解群項(xiàng)目呀屬性壇定位城市漠央核裂，湖昏湘價(jià)亞值領(lǐng)御袖形象宿定位倡：匹配源你與慶城市卻的高眼度廣告離語(yǔ)：案名掙建議鍛：東方勝財(cái)富木廣場(chǎng)——城市仇地標(biāo)熟，湘猾潭價(jià)房誠(chéng)值集喉群基于收項(xiàng)目監(jiān)定位買(mǎi)的產(chǎn)澤品打剛造產(chǎn)品護(hù)打造商業(yè)金產(chǎn)品箱打造酒店屯產(chǎn)品糊打造公寓產(chǎn)品叨打造寫(xiě)字失樓產(chǎn)懲品打抹造裙樓巾商業(yè)尾主出圓入口項(xiàng)目速平面禁圖優(yōu)亡化示副意城市茄中央傲購(gòu)物擋公園5A級(jí)寫(xiě)顫字樓五星揉級(jí)酒檢店酒店耀式公永寓項(xiàng)目籮剖面穗圖優(yōu)點(diǎn)化示逼意——商業(yè)時(shí)裙樓飼建議城市腫中央電購(gòu)物厲公園Ce說(shuō)nt漁ra遵l赴Sh割op泥pi淘ng卡P隱ar劈燕k湘潭來(lái)地標(biāo)這，城探市價(jià)砍值集莊群商業(yè)布局初步方案

滿鋪裙樓商業(yè)+雙點(diǎn)式塔樓布局因?yàn)榇颂幨桥f城中心區(qū)域，從產(chǎn)品方向分析，精品小戶型酒店式公寓產(chǎn)品在湘潭市場(chǎng)上的占有率還不是很高，因此以控制總價(jià)，提高單價(jià)的層次上將產(chǎn)品設(shè)定為精品酒店式公寓樓與5A寫(xiě)字樓；并且從城市空間來(lái)說(shuō)，雙子塔形式在湘潭是沒(méi)有的，可以開(kāi)創(chuàng)一個(gè)先河。商業(yè)滿鋪可以最大化的利用商業(yè)面積，但商業(yè)面積的滿鋪如果沒(méi)有相當(dāng)好的業(yè)態(tài)支持，也將造成商業(yè)的銷(xiāo)售速度減緩。因此我司建議采用天井形式搭配負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)。商業(yè)布局--中庭空間

中庭形狀可呈不規(guī)則變化，增加空間的趣味感。各層中庭形狀可有所差異，豐富空間層次和視線效果。中庭空間可布置垂掛物或廣告條幅，吸引客戶視線上移，豐富中庭環(huán)境。中庭杏天井中庭空間--中庭的尺度和規(guī)模中庭為38M×20M，約600㎡建議：商場(chǎng)內(nèi)部的節(jié)點(diǎn)空間不多，外廣場(chǎng)空間也較為有限，因此可保持較大的中庭空間，增強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)部的人流集聚力。中庭內(nèi)部空間的開(kāi)放也有利于組織人流動(dòng)線的安排，環(huán)形走廊的設(shè)計(jì)將人流一層層的從底部吸引到頂部。中庭空間--中庭頂棚

建議：用透明材料封頂，可自然采光。中庭空間--中庭功能

吸引人流向商場(chǎng)內(nèi)部聚集節(jié)慶、展示、促銷(xiāo)及購(gòu)物休憩空間仿商場(chǎng)形式，形成趣味空間，創(chuàng)造商業(yè)氣氛，消費(fèi)者可從中庭看到各層商業(yè)活動(dòng)商業(yè)布局--負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)

一層商業(yè)與負(fù)一層商業(yè)在中心位置，可以考慮下沉式廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，搭配天井的通透式采光，將人流進(jìn)行上下交流，并且可以在負(fù)一層的下沉式廣場(chǎng)內(nèi)舉行活動(dòng)或者小型簽唱會(huì)，增加本項(xiàng)目的人氣。垂直恭交通企梯引省導(dǎo)人輕流手扶瘦欄桿姓及椅冒凳的鄙布置促使坊人流燈停留傘、休惱憩負(fù)一釣層的奧臨街濱鋪，述提高掛價(jià)值狐導(dǎo)向負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)—尺度與規(guī)模負(fù)一層廣場(chǎng)：38M×20M，約600㎡建議：商場(chǎng)內(nèi)部的節(jié)點(diǎn)空間不多，外廣場(chǎng)空間也較為有限，因此新設(shè)計(jì)的負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)，增強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)部的人流集聚力。負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)內(nèi)部空間的開(kāi)放也有利于組織人流動(dòng)線的安排，環(huán)形走廊的設(shè)計(jì)將人流也可以將人流引入到負(fù)一層。負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)—地面鋪裝建議：地面鋪裝的形式也是能吸引人流視覺(jué)導(dǎo)向的非常重要的要素，湘潭的市花是菊花，但是湘潭也叫蓮城，因此我們希望能在負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)的地面鋪裝形式采用菊花或者蓮花的形式進(jìn)行鋪裝，給我們的裙樓商業(yè)一個(gè)內(nèi)涵的神韻，給予銷(xiāo)售之時(shí)一個(gè)口頭故事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的可能。負(fù)一層下沉式廣場(chǎng)—廣場(chǎng)功能

吸引人流向商場(chǎng)內(nèi)部聚集節(jié)慶、展示、促銷(xiāo)及購(gòu)物休憩空間仿商場(chǎng)形式，形成趣味空間，創(chuàng)造商業(yè)氣氛，消費(fèi)者可從中庭看到各層商業(yè)活動(dòng)外走廊環(huán)道天街商業(yè)騎樓騎樓與建筑的退讓-天街

騎樓和建筑退讓?zhuān)纬呻A梯式的天街外走廊，提升逛街的情景感項(xiàng)目入口規(guī)劃設(shè)計(jì)--項(xiàng)目景觀/標(biāo)志性構(gòu)筑物西側(cè)當(dāng)入口氏廣愧場(chǎng)、西東北文角設(shè)替置標(biāo)置志性竟景觀/標(biāo)志臭物樹(shù)立進(jìn)商業(yè)肺形象艙和標(biāo)襖識(shí)，擴(kuò)吸引肺客流齊。要考當(dāng)慮外制廣場(chǎng)痕空間投尺度涼，標(biāo)寇志物吵的體使量要哄適度魯，既際起到賠吸引盲人流爺?shù)淖魅缬茫苡植火^影響傘商業(yè)非門(mén)面徹的經(jīng)從營(yíng)。并且灑考慮別下沉原式廣黃場(chǎng)的折設(shè)計(jì)慎，將材人流躬從西步側(cè)一氣直引隆入到興負(fù)一系層商窯業(yè)組惰團(tuán)中胡，并梁且利控用垂鄉(xiāng)豐直交殺通體素系將留人流拒引入盾到負(fù)曲一層匙美食更廣場(chǎng)妨及每鍛一層贏的商屢業(yè)區(qū)箭間。下沉廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)項(xiàng)目入口規(guī)劃設(shè)計(jì)—公寓/綜合樓入口南面漸臨街久廣場(chǎng)公寓入口綜合樓入口入口相處做載開(kāi)闊壯廣場(chǎng)站，不負(fù)應(yīng)設(shè)談置大憐型景宿點(diǎn)遮罷擋視材線。謙最好公能與辟前面麥的商擔(dān)業(yè)廣撿場(chǎng)有作點(diǎn)隔湊斷。地面沉停車(chē)巡壽場(chǎng)結(jié)評(píng)合綠對(duì)化設(shè)閉置。公寓帳入口蒜與綜鞏合樓舍入口感之間香的過(guò)往度空探間用療足夠倆精致促的綠斥化進(jìn)俯行布奏置，總使兩迎者既停相互初聯(lián)系嚼又不哲產(chǎn)生泊干擾斑。裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)分布形式布局弦的原沈則核心屆商戶沖分別障布置運(yùn)在人議流動(dòng)意線的碑盡端憑，形插成人顧流的童拉動(dòng)寫(xiě)。如：爛百貨備、電滿玩城義、餐麻飲百貨肥要求享占據(jù)澇較有沖利的習(xí)樓層碎和門(mén)聰面。環(huán)下窩沉廣顧場(chǎng)臨街跟商鋪美食菠廣場(chǎng)美食真廣場(chǎng)1-均3F精品百貨4F電子數(shù)碼5-介6F商務(wù)會(huì)所精品斤百貨精品滾百貨精品翠百貨電子均數(shù)碼足浴健身SP蔥A商務(wù)點(diǎn)會(huì)所-1揀F精品美食裙樓商業(yè)-公共休閑空間可在罵各個(gè)暫樓層棕圍繞責(zé)中庭始布置疲公共傲休閑勤空間敘，設(shè)帖置展錦示或干休閑驕餐飲懇、娛境樂(lè)等包易于惕聚集資人氣華的商火業(yè)經(jīng)尚營(yíng)，候形成陽(yáng)吸引數(shù)點(diǎn)。目的像是聚存集人巧氣，危營(yíng)造各商業(yè)緩氣氛衡，刺覺(jué)激流伏動(dòng)，紐奉促進(jìn)綿商業(yè)場(chǎng)消費(fèi)醫(yī)。吸引點(diǎn)吸引點(diǎn)吸引點(diǎn)吸引點(diǎn)吸引點(diǎn)吸引點(diǎn)吸引點(diǎn)裙樓商業(yè)-交通原則

分層功能交通原則6F商務(wù)會(huì)所小交通環(huán)道，交通方便快捷。5F商務(wù)會(huì)所小交通環(huán)道，交通方便快捷。4F電子數(shù)碼小交通環(huán)道，交通方便快捷。3F精品百貨大交通環(huán)道，中庭扶梯上下樓分開(kāi)設(shè)置，引導(dǎo)人流必須經(jīng)過(guò)主要商業(yè)區(qū)。2F精品百貨1F精品百貨多交通環(huán)道，交通方便舒適快捷。負(fù)1F美食廣場(chǎng)/臨街鋪大交飄通環(huán)口道：僅設(shè)在伍功能上區(qū)內(nèi)扇部，斗視為竿內(nèi)部偉通道鑰；小交番通環(huán)字道：臘沿中濾庭布東置，柴為開(kāi)胸敞型鹽走廊孤，視勤為公含共空兩間裙樓商業(yè)-水平交通自然雨流動(dòng)茄：小即交通況環(huán)道在無(wú)霧誘導(dǎo)席下，紙顧客鏡會(huì)選鳳擇最型簡(jiǎn)短呆方便荷的路族線圖示“小交疲通環(huán)完道”方便琴快捷迫使她流動(dòng)扭：大貍交通六環(huán)道采取殲措施普，迫昂使顧顫客在激流動(dòng)鉤中必渾須穿候越商樸業(yè)區(qū)圖示“大交圈通環(huán)孝道”較長(zhǎng)縮慧，穿象越商易業(yè)區(qū)

裙樓商業(yè)-垂直交通公共敞交通集中娃在中諒?fù)?，綿統(tǒng)一駛管理在規(guī)初定時(shí)濃間為奮各功廈能區(qū)縣共同瞇服務(wù)主要竄作用毒鼓勵(lì)祝顧客界大范蒜圍流葉動(dòng)獨(dú)立銳交通主力洗店、濁餐飲榮等獨(dú)主立經(jīng)遇營(yíng)需紡要，貧獨(dú)立般控制主要鈴作用興方便革顧客恨定向隨流動(dòng)裙樓商業(yè)-垂直交通--公共自動(dòng)扶梯移至嘉中庭守，上卵下扶佳梯分嶺開(kāi)設(shè)很置自郊動(dòng)扶龜梯在申中庭部更顯竿眼，健方便類(lèi)尋找建，集英中人字氣，地并且辣不受四部分井功能刪區(qū)營(yíng)垮業(yè)時(shí)貧間的犁限制上下壘扶梯稍分開(kāi)法設(shè)置壩，迫沿使客封流經(jīng)廟過(guò)商莖業(yè)區(qū)臥流動(dòng)步行至街區(qū)抽上下滾扶梯韻的設(shè)既置和兼通達(dá)欺性，聯(lián)是提上高上堵下鋪街、二醉層天凍街鋪壁價(jià)值寺的關(guān)臺(tái)鍵。獅這是亦上下廳交通磚和扶顆梯設(shè)來(lái)置的尖重點(diǎn)。裙樓商業(yè)-垂直交通—客梯/貨梯通至兩負(fù)一謹(jǐn)層保持側(cè)兩組鑰扶梯謙到達(dá)熄負(fù)一醒層，劈燕提高百負(fù)一惕層商杯業(yè)價(jià)巴值考慮肯負(fù)一啄層內(nèi)殘街有而兩組跳扶梯泰可以饞直接沈上到篇一層約。中庭浙自動(dòng)胃扶梯紛和電情梯為幟公共擦交通些，開(kāi)著放時(shí)墾間有誓限制負(fù)一村層美擺食廣鈴場(chǎng)餐廳獅可利亮用上授述公澡共