武漢房地產(chǎn)市場情況分析報告

武漢房地產(chǎn)市場情況分析匯報

前言武漢房地產(chǎn)在很多政策實施中悄然而過，從年初停頓別墅類用地到央行121號文件和國務(wù)院18號文件，從獲取土地質(zhì)優(yōu)者得標(biāo)準(zhǔn)到預(yù)售門檻提升；很多政策出臺保障了全市房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地發(fā)展。從投資情況看，全市房地產(chǎn)投資保持27.92%增加速度，施工面積增加15.7%，完工面積增加7.8%，實際預(yù)銷售面積增加10.07%，房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)了總量平衡、結(jié)構(gòu)合理；在價格情況看，商品房價格上漲7.25％，存量房價格上漲9.98%，基本上顯示了房價穩(wěn)步、合理上升發(fā)展勢態(tài)。本匯報將經(jīng)過對房地產(chǎn)市場發(fā)展基本情況描述和分析，展望和預(yù)測未來一年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和前景。匯報由房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況、武房指數(shù)回顧、市場現(xiàn)實狀況特征、市場影響原因和前景展望五個部分組成。第一部分房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）開發(fā)投資再創(chuàng)新高房地產(chǎn)總投資為169.5億元，同比增加27.92％，其中：住宅投資124.83億元，同比增加25.6％，占總投資73.65％；經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資14.42億元，占住宅投資11.56%；寫字樓投資6.45億元，同比增加4%；商鋪投資9.91億元，同比增加7%。

（二）施工面積穩(wěn)步增加施工總面積1955.49萬平方米，同比增加15.7%。其中：住宅1620.42萬平方米，占總施工面積82.87%，同比增加16.8%;經(jīng)濟(jì)適用住房144.1萬平方米，占住宅施工面積8.89%;寫字樓98.04萬平方米,同比增加26.5%;商鋪138.34萬平方米,同比增加5.1%。施工面積中新開工面積為756.55萬平方米，同比增加6.3%。其中：住宅新開工69.53萬平方米，同比增加3.8%;經(jīng)濟(jì)房新開工78.79萬平方米，占總新開工面積10.41%;寫字樓新開工22.68萬平方米,同比增加103.8%;商鋪新開工45.85萬平方米,同比增加29.2%。（三）完工面積略有上升房地產(chǎn)完工總面積682.62萬平方米，同比增加7.8%。其中：住宅600.24萬平方米，同比增加14.8%，占總完工面積87.9%;經(jīng)濟(jì)適用住房88.61萬平方米，占住宅完工面積14.76%;營業(yè)用房56.19萬平方米，占總完工面積8.23%；寫字樓20.11萬平方米，占總完工面積2.95%。（四）商品房消費(fèi)需求旺盛全市商品房銷預(yù)售面積835.78萬平方米，同比增加10.07%,其中：住宅銷預(yù)售面積約占80%,中低級商品住宅約占住宅銷預(yù)售面積50%；總銷售額為136.51億元，同比增加15.15%。購房自住約占99.2%,投資型購房占0.8%;當(dāng)?shù)鼐用褓彿考s占90.5%,外地居民購房占9.5%。

（五）存量房交易量增加較快存量房成交70244套，面積為636.52萬平方米，分別同比上漲26.29%、交易額為55.61億元。存量住房成交達(dá)30013套，同比增加13.67%，成交面積251.14萬平方米（不含房改出售公房）,同比增加13.22%。（六）房屋租賃市場逐步攀升房屋租賃21177戶，同比增加27.63%；租賃面積130.35萬平方米，同比增加10.45%；租賃金額5.02億元，同比增加2.24%。（七）土地供給量增加較快全市土地有形市場投入資金58.9億元，貯備土地16954畝；供給房地產(chǎn)開發(fā)土地35宗，面積2618畝，同比增加107％；交易實現(xiàn)金額41.04億元，同比增加137％。（八）人均居住面積逐步增加截止底，全市實有住房建筑面積9046.87萬平方米（不含空置住房），同比增加418.31萬平方米;人均建筑面積已達(dá)23.92平方米，比增加1.76平方米。

（九）商品房空置面積逐年下降截止底，全市空置一年以上商品房為158.46萬平方米，其中：商品房住宅79.8萬平方米，營業(yè)用房44.93萬平方米，寫字樓33.73萬平方米，大部分均屬1998年以前建成商品房。

（十）舊城改造及拆遷力度加大1、整年舊城改造29片，8276畝，同比增加292.7%。2、整年拆遷260萬平方米，同比增加34.72%;拆遷戶數(shù)為24433戶，較上一年增加11413戶，拆遷購置存量房占六成。

二、房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)百分比協(xié)調(diào),全市固定資產(chǎn)投資為645.1億元，同比增加13.1%；地域生產(chǎn)總值為1662.4億元，同比增加12.1%;人均可支配收入為8524.5元，同比增加9%。,我全房地產(chǎn)總投資額為169.5億元,占全社會固定資產(chǎn)總投資26.3%。（二）住房公積金歸集逐年增加截至全市住房公積金累計歸集總額49.36億元，其中：歸集11.7億元，同比增加31.74%；發(fā)放11.15億元個人公積金住房貸款，同比增加36.14%。

（三）房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)貸款增加較快截至，全市房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)貸款余額為114.69億元，同比增加52.2億元。（四）個人住房貸款保持穩(wěn)定增加幅度截至，全市個人住房貸款余額167.65億元，同比增加66.52億元。

第二部分武房指數(shù)回顧一、商品房價格穩(wěn)步上漲（一）綜合物業(yè)指數(shù)：18號文件出臺和商品房預(yù)售門檻提升影響樓市價格上漲，直至10月1日房交會后，樓市價格指數(shù)出現(xiàn)較強(qiáng)攀升勢頭。整年綜合物業(yè)價格為3311.2元/平方米，指數(shù)為1151.70點(diǎn)，各季度指數(shù)列表以下：

季度住宅價格指數(shù)寫字樓價格指數(shù)綜合物業(yè)價格指數(shù)第四季度1136.631050.071115.72第一季度1146.751065.541129.91第二季度1159.611080.501144.68第三季度1176.771089.651156.85第四季度1219.061095.711175.35

（二）分類物業(yè)價格1、因為加大舊城改造力度，城市中心土地供給量顯著多于去年，中高檔商品房項目層出不窮，加之原有項目，在全市商品房開發(fā)總量中比重逐步加大，達(dá)65%，由此帶動了全市商品房價格上漲，市區(qū)中心地段中等商品房均價已達(dá)2800元/平方米，漲幅為3.7％。2、普通住宅整年各區(qū)均價入下列圖：均價最高江漢區(qū)為2685.63元/平方米，其次是武昌區(qū)2532.6元/平方米，這兩個區(qū)域均屬于老城區(qū)，土地價格過高；價格最低區(qū)域為青山區(qū)1863.8元/平方米。全市住宅均價2353.4元/平方米，同比增加7.25％；整年價格指數(shù)為1284.51點(diǎn)，同比增加82.43點(diǎn)。3、因為市政府適度供給經(jīng)濟(jì)適用房，政府指導(dǎo)價格已達(dá)1812.83元/平方米，漲幅為6.64%。4、寫字樓銷售市場保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢。整年均價為4339.97元/平方米，漲幅為4.3%；指數(shù)為1082.85點(diǎn)，同比增加4.27％。整年寫字樓價格情況見下列圖：季度寫字樓指數(shù)寫字樓均價（元/㎡）第四季度1050.074208.60第一季度1065.544270.60第二季度1080.504330.55第三季度1089.654367.21第四季度1095.714391.5

（三）區(qū)域綜合指數(shù)因為全市房地產(chǎn)市場在整理中保持發(fā)展，各個區(qū)域價格指數(shù)有漲有跌，但總體上展現(xiàn)出平穩(wěn)上漲趨勢。1、江岸區(qū)：區(qū)域整年住宅平均價格為2530.37元/平方米，同比增加3.25％；指數(shù)為1046.63點(diǎn)，整年上漲了61.95點(diǎn)。各季度分別上漲5.81、26.98、30.89點(diǎn)。該區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)燒點(diǎn)區(qū)域，整年推出了不少新樓盤，小戶型和節(jié)能住宅出現(xiàn)促進(jìn)了該區(qū)房產(chǎn)市場活躍。2、江漢區(qū)：區(qū)域整年住宅平均價格為2685.63元/平方米，同比增加2.58％；指數(shù)為1212.35點(diǎn)，整年上漲了30.51點(diǎn)。各季度分別為上漲15.75、19.01、23.28。該區(qū)域以高中等樓盤為主，品質(zhì)、價位都引領(lǐng)武漢樓市，地段基本覆蓋城市中心區(qū)。3、硚口區(qū)：區(qū)域整年住宅平均價格為.73元/平方米，同比增加0.62％；指數(shù)為955.73點(diǎn)，整年上漲了9.81點(diǎn)。各季度上漲分別為-14.95、-9.53、37.99點(diǎn)。本區(qū)域價格波動較大，因為受非典影響，第二、三季度市場以天順園為主中低級房，造成指數(shù)出現(xiàn)一定幅度下滑。現(xiàn)在，樓盤走向已開始由低端向中高檔樓盤靠近，區(qū)域熱點(diǎn)集中在漢正街版塊。4、漢陽區(qū)：區(qū)域整年住宅平均價格為2144.83元/平方米，同比增加3.06％；指數(shù)為1165.60點(diǎn)，整年上漲了34.72點(diǎn)。各季度分別上漲7.36、13.91、39.56點(diǎn)。因為在市政建設(shè)及拆遷重建工程方面取得新進(jìn)展，促使該區(qū)價格連續(xù)上升。5、武昌區(qū)：區(qū)域整年住宅平均價格為2532.60元/平方米，同比增加7.75％；指數(shù)為1167.38點(diǎn)，整年上漲了83.94點(diǎn)。各季度分別上漲38.35、42.9、55.44點(diǎn)。相對同期整體價格雖有所下降，但銷售態(tài)勢良好。尤其是徐東及中北路區(qū)片區(qū)樓盤小戶型銷售火爆，解放橋片區(qū)新樓盤涌現(xiàn)也對該區(qū)域整體樓市有一定影響。6、洪山區(qū)：區(qū)域整年住宅平均價格為2454.64元/平方米，同比增加5.54％；指數(shù)為1407.52點(diǎn)。各季度分別上漲43.22、17.04、65.26點(diǎn)。受樓盤“盤整”影響，該區(qū)價格指數(shù)增加幅度不大，但身處光谷地理優(yōu)勢，為該區(qū)域房產(chǎn)均價和指數(shù)上升提供了有利保障。7、青山區(qū)：區(qū)域整年住宅平均價格為1863.38元/平方米，同比增加1.98％；指數(shù)為1547.53點(diǎn)，整年上漲了30.03點(diǎn)。各季度分別上漲3.77、-20.91、84.32點(diǎn)。本區(qū)域在二、三季度各季度上漲呈較大波動，主要是在新盤、舊盤交替過程出現(xiàn)，而整體發(fā)展態(tài)勢基本平穩(wěn)，區(qū)域熱點(diǎn)主要集中在五青三干道周圍地域。8、東西湖區(qū)：區(qū)域整年住宅平均價格為2028.59元/平方米，同比增加4.86％；指數(shù)為1773.33點(diǎn)，整年上漲了82.23點(diǎn)。各季度分別上漲5.16、48.85、36.64點(diǎn)。改區(qū)域在拆遷改造實施和建設(shè)用地逐步降低后，市場一直比較穩(wěn)定，現(xiàn)在處于消化以前土地階段，所以價格指數(shù)伴隨交通和市政配套逐步成熟而節(jié)節(jié)攀升。

二、存量房價格漲幅較大（一）價格及交易總量全市存量房年均價為1335.51元/平方米，同比上漲121.23元/平方米，漲幅為9.98％。住宅類年均價為1154.46元/平方米，交易68460套，506.79萬平方米；商鋪類年均價為2709.19元/平方米；交易1155套，27.1萬平方米；寫字樓類年均價為1540.28元/平方米；交易256套，29.32萬平方米。

（二）區(qū)域存量房市場1、成交價格因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及存量房本身新舊程度不一樣，各片區(qū)之間、各地段之間存量房住宅價格均存在一定差異，但總體價格情況趨于穩(wěn)定，以交易案例評定數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，各區(qū)存量房住宅當(dāng)前均價以下表：2、成交量分布存量房供給區(qū)域主要集中在武漢市老城區(qū),從詳細(xì)分布上看，主要是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)和硚口區(qū),各區(qū)域整年交易情況以下表:區(qū)域交易套數(shù)(套)交易面積(萬平方米)交易金額(億元)江岸區(qū)763378.47.53江漢區(qū)513256.936.22硚口區(qū)636365.97.14漢陽區(qū)537251.9611.44武昌區(qū)813861.316.20洪山區(qū)507258.294.79青山區(qū)24840161.811.30東西湖區(qū)158122.62.04武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5249.050.70東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)33511.840.74武漢市交易交換中心525458.437.50

三、房屋租賃市場波動較小本市整年房屋租賃價格為385.2元/平方米，其中：住宅租賃4803戶,12.13萬平方米,租賃價格為66.03元/平方米；辦公用房租賃310戶,1.79萬平方米，租賃價格為408元/平方米；商業(yè)用房租賃16064戶,116.43萬平方米，租賃價格為418.1元/平方米。

第三部分市場特征一、政策層面（一）停頓別墅用地通知。2月18日，國土資源部就清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供給調(diào)控關(guān)于問題發(fā)出緊急通知，并于9月14日再次公布《關(guān)于加強(qiáng)土地供給管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場連續(xù)健康發(fā)展通知》。嚴(yán)格實施土地供給集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)格控制土地供給總量，優(yōu)先滿足普通商品住房建設(shè)合剪發(fā)展用地需求，嚴(yán)格控制高檔商品房土地供給，停頓別墅類用地土地供給。這兩個政策使得全市土地供給布局和結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)了土地使用規(guī)范性，提升了土地利用率。（二）新信貸政策出現(xiàn)。6月5日，中國人民銀行公布了《關(guān)于深入加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地貯備貸款、建筑施工流動資金貸款、個人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格要求。新政策出現(xiàn)對防范金融風(fēng)險、房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了極大促進(jìn)作用。（三）18號文件出臺。8月12日，國務(wù)院正式向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場連續(xù)健康發(fā)展通知》，首次明確表態(tài)房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。該文件規(guī)范了本市房地產(chǎn)市場，并指明了今后房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)、健康發(fā)展方向。（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法。11月13日，國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合公布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，并明確指出今后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將經(jīng)過市場競爭形成，極大保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)權(quán)益。（五）預(yù)售門檻提升。本市房地產(chǎn)銷預(yù)售新要求，辦理商品房預(yù)售許可證時，施工形象進(jìn)度必須達(dá)成一定要求：即低層（含四層）主體結(jié)構(gòu)封頂，多層（含六躍七）主體結(jié)構(gòu)達(dá)成層數(shù)三分之二，中高層及高層主體結(jié)構(gòu)達(dá)成層數(shù)二分之一，未達(dá)成上述條件一律不得進(jìn)行商品房預(yù)售，此項政策出臺加大開發(fā)商前期資金壓力，相對降低市場房屋供給量，促進(jìn)了本市房地產(chǎn)價格上漲。（六）獲取土地規(guī)則改變。7月全市實施土地掛牌交易制度，土地獲取規(guī)則實施價高者得。為了優(yōu)化土地資源利用，促進(jìn)本市城市經(jīng)營，本市土地獲取實施質(zhì)優(yōu)者得和價高者得并存規(guī)則。（七）舊城改造力度加大。全市實施舊城改造以來取得良好效果，繼改造180萬平方米，拆遷1.2萬戶，再次加大力度，改造260萬平方米，拆遷2.2萬戶，為房地產(chǎn)市場提供了巨大需求群體，也為全市房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)市場提供了良好區(qū)域大環(huán)境。二、市場供給層面（一）外來房企紛涌圈地。武漢作為東西部綜合地，在西部大開發(fā)前提下，其房地產(chǎn)市場所蘊(yùn)含著巨大潛力日益彰顯。截至現(xiàn)在,已登記外地來漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)102家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，外來開發(fā)商進(jìn)入武漢，起到“催化劑”作用，帶動了武漢樓市逐步由低端價格競爭向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競爭轉(zhuǎn)變。（二）危房改造項目漸入市場軌道。作為一直受到政府和市民廣泛關(guān)注危房改造項目，在政府新激勵政策推進(jìn)下，本年度漸入市場軌道。表明了本市土地有形市場最終一個漏洞被徹底堵死，危改項目正式納入“公開、公平、公正”規(guī)范里。（三）新地產(chǎn)理念頻出。相對以往只專注做房地產(chǎn)項目不一樣，開發(fā)商開始以更多精力投入到對新地產(chǎn)深入探討中。并提出了一系列新地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以此作為樓盤銷售制高點(diǎn)。從細(xì)節(jié)層面，產(chǎn)品逐步精細(xì)，品質(zhì)提升，品牌樓盤越來越多，對市場沖擊力越來越大。（四）樓盤定位差異化顯著。在地產(chǎn)營銷中，地產(chǎn)商不再重復(fù)使用雷同概念，而是依照地段、環(huán)境、規(guī)劃等要素，重新考慮樓盤關(guān)鍵價值，并提煉出獨(dú)特賣點(diǎn)，市場愈加細(xì)分，以防止同質(zhì)化競爭。（五）品牌形象鑄造再受重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對商品房價格、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理等各方面重視同時。品牌形象效應(yīng)正益受開發(fā)企業(yè)青睞。主要因為開發(fā)企業(yè)需要利用其前期開發(fā)樓盤創(chuàng)造良好口碑以促進(jìn)新開項目標(biāo)銷售，加之住宅產(chǎn)業(yè)化深入實施，開發(fā)企業(yè)開發(fā)水平和消費(fèi)者意識會逐步提升，使得開發(fā)企業(yè)重新重視企業(yè)品牌形象。（六）親水樓盤檔次趨高。伴隨江灘改造深入實施，在“水“上做文章樓盤在享受城市美化帶來益處同時，其本身樓盤品質(zhì)也不停提升。出現(xiàn)怡景花園這么江景豪宅則順理成章，東湖林語更是打破多層住宅價格極限。伴隨政府對濱江濱湖周圍地塊控制和保護(hù)，開發(fā)用地深入控制，市場競爭加劇，其樓盤在綜合品質(zhì)上定會有更大提升。（七）高層物業(yè)初露端倪。幾年之前武漢市高層住宅市場幾乎是一個空白，然而近兩年伴隨整個市場升溫，高層市場也開始復(fù)蘇，從而喚起了"回歸城市"呼聲。本年度，武漢市開盤高層項目就有數(shù)十個，另外還有一批高層住宅也已在醞釀之中。"山雨欲來風(fēng)滿樓"，伴隨高層住宅市場崛起，江城樓市必會再添生機(jī)。（八）寫字樓再度升溫。作為以商務(wù)辦公為主要用途寫字樓物業(yè)，其興旺與冷清和其所在區(qū)域同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況親密相關(guān)。本年度寫字樓市場比較活躍，租售價格不停攀升。不論是作為寫字樓聚集地漢口，還是出現(xiàn)項目新亮點(diǎn)武昌，銷售業(yè)績皆不俗。表現(xiàn)了本市寫字樓市場熱度和日漸成熟。

三、市場需求層面（一）戶型面積理性回歸。本年度武漢市戶型設(shè)置日趨理性。需要說明是，這里所提出“理性回歸”并不等同于戶型面積絕對“降低”，而是經(jīng)過更合理戶型設(shè)計，表現(xiàn)不一樣消費(fèi)群體需要，精減掉原來“超大戶型”累贅部分，以得到適應(yīng)市場需要“新產(chǎn)品”。（二）小戶型全方面熱銷。小戶型市場表現(xiàn)熱鬧非凡。業(yè)內(nèi)人士表示，小戶型最大魅力就是總價低，因為這個極具競爭力優(yōu)勢，加上商家宣傳力度加大，使眾多消費(fèi)者將小戶型作為住房投資首選。而且，小戶型所表現(xiàn)出兩個新動向也值得關(guān)注：一是競爭使得品質(zhì)大為提升。二是在整體規(guī)劃上新意頻出。（三）節(jié)能住宅興起。北京地產(chǎn)巨鱷泰躍進(jìn)駐武漢首個投資開發(fā)項目——同溫層即引發(fā)江城對節(jié)能住宅注目。近年來，也有開發(fā)商在集中式供暖、墻體保溫等方面做出了嘗試。但直接以“節(jié)能”為開發(fā)主題還沒有。而據(jù)武漢節(jié)能辦規(guī)劃，武漢將在二、三年內(nèi)，全方面推廣節(jié)能化住宅?？深A(yù)見是，在未來一段時間，節(jié)能住宅有望成為武漢房地產(chǎn)市場新投資熱點(diǎn)。（四）文化樓宇相得益彰。“樓宇未建，文化先行”，將文化賦予樓盤之中已成為房產(chǎn)市場尋常調(diào)子。對于樓宇來說，文化是附著于樓盤形式標(biāo)題、概念，是樓盤內(nèi)韻表現(xiàn)。和以前浮燥單純概念炒作不一樣，本年度武漢市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異彩紛呈文化景觀，音樂會、香檳晚會、嘉年華、名表展、西域采風(fēng)……不勝枚舉，不難想象，文化所營造優(yōu)雅氣氛將使江城樓市更為精彩。（五）以溫州為代表外地購房團(tuán)進(jìn)軍武漢。即使，在以溫州為代表外地人購房選擇中，武漢被列為三級市場。但對以溫州為代表購房團(tuán)，武漢樓市表現(xiàn)出相當(dāng)關(guān)注。從總體看，溫州等外地人在漢購房所占百分比還不大，而且主要定位高端市場，故現(xiàn)在不會對武漢房產(chǎn)造成多大影響。（六）黃金周市場需求旺盛。因為受非典影響，在第一次黃金周所積累市場需求在第二個黃金周得到了集中釋放。不少開發(fā)商動作頻頻，一擲千金，消費(fèi)者假日看房成新時尚，而很多項目在黃金周房展會上都大有斬獲。第四部分市場影響原因一、房地產(chǎn)市場價格偏低一是因為武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，人均收入與同類城市相比顯得較低，使得武漢市房地產(chǎn)價格上漲從根本上受到了抑制。二是因為前幾年本市土地獲取方式主要是協(xié)議轉(zhuǎn)讓或劃撥，使得土地價格比較廉價，影響了房價上漲。三是開發(fā)企業(yè)不正當(dāng)競爭折扣行為較多，直接影響了購房者心理，對整體房價上漲有所不利。四是開發(fā)企業(yè)營銷服務(wù)質(zhì)量不高，影響樓盤項目在消費(fèi)者中印象，對房價上漲也有所抑制。五是新舊房價差不大。因為存量房價格逐步升高、新建商品房價格和存量房價格差距不顯著，抑制了存量房需求，同時也抑制了商品房價格上漲空間。二、存量房市場政策不完善現(xiàn)在本市住宅消費(fèi)市場發(fā)展程度不高，和全國其余同類城市相比處于中下水平，主要原因以下：一是相關(guān)政策還未放開，如市外人口購置存量房入戶政策還未開放；購公房承租權(quán)還不能支取住房貨幣化補(bǔ)助資金和公積金；公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓還未對市外人口開放等。二是歷史遺留問題還未得到妥善處理，上世紀(jì)一些自建、聯(lián)建住房建成后還建或出售給了住戶，因為操作不規(guī)范造成不能交易，這類房屋問題較為普遍。三是購房稅費(fèi)較重，本市存量房買賣中，共需交納7項稅費(fèi)，總負(fù)擔(dān)3.5%左右，其中較突出是契稅負(fù)擔(dān)較重，稅率為2％。四是交易手續(xù)繁瑣，一套住房買賣辦房產(chǎn)、土地兩個證要跑房產(chǎn)、土地兩個部門，提交兩套資料，交兩次稅費(fèi)，給市民買賣住房帶來了極大不便。三、房地產(chǎn)市場主體實力不強(qiáng)現(xiàn)在，本市房地產(chǎn)大中型開發(fā)企業(yè)不但數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，抗風(fēng)險能力弱。全市861家注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，開發(fā)投資和銷售超出億元只有13家，年投資達(dá)成5000萬元企業(yè)也只有81家，僅占企業(yè)總數(shù)11%；有項目標(biāo)企業(yè)489家，不到總數(shù)60%，妨礙了其快速發(fā)展壯大步伐，與武漢房地產(chǎn)市場深入發(fā)展要求極不相當(dāng)，更主要是影響了房地產(chǎn)行業(yè)在市場效率方面提升。中介企業(yè)僅有368家，但由中介機(jī)構(gòu)代理樓盤占全市房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售分額較少；部分連鎖機(jī)構(gòu)還處于“萌芽”狀態(tài)，還未形成較大規(guī)模，少數(shù)中介機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)不高，存在一些“亂收費(fèi)”和欺詐行為，給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來一定負(fù)面影響。物業(yè)企業(yè)有470家，但管理覆蓋面不廣，城區(qū)中有較多小區(qū)還未實施管理，市民還未樹立正確物業(yè)管理消費(fèi)觀，收費(fèi)難已成為物業(yè)管理工作“老大難”。

第五部分展望，是落實實施國務(wù)院18號文件和“十六大”提出“全方面建設(shè)小康社會”宏偉目標(biāo)主要一年，在未來一年中，本市房地產(chǎn)業(yè)將快速發(fā)展，在改進(jìn)居民住房條件、提升城市功效、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增加、促進(jìn)社會進(jìn)步等方面發(fā)揮更主要作用。新一年本市房地產(chǎn)業(yè)在政府和各方市場主體共同努力下，預(yù)計將展現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：一、政策引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展本市政府將認(rèn)真落實《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場連續(xù)健康發(fā)展通知》（國發(fā)[]18號）精神，并將制訂關(guān)于城市規(guī)劃、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、政府聯(lián)合辦公、“一條龍”服務(wù)機(jī)制、土地資產(chǎn)經(jīng)營、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理、廉租房住房保障等一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策方法，將充分發(fā)揮規(guī)劃和土地調(diào)控作用，提供良好市場發(fā)展政策環(huán)境，實現(xiàn)住房一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展。二、房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報制度正式實施建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報制度將是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重伎倆和方法，并于第一季度開始正式實施。建立全市房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)體系，整合房地產(chǎn)市場綜合信息，對于正確判斷市場運(yùn)行情況，有效調(diào)整市場供求，建立和完善住房政策體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資具備主要意義，同時，利用信息網(wǎng)絡(luò)平臺，及時公布行業(yè)動態(tài)信息資料，為政府決議、行業(yè)發(fā)展、公眾需求提供方便快捷服務(wù)，將促進(jìn)本市房地產(chǎn)業(yè)健康、連續(xù)發(fā)展。三、住房二級市場深入規(guī)范未來一年中，本市在堅持以大力發(fā)展普通商品房為重點(diǎn)住房一級市場同時，努力培育和搞活住房二級市場。為此，市政府相關(guān)部門正在主動研究搞活二級市場主要政策，擬準(zhǔn)備重點(diǎn)推出以下方法：（一）全力排除各類住房上市交易障礙,制訂和完善住房上市交易各類政策,落實上市交易簡化程序。（二）制訂外地居民購置存量房、使用權(quán)房入戶政策。全方面降低住房買賣各類稅費(fèi)稅率。（三）切實處理1998年前自建和聯(lián)建住房上市交易歷史遺留問題。（四）簡化住房交易手續(xù),認(rèn)真落實”一門制”服務(wù)制度,做到房屋全部權(quán)和土地使用權(quán)證同時發(fā)放。四、土地資產(chǎn)經(jīng)營力度加大本市土地資產(chǎn)經(jīng)營工作在相關(guān)部門共同努力下，取得了突破性進(jìn)展，實現(xiàn)土地貯備16954畝，整年全市供給土地2618畝，并以漢江兩岸土地貯備為重點(diǎn)，推進(jìn)舊城成片開發(fā)改造，同時主動推進(jìn)土地征用工作，推進(jìn)新區(qū)開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)新老城區(qū)穩(wěn)步協(xié)調(diào)發(fā)展，不但如此，政府部門還創(chuàng)新經(jīng)營思緒和伎倆，實施危房改造用地公開出讓、試行土地與出讓、嘗試土地綜合招標(biāo)供給土地，并扶持以漢正街都是工業(yè)區(qū)為起點(diǎn)當(dāng)代制造業(yè)發(fā)展新思緒。本市土地經(jīng)營主要以二環(huán)線為紐帶，以漢江兩岸和漢陽新區(qū)為重點(diǎn)，做好四新地域、中北路延長線和南湖新城紅線范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，并預(yù)計投入45億元進(jìn)行土地貯備，整年供給土地8000畝。五、熱點(diǎn)區(qū)域逐步轉(zhuǎn)移本市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然集中在“三區(qū)五片”，在開發(fā)投資，開、完工面積和銷售量上仍居主導(dǎo)地位。熱點(diǎn)區(qū)域主要是金銀湖片、后湖、漢口中心城區(qū)、南湖機(jī)場片區(qū)和光谷地域。但伴隨城市協(xié)調(diào)、全方面發(fā)展，城市化進(jìn)程推進(jìn)，政策引導(dǎo)，土地供給方向調(diào)整，本市房地產(chǎn)開發(fā)燒點(diǎn)將逐步發(fā)生轉(zhuǎn)移，預(yù)計明年熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饕菗碛袕?qiáng)勁購置力東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、環(huán)境優(yōu)雅江夏廟山新區(qū)、規(guī)劃中漢陽四新地域、新交通要道——座擁天興洲大橋和新火車站青山區(qū)、城市化進(jìn)程首站黃陂盤龍城、以及包含建材工業(yè)園硚口區(qū)。估量明年在江夏區(qū)廟山、黃陂盤龍城、開發(fā)區(qū)沌口等地域?qū)幸恍┏笠?guī)模小區(qū)出現(xiàn)。六、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售市場將愈加規(guī)范本市房地產(chǎn)業(yè)將向著愈加規(guī)范化方向發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下三個方面：（一）國務(wù)院18號文件和央行121號文件，對房地產(chǎn)業(yè)深遠(yuǎn)影響將在深入凸顯，專業(yè)化將是武漢房地產(chǎn)業(yè)又一新趨勢。（二）伴隨土地拍賣制度強(qiáng)化，政府對土地市場控制加強(qiáng)，房產(chǎn)開發(fā)“外來面孔”日益增多，將對武漢房地產(chǎn)市場造成一定沖擊，資源將向著更具實力房地產(chǎn)企業(yè)流動，優(yōu)勝劣汰將不可防止。（三）為了加強(qiáng)商品房銷預(yù)售管理，尤其是