長春高端住宅項目價格報告價格策略

1XX院-價格報告

2010.10.192目錄ContentsPART1-定價背景1.1政策背景1.2項目本體1.3區(qū)域競爭PART2-會員分析2.1會員分析2.2

會員分析小結PART3-價格定位2.1價格策略2.2均價確定3PART1-定價背景41.1政策背景一、近期房地產(chǎn)市場調控政策4月15日國務院常務會:貸款買二套房首付不得低于50%。4月17日國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。4月19日住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制。4月20日住建部要求不得以各種方式收受訂金。4月30日北京“十二條”，同一家庭只能在北京市新購買一套商品住房。5月4日長春市房管局叫停排號費違規(guī)者將沒收訂金，并重罰開發(fā)企業(yè)

。5月6日省住建廳針對加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度做出明確規(guī)定。5月7日長春交行和中行三套房停貸。5月8日住建部界定第二套房認定標準既查房屋又認貸款。政策不斷的出臺將造成客戶的觀望進而影響到整體銷售。51.1政策背景二、政策對長春目前的影響2010年5月3日-5月7日，長春樓市新房成交量、套數(shù)與二手房成交量、套數(shù)同時下降，商品住宅成交面積與前一周相比下降21.34%，本周新房成交套數(shù)與上周相比，下降28.95%。新增供應面積無，這種情況的出現(xiàn)無疑受到了五一小長假的影響，但主要原因是由于一系列相關政策的逐條出臺，預計近期長春商品住宅市場成交量將波動前行。近期，中央政府還將根據(jù)市場反應陸續(xù)推出一些新政，房地產(chǎn)調控的效果正在顯現(xiàn)，調整將持續(xù)較長時間，此輪政策調控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策。同時，6月份大量開工項目也將開始陸續(xù)上市，市場的同質化競爭會進一步加劇。政策風險進一步加大，同質化競爭將更加激烈。61.2項目本體占地面積：9.05萬㎡建筑面積：19.2萬㎡（含地下）容積率：1.84綠化率：35%總戶數(shù)：1391戶產(chǎn)品形式：3棟聯(lián)排、6棟洋房、3棟多層、11棟高層建筑風格：西班牙帕提歐式71.2項目本體建筑風格園林景觀產(chǎn)品形式戶型設計容積率建筑規(guī)模一期二期徳式簡約西班牙風格14.97萬平19.2萬平滿足居住為主“一軸一心三院”西班牙庭院高層、小高層滿足居住為主以聯(lián)排和洋房為價值制高點的多元化產(chǎn)品組合更加舒適，強調人文關懷和景觀與居住環(huán)境的滲透2.791.848小結：本案位于紅旗街商圈，臨近南湖公園，自然環(huán)境優(yōu)越、交通便利，區(qū)域成熟，商業(yè)氛圍濃厚、各種公共設施完善?？蛻粽J同度高。品牌優(yōu)勢：央企背景。產(chǎn)品優(yōu)勢：西班牙式建筑風格及園林景觀、1.84的低容積率、產(chǎn)品相對豐富……項目小環(huán)境較差（周邊老舊建筑眾多、熱力公司）以三房為主的戶型定位，對于銷售速度的壓力較大。一期較低的均價（4200）及團購因素對項目有一定的影響。1.2項目本體9通過對本案周邊區(qū)域走訪了解到區(qū)域內的項目主要有：華億紅府、萬達廣場、長久家苑、長影世紀村B區(qū)、一品紅城、富貴名苑和新奧蘭城。一、區(qū)域項目1.3區(qū)域競爭上院上院一品紅城華億紅府富貴名苑新奧蘭城長久家苑萬達廣場本案長影世紀村10二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目名稱所在區(qū)域建筑面積主力戶型面積區(qū)間銷售均價近期開盤時間已推總房源已推產(chǎn)品銷售率紅旗街萬達廣場朝陽區(qū)315000平方米一室一廳40㎡-142㎡住宅：7800公寓：90002010.4.242009公寓售罄住宅剩100套華億紅府朝陽區(qū)126869.2平方米未定32-183㎡未定2010.6（預計）----未推出長久家苑朝陽區(qū)234240.80平方米未定59-145㎡未定2010年6月以后----未推出一品紅城朝陽區(qū)290000平方米兩室兩廳99-251㎡72002010.5.6----80%富貴名苑朝陽區(qū)135000平方米兩室兩廳45-135㎡50002010.5（預計）約70060%中冶新奧藍城綠園區(qū)420000平方米兩室兩廳46-171㎡小高層6000

高層58002010.4.25643（三期）80%（三期）長影世紀村B區(qū)朝陽區(qū)60000平米左右三室兩廳40-200㎡未定預計2010.8————上院朝陽區(qū)192000平方米三室兩廳40-180㎡未定2010.6.26————區(qū)域價值明顯，各項目除富貴名苑因自身原因售價較低外普遍售價較高，銷售速度較快（09年市場火爆，一品紅城現(xiàn)階段由于政策影響，銷售速度銳減）。111、個案解析二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目開盤日期開盤均價漲幅已推產(chǎn)品銷售率目前均價備注紅旗街萬達廣場2009.7.20住宅7500公寓8500500公寓100%住宅90%住宅：7800公寓：9000公寓精裝住宅毛坯華億紅府2010.8（預計）未定——未推出未定公寓精裝住宅毛坯長久家苑未定未定——未推出未定未定一品紅城2009.6.245400180040%（新推產(chǎn)品）7200毛坯富貴名苑2009.93800120060%5000毛坯中冶新奧藍城2007.5.283500250075%（三期）高層5800小高層6000毛坯長影世紀村五B區(qū)預計2010年8月未定——————毛坯上院2010.6.26————————毛坯各項目目前均價多在5000以上，紅旗商圈的區(qū)域優(yōu)勢及價值提升明顯，政策影響還沒有完全顯現(xiàn)，但長春的市場觀望情緒日漸濃厚。122、未來兩年市場行情延續(xù)二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目名稱總開發(fā)規(guī)模（平方米）已開發(fā)規(guī)模（平方米）未推出規(guī)模（平方米）未售出規(guī)模（平方米）已推產(chǎn)品銷售率待開發(fā)規(guī)模（平方米）開盤日期入住日期紅旗街萬達廣場315000平方米315000平方米150000（商業(yè)）12000平方米95%02009.7.202011.3華億紅府126869.21平方米未定126869.21平方米126869.21平方米未售126869.21平方米2010.82011.12長久家苑234240.80平方米約8萬平（包括商業(yè)）約16萬（包括商業(yè)）約16萬（包括商業(yè)）約30%約16萬（包括商業(yè)）2010年6月以后2010.10一品紅城290000平方米86145.46平方米200000平方米38886.57（包括商業(yè)）40%（新推產(chǎn)品）200000平方米2009.6.242011.5富貴名苑135000平方米135000平方米24404.47㎡24404.47㎡60%02009.92010.6中冶新奧藍城420000平方米371000平方米49000平方米49000平方米75%（三期）49000平方米2007.5.282010.12長影世紀村B區(qū)60000平米左右————————60000平米左右————上院192000平方米————————192000平方米2010.6.26——

2010年是房地產(chǎn)行業(yè)特殊的一年，政府政策頻出，長春市場消費者觀望情緒進一步加大，未來市場風險逐漸加大，華億紅府和長久家苑，銷售周期與本案重疊，在區(qū)域位置占優(yōu)勢的前提下勢必分流本案部分區(qū)域客源。133、個案戶型參考——戶型二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目一居兩居三居三居以上比例主力面積比例主力面積比例主力面積比例主力面積紅旗街萬達廣場57.8%50-607.77%1024.62%141無無華億紅府————————————————長久家苑——————88.81——131.7————一品紅城（現(xiàn)售產(chǎn)品）————38.57%9956.00%1435.43%225-251富貴名苑——45——84/120——135————中冶新奧藍城（三期A區(qū)）18.22%67.3364.82%96.9611.89%134.515.07%170.55長影世紀村B區(qū)——————80-90——120-160————上院17.8%41-5931.2%82/9847.3%1303.7%159/172各項目戶型配比除萬達廣場外，主要以兩居（一品紅城總體戶型仍以兩居為主）戶型為主，該區(qū)域兩居產(chǎn)品消化速度較快。144、個案戶型參考——兩居主力二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目朝向面積總價(萬元)開間進深建筑形式紅旗街萬達廣場南北102.8580萬臥室3.514.7高層起居室3.7華億紅府南北--------臥室小高層起居室長久家苑南北88.81----臥室312.6小高層起居室3.9一品紅城（二組團）西南9972萬臥室3.314.5高層起居室4.2富貴名苑南北96.3948萬臥室316.1高層起居室4.1中冶新奧藍城（三期A區(qū)）南北96.9658萬臥室3.69.9高層起居室3.9長影世紀村B區(qū)南北80----————高層上院南北98——臥室3.313.4高層起居室4各項目兩居戶型面積多為90平以上，總價多在50萬以上，面積略大，總價相對較高。各項目戶型設計除新奧藍城外進深過長。155、個案戶型參考——三居主力二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目朝向面積總價(萬元)南向開間進深建筑形式紅旗街萬達廣場南北137.42107萬主臥3.6米次臥3米15高層起居室4.2華億紅府南北--------臥室小高層起居室長久家苑南北131.7----主臥3米次臥2.7米11.8小高層起居室4一品紅城（二組團）南北12591萬臥室3.814.4高層起居室4.35富貴名苑南北131.1765萬臥室316.1高層次臥3米中冶新奧藍城（三期A區(qū)）南北134.5180萬主臥3.6次臥2.713高層起居室4.5長影世紀村B區(qū)南北140----————高層上院南北130——主臥3.6次臥3.313.2高層起居室4.5各項目三居戶型多為125-135平米，總價皆在65萬以上，其中富貴名苑三居戶型由于受地域價值、客群等因素影響，較其他項目總價低。三居戶型功能設施完善，舒適度強，總價相對較高，此類產(chǎn)品較受高端人群喜愛，受眾人群相對較少，去化較慢。166、個案建筑風格——立面二、區(qū)域項目對比1.3區(qū)域競爭項目名稱立面風格立面材料立面顏色紅旗街萬達廣場現(xiàn)代涂料、外墻磚白色華億紅府高層：美式ARTDECO多層：英倫風格高層涂料、多層外墻磚高層石本色、高級灰多層褐色長久家苑未定未定未定一品紅城（二組團）德式涂料深棕色富貴名苑現(xiàn)代中式涂料土黃色中冶新奧藍城德式劈開磚乳白色、咖啡色長影世紀村B區(qū)現(xiàn)代涂料白色、棕色上院西班牙涂料米黃色各項目立面比較中，華億紅府立面概念包裝相對突出，新奧藍城立面質感相對較強外，其余項目立面質感并無突出表現(xiàn)。171.串3區(qū)域才競爭萬達鋪廣場華億痰紅府一品逢紅城長影毒世紀員村新奧或藍城富貴隔名苑187、個煌案相逃關參浴考——產(chǎn)品等細節(jié)二、服區(qū)域悶項目龜對比1.譯3區(qū)域悅競爭項目名稱建筑形式住宅層高取暖方式小區(qū)智能化系統(tǒng)紅旗街萬達廣場高層31層公寓3米住宅2.9米地熱、暖氣可視對講、3層中空玻璃、一卡通華億紅府高層18層、洋房6層2.9米地熱電梯三方對講的可視對講系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、30個巡更點的電子巡更管理系統(tǒng)、園區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、緊急廣播、背景音樂系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)

長久家苑多層6層、高層未定地熱未定一品紅城高層17層、小高層11層、多層6層2.9米地熱三層保溫玻璃、可視對講、一卡通、監(jiān)控富貴名苑高層15、18層2.9米地熱樓宇對講系統(tǒng)中冶新奧藍城（三期A區(qū)）高層17層、小高層11層2.85米地熱監(jiān)控、可視對講、一卡通長影世紀村五B區(qū)高層17層未定未定未定上院高層18層、多層多層3米高層2.9米地熱新風系統(tǒng)、一卡通、可視對講等各項極目在大產(chǎn)品啟細節(jié)斷上除碧華億祝紅府榆外，劇沒有惑特殊悄表現(xiàn)圖，說相明目幸前市傘場上杰對產(chǎn)解品細燈節(jié)的顧重視撞度不居高，噴這是敘在未妨來市徒場中精強調紹差異吩化競做爭的你重要崇部分乖。198、個怕案建璃筑參魯考——去化二、牙區(qū)域筋項目事對比1.海3區(qū)域滲競爭項目名稱面積去化戶型去化順序紅旗街萬達廣場公寓40>50>60住宅102>140住宅2-1>3-1華億紅府未推出未推出長久家苑未推出未推出一品紅城（在售產(chǎn)品）99>143>221（躍層）2-2>3-2富貴名苑未推出未推出中冶新奧藍城(三期A區(qū))96.66>67.33>134.512-2>1-1>3-2長影世紀村B區(qū)未推出未推出上院未推出未推出從各地項目愛戶型溝去化騾比較小中可內以看塵出，我兩居飼戶型夾（80貼-9乘0平）早由于儉其功團能較略完備鑒，總西價合江理，壇市場烏去化猴較快香，其歉次為唱一居魚室產(chǎn)廳品，退最后口為三帆居室橡及以鏟上產(chǎn)釀品。209、個饒案客序群參插考——客群二、艙區(qū)域汗項目你對比1.肯3區(qū)域辛競爭項目名稱客群分布區(qū)域分布紅旗街萬達廣場私營業(yè)主及企事業(yè)單位高層等高收入人群以朝陽區(qū)為主，輻射長春市華億紅府（蓄客狀態(tài)）企事業(yè)單位高層、私營業(yè)主、公務員等高收入人群主要為朝陽區(qū)長久家苑————一品紅城項目周邊退休干部、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等高收入群體朝陽區(qū)為主富貴名苑私營業(yè)主、企事業(yè)單位、教職工、公務員等朝陽區(qū)為主中冶新奧藍城一汽職工、私營業(yè)主、企事業(yè)單位、公務員等高收入群體綠園區(qū)、朝陽區(qū)、汽開區(qū)長影世紀村B區(qū)私營業(yè)主、企事業(yè)單位高層、公務員等高收入群體朝陽區(qū)為主上院私營業(yè)主、企事業(yè)單位、公務員等朝陽區(qū)為主通過懇以上溉分析釘我們絲式可以雅看出徒參考論個案輔的客計群主看要來桐自私啟營業(yè)粘主、損公務鵲員和吵企事恥業(yè)單盞位管替理層緒，客摩群職蝕業(yè)范山圍較譽廣區(qū)損域性意較強忍，為鳥長春么市的凳中高返收入纖人群直，此響類客踏群消賊費能鉗力，極經(jīng)濟貼實力返都較飲強。2110、個宮案價暮值點套參考——核心磁賣點二、嘴區(qū)域愈項目深對比1.攔3區(qū)域倉競爭項目名稱核心價值點紅旗街萬達廣場萬達集團品牌紅旗街核心黃金地段第三代城市綜合體華億紅府紅旗街核心黃金地段、南湖公園產(chǎn)品形式、建筑風格長久家苑紅旗街商圈南湖公園一品紅城紅旗街商圈南湖公園富貴名苑區(qū)域內單價較低中冶新奧藍城開發(fā)商央企身份市場口碑軟硬件全景展示長影世紀村B區(qū)紅旗街商圈、南湖公園上院臨近紅旗街商圈、南湖公園、產(chǎn)品形式、建筑風格以上歸項目衡除新吧奧蘭債城外指都是錯以紅生旗街稈商圈濃作為罷其核惕心價堆值點換，萬亡達廣浴場則返是借茄助品趨牌效誘應和鮮項目餡屬性猜更勝廳一籌遍。22通過縮慧對周選邊項溝目在銹售產(chǎn)刻品的徒走訪缸，除弦萬達畜廣場板在售帥產(chǎn)品捷不多誤外，油其余挪項目歸后期運產(chǎn)品旨將陸電續(xù)推猶向市鞠場，傘在國早家宏欣觀調醬控力欄度加擇強的激影響鑄下勢慌必加呼劇市深場競袖爭。二、蔽區(qū)域噸項目恢對比小結蓬：1.杰3區(qū)域張競爭23對于聞競爭挑對手面的界樸定，縫以產(chǎn)后品替侍代性傭為基譽礎，閥目標約客戶撐群重幣疊為我第二囑識別帖要素換，有鳳效交罰通半宜徑為思第三職識別泛要素放。同墻時滿吸足了洲以上保三點誦要素切，即村定義趨為競博爭對蒸手。萬達幫廣場由于軍是城慎市綜宵合體妙項目惜，投青資屬襲性比裕較強湯所以劃不是個本案兇的競稈爭對后手，繪未來性市場電的競作爭壓今力主梢要來嘴自華億鈔紅府盟、長死久家捎苑、革長影或世紀萬村B區(qū)、遠一品就紅城的區(qū)接域競檢爭，富貴份名苑的價閑格競凱爭和新奧嶺蘭城的品贈質競焦爭，斬目標珍客戶壓群重播疊，胸產(chǎn)品嘩相似鵲而且懸上市范時間拆與本彎案重身疊，懇在政終策等烈不利督因素由影響拐下對辰本案賢造成滴的沖春擊不萄容小同視。三、露競爭順對手升界定1.畢3區(qū)域最競爭24本項旋目在黑市場地競爭低中具槽有一敲定優(yōu)津勢。四、毀各競猶爭項罵目對魂比項目名稱環(huán)境（權重2）地段（權重4）規(guī)劃（權重1.5）品牌（權重0.5）產(chǎn)品（權重1.5）配套（權重0.5）綜合對比華億紅府★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★長久家苑★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★一品紅城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆富貴名苑★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆新奧蘭城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★長影世紀村五期★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★上院★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★1.蘇3區(qū)域屑競爭25競品吸項目獻大多患形象盆已建床立，菜以期垃房銷售為駝主；多層崖、洋擺房等行低密基度產(chǎn)竿品為恨市場勿相對較稀派缺的躲產(chǎn)品衛(wèi)；主要物競爭瞇項目催區(qū)域織位置屠優(yōu)勢隆明顯羊，將分流濁部分兇區(qū)域冒客源件；未來屢的新量增供亞應新趣老項偉目都片有，原推出的產(chǎn)液品樣私式較伸多，霜戶型雨面積投適中柳，整體素站質較憂高。項目意主要憶競爭吼對手掌為華柿億紅釋府、完長久評家苑、底長影坦世紀亞村B區(qū)；城市抹中心疼區(qū)域鏟規(guī)模鹿較大節(jié)、形應象品典質較燃高的宜居棄社區(qū)系；項目榮獨有桿西班拼牙式洋建筑縱風格策和西拘班牙煙庭院式園輪林景棗觀，本均好旬性強億；洋房井、聯(lián)嶄排產(chǎn)百品是墻市場位稀缺世產(chǎn)品窮，能夠嗎制造市伯場熱腳點；項目舞結論市場障結論五、監(jiān)結論本案搜是紅鐘旗街弊商圈濤內唯赴一采盈用西章班牙褲建筑絞風格趟，且支規(guī)模據(jù)最大溉、容戒積較病低的襯純居暮住性步宜居設社區(qū)1.爽3區(qū)域齊競爭26PA哨RT2-會員同分析272.用1會員是分析項目致區(qū)域喜屬性句較為海明顯轟，外是地會塘員比咳例有渣所增和大。一、恐會員頂區(qū)域膀分析登記戒會員液以朝兼陽區(qū)智為主診，占野四成騙以上懼，綠版園區(qū)貿(mào)、兩掃區(qū)比動例都酬達到鈴一成鹿以上鴿，其互他區(qū)蔬域較賀為均兵衡，月且外莖地客襯源也杏占有臂一定那比例既，達亞兩成帽以上尿。其中17組客抗戶未仆添寫28會員梳總體仆年齡畢較低帝，需頁求產(chǎn)禍品以孕中小協(xié)戶型額為主市。二、搏會員懷年齡蛙分析2.未1會員冰分析會員曉年齡臺以20泄-3繼0歲的徑年輕服人為州主，曾其次拳為30曠-4殺0歲的桑中年喘人，順會員桑年齡熊較為酒年輕爽，需保求戶謊型以剖兩室自及兩洽室一悄下產(chǎn)塔品為省主，戚但本母案大否量的協(xié)三室換產(chǎn)品箏的總舌價不船是一原般年效輕客歉戶可象以接拿受的亞，40羊-5采0歲的枕客群擁會成存為高災端產(chǎn)幣品的教主力課客群費。其中鼻一組漲客戶疫未添赤寫29三、糖來人禁需求版產(chǎn)品確分析2.護1會員悄分析高層暮產(chǎn)品喪需求郵度較淺高從館另一禿方面露說明稈價格釣因素仗是客年戶購殺買的計主要波因素衫。主力麗需求釣的建朝筑形萬態(tài)為膚高層食產(chǎn)品術，與豆會員訓年齡梳的數(shù)枝據(jù)相每比較壟，20營-3條0歲的軌年輕嘉人需邪求產(chǎn)苦品多細集中降于高建層之劍中，分高層密產(chǎn)品立的需褲求量紀占了倡近8成，負這與體本案濱的產(chǎn)偽品構這成比振例略椒有不宋同（拜本案浩高層像產(chǎn)品怖所占印面積睡比例似為78擊.3優(yōu)4%）。高層73嚷8組，78補.3奶4%；洋否房18珍7組，19來.8萬5%；別義墅4組，0.肆42補%。30四、默會員鉛需求仍洋房寬樓層形分析2.命1會員瓣分析會員證需求華洋房卵產(chǎn)品兼樓層滿以三肢樓為何主，駛占35商%以上爹，其炸次為盜一樓旬占31罷%，四警樓需賀求比色例為15周.9爆%。三啊、四啟樓產(chǎn)咸品樓跡層較面好是風會員殺意向券購買間的主道要原仙因。缺一樓截洋房蕩產(chǎn)品益因為左贈送具花園痕，產(chǎn)愚品附降加值慶較高底，成染為會歡員的悔次選扭樓層飯。洋房替等高載端產(chǎn)紐奉品的報附加五值將扛逐漸趟成為贈客戶梳購買陽的主般要依孫據(jù)。31五、舅會員城需求扎洋房蹤蝶面積董分析2.小1會員筆分析客戶刪需求熱洋房仆產(chǎn)品填的主繁力面匠積區(qū)喘間為13覺3-齡13尿5平米塊，其廚次為12綠6平米膠的小啦三室彎產(chǎn)品跳，14功8平米逐的大折三房類產(chǎn)品職和16排3平米湊的四遼室產(chǎn)疏品也婆有一圖定需斧求比川例，史其他雨面積秒洋房匹產(chǎn)品冤需求捏量則火較低奏。32六、串會員照需求釋高層塘樓層威分析2.手1會員淋分析客戶擊需求侄高層禍產(chǎn)品坑的樓財層主捐要為5-挨12層的峽中間題樓層浸，1-舒4層的不高層祖產(chǎn)品春因為梁樓層鞠較低輸，采片光和透景觀這較差螺，客榜戶需本求量爭較低累。33七、年會員量需求鈴高層涌面積電分析2.才1會員撥分析客戶跳需求雀高層株產(chǎn)品茫面積密主要給為97平和82平的榴兩室挖兩廳紅產(chǎn)品賞，其盼次為59平的眨一室請產(chǎn)品鐘和78平的羽兩室底一廳伸產(chǎn)品想。其湊他面駛積的屬產(chǎn)品胡需求跳量則獸較低武。34八、牌會員止付款痕方式蜂分析2.叔1會員若分析客戶穩(wěn)付款塘方式良主要寬以銀阿行按醋揭為盈主，魚比例丘達64屋%，其盟次為隆公積工金貸米款，鐘比例慣為24去%，一尸次性蟻付款犁的比清例也堤達一聾成以浮上。35會員躬入會攏情況爺比較川樂觀毛，但守需求釀主要練以高圖層的載兩居搏產(chǎn)品重為主殊，大干面積伙高層丸產(chǎn)品發(fā)的需餅求比脖例不展高，灘本案闖存在童的大曉量大送面積芳高層磨產(chǎn)品疾或將煮存在孟一定疊銷售斜壓力宿，洋鵝房等仿高價辛值產(chǎn)段品的凳需求孟面積觸則較困為合完理些逗，但汽是需繪求樓柿層相解對單綿一。2.趟2分析潔小結36PA歌RT3-價格盟定位373.驚1價格犬策略政府喪對房要地產(chǎn)頭調控嶼力度敲的增礙強及灶政策盡的落駛地實哈施必根將增燭加市執(zhí)場的漢觀望挺情緒苗降低磨客戶贈的實禽際購啞買力雕，通愁過對螺來訪擇客戶怎的分斷析看灣出目質前主筍要的約銷售蠶抗性彈來自秤價格熱，銷聚售策秀略的夏確立喚必須顏考慮伐以上癥兩點睛。政策期影響+客戶李分析低開水高走肌、緩膠步提借升項目言價格早策略注：以低逃價試飄探市陽場，蔽以高客性價喂比優(yōu)犬勢最找大化森的降搭低政釀策對園市場秧的影符響，秩便于食開發(fā)咳商在桿前期含快速挽回籠新資金因，降枕低市涂場風坡險；籍避免壟因單訂次加第價幅瀉度過探大引逃起客摟戶觀肉望，脊實現(xiàn)少項目唉運營脊目標郊。383.辭2均價懶確定一、蓄定價螞方法市場澡比較哨法成本毫法收益悲法假設脹開發(fā)尤法與發(fā)展商的成本直接發(fā)生關系，而與市場競爭項目不直接相關，定價不利于競爭。√它是囑將需慌要定肅價的邪對象愛與在捉定價音期間戲有交掘易的詢類似作房地浴產(chǎn)進春行比叨較，芝對這逃些類乎似房獸地產(chǎn)霞的價箱格做溫適當夏的修蘿正，揀以此狼確定賢客觀想合理糕價格洋的方我法。實施鍵步驟桐為：夠搜集斥比較原對象枯的實呀