汝州金鼎時代廣場商業(yè)項目調(diào)查研究分析報告

汝州金鼎時代廣場項目商業(yè)調(diào)查報告2008上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司SHANGHAIDEMALLBUSINESSCONSULTATIONCOLTD一、消費者調(diào)查1、消費者規(guī)模及分布

2、消費者構(gòu)成與消費水平3、消費者的消費傾向及習(xí)慣

4、消費者對各類零售業(yè)態(tài)的喜好

5、消費者設(shè)施需求及對本項目期望與建議二、商業(yè)經(jīng)營者調(diào)查

1、商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營現(xiàn)狀2、商業(yè)經(jīng)營者對項目開發(fā)的喜好目錄三、項目優(yōu)劣勢分析四、商業(yè)策劃要旨五、項目商業(yè)定位分析及說明六、項目商業(yè)規(guī)劃建議1、功能組合

2、商業(yè)布局規(guī)劃

3、商戶來源4、銷售建議七、項目營運期人員編制八、開業(yè)倒計時計劃九、其他目錄一、消費者調(diào)查1、消費者規(guī)模與分布消費群規(guī)模與分布本案汝州市區(qū)圖

描述

項目所處汝州創(chuàng)新譽州大廈座落于新老城交匯處，規(guī)劃發(fā)展的汝州市中心地段，位于市商業(yè)中心望嵩路的輻射區(qū)域內(nèi)，有利于滿足新城與老城消費者的需求主要目標(biāo)消費群來自汝州市居民：汝州市總?cè)丝?4萬，且隨著城市化進程的加速，人口數(shù)量穩(wěn)步增長邊緣商圈次級商圈核心商圈2、消費者構(gòu)成與消費水平為了對項目所在商圈進行詳細(xì)評估，我們進行了以下顧客分析

樣本組合問卷所覆蓋的主要問題樣本：有效樣本總量146項目：-年齡

-性別

-婚姻狀況

-收入水平

-學(xué)歷狀況地點：-項目周邊三公里內(nèi)社區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點-市區(qū)各主要商圈→購物

-價格水平

-產(chǎn)品品種

-購物頻率

-地理位置→購物地點的認(rèn)識和感覺特征

-購物區(qū)

-商店→零售業(yè)態(tài)的喜好→購物環(huán)境

-交通方式

-服務(wù)的利用→配套設(shè)施與服務(wù)項目需求消費群體中，18-25歲青年人群占了總比重的53%

年齡結(jié)構(gòu)（n=146）描述

18-25歲占總樣本比重的53%，是主要消費群體其次是31-45歲占總樣本比重的31％，是次要消費群體其中46-60歲的年齡階段，在本次市場調(diào)查中，因為文化層次之原因，無法配合填寫試卷，調(diào)查力度相對薄弱★男性46%女性54%主要消費人群中未婚青年女性居絕大多數(shù)

性別（n=146）婚姻/家庭狀況（n=146）單身女性占逛街人數(shù)的大部分市場調(diào)查中，女性79人，占總樣本比重的54％市場調(diào)查中，男性67人，占總樣本比重的46％總結(jié)：如何吸引單身青年消費群體是本項目應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重要因素之一

主要消費人群的受教育程度中等：高中、中專占59%

學(xué)歷結(jié)構(gòu)（n=146）描述高中/中專/職校學(xué)歷占59%

大專學(xué)歷占19％初中及以下占14％本科占8％總結(jié)：各調(diào)查地段受訪對象教育程度以高中學(xué)歷居多，學(xué)歷中等，收入水平在當(dāng)?shù)剡m中，相應(yīng)地成為消費主力人群

主要消費人群來自汝州市本地，其工作地點也以本地為主

消費人群（n=146）工作地點（n=146）總結(jié)：各調(diào)查地段受訪對象（未來的消費人群）主要是在汝州工作的本地居民汝州市本地人占總樣本的91％，不是本地占比僅有9％工作地點在汝州的占總樣本的98％主要消費人群的工作性質(zhì)是：企業(yè)員工占34%

工作單位（n=146）描述企業(yè)員工34％學(xué)生25％個體商戶13％公務(wù)員12％在家務(wù)農(nóng)10％教師/醫(yī)生/律師/科研人員3％企業(yè)高管3％3、消費者的消費傾向及習(xí)慣主要消費人群的個人月收入：800元以下、800-1200元之間，

共占65%

A、800元以下34％B、801-1200元31％C、1201-1500元16％D、1501-1800元8％E、1801-2000元5％F、2001-2500元3％G、2501－3000元2％H、3000元以上2％個人月收入（n=146）描述總結(jié)：主要消費人群月收入屬中等偏下，主要的目標(biāo)消費群體是當(dāng)?shù)匕傩罩饕M人群的個人月消費支出：500元以下、500-1000元

之間，共占85％個人月支出（n=146）描述500元以下45％501-1000元40％1001-1500元7％1501-4000元3％總結(jié)：主要消費人群月收入與月支出比例基本相符

主要消費人群的家庭月收入：1501-2500元占36%

800元以下10％801-1500元18％1501-2500元36％2501-3000元20％3001-4000元8％4000元以上9％家庭月收入（n=146）描述主要消費人群的家庭月消費支出：1201－2000元占34％家庭月支出（n=146）描述800元以下16％801-1200元24％1201-2000元34％2001-3000元13％3001-5000元3％10000元1％消費者選擇購買產(chǎn)品時的最主要因素：流行趨勢、時尚主要因素（n=146）描述價格

35品牌14流行趨勢、時尚53品質(zhì)39其他5消費者購買一件夏季服裝能夠接受的價格為：101－200元價格（n=146）.描述

100元以下50101---200元58201---300元23401---500元5601---700元2701---800元4800元以上1消費者購買一件夏季服裝能夠接受的價格為：151－300元150元以下22151—300元56301---450元41451---600元10801---1000元71001---1300元71300元以上1價格（n=146）.描述

消費者喜好在工作日下班后購物,時間通常在1小時左右工作日下班后

67％周六19％周日9％其他（請注明）5％30分鐘4％1小時20％2小時16％3小時14％購物的時間（n=146）每次購物的時間（n=146）消費者喜好選擇的交通工具：步行，單程所需時間10分鐘內(nèi)步行39％公交車9％自行車12％私家車10％摩托車/電動車25％交通工具（n=146）單程所需時間（n=146）

10分鐘以內(nèi)66％15-20分鐘26％30分鐘3％60分鐘5％IntroductionStrategyConclusion4、消費者對各類零售業(yè)態(tài)的喜好消費者喜好的購物場所及其零售業(yè)態(tài)購物場所喜好（n=146）描述消費者喜好的購物場所前三位依次是1、老城購物中心2、望嵩路沿街專賣店3、春天服飾廣場、金世界步行街消費者喜好的零售業(yè)態(tài)1、大型超市2、品牌專賣店

3、專業(yè)賣場、步行街優(yōu)勢（n=146）.描述

高中/中專學(xué)歷的消費者最喜歡的購物場所是超市（老城購物中心）超市，如老城購物中心62%望嵩路沿街專賣店14%春天服飾廣場9%步步高平價商場4%步步高精品商場7%金世界步行街4%62%14%9%4%7%4%0%10%20%30%40%50%60%70%超市，如老城購物中心望嵩路沿街專賣店春天服飾廣場步步高平價商場步步高精品商場金世界步行街消費者喜歡到這些商場購物的原因購物場所喜好（n=146）描述

消費者喜好到這些商家購物的原因1、離家較近2、距離工作地點較近3、交通方便消費者喜好的消費活動支出前兩位：服裝/化妝品、食品消費活動（n=146）.描述

消費者喜好的消費活動支出前兩位依次是服裝/化妝品、食品總結(jié)：服裝/化妝品應(yīng)是本項目重點關(guān)注因素之一食品和餐飲也是百姓必不可少購物需求消費者喜好逛街的區(qū)域是：服裝鞋帽、化妝護膚、精品屋消費活動（n=146）.描述

IntroductionStrategyConclusion5、消費者對設(shè)施需求及本項目期望與建議消費者認(rèn)為汝州市場最缺少的購物場所是：中高檔百貨商場中高檔的百貨商場45％中低檔的百貨商場18％大型超市19％批發(fā)市場18％價格（n=146）.描述

★消費者光臨本項目的可能行：一定會、有可能會的占90％受歡迎程度（n=146）.光臨的可能性（n=146)

有可能49一定會83不肯定13不可能0消費者希望本項目包含的零售業(yè)態(tài)是：流行百貨、大賣場業(yè)態(tài)（n=146）.描述1、流行百貨44％2、大賣場（大型超市）30％3、精品百貨26％消費者希望本項目包含的專賣店前三位依次是：業(yè)態(tài)（n=146）.描述專賣店前三位的依次是：1、精品服飾專賣2、化妝品/香水專賣3、體育用品及運動服專賣、家居家飾消費者希望本項目包含的餐飲業(yè)態(tài)前三位依次是：業(yè)態(tài)（n=146）.描述餐飲業(yè)態(tài)前三位的依次是：1、本地特色小吃2、美食廣場3、冰淇淋店消費者希望本項目包含的娛樂、休閑業(yè)態(tài)前三位依次是：業(yè)態(tài)（n=146）.描述娛樂、休閑業(yè)態(tài)前三位的依次是：1、電子游戲/網(wǎng)吧2、健身俱樂部3、電影院消費者希望本項目的商品和服務(wù)設(shè)施是：中高檔檔次（n=146）.描述中低檔16％中高檔72％高檔11％個人收入在1200元以上的消費者更偏重精品百貨與大賣場的組合優(yōu)勢（n=146）.描述

傳統(tǒng)百貨13.20%流行百貨20.50%精品百貨28.90%商業(yè)步行街4.80%大賣場（大型超市29%專業(yè)市場3.60%優(yōu)勢（n=146）.描述

流行百貨是女性消費者希望本項目包含的零售業(yè)態(tài)之首流行百貨34%大賣場（大型超市）20%精品百貨20%專業(yè)市場11%傳統(tǒng)百貨9%商業(yè)步行街6%消費者認(rèn)為本項目區(qū)域的優(yōu)劣勢：優(yōu)勢（n=146）.劣勢（n=146)★優(yōu)勢：1、地理位置——優(yōu)越2、交通——便捷3、商業(yè)氣氛——較好★劣勢：1、住宅小區(qū)——較少2、居民層次——不高3、人口集中程度——不足消費者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響

消費者要求購物環(huán)境良好，配套設(shè)施完善如：停車、休閑、娛樂、餐飲、便民設(shè)施等）顧客如何創(chuàng)造良好的購物環(huán)境，是項目增強競爭力的關(guān)鍵主要發(fā)現(xiàn)影響消費者總體認(rèn)為綜合性中高檔綜合百貨商場屬市場空白目前的消費者大多數(shù)選擇就近購物或去方便抵達的地點購物該項目的市場定位應(yīng)當(dāng)滿足消費者需求適應(yīng)汝州市場環(huán)境，即適度超前、又不脫離實際。以本項目周邊居住人群和商務(wù)人群為目標(biāo)人群，同時擴大輻射范圍，吸引更多消費群體（尤其是有車階級）消費者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響

消費者喜歡的餐飲：本地特色小吃、美食廣場、冰淇淋店顧客汝州有不少特色小吃，但缺乏統(tǒng)一規(guī)范的特色小吃街，如何將本地小吃有效的統(tǒng)合在一起，形成規(guī)模效應(yīng)，對項目來講是非常有價值的主要發(fā)現(xiàn)影響學(xué)歷偏低（高中/中專/職業(yè)技校占

59%），收入中等偏下，影響購買能力目前消費群體中以年輕人為主（18-25

歲占53%），女性是消費主力軍（占54%），男性消費目標(biāo)性比較強

在商品經(jīng)營中注意二、三線品牌的引進，結(jié)合實際操作，兼顧中端消費群如何創(chuàng)造單身青年與年輕家庭的消費場所，是項目在考慮商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)組合上應(yīng)予高度重視的課題消費者希望本項目包含的零售業(yè)態(tài)是：流行百貨、大賣場在主力店招商中大賣場的引進質(zhì)量高低，將影響項目整體形象二、商業(yè)經(jīng)營者調(diào)查為了對項目所在商圈進行詳細(xì)評估，我們進行了以下商業(yè)經(jīng)營者分析

樣本組合問卷所覆蓋的主要問題樣本：有效樣本總量148項目：-年齡

-資質(zhì)地點：-項目周邊二公里內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點

-具體路段：望嵩路丹陽路風(fēng)穴路洗耳路廣成東路

→經(jīng)營現(xiàn)狀→開店計劃→購鋪計劃→客戶資源→商業(yè)觀點→項目建議1、商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營現(xiàn)狀描述

商戶年齡結(jié)構(gòu)

n=148

年齡在31-45歲之間的占比59%26-30歲之間的占比27%；

經(jīng)商人員年齡結(jié)構(gòu)青壯年比例較大經(jīng)營思路靈活，適應(yīng)性強具有一定商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗與抗風(fēng)險能力經(jīng)商人員青壯年比例較大：31-45歲之間占比59%描述

樣本

n=148

汝州本地人占94.6%來自平頂山的僅占5.4%其他地方來汝州經(jīng)商的很少

本地人員經(jīng)營降低了商家流動性，使商鋪經(jīng)營的穩(wěn)定性得到一定保證經(jīng)營者對本地市場與消費習(xí)慣的了解與熟悉使其更能準(zhǔn)確把控經(jīng)營方向經(jīng)商人員基本上為汝州本地人：占比94.6%1年以下的占13.8%1-2年的占22.6%2-3年的占12.4%3-5年的占13.9%5-10年的占24.8%10年以上的占12.4%

有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的商戶占相當(dāng)大比例，這與調(diào)查的年齡結(jié)構(gòu)成正比商戶豐富的商業(yè)經(jīng)驗對汝州商業(yè)的發(fā)展會起到積極的推動作用商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營時間：5-10年的占24.8%，10年以上的占12.4%樣本

n=148描述

個體經(jīng)銷占47%

汝州總代理占46%廠家直營占7%

目前此商圈中商鋪個體經(jīng)銷和汝州總代理占領(lǐng)導(dǎo)地位廠家直營的占比相對較少，說明汝州商業(yè)處于發(fā)展期，后期具有很大的發(fā)展?jié)摿?/p>

商戶經(jīng)營資質(zhì)：個體經(jīng)銷與汝州總代理基本持平樣本

n=148描述

122215020406080100120租賃商鋪自有商鋪業(yè)主聯(lián)營樣本

n=148描述

租賃是商鋪經(jīng)營的主要方式，占比82.4%租賃商鋪占比82.4%，是目前商業(yè)用房的主導(dǎo)趨勢自有商鋪占比14.2%和業(yè)主聯(lián)營占比僅3.4%

20㎡以內(nèi)占16.9%

21-40㎡

占33.8%41-60㎡

占14%61-80㎡

占9.9%80-100㎡

占12%100㎡以上占13.4%

商鋪經(jīng)營以中小規(guī)模居多商戶經(jīng)營面積：21-40㎡占33.8%樣本

n=148描述

年經(jīng)營業(yè)績在10萬元以下的占38.7%年經(jīng)營業(yè)績在10-20萬元的商戶占25%年經(jīng)營業(yè)績在20-30萬元的商戶占11.3%年經(jīng)營業(yè)績在30-40萬元的商戶占4.8%

年經(jīng)營業(yè)績在40-50萬元的商戶占9.6%年經(jīng)營業(yè)績在50萬元以上的商戶占10.4%現(xiàn)有商戶經(jīng)營業(yè)績狀況成啞鈴型，10萬元/年以下居多數(shù)樣本

n=148描述

這與商鋪的規(guī)模大小是相輔相成租賃年限1年占44.8%租賃年限2-3年占18.1%租賃年限3-5年占19%

租賃年限5-10年占10.3%租賃年限10-15年占1.7%租賃年限15-20年占0.08%租賃年限20年以上占5.2%商鋪的租賃年限：一年的合同租賃期限占44.8%，租期較短，在經(jīng)營上具一定靈活性樣本

n=148描述

租期在20年以上的例：美特斯邦威、金盾、蝶妝等品牌樣本

n=148描述

商戶對于目前的經(jīng)營現(xiàn)狀比較滿意，多數(shù)處于贏利狀態(tài)60%的商戶對于目前的經(jīng)營情況處于滿意狀態(tài)

37%的商戶處于保本或低贏利能力狀態(tài)只有4%的商戶處于不滿意或虧本狀態(tài)

明確表示有拓展計劃的有67戶，占比45.9%

處于觀望狀態(tài)的有56戶占比38.3%

確定沒有拓展計劃的有23戶,占比15.7%描述

近期拓展情況

n=148商戶近期有非常明顯的拓展計劃

商鋪顧客主要來汝州市區(qū)和商店附近居民，占比93%。周邊郊縣和外地顧客占比7%顧客范圍

n=148描述

顧客來自于汝州市區(qū)和店鋪附近居民的占93%顧客來店頻率

n=148描述

顧客光顧率較高：1周1次占29.4%1周2次占39.5%

1周3次占6.2%

總計75.1%

日均客流量較大，對于商業(yè)人氣的帶動具備了一定的先天優(yōu)勢一半以上的顧客具有忠誠度：一周光顧1-2次的占68.9%經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響：

商戶經(jīng)營面積以21-40㎡（占33.8%）為主，經(jīng)營業(yè)績多在10萬元/年（占38.7%）以下經(jīng)營者商業(yè)經(jīng)營者的年經(jīng)營坪效較低，會直接影響到商場租金水平；整體商戶經(jīng)營理念、經(jīng)營水平有待提高主要發(fā)現(xiàn)影響商業(yè)經(jīng)營資質(zhì)以汝州總代理為主（占34.6%）經(jīng)商人員青壯年比例較大（31-45歲占59%），以本地人為主（汝州人占比94.6%），經(jīng)營時間在5年以上（占比37.2%）本地現(xiàn)有品牌是項目招商的重要資源這部分商業(yè)經(jīng)營者作為汝州商業(yè)的主要支撐，經(jīng)營思路靈活，具一定商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗和穩(wěn)定性，對汝州市場與市民消費喜好非常了解，是項目商業(yè)運作的基礎(chǔ)資源經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響：

商鋪主要客源來自汝州本地居民（占93%），一半以上的顧客具有忠誠度（一周光顧1-2次的占68.9%）經(jīng)營者項目主要目標(biāo)客群是汝州市區(qū)居民，應(yīng)圍繞本市居民需求，切實為其提供全面的商品和服務(wù)主要發(fā)現(xiàn)影響

60%的商戶對目前經(jīng)營現(xiàn)狀比較滿意，45%的商戶有明確的拓展計劃租賃年限以一年為主，占44.8%，2-5年占37.1%，個別一線品牌租期為20年汝州商業(yè)正處于發(fā)展上升期，具良好的商業(yè)基礎(chǔ)和很大的發(fā)展前景，需有一定競爭實力的商家入駐來提升整體商業(yè)氛圍項目租賃合同期限的設(shè)定需結(jié)合實際靈活運作2、商業(yè)經(jīng)營者對項目開發(fā)的喜好

描述

樣本

n=148中高檔百貨商場占46%

大型超市占27.4%

中低檔百貨商場占14.2%

批發(fā)市場占10.6%

商業(yè)步行街占1.7%

商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為汝州最缺少的購物場所：中高檔的百貨商場

金世界步行街的慘淡經(jīng)營，使經(jīng)營者對步行街業(yè)態(tài)失去了信心

描述

樣本

n=148認(rèn)為一定會受歡迎占43%認(rèn)為有可能會受歡迎占41%持不肯定態(tài)度占15%

本地居民希望有全客層的集中消費的場所，以滿足消費者的生活消費需求在廣成中路與風(fēng)穴路交匯處（市標(biāo)附近），新建一個大型商業(yè)中心，84%的商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為會受歡迎

描述

樣本

n=148認(rèn)為前景很好占67%認(rèn)為一般占8%持不肯定態(tài)度占25%商業(yè)經(jīng)營者對項目的前景非?？春媒?jīng)營者認(rèn)為項目應(yīng)該成為汝州新商業(yè)的代表

樣本

n=148

有計劃占53%

持觀望態(tài)度的占40%

沒有意向的占7%

樣本

n=148

描述

大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營者有進駐商場的計劃

描述

投資意向

n=148確定會占44%

可能會占53%

不會占3%

商戶投資意向非常明朗，愿意入駐項目經(jīng)營的占97%招商時要制定出開發(fā)商、商戶之間的平衡點條件，會有利于招商的進行

合作方式n=148描述

租賃經(jīng)營自收銀占41%

租賃經(jīng)營統(tǒng)一收銀占39%

聯(lián)合經(jīng)營占20%商業(yè)經(jīng)營者希望與商場的合作方式：租賃經(jīng)營占80%108

租賃經(jīng)營倍受青睞，商戶具有靈活的經(jīng)營權(quán)，在一定程度上有利于商品的銷售

租賃面積n=148描述20㎡以內(nèi)占12.9%21-40㎡占32.8%41-60㎡占18.5%61-80㎡占12.1%81-100㎡占6.4%104-150㎡占6.4%151-200㎡占6.4%201-250㎡占4.2%商業(yè)經(jīng)營者所需面積：21-40㎡最受歡迎108經(jīng)營者希望項目包含的零售業(yè)態(tài)：精品百貨最受歡迎樣本

n=148

描述

1、傳統(tǒng)百貨占3.7%2、流行百貨占30.1%3、精品百貨占36%4、商業(yè)步行街占3.7%5、大賣場（大型超市）占17.4%6、專業(yè)市場占9%大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣，化妝品/香水也較受歡迎，金銀珠寶與運動服專賣排名第三，兒童用品排名第四樣本

n=148對餐飲業(yè)態(tài)的選擇：美食廣場最受歡迎，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞樣本

n=148對項目服務(wù)設(shè)施的建議：選擇中高檔的占63.7%對服務(wù)設(shè)施的建議n=148

描述商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為：項目的服務(wù)設(shè)施應(yīng)在中高檔選擇中檔的占8.7%

選擇高檔的占26.1%

選擇中低檔的僅占1.3%對項目經(jīng)營商品檔次的建議：選擇中高檔的占63%對經(jīng)營檔次的建議n=148

描述項目經(jīng)營商品檔次：中高檔占63%選擇高檔的占25%選擇中檔的占10%

選擇中低檔的僅占2%調(diào)查結(jié)構(gòu)n=148描述認(rèn)為購物的占3%，選購物+餐飲的占16%，選購物+餐飲+娛樂的占26.3%，選購物+餐飲+娛樂+休閑

的占54.7%目前商戶多希望的項目功能表現(xiàn)是多業(yè)態(tài)，全功能的服務(wù)業(yè)態(tài)，單單強調(diào)購物功能的明顯不足，而大都希望涵蓋購物＋餐飲＋娛樂+休閑

54.7%商戶對建造的商業(yè)項目，希望具有全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)功能05101520253035404550購物購物+餐飲購物+餐飲+娛樂購物+餐飲+娛樂+休閑對項目管理與服務(wù)團隊的建議：希望長期委托商業(yè)專業(yè)管理團隊管理占64%對管理與服務(wù)的建議n=148

調(diào)查結(jié)構(gòu)n=148描述認(rèn)為地理位置優(yōu)越占31%

認(rèn)為交通便捷占21.4%

認(rèn)為有一定商業(yè)氣氛占14.7%商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為項目所處位置的優(yōu)勢：地理位置和交通便捷調(diào)查結(jié)構(gòu)n=148描述因非老城區(qū)，住宅小區(qū)偏少認(rèn)為居民層次稍低占17.8%

人口集中程度不足占15%商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為項目所處位置的劣勢：住宅小區(qū)少與居民層次稍低經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響：

商業(yè)經(jīng)營者希望與商場的合作方式以租賃經(jīng)營為主（占80%），但較大一部分商戶希望自收銀（占41%）

經(jīng)營者租賃經(jīng)營倍受青睞，商戶具有靈活的經(jīng)營權(quán)，在一定程度上有利于商品銷售；但傾向于自收銀，主要受傳統(tǒng)觀念與資金周轉(zhuǎn)限制。因此，在回款賬期上應(yīng)充分考慮其承受能力主要發(fā)現(xiàn)影響經(jīng)營者有入駐商場計劃的占53%，持觀望態(tài)度的占40%

84%的經(jīng)營者認(rèn)為項目作為汝州新商業(yè)的代表會受歡迎，對項目的前景非?？春蒙虘魧τ诮鸲ι虡I(yè)項目并沒有太多了解，招商的宣傳推廣和造勢，應(yīng)作為后期工作的一個重要組成部分；招商策略的制定也是增強商戶信心的重要手段汝州市民非常需要有一個全客層、集中消費的場所，以滿足日常生活消費需求，這也與當(dāng)代建設(shè)和諧社會發(fā)展相適應(yīng)經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項目商業(yè)概念的影響：

精品百貨最受歡迎，對餐飲業(yè)態(tài)的選擇：美食廣場最受歡迎，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞對項目管理與服務(wù)團隊的建議：希望長期委托商業(yè)專業(yè)管理團隊管理占64%經(jīng)營者精品百貨與大賣場業(yè)態(tài)是主流業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂休閑等服務(wù)性業(yè)種是商戶認(rèn)為不可缺少的項目，傳統(tǒng)美食較受歡迎，西式快餐將彌補市場空缺主要發(fā)現(xiàn)影響大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣，化妝品/香水也較受歡迎，金銀珠寶與運動服飾排名第三；童裝/玩具與家居家飾排名在家電之前對項目服務(wù)設(shè)施的建議：選擇中高檔的占63.7%；對項目經(jīng)營商品檔次的建議：選擇中高檔的占63%；希望有全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)定位在業(yè)態(tài)配置方面以常規(guī)性商品為主，以豐富的經(jīng)營品類來吸引消費者定位為中高檔全客層的一站式消費場所是大部分商戶所希望的商戶更希望有專業(yè)性強的管理團隊來長期操盤，使項目達到共贏的目標(biāo)消費者經(jīng)營者主要建議一、定位：1、定位中高端，實現(xiàn)集中購物，全客層的一站式消費場所

2、貼近生活，服務(wù)大眾，照顧百姓，實現(xiàn)共贏

3、關(guān)注本地居民的消費觀念二、經(jīng)營管理：1、有專業(yè)團隊管理，實現(xiàn)統(tǒng)一管理與營銷

2、租金相對合理化，商鋪費用不能過高，前期應(yīng)考慮減免稅收項目，以搞好商場經(jīng)營為主

3、加強服務(wù)性管理，商品結(jié)構(gòu)具有代表性，價格具有競爭性，穩(wěn)定顧客群，吸引回頭客

4、多樣性消費與服務(wù)相結(jié)合，內(nèi)置結(jié)構(gòu)富有個性，吸引眼球三、配套：1、方便顧客消費，如免費停車場、公共休息場所

2、有特色，特別是有汝州文化內(nèi)涵四、意義：成為汝州新商業(yè)的代表

消費者與經(jīng)營者對本項目建議：

三、項目優(yōu)劣勢分析1）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容項目于新老城交匯處，規(guī)劃發(fā)展的汝州市中心地段，毗鄰文化宮廣場，項目前面為市標(biāo)建筑，與汝州主要的商圈望嵩路遙相呼應(yīng)周邊毗鄰住宅小區(qū)及北部新開發(fā)的在建項目較多，會帶來較大客流公交系統(tǒng)狀況好系商家選址的優(yōu)選位置立地條件劣勢優(yōu)勢目前大量人口居住在城市核心商圈商區(qū)內(nèi)，競爭難度加大，項目的商業(yè)開發(fā)需較多的前期投入來培育市場2）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容競爭狀況劣勢優(yōu)勢汝州市購物存在地區(qū)性，本地消費較為集中，并且能吸引部分其他郊縣的消費者，（主要是因為汝州與其他城市存在地域差異，與洛陽、許昌、平頂山距離較遠(yuǎn)）在汝州市場沒有傳統(tǒng)的百貨商場，商場基本處于空白狀態(tài)，目前仍然沒有競爭對手出現(xiàn)，對于此項目來說是絕佳的商業(yè)契機。

汝州商戶及市民對于高檔次商場（如金博大、丹尼斯）的期盼心理，對于此項目來說也是一種機遇。

周邊商戶資源較為豐富。

老商圈春天服飾廣場、步步高商場都已經(jīng)歷長期經(jīng)營，且具穩(wěn)定消費群消費者是否會按照我們的設(shè)想，從老商圈轉(zhuǎn)移到本項目，仍有待努力

3）項目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容內(nèi)部條件劣勢優(yōu)勢項目規(guī)模適中，近2萬平米的體量較適合汝州市的消費市場及本地的商業(yè)發(fā)展水平。

硬件設(shè)施設(shè)備較好，觀光梯、貨梯、扶手梯、坡道梯、中央空調(diào)、噴淋系統(tǒng)等硬件設(shè)施一應(yīng)俱全。項目所有鋪位均未銷售。物業(yè)自持為今后招商及運營管理提供相應(yīng)保障（商鋪的銷售會給后期的招商運營管理，特別是主力店的招商造成很大影響，帶來種種的后遺癥，在其他地市有很多此類案例。在這里不再贅述）開發(fā)階段性運行增加項目發(fā)展的變化四、商業(yè)策劃要素/主旨汝州正處在一個城市快速發(fā)展階段，人們的消費觀念將發(fā)生很大變化，不再僅僅滿足物質(zhì)的需求，將更加注重精神需求，即體驗式消費

高品質(zhì)服務(wù)的連鎖/品牌店將大舉進入未來市場規(guī)劃完好，富有情趣的商業(yè)空間更受青睞餐飲、文化、娛樂、運動、休閑等業(yè)態(tài)比例將呈上升趨勢五、項目商業(yè)定位分析及說明主題商場城市核心/新經(jīng)濟增長點區(qū)域有人流消費基礎(chǔ)較大空間尺度完備的生活系統(tǒng)便捷交通體系本項目將城市中的零售、辦公、居住、餐飲、休閑等城市生活空間進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、體驗型的中高檔綜合商場容零售、辦公、居住、餐飲、娛樂、休閑為一體的建筑。

地理、政治、文化、經(jīng)濟中心精品零售消費空缺區(qū)域

2萬商業(yè)建筑面積集商業(yè)、居住、商務(wù)多功能一體城市交通核心1、項目屬性本項目是位于城市核心區(qū)域的、多功能體驗型的中高檔綜合商場戰(zhàn)略目標(biāo)2、戰(zhàn)略目標(biāo)：通過百貨商場的運營，打造汝州地區(qū)頂級百貨商業(yè)品牌，形成區(qū)域壟斷，推動其他地區(qū)及同類項目的運行

成功開業(yè)吸引消費者完善經(jīng)營管理實現(xiàn)物業(yè)價值最大化

提升項目品牌形象獲取經(jīng)營利潤

前景：消費者與經(jīng)營者對項目前景非常看好，獨享天時、地利、人和商業(yè)：南面商業(yè)氛圍較濃，西南兩面昭示性較好，商業(yè)價值較高人流：兩面臨路，主要人流來自城市主干道的廣成路及風(fēng)穴路景觀：西南兩面臨街，能見度較高，形象展示好，對面廣場公園，相對景觀資源較好未來發(fā)展方向：北擴東移的城市規(guī)劃，使項目位置得天獨厚，成為未來城市中心。汝州新的城市商圈呼之欲出4、總體定位-功能定位項目整體集居住、商務(wù)、商業(yè)等多種功能與一身，容商業(yè)、寫字樓、酒店等多種物業(yè)形態(tài)于一體，通過合理規(guī)劃，來實現(xiàn)項目的復(fù)合功能性。本案居住功能商務(wù)功能商業(yè)功能寫字樓地下超市餐飲娛樂酒店中高檔百貨

5、商業(yè)功能定位消費者喜歡的功能商戶喜歡的功能整體功能定位多功能：購物、餐飲、娛樂、運動、休閑多功能、多業(yè)態(tài)：購物、餐飲、休閑功能齊全：購物、餐飲、娛樂、休閑商業(yè)酒店寫字樓各項市場定位汝州核心地段最具特色的酒店汝州硬件配置最好高端物業(yè)管理的寫字樓

填補市場空缺打造汝州中高檔綜合商場6、各項市場定位業(yè)態(tài)定位中高檔

形象推廣高檔中檔中高檔中低檔低檔高檔業(yè)態(tài)定位中高檔符合項目市場需求，并有利于經(jīng)營及銷售產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對概念塑造及購物環(huán)境包裝提升物業(yè)形象7、經(jīng)營檔次定位依據(jù)消費者與經(jīng)營者的調(diào)查結(jié)果針對汝州市民的切實需求圍繞汝州商業(yè)的市場空缺定位原則：8、目標(biāo)市場定位

以商務(wù)消費為主，兼顧家庭消費的中高檔綜合百貨

家庭月消費1000元-2000元18-45歲高中/中專

偏上女性占比大企業(yè)員工公務(wù)員年齡學(xué)歷性別職業(yè)消費各項人流細(xì)分商業(yè)酒店寫字樓互動互利六、項目商業(yè)規(guī)劃建議1、功能組合以購物為主，餐飲為輔，兼顧休閑娛樂的中高檔綜合商場購物休閑餐飲兒童、家居、音像、家電等美食小吃男女服飾、運動休閑裝珠寶、化妝、皮鞋、皮具知名快餐超市大賣場網(wǎng)吧、影院等1、項目商業(yè)形象全面實現(xiàn)；2、業(yè)主自持一層、二層，招商經(jīng)營壓力小；3、三層、四層銷售部分單價相對較低，銷售門檻低，消費范圍大。方案一：項目全面招商，整體開業(yè)。銷售項目三層、四層。1、項目整體招商難度大，品牌質(zhì)量難控制；2、未來經(jīng)營風(fēng)險較大；3、四層因樓層高，銷售單價較低，利潤不高；4、工程進度方面必須保證2008年8月10日前交付使用；5、人員招聘、培訓(xùn)時間較短，壓力大。2、商業(yè)布局規(guī)劃優(yōu)點：不足：四層：美食小吃、童裝、玩具、床品、羊絨羊毛、網(wǎng)吧、影院、休閑三層：休閑裝、運動裝、男裝二層：少女裝、淑女裝、貴婦裝、飾品類一層：珠寶、化妝品、鞋類、皮具箱包負(fù)一層：超市大賣場方案一：業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃合計23595㎡4791㎡

5155㎡4539㎡4546㎡4564㎡一層二層三層四層珠寶化妝女鞋男鞋箱包金伯利、戴夢得、金鑫、老鳳祥、六福、兆亮、中寶……歐萊雅、玉蘭油、羽西、美寶蓮、蘭姿、蝶妝、清妃……百麗、千百度、星期六、接吻貓、富貴鳥、卡弗爾、達芙妮……金利來、夢特嬌、圣大保羅、紅蜻蜓等皮鞋金利來、保羅、鱷魚恤等箱包代表品牌（一層）少女裝淑女裝貴婦裝休閑裝衣戀、艾格、拉夏貝爾、播、雙星寶貝、阿依蓮、ADA……歌力思、天恩、名師路、影兒、百圖、季后風(fēng)……哥弟、聲雨竹、菲姿、斯?fàn)桘?、歐尼雅、纖、紅人……真維斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以純、唐獅、羅賓漢、百世吉、卡丹路……代表品牌（二層、三層）男裝運動裝兒童床品羊絨羊毛金利來、順美、雅戈爾、羅蒙利郎、九牧王、虎都、

……耐克、阿迪達斯、KAPPA、李寧、彪馬、喬丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、陽光寶貝、夢潔、馨亭、安睡寶、富安娜……鄂爾多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪蓮、珍貝、夢特嬌……代表品牌（三層、四層）1、項目整體招商難度降低；2、經(jīng)營風(fēng)險較??；3、銷售利潤增加；4、房產(chǎn)銷售收入可以貼補經(jīng)營、營銷投入。.項目一期先開業(yè)，二期待一期經(jīng)營半年至一年后再定。1、項目商業(yè)形象不能全面實現(xiàn)；2、工程計劃需重新調(diào)整。優(yōu)點：不足：方案二：四層：美食小吃、休閑、娛樂三層：休閑裝、運動裝、男裝二層：少女裝、淑女裝、貴婦裝一層：珠寶、化妝品、鞋類、皮具箱包負(fù)一層：超市大賣場方案二：一期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃合計約15339㎡，項目二期業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)一期經(jīng)營情況待定3091㎡4791㎡2475㎡2482㎡2500㎡一層二層三層四層珠寶化妝女鞋男鞋箱包金伯利、戴夢得、潮宏基、明牌、六福、兆亮、瑞恩……歐萊雅、玉蘭油、羽西、美伊娜多、水之澳、ZA、露華濃……百麗、千百度、星期六、接吻貓、卡弗爾、達芙妮、黛安娜……金利來、夢特嬌、圣大保羅、紅蜻蜓等皮鞋金利來、保羅、鱷魚恤等箱包代表品牌（一層）少女裝淑女裝貴婦裝休閑裝衣戀、艾格、拉夏貝爾、播、雙星寶貝、阿依蓮、ADA……歌力斯、天恩、名師路、影兒、百圖、季后風(fēng)……哥弟、聲雨竹、菲姿、斯?fàn)桘?、歐尼雅、纖、紅人……真維斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以純、唐獅、羅賓漢、百世吉、卡丹路……代表品牌（二層、三層）男裝運動裝兒童床品羊絨羊毛金利來、順美、雅戈爾、羅蒙勁霸、七匹狼、柒牌、

……耐克、阿迪達斯、KAP