二手房買賣訴訟基本知識

二手房買賣訴訟基本知識房地產、宅基地二手房買賣訴訟基本知識1．二手房訴訟基本流程及注意事項第一步：碰到二手房買賣糾紛當事人各方假如不能協(xié)商處理首先了解相關起訴法律知識，一是經過一定信息渠道，最好是向專業(yè)律師咨詢，明確所碰到問題經過訴訟能否處理，假如能經過訴訟處理，需要準備哪些相關證據材料，自己或委托律師起訴或申請仲裁，在訴訟前應基本搜集齊全證據材料，寫好起訴書，準備證據清單及身份證復印件。向法院提起訴訟，必須符合以下條件：（1）原告是與本案有直接利害關系公民，法人和其余組織；（2）有明確被告；（3）有詳細訴訟請求和事實、理由；（4）屬于人民法院受理訴訟范圍和法院管轄。向仲裁機構申請仲裁需事先約定處理爭議仲裁機構或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭議提交仲裁機構協(xié)議。第二步、到房屋所在地法院起訴。起訴審查、立案由立案庭（室）負責，立案庭受理后開具交費通知單，到農業(yè)銀行交費，交費后持農業(yè)銀行開具交費憑據到法院財務部門換訴訟費收據，然后再將該收據交立案窗口，至此立案完成。在起訴之前，原告為了執(zhí)行方便，也能夠申請訴前財產保全。第三步、立案后，法院內勤將案件分到詳細承接法官，由承接法官依照自己時間安排，由書記員負責將起訴書送達被告或電話通知開庭時間或其它事項。被告應在收到起訴狀副本后15日內提出答辯狀。不提出答辯狀，不影響人民法院審理。第四步：準備證據并注意法院證據規(guī)則要求。法院審理案件實施“誰主張、誰舉證”標準，舉證不能，將負擔敗訴或審判結果與己不利后果，法律另有要求除外。假如當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行搜集并已提出調取證據申請和該證據線索，法院能夠依照當事人申請，依職權取證；當事人提出申請可由人民法院勘驗或者委托判定。第五步：法院確定開庭時間和地點，全部訴訟參加人均應嚴格恪守，無正當理由不按時到庭，不得再入庭參加訴訟。原告不到庭或未經法庭許可中途退庭，按自動撤訴處理；被告不到庭或未經法庭許可中途退庭，能夠缺席判決。第六步：開庭審理。民事、經濟案件開庭審理次序為：核實雙方當事人身份及代理人身份、宣告合議庭組成人員交問詢是否回避，然后開始審理。首先原告陳說事實，然后被告答辯，法庭調查、法庭辯論、法庭調解、最終陳說，然后休庭，通常不妥庭宣判，等判決書做出來后通知當事人取判決，通常法院不宣讀判決書，簽字后自己看結果。適用普通程序審理民事、經濟案件，審限為6個月；有特殊情況需延長，由法院院長同意，可延長6個月；還需延長，報請上級法院同意。適用簡易程序審理案件，審限為3個月?，F(xiàn)在通常案件均適用簡易程序，由一個審判員獨任審理，三個月內結案。三個月不能審結，轉為普通程序。第七步：二審審理。當事人任何一方不服一審判決，在判決書送達之日起15日內向上一級法院提起上訴。不服一審裁定，應該在裁定書送達之日起10日內提起上訴。上訴應該遞交上訴狀，同時交納上訴費，并經過原審法院提出。原審法院收到上訴狀后將上訴狀交給被上訴方，被上訴方提交答辯狀，一審法院將答辯狀再轉交上訴方，然后連同全部案卷和證據，移交第二審法院。第二審法院只對上訴人請求關于事實和適使用方法律進行審理?，F(xiàn)在二審案件通常不開庭審理，通常法院通知說“談話”，只針對有爭議部分進行審理，沒有爭議則不再審理。人民法院審理對判決上訴案件，應該在二審立案之日起3個月內審結。有特殊情況需要延長，由法院院長同意。對裁定上訴案件，應該在二審立案之日起30日內做出終審裁定。第八步：申請再審。當事人對已經發(fā)生法律效力判決、裁定，認為有錯誤，可向原審人民法院或上一級法院申請再審，但不停頓判決、裁定執(zhí)行。當事人申請再審，應該在判決、裁定發(fā)生法律效力后兩年內提出。第九步：申請執(zhí)行。發(fā)生法律效力判決，當事人必須推行。一方拒絕推行，對方當事人可向有管轄權法院執(zhí)行機構提出書面申請，申請法院執(zhí)行。申請執(zhí)行期限，雙方或一方當事人是公民為一年，雙方是法人或其余組織為6個月。法院發(fā)生法律效力判決、裁定和調解書，由原第一審人民法院執(zhí)行。執(zhí)行案件，簡單案件3個月內執(zhí)結；普通案件6個月內執(zhí)結；重大疑難案件1年內執(zhí)結；特殊情況需延長必須辦理同意手續(xù)。下面是民事案件流程圖簡單說明。說明民事案件整個過程，供參考。2．法院訴訟費用訴訟即人們口頭所稱打官司大致有以下幾方面支出：一是法院訴訟費，二是訴訟過程當中發(fā)生費用，比如判定費、翻譯費等，三是申請費，比如申請財產保全等，四是律師費。當然上述費用并不是每一個案件都實際發(fā)生且必須全部交納，只是詳細案件當中包括到了才會交納該費用，比如不委托律師就不用交納律師費，案子簡單，不包括外文證據或當事人就沒有翻譯費，但最少應交納法院案件受理費，但有些情況下訴訟費是能夠減免或緩交。下面簡單介紹一下包括房地產案件各項費用收費情況。（1）案件受理費房地產案件大多數屬于民事案件，也有少許包括到行政案件，還有一些包括到刑事案件，每一類案件收費是不一樣，包括到刑事案件房地產案件法院不向涉案當事人收費，這類案件通常是當事人受騙，屬于刑事案件受害人。法院決定將房地產案件作為民事案件受理時，起訴方當事人按照法律要求應向法院交納費用就是案件受理費。法院案件受理費是按照爭議財產數額一定百分比來收取。也就是說，您請求財產數額越高，為此支付訴訟費也就越高。詳細標準以下：訴訟標額不滿1千元，每件交50元；訴訟標額超出1千元至5萬元部分，按4%交納；訴訟標額超出5萬元至10萬元部分，按3%交納；訴訟標額超出10萬元至20萬元部分，按2%交納；訴訟標額超出20萬元至50萬元部分，按1.5%交納；訴訟標額超出50萬元至100萬元部分，按1%交納；訴訟標額超出100萬元部分，按0.5%交納。房產案件不包括標額按件收取訴訟費。對于上述收費標準，法院是按段收取，最終累加得出應交訴訟費數額，但為了計費方便，法院收費有一個速算法，詳細以下：財產案件受理費速算法1千元以下50元1千元－5萬元×0.04＋105萬元－10萬元×0.03＋510超出10萬元－20萬元×0.02＋1510超出20萬元－50萬元×0.015＋2510超出50萬元－100萬元×0.01＋5010一百萬元以上×0.005＋10010法院就是按照這個速算法來收費。不過對于離婚案件每件交納10元至50元；包括房地產而需要分割，財產總額不超出1萬元，不再另行收費；超出1萬元，超出部分按1%交納；包括房地產行政訴訟訴訟，按照每件80元來收取。（2）申請費申請費是指當事人向人民法院申請執(zhí)行、采取財產保全方法，按要求應交納費用。申請財產保全，保全財產金額或價額不滿1千元，每件交納申請費30元；超出1千元至10萬元部分，按1%交納；超出10萬元部分，按0.5%交納。申請財產保全，交納費用速算方法以下：1千元以下30元/件1千--10萬元×0.01+20元10萬元以上×0.005+520元申請執(zhí)行，執(zhí)行金額在1萬元以下，每件交納50元；超出1萬元至50萬元部分，按0.5%交納；超出50萬元部分，按0.1%交納。現(xiàn)在執(zhí)行立案不收費，待執(zhí)行時一并向被執(zhí)行人收取。（3）其余訴訟費用只限于財產案件，包含：勘驗費、判定費、公告費、翻譯費，依照國家關于部門要求收費標準交納；復制本案關于材料或法律文書，按實際成本收費；采取財產保全方法所支出費用，按實際支出收??；先予執(zhí)行中實際支出費用，按實際支出收??；證人、判定人、翻譯人員在法院要求日期出庭交通費、食宿費、生活費和誤工補助，由法院依照國家關于要求和實際情況決定。法院認為應該由當事人負擔其余訴訟費用，由人民法院依照國家關于要求和實際情況確定當事人應該交納金額。（4）律師費律師收費通常是律師與當事人雙方經過協(xié)商確定，所以各律師事務所及律師之間收費差距較大，當事人通常極難判斷。律師收費標準與幾個原因關于，一是律師業(yè)務能力及經驗、專業(yè)知識，二是案件難易程度，通常經驗豐富律師收費相對來說高一些，經驗少業(yè)務能力不強收費低一些，但也有一些收費較高能力通?；蚰芰Σ盥蓭煛＿@點請當事人一定要選擇高水平但收費比較合理律師。3．仲裁費用標準每一個仲裁機構收費并不相同，如購房人想選擇仲裁機構，應先了解其收費標準，以其公布收費標準為準。下面列舉北京仲裁委員會收費標準：收費標準分兩部分，一部分是案件受理費，另一部分是案件處理費。北京仲裁委員會仲裁案件受理費收費標準以下：爭議金額(人民幣)收費標準案件受理費1千元以下部分（含1千元）100元1千元至5萬元（含5萬元）5%100元加爭議金額1000元以上部分5%5萬元至10萬元（含10萬元）4%2550元加爭議金額50000元以上部分4%10萬元至20萬元（含20萬元）3%4550元加爭議金額100000元以上部分3%20萬元至50萬元（含50萬元）2%7550元加爭議金額00元加上部分2%50萬元至100萬元（含100萬元）1%13550元加爭議金額500000元以上部分1%100萬元以上0.3%18550元加爭議金額1000000元以上部分0.3%爭議金額為50萬元至100萬元案件，適用簡易程序審理，以上表中所列爭議金額50萬元為收費基數，對其以上部分受理費減收50％。爭議金額以申請人請求金額為準，請求金額與爭議金額不一致，以實際爭議金額為準。北京仲裁委員會仲裁案件處理費收費標準以下：爭議金額(人民幣)收費標準案件處理費20萬元以下（含20萬元）5000元20萬元至50萬元（含50萬元）2%5000元加爭議金額20萬元以上部分2%50萬元至100萬元（含100萬元）1%11000元加爭議金額50萬元以上部分1%100萬元至500萬元（含500萬元）0.4%16000元加爭議金額100萬元以上部分0.4%500萬元至1000萬元（含1000萬元）0.3%3元加爭議金額500萬元以上部分0.3%1000萬元至萬元（含萬元）0.25%47000元加爭議金額1000萬元以上部分0.25%萬元至4000萬元（含4000萬元）0.2%7元加爭議金額萬元以上部分0.2%4000萬元以上0.1%11元加爭議金額4000萬元以上部分0.1%爭議金額為50萬元至100萬元案件，適用簡易程序審理，以上表中所列爭議金額50萬元收費為基數，對其以上部分處理費減收50％。爭議金額以申請人請求金額為準，請求金額與爭議金額不一致，以實際爭議金額為準。4．訴訟費或仲裁費交納時間法院收取訴訟費或仲裁機構收取仲裁費用都是預交。審理結束后，法院或仲裁機構依照判決結果決定由誰負擔訴訟費用，該筆費用通常由敗訴方負擔。假如不按照要求準期交納訴訟費，法院或仲裁機構將按撤訴處理，這么話案件將不能繼續(xù)審理。一樣，上訴案件受理費，由上訴人預交，雙方均上訴，由雙方當事人分別預交。申請費由申請人在提出申請時預交。5．房地產訴訟管轄法院房地產案件適使用方法律要求專屬管轄，由房地產所在地法院管轄。所在地法院可能由基層法院管轄，也可能由中級法院管轄，還有可能由高級法院管轄，依照爭議數額大小，每一個地方法院對一定數額案件由哪一級法院管轄都有明確要求。比如北京市要求爭議金額在500萬元以上不滿1億元房地產案件由中級法院管轄，爭議金額在1億元以上房地產案件由北京市高院管轄。6．訴訟與仲裁異同訴訟和仲裁都是裁決機構依照我國相關法律進行裁決司法處理方式，其生效裁決均具備法律效力，假如當事人拒絕執(zhí)行，另一方均可申請人民法院強制執(zhí)行。仲裁機構是依據法律設置，但其屬于處理爭議民間機構，爭議雙方必須共同選定仲裁機構，該仲裁機構才能對該爭議有管轄權。詳細區(qū)分以下：（1）當事人能夠自由選擇仲裁機構或仲裁員，而當事人卻不能選擇法院或法官。仲裁充分尊重當事人意愿，是否利用仲裁方式處理糾紛、到哪家仲裁機構處理都能夠由雙方協(xié)商確定，在北京糾紛能夠選擇北京仲裁機構也能夠選擇上海仲裁機構或其它地域仲裁機構，選定仲裁機構后由誰來主持處理當事人之間糾紛，當事人也可自主選擇。而法院訴訟則實施級別、地域管轄、專屬管轄等，當事人無權選擇，法院訴訟無須得到另一方當事人同意或者雙方達成訴訟協(xié)議，只要一方當事人向有管轄權法院起訴，法院就能夠依法受理爭議案件，只能依照法律要求確定管轄法院，審判庭組成也由人民法院指定，當事人無權選擇。仲裁審限是三個月，而人民法院要求普通程序審理一審案件應該在立案之日起6個月審結，適用簡易程序審理案件應該在3個月內審結。（2）仲裁實施一裁終局制度，裁決書自做出之日起就發(fā)生法律效力，當事人不能上訴。當事人只有提出證據證實裁決確實存在《中華人民共和國仲裁法》第五十八條所列情形之一，經仲裁機構所在地中級人民法院審查核實，方可依法裁定撤消仲裁裁決。訴訟則不一樣，當事人如對一審判決不服，能夠在15日內向上一級法院提起上訴要求，二審即為終審。（3）仲裁以不公開審理為標準，仲裁庭審理案件具備“保密性”，案情不公開，裁決不公開。人民法院實施案件公開審理標準，但依法不應公開審理除外。（4）在裁決執(zhí)行方面，如一方當事人不主動推行裁決，另一方當事人能夠申請人民法院強制執(zhí)行。第二節(jié)怎樣處理二手房糾紛1．怎樣退定金在二手房交易中，中介企業(yè)通常要求買方先交定金，先把要買房子定下來，通常是交一萬元或二萬元，也有要求交五萬元，數額不等。假如買房人因自己或賣方或中介企業(yè)原因想退定金，那么是相當困難，因為中介企業(yè)往往在定金方面做文章，設置陷阱。產生定金糾紛主要有四個方面原因，第一個方面就是中介企業(yè)說假話，不披露房屋交易方面真實信息，引買方上鉤，待買方交了定金，發(fā)覺問題后想退定金中介企業(yè)說買方違約，不想要這套房了，所以定金不退。二是房主方面原因。房主有時以為房子價格賣低了，不想賣了，找理由提升交易成本或提交買方支出，這么造成交易不成，三是房主自己原因，交定金時一時沖動，冷靜下來后不想買了，想退定金。四是買賣雙方或買賣雙方與中介企業(yè)三方對買賣協(xié)議推行方式達不成一致意見，比如是付款在前還是過戶在先，最終協(xié)議不能訂立。這四種情況，不論出現(xiàn)什么情況，定金都是極難退。在這四種情況當中，大多數是中介企業(yè)問題，中介企業(yè)利用二手房交易經驗，占有定金可謂頻頻得手，中介企業(yè)通常采取以下方式套取定金：一是以不存在假房屋詐騙，收取定金。這種情況屬于刑事犯罪。二是訂立協(xié)議對中介企業(yè)非常有利，一旦買房人與賣房人不能訂立買賣協(xié)議，則中介企業(yè)就說買房人沒有來簽協(xié)議，是買房人單方不想要房了，屬于買房違約，定金當然要扣了。三是在訂立買賣協(xié)議時中介企業(yè)對買房人合理要求不一樣意寫在協(xié)議中，造成不能訂立協(xié)議，假如購房人起訴到法院，在購房人陳說完不能訂立協(xié)議理由時中介企業(yè)馬上會說協(xié)議條款我們全同意，訂立不了協(xié)議原因不在中介企業(yè)，中介企業(yè)完全能夠把這套房子賣給你，但起訴到法院買房人通常不會再買這套房屋了，也可能買了別房子了，中介企業(yè)正是抓住這點說購房人不想買了，屬于單方違約。四是中介企業(yè)與賣方串通，通常中介企業(yè)與賣方都有一個約定，如買方違約，買方定金不退，賣方與中介企業(yè)一人二分之一，這么賣方就與中介企業(yè)結成了利益方面“統(tǒng)一戰(zhàn)線”。五是通常定金都由中介企業(yè)收取，假如買房人要求退定金時，中介企業(yè)說定金已經交給房主了，你找房主，中介企業(yè)又不把業(yè)主住址及聯(lián)絡方式給買房人，即使找到房主，買房人也不能確定該定金就是房主收了，即使起訴到法院，房主說我沒收，那買房人沒有證據必定會敗訴。怎樣處理定金陷阱并能順利退回定金呢？筆者提議采取以下方式：一是將交給中介企業(yè)或房主錢約定為預付款，比如“買方繳納賣方（或中介企業(yè)）1萬元，屬于預付款，假如買賣雙方沒有訂立協(xié)議了，此款全部退還買方”。按照法律要求，預付款與定金法律性質不一樣，不論什么原因，只要協(xié)議沒有簽成，預付款都是能夠退，而定金則不一樣，假如一方單方悔約，不想買房了，則定金不退，有時并非買方不想買房了，而是沒有證據證實。二是不與中介企業(yè)訂立居間協(xié)議或委托代理協(xié)議，而是直接訂立買方、賣方及中介企業(yè)三方協(xié)議，因為交納定金并不是訂立買賣協(xié)議必經程序。三是假如交定金，控制在一千元以下，這么做一是表明誠意，二是一旦有糾紛，定金退不回來這么損失會小。四是假如交了定金，寫明一定時間之內（比如30天），買賣雙方或者買賣雙方與中介方沒有簽署正式房屋買賣協(xié)議，定金交給誰誰退還。五是訂立定金協(xié)議前一定據理力爭，將對自己有利條款寫入協(xié)議或協(xié)議，購置二手房在訂立認購協(xié)議時與一手房存在很大不一樣，一手房定金協(xié)議極難改，但二手房認購協(xié)議比很好改，只要購房人堅持基本都能成功，因為中介企業(yè)有幾千元利潤也想賺，不想讓這筆錢跑掉，所以會在協(xié)議內容上讓步，購房人正能夠抓住中介企業(yè)想盈利弱點，訂立對自己有利協(xié)議，假如沒有這方面專業(yè)知識，能夠聘請專業(yè)人士幫助。2．集體土地所建房屋上市再出售問題集體土地上所建房屋有兩類，一是沒有任何審批手續(xù)違法建設房屋，二是有規(guī)劃許可證房屋，是舊村改造項目或者農村集體集資建房，沒有產權證。第一類房屋因沒有正當審批手續(xù)，是非法房屋，是違章建筑；第二類即使有正當審批手續(xù)，但沒有房屋全部權證。不論是哪類房屋，都因為沒有房屋全部權證而不能買賣。假如買賣雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，標物屬于法律要求禁止轉讓或非法標物，是不受法律保護，所以所訂立協(xié)議也屬于無效協(xié)議，買方是能夠退房。3．中介企業(yè)與售房人采取欺詐、脅迫伎倆與購房人訂立協(xié)議怎樣處理中介企業(yè)或售房人采?。?一)欺詐、脅迫伎倆；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以正當形式掩蓋非法目標；（四）損害社會公共利益；四種方式訂立買賣協(xié)議是無效協(xié)議，購房人能夠向人民法院或仲裁機構申請確認協(xié)議無效。假如購房人在訂立協(xié)議時對協(xié)議有重大誤解或者在訂立協(xié)議時顯失企業(yè)，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤消：一方以欺詐、脅迫伎倆或者乘人之危，使對方在違反真實意思情況下訂立協(xié)議，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤消。假如法院確定協(xié)議無效或者協(xié)議被撤消，則購房人就可退房，售房人應將房款返還購房人。4．一房兩售怎樣處理售房人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣協(xié)議并將房屋交付使用，造成購房人無法取得房屋，購房人能夠退房。5．在訂立協(xié)議時存在重大誤解處理方法購房人與售房人或中介企業(yè)所簽協(xié)議顯失公平，存在重大誤解，購房者能夠請求法院或仲裁機構給予撤消，要求退房。就現(xiàn)在而言，在二手房買賣協(xié)議簽署過程中，購房者與中介企業(yè)相比因為知識及經驗不足往往處于一個弱者地位，而中介企業(yè)則憑借其本身實力及優(yōu)勢與購房者訂立顯失公平協(xié)議，比如購房者想經過按揭貸款付款，在訂立協(xié)議時認為該房屋能辦理個人住房公積金貸款，而實際上該房屋不能辦理貸款，購房人又不能經過其它方式支付房款，造成協(xié)議無法繼續(xù)推行。再比如購房人訂立協(xié)議時認為購置是甲房屋，而實際上是購置卻是乙房屋。又比如中介企業(yè)在協(xié)議中約定，不論中介企業(yè)或賣方是否存在違約行為、存在何種違約行為，購房人都不能提出解除協(xié)議請求。從以上這些條款中，能夠顯著看出協(xié)議中買賣雙方或中介企業(yè)之間權利、義務顯著不對等，顯失公平，或者購房人對協(xié)議有重大誤解。對這種協(xié)議，購房者可在協(xié)議訂立起一年內，請求法院或仲裁機構給予撤消。協(xié)議撤消后，雙方應恢復到協(xié)議訂立前狀態(tài)，即購房者將房屋退還，售房人或中介企業(yè)應返還購房者房價款和對應利息。6．逾期交房處理方法現(xiàn)在二手房買賣協(xié)議并沒有格式協(xié)議，所以在訂立協(xié)議時應約定賣方于要求日期交付房屋，逾期超出一定時限仍未交付，購房者有權解除協(xié)議，有權退房，并要求返還房價款及對應利息，并要求售房人負擔對應違約責任。這里需要明確一點，即只有逾期交房超出了協(xié)議約定期限，在售房人組成根本違約條件下，售心人才負擔退房義務；假如逾期交房沒有超出協(xié)議期限，那么售房人不組成根本違反協(xié)議，購房人不能解除協(xié)議，只能要求售房人負擔逾期交房義務。假如雙方在買賣協(xié)議中沒有約定詳細交房日期，那么處理起來相對來說比較困難，因為組成逾期交房時間長短與根本違約有著直接聯(lián)絡，到底多長時間算是根本違約，足以造成解除協(xié)議，雙方可能會存在爭議，在沒有約定情況下，只能按法律要求時間確定?！秴f(xié)議法》并沒有要求多長時間可解除協(xié)議，只要求了守約方在催告情況下，違約方在合理期限內應推行協(xié)議，假如不推行協(xié)議，守約方可提出解除協(xié)議。即使《協(xié)議法》并沒有要求詳細期限，但在司法實踐中“合理期限”通常是三個月，也就是說，過了交房日期三個月售房人仍不交房，買房人能夠解除協(xié)議，要求退房款及對應違約賠償。7．不能按期辦理產權過戶處理方法在協(xié)議約定期限或法律要求期限內仍不能辦理完成房產證，買方是能夠解除。在正常情況下，辦理過戶手續(xù)有一天時間就足夠了，比如海淀區(qū)當日就能夠拿到房產證，有些區(qū)辦理手續(xù)有半天或一天時間足夠，但取得房產證時間相對來說長一些，通常承諾二十個工作日，也就是說，正常情況下房產證一個月之內一定能夠辦理完成，假如不能辦理完成，雙方就要協(xié)商處理處理辦理。對于房產證問題，買賣雙方也應在協(xié)議中約定，存在中介企業(yè)代辦情形，也要對中介企業(yè)辦理時限進行限制，超出一定時限就會負擔違約責任。買賣雙方或與中介企業(yè)約定超出三個月仍未辦理完成，買方有權解除協(xié)議，并由賣方或中介企業(yè)來負擔違約責任。假如協(xié)議沒有約定，在協(xié)商不成情況下只能起訴到法院，由法院確定是否解除協(xié)議及解除協(xié)議后違約賠償數額。8．室內有害氣體超標處理方式在二手房交易中，有些出售房屋是剛才裝修完，因為裝修項目過多或者裝修材料不符合環(huán)境保護標準，造成房屋室內空氣質量經檢測不符合國家標準，碰到這種情況買房人應與售房人協(xié)商處理。假如不能協(xié)商處理，買方人能夠到法院起訴，要求解除協(xié)議?，F(xiàn)在一手房買賣當中，北京市使用年3月15日版本格式協(xié)議中約定了室內有害氣體超標能夠處理協(xié)議，但因二手房買賣協(xié)議沒有格式協(xié)議，通常雙方對此也沒有約定，只能依照法律要求來處理。買房人購置房屋目標是為了居住，因室內有害氣體超標影響買方居住，協(xié)議目標不能實現(xiàn)，所以依據協(xié)議法要求，符合解除協(xié)議條件，所以買房人據此能夠退房。但有害氣體超標嚴重影響程度需要法院確實定。9．協(xié)議約定退房條件出現(xiàn)時能退房嗎協(xié)議中約定退房條件出現(xiàn)，能夠退房。比如協(xié)議中約定賣方戶口在一個月內不遷走能夠退房，在實際推行過程當中，賣方戶口兩個月還沒有遷走，買方據此能夠要求退房。10．在房屋買賣協(xié)議推行各階段怎樣辦理退房手續(xù)二手房買賣不一樣于其它日常生活消費品買賣，因為其交易周期長，包括資金量大，技術問題多，權利義務關系復雜，所以對程序要求比較嚴格。但因為這么或那樣原因，可能造成退房情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見，四是雙方都違約，但協(xié)商達不成一致意見。在買賣過程中，因為違約方不一樣及所處階段不一樣，辦理退房程序也不一樣。下面簡單介紹一下在購房不一樣階段出現(xiàn)退房情況時怎樣辦理相關手續(xù)。(1)訂金（定金或認購金）階段：這個階段雙方買賣協(xié)議還沒有成立，嚴格來說不存在退房問題，實際上是退定金問題。讀者能夠參考本書中退定金問題處理。(2)已簽協(xié)議但未實際推行。這種情況下假如一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達成一致意見，假如雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，訂立正式解除協(xié)議協(xié)議。協(xié)議內容主要應包含雙方同意解除原房屋買賣協(xié)議、違約責任由誰來負擔等問題。雙方達成協(xié)議后任何一方不推行協(xié)議內容對方都有權要求其推行，也能夠經過訟訴或仲裁方式要求對方推行。假如買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么依照《協(xié)議法》第九十六條要求，主張解除協(xié)議一方，應該通知對方。協(xié)議自通知抵達對方時解除。對方有異議，能夠請求人民法院或者仲裁機構確認解除協(xié)議效力。假如雙方協(xié)商達不成解除協(xié)議協(xié)議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。(3)已訂立協(xié)議且已部分推行。買賣雙方訂立協(xié)議后，買方已付房款，辦理了入住，但房產證還沒有辦理下來。這個階段解除協(xié)議現(xiàn)有買方原因，也有賣方原因，比如賣方以為房子漲價了，不想賣了，想反悔。這個階段除與上述（二）要求一致外，還包括到物業(yè)、裝修損失、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經過房地產評定機構評定，確定裝修損失。買方還應與物業(yè)企業(yè)訂立解除物業(yè)管理協(xié)議。如達不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。(4)房產證辦理完成階段。房產證辦理完成之后，房屋全部權已完成了轉移，除非協(xié)議里有約定，不然通常情況下買方是不能退房。假如賣方已為買方辦理完成房產證，不過賣方墊資，或者中介企業(yè)墊資，且協(xié)議有約定如買方拒不按約定推行付款義務，賣方是能夠提出解除協(xié)議，要求買方退房并負擔對應損失。另外，在房產證辦理完成后房屋出現(xiàn)嚴重質量問題也是能夠退房。這種情況需雙方到房地產發(fā)證機關辦理房產證過戶或注銷手續(xù)?？傊?，為了防止出現(xiàn)退房情況出現(xiàn)，還是希望買賣雙方都慎重從事，買方將房屋了解清楚之后再做決定，賣方應推行法律法規(guī)要求及自己承諾。11．協(xié)議無效返還房款利率按什么標準計算按照協(xié)議法要求，協(xié)議無效自始無效，對雙方均不產生法律約束力，所以關于違約內容約定也無效，對雙方不產生約束力，所以不能按違約條款約定來處理糾紛。協(xié)議無效法院都會判決返還房款并支付利息，但法院對利息計算標準并沒有一個統(tǒng)一要求，有按活期利率計算，有按存款利率計算，也有按貸款利率計算。12．違約金約定過低不足以填補損失怎么辦協(xié)議約定過低違約金可申請增加到實際所受損失。有些買房人或售房人對法律要求不太了解，在對方要求下訂立協(xié)議時將逾期交房或逾期付款等違約金百分比定得比較低，比如約定1%違約金，也有極端情況將因售房人違約解除協(xié)議時違約金百分比定為0.1%，且不能更改，也就是說，買一套價值100萬房屋，假如讓賣方負擔違約責任，那么賣方只負擔1000元違約金。而實際情況是，假如買方已實際入住該房屋并對其進行了裝修，那么裝修損失最少也要幾萬元，假如買方經過銀行貸款購置此房，那么還要支付銀行貸款利息、保險費、律師費、公證費、抵押登記費、契稅、印花稅等費用，買方實際損失可能大約占總房款10%左右，雙方事先約定0.1%或1%根本無法填補買方實際損失。碰到這種情況，購房人可請求增加違約金數額，增加到實際損失數額。按照《協(xié)議法》第一百一十四條要求，當事人能夠約定一方違約時應該依照違約情況向對方支付一定數額違約金，也能夠約定因違約產生損失賠償額計算方法。約定違約金低于造成損失，當事人能夠請求人民法院或者仲裁機構給予增加；約定違約金過分高于造成損失，當事人能夠請求人民法院或者仲裁機構給予適當降低，所以當事人雙方約定違約金過高或過低雙方都能夠要求調整。13．什么情況下可獲雙倍賠償現(xiàn)在還沒有專門針對二手房買賣法律要求或相關法院解釋?，F(xiàn)在一手房最高院司法解釋有雙倍賠償要求。在法律沒有要求情況下，二手房買賣不能要求雙倍賠償，不過雙方在協(xié)議中約定了雙倍賠償內容，按照協(xié)議法要求，只要是雙方真實意思表示，是能夠要求雙倍賠償。買賣雙方能夠在協(xié)議中約定，假如售房人一房兩售、明知抵押不能解除仍出售、明知法院查封仍出售，對購房人利益造成損失，假如在協(xié)議中做了雙倍賠償約定，都能夠要求雙倍賠償。14．貸款辦不下來怎么辦貸款辦不下來原因很多，有中介企業(yè)與售房人原因，也有銀行原因，還有購房人原因。中介企業(yè)與售房人原因通常是將貸款資料丟失，或者售房人不配合辦貸款，銀行原因通常是政策改變，比如提升首付款百分比，購置第二套房屋時首付款不低于40%，再比如提供財產擔保等要求，或者對貸款材料審查較嚴格，比如購房人單位營業(yè)執(zhí)照未年檢等原因，都會造成貸款不能成功，銀行原因有時購房人無法左右，只能消極應對，最好方法是換一家銀行，因為每一家銀行審查標準有一些細小差異，換一家銀行可能就能辦下來。個人原因辦不下來也有，比如不具備銀行要求還款能力，出具虛假證實等。假如采取其余方法仍不能辦理貸款話，那么就只好與售房人協(xié)商，采取一次性付款方式，或者分期付款方式，或者解除協(xié)議退還房款。15．解除協(xié)議時銀行貸款怎么辦買賣雙方約定以貸款方式付款、貸款申請未獲批按時，買賣雙方可解除協(xié)議，售房人人應該將收受購房款本金及其利息或者定金返還購房人，但前提條件是：因不可歸責于當事人雙方事由未能訂立商品房擔保貸款協(xié)議并造成商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)推行，當事人才能夠請求解除協(xié)議。假如因當事人一方原因未能訂立貸款協(xié)議并造成房屋買賣協(xié)議不能繼續(xù)推行，對方當事人能夠請求解除協(xié)議和賠償損失。假如購房人訂立商品房協(xié)議后不辦理貸款手續(xù)，那么售房人能夠要求解除協(xié)議并要求購房人負擔違約責任。購房協(xié)議無效購房人可解除與銀行貸款協(xié)議。因二手房買賣協(xié)議被確認無效或者被撤消、解除，致使貸款協(xié)議目標無法實現(xiàn)，當事人請求解除貸款協(xié)議，法院應予支持。16．解除協(xié)議時裝修損失怎樣確定假如購房人先行入住，對房屋進行了裝修，那么退房時裝修投入屬于損失，假如是售房人違約應該賠償，這是毫無疑問，但賠償標準往往成為爭議焦點。購房人希望按實際損失即花了多少裝修費就賠多少，售房人希望越少越好，通常達不成一致意見。碰到退房要求裝修損失時首先要明確購房人入住后對哪些部分進行了裝修。確定裝修項目能夠對照商品房買賣協(xié)議附件裝修標準中列名項目及房屋裝修現(xiàn)實狀況確定購房人裝修了哪些項目。另外裝修企業(yè)報價單及裝修協(xié)議也可作為裝修部位及項目標依據，所以購房人一定要保管好購房協(xié)議及裝修協(xié)議。其次在掌握證據基礎上與售房人協(xié)商，協(xié)商不成準備起訴。起訴后購房人可申請法院委托專業(yè)機構做評定。判定結果做出后，假如程序正當法院會以判定結果作為判決賠償依據。判定機構在判定時會考慮材料、人工及折舊等原因，對房屋裝修現(xiàn)實狀況價值做一綜合評定，最終得出一詳細數額。最終在起訴時購房人可申請法院委托專業(yè)機構對裝修損失進行判定。17．預付款能退嗎假如買賣雙方沒有訂立房屋買賣協(xié)議，而買方將首付款交給了賣方，這時雙方協(xié)議沒有成立，買房人所付款項并非首付款，也不是定金，而是預付款，不能按照定金法律要求處理，當然也不能按照違約法律要求來處理，因為協(xié)議沒有成立，不存在違約問題。這種情況在法律上稱為不妥得利，因為售房人與購房人沒有訂立協(xié)議，沒有協(xié)議依據，卻收取了購房人款項，而購房人卻未取得利益，沒有對價，給購房人造成了損失，假如售房人不退已付款，購房人能夠不妥得利理由起訴售房人，售房人應該將取得不妥利益返還受損失人，購房人完全有理由要求售房人退回所謂首付款。18．怎樣處理物業(yè)管理費用糾紛有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及天然氣、暖氣費、水、電費用長久拖欠，尤其是一些高檔住宅，物業(yè)管理費用比較高，幾年下來拖欠一二十萬，假如買受人不知道拖欠物業(yè)情況，購置了此房屋，全部費用買受人有可能要全部負擔。假如買受人不一樣意負擔，則物業(yè)企業(yè)因找不到售房人可能會轉而向買受人要求負擔，假如買受人不一樣意物業(yè)企業(yè)可能會設置障礙，為買受人與物業(yè)企業(yè)日期糾紛留下隱患。假如央產房在交易之前沒有結清物業(yè)費，交易中心不給辦理過戶手續(xù)，所以也會影響買賣雙方交易。所以筆者提議買房人在辦理過戶手續(xù)前即結清全部費用，或者在協(xié)議中約定，交接之前產生一切費用由賣方負擔，交接之后產生費用由買方負擔，并在過戶前辦理物業(yè)交接手續(xù)。買方在訂立協(xié)議之前最好將賣方所欠物業(yè)費、供暖費情況查清。19．一方不推行協(xié)議另一方果斷要求推行怎樣處理買賣雙方協(xié)議訂立后，因某種原因，比如房價上漲較快，一方不愿意再推行買賣協(xié)議，而另一方果斷要求繼續(xù)推行，碰到這類問題應該怎樣處理？按照約定全方面推行協(xié)議義務是協(xié)議推行一項基本標準。所以，除協(xié)議另有約定或出現(xiàn)可單方解除協(xié)議法定情形外，不論是協(xié)議訂立后預期違約還是協(xié)議推行期屆滿后實際違約，如另一方果斷要求繼續(xù)推行，除符合《協(xié)議法》第一百一十條要求外，應責令雙方繼續(xù)推行。在推行義務同時，另一方還有其余損失，應該賠償損失。對于確不能繼續(xù)推行，違約方應該賠償因違約而給對方造成損失，包含直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失確實定，可參考以下方式：一是雙方協(xié)商確定，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定按以下方式處理：（一）標準上可比照最相類似房屋市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內房屋）與買賣協(xié)議成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照，可經過專業(yè)機構評定確定房屋漲跌損失。認定損失時間點應從保護守約方利益出發(fā)，以守約方請求為基礎，結合協(xié)議約定推行期限屆滿之日、違約方違約行為確定之日以及審理中房屋漲跌情況等，合理確定。最終，守約方損失認定還應綜合考慮守約方履約情況、違約方能預見因房屋價值漲跌而產生損失以及雙方