成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE1萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要總投資：133885萬(wàn)元銷售收入：68490萬(wàn)元年租金收入：10479萬(wàn)元開發(fā)周期：3年（其中項(xiàng)目開工至項(xiàng)目竣工：2年）目錄TOC\o"1-1"\h\z\u第1章項(xiàng)目概況及公司介紹 1第2章市場(chǎng)調(diào)查分析 4第3章經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 33第4章開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 36第5章投資估算及效益分析 37第6章風(fēng)險(xiǎn)分析 46第7章綜述 50附件：附件一關(guān)于錦江區(qū)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目備忘錄附件二商業(yè)租賃確認(rèn)函附件三規(guī)劃設(shè)計(jì)方案附件四關(guān)于成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目相關(guān)問題的調(diào)研成果第1章項(xiàng)目概況及公司介紹1.1項(xiàng)目概況\o"附區(qū)位圖,標(biāo)記出區(qū)域位置和標(biāo)志性建筑物及其距離"宗地位置：該地塊位于成都市錦江區(qū)，是規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心，地塊四至范圍：北至二環(huán)路東五段，南至新規(guī)劃道路，東至錦華路，西至老成仁路。\o"用地面積,總建筑面積,建筑密度,容積率,控高,綠化率,公建及配套面積等"經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):用地面積77788平方米，總建筑面積326140平方米，容積率3.74，覆蓋率49.98%，建筑限高150米。地塊所在位置示意圖宗地現(xiàn)狀鳥瞰照片土地狀況：項(xiàng)目用地位于二環(huán)路與新成仁路交匯處西南角,包括A、B、C三地塊。其中A地塊面積約105畝,曾由錦江區(qū)政府協(xié)議出讓給國(guó)內(nèi)一家建材商并全部拆遷完畢，但因國(guó)家政策調(diào)整，該協(xié)議未繼續(xù)履行。后經(jīng)成都市政府相關(guān)部門研究決定：由于A地塊屬歷史遺留問題，確定不再協(xié)議而采用掛牌方式出讓?，F(xiàn)在，A地塊產(chǎn)權(quán)屬錦江區(qū)且已全部是凈地，B、C地塊屬川云商貿(mào)公司且C地塊為凈地。錦江區(qū)政府要求A、B、C三地塊統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)，同時(shí)希望我司在該地塊上開發(fā)建設(shè)商業(yè)廣場(chǎng)。，錦江區(qū)已與我司簽訂備忘錄，一旦我司摘牌成功，錦江區(qū)政府承諾將全力支持我司項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。目前，A、B、c三地塊整合已快完成，擬定于2005年11月整體掛牌，摘牌后政府將凈地（五通一平）交付。1.2大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)介紹大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，1992年改制為股份有限公司，是東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。經(jīng)過(guò)十七年的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已形成以住宅地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、電影院線、高星級(jí)酒店為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)總資產(chǎn)約200億元。其中，住宅地產(chǎn)至今累計(jì)開發(fā)量超過(guò)800萬(wàn)平方米。從1999年住宅地產(chǎn)開始實(shí)施跨區(qū)域、規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略，目前已在北京、大連、長(zhǎng)春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、寧波等城市進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，年開發(fā)量超過(guò)200萬(wàn)平方米，年銷售額超過(guò)60億元。房地產(chǎn)公司的目標(biāo)是到2010年，年開發(fā)量400萬(wàn)平方米以上，年銷售收入達(dá)到100億元。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新模式。目前，已與沃爾瑪、時(shí)代華納、歐倍德等16家跨國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中城市投資建設(shè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目。已開工建設(shè)16個(gè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”，總面積約170萬(wàn)平方米。計(jì)劃到2010年建設(shè)40個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，總建筑面積達(dá)到600萬(wàn)平方米，年租金收入達(dá)到40億元。第2章市場(chǎng)調(diào)查分析2.1城市背景成都是四川省省會(huì)，具有2300多年悠久歷史，是中國(guó)西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐。改革開放以來(lái)，成都的發(fā)展充滿了生機(jī)和活力，作為全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，城市服務(wù)功能日臻完善。2004年，成都市繼續(xù)保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，與其它副省級(jí)城市相比，其生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等總量指標(biāo)排位均靠前：成都市地區(qū)生產(chǎn)總值2185.7億元，居第四位；固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1085.2億元，居第六位；社會(huì)消費(fèi)品零售總額875.28億元，居第四位；居民人均可支配收入10394元，居第九位，人均消費(fèi)性支出8997元，居第七位。城市發(fā)展?jié)摿Ψ治觯撼啥际芯哂谐蔀槲鞑看箝_發(fā)戰(zhàn)略支撐點(diǎn)的條件和潛力在國(guó)務(wù)院最近批準(zhǔn)的《成都市城市總體規(guī)劃》中，明確成都市為“西南地區(qū)重要中心城市”，以成都市現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展?jié)摿Γ耆袟l件、有能力、有責(zé)任承擔(dān)起西部大開發(fā)戰(zhàn)略支撐點(diǎn)的歷史重任。成都市與西部其他重要經(jīng)濟(jì)中心城市相比獨(dú)具優(yōu)勢(shì)2003年成都與主要西部城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比主要西部城市年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）重慶3130．002250．118094成都1044．311870．899641西安716．58940．357748昆明500．79812．007979貴陽(yáng)344．86380．927985數(shù)據(jù)來(lái)源：《成都統(tǒng)計(jì)年鑒2004》與重慶、昆明、西安、貴陽(yáng)相比，成都優(yōu)勢(shì)明顯。作為特大型經(jīng)濟(jì)中心城市，成都在西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮著舉足輕重的作用，在國(guó)家西部大開發(fā)的進(jìn)程中，成都也具有重要的戰(zhàn)略地位。成都市工業(yè)化水平整體高于西部其它中心城市成都是西南地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，是西南地區(qū)電子信息、生物與現(xiàn)代醫(yī)藥、新材料、光機(jī)電一體化、環(huán)保技術(shù)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的生長(zhǎng)點(diǎn)，在西南地區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)過(guò)程中，將發(fā)揮帶動(dòng)作用。成都市交通通信樞紐的功能不斷增強(qiáng)以鐵路、民航、公路為骨干的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)基本形成，成昆、寶成、成渝、成達(dá)四條鐵路干線交匯于此，南昆線的開通使其擁有出海通道，逐步具備貨物大進(jìn)大出的條件；雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)是全國(guó)六大航空港之一和西南地區(qū)的樞紐港，客流量居西部第一。成都是全國(guó)七大交換中心和九大郵政通信一級(jí)處理中心之一。隨著在建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建成和新項(xiàng)目的興建，成都市的交通通信樞紐作用將日益凸顯。2..1.1成都市宏觀因素分析\o"GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、存款余額、通貨膨脹、家庭收支結(jié)構(gòu)"經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2002年2003年2004年GDP（億元）1667．11870．92185．7年增幅（%）11．7%12．2%16．8%人均可支配收入（元）8972964110394年增幅（%）10．4%7．5%7．8%年末居民存款余額（億元）1226．01494．41726.4年增幅（%）23．2%21．9%15．5%年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元）2635．63240．83771.5年增幅（%）16．8%22．9%16．4%三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重8.6:45.5:45.98.0:45.9:46.17.7:46.8:45.5數(shù)據(jù)來(lái)源：《成都統(tǒng)計(jì)年鑒—2004》、《成都市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》\o"人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、戶籍結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)以及人口的遷移特征等"人口環(huán)境：2002年2003年2004年全市城市人口總量(含流動(dòng)人口和戶籍人口）（萬(wàn)人)1028.481044.311124.42年增幅0．8%1．5%7．7%數(shù)據(jù)來(lái)源：《成都統(tǒng)計(jì)年鑒—2004》、《成都市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》\o"人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、戶籍結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)以及人口的遷移特征等"政策環(huán)境：近年來(lái)，成都市政府明確提出：緊緊抓住第一要?jiǎng)?wù)，大力推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，實(shí)現(xiàn)工業(yè)新跨越，增創(chuàng)服務(wù)業(yè)新優(yōu)勢(shì)，開拓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新局面，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，努力建設(shè)中國(guó)西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。圍繞“三新”、“三最”目標(biāo)，成都市大力推進(jìn)舊城改造，城鄉(xiāng)一體化，創(chuàng)模范環(huán)保城市，強(qiáng)化城市經(jīng)營(yíng)，整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)秩序，購(gòu)房辦戶口，從而迅速改變了城市面貌，改善了百姓居住環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。目前，為保證城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)舊城改造、重大招商引資，東調(diào)企業(yè)外遷，爛尾樓的處置等均有政策扶持和優(yōu)惠措施，對(duì)本項(xiàng)目的扶持和優(yōu)惠，政府將采取一事一議的方式處理。2.1.2城市規(guī)劃\o"圖示城市各功能規(guī)劃的區(qū)域分布,如商業(yè),居住,工業(yè),物流等功能分布情況"城市功能規(guī)劃與布局:按照成都市城市總體規(guī)劃，未來(lái)“大成都”的城市布局將由單中心圈層式向多中心組團(tuán)式轉(zhuǎn)變。城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)一體化都市圈轉(zhuǎn)變。新成都的城市圈，將由“攤大餅”(從一個(gè)中心向外擴(kuò)張)式的擴(kuò)張，變成按“發(fā)展軸”向東、向南發(fā)展，形成兩個(gè)城市副中心，同時(shí)通過(guò)路網(wǎng)的建設(shè)，打造成都半小時(shí)都市圈、一小時(shí)城市圈和3小時(shí)城市群。本項(xiàng)目所在區(qū)域正是東部副中心的起步區(qū)，連接二環(huán)內(nèi)的成熟區(qū)和三環(huán)內(nèi)的新興區(qū)，同時(shí)，也是東部副中心和南部副中心的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑴涮滓?guī)劃建設(shè)大型綜合性服務(wù)中心，大型金融設(shè)施、綜合性體育中心、大型綜合醫(yī)院如省醫(yī)科附院等。目前，項(xiàng)目輻射區(qū)域人口（含常住和流動(dòng)人口）為50余萬(wàn)人，五年內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)增加到70余萬(wàn)人，中遠(yuǎn)期將突破100萬(wàn)余人?，F(xiàn)在，項(xiàng)目所在區(qū)域已建中高擋小區(qū)有：萬(wàn)達(dá)河濱印象、華潤(rùn)斐翠城一期、萬(wàn)科城市花園、國(guó)信花園、望江嘉苑、朝陽(yáng)名宅、南府錦等，在建的有：中海格林威治、新加坡吉寶嶙江峰閣、新加坡盛吉立卓錦城、華潤(rùn)斐翠城二、三期、北京萬(wàn)基康郡、育才都市花園、天津融創(chuàng)藍(lán)谷地等。城市交通現(xiàn)狀與規(guī)劃:市政道路："井"字加環(huán)狀加放射"井"字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）；環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路；放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝。成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目地處二環(huán)路東五段與錦華路交界處，緊臨兩個(gè)十字路口，市政交通非常發(fā)達(dá)，出入方便。既得一、二、三環(huán)線之便，又得成洛、成渝、老成渝、成龍、新成仁、老成仁放射道路之利。除主干道外，區(qū)域內(nèi)還有順江路、九三路、錦華路、雙桂路、華潤(rùn)大道等次主干道。目前，共有11路公交車從本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)。地鐵：成都市地鐵初步規(guī)劃中，地鐵一號(hào)線北起動(dòng)物園，南到華陽(yáng)；二號(hào)線起于成灌客運(yùn)站，止于成渝客運(yùn)站；三號(hào)線起于柳家碾，止于琉璃場(chǎng)；四號(hào)線起于城南客運(yùn)中心，止于竹子橋；五號(hào)線起于成雅客運(yùn)站，止于成大。最高行車速度為80公里/小時(shí)。預(yù)計(jì)高峰小時(shí)單向最大斷面客流量為4.10萬(wàn)人次。規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線路經(jīng)本項(xiàng)目并設(shè)有站點(diǎn)。輕軌：成都將在2005年開始著手大豐－廣漢、五桂橋－龍泉、成灌客運(yùn)站－郫縣3條輕軌快速交通項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作。五桂橋距離本項(xiàng)目有三公里多?；A(chǔ)設(shè)施狀況：市政基礎(chǔ)設(shè)施：城市東部新區(qū)規(guī)劃有3座污水處理廠、兩座220KV的變電站、12座天然氣配氣站、12個(gè)電信交換局等。本項(xiàng)目因處于二環(huán)路和錦華路之間，水、電、氣、視訊網(wǎng)絡(luò)等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，均可從項(xiàng)目紅線外直接接入。區(qū)域配套設(shè)施：本項(xiàng)目緊臨二環(huán)路，屬東部副中心的起步區(qū)，公用配套設(shè)施較多，在本項(xiàng)目五公里半徑內(nèi)，分布多所大、中、小學(xué)校和醫(yī)院，學(xué)校有四川大學(xué)、四川師范大學(xué)、信息工程學(xué)院、四川省藝術(shù)學(xué)校、四川音樂學(xué)院、四川航校、四川紡織學(xué)校、樹德中學(xué)、七中育才學(xué)校、川師、川大附中、附小等。醫(yī)院有空軍醫(yī)院、市第十人民醫(yī)院、市第七人民醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院、錦江區(qū)婦幼保健院等成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于成都市東南部，按照成都市城市總體發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)東、南新城將是城市總體規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)，一方面其發(fā)展?jié)摿薮?，另一方面與政府發(fā)展方向一致，得天時(shí)地利人和之優(yōu)勢(shì)。2.2商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查2.2.1商貿(mào)業(yè)發(fā)展綜述成都市是傳統(tǒng)的商貿(mào)城市，近年來(lái)，隨著成都市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)重心的轉(zhuǎn)移以及社會(huì)消費(fèi)水平的提高，促進(jìn)了商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，并帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷升級(jí)，商業(yè)環(huán)境進(jìn)一步提升，以及沿二環(huán)線形成眾多區(qū)域性商業(yè)中心。隨著成都市城填居民可支配性收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，成都的整體消費(fèi)力及購(gòu)買力發(fā)展趨勢(shì)良好。2004年社會(huì)消費(fèi)品總額明顯增速。目前，商品消費(fèi)能力名列大中城市前列，商品交易市場(chǎng)發(fā)展良好。2004年末共有商品交易市場(chǎng)902個(gè)，年成交額上億元的商品交易市場(chǎng)有31個(gè)，其中上10億元的市場(chǎng)有8個(gè)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷完善，擴(kuò)張速度進(jìn)一步加快，沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、歐倍德、歐尚等一批國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛在蓉設(shè)點(diǎn)和擴(kuò)建新的分場(chǎng)。除中心區(qū)域傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)，錦上添花之外，在二環(huán)路沿線出現(xiàn)了眾多區(qū)域性商貿(mào)中心。目前，這些區(qū)域性商貿(mào)中心生機(jī)勃勃，后勁十足，共同推動(dòng)成都市商業(yè)的迅猛發(fā)展。歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額分類表（單位：億元）時(shí)間社會(huì)消費(fèi)品零售總額市區(qū)消費(fèi)品零售額縣及縣以下消費(fèi)品零售額2001年6284012272002年7104592502003年7715052662004年875578297數(shù)據(jù)來(lái)源：《成都統(tǒng)計(jì)年鑒—2004》、《成都市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》2.2.2城市商業(yè)總體市場(chǎng)調(diào)查城市主要商圈及特點(diǎn)：商圈名稱春熙路鹽市口-天府廣場(chǎng)騾馬市規(guī)模級(jí)別（特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)）特級(jí)一級(jí)一級(jí)發(fā)展進(jìn)程（傳統(tǒng)、新興）傳統(tǒng)傳統(tǒng)傳統(tǒng)核心區(qū)域北至總府路,南到東大街,東至紅星路步行街順城大道，上東大街交匯處西大街與人民中路交匯處主要影響區(qū)域范圍全成都市以及周邊縣市、外來(lái)旅游全成都市以及周邊縣市成都市主要影響消費(fèi)人口規(guī)模和構(gòu)成描述（萬(wàn)人）消費(fèi)人口規(guī)模覆蓋成都及其周邊縣市/時(shí)尚人士，白領(lǐng)階層等100萬(wàn)消費(fèi)人口規(guī)模，城市中低收入者和以批發(fā)業(yè)為主的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者50萬(wàn)常住人口/成都市本土居民為主主要商業(yè)點(diǎn)名稱購(gòu)物中心無(wú)熊貓城（部分營(yíng)業(yè)）新城市廣場(chǎng)，錢江鉑金時(shí)代（均在建）百貨王府井百貨，太平洋百貨，百盛，伊騰洋華堂，名嘉SHOP北京華聯(lián)，人民商場(chǎng)，泰華，摩爾百盛，仁和春天，大業(yè)百貨，百貨大樓太平洋全興店，羅馬國(guó)際，時(shí)代-凱越，錦城麗都（均在建）超市屈臣氏、伊藤洋華堂好又多超市家樂福影院王府井影院，太平洋影院西南影都華協(xié)影城娛樂好樂迪KTV，良木緣咖啡，必勝客美高美國(guó)際娛樂中心銅鑼灣KTV，熱舞會(huì)所，單行道娛樂中心其他賓洛咖啡，西南書城，龍抄手，鐘水餃，必勝客，哈根達(dá)斯，假日酒店，四川賓館，紫薇酒店，第二醫(yī)院，新中興商業(yè)廣場(chǎng)，染房街，必勝客，歐洲房子，仁和春天咖啡，銀河王朝酒店三醫(yī)院，全興大酒店，新龍洋大酒店商圈成熟程度（改造或發(fā)展的余地）此商圈為成都市傳統(tǒng)商業(yè)圈，具有最廣泛的影響力，是成都市最繁華的商業(yè)商圈。在整個(gè)成都市乃至西南地區(qū)，具有極高的知名度。靠近紅星路步行街一側(cè)，有待進(jìn)行改造完善。此商圈為成都市傳統(tǒng)商業(yè)圈，具有較廣泛的知名度，是成都市比較繁華的商業(yè)商圈。有待進(jìn)行較大規(guī)模的改造升級(jí)，以提升檔次和品牌形象。該商圈為成都市傳統(tǒng)商業(yè)圈，曾經(jīng)在成都市商業(yè)扮演重要角色，后因城市和交通改造逐漸衰落，現(xiàn)市政府正在對(duì)其進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和規(guī)劃。力圖重新打造使其成為黃金商圈。繁華地段專賣店的平均租金水平和租金分布特點(diǎn)（元／月.使用面積）600-1200400-800400-600商圈規(guī)劃打造紅星路步行街與東大街一側(cè)與鹽市口商圈連成一片。與天府廣場(chǎng)周邊商圈連成一片，打造新興的成都中央商務(wù)區(qū)擬建成城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）目前存在的主要問題商業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)超大規(guī)模的購(gòu)物中心，產(chǎn)品檔次參差不齊。檔次較低，品種太雜，周邊有待改造該區(qū)域由于前些年道路交通和城市改造而受到一定影響，新一輪的騾馬市商圈重整計(jì)劃正在實(shí)施當(dāng)中交通周邊停車場(chǎng)數(shù)量不足，比較擁擠。交通擁擠，交通限制較多，停車場(chǎng)不足交通限制較多（單行線路居多），在一定程度上造成人流量和商氣的不足。其他///備注：*特級(jí)：其影響力不僅限于本市，其消費(fèi)人口主要還含有大量的跨城市消費(fèi)者。一級(jí)：市級(jí)商圈。 二級(jí)：區(qū)級(jí)商圈。商圈位置分布圖示主要大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)匯總統(tǒng)計(jì)：購(gòu)物中心類（建成或在建）名稱個(gè)數(shù)位置面積層數(shù)開業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)情況描述特點(diǎn)描述金沙時(shí)代國(guó)際商城1成都市二環(huán)路西二

段73號(hào)總建筑面積13萬(wàn)余平方米，62005年1月經(jīng)營(yíng)情況一般該項(xiàng)目含2.2萬(wàn)平米OBI歐倍德建材超市，西單商場(chǎng)1.8萬(wàn)平米，近6萬(wàn)平米創(chuàng)美家居，近4萬(wàn)平米的娛樂等集休閑，娛樂，辦公、商住為一體，環(huán)境配套服務(wù)十分完善齊備。精心打造出極具品牌價(jià)值的休閑娛樂場(chǎng)所。天府匯城1武侯區(qū)科華中路與二環(huán)路交匯處５萬(wàn)平方米，主要包括百聯(lián)集團(tuán)屬下購(gòu)物中心、世紀(jì)聯(lián)華超市2.5萬(wàn)平方米、友誼百貨2.5萬(wàn)平方米。4層2004年4月經(jīng)營(yíng)情況較差業(yè)態(tài)布局為：一樓主要是友誼百貨賣場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)（銀行、郵局、電視演播廳）以及必勝客、肯德基等西式快餐；二樓主要是世紀(jì)聯(lián)華超市、百貨賣場(chǎng)；三樓主要是各類專賣店、專業(yè)店等；四樓主要是餐飲娛樂、健身中心。一家旗艦店。集購(gòu)物、休閑、服務(wù)、娛樂、辦公于一體熊貓城1成都市順城大街289號(hào)熊貓城總建筑面積50萬(wàn)平方米，目前已開發(fā)完成30萬(wàn)平方米的一期。地上7層，地下2層2004年12月部分開業(yè)熊貓城內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)有三至五家大型主力百貨公司和上千家的品牌店、若干主題賣場(chǎng)、CBD餐飲中心、酒吧街、文化廣場(chǎng)、熊貓主題樂園、環(huán)球影院、大型會(huì)議展覽中心等經(jīng)營(yíng)主體。但目前熊貓城商業(yè)氛圍不濃，人氣不佳，經(jīng)營(yíng)狀況不理想。熊貓城具有不可復(fù)制的龐大規(guī)模，僅一期工程的裙樓商業(yè)面積就相當(dāng)于如今成都春熙路商圈商業(yè)面積的總和。一期已建成，二期金融中心項(xiàng)目將于2006年正式啟動(dòng)。新城市廣場(chǎng)1成都市西大街1號(hào)10萬(wàn)平方米。6層在建在建18000平方米百佳超市，23000平方米百盛百貨，6000平方米數(shù)碼影城，1100個(gè)停車位，83部電梯，12條主題街區(qū)，26條空中走廊。錢江鉑金時(shí)代1成都市青龍街27號(hào)4萬(wàn)平方米地上5層，地下一層在建在建采用代表國(guó)際商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的室內(nèi)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)，以特色商品賣場(chǎng)和獨(dú)立店相結(jié)合，充分體現(xiàn)休閑購(gòu)物消費(fèi)模式。匯龍灣商業(yè)廣場(chǎng)1成都市沙灣路與一環(huán)路交匯處58000平方米的商業(yè)面積，20000平方米的易初蓮花購(gòu)物中心。5層2004年12月11日開盤。預(yù)計(jì)2005年10月開業(yè)招商中第一個(gè)雙首層—四維純立體街鋪：首上層：米蘭精品百貨，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)鋪面。首層下：第一條室內(nèi)景觀商業(yè)步行街——獨(dú)立經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)鋪面。2-3層易初蓮花購(gòu)物中心，4層數(shù)碼家電家居廣場(chǎng)——國(guó)內(nèi)知名家電商家爭(zhēng)相入駐。5層天下美食坊數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查和樓盤資料百貨類名稱個(gè)數(shù)位置面積層數(shù)開業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)情況描述特點(diǎn)描述太平洋百貨2成都市總府路12號(hào)（春熙店）18000平方米地下1層，地面6層1993良好太平洋百貨一九九三年落戶于蓉城最繁華的商業(yè)區(qū)-春熙路，是最早進(jìn)入成都的外資百貨。公司無(wú)論從商品組合、服務(wù)方式還是環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格逐步邁向國(guó)際化；成為集購(gòu)物、餐飲、娛樂、一體的大型多元化商場(chǎng)。成都市人民中路二段68號(hào)（全興店）30000平方米4層1996年一般王府井百貨1成都市總府路15號(hào)28000平方米6層1999年12月良好成都王府井百貨是王府井百貨集團(tuán)對(duì)外投資項(xiàng)目中最大的一個(gè)，位于成都市繁華的中心商業(yè)區(qū)春熙路段，集酒店、商務(wù)公寓、百貨商場(chǎng)、電影院、餐飲等多項(xiàng)設(shè)施于一身。仁和春天2人民東路59號(hào)12000平方米4層1998年9月良好成都市最早的高檔百貨商場(chǎng)之一，匯集高檔次的品牌商品。四川省成都市人民南路四段19號(hào)10000平方米4層2004年好摩爾百盛1成都市東御街55-223號(hào)33000平方米5層地下2層2002年2月良好北京華聯(lián)2成都市鹽市口廣場(chǎng)30000平方米52002年良好北京華聯(lián)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)零售企業(yè)之一，成立于1997年。目前，集團(tuán)旗下有兩家上市公司，北京華聯(lián)商廈股份有限公司和北京華聯(lián)綜合超市股份有限公司，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有城市購(gòu)物中心、百貨商廈、大型綜合超市和大型綜合商場(chǎng)。集流行百貨、綜合超市、美食街為一體的社區(qū)型百貨商廈人民商場(chǎng)1成都市東御街19號(hào)33226平方米61993年12月良好是成都營(yíng)業(yè)面積最大、銷售額最多的綜合商業(yè)企業(yè)。百貨大樓1成都市東御街18號(hào)20000余平方米6良好始終按照“經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)商品、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)人才”的新經(jīng)營(yíng)思路，以經(jīng)營(yíng)家電類商品提升公司的銷售規(guī)模，以穿著類商品提高公司的經(jīng)營(yíng)效益。美美力誠(chéng)百貨1成都市人民南路二段18號(hào)川信大廈4000平方米2層2001年12月良好美美力誠(chéng)百貨是與具有百年歷史的香港著名高檔百貨公司--香港連卡佛百貨公司合作所開設(shè)的西南地區(qū)最高檔的精品百貨商場(chǎng)。美美力誠(chéng)百貨由香港連卡佛的全資公司--華鐙商管集團(tuán)直接管理，以經(jīng)營(yíng)國(guó)際頂級(jí)品牌服飾系列為主體的精品百貨公司。伊藤洋華堂2成都市大科甲巷8號(hào)30000平方米6層，地下三層1996年12月良好以日本株式會(huì)社伊藤洋華堂為主要股東，合作伙伴有中國(guó)華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司、日本伊藤忠商事株式會(huì)社、伊藤忠（中國(guó)）集團(tuán)有限公司及邱永漢集團(tuán)中國(guó)永利都（成都）房產(chǎn)開發(fā)有限公司。成都市置信路32000平方米5層2003年9月良好超市類名稱個(gè)數(shù)位置面積層數(shù)開業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)情況描述特點(diǎn)描述好又多6成都市科華北路58號(hào)亞太廣場(chǎng)5000——8000平方米1999年良好是最早進(jìn)入成都市的大型連鎖外資超市，目前已開6店。家樂福4成都市雙橋子立交橋9300平方米32005年1月好家樂福是世界第二大國(guó)際化零售連鎖集團(tuán)，是大型超級(jí)市場(chǎng)(Hyper-mart）概念的創(chuàng)始者。家樂福集團(tuán)的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品分為食品類和非食品類兩大類，食品類由店內(nèi)生鮮處、雜貨處進(jìn)行管理；非食品類主要由日用百貨處、家電處、紡織處進(jìn)行管理成都市八寶街一號(hào)8000平方米21999年好成都新光路大世界廣場(chǎng)10000平方米32003年6月良好光華村路口2003年9月好世紀(jì)聯(lián)華1四川省成都市科華中路19號(hào)25000平方米12004年4月一般人人樂1成都市雙楠小區(qū)22500平方米32001年一般歐尚1成都市金牛區(qū)金沙路39號(hào)48000平方米22003年11月好麥德龍1成都市清江中路1號(hào)12000平方米2層2003年8月一般與其他百貨業(yè)態(tài)不同的是,麥德龍以倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員制為經(jīng)營(yíng)模式,只有持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的法人和企業(yè)才能成為麥德龍的會(huì)員。數(shù)據(jù)來(lái)源：成都購(gòu)物網(wǎng)和消費(fèi)成都網(wǎng)以及市場(chǎng)調(diào)查走訪影院和娛樂類名稱位置面積層數(shù)開業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)情況描述特點(diǎn)描述太平洋文藝成都市暑襪南街29號(hào)6815平方米。24個(gè)影視廳3層3000余座1991年良好成都市較大規(guī)模的電影院，配套設(shè)施齊全，消費(fèi)大眾化。紫荊電影院成都市二環(huán)路南三段紫荊北路6000平方米，7個(gè)影視廳，1000余座位3層2003年12月良好成都市第一個(gè)五星級(jí)概念的影城王府井電影院成都市總府路15號(hào)12個(gè)影視廳，1964個(gè)座位4層2000年9月良好是屹立在成都市的第一座國(guó)際水準(zhǔn)的標(biāo)志性影城。融娛樂，休閑，購(gòu)物一體。影院可播放數(shù)字電影，膠片電影，3D電影，天地?cái)?shù)碼電影，是國(guó)內(nèi)電影種類最多的影院花園電影院成都市一環(huán)路南三段18號(hào)9個(gè)電影廳，9個(gè)電影自選廳3層1991年好主要針對(duì)學(xué)生觀眾，對(duì)學(xué)生5-8折優(yōu)惠。西南影都成都市下順城街75號(hào)9400平方米。7個(gè)放映廳，1602個(gè)坐位3層1992年好其環(huán)境優(yōu)雅舒適,藝術(shù)氛圍濃郁?？膳c國(guó)際先進(jìn)影院的高品質(zhì)視聽設(shè)備媲美,是影都卓爾不群的亮點(diǎn)之一。在這里，三套全球頂級(jí)數(shù)碼立體聲系統(tǒng)——DTS、SDDS、SR.D及超大銀幕讓影迷沉浸其間，加上原裝引進(jìn)的德國(guó)SHCNEIDER高清晰度鏡頭，讓您充分領(lǐng)略21世紀(jì)電影的迷人魅力。文化宮電影院成都市提督街61號(hào)6個(gè)電影廳，4個(gè)影視廳，4個(gè)自選廳1000座4層1985差是成都市最早的電影院之一，現(xiàn)設(shè)施設(shè)備落后。東方世紀(jì)電影院成都市一環(huán)路南三段世紀(jì)電影城4樓16個(gè)放映廳，2000余座1層2003年好影廳全部采用進(jìn)口高級(jí)座椅，人性化設(shè)計(jì)，減少坐姿疲勞，座椅安排采用美國(guó)體育場(chǎng)無(wú)遮擋間隔式，不會(huì)因前排座位阻礙視線。位于電影廣場(chǎng)大廳，展現(xiàn)多幅令人懷念的精彩電影海報(bào)及明星巨照，并配合新片上映舉辦相關(guān)活動(dòng)，讓觀眾如同走進(jìn)星光大道。旁邊設(shè)有開放式咖啡座。華協(xié)影城成都市青龍街青龍巷28號(hào)14000平方米。2000余座。15個(gè)電影廳3層1989好華協(xié)影城地處成都市中心騾馬市金融商貿(mào)圈內(nèi)，西臨家樂福超市，東靠太平洋全興店，是一座綜合性?shī)蕵烦恰?002年下半年華協(xié)影城對(duì)各個(gè)影廳進(jìn)行了重新裝修，對(duì)座椅進(jìn)行了更換，對(duì)放映設(shè)備進(jìn)行了升級(jí)更新。使觀眾在溫馨典雅的氣氛中欣賞中外電影。是成都市休閑娛樂的好去處。數(shù)據(jù)來(lái)源：“峨嵋院線”和“太平洋院線”2005年成都大型商業(yè)零售企業(yè)開店計(jì)劃 名稱位置面積預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間特點(diǎn)描述泰國(guó)正大易初蓮花成都市沙灣路與一環(huán)路交匯處20000平方米預(yù)計(jì)2005年5月1日開業(yè)第一個(gè)雙首層——四維純立體街鋪：首層上：米蘭精品百貨，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)鋪面。首層下：第一條室內(nèi)景觀商業(yè)步行街——獨(dú)立經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)鋪面。2-3層易初蓮花購(gòu)物中心，4層數(shù)碼家電家居廣場(chǎng)——國(guó)內(nèi)知名家電商家爭(zhēng)相入駐。5層天下美食坊。宜家成都商場(chǎng)城南25000平方米2006年初宜家成都商場(chǎng)共有3層，一樓為停車場(chǎng)，二、三樓為商場(chǎng)部分，包括宜家自選倉(cāng)庫(kù)、展示室、客商倉(cāng)庫(kù)和餐廳等。歐尚待定單層8000平方米以上2005年開店計(jì)劃1-2家百佳超市成都市西大街1號(hào)18000平方米2005年年底百聯(lián)集團(tuán)待定單層4000平方米以上2005年3家開設(shè)在城市主干道，社區(qū)人口密集區(qū)人人樂商業(yè)集團(tuán)待定單層面積4000平方米以上，四層以內(nèi)2005年2-3家選址要求社區(qū)人口密集區(qū)，交通便利五星電器成都八寶街6000多平方米2005年5月6家以上西單商場(chǎng)待定單層面積4000平方米左右2005年開店計(jì)劃：2家左右。要求位于城市一類商圈內(nèi)，社區(qū)居民密集區(qū)，交通便利。成百永樂待定總租賃面積2500平方米以上不等。2005年計(jì)劃：6～8家總租賃面積2500平方米以上不等，層高不低于3米。伊藤洋華堂待定單層面積4000平方米以上2005年計(jì)劃：1-2家單層面積4000平方米以上，有足夠的停車場(chǎng)，居民密集，交通便利數(shù)據(jù)來(lái)源：成都商報(bào)在線新聞中心城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃簡(jiǎn)述：上世紀(jì)90年代中期，成都市商業(yè)格局是順應(yīng)單核心城市布局而自發(fā)形成，即以鹽市口——春熙路商圈為城市中心商圈，向外強(qiáng)力輻射、擴(kuò)散。目前，成都市政府已提出向東向南發(fā)展，在城南和城東建立兩個(gè)城市副中心，逐步由現(xiàn)在的密集‘餅’狀布局轉(zhuǎn)變?yōu)槭杳芙Y(jié)合的扇葉式布局，城市結(jié)構(gòu)逐步由單核心模式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗪诵哪Ｊ?。綜述：成都市是我國(guó)西部地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市之一，是綜合性的工業(yè)基地，西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通通信樞紐。改革開放以來(lái)，成都市發(fā)展?jié)摿χ鸩桨l(fā)揮，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射與擴(kuò)散能力進(jìn)一步增強(qiáng)，作為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心城市的地位更加突出。成都市商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)從業(yè)人數(shù)在西部大商貿(mào)圈中優(yōu)勢(shì)明顯，大商貿(mào)、大流通、大市場(chǎng)的格局初步形成。隨著商品市場(chǎng)的擴(kuò)大和完善，資金、技術(shù)、信息、勞務(wù)、房地產(chǎn)等要素市場(chǎng)的迅速發(fā)展，以及在城區(qū)建立若干中心商業(yè)區(qū)，成都將不斷增強(qiáng)西部商貿(mào)中心的功能，進(jìn)一步擴(kuò)大輻射范圍和增強(qiáng)擴(kuò)散能力。作為西南商貿(mào)中心，在糖酒會(huì)、電腦節(jié)等各種國(guó)際性、全國(guó)性商貿(mào)、文化活動(dòng)的推動(dòng)下，成都對(duì)周邊省市乃至整個(gè)西部地區(qū)的市場(chǎng)影響力也越來(lái)越大，輻射范圍已從四川擴(kuò)展到全國(guó)，甚至輻射到東南亞一些國(guó)家和地區(qū)，市場(chǎng)規(guī)模及容量均位居西部城市之首。目前，成都已初步形成四大物流基地，五大區(qū)域性配送中心。2005年的成都商業(yè)將迎來(lái)更大的機(jī)遇。2004年12月，中國(guó)零售業(yè)對(duì)外資的限制已取消，跨國(guó)零售企業(yè)大舉進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地，成都作為西部的焦點(diǎn)城市，也吸引了眾多商家聚于此地?fù)屨际袌?chǎng)和有利口岸。2.2.3地塊區(qū)域商業(yè)分析地塊區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：成都商業(yè)的環(huán)域分布商業(yè)項(xiàng)目分布最多的區(qū)域還是一環(huán)內(nèi)和二環(huán)至三環(huán)之間，占到了整體的86%，其中一環(huán)路內(nèi)屬城中心區(qū)域，歷年來(lái)都是商業(yè)項(xiàng)目集中的地段，而二環(huán)至三環(huán)區(qū)域所占的比例則大大超過(guò)一至二環(huán)區(qū)域，說(shuō)明目前成都商業(yè)發(fā)展的新興熱點(diǎn)在二環(huán)至三環(huán)之間。成都商業(yè)方位分布 在各方位中以城中和城南的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多，其次才是城西和城北，項(xiàng)目數(shù)量最少的是城東方位。隨著成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，大量新興住宅和大規(guī)模社區(qū)的建成，城東方位目前商業(yè)的稀缺帶來(lái)的是極大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（百貨、超市、購(gòu)物中心等）、競(jìng)爭(zhēng)程度和特點(diǎn)目前，城東板塊內(nèi)，特別是二環(huán)路——三環(huán)路范圍內(nèi)商業(yè)較少，主要網(wǎng)點(diǎn)分布如下名稱位置面積層數(shù)開業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)情況描述特點(diǎn)描述家樂福雙橋店成都市錦江區(qū)大田坎街162號(hào)蜀都花園31200平方米4層2005年1月31日該店采用了低價(jià)促銷政策，大量商品售價(jià)甚低，開張前即吸引了為數(shù)不少的顧客，開業(yè)當(dāng)天因市民蜂擁?yè)屬?gòu)而發(fā)生安全事故，目前每日客流量巨大，經(jīng)營(yíng)十分火爆。與其他門店不同，雙橋子店除日常生活用品經(jīng)營(yíng)外,將主要立足于服務(wù)周邊2.5公里范圍內(nèi)的顧客，并針對(duì)城東顧客群，推出“1元特賣專區(qū)”，強(qiáng)化家庭日常用品的銷售，同時(shí)在蔬菜、豬肉制品上大做文章，進(jìn)一步凸顯“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”的氛圍。北京華聯(lián)雙橋子店經(jīng)華北路2號(hào)(蜀都花園對(duì)面)25000平方米5層2003年底開業(yè)，2004年11月24日重新開業(yè)打出“城東第一商廈”的旗號(hào)，以新興的家庭百貨店出現(xiàn)，采用多層布局、多業(yè)態(tài)的組合方式，經(jīng)營(yíng)品牌較貼近該區(qū)域消費(fèi)者的實(shí)際需求，經(jīng)營(yíng)情況較好，但品牌專柜分布較雜亂，裝修簡(jiǎn)單，布局也不夠合理。1-5層為流行百貨，經(jīng)營(yíng)品牌匯集國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，同時(shí)更貼近居民的實(shí)際需求；一層、二層部分賣場(chǎng)為超市，包括生鮮、食品及百貨，并新增許多地方名優(yōu)特商品；負(fù)一層為美食城和特賣場(chǎng)；負(fù)二層為大型停車場(chǎng)。天府匯城購(gòu)物中心二環(huán)南路與科華路的交叉路口旁10萬(wàn)平方米4層2004年4月天府匯城因體量大、定位不準(zhǔn)，開業(yè)時(shí)間短、缺乏人氣支撐，經(jīng)營(yíng)情況不太好。集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、康體于一體的大型購(gòu)物中心，包括世紀(jì)聯(lián)華超市（２．５萬(wàn)平方米）、友誼百貨（２．５萬(wàn)平方米）及各類知名品牌專賣店、專業(yè)店等。國(guó)美萬(wàn)年場(chǎng)店二環(huán)路東三段40號(hào)12000平方米3層2004年6月19日以低價(jià)策略、和各種經(jīng)常性的促銷活動(dòng)為主要營(yíng)銷手段，經(jīng)營(yíng)情況很好。專業(yè)經(jīng)營(yíng)空調(diào)、彩電、冰箱、洗衣機(jī)、日用小商品、數(shù)碼產(chǎn)品等各類電器。成百永樂萬(wàn)年場(chǎng)店二環(huán)路東三段40號(hào)10000平方米3層以低價(jià)策略、和各種經(jīng)常性的促銷活動(dòng)為主要營(yíng)銷手段，經(jīng)營(yíng)情況很好。與國(guó)美競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)空調(diào)、彩電、冰箱、洗衣機(jī)、日用小商品、數(shù)碼產(chǎn)品等各類電器。成百永樂成仁路店錦華路1號(hào)9000平方米3層2004年12月18日以低價(jià)策略、和各種經(jīng)常性的促銷活動(dòng)為主要營(yíng)銷手段，經(jīng)營(yíng)情況很好。專業(yè)經(jīng)營(yíng)空調(diào)、彩電、冰箱、洗衣機(jī)、日用小商品、數(shù)碼產(chǎn)品等各類電器。地塊區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃簡(jiǎn)述：概況根據(jù)最新的《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》，成都市向東發(fā)展規(guī)劃控制區(qū)范圍一共226平方公里，其中外環(huán)路以內(nèi)是76平方公里，外環(huán)路以外是150平方公里，范圍是西至沙河成仁公路，南至三環(huán)路成龍路南側(cè)用地控制界，東至龍泉驛區(qū)東側(cè)成環(huán)路，北至城南高速公路。因而城東區(qū)域可劃分為城東市區(qū)和城東新區(qū)兩大區(qū)域，以沙河為紐帶，依托“五橫五縱”的交通網(wǎng)絡(luò)將整個(gè)城東區(qū)域有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。按照政府的規(guī)劃，建成后的城東副中心規(guī)劃面積７６平方公里，規(guī)劃人口７３．５萬(wàn)人，人均城市建設(shè)用地８４．６１平方米，是以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)，功能定位按照政府的規(guī)劃，建成后的東部新區(qū)，將成為我市以生活居住、旅游休閑、教育科研和辦公等功能為主，具有歷史、人文特色的生態(tài)型城市新區(qū)。政府在規(guī)劃中明確的將“生活居住”排在了第一的位置。規(guī)劃特點(diǎn)生活新城新城東共占地76平方公里，東部新區(qū)將建設(shè)成都平原上最具有特色的綠色“坡地新城區(qū)”，給久居平原的成都人在居住理念上帶來(lái)新的沖擊。旅游新城新城東將被全力打造成歷史文化旅游之城，依托明十陵，建成萬(wàn)畝十陵文化風(fēng)景區(qū)，周邊還有成都最大的城市湖泊———占地千畝的青龍湖。很多有著自然山地園林風(fēng)貌和歷史人文景觀旅游設(shè)施以及旅游景點(diǎn)也將一一開放。人居新城四川師范大學(xué)、成都大學(xué)、信息工程學(xué)院等大專院校的先后入駐，使新城東在文化底蘊(yùn)上成為未來(lái)成都的最佳居住區(qū)，同時(shí)也會(huì)給這里的房產(chǎn)帶來(lái)投資價(jià)值。生態(tài)新城新城東水體資源極為豐富，水庫(kù)、河塘星羅棋布，與蜿蜒流經(jīng)的東風(fēng)渠相映相襯，占總用地33.1%；36%的綠地覆蓋率使這里成為成都綠地最為集中的區(qū)域。配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施：3座污水處理廠、兩座220KV的變電站、12座天然氣配氣站、12個(gè)電信交換局等。學(xué)校：四川大學(xué)、四川師范大學(xué)、信息工程學(xué)院、成都大學(xué)、四川音樂學(xué)院、樹德中學(xué)等。公園綠地：青龍湖公園、十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)、市政公園。其他配套：根據(jù)規(guī)劃，副中心作為新區(qū)核心將規(guī)劃建設(shè)大型綜合性服務(wù)中心，大型金融設(shè)施、綜合性體育中心、大型綜合醫(yī)院如省醫(yī)科附院等。區(qū)域交通環(huán)境①五橫五縱的交通系統(tǒng)②車站：五桂橋汽車總站、城東客運(yùn)中心。以上車站距本項(xiàng)目4-10分鐘車程③地鐵：規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線、地鐵4號(hào)線、地鐵5號(hào)線橫穿新區(qū)而過(guò)，連接南北、東西的1、2號(hào)地鐵線力爭(zhēng)在2010年底建成投入使用。3號(hào)地鐵線與本項(xiàng)目相接。到2035年，成都將建成以三角形為核心的放射狀地鐵網(wǎng)線。④輕軌:規(guī)劃中的輕軌也將從五桂橋一直延伸到龍泉。距本項(xiàng)目十分鐘車程。發(fā)達(dá)的交通體系，使得無(wú)論是走進(jìn)市中心還是出行遠(yuǎn)郊，城東道路皆是一路綠燈。道路通暢，環(huán)境改觀，居住城東優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。區(qū)域人口分布情況目前項(xiàng)目周邊五公里范圍內(nèi)人口情況表片區(qū)名稱總?cè)丝诔Ｗ∪丝诹鲃?dòng)人口東光片區(qū)5萬(wàn)3萬(wàn)2萬(wàn)龍舟路片區(qū)3.8萬(wàn)2萬(wàn)1.8萬(wàn)雙桂片區(qū)1萬(wàn)余1萬(wàn)較少成龍路片區(qū)4.5萬(wàn)2.4萬(wàn)2.1萬(wàn)蓮新片區(qū)7萬(wàn)6萬(wàn)1萬(wàn)牛市口片區(qū)4.5萬(wàn)3.5萬(wàn)1萬(wàn)沙河片區(qū)4.8萬(wàn)3.7萬(wàn)1.1萬(wàn)獅子山片區(qū)5萬(wàn)3.8萬(wàn)1.2萬(wàn)(學(xué)生)水井坊片區(qū)3.6萬(wàn)3.2萬(wàn)0.4萬(wàn)望江路片區(qū)8萬(wàn)3萬(wàn)5萬(wàn)(學(xué)生)火車南站片區(qū)10萬(wàn)5萬(wàn)5萬(wàn)總計(jì)57.2萬(wàn)37.6萬(wàn)19.6萬(wàn)(注:以上數(shù)據(jù)由各片區(qū)街道辦提供，2005年7月調(diào)查)區(qū)域消費(fèi)水平自去年以來(lái)，政府提出“中產(chǎn)城東”的口號(hào)，要把新城東建設(shè)成為以都市白領(lǐng)為主的中產(chǎn)階級(jí)的聚居地。隨著城東新區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，政府對(duì)新區(qū)投資建設(shè)力度加大，以及國(guó)內(nèi)外大開發(fā)商的進(jìn)入，樓盤品質(zhì)大幅提高，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，城東房?jī)r(jià)也迅速飆升。城東新供樓盤的均價(jià)已與有西貴南富之稱的城西城南縮小差距，“中產(chǎn)城東”的概念已深入人心，萬(wàn)達(dá)河濱印象、萬(wàn)科城市花園、魅力城市、華潤(rùn)翡翠城、融創(chuàng)藍(lán)谷地、康郡、雅郡等等樓盤行情一路看漲！城東的中高端住宅開始吸納和聚集西南各地的成功人士和白領(lǐng)精英，新城東的消費(fèi)格局將發(fā)生從量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)人群以城市中產(chǎn)階級(jí)為主。其消費(fèi)層次與消費(fèi)能力都將帶來(lái)整個(gè)城東區(qū)域消費(fèi)水平的極大提高，使新城東具有了極大的可供挖掘的消費(fèi)市場(chǎng)潛力。區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景根據(jù)規(guī)劃，中產(chǎn)城東生態(tài)居住區(qū)未來(lái)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)以集中商業(yè)商務(wù)區(qū)為中心，商業(yè)用地面積將占到整個(gè)起步區(qū)的32%，達(dá)到490萬(wàn)平方米。商業(yè)區(qū)域規(guī)劃由沿著居住區(qū)域周邊的傳統(tǒng)商業(yè)街，逐漸向區(qū)域中心地段的中央商務(wù)區(qū)及大型購(gòu)物中心過(guò)渡。目前城東的餐飲娛樂、休閑生活方面的配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)不足，檔次相對(duì)較低，餐飲休閑消費(fèi)還僅限于一環(huán)路以內(nèi)市區(qū)范圍，二環(huán)路周邊及二環(huán)至三環(huán)路區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)配套落后，大型購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)極其匱乏，而二環(huán)、三環(huán)周邊大量高品質(zhì)樓盤的興建，大量中產(chǎn)消費(fèi)人群的入住，使得生活配套為主的大型購(gòu)物中心、大型超市的出現(xiàn)已迫在眉睫，呼之欲出！地塊周邊及區(qū)域代表性的商業(yè)物業(yè)租金水平和分布特點(diǎn)：調(diào)查點(diǎn)類型經(jīng)營(yíng)情況租金（元／月.平方米建筑面積）其他費(fèi)用說(shuō)明家樂福雙橋店大型超市購(gòu)物流線設(shè)計(jì)較好，導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)明確，裝飾現(xiàn)代大氣，客流量很大，經(jīng)營(yíng)情況非常好20/一樓為散鋪，經(jīng)營(yíng)中檔品牌專賣，二、三樓為家樂福超市賣場(chǎng)，四樓為停車場(chǎng)。北京華聯(lián)雙橋子店百貨專柜分布較雜亂，裝修簡(jiǎn)單，經(jīng)營(yíng)情況較好以商場(chǎng)抽成提點(diǎn)銷售額的25-30%的方式收取2%的廣告宣傳費(fèi)，清潔費(fèi)，質(zhì)檢費(fèi)，入場(chǎng)費(fèi)等。一樓為日化用品與超市，二樓為女妝和超市，三樓為女裝，四樓男裝，五樓童裝。天府匯城購(gòu)物中心購(gòu)物中心體量較大，周邊缺少成熟住宅區(qū)，經(jīng)營(yíng)情況一般33-38物管費(fèi)等一樓主要是友誼百貨賣場(chǎng),以及必勝客、肯德基等西式快餐；二樓主要是世紀(jì)聯(lián)華超市、百貨賣場(chǎng)；三樓主要是各類專賣店、專業(yè)店等；四樓主要是餐飲娛樂、健身中心。國(guó)美萬(wàn)年場(chǎng)店電器專賣經(jīng)營(yíng)情況好//一樓為手機(jī)、電腦，二樓為白色家電，三樓為中高檔影音設(shè)備專賣。成百永樂萬(wàn)年場(chǎng)店電器專賣經(jīng)營(yíng)情況好//與國(guó)美競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)空調(diào)、彩電、冰箱、洗衣機(jī)、日用小商品、數(shù)碼產(chǎn)品等各類電器。成百永樂成仁路店電器專賣經(jīng)營(yíng)情況好//一樓為小家電和數(shù)碼產(chǎn)品,二樓為白色家電,三樓為影音設(shè)備.綜述：成都已開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多由本土開發(fā)商建設(shè)，但總體規(guī)模小，缺乏商業(yè)規(guī)劃，先建設(shè)后招商。國(guó)內(nèi)外先進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)模式正逐漸對(duì)成都本土產(chǎn)生影響。像萬(wàn)達(dá)的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”給業(yè)內(nèi)帶來(lái)巨大沖擊波，并競(jìng)相被本地開發(fā)商在形式上所效仿、復(fù)制。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多集中分布在城西、城中、城南。在城東，雖住宅地產(chǎn)方興未艾，但商業(yè)地產(chǎn)、生活配套設(shè)施較為稀缺，因此，錦華路商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)必將填補(bǔ)城東大型商業(yè)配套的空白，極大提升成都東南二環(huán)路區(qū)域的生活品質(zhì)和地段價(jià)值。錦華路商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)以更貼合周邊區(qū)域的屬性和定位來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，以完善城東南的生活配套為目標(biāo)，在產(chǎn)品類型上改變單一的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，合理考慮各類業(yè)態(tài)的比例調(diào)配、業(yè)態(tài)融合以及本地消費(fèi)心理和行為模式，并注重后期經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)特色問題，將其打造為城東集餐飲、娛樂、體閑、購(gòu)物、生活服務(wù)為一體的商業(yè)中心。2.3住宅、商住樓（40或50年產(chǎn)權(quán)、可用于居住或辦公的物業(yè)）、底商及其它可售物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查2.3.1近三年來(lái)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)2002年2003年2004年2005年（預(yù)測(cè)）房地產(chǎn)投資額（億元）203．3245．4291．4335．1年增幅（%）19．0%20．7%18.7％15%房地產(chǎn)銷售額（億元）161．7202．6306.3459．5年增幅（%）24．7%25．3%51.2％50%住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）790．29897．96700.49910．63年增幅（%）10．3%13．6%-22.0%30%住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）743．58897．261019.631158．30年增幅（%）16．5%20．7%13.6%13.6%市區(qū)住宅銷售均價(jià)（元/平方米）2797292332413594年增幅（%）3．5%4．5%10．9%10%數(shù)據(jù)來(lái)源：《成都統(tǒng)計(jì)年鑒—2004》、《成都市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、成都房地產(chǎn)信息中心《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》城市住宅供需情況發(fā)展態(tài)勢(shì)圖成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2.3.2區(qū)域具有可比性物業(yè)的租售水平本項(xiàng)目位置和可比性物業(yè)的相對(duì)位置關(guān)系圖 圖中編號(hào)樓盤為:1、華潤(rùn)斐翠城 6、仁禾商務(wù)樓 2、望江嘉苑 7、望江嘉苑底商 3、靜居嘉苑 8、EAST校園廣場(chǎng) 4、銀河商業(yè)廣場(chǎng) 9、成龍花園底商 5、瑞華大廈成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（m2）建筑層數(shù)銷售期銷售均價(jià)（元/m2）租金（元/m2·月）銷售率車位銷售均價(jià)（萬(wàn)元/個(gè)）車位租賃價(jià)格（元/個(gè)·月）物業(yè)管理費(fèi)（元/m2·月）抽樣理由備注住宅華潤(rùn)翡翠城二環(huán)路東五段占地：1245畝，總建筑面積近100萬(wàn)平米疊拼別墅、5層多層，小高層、高層2003年1月一期開盤，開盤三天售罄。一期均價(jià)330020一期100%微型車位：7萬(wàn)，標(biāo)準(zhǔn)車位：9萬(wàn)，豪華車位：11萬(wàn)，子母車位：15萬(wàn)300電梯1.1，花園洋房1.3，二期電梯1.7。本項(xiàng)目商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)望江嘉苑三官堂16號(hào)占地67040.34平米，總建筑面積118603平米，總戶數(shù)935戶多層、電梯公寓2002.7.6開盤，2003年初售罄開盤均價(jià)2800，2003年330010-15100%10——11地下:200-300地上:100-200多層:0.8小高層:1本項(xiàng)目商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)靜居嘉苑錦華路5號(hào)占地56669平方米，建筑面積：99288平方米多層：6、182004.7至今2005.1均價(jià)：2800，2005.3至今均價(jià)：3300/99%可租可售，價(jià)未定，可辦產(chǎn)權(quán)/0.8本項(xiàng)目商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)戶數(shù)：796個(gè)商住樓銀河商業(yè)廣場(chǎng)成華二環(huán)路東三段40號(hào)附5號(hào)15000平米商業(yè):32003.4開盤至今商業(yè)12000對(duì)本項(xiàng)目有參考性瑞華大廈萬(wàn)年場(chǎng)路口35000平米7不對(duì)外銷售/26（含物管費(fèi)/不售露天110/對(duì)本項(xiàng)目有參考性仁禾商務(wù)萬(wàn)年場(chǎng)路口25000平米8/一樓目前轉(zhuǎn)售價(jià)900024（含物管）100%不售露天180對(duì)本項(xiàng)目有參考性租金按使用面積計(jì)底商望江嘉苑底商三官堂街16號(hào)8000平米12002.7開盤至今1000040元10-11露天1000.8對(duì)本項(xiàng)目有參考性EAST校園廣場(chǎng)成龍路占地2.6萬(wàn)平米商業(yè)面積:1920052002.11開盤760030-50100%2對(duì)本項(xiàng)目有參考性成龍花園底商成龍路18000平方米12002年開盤870020-30100%0.8對(duì)本項(xiàng)目有參考性成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2.3.3本項(xiàng)目產(chǎn)品定位通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查，鑒于中產(chǎn)城東的形成及項(xiàng)目與城南中高檔社區(qū)近鄰，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位主要為中、高端消費(fèi)群體。該群體職業(yè)穩(wěn)定，收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。故產(chǎn)品定位主要為中、高端產(chǎn)品。從業(yè)態(tài)定位上，項(xiàng)目區(qū)域5公里范圍內(nèi)中高檔樓盤大量興建，居住人口急劇增加。雖新建樓盤有一定社區(qū)商業(yè)，但綜合性、區(qū)域性商業(yè)中心嚴(yán)重缺乏，大型超市、百貨、家居、中高檔影院、餐飲、娛樂休閑、書城幾乎均是空白，已遠(yuǎn)不能滿足城市建設(shè)和社區(qū)發(fā)展的需要。因此，項(xiàng)目產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位應(yīng)包含以上方面，以便及時(shí)填補(bǔ)該區(qū)域的空白，同時(shí)，各業(yè)態(tài)要互補(bǔ)，商氣、人氣要融合。2.3.4本項(xiàng)目租售價(jià)格預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目清水房售價(jià)（元/m2）租金（元/m2·月）備注1住宅4５0020—25按建筑面積計(jì)算、不含物管費(fèi)及稅2底商2003車位500元/個(gè)?月成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第3章經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)該項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為同政府及有關(guān)部門溝通后確定的，因沒有取得土地證，政府有關(guān)部門審批時(shí)，可能有適當(dāng)調(diào)整，與目前方案差別不大，最終指標(biāo)以獲取土地證后為準(zhǔn)。3.1項(xiàng)目規(guī)劃情況簡(jiǎn)述成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目是集大型商業(yè)、商務(wù)于一體的綜合性大型商業(yè)廣場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積77788m2，總戶數(shù)約1200戶，規(guī)劃人口3300人。其中規(guī)劃住宅9棟、層數(shù)27-28層、層高3米；商業(yè)5棟、層數(shù)3-6層、層高4.8-10米，業(yè)態(tài)分別為大型超市、百貨、影院、餐飲娛樂休閑、家居、書城等；地下停車位1400個(gè)。3.2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目明細(xì)單位數(shù)量備注一、規(guī)劃用地面積m277788117二、總建筑面積m2326140三、地上總建筑面積m22909201、商業(yè)m21387202、住宅m2152200四、地下建筑面積m2352201、滿足商業(yè)需求m245002、其它m230720車庫(kù)、設(shè)備用房等五、停車位個(gè)1400考慮二層機(jī)械停車位的數(shù)量六、容積率3.74七、覆蓋率49.98%八、總戶數(shù)戶12003.2商業(yè)建筑面積分布明細(xì)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)明細(xì)樓層分布面積（m2）備注1、大型百貨地下一層至地上六層31500各層面積相同2、超市數(shù)碼廣場(chǎng)地上一層5280超市地上二層至地上四層15840各層面積相同3、建材超市地上一層至三層24600各層面積相同4、酒樓健身大型酒樓地上一層至二層4680各層面積相同健身地上三層至四層4680各層面積相同5、娛樂廣場(chǎng)主題餐廳地上一層4130KTV地上二層4130影城地上三層59405、室內(nèi)步行街地上一層15720地上二層13360地上三層133606、合計(jì)143220第4章開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 目前，A、B、c三地塊整合已快完成，擬定于2005年11月整體掛牌。開發(fā)周期：簽訂土地出讓合同起3年（其中項(xiàng)目開工至項(xiàng)目竣工：2年）第5章投資估算及效益分析5.1開發(fā)成本分析5.1.1各項(xiàng)開發(fā)成本構(gòu)成：開發(fā)成本由土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)組成。5.1.2各項(xiàng)開發(fā)成本包含內(nèi)容：土地成本：土地出讓金、土地契稅、土地交易費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、大市政配套費(fèi)等建造成本前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)：地質(zhì)勘察費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、三通一平費(fèi)、增容費(fèi)等；主體建安工程費(fèi)：建筑工程、安裝費(fèi)用；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：紅線內(nèi)給排水、高低壓供電、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)的費(fèi)用；園林環(huán)境工程費(fèi)：環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、區(qū)內(nèi)綠化建造費(fèi)、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)、室外照明及零星設(shè)施費(fèi)；配套設(shè)施費(fèi)：不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)按規(guī)定需建設(shè)的配套設(shè)施建造費(fèi)用；其他工程支出：監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)（前期物業(yè)咨詢、建設(shè)期的正常物業(yè)虧損）等；預(yù)備費(fèi)：在估算時(shí)難以預(yù)料的工程費(fèi)用和建設(shè)期間不可預(yù)見的支出，建設(shè)期材料設(shè)備漲價(jià)的支出。財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款利息（或工程融資成本）、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等(按照貸款3億元，年利率5.76%，貸款期限2年計(jì)算)；管理費(fèi)用：人員工資、辦公費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)等(按照每月80萬(wàn)元，開發(fā)期3年估算)；營(yíng)銷費(fèi)用：廣告費(fèi)、銷售人員的底薪及提成、銷售中心及樣板房建造費(fèi)等(按照銷售收入的2％進(jìn)行估算)；商業(yè)轉(zhuǎn)讓基金的交易費(fèi)用按折合收購(gòu)價(jià)的3.5‰考慮各項(xiàng)稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅按銷售收入5%、印花稅等按銷售收入0.05%考慮；所得稅：按照成本分?jǐn)偡ù_定商業(yè)部分的成本，即商業(yè)部分成本（不含稅金）＝總成本（不含稅金)÷總建筑面積×商業(yè)部分建筑面積，所得稅＝（銷售收入－（總成本（含稅金）－商業(yè)部分成本））×33％；土地增值稅：可售物業(yè)按銷售收入的1％計(jì)征。利潤(rùn)總額＝可售物業(yè)銷售收入－可售物業(yè)成本，或＝銷售收入－（總成本－商業(yè)分?jǐn)偝杀荆粌衾麧?rùn)為可售物業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)；商業(yè)部分作為自留物業(yè)，出租收取租金。5.2投資估算5.2.1投資估算表非商業(yè)部分不含土地開發(fā)成本的投資估算各業(yè)態(tài)單體綜合單價(jià)（單位：元/m2）總成本（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅地下室1建安成本14773600335452前期準(zhǔn)備23623643143社區(qū)管網(wǎng)11511521044園林綠化416295配套設(shè)施44736工程其他26264767預(yù)備費(fèi)9519920578管理費(fèi)用888816159財(cái)務(wù)費(fèi)用106106193810銷售費(fèi)用900137011營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅2720414412綜合單價(jià)2551437452265商業(yè)部分不含土地開發(fā)成本的投資估算各業(yè)態(tài)單體綜合單價(jià)（單位：元/m2）總成本（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱大型百貨超市酒樓健身娛樂廣場(chǎng)建材超市室內(nèi)步行街商業(yè)部分地下室1建安成本2858243122483262245831283498404852前期準(zhǔn)備23623623623623623623633783社區(qū)管網(wǎng)11511511511511511511516474園林綠化4141414141415745配套設(shè)施4444444576工程其他262626262626263727預(yù)備費(fèi)16414313418414417819423268管理費(fèi)用8888888888888812659財(cái)務(wù)費(fèi)用106106106106106106106151810營(yíng)銷費(fèi)用2525252525252536511綜合單價(jià)366432153024408832443948429351986項(xiàng)目整體投資估算（含土地成本）序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)劃總投資（萬(wàn)元）按總建筑面積攤（元/平方米）占計(jì)劃總投資比例（％）一計(jì)劃總投資133,8854,105100.00%1土地成本29,63490922.13%2建造成本92,0372,82268.74%2.1前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)7,6922365.75%2.2主體建筑工程費(fèi)54,3511,66740.60%2.3主體安裝工程費(fèi)19,67960314.70%2.4社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)3,7511152.80%2.5園林環(huán)境工程費(fèi)1,203370.90%2.6配套設(shè)施費(fèi)13040.10%2.7其他建設(shè)工程支出848260.63%2.8預(yù)備費(fèi)4,3831343.27%3營(yíng)銷費(fèi)用1,735531.30%4管理費(fèi)用2,880882.15%5財(cái)務(wù)費(fèi)用3,4561062.58%6營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅4,1441273.09%具體詳見《成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目成本計(jì)劃表》5.2.2說(shuō)明：5.2.1建造標(biāo)準(zhǔn)非商業(yè)序號(hào)內(nèi)容住宅地下室1結(jié)構(gòu)類型框剪框剪2基礎(chǔ)形式片筏基礎(chǔ)3外立面面磚為主4大堂地面國(guó)產(chǎn)花崗巖墻面國(guó)產(chǎn)拋光磚或花崗巖天棚石膏板吊頂6樓梯間地面水泥砂漿壓光墻面乳膠漆天棚乳膠漆7電梯廳地面國(guó)產(chǎn)拋光磚墻面乳膠漆天棚乳膠漆8窗單層塑鋼窗9室內(nèi)清水房地面水泥砂漿、墻面天棚乳膠漆10電氣除燈具外，其他全做燈具安裝到位11空調(diào)不設(shè)消防、通風(fēng)12電梯合資電梯商業(yè)序號(hào)內(nèi)容大型百貨建材超市和酒樓健身室內(nèi)步行街娛樂廣場(chǎng)超市地下室1結(jié)構(gòu)類型框架框架剪力墻2基礎(chǔ)形式片筏基礎(chǔ)3外立面單層夾膠鋼化玻璃幕墻氟碳噴涂鋁板幕墻結(jié)合石材涂料不銹鋼包邊廣告燈箱。同左同左同左同左4室內(nèi)地面?；u600*600，墻面乳膠漆（部分墻面按仿理石?；u，天花輕鋼龍骨石膏板吊頂（乳膠漆）只考慮公共部位裝修店內(nèi)清水房，其他同大型百貨公共部位裝修,KTV精裝修，其他層清水房一層數(shù)碼廣場(chǎng)公共部位裝修，超市部分地面水磨石地坪，墻、柱、天花面乳膠漆地面水泥砂漿壓光；墻面乳膠漆，棚頂及吊掛設(shè)備噴黑漆或本色交付5電氣燈具安裝到位6空調(diào)中央空調(diào)安裝到位7消防安裝到位8電梯合資電梯5.2.2主要材料價(jià)格序號(hào)材料名稱單位價(jià)格（元）1鋼筋噸38002水泥噸3205.3收入可售物業(yè)的銷售收入項(xiàng)目總金額

（萬(wàn)元）可售面積

（Ｍ２）按可售面積（元／Ｍ２）備注銷售總收入68,490152,2004,500.001住宅收入68,490152,2004,500.00自留物業(yè)的租金收入商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)明細(xì)樓層分布建筑面積（m2）使用面積（m2）租金（元/m2·年）小計(jì)（萬(wàn)元）1、大型百貨地下一層至地上六層3150060018902、超市數(shù)碼首層5280720380超市二－四層158403605703、建材超市地上一層至三層246003608864、大型酒樓、健身大型酒樓地上一層至二層4680600281健身地上三層至四層46804201975、娛樂廣場(chǎng)主題餐廳地上一層4130600248KTV地上二層4130600248影城（含夾層1810)地上三層59402006、室內(nèi)步行街一層15720880024002112二層13360804018001447三層133608140150012217、車位1400個(gè)8008、總售物業(yè)的凈利潤(rùn)單位：萬(wàn)元一銷售總收入68,490二計(jì)劃總投資133,885三減商業(yè)分?jǐn)偝杀?9,195四利潤(rùn)總額3,800五所得稅1,254六凈利潤(rùn)2,546第6章風(fēng)險(xiǎn)分析6.1土地、拆遷風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施此次掛牌地塊是A、B、C三塊地整合完成后凈地出讓，故無(wú)拆遷風(fēng)險(xiǎn)。成都市土地市場(chǎng)目前管理很規(guī)范、很嚴(yán)格，且是凈地出讓，故政府能夠按期交地和辦理相關(guān)土地手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)較小。6.2規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施為完善投資環(huán)境，強(qiáng)調(diào)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，避免人為因素干擾，成都市近幾屆政府一直致力于打造誠(chéng)信政府，推進(jìn)政府規(guī)范化管理和服務(wù)，并成立了規(guī)范化服務(wù)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。在城市建設(shè)當(dāng)中，率先嚴(yán)格執(zhí)行土地陽(yáng)光政策，非常注重城市規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，任何正式規(guī)劃方案的變更，都必須嚴(yán)格按程序?qū)徟Ｒ虼?，政府換屆所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)已大為減少。6.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施金融政策