綜合市場商務公寓樓項目可行性研究報告

PAGEPAGE42目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項目的意義和必要性 11.1項目名稱及承辦單位 11.2項目編制的依據(jù) 11.3肺寧系列產(chǎn)品的國內(nèi)外現(xiàn)狀 21.4產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 31.5項目的市場分析 4第二章項目前期的技術(shù)基礎(chǔ) 82.1成果來源及知識產(chǎn)權(quán)情況，已完成的研發(fā)工作 82.3產(chǎn)品臨床試驗的安全性和有效性 8第三章建設(shè)方案 233.1建設(shè)規(guī)模 233.2建設(shè)內(nèi)容 233.3產(chǎn)品工藝技術(shù) 233.5產(chǎn)品質(zhì)量標準 293.6土建工程 373.7主要技術(shù)經(jīng)濟指標 39第四章建設(shè)內(nèi)容、地點 414.1建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 414.2建設(shè)地點 414.3外部配套情況 44第五章環(huán)境保護、消防、節(jié)能 465.1環(huán)境保護 465.2消防 495.3節(jié)能 50第六章原材料供應及外部配套條件落實情況 526.1主要原輔材料、燃料、動力消耗指標 526.2公用工程 54第七章建設(shè)工期和進度安排 567.1建設(shè)工期和進度安排 567.2建設(shè)期管理 56第八章項目承擔單位或項目法人所有制性質(zhì)及概況 578.1項目承擔單位概況 578.2企業(yè)財務經(jīng)濟狀況 588.3項目負責人基本情況 59第九章投資估算與資金籌措 629.1項目計算期 629.2投資估算的編制依據(jù)及參數(shù) 629.3投資估算 629.4資金籌措 649.5貸款償還 64第十章財務評價 6510.1財務評價依據(jù) 6510.2銷售收入和銷售稅金及附加估算 6510.3利潤總額及分配 6610.4盈利能力分析 6610.5不確定分析 6610.6財務評價結(jié)論 68第十一章項目風險分析，效益分析 6911.1風險分析 6911.2效益分析 70一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱綜合市場商務公寓樓項目2、項目建設(shè)性質(zhì)新建3、項目建設(shè)單位xx區(qū)xx社區(qū)居委會法人代表：地址：福壽西街以北，月河路以東聯(lián)系電話：4、報告編制單位xxxx工程造價咨詢事務所有限公司工程咨詢等級：丙級證書編號：工咨丙11820060058發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展與改革委員會二、工作依據(jù)1、xx區(qū)xx社區(qū)居委會與xxxx工程造價咨詢事務所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3、《城市規(guī)劃編制辦法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）5、《xx市城市總體規(guī)劃》6、濰政發(fā)[2004]9號《關(guān)于加快中心城市城中村改造的意見》和濰政發(fā)[2006]25號《關(guān)于加快中心城市城中村改造的補充意見》7、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。8、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項目建設(shè)必要性及市場需求分析2、建設(shè)條件與地址3、規(guī)劃設(shè)計方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護、節(jié)能6、實施計劃與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經(jīng)濟和社會效益分析四、工作概況xx區(qū)xx社區(qū)居委會。五、研究結(jié)論1、建設(shè)地址該項目位于福壽西街以北，月河路以東，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)綜合市場的理想地段。2、建設(shè)規(guī)模該項目總占地面積16650平方米，其中可建設(shè)用地9427平方米，道路用地面積7223平方米。總建筑面積27000平方米，其中住宅建筑面積12150平方米，商業(yè)建筑面積14850平方米，建筑密度32.6%，容積率1.72，綠化率35%，總戶數(shù)108戶，居住人口270人，停車位110個。3、物業(yè)管理該項目建成后，通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行物業(yè)管理，中標公司應嚴格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定為商戶、居民提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服務。4、實施進度計劃該項目建設(shè)期計劃為22個月，工程擬于2008年4月份開工，預計2009年12月份竣工。5、投資估算該項目建設(shè)總投資為4914.0萬元，其中工程費用4517.7萬元，其他費用162.3萬元，預備費234.0萬元。項目的資本金為1720.0萬元。6、資金籌措該項目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。7、經(jīng)濟和社會效益分析該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和xx區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善村民住房條件，美化城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用。同時可帶動xx市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。一、項目提出背景xx區(qū)位于xx市區(qū)西部，原xx市區(qū)范圍基本上座落于xx區(qū)內(nèi)，隨著xx城區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整，xx市區(qū)的發(fā)展重點也隨之向東部傾斜，xx市城區(qū)東移，老xx市即xx區(qū)的城市發(fā)展嚴重滯后于xx市的總體發(fā)展，原城區(qū)面貌多年來未有實質(zhì)性的改變。隨著市委、市政府繁榮老區(qū)、開發(fā)西部的戰(zhàn)略構(gòu)想的實施，近幾年，xx區(qū)的城市建設(shè)步伐明顯加快，城市面貌大有改觀，但重點街道、商業(yè)路段的改造由于人口密集，已有的商業(yè)店鋪較多，改造拆遷成本較高，因此，多段需要改造的路段至今尚未實施。月河路是xx市的一條南北交通次干道，位于xx區(qū)內(nèi)，北起北二環(huán)西街，南到勝利街，該路段為生活性道路，人口較多，商業(yè)網(wǎng)點密集，且多數(shù)房屋建設(shè)年代已久，設(shè)施條件差，周圍環(huán)境已直接影響到城市的品味和形象。根據(jù)xx市城市總體規(guī)劃和xx區(qū)重點建設(shè)規(guī)劃，近期將對月河路及周邊規(guī)劃建設(shè)一條稱為“第二條北海路”，使其成為xx市的標志性建筑和亮點，并促進城區(qū)西部經(jīng)濟的發(fā)展，給市民一個舒適的居住、休閑、購物場所。xx社區(qū)居委會xx綜合市場商務公寓樓項目位于規(guī)劃建設(shè)的月河路與福壽西街交叉口東北角，東臨北門大街，北臨北宮西街。因此，該項目的建設(shè)是服從和配合城市重點建設(shè)項目的需要。二、xx市城中村改造指導思想和基本原則城中村改造的指導思想是：堅持以人為本的科學發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧xx、效益xx的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益為核心，結(jié)合全面提升城市建設(shè)品質(zhì)和新城建設(shè)，長期、持續(xù)、全面開展城中村改造，不斷改善城市運行機制，為xx市建設(shè)現(xiàn)代化城市，實現(xiàn)經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展作出應有的貢獻。－－堅持積極穩(wěn)妥、有序推進的原則。城中村改造必須以建設(shè)現(xiàn)代化城市為總目標，以城市規(guī)劃為先導，根據(jù)深入推進城市化的要求，積極、穩(wěn)妥、有序地推進，盡量減少對城市社會、經(jīng)濟的消極影響，確?！俺墒煲粋€，改造一個；改造一個，成功一個”。－－堅持政府主導、市場化運作的原則。各級政府應牢牢把握城中村改造的方向，通過政策、規(guī)劃、計劃的適時調(diào)控，保證城中村改造符合公共利益，維護改造過程中的社會公平，努力使改造惠及所有的城中村和最廣大的居民。同時堅持政府主導下的市場化運作，努力提高改造項目的經(jīng)濟效益，盡可能利用有限的資源達成最好的工作目標。－－堅持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。積極開展體制創(chuàng)新，綜合運用法律、政策、行政、經(jīng)濟、技術(shù)等各種資源和手段開展綜合改造，既要推動城中村的空間形態(tài)改造，又要推動其社會形態(tài)改造和經(jīng)濟再造，以實現(xiàn)城中村與城市的全面融合。－－堅持區(qū)別對待、因地制宜的原則。深入認識不同城中村的特點和問題，針對不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造具體目標和改造策略，分別采取全面改造或綜合整治等不同的改造方式，解決特定城中村的實際問題。－－落實科學發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的原則。根據(jù)落實科學發(fā)展觀的要求，城中村改造中要高度重視資源節(jié)約和循環(huán)利用，努力實現(xiàn)發(fā)展綠色經(jīng)濟、循環(huán)經(jīng)濟和節(jié)約型經(jīng)濟的目標。珍視城中村積累的巨大財富，針對不同的建筑狀況采取不同的改造措施，同時在建設(shè)過程中要貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地等要求，努力構(gòu)建節(jié)約型社會。三、xx市城中村改造目標xx市城中村改造的長遠目標是：按照建設(shè)現(xiàn)代化國際化城市總目標的要求，通過全方位的綜合改造，促使全市城中村在居住環(huán)境、管理秩序、經(jīng)濟發(fā)展和文化心理等方面與城市全面融合，成為“和諧xx、效益xx”的重要組成部分。根據(jù)這一目標要求，必須做到：－－空間融合。通過對建筑空間實體及各類配套設(shè)施的改造，改善城中村的生活環(huán)境，將城中村的土地按照城市規(guī)劃進行統(tǒng)一利用，完善城市用地布局結(jié)構(gòu)，營造整體協(xié)調(diào)的城市面貌。－－管理融合。按照現(xiàn)代城市社區(qū)建設(shè)的要求，完善城中村的管理體制和社區(qū)組織體系，將城中村納入城市管理的統(tǒng)一法制秩序。－－經(jīng)濟融合。將城中村的集體股份合作公司改造成為參與平等競爭的市場主體，集體和原村民的經(jīng)濟來源由過度依賴于物業(yè)出租轉(zhuǎn)型為多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，融入城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。－－文化融合。妥善保護城中村的珍貴歷史文化遺存和優(yōu)秀地方文化傳統(tǒng)，打破封閉的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的現(xiàn)代都市文化。xx市城中村改造在未來五年的工作目標是：以空間形態(tài)改造為重心，以綜合整治為突破口，全面推進，突出重點，逐步實現(xiàn)城中村生活環(huán)境的普遍改善，促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，推動一體化建設(shè)，促進城市化水平和城市面貌的大改善。四、城中村改造的必要性城中村的存在給城市經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了嚴重影響，要提高城市化質(zhì)量，提升城市素質(zhì)，必須進行城中村改造。1、符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策改革開放以來，我國住宅建設(shè)經(jīng)歷了從“安置型”到“實用型”并逐步進入到“質(zhì)量型”發(fā)展階段。人們對住宅的需求已從簡單的“生存型”到“適用型”的小康住宅發(fā)展到不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化“功能型”的新時期。1998年初，黨中央、國務院決定在全國范圍內(nèi)停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。幾年來，隨著住房制度改革的逐步實施，住房市場體系、住房供應體系和住房金融體系等方面都有了重要進展，推動了住房新體制的建立。盡管我國宏觀上仍在實行適度從緊的貨幣政策，但隨著銀行貸款利率的多次下調(diào)，房地產(chǎn)面臨的金融“瓶頸”制約作用實際上已經(jīng)松動。特別是國家為了刺激經(jīng)濟增長，進一步擴大內(nèi)需，相繼出臺了一系列支持住宅建設(shè)與市場發(fā)展相適應的稅收、金融政策。主要包括：培育和規(guī)劃住宅交易市場，大幅度提高住房租金，取消54項建設(shè)項目收費，降低住房建設(shè)造價等。住房逐步實行了分配貨幣化，建立了以經(jīng)濟適用房為主體的多層次的新的住房供應體系，擴大金融服務，促進住房商品化，進一步改善了人們的住房消費觀念，激發(fā)了人們購房的積極性。近日，國務院就住房制度改革與住宅建設(shè)發(fā)出的通知中又特別要求經(jīng)濟適用房價格須與中低收入家庭的承受能力相適應，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，新經(jīng)濟增長點的形成奠定了政策基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中提出“發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。加強城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，健全城鎮(zhèn)居住、公共服務和社會服務等功能”國家計劃委員會2000年7月27日發(fā)布的“當前重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄”第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中將“經(jīng)濟實用商品住宅”列為當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。xx市也以濰政發(fā)2004-83號來鼓勵建設(shè)高層建筑，提高土地利用率，節(jié)約土地。該項目城中村改造工程，以中等價位、中等套型的居住房面向滿足不同要求的居民居住要求，為居民提供優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量，促進現(xiàn)代化城市建設(shè)的進程和經(jīng)濟的發(fā)展，符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。2、是實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)現(xiàn)代化的需要。從城市規(guī)劃來講，城中村嚴重影響了城市的物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃的科學性、階段性、層次性和整體性，特別是在總體規(guī)劃完成以后進入分區(qū)規(guī)劃、詳細規(guī)劃和地塊的城市設(shè)計時尤其明顯。另外，這些地區(qū)功能定位的模糊、土地使用性質(zhì)的混亂、建筑物布局的隨意性和風格的混雜性，隨著時間的推移將對城市物質(zhì)形態(tài)空間規(guī)劃產(chǎn)生越來越大的負面影響。從市政建設(shè)來講，城中村的市政建設(shè)嚴重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施及其他公共設(shè)施與城市的整體發(fā)展嚴重不配套，影響了城市功能的發(fā)揮。因此，要實現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)的現(xiàn)代化，必須改造雜亂無章的城中村，使城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中去。3、是實現(xiàn)城市社會結(jié)構(gòu)和社會管理現(xiàn)代化的需要。城中村主要是以初級關(guān)系(地緣、血緣和原農(nóng)村社會關(guān)系)為紐帶形成的社區(qū)，具有強烈的封閉性，這與以次級關(guān)系(業(yè)緣、契約關(guān)系)為基礎(chǔ)構(gòu)成的城市社區(qū)形成了明顯的對比，二者共同構(gòu)成了新的城市二元社會結(jié)構(gòu)，給社會管理帶來很多矛盾和問題。在城中村里，村民們在經(jīng)濟上和社會認同上都很排外，在社區(qū)管理中強調(diào)傳統(tǒng)倫理，而不強調(diào)現(xiàn)代法理，強調(diào)習慣而不強調(diào)制度，他們更多地認同傳統(tǒng)權(quán)威，借助傳統(tǒng)的辦法解決彼此之間的矛盾。而以國家法律為依據(jù)建立起來的居民委員會在城中村中沒有相應的地位，大多數(shù)村民仍然認同城中村原有的經(jīng)濟社會組織。居委會沒有權(quán)威，城中村社區(qū)的經(jīng)濟組織與上級組織又沒有隸屬關(guān)系，因此，上級組織(如區(qū)政府和街道)進行社會管理的渠道不是很通暢，有的政策推行起來阻力很大，使得城中村儼然成為一個“獨立王國”。只有改造城中村，淡化和瓦解城中村的社會結(jié)構(gòu)，才能實現(xiàn)城中村社會結(jié)構(gòu)和社會管理的現(xiàn)代化。4、是改善城市環(huán)境和社會治安的需要。創(chuàng)建國家級園林城市、推動城市化進程是xx市委、市政府確定的奮斗目標，圍繞這一目標，市委、市政府投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設(shè)步伐。城中村在環(huán)境衛(wèi)生上存在著先天不足：建筑密度大，綠地少，通風采光差；市政配套差，道路狹窄，標準低，用電線路縱橫交錯，排水管網(wǎng)不足，污水橫流；居住人員龐雜，亂粘貼，亂設(shè)攤，亂扔垃圾，管理方式和手段落后，環(huán)衛(wèi)工作不到位，衛(wèi)生狀況差，居住環(huán)境惡劣。有人描述城中村是“村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差”，也有很形象地描述城中村的順口溜說：“住在‘城中村’，不知晨與昏；難見窗外一線天，一日三餐要開燈?！本幼…h(huán)境可見一斑。在社會治安方面，城中村房東出租人員把關(guān)不嚴，藏污納垢，管理混亂，治安和犯罪事故頻繁。租住在城中村的外來人口發(fā)生的刑事案件占城市總案件的半數(shù)甚至90%以上，發(fā)生在出租屋的案件占總案件的30%左右。如果改造好城中村，使城中村居住形態(tài)和管理形態(tài)與城市社區(qū)一致，將使城市環(huán)境衛(wèi)生和社會治安有一個根本性的改觀。5、是盤活城市資產(chǎn)，提高城市土地利用效率，使城市資產(chǎn)升值的需要。一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中心，但充斥著高低錯落、標準不一的私房，土地利用效率低，產(chǎn)出低。另一方面，隨著城市的發(fā)展，城市用地日趨緊張。因此，按照規(guī)劃進行城中村改造，既可以改善城市環(huán)境，又可以提高城市土地利用效率，實現(xiàn)城市的內(nèi)涵式發(fā)展。城中村的存在，也影響了城市房地產(chǎn)和物業(yè)價值。城中村周邊房地產(chǎn)的價格普遍比其他區(qū)域低，銷售也受到影響。如果改造城中村，不但將使城中村周邊的房地產(chǎn)升值，而且使整個城市資產(chǎn)隨著環(huán)境的改善而升值?？傊脑斐侵写?，有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭力，促進城市經(jīng)濟社會的發(fā)展。同時，從時機的角度講，早改比晚改好，早改可以盡快地發(fā)揮改造的綜合效益。否則，隨著時間推移，城中村私房為了租賃需要自行翻新將帶來一輪一輪新違章建筑的出現(xiàn)，使改造成本持續(xù)增加，改造難度進一步增大。6、是貫徹落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的具體體現(xiàn)。黨的十六屆五中全會指出要以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)未來整個經(jīng)濟社會發(fā)展全局。貫徹落實科學發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會，最關(guān)鍵的是維護人民群眾的利益，提高人民群眾的生活水平。而實施的城中村改造工程，將直接惠及廣大市民特別是城中村中的居民。通過城中村改造，可以大大改善廣大居民的居住條件和生存環(huán)境，增加就業(yè)崗位，提高群眾的生活水平，這也是城中村改造的根本目的。五、項目銷售分析該項目是xx區(qū)城中村重點改造項目之一，是xx社區(qū)居委會村民安置工程，xx社區(qū)居委會現(xiàn)有住戶780戶，村民2400人。根據(jù)濰政發(fā)[2004]9號《關(guān)于加快中心城市城中村改造的意見》和濰政發(fā)[2006]25號《關(guān)于加快中心城市城中村改造的補充意見》，該項目開發(fā)建設(shè)的房屋除安置60戶居民，綜合市場對外出租，剩余部分住宅全部對外銷售。六、結(jié)論城中村改造要樹立長遠眼光。注意在進行房屋改造的同時，盡可能實現(xiàn)社會形態(tài)的改造，使城中村更好地融入到城市整體中去，以實現(xiàn)城中村徹底地城市化。綜上所述，該項目的建設(shè)不僅改善城市面貌，提升當?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對xx市的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此，xx區(qū)xx綜合市場商務公寓樓的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況xx市xx區(qū)即古濰縣城，位于xx半島中部，是“世界風箏都”—xx的中心區(qū)，1984年地改市時，由小xx市改設(shè)為xx區(qū)。1994年又以市中心白浪河為界，進行了區(qū)劃調(diào)整，河東為奎文區(qū)，河西為xx區(qū)。全區(qū)總面積272平方公里，人口36.8萬，轄6個街道辦事處和2個管理區(qū)。2006年，全區(qū)生產(chǎn)總值完成62.2億元，較上年增長17.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成5.1億元，增長1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成35.9億元，增長19.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成21.2億元，增長19.4%。地方財政收入完成4.4億元，增長33.3%。社會消費品零售額完成34.3億元，增長19.6%。全社會固定資產(chǎn)投資完成42.9億元，增長21.6%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達到11526元和5929元，分別增長13%和8.1%。二、建設(shè)地址該項目位于福壽西街以北，月河路以東，該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)綜合市場的理想地段。附：區(qū)域位置圖三、自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)等資料在大地構(gòu)造上屬華北臺地，處在魯西隆起、沂沭斷裂帶、魯東隆起三個次級構(gòu)造的交匯處，地勢南高北低，坡向萊州灣海岸，南部為丘陵，中北部為平原。根據(jù)國家地震局2001年《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該工程所在區(qū)域為7度烈度區(qū)，區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物均按國家抗震設(shè)計規(guī)范設(shè)防建設(shè)。2、水文、氣象資料該項目所在地位于xx市xx區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫：歷年平均氣溫：12.2℃歷年平均最高氣溫：19.2℃極端最高氣溫：40.7℃歷年平均最低氣溫：7.7℃極端最低氣溫：-21.4℃降雨量：歷年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7毫米年最小降雨量：372.3毫米濕度：歷年平均空氣濕度：67.5%年最大空氣濕度：90%年最小空氣濕度：55%風向風力：夏季主要風向為：東南風冬季主要風向為：北風歷年平均風速：3.5米/秒最大風速：20米/秒霜凍：歷年平均冰凍期52天歷年平均霜期79天凍土深度：490毫米歷年平均日照總時數(shù)為2792小時。從地質(zhì)、水文、氣象等條件來看，對工程建設(shè)無不利影響。四、市政配套設(shè)施條件1、交通xx區(qū)地處中心城區(qū)，是xx半島重要的交通樞紐，素有“半島走廊”之稱。轄區(qū)內(nèi)膠濟鐵路、濟青高速公路橫貫東西；國道、省道及市區(qū)公路縱橫交錯。北距xx港50公里，南距xx機場5公里，東距青島流亭國際機場100公里，西距濟南遙墻國際機場150公里，距青島海港、煙臺海港、日照海港都在200公里以內(nèi)。該項目位于福壽西街以北，月河路以東，交通十分便捷。2、給排水該項目用水由xx市自來水公司供給，自福壽西街市政給水管網(wǎng)引入DN200的給水管作為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達到《生活用飲用水衛(wèi)生標準》。該項目排水實行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污水管網(wǎng)。3、供電該項目用電由xx市供電公司供給，自福壽西街市政供電網(wǎng)接線，在區(qū)內(nèi)建設(shè)變配電室，即可滿足項目用電需要。4、燃氣。5、采暖該項目采暖熱源由xx熱力公司供應，自福壽西街市政供汽管道接入供熱管線，在區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，即可滿足項目冬季采暖需求。6、電訊xx市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時傳輸交流，為項目的通訊提供了便利條件。7、教育xx市教育層級結(jié)構(gòu)設(shè)置合理，城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小學351所，各校規(guī)模適當，教育設(shè)施先進，師資力量雄厚。8、醫(yī)療衛(wèi)生xx市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立二院、解放軍第89醫(yī)院、xx醫(yī)學院附屬醫(yī)院等十多家大型專業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn)在xx社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買藥、看病很方便。9、消防xx市消防局根據(jù)火災危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。整個城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時能及時滅火，降低損失。該項目的消防應按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)計、配置。一、建設(shè)規(guī)模該項目總占地面積16650平方米，其中可建設(shè)用地9427平方米，道路用地面積7223平方米。總建筑面積27000平方米，其中住宅建筑面積12150平方米，商業(yè)建筑面積14850平方米，建筑密度32.6%，容積率1.72，綠化率35%，總戶數(shù)108戶，居住人口270人，停車位110個。二、規(guī)劃依據(jù)、原則及指導思想1、規(guī)劃依據(jù)⑴《中華人民共和國城市規(guī)劃法》⑵《中華人民共和國建筑法》⑶《中華人民共和國城市規(guī)劃編制辦法實施細則》⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB0180-93）（2002年版）⑸中華人民共和國現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定2、規(guī)劃設(shè)計原則⑴高起點、高標準與節(jié)約用地相統(tǒng)一的原則；

⑵重視環(huán)境設(shè)計的原則；

⑶傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代風格相協(xié)調(diào)的原則；

⑷可實施易操作的原則。

3、指導思想

xx綜合市場商務公寓樓項目是集住宅、商業(yè)、休閑娛樂于一體的綜合性商住區(qū)，是xx區(qū)xx街辦的標志性商住小區(qū)，堅持以創(chuàng)造高品位的城市生態(tài)化為重點，堅持以人為本，突出個性，力爭打造中原文化特色，形成有特色的商住小區(qū)。三、項目用地控制性規(guī)劃該項目位于xx冠華園“城中村”改造項目之內(nèi)，服從xx冠華園“城中村”改造項目的總體規(guī)劃。總建筑面積27000平方米，地下一層為停車場，地上兩層為綜合市場，三層以上為2棟11層商住樓。四、結(jié)構(gòu)說明1、設(shè)計依據(jù)⑴《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001⑵《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002⑶《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB5007-2002⑷《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2001⑸《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-952、該工程由高層商務樓組成。3、該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。4、該工程中建筑物的耐火等級為二級。5、該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照7.5度進行設(shè)計。6、基本風壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa7、主要樓面活荷載標準值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽臺：2.5kPa車庫：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。五、基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，以及城市各專項、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達到既有利于設(shè)施的施工與維護，又有利于凈化美化城市市容的目標，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有消防工程規(guī)劃、電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃、燃氣工程規(guī)劃。管線敷設(shè)交叉時應遵循以下原則：⑴壓力流管讓重力流管；⑵小管徑讓大管徑；⑶給水管盡量在污水管上面；⑷易彎的讓不易彎的；⑸臨時性的讓永久性的；⑹工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應滿足規(guī)范要求。(一)消防工程規(guī)劃1、規(guī)劃指導思想貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，從實際出發(fā)，結(jié)合功能布局，以加強消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，合理布局消防站點，改善消防裝備，滿足消防供水，發(fā)展消防科技，消除火災隱患，提高防御火災能力，保障人民生命財產(chǎn)安全。2、消防管網(wǎng)規(guī)劃給水管網(wǎng)采用生活、消防合用的給水系統(tǒng)，按生活用水量達到最大時，同時保證滿足最不利點消防設(shè)施的水壓和水量設(shè)計。給水管網(wǎng)布置成環(huán)狀，保證供水的安全可靠；環(huán)狀管網(wǎng)的輸入管不能少于兩條；室外給水管道最小管徑不小于100毫米。3、消防設(shè)施在高層住宅房頂設(shè)高位水池，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消火栓。消火栓以120米的間距布置，保護半徑150米。。5、火災的應急照明采用帶鎳鎘電池的疏散指示燈及工作、應急兩用燈。(二)電力工程規(guī)劃1、設(shè)計依據(jù)⑴《低壓配電設(shè)計規(guī)范》⑵《10KV變電所設(shè)計規(guī)范》⑶《建筑設(shè)計防火規(guī)范》⑷《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》⑸《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》⑹《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》⑺《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》2、負荷估算區(qū)內(nèi)建筑主要是高層商務樓，用電負荷按以下原則估算，住宅用電負荷為60W/m2，公共建筑用電負荷為80W/m2?？傆秒娧b機負荷約為1917kW。3、供電系統(tǒng)區(qū)內(nèi)綜合市場其配套用房的應急照明設(shè)備、消防報警用電設(shè)備等屬二級負荷；住宅用電及其它用電等屬三級負荷。根據(jù)負荷分布情況和負荷估算結(jié)果，電力線由福壽西街引入4、低壓配電系統(tǒng)區(qū)內(nèi)所有用電負荷均為低壓負荷，供電電壓380/220V。在區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。消防用電設(shè)備需由兩個專用配電回路供電，電源引自不同的低壓母線段，并在配電設(shè)備末端設(shè)雙電源自動切換箱。每戶住宅均為單相進線，電源進戶后均設(shè)置用戶配電箱。變電所電力計量采用高供低計的形式；住宅、商業(yè)均實行一戶一表計量，計量表采取相對集中的方式；公用照明等各類負荷設(shè)分類計量表。5、建筑照明根據(jù)不同場所的使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈具，每個房間設(shè)置2-3組插座和一個燈頭。重要場所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳電池的應急照明燈和疏散照明指示燈。公共場所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。走廊、樓梯間開關(guān)采用延時和聲、光控相結(jié)合的開關(guān)。6、電氣消防系統(tǒng)整個區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場所裝設(shè)火災自動報警和聯(lián)動控制裝置。當火災發(fā)生時，聯(lián)動啟動系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災。7、建筑物防雷接地根據(jù)自然條件、當?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，小區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二、三類防雷建筑物。采用屋頂女兒墻上設(shè)置避雷帶，利用柱子內(nèi)鋼筋作接地引下線、基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作綜合接地體，構(gòu)成整個防雷接地系統(tǒng)。接地系統(tǒng)采用TN-C-S接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于10Ω。在每個建筑物進線處作總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。所有供重要弱電設(shè)備用電的配電箱內(nèi)均設(shè)置防雷電感應的保護器。(三)電信工程規(guī)劃1、電話通訊系統(tǒng)區(qū)內(nèi)的所有住宅及其它公用建筑的電話用戶均設(shè)電話通訊，住宅按每戶1門電話考慮，商業(yè)公建按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、電視系統(tǒng)通過在區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，有線電視信號接自市政有線電視網(wǎng)。3、對講與防盜門控制在區(qū)內(nèi)各單元門住戶處安裝防盜門和對講裝置，以實現(xiàn)住戶與訪客的對講，住戶可遙控開啟防盜門，有效防止非法人員進入住宅樓內(nèi)。4、住戶寬帶接入系統(tǒng)建立寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住戶家中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點，用戶在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務。使區(qū)內(nèi)的住戶可以實現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（INTERNET）的高速通訊。(四)給排水工程規(guī)劃1、規(guī)劃依據(jù)⑵《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》CECS57—94《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067—97⑹《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—95(2001年版)2、規(guī)劃范圍該項目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及小區(qū)室外污廢水排放、場地雨水排放等。3、生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃。區(qū)內(nèi)6層以下公建由市政管網(wǎng)直供，高層建筑用水考慮設(shè)置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設(shè)置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。⑵生活排水規(guī)劃室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。所有污廢水經(jīng)收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。4、屋面雨水規(guī)劃⑴雨水設(shè)計重現(xiàn)期以兩年計，查《建筑給水排水設(shè)計手冊》，當降雨歷時為5min時，降雨強度3.51升/秒·100m2，降雨厚度為126mm，雨水流量為9450升/秒。⑵屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。5、管材選用室外埋地給水管采用鍍鋅鋼管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復合管，給水支管采用PP-R管；消火栓給水管DN100采用鍍鋅鋼管，DN>100采用無縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(五）暖通工程規(guī)劃1、供熱工程⑴熱力站及熱源該小區(qū)冬季采用集中供熱的方式，在區(qū)內(nèi)設(shè)汽水換熱式集中換熱站作為熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。綜合市場夏季選擇蒸汽型雙效吸收式冷水機組作為冷源。⑵設(shè)計參數(shù)①室外氣象資料冬季：空調(diào)計算干球溫度-11度℃；通風計算溫度-3℃；采暖計算溫度-7℃；相對濕度61%；大氣壓力1022.6kpa；②室內(nèi)設(shè)計參數(shù)場所冬季夏季溫度（℃）相對溫度%溫度（℃）相對溫度%住宅18-20≥40公建16-18≥4024-2650±10⑶冷熱負荷測算公建冷熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據(jù)）?？照{(diào)冷負荷為2406Kw，空調(diào)冷指標為162W/m2；空調(diào)熱負荷為1871Kw，空調(diào)熱指標為126W/m2。住宅建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據(jù)）。住宅建筑采暖熱負荷指標為60W/m2，采暖熱負荷：729KW。2、空調(diào)所有住宅均考慮預留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由用戶自行選購。(六)燃氣工程規(guī)劃燃氣管由福壽西街引入，在區(qū)內(nèi)設(shè)燃氣調(diào)壓站，調(diào)壓后送入燃氣管網(wǎng)，小區(qū)全部采用管徑為DN100-DN150低壓燃氣管線為主管，防腐保護地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。(七)環(huán)保規(guī)劃設(shè)施1、住宅廚房均采用油煙集中式豎井排放。2、垃圾由物業(yè)公司統(tǒng)一收集至小區(qū)內(nèi)的垃圾收集站，每天由市政垃圾車直接運出，不過夜，并定期消毒收集間。區(qū)內(nèi)各類管線，應根據(jù)其不同特性和設(shè)置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距及埋設(shè)順序應符合有關(guān)規(guī)定。一、設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》2、《中華人民共和國水污染防治法》3、《固體廢物污染環(huán)境防治法》4、《環(huán)境噪聲污染防治法》5、《污水綜合排放標準》二、設(shè)計原則最大限度利用資源，加強污染物治理措施，確保排放物符合國家規(guī)定的排放標準。三、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源⑴施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575⑵施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。⑶施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。⑷施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析⑴施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55⑵施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。四、項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、大氣污染源分析⑴車庫廢氣項目建有地下車庫，車庫內(nèi)的廢氣有組織高空排放。⑵天然氣燃燒廢氣居民住宅炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h。2、水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴樓內(nèi)設(shè)垃圾收集點，由物業(yè)管理和環(huán)衛(wèi)人員有組織清運，保證住宅樓內(nèi)清潔衛(wèi)生。⑵生活污水經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠統(tǒng)一處理。⑶對日益增多的汽車，設(shè)置汽車地面集中停放區(qū)和停車庫，減少對小區(qū)環(huán)境的影響，停車庫內(nèi)將汽車廢氣有組織附壁高空排放，保持停車庫的空氣質(zhì)量。廚房及無窗衛(wèi)生間均設(shè)煙氣道高空排放煙氣。⑷噪聲根據(jù)功能區(qū)的劃分，交通道路網(wǎng)的分布、綠化與隔離帶的設(shè)置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設(shè)計要求，盡可能將對噪聲不敏感的建筑物排列在外圍臨交通干線上，形成周邊式的聲屏障。對進出的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風設(shè)備采用低噪聲設(shè)備，并盡可能將設(shè)備設(shè)于地下室。在區(qū)內(nèi)周圍和內(nèi)部加大綠化面積，降低噪音的傳播強度。五、結(jié)論綜上所述，通過以上環(huán)保措施，項目不會對周圍環(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。六、建議1、工程施工期間要嚴格控制施工噪音和揚塵污染，噪聲不得超過《建筑施工廠界噪聲限值》規(guī)定的限值。因工程需要夜間施工時，必須到環(huán)保局辦理許可證手續(xù)。對建筑垃圾應妥善處理，防止造成二次污染。應搞好區(qū)的綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復。2、建好與小區(qū)相配套的污水處理設(shè)施，生活污水經(jīng)處理后達到《污水綜合排放標準》表4中三級標準，生活垃圾要及時清運。3、工程竣工后，按規(guī)定時限到環(huán)保局辦理環(huán)?？⒐を炇帐掷m(xù)。一、編制依據(jù)1、《節(jié)約能源法》；2、國務院發(fā)布的《節(jié)約能源暫行條例》及國家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)范、標準。二、節(jié)能措施小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3。屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2·k)外墻：240厚加氣混凝土砌塊，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2·k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2·k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2·k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2·k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在項目的建設(shè)過程中，應大量應用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應用技術(shù)；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)；利用太陽能為建筑物提供生活熱水。三、節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。⑵根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。四、采用節(jié)能產(chǎn)品購買和使用符合國家能效標準要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風機、水泵等，降低建筑物能耗。xx區(qū)xx社區(qū)居委會隸屬于xx區(qū)xx街辦，是xx市委、市政府批復的第一批“城中村”改造村莊，在進行“城中村”改造中，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，并擁有一批業(yè)務素質(zhì)高的干部職工隊伍，為該項目建成后的物業(yè)管理提供了充分保障。物業(yè)管理公司對該項目的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會化、專業(yè)化、科學化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，對項目開發(fā)建設(shè)的全過程（規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售以及售后服務等）進行熟悉、改進和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)管理的各項準備，為竣工驗收、接管和物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。項目建成后，物業(yè)管理單位要嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)及配套設(shè)施進行維護、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運行。其職責主要包括：1、保安：該項目保安包括遠紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維護；二十四小時保安值勤及巡更任務。2、衛(wèi)生清潔：該項目環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。3、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、燃氣等)維修、維護。4、代收相關(guān)費用(水、電、暖、物業(yè)等)。一、實施進度計劃該項目的建設(shè)期計劃為22個月，自該項目報告批復后立即著手施工前的準備工作。建設(shè)單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標，選定施工隊伍和設(shè)備、材料供應廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成工程的建設(shè)。詳見實施進度計劃表實施進度計劃表時間項目名稱2008.03—2009.12立項、規(guī)劃施工準備施工圖設(shè)計工程施工竣工驗收二、工程管理為保證該項目的建設(shè)進度和質(zhì)量，擬采取以下質(zhì)量保證措施：一是抓好規(guī)劃設(shè)計的招標評優(yōu)，確定一個較高水平的規(guī)劃設(shè)計方案，使該項目規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。二是通過投標競爭選定一批實力雄厚、管理上套、重視信譽、積極配合的施工隊伍和設(shè)備、材料供應廠家。三是實行工程監(jiān)理制，聘請有實力的監(jiān)理公司對工程建設(shè)實行全方位、全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到建設(shè)都要有專家參與，從而保證工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)都得到科學有效的控制。四是實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，利用經(jīng)濟杠桿把質(zhì)量、目標與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。五六是實行定期碰頭會制度，確定最佳施工方案和施工工藝，及時處理工程建設(shè)中出現(xiàn)的問題，確保工程按計劃進度組織實施。三、項目招標根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以核準招標事項暫行規(guī)定》的要求，在該項目立項批復后，對該項目土建、設(shè)備采購、安裝工程的工程監(jiān)理、設(shè)計和施工單位依法進行公開招標。為保護國家利益、社會公共利益和企業(yè)的自身利益，為了保證該項目的順利實施，同時為了保證項目質(zhì)量，項目擬定招標方案詳見下表：招標基本情況表單項名稱招標范圍招標組織形式招標方式備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標工程勘察√√√工程設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√主要材料√√√其它一、估算依據(jù)及說明1、國家計委投資司、建設(shè)部標準定額研究所編《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》。2、國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》3、中國國際工程咨詢公司編《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》4、建筑工程費用按當?shù)卦儍r估算。5、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務總局國稅發(fā)[1999]158號文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。6、基本預備費按工程費用和其他費用之和5%計列，價差預備費按國家計委計投資[1999]1340號文件費率為0%。二、投資估算該項目建設(shè)總投資為4914.0萬元，其中工程費用4517.7萬元，其他費用162.3萬元，預備費234.0萬元。項目的資本金為1720.0萬元。詳見9-1總投資估算表三、資金籌措該項目建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌解決。詳見表9—2資金投入與資金籌措表

表9—1總投資估算匯總表單位：萬元序號項目名稱建筑面積(m2)金額（萬元）單方造價(元/m2)占總投資比例（%）一工程費用270004517.71673.291.9二其他費用162.360.13.31建設(shè)單位管理費91.02臨時設(shè)施費22.63勘察設(shè)計費21.64工程監(jiān)理費27.1三預備費234.086.74.8四總投資4914.01820.0100.0表9-2資金投入與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)期經(jīng)營期合計2008年2009年一投資計劃2506.024084914.01工程費用2259.02258.74517.72其他費用130.032.3162.33預備費117.0117.0234.0二資金籌措2457.02457.04914.01自籌資金2457.02457.04914.0

第十章經(jīng)濟效益分析一、經(jīng)濟效益分析的依據(jù)1、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法。2、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2006國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布）。二、經(jīng)濟效益說明該項目收入共有兩部分：銷售剩余住宅的銷售收入和出租綜合市場的經(jīng)營收入。該項目建成后，安置60戶拆遷居民，面積為6750平方米，剩余住宅面積5400平方米對外銷售，按2900元/平方米計，實現(xiàn)銷售收入1566.0萬元，應上繳稅金及附加為86.1萬元，建設(shè)投資為864.0萬元，實現(xiàn)利潤為615.9萬元，上交所得稅154.0萬元，實現(xiàn)稅后利潤為461.9萬元。。三、結(jié)論和建議1、結(jié)論從經(jīng)濟效益來說：項目建成后，實現(xiàn)銷售收入1566.0萬元，年實現(xiàn)經(jīng)營收入386.1萬元。經(jīng)濟效益較好。從社會效益來說：項目建成后，可提供住宅108套，安置解決村民拆遷戶60戶，剩余面積解決了xx區(qū)危房戶和小戶型住戶住房緊張的問題，而且大型綜合市場的開發(fā)建設(shè)可為周圍群眾提供一個良好的配套設(shè)施環(huán)境。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的亮點，對于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。2、建議強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。⑴實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。⑵公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。⑶要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。⑷項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。⑸注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項目的意義和必要性 11.1項目名稱及承辦單位 11.2項目編制的依據(jù) 11.3肺寧系列產(chǎn)品的國內(nèi)外現(xiàn)狀 21.4產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 31.5項目的市場分析 4第二章項目前期的技術(shù)基礎(chǔ) 82.1成果來源及知識產(chǎn)權(quán)情況，已完成的研發(fā)工作 82.3產(chǎn)品臨床試驗的安全性和有效性 8第三章建設(shè)方案 233.1建設(shè)規(guī)模 233.2建設(shè)內(nèi)容 233.3產(chǎn)品工藝技術(shù) 23HYPERLINK\l