房地產(chǎn)調(diào)控難點(diǎn)與對策

房地產(chǎn)調(diào)控難點(diǎn)與對策

最近召開的中心經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是房地產(chǎn)價(jià)格的基本趨穩(wěn)。

當(dāng)前我們遇到了前所未有的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，前所未有的房地產(chǎn)調(diào)控壓力，前所未有的調(diào)控難度。中國住房政策和市場調(diào)控面臨的任務(wù)特別艱難，挑戰(zhàn)多重而巨大。

借鑒四種模式

房地產(chǎn)健康進(jìn)展的模式用哪些指標(biāo)來衡量呢？應(yīng)當(dāng)用社會效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和生態(tài)效應(yīng)等三方面進(jìn)行衡量。

一是看它的進(jìn)展是不是體現(xiàn)了社會公正；二是看它的進(jìn)展過程中有沒有造成房價(jià)的猛烈波動(dòng)；三是看它的進(jìn)展過程中是不是關(guān)注了生態(tài)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)進(jìn)展。

從國際上看，房地產(chǎn)的進(jìn)展主要有以下幾種模式，利弊得失各不相同，值得人們深化總結(jié)。

第一種是美國模式。美國是一個(gè)大國，其國土面積跟中國差不多，而且它是一個(gè)城市化、工業(yè)化先行國家，借鑒美國模式有特殊意義。

我們用以上三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量美國模式可以發(fā)覺，社會公正方面美國做得比較好，絕大部分人有房產(chǎn)，人均住房面積超過了80平方米。

從價(jià)格波動(dòng)來看，美國由于過度使用金融衍生工具，導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)特別大，由此引發(fā)的次貸危機(jī)波及到全世界，其負(fù)面影響至今尚未消退。而房地產(chǎn)和金融是緊密相聯(lián)的，美國的問題是金融創(chuàng)新過度，各種衍生工具掩蓋了真實(shí)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，并將危機(jī)集中到了全球，造成了慘痛的教訓(xùn)；中國是金融創(chuàng)新不足。

生態(tài)效應(yīng)方面，美國模式是比較糟糕的。美國號稱“車輪上城市化的國度”，在城市化過程中，城市建設(shè)跟著汽車輪子跑，城市的密度就不斷下降。在過去的100年里，美國城市的密度下降了3倍。

由此產(chǎn)生的后果是，一個(gè)美國人消耗的汽油相當(dāng)于五個(gè)歐盟人、七個(gè)日本人消耗汽油的總和。雖然奧巴馬提出了“綠色革命”的口號，卻無法讓這些人重新回到中心城市。前人造成的問題，后人難以彌補(bǔ)，我們要吸取這個(gè)教訓(xùn)。

其次種是日本模式。用三個(gè)效應(yīng)來衡量，這種模式的社會效應(yīng)是不錯(cuò)的，生態(tài)效應(yīng)也好。日本的住宅以小戶型為主，作為一個(gè)東方的發(fā)達(dá)國家，日本人均能源消耗量是全部發(fā)達(dá)國家中最低的。

但是，日本的房價(jià)波動(dòng)特別猛烈，在房價(jià)最高的時(shí)候，日本全部國土和房屋價(jià)值的總和超過美國2.5倍，這是不合常理的。

日本的房地產(chǎn)泡沫是人類歷史上最大的。泡沫裂開后日本的房價(jià)一下子跌下來，到現(xiàn)在也沒有恢復(fù)元?dú)猓侠哿苏麄€(gè)GDP，日本的GDP在泡沫裂開后下降了40％到50％，這對全球經(jīng)濟(jì)帶來了巨大影響。

日本地理資源約束跟中國東南沿海地區(qū)所謂的“一線”城市具有相像性，人多地少，日本的模式特別值得中國房地產(chǎn)市場調(diào)控者討論和借鑒。

第三種是拉美和南亞模式。這種模式與美國相像，由于拉美許多領(lǐng)導(dǎo)人都在美國接受過正規(guī)訓(xùn)練或長期培訓(xùn)，全盤接受了所謂的《華盛頓共識》，因此往往習(xí)慣用美國的方法來解決房地產(chǎn)的問題。

其結(jié)果是：拉美和南亞模式的社會公正程度是最差的，貧民窟占城市住房70％以上，窮人都住在貧民窟里，而富人的豪宅卻特別巨大和豪華，城市空間安排不公和社會不公正在這些國家特別突出。

房地產(chǎn)資源占用本質(zhì)上是地理空間的壟斷，所以不能僅靠市場調(diào)整。拉美和南亞的大部分居民住在貧民窟，小部分人住在豪宅里面，很大程度上是僅靠市場調(diào)整的結(jié)果。因此，在社會公正方面，這些國家是該得低分的。

在房價(jià)波動(dòng)方面，由于這種模式基本上是兩極分化，所以它的房價(jià)波動(dòng)是隨著國際游資的進(jìn)出而大幅波動(dòng)，這些國家自己在房價(jià)調(diào)控問題上沒有自，也是打低分的。

在生態(tài)方面，由于貧民窟廣泛地?cái)U(kuò)散，城市的生態(tài)環(huán)境也相對差。

拉美和南亞的大多數(shù)國家在城市化過程中，由于盲目崇拜市場力氣，又沒有健全的法治，其結(jié)果比完全遵循市場規(guī)章的美國模式更糟糕。同樣一個(gè)市場化的藥，老牌資本主義國家吃了，房地產(chǎn)市場只是小震蕩，但新興國家吃了，就可能引發(fā)市場的大崩潰。從結(jié)果來看，這種模式的弊端極大。

第四種是歐洲模式。尤其是北歐各國長期執(zhí)行社會福利政策。政府在“二戰(zhàn)”之后每年都建設(shè)大批的公房供中低收入者居住和購買。

歐洲模式在住房公正效應(yīng)方面始終執(zhí)行得比較好。在房價(jià)方面基本上保持了長期平穩(wěn)。生態(tài)效益方面也很好，由于完善的規(guī)劃管制，城市空間結(jié)構(gòu)基本上是密集型的，人口密度較高，小戶型住房在城市住宅中占了相當(dāng)大的比例，其生態(tài)效應(yīng)是可以打高分的。

房價(jià)調(diào)控難題

再看中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控問題。近30年中國的房價(jià)波動(dòng)比較大。1998年以來，房價(jià)同比增幅曲線的波動(dòng)更加明顯。

隨著中國房地產(chǎn)市場調(diào)整份額逐步增大，社會住房需求逐步擴(kuò)大，住房在百姓的家庭財(cái)寶中的比率逐步上升，房價(jià)波動(dòng)明顯同步加劇了。將來房價(jià)調(diào)整的難度將會更大。

中國房價(jià)與GDP之間的關(guān)系，也呈現(xiàn)這樣一種同步的趨勢。僅從GDP增長來看，房地產(chǎn)的進(jìn)展對GDP和社會就業(yè)有重要影響，這是由于80％以上的水泥，70％以上的鋼鐵，包括汽車、家電等方面的消費(fèi)都與房地產(chǎn)相關(guān)，沒有新開發(fā)的房地產(chǎn)就沒有這些耐用消費(fèi)品的需求。

由于房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，有人用了一個(gè)貶義詞叫“綁架”，中性一點(diǎn)的詞叫“強(qiáng)關(guān)聯(lián)”，但內(nèi)涵是一樣的。

2024年全球金融危機(jī)以后，中國的房地產(chǎn)市場走勢起伏越來越激烈，一會兒量價(jià)齊升，一會兒量跌價(jià)平，一會兒量價(jià)齊跌，現(xiàn)在又回到了價(jià)平量跌，循環(huán)波動(dòng)。這是我們?nèi)繌氖路康禺a(chǎn)調(diào)控工作的人都不情愿看到的。

房價(jià)過快上漲簡單引發(fā)資產(chǎn)泡沫，進(jìn)而影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康進(jìn)展。這是由于房地產(chǎn)和金融、國民經(jīng)濟(jì)都是緊密相關(guān)的。許多購房者都用完了一生的儲蓄，一旦房價(jià)下滑波動(dòng)過大就會導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)消失，不僅影響金融穩(wěn)定，還會影響社會穩(wěn)定。

房價(jià)脫離一般居民的承受力量，必定影響社會公正和穩(wěn)定。這就是拉美和南亞的模式帶給我們的教訓(xùn)。

假如僅由市場調(diào)整，房價(jià)將呈逐步上升的趨勢，房價(jià)最終將超出大部分居民的承受力量。當(dāng)少部分人住在豪宅里面，而大部分人住在貧民窟的時(shí)候，這種社會不能稱之為公正。有限城市空間的安排不公會進(jìn)一步加深社會財(cái)寶的懸殊，進(jìn)而會激化社會沖突。

房價(jià)太高導(dǎo)致購房負(fù)擔(dān)過重，影響城市和區(qū)域的競爭力?，F(xiàn)代化城市經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)及國家的競爭力，這三大競爭力分國家、區(qū)域、城市三個(gè)層次，基本上是由人才的流向打算。人才情愿居住在哪個(gè)國家、地區(qū)、城市，哪里的競爭力就會增長。

過高的房價(jià)會阻礙人才的聚集，所以，高房價(jià)的地方就將最終失去競爭力，這個(gè)城市就會被邊緣化，這個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)就會衰退，這個(gè)國家也就邊緣化了。最終人才都走掉了，留下來的只是一些炫耀財(cái)寶的暴發(fā)戶，這些人在某種意義上來說對城市創(chuàng)新和城市競爭力基本上沒有什么貢獻(xiàn)。所以，打算一個(gè)民族、一個(gè)國家的競爭力，較低的房價(jià)起著很重要的作用。

房價(jià)過快上漲導(dǎo)致投資投機(jī)需求旺盛，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求會產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

上世紀(jì)90年月日本房價(jià)上漲的時(shí)候，連小攤小販、賣菜的老太婆都貸款炒房，全部公司都拿出流淌資金或借貸來投資房地產(chǎn)，這是由于做房地產(chǎn)來錢太簡單了，再加上房地產(chǎn)永久會漲價(jià)保值的迷信。

好在日本企業(yè)執(zhí)行的是永久雇傭制，公司不會任憑解雇人，必需要維持已有的生產(chǎn)和就業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)得以保存下來。假如沒有永久的雇傭制，日本公司全部的資產(chǎn)和精力都集中到房地產(chǎn)，就會更加助長泡沫的增長。因此，當(dāng)時(shí)日本企業(yè)的永久雇傭制在肯定程度上減弱了房地產(chǎn)投資沖動(dòng)對其他行業(yè)的“擠出效應(yīng)”。

當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)中某一個(gè)行業(yè)演化成暴利行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)狀況下，其他行業(yè)的資金就會大量涌入這個(gè)行業(yè)。假如搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)家把大部分資金和人力資本投向了能產(chǎn)“快錢”的房地產(chǎn)市場，該企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)力量和創(chuàng)新力量就會退化，這個(gè)國家的競爭力量也會隨之退化。

有人認(rèn)為，在中國房地產(chǎn)調(diào)控方面“十八般武藝”都試了。如1998年是刺激消費(fèi)，掌握供應(yīng)，到了2024年是遏制需求，2024年采納刺激需求，2024年增加供應(yīng)、抑制投資投機(jī)需求。到現(xiàn)在為止，我們終于初步找到了一些駕馭這匹“野馬”的門道。

畢竟難在何處

總理近期表示，內(nèi)地房價(jià)調(diào)控“的確很難”。那么，房價(jià)調(diào)控難在什么地方呢？

一是城鎮(zhèn)化的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫破滅是城市化率達(dá)到85％左右，也就是城市外來移民對住房剛性需求削減的時(shí)候發(fā)生的，政府的加息只是刺破泡沫的一個(gè)觸媒。

中國目前的城市化率約為50％，平均每年約有1500萬農(nóng)夫要進(jìn)城，還不包括近2億的農(nóng)夫工，這就供應(yīng)了階段性住房的剛性需求。

二是現(xiàn)有民間資本投資領(lǐng)域過窄。股票市場由于“內(nèi)部人”操控黑幕屢發(fā)而長期低迷。藝術(shù)品市場又由于假貨泛濫而失信于民?；A(chǔ)設(shè)施和社會公用品投資方面又由于政府?dāng)U大財(cái)政刺激造成“國進(jìn)民退”，從而對民資產(chǎn)生了驅(qū)逐效應(yīng)。

三是全球化熱錢涌入與人民幣升值預(yù)期的影響。

四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失。中國目前個(gè)人住宅沒有房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅，大批持有房產(chǎn)基本沒有成本，這個(gè)問題很明顯地表現(xiàn)出中國在稀缺的城鎮(zhèn)空間公正安排方面的制度缺失。

五是地方政府對土地財(cái)政的依靠。城市土地價(jià)格越高，地方土地財(cái)政收入越多，可用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的錢就越多，也就越能體現(xiàn)城市形象變化的“政績”。

六是中國各地經(jīng)濟(jì)進(jìn)展差距還在持續(xù)擴(kuò)大。如前幾年，當(dāng)沿海大城市中心區(qū)房價(jià)暴漲至每平方米數(shù)萬元時(shí)，甘肅酒泉等內(nèi)陸中等城市的房價(jià)還在每平方米千元價(jià)格左右徘徊，基本上只是房屋建安成本。由此可見，中心政府“一刀切”的政策效用就大打折扣了。

針對以上所面臨的難題，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)重點(diǎn)做好兩方面工作。

一是做到兩個(gè)協(xié)同，即部門之間的協(xié)同以及中心與地方的協(xié)同，這樣房地產(chǎn)調(diào)控將形成中心各部門橫向聯(lián)動(dòng)、中心和地方縱向聯(lián)動(dòng)的“合縱連橫”的局面。

二是房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合使用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策“工具包”可以包括土地、財(cái)稅、金融政策，保障性住房供應(yīng)包括指令性地提高保障房比重、管制措施等一系列措施，并且依據(jù)不同地域、不同