第八章合同與風(fēng)險(xiǎn)管理

第八章合同與風(fēng)險(xiǎn)管理華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院謝福泉1EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用和合法的原則。物業(yè)管理企業(yè)與眾多的業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同。2EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型二、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型：物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。3EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。4EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同。包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程承包等。5EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素1、物業(yè)描述，旨在界定管理對(duì)象及其范圍；2、合同期限，旨在界定合同雙方責(zé)任和權(quán)力存續(xù)的時(shí)間；3、管理者的責(zé)任，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；4、業(yè)主的目標(biāo)，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo)，以便物業(yè)公司依此制定工作計(jì)劃、確定管理績效考核標(biāo)準(zhǔn)；6EditedbyB.Y.,Sun第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型5、管理者的權(quán)力范圍，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提供服務(wù)的過程中，就有關(guān)決策問題可以行使的管理權(quán)限；6、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求，旨在確定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營管理報(bào)告中，具體應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求；7、服務(wù)費(fèi)用及支付方式，確定服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（包干制）或計(jì)算方法（酬金制），以及該服務(wù)費(fèi)用的支付方式；8、成本分配與使用，對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理過程中所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算，并就其分配和使用方案作出安排。7EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，與有關(guān)委托方簽署的合同。物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩種，兩者之間存在著時(shí)間上的先后順序，是相互銜接的。8EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的類型（一）前期物業(yè)服務(wù)合同根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。9EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：1、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂2、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性3、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同10EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同（二）物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束。服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。11EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同12EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同二、物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。特征：1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。2、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?、物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。4、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。13EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1、物業(yè)基本情況要描述物業(yè)類型、位置、面積等情況，界定物業(yè)管理區(qū)域。2、委托服務(wù)事項(xiàng)委托服務(wù)事項(xiàng)即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容。14EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同3、雙方的權(quán)利義務(wù)4、物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6、專項(xiàng)維修基金的管理和使用15EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同7、物業(yè)管理用房8、物業(yè)經(jīng)營管理9、委托服務(wù)期限10、違約責(zé)任16EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（一）“宜細(xì)不宜粗”的原則1、委托項(xiàng)目2、各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容3、服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)4、管理和服務(wù)費(fèi)用5、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款17EditedbyB.Y.,Sun第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同（二）不應(yīng)有無償無限期的承諾（三）實(shí)事求是留有余地1、物業(yè)管理企業(yè)要量力而行2、對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成使用時(shí)物業(yè)管理的承諾（四）明確界定違約責(zé)任與處理方式18EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理招標(biāo)階段的合同管理，主要指物業(yè)管理企業(yè)如何理解招標(biāo)文件的內(nèi)容，根據(jù)自己的條件，在合理的預(yù)算價(jià)格內(nèi)，選用合理的管理方案來最大程度滿足招標(biāo)人的要求，以求得中標(biāo)。19EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述（一）物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義物業(yè)管理招投標(biāo)，包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和投標(biāo)書，參與物業(yè)管理競標(biāo)，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。20EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（二）物業(yè)管理招投標(biāo)的原則1、公開原則2、公平原則3、公正原則4、合理原則21EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（三）物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)1、早期介入2、階段性22EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理二、物業(yè)管理招標(biāo)（一）物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。1、公開招標(biāo)公開招標(biāo)又稱為無限競爭性公開招標(biāo)，由招標(biāo)方通過報(bào)刊、電視、廣播等各種媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，凡符合投標(biāo)基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請(qǐng)投標(biāo)。2、邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)又稱為有限競爭性選擇招標(biāo)，由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，參與競標(biāo)。23EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（二）物業(yè)管理招標(biāo)一般程序1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2、編制招標(biāo)文件3、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查5、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等6、組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場并答疑24EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理7、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法8、收取投標(biāo)書9、開標(biāo)與標(biāo)書評(píng)閱10、組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo)11、發(fā)出中標(biāo)通知書12、與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同25EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（三）招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定1、編制招標(biāo)書招標(biāo)書主要內(nèi)容有：（1）擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。（2）物業(yè)管理的內(nèi)容與要求。（3）對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明。（4）物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施。26EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理2、標(biāo)底的作用及其確定所謂標(biāo)底，就是招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)用的最高限額的統(tǒng)一。標(biāo)底的確定應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：（1）要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)。（2）要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向。（3）要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù)。（4）此外，確定標(biāo)底還要嚴(yán)格遵循國家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)，也要注意與物業(yè)管理市場的行情相協(xié)調(diào)。27EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理三、物業(yè)管理投標(biāo)（一）物業(yè)管理投標(biāo)一般程序1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)2、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書5、報(bào)送投標(biāo)書6、參加開標(biāo)及答辯會(huì)7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同28EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（二）投標(biāo)書的編制1、投標(biāo)單位的概況簡介2、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)3、概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略29EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理4、詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置；各類人員編制；企業(yè)運(yùn)作機(jī)制與工作流程；信息溝通與反饋渠道等。物業(yè)管理各階段（開發(fā)設(shè)計(jì)階段，監(jiān)理階段、接管驗(yàn)收階段、日常運(yùn)作階段等）提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)費(fèi)用。管理人員的配備與培訓(xùn)。必備的物資裝備計(jì)劃。各項(xiàng)內(nèi)外部管理規(guī)章制度。各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。愿意承諾的獎(jiǎng)懲措施和標(biāo)準(zhǔn)。5、有關(guān)附件及說明30EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測算物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)三種。31EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)（一）決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素（1）項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（2）項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；（3）常規(guī)預(yù)測盈利；（4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi)；（5）項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力；（6）本企業(yè)具備人力資源支持體系。32EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（二）投標(biāo)過程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)（1）確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施；（2）確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位；（3）準(zhǔn)確的物業(yè)管理年度收支測算；（4）物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投人、獎(jiǎng)懲條件的任何承諾；（5）管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員；（6）正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)。33EditedbyB.Y.,Sun第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（三）不同階段的主要工作安排34EditedbyB.Y.,Sun第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義所謂“風(fēng)險(xiǎn)”是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征：（1）負(fù)面性。（2）不確定性。（3）可測性。35EditedbyB.Y.,Sun第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理理論（二）風(fēng)險(xiǎn)的類型1、純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)2、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)3、自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)4、基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)36EditedbyB.Y.,Sun第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理理論（三）風(fēng)險(xiǎn)的成本風(fēng)險(xiǎn)成本是指人們在處理風(fēng)險(xiǎn)過程中所付出的代價(jià)或遭受的損失。風(fēng)險(xiǎn)成本包括以下三個(gè)內(nèi)容：（1）防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用；（2）風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用；（3）風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本。37EditedbyB.Y.,Sun第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理理論二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論（一）風(fēng)險(xiǎn)管理的定義風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險(xiǎn)事件加以防范、控制以至消除的過程。其目的是以最小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移、消除風(fēng)險(xiǎn)，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)穩(wěn)定的基本目的。38EditedbyB.Y.,Sun第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理理論（二）風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3、風(fēng)險(xiǎn)控制回避自擔(dān)或保留預(yù)防與抑制轉(zhuǎn)移4、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整39EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)一、保險(xiǎn)的概念（一）保險(xiǎn)的定義及特征保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。40EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)保險(xiǎn)區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)形式的本質(zhì)特征表現(xiàn)在以下八個(gè)方面：承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的冒險(xiǎn)性；以大數(shù)法則和概率論為依據(jù)的科學(xué)性；與法律有極其密切親緣關(guān)系的合同性；以承擔(dān)債務(wù)責(zé)任為經(jīng)營方式的負(fù)債性；以參加者互助共濟(jì)關(guān)系為基礎(chǔ)的相互性；以大量客戶群為基礎(chǔ)的廣泛性；反映組織后備基金彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失功能的保障性；以及體現(xiàn)貨幣資金融通職能的金融性。41EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)（二）保險(xiǎn)的一般原則1、誠信原則2、可保利益的原則3、近因原則4、比例分?jǐn)傇瓌t42EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)二、保險(xiǎn)合同概述（一）保險(xiǎn)合同的定義及法律特征保險(xiǎn)合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險(xiǎn)人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種民事協(xié)議。法律特征1、保險(xiǎn)合同是一種要式合同2、保險(xiǎn)合同是一種附合合同3、保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同4、保險(xiǎn)合同是射幸合同43EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)（二）保險(xiǎn)合同的主體保險(xiǎn)合同的主體可分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人和投保人。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。44EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)1、保險(xiǎn)當(dāng)事人保險(xiǎn)人（保險(xiǎn)公司）投保人被保險(xiǎn)人2、保險(xiǎn)合同的關(guān)系人受益人保險(xiǎn)代理人保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人45EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)（三）保險(xiǎn)合同主要當(dāng)事人的義務(wù)1、投保人的義務(wù)如實(shí)告知義務(wù)“危險(xiǎn)增加”通知義務(wù)出險(xiǎn)通知義務(wù)防災(zāi)減損的義務(wù)及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)2、保險(xiǎn)人的義務(wù)保險(xiǎn)人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險(xiǎn)事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險(xiǎn)事故帶來的實(shí)際損失。46EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)（四）保險(xiǎn)合同的一般內(nèi)容（1）當(dāng)事人的姓名地址（2）保險(xiǎn)標(biāo)的（3）保險(xiǎn)金額（4）保險(xiǎn)責(zé)任范圍（5）除外責(zé)任（6）保費(fèi)（7）保險(xiǎn)期間（8）違約責(zé)任47EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)（五）保險(xiǎn)單保險(xiǎn)單是保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人或投保人之間簽約保險(xiǎn)合同的正式保險(xiǎn)憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險(xiǎn)合同。1、聲明事項(xiàng)被保險(xiǎn)人名稱；保險(xiǎn)標(biāo)的種類和存放處所；保險(xiǎn)金；保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)費(fèi)的確定和支付。2、保險(xiǎn)責(zé)任3、除外責(zé)任4、附注條件48EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)（六）索賠概念及程序1、索賠和索賠時(shí)效概念索賠指投保人在保險(xiǎn)事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險(xiǎn)人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險(xiǎn)金的行為。索賠時(shí)效，是指投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，向保險(xiǎn)人索賠的最長有效期限。49EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)2、索賠程序（1）及時(shí)發(fā)出出險(xiǎn)通知并提索賠要求；（2）采取一切合理的措施搶救、保護(hù)，防止損失擴(kuò)大；（3）保護(hù)現(xiàn)場，配合檢驗(yàn)；（4）提供必要的索賠單證。（5）領(lǐng)取保險(xiǎn)金；（6）開具權(quán)益保證書。50EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)三、物業(yè)保險(xiǎn)的目的1、分散意外損失2、利于善后工作51EditedbyB.Y.,Sun第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)四、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種保險(xiǎn)的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的主要有以下三類