青島市商業(yè)市場調(diào)研分析報告(下)課件

青島市商業(yè)市場調(diào)研分析報告（下）了解投資者特征、需求、意向等信息，為項目定位、規(guī)劃和招商運營提供必要的依據(jù)；以問卷加訪談形式對在劃定區(qū)域內(nèi)商鋪分業(yè)態(tài)、分地點進(jìn)行抽樣和深度訪談，主要選取其中定位中高端客群且具一定專業(yè)經(jīng)營水準(zhǔn)的店鋪；香港中路商圈、臺東商圈、李滄商圈、中山路商圈，共計100份；目的方法采樣點及樣本量Part2青島市商鋪調(diào)研分析商鋪經(jīng)營者調(diào)查——說明從被訪商鋪的開業(yè)時間來看，2年以上的比例占49%，1~2年占的比例為15%，絕大部分店鋪都已開業(yè)較長時間；從經(jīng)營面積來看，100平米以上的占到19%，60—100平米的占到17%，40—60平米占到15%，20—40平米占到37%，每種營業(yè)面積的店鋪比例基本持平；商鋪經(jīng)營者時間、面積Part2青島市商鋪調(diào)研分析從被訪商鋪的經(jīng)營種類來看，零售：餐飲：休閑娛樂大致為5：3：2；絕大部分的店鋪獲取形式為租用，只有一小部分為購買；商鋪經(jīng)營者時間、面積Part2青島市商鋪調(diào)研分析從被訪品牌商鋪的租金來看，香港中路商圈的租金最貴，其次為臺東商圈，第三為中山路，最后為李村商圈；租金水平項目名稱臺東商圈香港中路中山路李村商圈零售租金水平11.3元/M2/天13.9元/M2/天9.3元/M2/天7.6元/M2/天餐飲租金水平7.9元/M2/天9.3元/M2/天6.1元/M2/天5.3元/M2/天休閑娛樂租金水平2.6元/M2/天3元/M2/天2.3元/M2/天1.7元/M2/天Part2青島市商鋪調(diào)研分析從被訪商鋪的經(jīng)營效果來看，臺東商圈、香港中路、李村商圈目前滿意度較高，中山路滿意度較低；從目前經(jīng)營中遇到的問題來看，租金過高和同業(yè)競爭是各大商圈遇到的最主要問題；項目臺東商圈香港中路中山路李村商圈經(jīng)營狀況滿意度比較滿意比較滿意一般、不太滿意的居多比較滿意、一般當(dāng)初選擇此區(qū)域的原因名氣大、人氣旺、成交量大地段好、客流量大、消費水平高地理位置好朋友介紹、客流量大目前最大的問題租金及各項收費過高、缺少貨物存儲地方同業(yè)競爭激烈、租金及各項收費過高客流量少、租金和各項收費過高、商鋪陳舊、無吸引力物價高、消費水平不高商鋪經(jīng)營效果總體評價Part2青島市商鋪調(diào)研分析商鋪經(jīng)營者調(diào)研小結(jié)Part2青島市商鋪調(diào)研分析基本信息：調(diào)查的絕大部分商鋪都已經(jīng)營較長時間，幾乎涵蓋了各種檔次的商鋪；調(diào)查的業(yè)態(tài)比例設(shè)定零售：餐飲：娛樂為5：3：2；絕大部分的店鋪獲取形式為租用，只有一少部分是購買；商鋪對比：對于租金來說，香港中路的租金最貴，其次為臺東商圈，第三為中山路，最后為李村商圈；從客源上來看，香港中路和臺東商圈對青年人的吸引力最大；從銷售額來看，臺東商圈的銷售額最高，其次為香港中路、李村商圈和中山路；其中，臺東商圈和李村商圈的客流量比較高，而香港中路和中山路的客流量相對低些；從目前的實際經(jīng)營結(jié)果來看，臺東商圈、香港中路、李村商圈目前滿意度較高，而中山路滿意度相對較低；絕大部分商鋪遇到的問題，都是租金過高和同業(yè)競爭過大；Part3青島市特色商業(yè)街綜覽目錄Part3青島市特色商業(yè)街綜覽1、美食商業(yè)街2、臺東啤酒街3、市北文化街4、市北紅酒坊四大特色商業(yè)街美食街美食街區(qū)位圖區(qū)位山東路以東，香港中路以北，燕兒島路以西，江西路以南商業(yè)形態(tài)超市、餐飲、休閑、娛樂租金1.8-—6元/㎡/天評述-錯位經(jīng)營，檔次齊全，匯集國內(nèi)各大菜系及西餐、日韓式料理，突出青島海鮮特色。-形成了結(jié)構(gòu)合理、配套齊全，包羅萬象，集游覽、餐飲、購物于一體的現(xiàn)代化街區(qū)。Part3青島市特色商業(yè)街綜覽1、美食商業(yè)街——區(qū)位業(yè)態(tài)從普查店鋪的檔次來看，高檔店鋪12%，中檔83%，低檔5%。從店鋪的面積來看，100平米以上的占到81%，100平米以下的僅為19%。閩江路、云霄路美食街區(qū)檔次分布合理，店鋪總體經(jīng)營規(guī)模較大，各業(yè)態(tài)面積分布逐步邁向市場需求，反饋出投資者和經(jīng)營者發(fā)展思路已較為理性、成熟，符合商圈定位。Part3青島市特色商業(yè)街綜覽1、美食商業(yè)街——面積配比

零售店鋪的租金為6元/M2/天左右；餐飲店鋪的租金為5元/M2/天左右；休閑娛樂店鋪的租金為1.8-2.5元/M2/天左右。閩江路、云霄路區(qū)域集中了大多數(shù)中檔餐飲企業(yè)，品牌餐飲企業(yè)較少，所以該段租金水平較低。Part3青島市特色商業(yè)街綜覽1、美食商業(yè)街——租金水平Part3青島市特色商業(yè)街綜覽1、美食商業(yè)街——代表商家區(qū)位東起延安二路，西至壽光路商業(yè)形態(tài)超市、餐飲、休閑租金2-5元/㎡/天評述“喝啤酒，吃蛤蜊，烤海鮮”這一城市文化特質(zhì)具有十分廣泛的市民參與性與親和力，成為城市的特色名片及全國城市中鮮明特色的市井文化代表；在建筑、景觀、小品以及雕塑、設(shè)施、色彩等不同層面，彰顯出文化的多元化、包容性、獨有的激情與浪漫的文化特征；

以扎啤、生啤、原漿、黑啤等鮮生類啤酒，構(gòu)成“天天鮮”的飲酒特色，形成了以啤酒與海鮮為主體菜系的100多種各具特色的而且體系和風(fēng)格完整的青島餐飲系列；啤酒街區(qū)位圖Part3青島市特色商業(yè)街綜覽2、臺東啤酒街——區(qū)位業(yè)態(tài)啤酒街業(yè)態(tài)分布以餐飲店為主，在該商業(yè)街中占據(jù)主導(dǎo)地位，店鋪整體檔次相對中端。Part3青島市特色商業(yè)街綜覽2、臺東啤酒街——區(qū)位業(yè)態(tài)啤酒街店鋪面積整體經(jīng)營規(guī)模中等，租金水平整體低于美食街。Part3青島市特色商業(yè)街綜覽2、臺東啤酒街——區(qū)位業(yè)態(tài)Part3青島市特色商業(yè)街綜覽2、臺東啤酒街—代表性商家區(qū)位東至利津路，西至華陽路商業(yè)形態(tài)專賣店、餐飲、休閑租金2-4元/㎡/天評述歐式建筑風(fēng)格濃厚；保留了地攤文化市場，看似凌亂的地攤文化市場背后蘊(yùn)藏著濃厚的歷史文化氛圍；集文化創(chuàng)作展演、文化商品展銷、休閑娛樂于一體，雅俗共賞、動靜結(jié)合、高（專業(yè)）低（大眾）互動、虛（文化）實（實用）相連；面積40——80平米Part3青島市特色商業(yè)街綜覽3、市北文化街——區(qū)位業(yè)態(tài)街區(qū)概況休閑娛樂業(yè)在該商業(yè)街中占據(jù)主導(dǎo)地位，店鋪整體檔次比較高端；Part3青島市特色商業(yè)街綜覽3、市北文化街——區(qū)位業(yè)態(tài)文化街各店鋪整體經(jīng)營面積中等，租金平均水平低于美食街和啤酒街。Part3青島市特色商業(yè)街綜覽3、市北文化街——區(qū)位業(yè)態(tài)Part3青島市特色商業(yè)街綜覽3、市北文化街——特色商鋪Part3青島市特色商業(yè)街綜覽4、市北紅酒坊

基本信息名稱紅酒坊特色街位置市北區(qū)延安一路場所簡介青島紅酒坊是市北區(qū)重點打造的一條特色街，目標(biāo)是建成島城檔次最高的時尚紅酒消費區(qū)，打造出一條達(dá)到國際水準(zhǔn)的紅酒大道。紅酒坊將成為國內(nèi)首條集中展現(xiàn)葡萄酒文化的商業(yè)街區(qū)，島城最大的葡萄酒交易集散地。每個店都掛著小旗，店里賣哪國的酒就掛哪國的國旗建筑參數(shù)規(guī)?？傞L不足千米面積10000㎡租金普通上下樓店面租金一年18萬元左右經(jīng)營情況旺季多在8月中秋節(jié)，和春節(jié)前后。淡季門市冷清，門可羅雀，鮮有顧客光臨，據(jù)店員反饋，盈虧未平衡，有個別店鋪或易主正在裝修，或裝修后客源稀少，久未開張，正待轉(zhuǎn)租。夜店經(jīng)營的很不好，營業(yè)面積都不大，具有品酒包間的店很少，服務(wù)員不專業(yè)，沒有與酒配套的點心，水果等食品。項目啟示1.北方人多不喜飲用紅酒，經(jīng)營者應(yīng)策劃培養(yǎng)、引導(dǎo)必要的消費群體。2.雖為紅酒坊特色街，但運營思路單一，尚未充分開拓、豐富經(jīng)營模式。3.紅酒節(jié)的活動不妨一試。Part3青島市特色商業(yè)街綜覽4、市北紅酒坊——基本信息

基本信息名稱葡萄酒博物館位置市北區(qū)延安一路紅酒街內(nèi)場所簡介青島葡萄酒博物館是2009年由市北區(qū)委區(qū)政府投資打造的以葡萄酒歷史與文化展示為主題的集科普教育、收藏展示、旅游休閑、文化交流等多種功能于一體的特色博物館，同時也是國內(nèi)第一座以葡萄酒為主題的地下博物館。外部景觀采用了歐式古堡建筑特點這次打造將打破原有建筑立面，融合英國、法國、意大利、西班牙、南非等多國建筑風(fēng)格。面積地總面積8000平方米館內(nèi)簡介葡萄酒博物館里分成了幾個展區(qū)。葡萄酒器皿館奢華高雅、商務(wù)會館寬敞明亮、葡萄酒歷史館莊重寧靜、中國葡萄酒銀行簡潔大方，華東葡萄酒展館古香古色。走進(jìn)天然葡萄雨林館就像走入夢幻般的莊園，四處伸展的葡萄藤環(huán)繞著各個葡萄產(chǎn)區(qū)的知名酒莊，葡萄圣樹張開寬闊的“臂膀”連接著四處的葡萄藤。迷離的燈光打造出如夢似幻的感覺。國際觀展示的是具有各國風(fēng)情的葡萄酒產(chǎn)品及產(chǎn)區(qū)文化。項目啟示紅酒制作體驗工廠可以在項目區(qū)考慮設(shè)置。Part3青島市特色商業(yè)街綜覽考察項目——葡萄酒博物館Part3青島市特色商業(yè)街綜覽4、市北紅酒坊——內(nèi)部圖片Part3青島市特色商業(yè)街綜覽特色商業(yè)街對比序號名稱地理位置總建筑面積（平米）開業(yè)時間街長（米）層數(shù)店鋪平均面積業(yè)態(tài)構(gòu)成入住率租金（元/㎡/月）1美食街閩江路和云霄路4000019921500+9602100-300超市、餐飲休閑、娛樂95%55-1802啤酒街臺東啤酒廠20000200510001-2100-200超市、餐飲休閑98%60-1503文化街昌樂路60000199415001-240-80專賣店餐飲、休閑95%50-1004紅酒坊延安一路1000020091000290-110零售批發(fā)98%80-100目錄Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析無大型專業(yè)賣場；項目周邊商業(yè)概括：萬科城項目半徑二公里內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)長沙路金色城品清江路福遼立交橋項目本體商業(yè)以臨街散鋪為主；業(yè)態(tài)主要有汽車、配件、裝修建材等專業(yè)店鋪；生活性配套略為不足，檔次較為低端。萬科城項目周邊住宅群較多，周邊配套落后，商業(yè)滯后性凸顯。萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析舊村建材市場汽貿(mào)市場沿街散鋪項目所在區(qū)位成熟度較低萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析項目底商街鋪

半徑一公里范圍內(nèi)無大型專業(yè)賣場；商業(yè)以臨街散鋪為主；業(yè)態(tài)主要有汽車、配件、裝修建材等專業(yè)店鋪；生活性配套略為不足，檔次較為低端。商業(yè)概括：項目半徑一公里業(yè)態(tài)商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析重點項目底商①鴻仕雅居目前已經(jīng)銷售完畢，單價為13000-19000元/平米，商鋪預(yù)留上下水和煙道。整體概況：商鋪單層設(shè)計，局部二層；單鋪面積主要為70-100平米左右；開間為7米左右，進(jìn)深10米左右；外部連廊設(shè)計?？蓞⒖键c：適中的面寬進(jìn)深比；單層街鋪更受歡迎。項目半徑一公里業(yè)態(tài)①鴻仕雅居現(xiàn)行業(yè)態(tài)主要以汽車服務(wù)、干洗店、超市為主。項目底商街鋪商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析雙層商鋪設(shè)計，大部分商鋪已開業(yè)；單鋪面積主要為100-300平米左右；租金約1.2—1.5元/平·天。經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況一般；業(yè)態(tài)主要有：銀行、小型超市、大型餐飲、電纜公司、培訓(xùn)、生活館、服裝、網(wǎng)吧等。項目半徑一公里業(yè)態(tài)2②鼎城重點項目底商鼎城底商業(yè)態(tài)能基本滿足其周邊居民對日常生活的所需及要求。項目底商街鋪商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析兩層商鋪設(shè)計；招商業(yè)態(tài)：品牌店面、婦幼主力店③華遠(yuǎn)好天地重點項目底商雙層商鋪設(shè)計，商鋪已開盤，銷售過半；單鋪面積主要為30-300平米左右；外鋪以婦幼品牌主力店入駐，不做銷售

內(nèi)鋪均價：18500元/㎡項目半徑一公里業(yè)態(tài)3華遠(yuǎn)好天地現(xiàn)已開盤，根據(jù)其銷售員反饋信息，店鋪去化在60%左右，二層主要以分割式散鋪為主，可捆綁購買，但必須以品牌店形式入駐。項目底商街鋪商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析④中海清江華府重點項目底商中海清江華府銷售單價：20000~33000元/平米

均價：26000/㎡；面積區(qū)間：78-200㎡不等；租售形式：只售不租。項目半徑一公里業(yè)態(tài)中海清江華府商業(yè)已開盤銷售，均價在26000左右，根據(jù)其銷售員反饋信息，其推出的66套商鋪，目前僅銷售4套，且面積均為100平米以下。此種情況與其地理位置、周邊已建成項目商業(yè)的售價有直接原因。4項目底商街鋪商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)形式數(shù)量業(yè)態(tài)形式數(shù)量業(yè)態(tài)形式數(shù)量其它43影樓3布藝2餐飲59娛樂3電信15便利店26足療3家具

服裝25百貨

文具2電器3花店2音像

藥店18車行37房產(chǎn)中介39維修5健身

建材82美容美發(fā)27書店

旅行社2賓館12網(wǎng)吧10皮具

電腦

煙草

字畫

茶莊15電子1眼鏡2鞋店5禮品

診所4廣告1摩托車

副食21廚具

琴行2保健5批發(fā)

飾品1手機(jī)3圖書

自行車

箱包1裝飾2超市28包箱

煙酒18復(fù)印打字6車輛13五金3干洗店2銀行3沿街商鋪考察一公里范圍內(nèi)商鋪以車行、建材市場為主，餐飲數(shù)量較多，但大多為小型餐飲店，其他生活配套欠缺Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析周邊較多生活小區(qū)，生活配套相對便利，業(yè)態(tài)齊全，但檔次較為低端；商業(yè)以散鋪為主，分布有麥德龍等少數(shù)大型賣場。商業(yè)概括：

半徑二公里范圍內(nèi)項目半徑二公里業(yè)態(tài)項目底商街鋪商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析①鼎城該項目商業(yè)網(wǎng)點2007.1已交付，經(jīng)過近3年的發(fā)展仍未成熟，雖然已基本售罄，但大部分網(wǎng)點仍未開業(yè)運營，在營網(wǎng)點運營情況也不甚良好?，F(xiàn)價為15000-20000/㎡。該項目網(wǎng)點缺點：1.商鋪地勢較高，綠化阻隔嚴(yán)重，且通道較小，增大顧客和車輛到達(dá)難度；2.商鋪外人行路面坡度較大，不利積聚人流。步級臺階過多；3.各商鋪面積均過大，未形成梯次。限制后期業(yè)態(tài)分布；4.進(jìn)深長達(dá)20多米，影響后期經(jīng)營；5.梁柱過多，不利后期間隔和使用。項目半徑二公里業(yè)態(tài)1項目底商街鋪商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析項目底商街鋪商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量沿街商鋪項目半徑二公里沿街商鋪23411、萍鄉(xiāng)路、南昌路商鋪4、紹興路沿街商鋪3、錯埠嶺沿街商鋪2、長沙路建材市場萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)形式數(shù)量業(yè)態(tài)形式數(shù)量業(yè)態(tài)形式數(shù)量其它7影樓8布藝1餐飲150娛樂16電信8便利店49足療12家具

服裝50百貨16文具13電器17花店23音像5藥店33機(jī)械車行34房產(chǎn)中介80維修24健身7建材（含五金）241美容美發(fā)44書店6旅行社11賓館22網(wǎng)吧24皮具

電腦4煙草11加油站1茶莊31電子5眼鏡3鞋店8煙酒19診所12廣告7摩托車1副食27廚具3琴行6保健6批發(fā)9超市22手機(jī)4圖書9復(fù)印打字22車輛9裝飾10干洗店35

銀行3二公里范圍內(nèi)因居民人氣增多，商業(yè)方面的生活性配套逐漸完善，專業(yè)市場以建材、配件為主沿街商鋪考察Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析項目底商街鋪商業(yè)面積層數(shù)單價租金單位面積經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)模店鋪數(shù)量其他商鋪概況項目名稱層高面積（平米）層數(shù)租售方式出租出售日租金（元/平米）單價（元/平米）金街---15-50

---待定75000起太古百貨---6—13

---1480000-100000十五大街3.8-69-1300

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均價50000金街太古百貨十五大街以上三個項目均位于成熟商圈，其中金街、太古百貨，位于沿海一線成熟的繁華商圈，所以本體受區(qū)域商業(yè)價值影響隨之拉升。佳世客商圈臺東商圈萬科城商業(yè)項目概況周邊業(yè)態(tài)梳理其他商鋪概況Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析萬科城周邊項目商業(yè)供應(yīng)占比圖萬科城周邊商業(yè)以100㎡以上較大面積為主；Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析2006年至今周邊項目商業(yè)成交占比圖萬科城周邊商業(yè)以80㎡以上較大面積店鋪成交大；Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析2006年至今周邊項目商業(yè)成交占比圖Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析四方區(qū)商業(yè)成交均價排行榜排行項目名稱成交面積成交套數(shù)成交均價1銀華廣場331400002萬科城574551364923聯(lián)城·海岸錦城6429249964保利里院里659847200615中海·清江華府3924192136保利·百合花園2611180007興旺花園358515174698明澤智域216211166739金?；▓@46961371610聯(lián)城花園78455813348四方區(qū)商業(yè)成交面積排行榜排行項目名稱成交面積成交套數(shù)成交均價1聯(lián)城花園784558133482保利里院里659847200613萬科城574551364924興旺花園358515174695明澤智域216211166736萬科·金色城通·雍翠華苑164218119088一木·瑞昌馨城·海岸錦城64292499610金?；▓@469613716數(shù)據(jù)來源：CRIC2012；數(shù)據(jù)時間：2010年1月1日-2012年4月30日Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析市內(nèi)七區(qū)商業(yè)成交均價排行榜市內(nèi)七區(qū)商業(yè)成交面積排行榜排行項目名稱區(qū)域成交面積成交均價1中海紫御觀邸市北區(qū)5333451422卓越大廈市北區(qū)5044401083李滄萬達(dá)廣場李滄區(qū)25393392604萬科城四方區(qū)5745364925錦繡年華市北區(qū)4065284056棧橋奧特萊斯市南區(qū)27342278507維多利亞廣場市南區(qū)7568245698中央國際市南滄寶龍城市廣場李滄區(qū)80562201310青島極地海洋世界嶗山區(qū)2014521248排行項目名稱區(qū)域成交面積成交均價1奧特萊斯購物廣場市南區(qū)27342278502李滄萬達(dá)廣場李滄區(qū)25393392603青島極地海洋世界嶗山區(qū)20145212484中?！ゃy海一號市南央國際市南榭花都城陽區(qū)12074148587朗逸豪庭國際公寓城陽區(qū)11822160198李滄寶龍城市廣場李滄區(qū)8056220139聯(lián)城花園四方區(qū)78451334810維多利亞廣場市南區(qū)756824569數(shù)據(jù)來源：CRIC2012；數(shù)據(jù)時間：2010年1月1日-2012年4月30日Part4萬科城周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析郊區(qū)五市商業(yè)成交均價排行榜郊區(qū)五市商業(yè)成交面積排行榜排行項目名稱區(qū)域成交面積成交均價1那魯灣膠南市9678203912海灣天泰金融廣場膠州市5749197143紫薇廣場膠州市4556177774世貿(mào)商都即墨市5271140505新向陽商業(yè)廣場膠州墨寶龍城市廣場即墨市11424126347帝邦帝海膠南市5130124218文瀾閣膠州市5262122649康大鑫都匯膠南方金石膠南市69859605排行項目名稱區(qū)域成交面積成交均價1聯(lián)富國際裝飾城萊西市2014940892盛天國際商業(yè)廣場膠州市1905495523新向陽商業(yè)廣場膠州大鑫都匯膠南市1589399605即墨寶龍城市廣場即墨市11424126346河濱華庭南苑膠州市1134875257長安世家萊西市1056538978那魯灣膠南市9678203919藍(lán)馨苑即墨市8211149910半島物流園平度市78993882Part5青島市民消費現(xiàn)狀調(diào)研目錄

與全國重點城市相比，青島市人均消費支出位列全國第十名。青島人均消費水平在全國重點城市中的排名Part5市民消費現(xiàn)狀調(diào)研十一五青島城市居民人均可支配收入及增長率十一五青島城市居民人均消費支出及增長率數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局青島城市居民人均可支配收入近五年連續(xù)保持穩(wěn)步增長，2009年已達(dá)到22368元。比上年增長13%，青島城市居民2009年人均消費性支出16080元，比08年增長13.2％。消費性支出占可支配收入的71%，表明青島市民消費意愿強(qiáng)烈。元元青島人均消費水平在環(huán)渤海城市中的排名Part5市民消費現(xiàn)狀調(diào)研2009年青島城市居民家庭消費構(gòu)成從消費性支出結(jié)構(gòu)來看，八大類商品呈現(xiàn)六升二降的特點。其中，食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、交通和通信以及其他商品和服務(wù)消費均比去年有不同程度的提高；居住、教育文化娛樂及服務(wù)消費同比略有下降。2009年青島市城市居民人均消費性支出構(gòu)成情況指標(biāo)名稱消費額(元/人)增長(%)1、食品618910.42、衣著206313.13、居住1434-2.64、家庭設(shè)備用品及服務(wù)117411.15、醫(yī)療保健9986.66、交通和通訊19984.17、教育文化娛樂服務(wù)1623-2.58、其它商品和服務(wù)60115.6數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局Part5市民消費現(xiàn)狀調(diào)研萬科城商業(yè)銷售的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)居民收入不斷增長第二、三產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)房地產(chǎn)未來升值空間巨大人們消費意愿增強(qiáng)小結(jié)Part5市民消費現(xiàn)狀調(diào)研發(fā)展青島經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將同時帶動個人收入水平的增長，人均的消費力也將大大提高，社會總體消費水平等將實現(xiàn)持續(xù)增長；提高隨著人均收入水平的提高，人們對生活品質(zhì)的要求也將得到提升。人們將更加熱衷于品牌消費和休閑消費；前瞻本項目處于一個宏觀經(jīng)濟(jì)和商業(yè)市場持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展的環(huán)境下，因此項目的市場定位不僅要滿足目前消費者的需求，更要具有前瞻性來滿足消費者未來不斷變化的商業(yè)需求；小結(jié)Part5市民消費現(xiàn)狀調(diào)研2008年，青島市年收入12萬元以上個人有30299人；2009年，年收入12萬元以上有35257人。高收入者的增幅與經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本保持同步；制造業(yè)，房地產(chǎn)與建筑業(yè)高收入者所在行業(yè)交通運輸和郵政業(yè)居民服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)金融保險業(yè)商業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)青島高收入人群Part5青島市民消費現(xiàn)狀調(diào)研了解青島市目標(biāo)消費者結(jié)構(gòu)、消費行為、消費習(xí)慣、消費偏好等，掌握全市商業(yè)項目的市場空間，為本商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供可參考的具體依據(jù)；以問卷形式對在劃定區(qū)域內(nèi)購物者且年齡介于20-60歲之間的中高收入（年薪四萬以上）人群進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查；典型商業(yè)場所，包括海信、百麗、麥凱樂、佳世客、萬達(dá)、百盛、利群等，共計500份目的方法采樣點及樣本量消費者購物習(xí)慣調(diào)查——說明Part5青島市民消費現(xiàn)狀調(diào)研消費者購物頻次很高：90%的消費者每月都會購物，10%的消費者每2-3月購物1次；購物時段主要集中在假日；購物習(xí)慣—日常購物頻次、購物時段Part5青島市民消費現(xiàn)狀調(diào)研消費者購物花費時間：大多數(shù)消費者購物花費的時間在2-6小時；每次逛街購物的平均花費在500元以上的占到73%，消費能力高；購物習(xí)慣—購物花費時間、平均花費Part5青島市民消費現(xiàn)狀調(diào)研居民外出購物主要采用自駕車（49%）與出租車（12%），也從側(cè)面反映區(qū)域居民收入狀況，路上交通時間22分鐘以內(nèi)為佳；購物主要考慮因素主要為商品種類多、商場有特色、方便停車、購物環(huán)境舒適以及交通方便；購物習(xí)慣—交通工具、常去購物場所特點Part5青島市民消費現(xiàn)狀調(diào)研消費者休閑娛樂頻次比較低：絕大部分消費者1個月才去休閑娛樂場所兩到三次。休閑娛樂時段主要集中在假日的白天和晚上。休閑娛樂習(xí)慣—休閑娛樂頻次、時段Part5青島市民消費現(xiàn)狀調(diào)研消費者休閑娛樂通常選擇與關(guān)系比較親近的人同行與家人/親戚外出休閑時，主要選擇西餐廳、電影院和卡拉OK；與同學(xué)/朋友/同事外出休閑時，主要選擇電影院、卡拉OK和健身俱樂部；與商務(wù)伙伴外出時，主要選擇足浴、卡拉OK、茶藝棋牌館。和家人/親戚外出休閑西餐廳

39.20%

電影院

29%

卡拉0k

15%

和同學(xué)/朋友外出休閑電影院

42%

卡拉ok

34%

健身俱樂部

24%

和商務(wù)伙伴外出休閑足浴/桑拿

36%

卡拉ok

28%

茶藝館/棋牌館

19%