億豐百貨商場招商策劃方案

1億豐國際百貨商場招商策劃方案一、商圈理論第二部分項目商業(yè)市場的定位-----—————(33)1一、項目形象定位一、招商業(yè)態(tài)組合七、招商宣傳方式一、項目開發(fā)理念一、億豐國際宏觀環(huán)境概述1附件一：招商合同附件二：商戶意向登記表附件四：商戶租賃意向書近年來，隨著國內(nèi)各地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展，大量的商業(yè)地產(chǎn)項目源源不斷的推向市場，商業(yè)市場的傳統(tǒng)經(jīng)營格局被不斷的更新，商業(yè)經(jīng)營的競爭格局在不斷升級。投資者、經(jīng)營者三方互利共贏，是當前大多數(shù)商用物業(yè)開發(fā)商在開發(fā)和運作項目時需要在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，眾多的地產(chǎn)發(fā)展商自身的缺乏或不具備專業(yè)化的商業(yè)管理1貨商場的商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營、管理，將以"所有權、經(jīng)營權、管理權"三權分立的管理模式為億豐國際國業(yè)百貨商場提供商業(yè)全程管理服務，并將完善的服務滲透到國業(yè)百貨商場經(jīng)營活動的各個層面，包括前期定位、規(guī)劃、招商、策劃、后期營運管沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權。為了盡可能全面完整的了解和掌握億豐國際商業(yè)市場金冠福品牌企業(yè)管理公司精心準備并嚴格安排了億豐國際國業(yè)百貨商場項目的市場式，對區(qū)域市場的市場背景環(huán)境、商圈分布、項目情況、商業(yè)競爭對手狀況、廣告媒介等進行專案調(diào)查。調(diào)查工作覆蓋緊靠億豐國際的龍華、松崗、沙井等商圈，采1集并整理大量的有效數(shù)據(jù)。在整個調(diào)查過程中，我們力求將區(qū)域市場的商業(yè)資源、運營商和消費者的習慣摸清摸透；力求將項目所處的商圈區(qū)位、行政規(guī)劃、周邊關系、商業(yè)結構、招商格局、項目前期的推廣狀況、招商主標的摸清摸透；力求將項力求將可能影響項目招商推廣的內(nèi)外部因素摸清摸透；力求將億豐國際片區(qū)的經(jīng)營者、消費者的心理及行為模式摸清摸透；力求將億豐國際片區(qū)的媒介資源的可利用在市場調(diào)查的基礎上，我們充分結合區(qū)域市場和項目自身的特點，有針對性的提出了億豐國際國業(yè)百貨商場的招商企劃。我們相信，在與發(fā)展商的共同努力下，必將使億豐國際國業(yè)百貨商場的商業(yè)價值及物業(yè)價值得到充分的發(fā)揮，使億豐國際國業(yè)第一部分項目商圈分析1.商圈的界定商圈也稱商勢圈，是指零售店鋪或商業(yè)街吸引顧客的空間范圍，或者來店顧客場活動的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費者空間范圍相重疊的空間范(1)商圈是一個具體的區(qū)域空間，是一個大致可以界定的地理區(qū)域，商圈的最1如果借助物理學中的"場"的概念，所謂商圈，就是由消費者的生活行為，為一種"商業(yè)場"。在這個"場"內(nèi)，消費者與經(jīng)營者相互依存的，顧客的生活行為、2.商圈的層次3.影響商圈的主要因素(1)地區(qū)人口狀況(2)地區(qū)產(chǎn)業(yè)構成1(3)周邊交通狀況交通狀況對于商圈的形成有著十分重要的意義。商圈的劃定必須要考慮道路狀(4)地區(qū)城市規(guī)劃城市網(wǎng)點的商圈形成收到城市整體規(guī)劃的制約。如果企業(yè)選址位于市級商業(yè)中心，其商圈范圍大，可能涉及全市；如果企業(yè)選址在當?shù)鼐用駞^(qū)，則商圈范圍只涉(5)商店聚集狀況及商業(yè)區(qū)的形成務業(yè)、娛樂業(yè)以及郵電、銀行的聚集。這是一種多功能型的聚集，有利于產(chǎn)生放大通過詳細的市場調(diào)查，根據(jù)億豐國際目前商業(yè)分布狀況，億豐國際商圈大致可分為11、寶安路商圈(冠博電腦城服裝市場)2、億豐國際老街商圈(中心綜合市場)3、佳華片區(qū)商圈(億豐國際老商圈)①、作為深圳市南大門，億豐國際商圈因其地理位置獨特、歷史商業(yè)文化的積淀和強大的消費潛力，吸引多路商業(yè)翹楚搶灘登陸。大交通帶來大商機。億豐國際因其獨特的地理位置，交通非常便利。松白公路和深汕、龍珠江公路及機荷、深港高速均穿鎮(zhèn)而過，鎮(zhèn)內(nèi)公路網(wǎng)絡已經(jīng)覆蓋到各自然村，并且是進出深圳經(jīng)濟特區(qū)的②、最先崛起且成為流金淌銀之地的便是億豐國際街(億豐國際佳華商場),擁酒店、各類市場、商城較為集中，逛街購物的人流每天超過20萬人。街鋪租金每平方米每月有的高達500—600元，大有旺過市區(qū)商鋪的勢頭。這一方面說明億豐國際老街能聚集人氣，另一方面說明億豐國際人較強的購買力，加上港、澳、臺、日等企業(yè)人員在億豐國際的消費，導致消費水平水漲船高，進一步促進了億豐國際商圈③、隨著億豐國際人口激增及大型房地產(chǎn)商開發(fā)的商業(yè)物業(yè)相繼落成，億豐國際脫離小規(guī)模小商鋪經(jīng)營模式，走大商業(yè)發(fā)展之路的條件已相當成熟。億豐國際老④、多路公交線路從億豐國際老街通過，帶來滾滾人流，商圈的輻射范圍已覆蓋整個億豐國際鎮(zhèn)、甚至寶安、關內(nèi)南山、福田等地，還有眾多的香港消費者，商機無限。如今，億豐國際已是寸土寸金，租金平均達300-500元/平米/月，經(jīng)營涵蓋大型百貨、信息、各式餐飲、服飾、五金、大型電腦及數(shù)碼城、美容、酒店等業(yè)態(tài)與行業(yè)，四周商店、食市林立，周邊近70萬的人口給億豐國際老街帶來了極旺的人氣。各種城市配套應有盡有：天虹商場(擬談判建設中)、佳華商場、三和百貨、中心市場、億豐國際電腦城、冠博電腦城近在眼前；深圳發(fā)展銀行、工商銀行、交通銀行、中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等各大銀行遍布四周；億豐國際中英文學校、億豐國際小學、億豐國際中學等各類教育機構更是舉步即到，億豐國際街已經(jīng)4分鐘左右的路程(步行),是老街商圈的主力超級購物商場。商場門前有多條公交路線，交商場經(jīng)營規(guī)模：商場經(jīng)營面積15000平方米，共四層，自行招租經(jīng)營，佳華商經(jīng)營狀況：商場經(jīng)營品種達40000多種，是目前億豐國際老街較大型的超級購1商業(yè)定位：中低檔社區(qū)購物商場。經(jīng)營類別：一樓、黃金珠寶、玉器、飾品、化妝品、皮具、鞋等二樓、超市經(jīng)營家用百貨、飲料區(qū)等三樓、經(jīng)營男女服裝等百貨類商品四樓、大小家電、圖書、文具等生鮮20%百貨專柜一樓、扣點形式，約：300--400元左右/月/m2,扣點在8%—30%之間：二樓、自營超市區(qū)，單位面積平均收益在300-400元左右/月/m2;三樓、扣點形式，百貨區(qū)：約200--300元左右/月/m2扣點在15%—30%之間；四樓、自營大小家電，單位面積平均收益在100--150元左右/月/m2;珠寶玉器：香港金百福翠琳珠寶貝格珠寶皮具箱包：麗天妮夢特嬌化妝品：玉蘭油歐萊雅美寶蓮羽西潘多拉金潤珍珠顏莊雅芳手表：卡西歐依波表鞋：摩斯雷富貴鳥花花公子奧卡索華倫天奴哈馳路標與狼共舞奧倫金利來紅蜻蜓達芙妮Tata百麗天美意男裝：卡奧來仕杰祺花花公子九牧王雅戈爾諾馳七匹狼奧尼杰維多利保羅馬爾威師柒牌名盾老爺車2樓：超市3樓：百貨服裝：康威阿迪達斯沃特特步花花公子依斯路波頓米奇名人金萊克鱷魚恤依之純百事旗牌王美特斯邦威安踏真維斯互動地帶李寧班尼路潮流前線艾格出格艾哲威鵬卡弗連依米奴卡龍?zhí)貍悇e克茵佳妮威絲曼粉藍摩卡奴泰瑪麗思康格斯威尼遜生活幾何簡約風賽琪萬澤風歌莉婭狐仙菲牌雅美絲sevenshow拉絲菲爾4樓：百貨服飾：婉影悠典明翠恒泰憶枚香港朗婷兒上海錢太闊太李莎上海造寸俊太金菊床上用品：睡冬寶時尚橘子歐灑奴遠夢家紡內(nèi)衣睡衣：雪仙麗曼蝶莉今生寶貝佳莉絲曼尼森歐迪芬兒童服飾：小豐隆丑丑嬰兒可可鴨兔仔嘜海威遜安踏米酷兒好孩兒哇喔哇喔金匙電器：松下格蘭仕美的九陽海爾佳華商場中心店在億豐國際老街市民消費者中的超市知名度較高，超市出口設置了5個收銀臺，每天下午三點后幾乎都開放，客單價估計有50—70元，年營業(yè)額估計大概在1.7億以上，商場周邊有肯德基、麥當勞，銀行等配套設施，促成了商場的人流量集中。商場超市部分以自營為主，目前經(jīng)營狀況良好，百貨專營區(qū)有部分的知名品牌，對高檔消費的顧客吸引有限。地理位置：億豐國際中心綜合市場位于億豐國際老商業(yè)街中心地帶，緊鄰佳華商場；距離本項目億豐國際國業(yè)百貨商場2分鐘左右的路程，是老街商圈的主力綜合類市場。億豐國際百貨商場有限公司1食品生鮮餐飲1億豐國際寶安路商業(yè)風格定位是以北歐風情為基調(diào)的多主題商業(yè)街區(qū)。外立面色調(diào)以紅黃暖色調(diào)為主；地面以紅磚，符合商業(yè)氛圍的營造，每個主題街區(qū)預先掛上標識主題的廣告牌，配以燈光，商業(yè)氣氛營造的很好，在各主題間栽上所謂北歐風情的植物，看起來感覺不錯。經(jīng)營狀況寶安路商業(yè)街道在營銷策劃之初，把寶安路商業(yè)街定位為電子、數(shù)碼、百貨、美食、時尚街、娛樂街及百貨街七大主題，內(nèi)容非常豐富。但從目前的招商現(xiàn)狀和經(jīng)營現(xiàn)狀來看，億豐國際寶安路尚在億豐國際街道政府策劃之中，并沒有實現(xiàn)當初1的定位，而是完全成為滿足目前政府政策需要為主的社區(qū)型商業(yè)套配，引進了金海經(jīng)營類別：自營超市經(jīng)營生鮮、家用百貨、電器、食品專區(qū)；收銀線以外的百百貨區(qū)域合作方式：全部以扣點8—30%的合作方式經(jīng)營食品食品其它2樓服裝服裝：以純依米奴米奴森芝體鑫嫣之然冰花雪兒紅佳人鑫菲千姿米蘭風采啄木鳥依莉老銘人潮流芳箱包：威露老爺車金盾富貴車1內(nèi)衣：恒豐麗人美佳麗鞋：紅蜻蜓花花公子蜘蛛王德爾康康踏皮爾卡丹老人頭杰豪袋鼠獸巴迪思路佳妮1國業(yè)百貨商場外觀效果圖國業(yè)百貨規(guī)劃設計概念方案天和百黃廣場天天百貨S平路少年培訓中心路設路o南澳鎮(zhèn)人民醫(yī)院公明街道公明徒區(qū)殖疾人活動公明人民醫(yī)院國公明氣車站閱網(wǎng)公司培蕾中小學生寶安區(qū)公明一通大藥房+圈路公一小學公明影劇院花幽公明油站路建長春1億豐國際國業(yè)百貨商場地處松白路北側，位于億豐國際寶安路商圈，東南有佳華商場，南有三和百貨，西有億豐國際商業(yè)老街、億豐國際新客運站，周邊住宅林億豐國際國業(yè)百貨商場座落于億豐國際正在規(guī)劃的億豐國際寶安路的新商業(yè)中心，長途汽車、公共汽車穿梭經(jīng)過，并且周邊營運的紅、綠的士眾多，交通極為便項目周邊緊鄰億豐國際天上人間休閑夜總會，是億豐國際新商業(yè)地帶的中心位項目所在地位于億豐國際心商圈主干道路，車流人流踴躍，人氣旺盛，目前該區(qū)域關鍵是沒有專業(yè)的以女性為主題的大型綜合性高檔百貨商場。大部分人只是經(jīng)二)項目基本數(shù)據(jù)1優(yōu)勢13、億豐國際新商業(yè)中心(寶安路商業(yè))的逐步完善，大大的提升了片區(qū)的商業(yè)競爭5、政府對新商業(yè)中心(寶安路商業(yè))的優(yōu)惠政策，有助于新商業(yè)中心的發(fā)展。位方面尋求突破，打造差異化經(jīng)營，避免在商圈一)、定位思路：二)、定位目標針對億豐國際目前高端品牌缺乏，高端消費人群無其他選擇購物去想，只能到1億豐國際中高檔購物商場的領航者--—億豐國際國業(yè)百貨商場一)、項目規(guī)劃的執(zhí)行力二)、招商到位情況1第二部分項目商業(yè)市場的定位一)、定位目的二)、定位依據(jù)三)、定位策略盡管億豐國際對商業(yè)的吸收能力很強，但經(jīng)營者是否對中高檔次的商業(yè)廣場感興1走市場專業(yè)路線，同時以較低門檻的招商策略招租知名品牌，實現(xiàn)其產(chǎn)品以滿足中高檔消費人群消費，價格偏中上、適合周邊居民、企業(yè)白領、公務員、私鑒于項目周邊態(tài)勢和自身狀況。我們將本項目市場定位為：為本區(qū)域居民提供規(guī)模化、規(guī)范化、專業(yè)管理化的一站式服務，"以大眾消費為主導"的專業(yè)型商場，二)、其市場定位的理由，檢討定位是否成立，應回答以下幾個問題：1、定位是否能夠滿足消費者的需求?2、市場購買力是否足以支撐?從億豐國際目前的經(jīng)濟消費水平發(fā)展趨勢來看，足以支撐，老商業(yè)街商業(yè)的銷售業(yè)績非?？捎^。佳華商圈消費人群多以中低消費和小部分白領為主，因此消費能11交通方便；決定商業(yè)物業(yè)價值最重要的指標人流量目前雖然不盡人意，但有較大的預期性；提升本項目商業(yè)價值必須采用的手段，就是通過強有力的地位與商業(yè)推廣而根據(jù)本項目周邊環(huán)境及其他商業(yè)項目業(yè)態(tài)特點，認為走專業(yè)大型中高檔次知名品牌一站式購物廣場路線，最符合物業(yè)特點，能夠實現(xiàn)項目物業(yè)價值最大化的目4、建立此定位，是否和競爭者正面沖突?區(qū)域內(nèi)相對而言較有規(guī)模的業(yè)態(tài)業(yè)種均為專業(yè)化比較薄弱，從商家數(shù)量及總體規(guī)模上看沒有一定氣候，與之相比，目前本項目區(qū)位地段與億豐國際老街等商圈相比并不具備優(yōu)勢，反而租金必將處于明顯劣勢(老街商業(yè)中心租金水準必將高于周線，作為領跑者，本項目將具備很大優(yōu)勢，因為在目標消費群體與上述業(yè)態(tài)有一定的重合(因為是關聯(lián)業(yè)種),反而可以借市場之勢起跑。以億豐國際本地居民、企業(yè)白領、私營業(yè)主等高端消費1六)、商場管理模式及運營管理方式：三、目標客戶定位價格敏感度高(1)私營業(yè)主(2)城市白領金領價格敏感度低(3)機關單位、企事業(yè)單位領導干部(4)品牌廠家代理商1(2)對商業(yè)地產(chǎn)比較熟識(3)體現(xiàn)與眾不同，不在乎價格(4)側重投資安全性，但有一定比較關注程度客戶類別依賴的交通工具客戶特征強億豐國際經(jīng)營戶和私營業(yè)主私家車、的士社會活動較為頻繁一般城市白領、城市金領私家車、的士有一定娛樂需求，業(yè)主為業(yè)余生活豐富多彩較弱企事業(yè)單位干部、機關單位私家車、的士主要是以投資收租為主弱投資者主要是以投資收租為主1、整體市場環(huán)境分析把握行業(yè)整體發(fā)展狀況、熟悉市場環(huán)境根據(jù)商業(yè)發(fā)展方向、經(jīng)濟實力和所處的市場環(huán)境，選擇符合商業(yè)戰(zhàn)略目標的具體定價方法3、競爭對手價格分析收集目標市場信息，綜合考慮競爭對手價格水平4、成本評估根據(jù)編制的概預算、實際經(jīng)驗實施成本跟蹤控制、估算成本1費用水平5、決定定價方法根據(jù)商業(yè)實際及商業(yè)策略要求，選擇定價方法6、確定租金價格根據(jù)選定的定價方法，確定項目的租金均價追求最大利潤所有房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標，但最大利潤并不等于最高價格，而是整體利益的最大化生存受到生產(chǎn)過剩、競爭激烈和顧客需求不斷變化等問題困擾，將生存作為主要目標，通常形式是降價獲取合理的投資收益率根據(jù)投資額期望得到一定的百分比利潤，先確定好一個投資回收百分比，定價以投資成本為基礎以保持價格穩(wěn)定為定價目標為鞏固市場占有率、期望保持穩(wěn)定價格，這種定價目標一般價位適中、公平厚道，不易受市場價格的聚變而波動最大的市場占有率價格是企業(yè)與競爭者消費者之間最敏感的核心，當條件相當?shù)膶κ旨ち腋偁帟r，價格優(yōu)勢往往能領群雄應付競爭或避免競爭通過產(chǎn)品定價去應付競爭或避免競爭，定價之前要仔細1研究競爭對手的定價及相關項目資料，以制定出有利于應付和防止競爭的價格品質(zhì)與信譽領先高品質(zhì)意味著高價位，同時較高的價位也面臨著更多風險 元/平方米(建筑面積)一樓：150—200元/平方米(建筑面積)/月左右，二樓：80—120元/平方米(建筑面積)/月左右對項目聚集人氣有良好的促進。樓層經(jīng)營規(guī)劃一層：黃金珠寶、玉器、品牌服飾專賣、品牌運動、特色餐飲、化妝品、精品、飾品、工藝品、鮮花、美容、美甲、女鞋、皮具等項目二層：品牌時尚女裝、床上用品、家居服裝、牛仔女裝、休閑女裝、內(nèi)衣、婦幼、童鞋、童玩等項目項目招商工作可與市場營銷同時進行，招商將立足億豐國際，以市區(qū)及周邊區(qū)品牌經(jīng)營商家為主要引進對象，但同時需拓寬視野，引進新的經(jīng)營商家，為億豐國際項目商圈零售市場注入新的血液。項目招商的成功將良好的帶動項目物業(yè)的銷售。1、在2009年3月中旬前計劃與知名品牌，如：元綠回轉壽司、味千拉面、深圳兒童世界、愛嬰島、國美電器、蘇寧店器等品牌接觸，洽談有關進駐合作的可能性。2、2009年4月后將在已進駐的知名品牌的影響下，有目的引進一些適合本項目經(jīng)營、并能帶動客流的品牌項目。根據(jù)品牌招商項目定，采用靈活的合作方式：1◆聯(lián)營方式：根據(jù)其經(jīng)營種類，樓層定位規(guī)劃，確定提成比例，按其銷售額進行提成聯(lián)營。(有品牌性的項目可以考慮)◆租賃方式：對于部分經(jīng)營商家，可實行租賃經(jīng)營。按租賃面積大小，樓層及所處的位置來確定租金。◆業(yè)主加盟經(jīng)營方式：對于部分有投資經(jīng)營意向的購鋪業(yè)主。可向其推介代理品牌，以加盟的方式經(jīng)營。合作單位或個人必須提供經(jīng)營品牌的相關資料(營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、生產(chǎn)許可證、商標許可證、質(zhì)量合格證、授權代理證書等)。特殊的項目(如藥品、保健品等)必須具備產(chǎn)品經(jīng)營許可證。對于一般小型供應商家，合同期限為1年，此舉可使商場根據(jù)需要靈活調(diào)整供應商。對于具有集客力的主力品牌，合同期可根據(jù)洽談的具體情況定，該類商戶的合同時間可適當延長，原因是希望這些商戶長駐商場，以吸引消費者和提高商場的一樓：150—200元/平方米(建筑面積)/月左右二樓：80—120元/平方米(建筑面積)/月左右在實際招商過程中，可根據(jù)品牌、位置、規(guī)模、租期長短等情況具體洽談租金，對于大型主力店，可以靈活調(diào)整。品牌知名度高，市場接受度和適應性好，擁有良好的品牌形象，管理規(guī)范。(1)尚未進駐億豐國際的新品牌：B、對進駐場地考察嚴格，具有前瞻性的眼光；C、洽談合作的條件相對嚴格。11、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，強調(diào)主力品牌商家及主力店的綜合素質(zhì)4、媒體推廣配合a)2009年3月5日前提交項目市場調(diào)查報告及項目招商規(guī)劃方案。b)2009年3月10日前討論調(diào)整規(guī)劃方案并最終確定項目的招商規(guī)劃執(zhí)行方案。1C)2009年3月15日開始正式對外招商。d)2009年5月前預計完成項目招商總面積的30%e)2009年6月前預計完成項目招商總面積的60%f)2009年8月前統(tǒng)計完成項目招商總面積的90%g)2009年9月15日～28日為商戶裝修、上貨期及完善期h)2009年10月1日正式開業(yè)1、2009年8月1日前完成商場部分的外力面的裝修工程以及消防、照明、電(1)依據(jù)確定的項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃組織實施商場的對外招商。(2)協(xié)助組建項目商業(yè)營運管理和物業(yè)管理機構，建立完善的商場營運管理架構和(3)組織開展招商專題推廣及媒體廣告宣傳推廣等各項活動。(5)出具項目招商有關的規(guī)劃設計圖、招商手冊、宣傳品設計、租賃合(6)對項目各樓層的商鋪經(jīng)營布局、結構和裝修出具指導性方案。1(7)招商人員培訓時間及內(nèi)容安排日期培訓內(nèi)容課時時間待定市場研究方法、實例分析2小時時間待定項目具體情況介紹及特點、賣點分析3小時時間待定招商接待程序與談判技巧介紹3小時時間待定項目周邊配套、競爭對手分析2小時時間待定項目市場定位、形象定位及銷售策略2小時時間待定商鋪投資及其他投資對比分析2小時時間待定跟蹤各種客戶的方法、應對技巧培訓2小時時間待定招商處行為管理規(guī)范、公司紀律培訓2小時時間待定招商員心理素質(zhì)、理念報負、自信心培養(yǎng)2小時時間待定與招商有關的建筑學方面知識2小時時間待定房地產(chǎn)法律法規(guī)、物業(yè)管理基礎知識2小時(8)招商統(tǒng)一答詞培訓(4小時)1后附)(9)招商流程市場調(diào)研和目標客戶分析(招商組)市場調(diào)研和目標客戶分析(招商組)客戶招商計劃實施(招商組)客戶招商周計劃(招商組主管)客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒(招商組)目標客戶開發(fā)，拜訪、接洽(招商組主管)客戶分類，確定重點客戶(招商組)填寫招商意向表(招商組、客戶)客戶資格考察、評估核準(招商組)確定合作對象、簽訂招商意向書、交納定金(招商組、開發(fā)商、客戶)與客戶溝通、談判、方案修改與認可(招商主管、對口部門)招商協(xié)定正式簽定(招商部、開發(fā)部、客戶)提供裝修方案及電腦效果圖(客戶)提供租賃面積認定書、租賃許可證和裝修入場證(開發(fā)商、物業(yè)中心)進行裝修、營業(yè)(客戶)針對億豐國際零售市場部分有影響力的經(jīng)營戶進行突破，通過引導她們?nèi)雸鼋?jīng)營，帶動其他經(jīng)營戶的響應?！窳己玫耐茝V營銷方法作為招商支持在項目大范圍市場形象推廣的同時，借助市場反應，穿插招商工作的開展，借力造市，以取得招商工作最大的效果?！裾猩藤Y料的完成招商資料包括項目招商簡介、項目單頁介紹、項目主題宣傳短片、項目光碟介●招商隊伍的到位及培訓建議多名的招商管理人員，嚴格對招商進度有效的控制。招聘有經(jīng)驗的招商人員，確保項目招商工作的按時完成?！裾猩厅c的設立完成在銷售中心設立招商中心?！裢晟频恼猩炭刂瞥绦蚪⒖茖W完善的招商管理制度，控制整個項目招商工作的有序進行。包括目標客戶的聯(lián)系方式、進度等。1總經(jīng)理兼招商經(jīng)理(1名)總經(jīng)理兼招商經(jīng)理(1名)策劃主管(1名)樓層招商主管1人招商專員(2人)財務(1人)分店總經(jīng)理兼招商部經(jīng)理☆根據(jù)購物廣場的經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施?！钬撠熧徫飶V場整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保廣場經(jīng)營指標達成。☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員?！顚φ猩滩块T廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發(fā)生交際費用審核等招商主管☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100%達成。1☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。企劃主管☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結核實際制定本公☆負責對商場宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列?！裰髁椖空猩滔刃校椖夸N售與招商同期運作。●營銷中心可分別設置招商點和銷售點?！裾猩坦ぷ鞯捻樌M行將大大的促進項目的銷售?！裾猩膛c銷售的目標客戶可互相轉換。中高檔次主題的購物廣場，流行時尚氣息、清新、舒適、休閑、方便，成為億豐國際人的一站式專項的購物廣場。一)、交通組織1二)、商鋪平面間隔中，開間與進深比例應盡量控制在1:2—1:4之間。如果該比例大于1:2時，開間應不少于4米。三)、有關提高項目附加值的建議四)、裝修及設施配置建議米(廣告位尺寸依照建筑的具體尺寸確定)內(nèi)部裝修1每個專柜內(nèi)預留2個20A多孔電源插座。明亮度為70W/m2(服裝區(qū)),120w/m2(珠寶、化妝品區(qū)),采用節(jié)能型筒燈(雙V)?！駪闭彰鳌裰醒肟照{(diào)系統(tǒng)建議1通道兩旁border線寬150mm。●閉路電視監(jiān)控●公共通道主通道寬4—6m,副通道1.5～2.0m(含border線)。顧客服務設施配置(預留)●顧客服務中心：設在商場一樓，面積約15平米左右?！窆蚕词珠g(加設殘疾人專用廁位)商場管理設施配置●現(xiàn)場營運管理辦公室(約20平方米)●財務結算中心(約10平方米)營業(yè)員專用儲物/更衣間、茶水間、就餐區(qū)(約50平方米)1(1)、推廣宗旨(2)、推廣方式1海報1招商現(xiàn)場主題活動招商現(xiàn)場是招商的主戰(zhàn)場，將根據(jù)市場情況及項目工程進度，在招商現(xiàn)場進行主題推廣活動，保持項目的市場熱度；同時可當場促成合作。如舉行：b、"億豐國際國業(yè)百貨商場"舞蹈邀請賽(針對億豐國際白領階層)c、"億豐國際國業(yè)百貨商場之夏"少兒活動月(夏令營、兵兵球賽、游泳比賽……突出社區(qū)文化氛圍)d、"億豐國際國業(yè)百貨商場"嘉年華會(新老業(yè)主聯(lián)誼)(3)、具體招商推廣計劃如下：2009年2、3、4月：A、主題：招商中心現(xiàn)場全新開放、億豐國際國業(yè)百貨商場招商開始登記；B、達到目標：逐漸樹立項目“億豐國際寶安路商圈地標”的形象。在有其他項較下，使本項目成為各戶的首要選擇；完成前期的招商推廣。C、主要形式：億豐國際電視臺廣告、報紙廣告、夾報廣告、"億豐國際國業(yè)百貨分析”問卷調(diào)查、主題活動第五部分項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析1一)經(jīng)濟環(huán)境深圳市寶安區(qū)2008年上半年社會消費品零售總額完成134.4億元，同比增長20.6%,增幅比去年同期提高6.1個百分點。(一)、上半年消費市場運行的主要特點及原因消費品零售總額同比增長20.6%,比全市平均水平18.20%高2.4個百分點，比廣州的18%高2.6個百分點，比全國的21.4%低0.8個百分點。2、社會消費品零售總額快速增長，但各月累計同比增速穩(wěn)中有降。2008年2—6額以上商品銷售總額98.46億元，同比增長10.6%,其中：批發(fā)額43.18億元，同比下降15%,零售額55.28億元，同比增長44.6%。從區(qū)匯總數(shù)據(jù)(不包括市重點食品飲料類的快速增長所推動。上半年食品飲料煙酒類同比增長62.7%,其中：食1(二)、上半年消費市場快速增長的主要原因額名義增長20.6%,居民消費價格總指數(shù)為107.8,扣除物價上漲因素，實際增長同比增長7.3%,特別是工資性收入增長較快，同比增長29.2%,為商品消費提供從2008年10月的最高6124點下降到今年2月26日的2185點，下降了58%。樓接東莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速路3公里(到廣州只需1個小時),到福永碼頭12公重點鎮(zhèn)的億豐國際，荔枝種植面積3.5萬畝(掛果2.5萬畝),其中優(yōu)質(zhì)荔枝桂味、糯米糍1.2萬畝，普通品種黑葉800畝、淮枝4000畝、其他1000畝，今年億豐國1在國內(nèi)，港、澳及國外，億豐國際荔枝已受到人們的青睞。A面前~柴山□光展工業(yè)園飛鵝埔[業(yè)區(qū)世紀晶源化合物中半導體產(chǎn)業(yè)基地公明東坑村大橋坑工業(yè)區(qū)二光明客運站頭開山樓村松仔山三)、行政區(qū)域與人口狀況商業(yè)狀況：光明新區(qū)成立于2007年5月，商業(yè)依然保持著原有的狀態(tài)，形態(tài)上還不夠成熟，區(qū)內(nèi)具有特色的、優(yōu)勢的商業(yè)街和商業(yè)圈也不夠完善。寶安路的商業(yè)步行街仍在政府規(guī)劃中。商業(yè)特征：片區(qū)所處地的商業(yè)特征相對模糊，基本上沒有形成商業(yè)圈，商場分布比較零散，且多為超市型。發(fā)展趨勢：隨著光明新區(qū)的大力發(fā)展以及政府扶持下，越來越多投資者關注到了商業(yè)投資市場，未來光明新區(qū)的商業(yè)氛圍將越來越濃厚。伴隨光明新區(qū)居住人口的不斷增加，大小商家努力搶占更大的市場份額，成熟的商家以個人的睿智，勇于投資空白領域，也催生出大批的新型商業(yè)街，成功的榜樣帶動大多商家投資目光開始轉變，由成熟的商圈轉向發(fā)展?jié)摿薮蟮念I域。1其中戶籍人口4.2萬。億豐國際街道位于深圳市西北部，東臨光明街道，南連石巖街道，西依松崗街道，北接東莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速路3公里，到福永碼頭12公里，隔深圳國際機場不足10公里。全街道總面積100.3平方公里，總人口502720人，其中戶籍人口21973人，現(xiàn)轄玉律、長圳、紅星、田寮、甲子塘、塘家、東坑、塘尾、將石、樓村、上村、下村、西田、李松朗、合水口、茨田埔、馬山頭、根竹園19個社區(qū)居委會。新區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，土地存量豐富，擁有全市最大可連片開發(fā)區(qū)域，可建用地76平方公里，其中未建用地29.75平方公里。新區(qū)物產(chǎn)豐富，"光明紅燒乳鴿”、"甜玉米"、"晨光牛奶"、"光僑肉制品"等特產(chǎn)馳名中外，是亞洲最大的養(yǎng)鴿基地、國內(nèi)最大的鮮奶出口基地、廣東最大的西式肉制品生產(chǎn)基地。光明新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離寶安國際機場、蛇口港區(qū)和大鏟灣區(qū)約25分鐘車程，正在建設的廣深港鐵路客運專線在境內(nèi)設立城際客運站，規(guī)劃中的深圳軌道交通6號線直達新區(qū)。龍大高速公路貫穿東西，并與南光高速、機荷高速公路、梅觀高速公路、廣深高速公路相連，與福田中心區(qū)、東莞等珠三角主要城市中心形成便捷高效的"半小時生活圈"。四)、居民消費狀況及特點消費市場增長較快，外貿(mào)出口放緩，消費結構有所改變。1—8月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1469.65億元，增長18.9%,增幅比前7個月多0.9個百分點。居民消費價格同比上漲7.0%,比前7個月漲幅回落0.2個百分點。全社會固定資產(chǎn)投資814.88億元，增長7.7%。2008年上半年寶安區(qū)物價上漲具有明顯的結構性特征，并非全面的、大幅度的價格上漲。從構成居民消費價格總指數(shù)八大類來看，呈現(xiàn)“七升一降”的格局，其中以食品和居住兩大方面為主，其價格的迅速上漲是推動寶安區(qū)CPI持續(xù)高位運行11、食品價格同比上漲20%,漲幅最大，其中糧食、油脂、肉禽及其制品價格的上漲最為明顯，分別為9%、45.9%、40.6%,從而成為居民消費價格總指數(shù)上漲的2、煙酒及用品價格同比上漲2.6%,其中，酒類價格同比上漲2.1%。3、衣著類同比下降4.2%,主要是由于換季、新款上市等原因，原來的衣著大幅打1、家庭設備用品及維修服務價格同比上漲0.6%,其中，床上用品價格下降8.8%,室內(nèi)裝飾品價格上漲5.9%,家庭服務及加工維修服務價格上漲21.8%。2、醫(yī)療保健及個人用品價格上漲6.7%,其中醫(yī)療保健類價格上漲8.3%,個人用品及服務類價格上漲3.6%。3、交通和通信價格同比上漲1.5%,其中，交通類價格上漲3.7%,車用燃料及零配件價格上漲10%,城市間交通費價格上漲12.7%,通信工具價格下降8.9%。4、娛樂教育文化用品及服務價格上漲1.3%,其中，學雜托幼費價格下降1.2%,教材及參考書價格下降1.6%,文娛費價格上漲2.9%,旅游價格上漲6.4%,文化娛樂用品價格上漲4.9%。5、居住類價格同比上漲11.6%,其中，水、電及燃料價格上漲6.4%,建房及裝修材料價格同比上漲6.1%,租房價格上漲10.2%。二、深圳市中部物流組團分區(qū)規(guī)劃1漚市港路義和多o九潭鎮(zhèn)。o義和多o九潭鎮(zhèn)。路路石碣鎮(zhèn)。o企石鎮(zhèn)牛墩鎮(zhèn).0o企石鎮(zhèn)0高址鎮(zhèn)0道溶鎮(zhèn)。道溶鎮(zhèn)。o常平鉑o石樓鎮(zhèn)o石樓鎮(zhèn)速速路路松崗街道。速速路荷路荷機河南岸惠高路高速南山區(qū)南山區(qū)一)、規(guī)劃期限二)、規(guī)劃建設目標及原則1三)、功能定位與發(fā)展規(guī)模4、2020年底中部物流組團分區(qū)規(guī)劃人口控制在98萬人內(nèi)，其中戶籍人口10四)、土地綜合利用規(guī)劃2、城市建設用地增長方式由"粗放型"轉為"集約型",改變以往村鎮(zhèn)式發(fā)展1用地1.22平方公里，林地68.94平方公里，發(fā)展備用地7.04平方公里。五)、公共設施規(guī)劃1規(guī)劃按照《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》計算所需教育設施的數(shù)量和規(guī)模，調(diào)整組團布局結構、完善教育設施。在組團內(nèi)設置九年一貫制學校23所；小學34所；中學15所；成人學校1所。并合理布局，在組團范圍內(nèi)建設醫(yī)療設施18處，其中綜合醫(yī)院7所。文化娛樂設施設施。在組團內(nèi)設文化設施18處(現(xiàn)狀7所、規(guī)劃11所),其中市區(qū)級綜合文化中心2處；在組團范圍內(nèi)設置以下體育設施：體育設施16處(現(xiàn)狀1處、規(guī)劃14處、擴建1處),其中區(qū)級體育中心2處。組團建立完善的社會福利保障設施，其中敬老院4處，每處不少于50個床位。組團依據(jù)城市化要求，按城市標準設置完善的行政管理及小區(qū)服務設施、街道商業(yè)設施心3處、居住地區(qū)級8處、居住區(qū)級設若干個。和商業(yè)街。重點對各片區(qū)及平龍路、深惠路、平湖大道等路兩旁舊廠房、舊商業(yè)進六)、綜合交通規(guī)則1速龍華街道o西麗街道。特街道o鹽田街道2、至2020年，組團城市道路網(wǎng)密度應達到9.0～12.2km/km2,人均道路面積20m2/人，占城市建設總用地20%～25%。車，嚴格控制摩托車，各種交通工具協(xié)調(diào)發(fā)展，形成立體化、高效、安全、經(jīng)濟的15、加強停車場(庫)的規(guī)劃建設與管理。機荷高速公路：連接寶安機場、中山及惠州、汕頭，組團內(nèi)長15.4公里；鹽排高速公路：連接鹽田港與東莞，組團內(nèi)長9.2惠鹽高速公路改線(東部通道):連接惠州與鹽田，組團內(nèi)長9.4公里；2)、快速路外環(huán)快速路(平湖段):連接寶安、東莞、中心城等，道路位于組團平湖片區(qū)北側東南坪快速路(水官一橫坪路):連接南山、寶安及大工業(yè)區(qū)，組團內(nèi)長20.0公里；深平快速路：連接東莞與特區(qū)，組團內(nèi)長13.2公里；丹平快速路：連接東莞與特區(qū)，組團內(nèi)長14.2公里；龍鹽快速路：連接龍崗、橫崗、鹽田，承擔鹽田北向對外交通功能，組團內(nèi)長7.12、組團規(guī)劃主干線9條，總長90.2公里1)沙荷路—布沙路—布龍路：連接中心城、龍華、億豐國際、橫崗，全長20.1公2)深惠路：連接特區(qū)與中心城，加強億豐國際與橫崗的聯(lián)系，組團內(nèi)長16.1公里；3)紅棉路—布橫路(科技園、洛寶路):加強億豐國際與橫崗的聯(lián)系，全長12.9公14)聯(lián)李路：連接平安大道與布龍路，全長7.6公里；5)新木大道：連接平新路與丹平路，長1.8公里；6)富安大道：連接深平快速路與鳳凰大道，長4.8公里；7)平龍路：連接寶安、東莞，長6.2公里；8)布瀾路—平吉大道一平新大道：加強平湖、億豐國際的聯(lián)系，長9.3公里；9)平安大道：連接平湖、橫崗，長12.4公里；1、線路網(wǎng)規(guī)劃：公交服務網(wǎng)絡由客運樞紐(換乘中心)—公交總站一公交線路組成，保證公共交通車站服務半徑以300米計，不小于城市建設用地面積的50%,以500米為半徑計不小于90%。中心區(qū)規(guī)劃的公交線密度應在3—4km/km2的范圍內(nèi)，末站、樞紐站、停車場、保養(yǎng)場和綜合車場等設劇院等設置，建筑面積3000～4000m2。5、樞紐站夜間可停放60%營運車輛，同樣還需配備調(diào)度辦公等設施用地。6、中部組團規(guī)劃布設公交樞紐站11處?？偨ㄖ娣e為5.5萬m2。1者中心附近，首站建筑面積2000m2,末站建筑面積1000m2。1路集中的大型首末站，還宜將通向近、遠郊的停車坪、候車廊予以分開并各有其出4、公交首站停車坪用地面積應不小于該線路營運車輛全部車位原面積的60%,首末站停車坪大小應按營運車輛用地面積的10%計。5、根據(jù)《深圳市公共交通總體規(guī)劃》,億豐國際、橫崗、平湖三鎮(zhèn)現(xiàn)狀除布局設置了公交首末站(4500m2)外，其余兩鎮(zhèn)均無公交首站、尚需新增公交首末站，億豐國際為3.8萬m2、平湖鎮(zhèn)為2.5萬m2、橫崗鎮(zhèn)為2.7萬m2。規(guī)劃預留地鐵3號線、地鐵5號線及軌道交通站用地。根據(jù)《地鐵3號線詳細規(guī)劃》,地鐵3號線起點位于紅嶺路一紅荔路交叉口，終點至龍崗鎮(zhèn)龍興街，在本規(guī)豐國際鎮(zhèn)政府站、匯?；▓@站、丹竹頭站、育海市場站和荷康路站，同時在橫崗設有育馬城車輛段。地鐵號5線沿平南、平鹽鐵一級干線。平南鐵路聯(lián)系深圳西部港區(qū)，平鹽鐵路連接鹽田港，都為重要的疏港鐵橫坪路接入，在區(qū)內(nèi)沿水官高速公路布設；中通道線然山體中接入，在區(qū)內(nèi)沿水官高速公路布設。路對中部物流組團分割影響較小，對土地利用格局影響不大，因此，本次規(guī)劃傾向1深圳中部物流組團分區(qū)規(guī)劃建設，加快了億豐國際核心區(qū)域的發(fā)展，億豐國際新中心商業(yè)區(qū)域(百合商圈)以此契機，將從商業(yè)規(guī)模上，結構組合上得到前所未有的提升，中部物流組團分區(qū)規(guī)劃建設，規(guī)范了片區(qū)各業(yè)態(tài)的編制內(nèi)容、編制程序和實施保障，健全和完善年度實施計劃制度，強化年度實施計劃在空間統(tǒng)籌方面的重總面積156.1平方公里，總人口約200萬，其中戶籍人口4.2萬。億豐國際街道位于深圳市西北部，東臨光明街道，南連石巖街道，西依松崗街道，北接東莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速公路3公里，到福永碼頭12公里，隔深圳國際機場不足10公里。全街道總面積100.3平方公里，總人口502720人，其中戶籍人口21973人，現(xiàn)轄玉律、長圳、合水口、茨田鋪、馬山頭、根竹園19個社區(qū)居委會，光明新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，距離寶安國際機場、蛇口港區(qū)和大鏟灣港區(qū)約25分鐘車程，正在建設的廣深港鐵路客運專線在境內(nèi)設立城際客運站，規(guī)劃中的深圳軌道交通6號線直達新區(qū)。龍大高速公路橫貫東西，并于南光高速、機荷高速公路、梅觀高速公路、廣深高速公路相連，與福田中土地政策優(yōu)惠，新辦生產(chǎn)性企業(yè)新征土地，項目投資在1000萬元以上，且技術含量高，財稅貢獻大，對產(chǎn)業(yè)結構有重大勞動作用的實行收取本地成本價，配套基礎設施建設或"一企一策"特使方式供給土地。財稅政策優(yōu)惠，區(qū)財政對外來投資新辦生產(chǎn)性企業(yè)進行扶持，自企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營之日起，根據(jù)起納稅情況對稅收縣級留成部分實行以下扶持政策。服務及特殊優(yōu)惠，外來投資者在簽訂投資協(xié)議后一年內(nèi)的建設期間享受一定收獎勵政策，引進項目必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策和有關法律法規(guī)的規(guī)定。符合獎勵1三)、發(fā)展思路清晰建設光明新區(qū)的縮影，光明新區(qū)將按照"多點啟動、以點帶面、全面推進"的開發(fā)四)、優(yōu)勢的地理位置和條件五)、注重本土企業(yè)本土企業(yè)作為億豐國際的"草根"經(jīng)濟，在發(fā)展過程中承擔了巨大的社會責任商鋪租賃合同商鋪租賃合同國業(yè)百貨商場深國業(yè)(明)租字：GY號1 1第二條期限及場地交付 交付出租鋪位，乙方可要求將本合同有效期順延，雙方應書面簽字確認。)第三條租金、保證金及管理費(租期在年以上需分段計算者，第一個租約期(即年月日至 方每月向甲方上繳固定費用為人民幣元，第二個租約期(即年 元/m2,即乙方每月向甲方上繳固定費用為人民幣元。以此類推租金按照租約年每年遞增百分之%。)3、管理費：每月元/m2(含公共照明、公共水電、中央空調(diào)保安及物業(yè)管理),按出租鋪位的建筑面積計，合計為元。(除公共照明或基本照明之外，乙方需要增加的水電等設備，費用由乙方承擔，收費標準以商場統(tǒng)一規(guī)定為準);商場按統(tǒng)一開、收市時間提供中央空調(diào)及基本公用設施和照明，特殊業(yè)種或專柜(如餐飲等)需延時經(jīng)營或商場提供的基本照明和空調(diào)不能滿足其正常經(jīng)營，需增加相應設施者(含水、電、煤氣、空調(diào)等),于事前報經(jīng)商場批準后，自行加裝、申報和費用自理，甲方在責任范圍內(nèi)予以協(xié)助和監(jiān)督。增加用水用電需單獨加表計量，按時交費；5、合同簽約后，乙方應向甲方支付相當兩個月的租金數(shù)額的租賃保證金，即人甲方收取保證金和押金，應向乙方開具收據(jù)，合同期滿一個月內(nèi)無息退還。裝修押金于裝修竣工驗收合格后，三個月內(nèi)退還。第四條裝修期金,管理費,裝修期后租金和管理費標準按本合同第三條執(zhí)行。1第五條繳費時間雙方約定每月5日為乙方各項費用的繳交截止日(不含此日),逾期視為違約，乙方須按欠繳費用的3%/天，向甲方支付滯納金。且在乙方欠費期間，甲方有權進行督促，有權采取停水、停電等強制措施，且無需承擔由此給乙方造成的任何經(jīng)濟第六條促銷活動乙方必須遵守甲方的商場管理制度、專柜商鋪管理規(guī)定、商場人事管理規(guī)定，以及各種物業(yè)管理制度。商場整體的宣傳推廣、促銷、日常營運由甲方統(tǒng)一規(guī)劃，組織實施，乙方應積極支持和配合甲方的各類推廣和促銷活動，承擔相應的活動費用，以提升商場的整體經(jīng)營業(yè)績。甲方商場開業(yè)慶典或周年慶，乙方同意制服贊助費元，從當月費用中一次性支付。第七條乙方必須依法經(jīng)營，自行負責經(jīng)營所需的相關證照和申報手續(xù)，依法繳納國家和地方政府規(guī)定的各項稅費。第八條乙方自行負責經(jīng)營活動中一切經(jīng)濟與法律責任，所經(jīng)營之商品或服務應符合《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《消費者權益保護法》及其他相關法律法規(guī)的規(guī)定，實行三包(包換、包退、包修),不得有假冒偽劣商品。應使用合法之商品名稱、商標、著作權、圖案或專利權等；乙方商鋪應使用其依法登記的商號(或公司名稱)或服務標章，乙方應向甲方提供經(jīng)營有關的各種證明文件，若出現(xiàn)任何問題與甲方無關，所產(chǎn)生的經(jīng)濟責任全部由乙方承擔。第九條甲方保證鋪位及其內(nèi)部設施的安全，符合有關法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定要求。乙方應正常使用并愛護鋪位內(nèi)部的各項設施，防止非正常損壞。合同終止時，乙方應當按時交回鋪位并保證鋪位及內(nèi)部設施的完好(屬正常損耗的除外),同時結清應當由乙方承擔的各項費用，在結清費用后，甲方扣除商品或服務質(zhì)量保證金元，余款返還乙方，質(zhì)量保證金在乙方撤場三個月后，如無任何投訴或第十條乙方在承租鋪位經(jīng)營過程中，如承租鋪位內(nèi)屬甲方的公用設施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全的損壞或故障時，應及時通知甲方并采取有效措施；甲方應在接到乙方通知后，立即進行現(xiàn)場確認核實、維修；如甲方拒不維修，給乙方造成的損失由甲方負責賠償(機械故障合理維修期內(nèi)不計)。1修，維修費用由乙方承擔。第十一條本合同有效期內(nèi)，甲方確因商場整體經(jīng)營的需要對出租鋪位進行調(diào)整、改建、擴建或裝修的，應提前30天通知乙方，乙方應給予支持和配合，如因此給乙方帶來的損失，由甲、乙雙方協(xié)商解決。本合同有效期內(nèi)如乙方需要對經(jīng)營鋪位進行二次裝修，裝修方案需報經(jīng)甲方審核批準，并按甲方商場專柜裝修管理相關規(guī)定和作業(yè)流程進行施工，裝修期間乙方除應按本合同約定交納租金或各項費用外，還應按裝修管理規(guī)定繳納裝修押金及裝修管理費。租期長，裝修量大的項目，如需減免裝修期租金者，需事前向甲方書面申請并征得甲方負責人書面批準方為有效。第十二條乙方不得擅自將承租鋪位全部或部分以轉讓、轉租、承包等形式轉予他人使用或經(jīng)營，也不得以任何形式將該承租鋪位作為擔保、抵押等，否則視為違約，甲方將收回商鋪，并沒收保證金。第十三條合同有效期內(nèi)，如發(fā)生下列情形之一者，本合同自動解除，雙方均1、發(fā)生不可抗力或意外事件，使本合同無法履行；2、政府決定征用，收購或城市改建須拆除該商場或鋪位者；3、其它非任何一方所為，但客觀導致甲、乙雙方之合同條件或經(jīng)營服務條件不復存在(如商場被政府強制關閉等非甲方所愿之情形);4、經(jīng)雙方協(xié)商一致，解除合同。第十四條按本合同規(guī)定應由乙方承擔違約責任或下列情形之一，甲方有權解除本合同，收回鋪位，如由此造成甲方損失的，乙方還應向甲方賠償；1、乙方拖欠租金及其它各項費用達一個月；2、未經(jīng)甲方同意及有關部門批準，乙方擅自改變出租鋪位用途或經(jīng)營范圍的；3、乙方違反本合同第十條規(guī)定，不承擔維修責任或支付維修費用，致使鋪位或4、未經(jīng)甲方書面同意，乙方擅自對出租鋪位進行裝修改造的；5、乙方違反本合同第十二條規(guī)定，擅自將出租鋪位轉予他人使用或經(jīng)營的；6、乙方違反國家有關法律法規(guī)或違法經(jīng)營的。1元場地占用費，且有權采取停水、停電直至強制清場，收回場地為止。第十五條因下列情形之一，乙方有權解除合同，由此造成乙方損失的，甲方2、甲方違反約定，使乙方無法按合同約定的用途繼續(xù)使用出租鋪位；3、甲方違反本合同，應屬維修范圍的不承擔維修責任或支付維修費用，致使乙乙方依上述情形單方面解除合同的，應當及時書面通知甲方，及時遷離出租鋪位，并有權要求甲方償還保證金以及退還多收的預交款項。第十六條本合同有效期屆滿，乙方需繼續(xù)租用承租鋪位的，應于有效期屆滿之日前兩個月向甲方提出書面續(xù)租申請；甲方同意續(xù)租，應重新訂立合同并辦理有關手續(xù)。甲方不同意續(xù)租，則合同到期后自動解除。第十七條乙方應于租賃期屆滿之前遷離承租鋪位，并將其返還甲方。乙方逾期不遷離或不返還出租鋪位，甲方可沒收租賃保證金，按占用場地的天數(shù)收取每天1000元場地占用費，并且有權采取停水、停電直至強制清場收回場地。乙方撤場需按甲方撤場審批程序辦理撤場，撤場時必須結清甲方所有費用并留足相應質(zhì)量保證金