住宅區(qū)分所有權與物業(yè)管理

住宅權屬與物業(yè)管理物業(yè)管理是目前社會關注的熱點之一，各地先后根據(jù)實際情況制定地方性法規(guī)或規(guī)章對物業(yè)管理予以規(guī)范。以下的幾個問題值得探討：一、住宅區(qū)分所有權與物業(yè)管理目前住宅樓、住宅小區(qū)傳統(tǒng)的管理修繕已不適應當前住宅產權情況的多樣化，而部分產權的住宅原售房單位承擔管修事務，必然主張權利，限制購房者對住宅的利用；一些舊公房售后失修失養(yǎng)，亦將面臨住宅的重建，住宅的土地使用權、重建成本費用分攤、重建后產權分配等等問題亦得不到解決；對于在建、新建成的商品房，住宅的物業(yè)管理質量的高低是住宅是否進入消費領域形成現(xiàn)代住宅產品的關鍵一環(huán)。然而，住宅小區(qū)的物業(yè)管理，由于長期權責的糾纏不清，導致了業(yè)主和開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和開發(fā)商的種種矛盾。如果以住宅區(qū)分所有權出發(fā)來分析物業(yè)管理關系，可以使上述的問題獲得解決。住宅區(qū)分所有權人（業(yè)主）對住宅樓、住宅小區(qū)所享有的共用部分持份權，需依共用部分的本來用途行使權利，同時分擔費用，即日常維修和更新土地或樓房的共同部分及公共設備的費用，管理事務的費用。另外，各業(yè)主基于住宅的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成作為住宅管理團體成員之一享有成員權，參與住宅管理團體集會，訂立共同遵守的物業(yè)管理規(guī)約，對共同事務作出表決等。以此為基礎，形成一種住宅小區(qū)新型的法律關系——物業(yè)管理關系。物業(yè)管理法律關系構成要素是：主體，住宅區(qū)分所有權人——業(yè)主；區(qū)分所有住宅管理人——業(yè)主委員會；區(qū)分所有住宅管理服務人——物業(yè)管理經營人（物業(yè)管理公司）；物業(yè)管理行政管理者——政府主管部門?？腕w，指主體的權利義務共同指向的對象，即物業(yè)和物業(yè)管理使用行為。內容，是物業(yè)管理合同中各主體的權利義務。物業(yè)管理存在兩種法律關系：（一）基于合同基礎進行的民事法律關系，體現(xiàn)私法的意思自治原則。（二）行政法律關系，即政府對物業(yè)管理活動、物業(yè)管理企業(yè)進行管理時，政府的職能部門與物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主之間形成的行政管理關系。政府進行物業(yè)行政管理，體現(xiàn)國家權力，將物業(yè)管理引向社會化、專業(yè)化發(fā)展的道路，更好地維護住宅小區(qū)房屋的使用功能，創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，引導住宅在消費環(huán)節(jié)形成良性的新運行機制。政府職能部門對住宅小區(qū)的物業(yè)管理的宏觀調控主要體現(xiàn)在：物業(yè)管理公司的準入、物業(yè)管理服務的收費、物業(yè)的維修養(yǎng)護、業(yè)主委員會成立及職責等。房地產開發(fā)公司是否是物業(yè)管理中的主體？當它是所有權人或充當物業(yè)管理的經營人時，它是物業(yè)管理法律關系中的主體，同時亦是物業(yè)行政法律關系中的參與者，是住宅質量責任人。二、物業(yè)及物業(yè)管理的概念物業(yè)一詞，據(jù)香港李宗鍔所著的《香港房地產法》中的解釋：“所謂物業(yè)，是單元性地產。一住宅單位是一個物業(yè)，一工廠樓宇是一個物業(yè)，一農莊也是一個物業(yè)，故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)”。這只表明物業(yè)即通常意義所說的房地產。蔡華主編的《物業(yè)管理法律理論與實物》，將物業(yè)管理中物業(yè)一詞定義為：“指已建成并投入使用的相對集中在一定范圍內的各類房屋，以及相配套的公用設施、設備及相關的場地”。深圳1994年實施的《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》稱物業(yè)是“指住宅區(qū)內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地”；1996年在實施此《條例》的細則中又規(guī)定：“物業(yè)管理，指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用配套的公用設施、設備、公共秩序、保安服務等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為”。廣東省1998年10月1日施行的《廣東省物業(yè)管理條例》（下稱《條例》）規(guī)定：物業(yè)管理“是指業(yè)主成立業(yè)主委員會對其物業(yè)的共同部分和共同事務委托物業(yè)管理公司進行管理的活動。”贏史物業(yè)段管理帝有廣放義和賊狹義誓之分嚷。（準一）濁廣義哈的物省業(yè)管嫩理是療指對辮一切腿房屋槍進行者管理營的活微動，翠包括榆專業(yè)獄和非赴專業(yè)露的對徑房屋惡的管濃理活扯動，微其中臨包含冤了對沒大型息自有假物業(yè)蠻的管訪理，適也包尊括基恩于合喘同基匆礎上彩的物敗業(yè)管促理。畝（二波）狹埋義的農物業(yè)黑管理原僅指鞠由專剖業(yè)化趁的物紛業(yè)管嶄理公撇司根勒據(jù)合之同對克房屋遠進行梨的管用理，巖包括塑住宅燃小區(qū)滲、別尚墅區(qū)肆的管充理，梯也包膀括商努業(yè)用柜房、浸標準針廠房哲的管隸理。西上述義規(guī)定特都是雅從狹吼義物紗業(yè)管吼理含制義出遞發(fā)來見規(guī)范籃物業(yè)捐管理乞活動遙的。隸根據(jù)死前述演對住柳宅有肯關問尾題的逼探討臟，住宏宅的開物業(yè)幟管理拴以取加狹義謝概念些較妥窮。因黑為，沒1灶、有釀利于莫更新珍業(yè)主垂觀念吸，促旬進物墊業(yè)管宰理社掀會化敵、專仁業(yè)化僑。抄2艙、有毯利于摟理順悄房地脆產開要發(fā)公宮司與墓物業(yè)刺管理嶄公司巷的關邀系，演扭轉弦房地謊產開蔽發(fā)公勻司不你尊重北業(yè)主虜?shù)臋啻_益，餓自行襲指定導物業(yè)噴管理匪公司酸對住觸宅小延區(qū)進朽行管棗理的獸狀況蠢。知遙綜上梳所述露，物謝業(yè)管握理的理概念陜可歸農納為撇：物沒業(yè)管莖理經張營人槳與業(yè)鎖主（您房屋泳所有亂權人盟、使姐用人趣）或界業(yè)主糖委員默會簽艦訂合攻同，帳按照熄國家污及行集業(yè)標域準，趙對住惰宅區(qū)改域的舌物業(yè)胖的共碧同部境分和丟共同楚事務填進行認養(yǎng)護況、修屯繕和臂整治流，使辱之保堂持正彎常狀醒態(tài)的蟻行為探。偵薦三、恥業(yè)主逼與物宴業(yè)管小理公祝司的圍物業(yè)尋管理乖蝶業(yè)主隱對物鉛業(yè)管妨理涉勵及到掙業(yè)主田的界卡定。芒關于公業(yè)主右，在跟《深懷圳經伍濟特妙區(qū)住親宅區(qū)趣物業(yè)理管理犁條例戰(zhàn)》中筍指抖“搖住宅頭區(qū)內肝住宅伐和非鋸住宅粒的所出有權趨人可”臨；《客上海浙居住安物業(yè)效管理蕉條例罪》與僻《廣袋東省暑物業(yè)復管理莫條例氏》均辰稱業(yè)嘉主為驢“傍物業(yè)魯?shù)乃h有權膛人客”誤。香騎港鄉(xiāng)19吸70凈年壘6汗月羽19自日頒路布、鹽19啄93句年修縱訂的確《建蚊筑物籃管理臣條例貓》規(guī)截定：志“傭業(yè)主克指：席（季a告）土容地注枯冊處岸紀錄乏顯示傾，當排其擁映有一會幅上落有建范筑物財?shù)耐習匾唤曳莶慌蹩煞肿细罘轀珨?shù)的凝人；藝及（西b橫）管陸有該濫份數(shù)知的已娛登記礙的承挺接人騰”城，根嶄據(jù)這坡一規(guī)叢定，刪買賣現(xiàn)合同合中的否購房膨人，昏須等光其契濱約在雀土地涌注冊刻處注撫冊后遷，方言正式褲成為捐業(yè)主?。欢I根據(jù)竭抵押逗合同抱享有碧抵押接權并居持有溪相關紹文件慘的抵軍押權姿人，貧也是在香港頑房地臂產法鋼上的爛業(yè)主久。很碼明顯張，香吐港對托業(yè)主撈的界軟定包片括了座除物彩業(yè)所喝有權喝人以陜外的心對不躺動產言的利捐用人床。對拔不動真產注帽重利拌用，獄表明舉所有執(zhí)權問獄題不圈僅僅吧是個淋人所評有權揚，而丸是社踏會所堂有權濾，即濃法律滿旨在籮保護找所有障權發(fā)辟揮物鏟的效廣用，竭使物政得到勇充分伴利用灘的同煮時增朽進社姑會的菊公共才福利挑。借村鑒香璃港的錯規(guī)定好及目丙前我杯們住星宅的利實際窯使用煙情況家，業(yè)時主是典物業(yè)勒所有稻權人鹿的規(guī)沫定過虧于原薯則，拖還應不包括內已辦兩理商飾品房粒預售迅合同隔登記池的購盆房者貸、住慧宅的惠承租告人及責持有備未售蓬出住刪宅的阿建設鼻單位米。因芬而根遮據(jù)區(qū)惜分所串有權坡人成問員權慣的內尼容，仙業(yè)主療作為艙管理使人具蟻有成每員權頸人所艙享有喜的權丟利和律承擔霸的義疫務。堂具體守是通侵過其漠選舉穗產生孟的業(yè)尼主委蛛員會丹去實弓施管車理。棟艱業(yè)主報的管智理權奴表現(xiàn)萬在：州1舊、表制決權滅，即貍參加叢區(qū)分印所有病人的桑會議杠——保業(yè)主孟大會書，就勇大會某討論域的有陡關業(yè)巾主利穩(wěn)益的弦事項衣進行使投票震表決擋；屠2陣、選堤舉權擺，享漏有業(yè)兩主委灰員會殼的選坊舉和屆被選滲舉權弄；同座時對嗚不稱郵職的身管理冊者予復以罷僻免；裳3玻、監(jiān)悄督權貝，對唐物業(yè)專管理府公司袍的物岸業(yè)管互理服茅務活姓動，瘦進行灶監(jiān)督寸；拌4嗓、請昂求權諷，對百于共資同部年分的端利用只所產犯生的階收益盼請示舊分配抓。逮居但其抵相應叼所承位擔的盾義務閣是：塊1掏、執(zhí)應行區(qū)聲分所吉有人棋管理臺團體紋所作多出的江決議照，即東執(zhí)行掩業(yè)主珠大會娛和業(yè)婚主委局員會絨的有福關決鴿議、晶決定鳴；講2蛋、遵瞎守管襲理的連規(guī)約杰，按弱時支青付分破攤的遵物業(yè)蹲管理溜、維愧修費睛用等兆。事張物業(yè)詠管理柔公司塌是為抖了獲件取一飲定的刮利潤蠅對他便人之辮物業(yè)讀實施肅管理圍，這蹦種管悉理被拍賦予判了服繳務的瞎性質稍，其予承擔蹈的物鞭業(yè)管責理服嚼務責胞任，吹是業(yè)換主委演員會路通過戚與物勞業(yè)管罵理公糊司簽幣訂物改業(yè)管什理服恐務合護同，坡物業(yè)惰管理附公司恥依授莖予的銹物業(yè)稀管理搜權實星施合拒同約天定的怖物業(yè)逗管理獨行為釋。物岔業(yè)管炊理公幕司按廉合同遺的范爸圍、哭項目弄，遵蒼守物滅業(yè)管擁理法盼律、杏法規(guī)也，獨皆立自漆主地廁開展桶物業(yè)捉管理殃服務皺活動茂。服魚務的魂內容運一般喇包括腹：建搏筑物椅及其會附屬橡共用開設施雀、設犁備、擦場地狹的使來用管貪理、卵維修最養(yǎng)護掌、巡削視檢高查；潮園林州綠地也的管鐵理養(yǎng)容護；擇環(huán)境壤衛(wèi)生安的管販理服犧務；批公共渾秩序釘?shù)木S摘護服鳥務；床車輛石行駛慶、停底放管驗理及樓其場斤地的勝維修缸養(yǎng)護窩；物捧業(yè)檔晶案資瘦料的活管理雙；法闖律、捧法規(guī)傘及合桃同規(guī)阿定的槽其他鑰事項輸。物甘業(yè)管吩理公歪司在屯履行爆合同爛的過許程中怒，具諸有以努下權負利：酷1析、服衡務費啞用支站付請抗求權猶；達2須、物蝦業(yè)管餡理權耽，要查求協(xié)坊作請鳴求權畢；淺3斥、聘釀請專投業(yè)公角司的陽權利瀉；遷4齡、損拐害賠兄償請表求權閱；顫5押、合沸同解僑除權狗。幻狗但其茶負有率的義棄務有鑰：咽1語、依當合同桶約定怠實施哪物業(yè)膛管理疊；車2氣、合慕同使員用有參關費扒用；竹3次、接笛受業(yè)辛主監(jiān)莫督；紙4糕、賠頁償由膜于自嗽己的譽過錯雨給業(yè)理主造福成的益損失旬等。鉆很明懶顯，超物業(yè)禾管理否公司滲處于叢管理娛服務臨人的婚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