上海房地產市場綜述

上海別墅策劃全案上海別墅定位與營銷思考匡匡sunnews12sary第一部分市場研究篇<I>&#</I>61478;上海房地產市場綜述<I>&#</I>61478;上海別墅市場整體情況<I>&#</I>61478;重點市場研究【第一章上海房地產市場綜述】一、宏觀經濟與上海房地產市場1、上海宏觀經濟的趨好，為上海房地產行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示：2001年，上海市國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經濟運行質量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。2001年，上海完成國內生產總值4950.84億元，比上年增長10.2%，高于全國2.9個百分點，并連續(xù)第10年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。上海良好的經濟環(huán)境，促使整個城市建設的高速發(fā)展；人均GDP達到4500美元，為城市的房地產市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應地，房地產業(yè)也為城市經濟增長貢獻一定力量，房地產業(yè)成為第三產業(yè)增長的領頭羊。全年房地產業(yè)增加值308.58億元，增長17.8%，增幅比上年提高2.4個百分點，其對經濟增長的貢獻率達到9.7%，比上年提高2.9個百分點。2、城市建設的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎設施投資，為上海房地產不斷帶來新的增長點；根據中央提出的上海要建成“國際經濟、貿易、金融、航運”四個中心的指導意見，2001年3月上海市人民代表大會通過了《“十五”社會經濟發(fā)展計劃》，其中無論是產業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎設施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四個中心”的要求。隨著“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結構的調整，上海市固定資產投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。2001年完成全社會固定資產投資1984.31億元，比上年增長6.1%，增幅比上年提高5.4個百分點，投資總量超過歷史最高水平。投資結構繼續(xù)改善。全年完成基本建設投資712.49億元，比上年增長1.3%；完成更新改造投資436.83億元，增長10.2%；完成房地產開發(fā)投資620.31億元，增長9.6%。城市基礎設施建設步伐加快，全年完成城市基礎設施投資510.78億元，比上年增長13.5%。市區(qū)2200萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾3、政策積極引導、管理體制逐步完善，上海房地產市場更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產業(yè)為支柱產業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經濟的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。二、2001年上海房地產市場20世紀90年代的上海房地產市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。在90年代中期二三年的回調整理后，在90年代末期伴隨經濟增長的加速，房地產市場急速回升，放出巨量，2001年的上海房地產市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預售面積1831.8萬平方米，存量房銷售面積1422.4萬平方米，二、三級房地產市場總體產生3254.2萬平方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。1、市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2001年，上海商品房供應，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎上恢復高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，在連續(xù)五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其中：供應——全年批準預售面積1660萬平方米，比2000年增加7.1%成交——全年預售登記面積1832萬平方米，比2000年增加26.1%2、供不應求局面全面形成2001年，全年商品房批準預售面積和實際預售面積之比達到1：1.104，全年實際預售面積第一次超過批準預售面積。3、成交套數(shù)同步增長，單套面積擴張趨緩2001年，與預售總面積急劇增長同步，上海商品房預售購買套數(shù)也急速增加，由1999年9.73萬套，2000年11.94萬套增加到2001年的14.98萬套。與預售總面積急劇增長略有不同的是，2001年的單套面積比總面積增長偏慢。1999年2000年2001年總面積（萬/平方米）107514531832總套數(shù)（萬套）9.7311.9414.98單套面積（平方米）110.46121.66122.274、市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視我們應當看到來自市場的威脅：2001年全年新增經營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達886萬平方米。這個數(shù)據將直接影響到今年的市場供應，可以預見，2002年市場氛圍良好，但競爭將極其激烈?！镜诙律虾e墅市場整體情況】一、上海別墅市場回顧和展望1、上海別墅市場發(fā)展的三個階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調整、放量的一個中長期過程。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產商品之一，目標市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機的影響，外銷房市場經歷了一個較長的低迷期。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。關鍵詞：外銷別墅、開發(fā)過度、低迷第二階段：內需獨顯魅力，內銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000從1998年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經歷著"金融風暴"所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內經濟的橋頭堡，更顯鶴立雞群。由于經濟的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設施，吸引了眾多國內外的投資者。近三、四年來上海的房地產市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內銷別墅市場反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，從2000年開始，1999年-2000年，排屋、聯(lián)體別墅等"經濟型"別墅涌入市場，并迅速被市場所認可，更預示著上海別墅市場春天的到來。關鍵詞：滬郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段：別墅投資放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001—至今一方面，別墅投資放出巨量。截止2001年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，1-9月容積率為1.32，第三季度為1.16，而2000年同期分別為1.87和1.83。這也反映出2002年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。另一方面，市場形成了有效供應。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。關鍵詞：1/3、高市場接受度2、2001年上海別墅市場2001年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的夠“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè)內人士驚嘆。總體上，2001上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：<I>&#</I>61478;別墅項目供應量猛增全年上市別墅項目42個，約是2000年的兩倍，在第四季度則達到了上海歷史最高峰，上市別墅項目21個幾乎與2000年全年的量接近。別墅市場出盤量占2001年上市項目總量的16%，成為上海房地產市場中的一支生力軍，由于其投資周期短、回報率高吸引著愈來愈多的開發(fā)商投入到別墅項目的開發(fā)建設上。2001年四個季度純別墅上市量分別為1、6、10、19，呈遞增走勢，平均每月上市3個別墅項目。<I>&#</I>61478;高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200萬元以上/棟，但市場趨之若騖。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70萬元/棟左右的經濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。<I>&#</I>61478;現(xiàn)代風格大行其道2001年上海別墅風格一反原有的歐陸風格、北美風格一統(tǒng)天下的局面，現(xiàn)代風格成為別墅的流行趨勢。從全雙拼別墅的花語墅以及綠洲長島別墅中的“貝氏別墅”等，都以現(xiàn)代風格為代表，講究運用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內和購房者的認同。<I>&#</I>61478;新區(qū)域市場的形成原先別墅市場大多位于西郊沿線、滬青平公路和莘莊端橋一帶，隨著市民對這種“有天、有地、有花園”物業(yè)的青睞和市場成交的活躍，在上市總量增加的情況下，其區(qū)域分布已開始打破常規(guī)，松江地區(qū)、浦東滬南地區(qū)、青浦、蘆潮港、張江、普陀等地也紛紛出現(xiàn)較大體量的別墅、排屋。<I>&#</I>61478;豪宅市場的形成電影“大腕”中的豪宅理論——不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成因。鼎邦儷池因其全國住宅最貴單價2800-3500美元聞名上海樓市，總共49套已售80%以上。湖南路上湯臣怡園也以每平方米27000元的高價獨領風騷，也取得了80%以上的銷售業(yè)績，再次印證了豪宅理論。<I>&#</I>61478;競爭日趨激烈、市場投入逐步加大隨著供應的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們不可以“好酒不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費用。這一點從2001年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項目的表現(xiàn)得到證實。2001第四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項目占了六席。2001年第四季度個案廣告投放量排行榜排名樓盤名稱區(qū)域投放量/萬元發(fā)展商1佘山銀湖別墅松江271．8廣東黃河集團上海公司4新上?；▓@洋房松江127．37茸欣房產6春天花園長寧88．7東方金馬8虹橋高爾府別墅閔行74虹橋高爾夫俱樂部9康橋半島南匯72．5康橋半島10云頂別墅松江56．48富淘房產3、2002年上海別墅市場展望2002年別墅市場較2001年將更上一層樓，供需將持續(xù)上漲，同時也不可避免的帶來相當程度的高位風險。<I>&#</I>61478;市場供應量不減從2002年1月的別墅上市量來分析，今年的別墅市場供應繼續(xù)呈上升勢頭，1月份已上市4個別墅項目，而2001年一季度才1個，前年1季度4個，超過了歷史紀錄。除了一些開發(fā)商開好別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。<I>&#</I>61478;別墅項目遍地開花據了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項目啟動外，在嘉定、江橋、南匯等地都將開發(fā)別墅項目，市場競爭將非常激烈。<I>&#</I>61478;豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣300-3500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預定了50%以上。佘山腳下的上海紫園最高定價將達到1.3億人民幣，屆時豪宅天價紀錄將再度刷新。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。<I>&#</I>61478;投資別墅項目風險凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。二、綜觀當今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型：居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進出口貿易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居住；旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風景名勝旁邊，被經營者用來當賓館使用；辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；投資型別墅——如上海的老別墅。形三、萬上海虜別墅仍市場壟的區(qū)垮域分食布球據統(tǒng)意計，租從睜19葵92牛年起蔽至今彈開發(fā)袍建造炎的別絞墅樓復盤大袍約1耳60惜個，苦可建誓造面屋積約拆在1畏00墾0萬茫平方服米左航右，憲目前販已交驕付使君用或巖正在斧建造繳的總要量約存在7疏00挖萬平淡方米謹左右毯(估哪計1寬.5件萬套宰)。翻從上思海別救墅市棚場分尖布區(qū)填域來逃看，垂主要廊集中不在浦鍋東、損青浦賢31耳8國剖道兩亮側、饒閔行徹莘莊副周邊滅地區(qū)該、松寬江新鋸橋九作亭等這區(qū)域毯。這凝些地亂區(qū)別副墅一益?zhèn)€最恐大的過特點風就是滾交通耽非常巨方便劣，與戶市中膠心距體離大版多在植15幣-3碰0公停里之憐間。承1、息眾多鞋別墅家產品悉呈板尾塊式稀分布頑于如乳下區(qū)怒域欠<I覽>&右#<胡/I摔>6捧14堆78探;勒姐虹橋矩區(qū)域謝——泰90徐年代卻初期習上海顏的外魂銷別末墅集濫中區(qū)微域。泰這一來區(qū)域膏是傳慎統(tǒng)的療高檔回住宅月區(qū)，霸也是陳外銷獵別墅份集中隆區(qū)。頓別墅桐多以侮租賃助為主破，租律賃對銅象則肆主要檢是港困澳臺擦人士胡以及擇國外粱來華務人士累。區(qū)鴿域內罷別墅宮主要夠是早師期開豈發(fā)的餓高級潮外銷表別墅兇，如襯富宏飾花園洽別墅采、嘉漆年別治墅、慧龍柏雜花園鴉、羅盒丹花端園別淋墅、捎滿庭飼花花賞園、幣皇朝什別墅陰、盛戒綠苑串等等蔬；近救年來竊，該桐區(qū)域爸發(fā)展呈商秉尖承了寫開發(fā)疑精品玉的路驅線風紹格，霞相繼伙開發(fā)煤了定劍位于廉高級盜白領擠的別設墅住常宅。床金斯鴨花園旁、虹災橋中讓華園疏、虹授橋高渡爾夫右別墅址、鼎蜜邦麗炊池、忌奧玎扶宮廷現(xiàn)別墅漠等物駕業(yè)的刑建成貪，其圓平均烘單價帶一般扔控制牧于蒼80緣00衫-1舊00脂00孕元／告平方畢米，敵物業(yè)眉的品任質特亡性也趙吸引廣了不鬼少人航氣。滲加之謊由相命對營協(xié)建以能久的窄名都憤城、真皇朝贈別墅匠等物個業(yè)所臂襯，根蔚然鑄勾勒我出一持道建秧筑天另際線妨，使缺“入眨住虹織橋”唇一度胡成為奮業(yè)主倚高貴擊身份邁的象紫征。宋據統(tǒng)日計，封西郊司賓館燕周邊泥和動灘物園遙周圍域的別榮墅區(qū)活現(xiàn)有欄別墅腹項目獅44拋個，振共有曉別墅蛋16預69菌棟，醋高級阻公寓趴14繭7棟秤。桌<I伏>&涌#免</筐I>權61異47訴8;哄賤滬青果平公耽路沿夏線奇——嘩依托趣31狗8國遭道的駱便捷隨優(yōu)勢坑，使古規(guī)模礎性別吵墅住領宅更休添魅深力。傭主要珍位于徹虹橋惹機場脅西面女，基輔本上責可以腿看作緞是虹冶橋地曬區(qū)的已延伸宏段。域這一稿帶別立墅以皆高檔初外銷蛋為主須，區(qū)漂域市朽場內搶別墅電住宅感可謂點姿態(tài)奉萬千誓、各勻具特食色。姥如大潑千美嚇墅、鋼萬科衡三期紹聯(lián)排哥、銀禽濤高歇爾夫輪別墅編、海誕天花龍園、犧康虹露苑、姐安盛芽山莊派、石激濤園剖、西禍郊莊冷園、振西郊觸別墅惜等；怪再往襲下延販伸，壞由依腿傍于風淀山似湖河紋畔的蠅威尼解斯花曬園、拴國際跡華城貢等景熊觀稀渠有別志墅，換顯示坡其休郊閑性探度假突的物酷業(yè)特挖性。舊<I詠>&幟#<帥/I帖>6艱14拼78凡;栗上滬松尋公路質（泗英涇）兇沿線巷——難排屋郵、獨讓棟為借主的炸內銷拼居住敘型別哥墅煌得益以于良丈好的州交通腳條件莫（滬罵青平禍高速鈴公路舊、滬救松公體路、賣擬建領中的怖R4視輕軌覺）和錄得天從獨厚鞋的自它然條皮件，寸滬松惜公路泡沿線忌，尤嫁其是嗓七公趙里長剛的泗耀陳公早路沿析線，晨短短代兩三怎年，葵已吸劈納了零云頂認別墅恒、銀遼湖別驅墅、金麗茵叮別墅藥、九宿洲大桐唐、共新上既海里提弄人叛家等礎十數(shù)窗個高宏級別繁墅樓陡盤，惠地價偉也從斃原先準的1馬0萬碎/畝榜升到柱35敬-5甜5萬樂/畝駁。泗惱涇鎮(zhèn)遵可供紗住宅撞建設脊的9雅00郊畝土蘭地，姻基本染“名珠花有滿主”客，這漠里將納形成扔一個藥以高蜘級別欠墅為蛙主要育形態(tài)車的“慚泗涇應別墅傅”板營塊。其另外勉，松泥江新精城3債00豐萬平澇方米芝大學木城的墓建設溉，會糖有大餅批別騰墅樓白盤涌肥現(xiàn)。惡<I染>&幫#<澤/I苦>6軟14依78坡;享夜松江廊佘山婆風景型區(qū)艷——蠻獨棟曲為主貌的高肉檔度排假型卸別墅矩上?；要氁恍g無二虧的山縱水資盟源，困造就培頂級夜概念騙。目坦前真棍正屬誘風景慌區(qū)內轎的別熱墅并孤不多混見，粥天馬丸別墅魔、銀溜湖別左墅僅探僅借夫用佘箭山概士念而刪已。扁但是材萬科道、明渴園、能利寶疼等十劫余家壯房地奶產企獻業(yè)已乓在佘沖山度詠假區(qū)僑悄悄芳地購輕置了由土地屠，嘉患兆實項業(yè)更惰是要使在此征建造嬸1.瞧3億典天價朽別墅第——驢上海闖紫園槐，一背場翻丹天覆缺地的勸佘山徒頂級抹別墅單大戰(zhàn)宣即將每拉開狀帷幕終。鞋<I賠>&很#<湖/I季>6芒14傾78貧;督籌松江線九亭文地區(qū)鍵——錢西南搞樓市吸已燃醫(yī)起新折一輪數(shù)開發(fā)俊浪潮缺。勸這里襪，地窄鐵輕億軌、館快速侵干道隔、莘肆松立震交等站組成至一幅適覆蓋售全市凝的立求體網疊絡通扭道，換靠近扎七寶墳成熟顆社區(qū)呆，區(qū)炸域內再以獨辦立式臥別墅耕、聯(lián)削體式企別墅國并存闖的格廢局更揭多建先立于貌密集氣輻射治交通戶網周趣邊，剛使市愧民出忍入更發(fā)為自憐由。繪交通奴便捷志優(yōu)勢創(chuàng)再度披引來拔購房烈者關閘注。啟繼松刪江新綿城之糠后，瞇松江滅九亭打近繡30海家開掏發(fā)商伏匯聚去，形戶成申虛城新罷的別騾墅開歲發(fā)居駱住區(qū)卻域。牌現(xiàn)有鏡三盛擔頤景種園、教江南楊文化李園、紀奧林揚匹克刃花園抓等。傳從價撥格來承看，來目前務聯(lián)排側每平犯方米且22晌00疾元以愚上，嗽獨立豎別墅苗售價鞭超過軟30烘00塔元。勵<I呈>&服#<哪/I拳>6飛14效78京;兼蒙莘閔甘別墅妖園區(qū)銀——滴盤量鴨最集圾中的也別墅回區(qū)襯19睜95背年5褲月，污一條恢由莘今莊通睛往松灣江境笑內的鏟地下至隧道襖通車陸伊始惱，“釀莘閔末別墅倒園區(qū)刺”開負始逐蟻漸被裕樓市凳認識撈，同抓年百判佳花倚園的兼破土狹，略預示恒著闖1,眨03濃5畝消的首湯期莘掠閔園忌區(qū)規(guī)蒙劃開獵始。涌到2地00蓄0年檔為止箭，整賴座園吐區(qū)共接有7醉,1扭35兼畝土夾地，忍已開看發(fā)土據地3本,3腿68先畝，嚇共完分成各含類別晨墅建耀造2梅,6奸73通棟，上總共萌面積糠近8秒4萬尖方。圈其價彈格范煩圍有朗較大舟跨度境，從游25得00羅-1蘋00毀00些元/食平方炎米不商等。鵲到目蟻前為蒼止，競共有堵16童家房之地產倚公司征進駐頂開發(fā)宏。隸摟屬松誕江新授橋鎮(zhèn)芬。畏主要捆產品附有：猛淺水鳳灣花照園、似雅閣懂花園模、櫻鏟園、捉騰谷激苑、延劍橋讀景苑兼、君支臨天沒下、點君臨倒頤和咐、花李語墅舟、現(xiàn)絞代緣喊墅、愚同潤綠別莊逢、云篩間水皺莊、田彩虹航美墅沿、喬睜愛別聞墅、壤綠洲洗比華質利、量雅仕鄙軒、昆桃花搶源等鏟。享<I馳>&虹#<輛/I董>6吹14諷78暴;側放閔行痛顧戴服路板惕塊區(qū)盼域寫——排板塊送行情鍛集結杠樓盤貪開發(fā)捷，形縱成區(qū)酷域熱丹點。推顧戴漫路拓蔑寬竣寒工以燃來，容區(qū)域碌房產擠發(fā)展情迅速擦，一疼大批談別墅雖商品刻介入基其中榆，使階中高責檔消飽費概冠念初柿露雛肥形。威風荷截云墅侄、圣固淘沙查花園斷、當喉代藝顏墅等救高檔少樓盤照借助蝶環(huán)線市交通鴉優(yōu)勢邊及本狐身品腸位，趁也有熊效形沃成了散賣方擾市場貪。品<I仆>&繳#<袍/I止>6肯14彼78奔;掌川中心棚城區(qū)法——車土地桿的珍別貴稀艱有性稀使城癢區(qū)別姜墅較陣為鮮元見。歲地處親桂平受路的味牡丹慈園均退在銷梢售中族獲得杰不凡皆的佳旨績。碰通常譜物業(yè)罷有租造有售傻。此院類別濟墅物適業(yè)管新理、心景觀五和空思氣質峽量提釋出很夕高要慢求，膛單棟很價格棄基本禍在蕉20旦0萬拌元以叫上。涉?zhèn)€別睡精品拋別墅捕如靜褲安的島南草鄭坪花街園，鋼以其肝地處芳中心化城區(qū)肌的天抓然優(yōu)端勢及乎毗鄰鉤蘇州星河黃言金水到岸將豆單價旨一再利提升哲。殘<I狗>&懂#<軌/I休>6影14挺78樂;繳欺浦東闊板塊禽區(qū)域料——云多塊毅別墅肌區(qū)塊河并存?zhèn)蚶^浦消東西粗北沿劑江片虹形成英高檔端公寓旅住宅垮區(qū)后崖，浦飽東東色南片駁的內蒸、外咽環(huán)線梢之間礙，又逐形成剩了以墊張江鋒高科申技園至區(qū)、久金橋航出口疫加工俊區(qū)、年康橋耽工業(yè)測區(qū)和奸華夏碌文化茶旅游害區(qū)為冊核心浴的四橫大別城墅住隊宅區(qū)羽。尤學其是撐浦東殲新機句場的蕩投入假運營盾、磁庫懸浮燃列車卷的建次設，扭更將渡匯集息了浦正東絕典大部忍分別菌墅項惰目的濃四大派區(qū)域叔拉到夏了人繼們的銹視線疏當中慈。從策內環(huán)畢線以研內的冊怡東從花園傅、四拳季雅世苑到歇外環(huán)垮以外按的愛輛建三砍陵府心邸、牛海濱俊高爾爺夫別擾墅等巾，別移墅開到發(fā)大哄有余辰地。臺總價倉格骨20跳9-嫂35炭00艇萬的繼湯臣冠豪園竹因高汗爾夫驕球場規(guī)的附炭加值捏而爆備棚滬蘇上；晝康橋醒地區(qū)惱則嘗致試投刷資型著別墅垃，以性30爸00滑畝超澤大規(guī)易模的些康橋虧半島史以“偵新獨相院住撐宅”諒概念型面市乏后，異更將幣該區(qū)憐域推內到別齡墅投城資者雁視野豎前列詢，而杰陸續(xù)真推出趕的1固50笛—3終00隙0萬夢單體刊別墅敏，區(qū)鍬域上蠅市量反也不前亞于束金橋移。因寶此，斃浦東器地區(qū)巨的別竟墅開釋發(fā)前丟景令箭人樂配觀，余也將泄是未腫來上宋海別鈔墅開棟發(fā)的員重點板區(qū)域限。岸<I烤>&厲#<越/I桌>6丑14沫78尋;揭臘嘉定閘南翔座地區(qū)厘——某依托蜓南翔招古鎮(zhèn)昂。慈多以毛獨立鍋式別隔墅為襲主，克這些競別墅耳的平奉均售牲價在別60躲00濕元單宣價左垃右，繞平均盆租金默在3水00化0元摟／天種。租亡售并惰舉的桐策略聞是當貪地別峰墅商笨品營莫銷特煤色。疼嘉華次山莊拖、上嚷佳別都墅等塑物業(yè)辣的營構建也掀滿足邊當?shù)赜X高消仙費群丙體的吳置業(yè)葛需求窮。堂2、竿行政付區(qū)域悶分布躍根據鮮統(tǒng)計囑，目積前閔豈行、奏松江眨、浦殺東、默長寧窄四區(qū)默別墅每占別蟻墅市補場總怖數(shù)的掠78勉.3糧2%點,各姜區(qū)分們布比陣率如登下閔羨行3伯0.比07館%、錫松江口21掉.6潛8%話、浦蜜東1娘8.泰18證%、袍長寧仁8.貸39獎%、莖青浦餅6.博99幕%、甚嘉定圖4.豎20購%、紡南匯秘3.張5%展、其蔽他（巨奉賢墨、普刪陀、塊徐匯艙、靜消安、烘寶山橡、楊鎖浦）掉6.混99帝%。梅四、哈上海拘別墅囑市場純的價雕格區(qū)喇間顆1、巨總價償結構丹通過零對在解售別泰墅的苗總價疊進行渠分析用發(fā)現(xiàn)陸，目浮前上四海別灑墅供偉應量鉛集中漠在粱10疲0萬沿至2右00例萬價值格段只，占他到了滲供應棟量的勇46構%；無其次博是總截價在府20鳳0至沫30生0萬掛的中欠高檔膨別墅田，占退總供肥應量朗的1淹7%炊；而澇總價國在1網00什萬以宴下的澡經濟舊型別腥墅和設總價餐在3春00鋤萬以鉤上的酷豪華齡型別烤墅分錫別為社15泊%和愧12晚%。妨從價括格上掀看，孫上海肝別墅錯市場糖的產爛品結暈構與分消費短結構弦基本埋吻合凡，不俱存在寧大的封結構戀性矛組盾。鐵倘拳2、賤一般牛單價估目前客聯(lián)體扶別墅罵單價森多在炸30偽00鞋-4芬00汽0元柜，面寄積2賭00私平方醬米左堵右，戀總價和60憶萬-踩80乓萬，廈相當坑市中袋心一堡套中考高檔講公寓套。獨茫立式潮別墅避單價印多在思50游00陵元以弟上，寨面積殊30家0平敵方米剛左右棗，總滿價在瓦15扭0萬搬元以騰上。卻一些艱面積床50陪0平鈴方米斷以上艘甚至愚10裹00羨平方回米以軋上的括宅院至，價青格則宋超過耳10押00絨萬以鐵上。猴3、懸板塊艦均價輛暖爬五、妄上海翼別墅蠅市場拴的供筆需狀引況從1、寒長期搬供不溪應求承、短絞期供掏過于舒求。著20冠00嗚年上番海在蒙建別滲墅（鉛包括忌聯(lián)體朽別墅展和獨隸立別拋墅）媽17麗7萬惕平方唐米，獵當年享銷售揚面積女約5伙0萬梯平方蕉米。息20奶01素年在艘建別記墅大氣致在略40門0萬抱方，源銷售槐面積壇在1氣00付萬平鍵方米樂上下蠢。2底00態(tài)2年掘預計鄙新建功別墅臉面積徐可能久在8鞋00新-1氧00封0萬鼠平方橋米。教從長橫期需桂求來畫看，眼上海踏別墅婆需求上在烘5-傅10冠萬套看，而播目前猴別墅郵上市襲總量洽還不或到1濕.5廣萬套哨；但登從短兼期來濁看，僻目前堡上海閥住宅圈市場孕近兩控千萬姜平方柔米的筒銷售疏天量職也只柳能維率持三徐年左護右，膊按中丸房指蠢數(shù)辦尋公室柜的分淺析，屯在購扁房者吊中只銜有5未%的惡家庭頁會選躁擇別虛墅，組那么侄上海泡去年頂別墅德的需鼻求量簡就只婚有7丈60遍0套肉，建蕉筑面音積也適只有融20慰0多替萬平矛方米冒，與糞大量犁的市止場供抖應量戶有一擺定的魄差距漁。因注此，嘗長期扛看好炸的別桑墅市勝場在析短期枕內將宴是供姓過于盾求，粒短期桶供應嬸量的領增長切速度定超過狗需求作量的靠增長快速度賀，必尋將使米一些尼沒有稅特色須的別手墅被喜棄之岡出局憤。劍2、臟本地趁客源事僅占吊三成社據調合查表音明，覆在目用前在狂上海撓別墅位的購愛買人燭群中戲，上啟海籍深僅占染31途.2艙%，崇國內旦其他俗地區(qū)鉗的購抗買者淹占了襖25附%，慌港澳燈、臺拼同胞噸則占擁了近糾30膠%，印余下?lián)涞臑榻闫渌驀易耐饧侨耸科筚徺I洋。從場調查銜結果存，可摘以看繪出，本絕大軌多數(shù)煉購房桂者并年不是厘長期躬居住傭在上想海的油本地撿人。繳產品照與客鬼戶之傷間空膠間地廢域的伙差距底，導覺致了撫信息狂了不駐對稱系和失絲靈。敬如何失迅速林及時事把自羅己項弓目的晶信息脫傳遞建到這鍋些潛蠢在的傲客戶謙手中瀉，將偷是在涌這場窩別墅牧競爭俗中急晨需解鎖決的骨問題甘。待路卸六、族目前膀上海涼別墅澡市場遣的開死發(fā)風奮險及姑對策絞1、問風險序點蘭目前蘇，別疊墅市療場紅暫紅火巖火，起但高扇位風勝險也舅隨之溜凸現(xiàn)招，集閉中表農現(xiàn)為帆客源鹽、產倍品、祖地段雨三者腸間的筆矛盾括，分殊別體蠟現(xiàn)在軋：庭<I椅>&欣#<朗/I勢>6館14紙78分;寒少價值亮選擇術風險垃如：虜受靜善態(tài)市喪場局動面誘拖惑，田高價宵位拿萬地，延而開替發(fā)與利銷售喘動作諒遲緩伐；盟以后勞來進吉入高達度競滲爭的雕板塊唉區(qū)域劣，但軍產品墻又無棉明顯闊差異額和優(yōu)絕勢；英遠離棗市場蹤熱點法區(qū)域例、或快過早懸進入赤“俘尚無盜人氣荷”雨的潛滾力板捧塊，賓“嘴單打沒獨斗某”年；尖<I四>&后#<活/I病>6粉14攔78非;柏槳價值幫創(chuàng)造翻風險炊如：放開發(fā)偷在遠罰郊，馳車程甚在一毫小時返以上石且交揮通不迫方便椒的聯(lián)強排別仙墅；多開發(fā)鏈總價辦在二缸三百糕萬一廉套，援品質域卻又年無法申明顯味高于查同類柄產品航的獨孕立別摘墅；眾產品弓規(guī)劃款設計遲質量碼等有灰明顯障缺陷邁；艇<I斯>&土#<如/I補>6叔14寸78旱;芝表價值清傳播耐風險幻如：弄過分瓦依賴豈產品杏優(yōu)勢宜和外轉部市凱場環(huán)當境，蜓而輕終視營倦銷作和用；擦營銷張模式寶簡陋殖單一宇或者脅不恰彩當，社例如冶不重膠視營窯銷策貴略，狹僅依章靠大壤量粗胡放式恒的廣歲告投毒放或倒者夸淺大宣守傳等蛛2、幕對策副在競錢爭激附烈的憂市場值環(huán)境紙下，荒別墅總開發(fā)螞商應患高度屯重視妻開發(fā)查中存敬在價畝值選密擇風詠險、輸價值別創(chuàng)造巾風險解、價登值傳割播風偏險。病這要澡求在藥別墅帳的開稼發(fā)有主一個目正確子的策燒劃方鄙法和栽過程殘?？?lt;I仙>&變#<軟/I丈>6嚼14岡78纖;修拾細致縫、充衫分、模深入耕的市者場研尤判；爺<I勒>&橡#<澤/I誦>6允14厲78避;尊拋精準刷、到您位的幸市場狀定位押；隔<I董>&紋#<混/I參>鵲61累47栗8;時筒創(chuàng)造信品質棍優(yōu)越幣、市發(fā)場接凝受度涌高的倒產品咐<I明>&裙#<荷/I矩>6毯14郊78憶;難蜻準確贈的營雀銷主摘題只<I磚>&儲#<榆/I公>6療14和78妻;征酬創(chuàng)新餃的營祖銷手互段輛第三忘章緒否重點鄭競爭詠市場犁研究西】候一、生松江姿板塊植1、賞松江策概況弟松江練區(qū)，估位于掠上海挽西南血，黃怕浦江尼上游升。面跨積視60冶4平榨方公顫里，質滬籍偉人口怠49徑萬，漏于1珠99紀8年悠撤縣突設區(qū)衡。松卻江古鑄稱華如亭，耽別稱嚼云間炮，唐黑天寶野十年愿（公錄元7窮51駛年）逗置華棋亭縣清，后刮改稱百松江魚縣，加今年器是松獅江建植縣1賄25屆0周償年。倚上海值開埠垃前，鑰松江甜是上豆海地挨區(qū)政槐治、疏經濟鴉、文擔化中洗心。誤歷史信上曾肉有"緣蘇（膜蘇州未府）差松（衫松江句府）握財賦多半天瞇下"姐之美療譽。撓改革識開放泄以來魯，尤萍其是圾進入癢90場年代保松江捷經濟浮快速衰增長擦，2趣00嶄0年煉，全帖區(qū)國踩內生按產總遇值1治30曾.8瀉9億舍元，枝工農昨業(yè)總貓產值傳42謙1.對06即億元辨，其圾中工戚業(yè)產妄值4沉06狗.7違5億承元；搭地方茂財政靠收入范12絡.0杜7億皂元；舉全社釘會固逝定資察產投遙資總冒額4教7.眉2億衡元；躬社會校消費景品零少售額幼62愈.4末4億叫元。尊松江縣是上毀海市濾"十姜五"好期間沙重點覽建設帳的新組城，厭近期斬規(guī)劃兔面積南36瓣平方齊公里刮，人烈口2倡5萬坑以上鮮。建趟設中穿的松礙江新元城以扭滬杭斧高速撿公路禁為軸研，北搞部重滿點展理現(xiàn)歐叔陸城廚市風勇貌，泥南部餓體現(xiàn)百明清盟建筑晶風格睛，"溉一城也兩貌陡"相哲得益戲彰。萬建設傷中的寬松江段大學嘴城以硬及"淹十五幫"期倚間實蜓施的訴綜合測交通悄、行滅政中號心、棗商務仗中心某、信堆息網蠅絡等原十大樹工程傳，將愉努力酬把松匪江建泊設成艘一座制體現(xiàn)艷上海碼郊區(qū)仿綜合賀實力錦和水棟平、涌居住紅環(huán)境眉優(yōu)越附、中惡等規(guī)哭模的嫩文化郵旅游梨園林員城市促。松江關鍵詞：松江新城/國家級出口加工區(qū)/市級工業(yè)區(qū)/佘山旅游度假區(qū)/松江大學城/現(xiàn)代農業(yè)園/區(qū)魚米之鄉(xiāng)/歷史文化名城/2、松江九亭仗松江見九亭第，位鄭處上養(yǎng)海西典南，裳與莘意莊鎮(zhèn)換、七蔽寶鎮(zhèn)墊、新飼橋鎮(zhèn)博相鄰英。九礦亭緊賺鄰市糧區(qū)，尾同時診又具璃備市塞郊的撓地理姓條件亡。九其亭的縣產品拿主要焰是別制墅和院多層絡，尤恒其是屢別墅強開發(fā)輔規(guī)模替大而微集中羞。已忍成為能與莘挽莊、洽新閔累園區(qū)何并駕哥齊驅些的別鏈墅勝洋地。森九亭姨別墅競的一梢大獨曉特優(yōu)淹勢就讓是有雅一個喘穩(wěn)固賄的客兇源群曾體。日與之順相鄰線的新弟莊鎮(zhèn)負飛速瓦發(fā)展?jié)O，人逝氣量雷在急耳升。蝦與之恢緊鄰爆的七慈寶鎮(zhèn)涂正在夕形成杜一個蘇旺盛俱的西貨南商軋圈，宴吸納其著大喊量就愧業(yè)人庸口，捎九亭唇房產詳將有振著強腹有力牧的客羊源支際撐。捆20蘇00神年之察后，拜特別弄是2臉00錯1年陽，半奶島花些園、罵新上線海弄朵里人林家取逆得一鳴定成萍功的蹄基礎勞上，而別墅鉆市場象連續(xù)籃出現(xiàn)芽了像案三盛步頤景哄園、枯江南打文化還園、糞新上鄉(xiāng)?；儓@洋甘房等辮的大惱體量原別墅蠅物業(yè)顧項目圓，強違烈的含產品引吸引握力和擊集中凈廣告稀效應示引起跪了市衰場的過強烈階反響紅，需夠求大站幅拉均動。另20測01怖年的喝九亭茄別墅仙市場殘的確傘令上場海房祝地產闊業(yè)刮避目相凈看。沫爆<I釋>&旬#<駝/I槐>6員14撞78幻;頸北價格化帶鋤神19灑99泡－2踢00蠶1年我的九勾亭別脹墅價騾格實速現(xiàn)了液三級越跳，長均價右從2度50萬0元憤／平猾方米映跳至搏45督19屆元／全平方恢米，舌連銷喜售情避況不營理想賄的北車美經考典也伐水漲撈船高版。九仿亭別繳墅價色格已僵經基侍本消阿除了溉區(qū)位含概念痛影響仰，直呢逼莘坡莊的紅同類隔物業(yè)熊。姥瓜<I鑼>&豆#<氧/I次>6唱14將78桃;酸漫去化壘情況躲浪九亭援別墅驚各盤禮，銷叢售情助況普磁遍良威好。結新上鮮海里晚弄人崖家一厘、二風期聯(lián)有體別堆墅，鞏已基布本售略罄，憲目前桂推出住的三幅期別睬墅，希在房容型、筍面積由等方墊面有庸所調醬整，歸雖然尸總價層適當擔放大稿，但粥銷售炭依舊鬧紅火誓。三脅盛頤類景園牌、江糧南文謀化園追、半狂島花噴園（敞二期稼）、拐九州等大唐衛(wèi)花園捆等基宇本上器能達癢到平桌均半原年銷復售喬65紗％以螺上的依業(yè)績饞。這威反映扯了九庸亭別強墅市穩(wěn)場的閱影響括日益毀擴大欲以及圣上海搜房地辰產市洋場對覽別墅墓物業(yè)乓的需煮求量狗逐漸終上漲遼。但偷也應恨當看芳到，岡在九血亭也舅有像矩北美魄經典沃等去癥化較很慢的詞項目斗，可駛見別聲墅自巖身的駕產品匪力仍米是銷享售率駛得到濁保證盈的主喘要因扭素之邁一。3、松江佘山佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨一無二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強大支持。由于佘山距離上海市區(qū)較遠，并且出于對風景區(qū)住宅開發(fā)的謹慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風景區(qū)內的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地段的開發(fā)在所難免。據可靠消息透露，在沈轉公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內，萬科、明園、利寶等十余家房地產企業(yè)已悄悄地購置了土地，嘉兆實業(yè)更是要在此建造1.3億天價別墅——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點。如，“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約1300畝土地；東區(qū)包括月湖邊的2500畝土地。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為18400平方米、容積率0．178、綠化率71．57％，共建2－3層別墅160棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁56萬平方米的月牙湖更是以0。16的低容積率刷新了紀錄。4、松江新橋（莘閔園區(qū)）新橋位于松江區(qū)的東側，與閔行區(qū)相鄰。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內。新橋的別墅區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側，也即新閔園區(qū)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。其價格范圍有較大跨度，從2500-10000元/平方米不等。到目前為止，共有16家房地產公司進駐開發(fā)。主要產品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤別莊、云間水莊、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。5、泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。滬松公路從上至下穿過泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學城，又有花橋現(xiàn)代化農莊建成，在將來，該板塊可能發(fā)展成一個別墅熱點。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。二、水景別墅上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無“山”戲可唱。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。無奈。上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。據統(tǒng)計，滬上23%的別墅以水景為主賣點，而松江以水景為主賣點的別墅比率更是達到35.5%之高，松江水景別墅占滬上水景別墅的47.8%，幾近半數(shù)。容積率在0.3以下的別墅更是大打親水牌。運氣好的依湖傍河，運氣差的也要引河、挖湖、造灣。上海部分水景別墅：楓丹白露別墅70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅-帝濤灣自然山水東方夏威夷4.5萬平米人工湖,3000米人工河道云間水莊南臨磚心河,西面西沙港,小區(qū)內人工河與自然河相通,區(qū)內順水造坡馨莊明珠淀浦河麗水華庭-理想墅麗水,水景主要集中在北部和西部陽光愛琴海家家有水景的早期倡導者.每家都有4-6米寬的小溪,與外圍活水相通威尼斯花園淀山湖九洲大唐花園水面面積5萬平方米."戶戶臨水,家家枕河""一環(huán)穿九島,九九繞九州"三盛頤景園人工湖"怡景湖"20多畝虹山半島2.2萬平方米新湖水景西郊莊園5片自然湖串聯(lián)18個形態(tài)各異的島嶼綠洲比華利天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\二期2.7萬方人工湖【第四章產品基地研究】一、地理位置及交通狀況1、地理位置本案地處遠期規(guī)劃60平方公里、50萬人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時的車程?？偦孛娣e1600畝，第一批開發(fā)304畝。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。本地塊距離松江傳統(tǒng)別墅區(qū)九亭、新橋較遠，距離市中心的距離也較相對較遠，但由于松江新城和松江大學城的興建將為本案帶來極其重大的地利影響，隨著松江新城內路政建設的推進，本地塊將具備極大的升值潛力。2、交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。規(guī)劃中的輕軌R4線經過西側，并在附近有一個停靠站，將對本案的交通構成一個有利的支撐。二、基地資源及周邊配套1、基地資源基地內無坡，呈平地地貌。最大的資源是“水”：基地內部橫向三條自然河流、縱向兩條自然河流橫縱交錯，與基地西臨的通波塘夠成的基地豐富的水資源網絡。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件?；匚鞅苯?，一座長橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。2、周邊配套<I>&#</I>61478;上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林）青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。中西式景點數(shù)十處。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農業(yè)技術展示中心。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務項目，可供來賓參觀、討論及會務需要，還有供游客觀光休閑居住的小牧屋群等。首先開放的景點有：苗木展示區(qū)、盆景長廊、日出花園、船?；顒訁^(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長廊、草地、瀑布、休閑運動區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。<I>&#</I>61478;社區(qū)內部配套：本案的規(guī)模較大，可以通過內部泛會所的建設解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、餐飲的重要去處?！镜谖逭赂偁幏治觥恳?、競爭的基準分析原則在開發(fā)前期，可以根據產品的已確立因素判定基準競爭對象，并加以研究，為產品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據。1、由本案確立因素決定的基準競爭對象2、基準參考別墅分析綠洲比華利位置明華路366號發(fā)展商翰陽(上海)城市建設發(fā)展建筑、景觀設計美國JY建筑規(guī)劃設計事務所基地面積m2一期750畝\二期500別墅面積m2一期33193綠化率0.75建筑風格與面積意大利H式NF-西班牙式NH-北歐式NC-英國式NG-法國式443.45355.62356.44416.99429.26NB-意大利式北歐式A型NE-法國式272.05238.57347.14總套數(shù)一期356幢\二期220幢物管費2.5元/平米.月主力價格6500-9500總價130-260萬銷售情況一期剩二十幾套主要賣點及概念規(guī)模大\密度較低\私家花園大\歐美別墅風格\大型生態(tài)社區(qū)\天然水系和魚塘云頂別墅位置泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商上海富淘房地產建筑設計同濟大學規(guī)劃建筑設計研究總院景觀設計美國DND設計與開發(fā)營造承建上海開天集團基地面積28.3萬平方米綠地面積18萬平方米建筑風格簡潔現(xiàn)代建筑面積A型(三層)B型(二層)C(二層)D(三層)E(二層)F(三層)地上327.05m2278.95m2272.09m2330.79m2272.52m2240.59m2地下185.79m2169.04m2180.55m2181.13m2163.47m2117.04m2總套數(shù)一期66幢會所6000平方米主力總價160—320萬元銷售情況一期開盤半年不到，50多幢預售主要賣點及概念高檔別墅山水\普羅旺斯的生活方式九洲大唐花園位置九亭滬松公路1789弄發(fā)展商上海森澤房地產設計師上海同濟大學城市規(guī)劃設計研究院/四川省建筑設計研究院建造商上海森洋美房地產投資發(fā)展基地面積15萬平方米水域面積5萬平方米綠化面積6萬平方米建筑面積C型(三層)F型(三層)D(二層)318.85m2316.32m2283.01m2總套數(shù)首期35幢會所2000平方米主力總價3850-5880，120-230萬/套物業(yè)管理2.5元/平米.月銷售情況2001年5月開盤,半年去化65%主要賣點及概念水面面積5萬平方米."戶戶臨水,家家枕河""一環(huán)穿九島,九九繞九州"/都市水上自然村高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商上海愛建股份、上海三凌投資、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展發(fā)展商上海愛凌置業(yè)行銷企劃上海燁隆房地產咨詢技術經濟指標基地面積m2建筑總面積m2別墅m2公建m2建筑覆蓋率容積率綠化率245298.9446204002046009.4%0.1971.5%建筑風格面積現(xiàn)代海派式現(xiàn)代西班牙式荷蘭鄉(xiāng)村式法國貴族式現(xiàn)代江南式萊特式396m2396m2429m2439m2452m2457m2現(xiàn)代上海式波特曼式德國現(xiàn)代式密斯式美國維多利亞式457m2472m2424m2508m2513m2總套數(shù)共51套，其中一期28套，二期23套。主力總價250—350萬元銷售情況一期開盤一年左右，估計仍有3—5套未售出主要賣點及概念海派休閑文化，藝術氛圍備注概念炒作時強調水環(huán)境和超低容積率，重點宣傳休閑文化和藝術品位。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術界知名人士就文化和藝術話題展開討論。玫瑰灣位置孫橋路202號（華夏路口）發(fā)展商上海振川物業(yè)環(huán)境地處孫橋現(xiàn)代農業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產品形態(tài)由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構成，小區(qū)內多水近河道。建筑風格和面積建筑外觀以紅色為基調獨立別墅295平方米聯(lián)排價格3200—3800元/平方米會所面積1600平方米開盤時間2001年11月銷售情況獨棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價在50-80萬/套主要賣點及概念生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍天碧水，沒有污染捷運概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注外立面已完、2002年年底交房東方夏威夷位置上海滬南路5388弄開發(fā)商廈門大洋集團股份上海夏大房地產開發(fā)技術經濟指標基地面積m2建筑總面積m2容積率綠化率52萬(分三期開發(fā))13萬小于0.2565%建筑面積ABCDEG276.69m2290.80m2310.28m2260.83m2346.77m2271.09m2JK308.62m2396.68m2總套數(shù)共500幢獨立別墅,一期106戶主力總價130—300萬元銷售情況一期預售率已達70%主要賣點及概念美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(4.5萬平米人工湖,3000米人工河道)備注一期2001年5月開盤,2002年6月交房虹山半島位置上海虹梅南路2121號發(fā)展商上海景洪房地產技術經濟指標基地面積m2建筑總面積m2容積率綠化率212588600000.2855%建筑面積聯(lián)體206/207;獨棟333.4平方米/套物管費3元/平方米.月總套數(shù)一期聯(lián)排26棟(104套),獨棟84套,另有少許雙拼;二期聯(lián)體二棟(8套),獨棟54棟價格一期均價6500元,二期均價7500元,剩余房源獨棟219萬,雙拼90萬銷售情況一期銷售95%以上主要賣點及概念4.4萬平方米新概念戶外休閑運動公園和2.2萬平方米新湖水景備注一期2000-11開盤,2001-12交房;淺水灣花園一期二期位置上海莘淞路990號發(fā)展商上海新世紀萬潤置業(yè)建筑設計華東建筑設計研究院環(huán)境設計美國JY建筑規(guī)劃設計事務所技術經濟指標基地面積m2建筑總面積m2容積率綠化率1780001000000.5662%建筑面積272-446平方米物管費2.48元/平方米.月總套數(shù)一期獨棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟);二期獨棟63棟價格聯(lián)體3900-5200獨棟6300-7500總價150-350萬銷售情況獨棟一期99%去化\雙拼聯(lián)排去化速度較慢主要賣點及概念房型\規(guī)劃設計：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注2000-9一期開盤,2001年12月2、基準競爭研究對本案的啟示地理位置基準分析：本案較九亭、新橋傳統(tǒng)別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠，如綠洲比華利，這要求本案：<I>&#</I>61478;在產品力方面有所勝出或者進行與之不同的產品創(chuàng)新以彌補距離上的差距；<I>&#</I>61478;定位上做一定的區(qū)隔；優(yōu)勢資源基準分析：<I>&#</I>61478;滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應在水景概念上有所創(chuàng)新；<I>&#</I>61478;生態(tài)概念沒有得到很好的包裝，應該是個很好的支撐，應做足本支持點的利益體現(xiàn)；容積率基準分析：<I>&#</I>61478;高檔物業(yè)中，獨棟產品有更好的銷售前景；檔次基準分析<I>&#</I>61478;對高檔別墅的購買者而言，價格不是第一位的，最重要的產品本身。【第六章客源分析】一、定位原則：基于本項目大型體量，高檔物業(yè)定位的市場特征，結合戰(zhàn)略目標考慮，主體目標客戶界定的原則有三：第一：主體目標客戶階層中的個體物業(yè)消費承受能力強，發(fā)展?jié)摿薮?；第二：主體目標客戶應具備充分的地域寬度；第三：主體目標客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向，必須作為本項目定位的重要依據。二、定位：通過對別墅消費群的考察，結合本案層次化特征，同時符合這三個條件的階層是：主力目標客戶——所有承受別墅總價200萬元以上的精英階層；職業(yè)特征——

1、各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主2、經營管理領域：職業(yè)經理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員3、專業(yè)技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應用型產業(yè)研究人員、高級貿易從業(yè)人員4、社會人文科學領域：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授5、有隱性收入的政界人員地域特征——本地客源：上海本地購房客/來滬工作的外地精英外地客源：國內各地來滬購房客/香港、臺灣來滬購房客/外籍客戶年齡特征——主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。從目標客戶的層面及前述經濟特征分析，作為新生代中產階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經濟背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：消費特征——<I>&#</I>61478;不講究性價比，講究性能比。購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關心價格，但很關心產品品質及功能。<I>&#</I>61478;需要絕對私密性。這部分消費者非常獨立，所以對產品的的私密性要求很高<I>&#</I>61478;需要絕對的安全性。由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一<I>&#</I>61478;非常注重產品的個性。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺<I>&#</I>61478;附庸風雅。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都追求品位<I>&#</I>61478;崇尚自然，追求靜雅?！镜谄哒耂WOT分析】一、優(yōu)勢分析：1、資源優(yōu)勢<I>&#</I>61478;內部資源：基地西側的通波塘，基地內部橫三縱二的河流，形成天然豐富的水資源，這是本案最大的特色。橫跨通波塘的一座長橋，在上海別墅區(qū)內并未多見，使本案增添了巨大的發(fā)想空間。<I>&#</I>61478;外部資源：青青旅游世界使本案增添了強大的生態(tài)氣息。2、開發(fā)團隊優(yōu)勢：<I>&#</I>61478;開發(fā)商開發(fā)經驗和實力；<I>&#</I>61478;優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設計單位支持二、劣勢分析：1、本地塊處新開發(fā)城區(qū)，區(qū)域尚不成熟，人氣不足。2、花辰公路未建成之前，交通尚不便利；三、機會分析：1、松江新城建設日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度；2、松江大學城的逐步建設將給本案帶來有利影響；3、規(guī)劃中的花辰公路，輕軌R4線將極度改善本案的交通狀況，并將增加本地塊的開發(fā)價值；4、上海房地產市場特別是別墅市場繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減；四、威脅分析：1、盤量大，運作周期長，不確定因素多；2、本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風險；3、成熟板塊向市場提供的總體量巨大，對本案去化形成壓力；4、佘山度假區(qū)大體量的高檔別墅極有可能與本案同時面市，對本案的高端市場造成威脅；5、比本案更靠近松江新城和松江大學城的別墅，對本案構成了巨大的潛在威脅；【第八章產品定位思考】一、項目的總體定位綠蔭翠華<I>&#</I>8226;碧波瀅漾<I>&#</I>8226;天朗地闊<I>&#</I>8226;水畔浪漫傳承亞熱帶風情的自然生態(tài)水景純獨棟美墅之城1、亞熱帶風情：從建筑風格上多種國度多樣類型別墅演繹完全亞熱帶風情2、自然生態(tài)：本案對面是3600畝超大型生態(tài)林（青青旅游世界），別墅處在生態(tài)城中3、水景：小區(qū)邊上的“通波塘”自然河流以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，真正做到戶戶有水4、純獨棟：完全純獨立別墅締造高尚別墅之城5、美墅之城：總規(guī)模達1500畝，一期就達304畝，規(guī)模宏大的美墅城邦二、本項目的市場競爭定位：總價競爭與同品質物業(yè)競爭并存針對同類型的別墅物業(yè)——水景、生態(tài)，沒有明顯的區(qū)域特征。代表樓盤是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽光愛琴海等。競爭優(yōu)勢——（1）自然資源與后天整合優(yōu)勢——真正的戶戶有水。（2）產品的品質與創(chuàng)新——亞熱帶風情。（3）板塊發(fā)展前景與別墅特區(qū)概念。針對同總價的別墅物業(yè)——高檔別墅區(qū)定位，單價在6000元/平方米以上，面積在280平方米以上。代表樓盤：云頂別墅、淺水灣花園、綠洲比華利等競爭優(yōu)勢——以創(chuàng)新獨立的亞熱帶風情別墅空間為概念，從發(fā)展前景、物業(yè)檔次、產品創(chuàng)新、整體規(guī)模等方面全面領袖?！镜诰耪聽I銷概念構想】思考方向一：（主推）從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點也是我們尋求本案“別墅”產品支撐點的最大出發(fā)點因此在思考方向一上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點（一）概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們的重點——獨創(chuàng)“橋居時代”引領別墅新潮流的全新概念——獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”1、跳出被廣泛沿用而顯得濫調的“島居”、“親水”等水概念現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。2、我們努力將水的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。要將水的概念做到極至，我們必須從多個角度進行思考、落實。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細語……水的多種多樣和豐富變幻使我們在產品的落實上可以有多種思考：從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。3、獨創(chuàng)“橋居時代”引領別墅新潮流的全新概念“橋居時代”的獨特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過談“橋”來說“水”以“橋居時代”轉化“島居”“親水”等概念倡導新水景別墅的新時尚、新概念，引領別墅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。古今中外，橋文化帶給我們無限得遐想。從美國舊金山的歷史之橋（金門大橋）到日本東京的愛情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋（卡桑德拉大橋）到美國的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚州瘦西湖的二十四橋……橋文化在別墅社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產品概念和新的賣點。從多樣的橋的設計和巧妙布置，到“步入橋，進家門”的橋居，到“廊橋別墅”的別墅建筑創(chuàng)新和以“橋”的概念進行配置的景觀所營造的橋生活，一個真正的“橋居時代”從這里升騰！4、獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”“水化率”的新概念避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率”強調水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成為多余的贅述?！八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。我們的產品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。在提高“水化率”的基礎之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結合；動水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮?。ǘ╉椖棵麡嬒耄涸谒伎挤较蛞簧?，我們對案名建議如下：<I>&#</I>61550;重點推薦案名：水印廊橋WatermarkBridge<I>&#</I>61550;參考案名：水印長島水印長堤水印長橋碧水華庭冠華<I>&#</I>8226;流水別墅冠華<I>&#</I>8226;水云別墅水榭麗舍依林水都/綠郡水榭水中央（三）營銷概念傳播：<I>&#</I>61550;廣告總精神：橋居時代，水景別墅

——<I>&#</I>61550;推廣主口號：水印廊橋，締造GRANDVILLA的顛峰時代（四）產品設計的思考<I>&#</I>61550;對環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。以水造景，以橋串景1、水概念在環(huán)境中的落實：水是本案可以塑造的一大特色。外水，內水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。內部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，實現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。從通波塘引活水入社區(qū)，在小區(qū)內通過水灣、水道、溪流、水池等手法將水景圍繞建筑，形成水上橋、水中廊、水邊堤、水廣場和水公園，獨創(chuàng)跌落式水幕、噴泉、小瀑布等水景小品，另外，建議在水之岸設置挑臺臺階、屏蔽墻，使人與水有一個最適關系，以便賞景、放松、釣魚或劃船等。2、橋概念在產品中的落實：圍繞水主題而深化水主題。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設計主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨特的橋居生活和橋文化。主題橋建議：歷史之橋（美國舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚州瘦西湖）……橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化：在別墅小區(qū)內，橋的設計重視的遠不應只是其基本功能，應盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗，從各個方向和角度，賦予橋以雕塑感。每座橋用簡單的設計最清晰地表述其材料、結構和使用方式，每座橋力求從地方的自然特征中獲得個性。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設計布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機和活力。<I>&#</I>61550;對建筑的思考：1、水景別墅的組團：以水景環(huán)境構筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎上進行別墅產品的創(chuàng)意（1）中式水系組團：尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系，是中國居住文化的要求。因此，我們在中式水系建筑組團中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上秉承中國文化為概念。（2）日式水系組團：以“石上清泉”為意境，該組團的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上應用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒泉”等概念營造日式水系建筑組團氣氛。（3）西式水系組團：

“室內空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團的別墅要注重室內空間的戶外延伸——比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內室外空間的相通互融。2、水景別墅的創(chuàng)新：流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。島居別墅——借水的引進建臨水型、半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。廊橋別墅——專為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽水之細語，閑時垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。對細部的思考基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細部提出如下建議：（1）關于會所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設計顯得尤為重要。A、會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內溫泉、室內游泳池的設計都可以體現(xiàn)會所與水景的互生相融。B、水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。C、水舞廣場：在會所外設計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。（2）關于居住文化：中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。我們對本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進行融會貫通。A、“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來做文章，主人要通過幾個臺階的“斷橋”（半截橋）登上入口平臺（即把入口臺階設計成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設計小的水景（可以是細流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設計別墅有“護家河”，經過造型典雅的小橋直接進入室內。B、“后花園”中的水景運用：在控制成本的前提下進行小水景在花園中的運用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。從HONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGECOUNTRY，富有的身價總在天然水岸邊顯山露水。地球其實是藍色的，陸地之于海洋只是星星點點，人類對這片蔚藍，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。思考方向二：從“亞熱帶風情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。主要從亞熱帶風情建筑與景觀以及亞熱帶人文、文化方面進行概念的發(fā)想同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點項目命名構想：在思考方向二上，我們對案名建議如下：<I>&#</I>61550;重點推薦案名：加勒比島CaribbeanIsland<I>&#</I>61550;參考案名：巴黎島威尼斯別墅思考方向三：從“別墅莊園”方向進行發(fā)想和挖掘。主要是基于本地塊所處的豐富資源著手以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進行“莊園”概念的包裝（0.15左右的容積率要求、5-6畝/幢的莊園別墅）同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點本方向僅作思考的方向，在實際操作中有一定難度。項目命名構想：在思考方向三上，我們對案名建議如下：<I>&#</I>61550;重點推薦案名：冠華莊園Guan