2023年智能化管理制度化(篇)

2023年智能化管理制度化(篇)

書目

物業(yè)iso智能化管理規(guī)程作業(yè)指導(dǎo)書

iso作業(yè)指導(dǎo)書:智能化管理規(guī)程

1.0目的

1.1規(guī)范智能化系統(tǒng)的接管驗(yàn)收、日常運(yùn)用與修理保養(yǎng),確保智能化系統(tǒng)正常運(yùn)行。

2.0適用范圍

2.1適用于本小區(qū)智能化系統(tǒng)管理。

3.0職責(zé)

3.1客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對智能化系統(tǒng)中家居安防系統(tǒng)的驗(yàn)收、日常運(yùn)用與修理保養(yǎng)。

3.2保安部負(fù)責(zé)對門禁系統(tǒng)及周邊防盜系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收、日常運(yùn)用與修理保養(yǎng)。

3.3客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)整個智能化系統(tǒng)的正常運(yùn)用。

4.0工作程序

4.1智能化系統(tǒng)驗(yàn)收

4.1.1管理處按《智能化系統(tǒng)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行驗(yàn)收。

4.1.2智能化設(shè)備移交時應(yīng)雙方簽字確認(rèn),智能卡(ic卡)、報(bào)警按鈕鑰匙應(yīng)填寫《ic卡移交清單》。

4.1.3對驗(yàn)收過程中發(fā)覺的問題馬上呈報(bào)公司及發(fā)展商或施工單位進(jìn)行整改。

4.1.4對智能化系統(tǒng)中不完善或存在漏洞需進(jìn)行更改的地方,拿出整改方案,呈報(bào)公司進(jìn)行審批處理。

4.2智能化系統(tǒng)日常運(yùn)用

4.2.1家居自動化與防盜系統(tǒng)由客戶服務(wù)部組織業(yè)主進(jìn)行學(xué)習(xí),確保業(yè)主'人人會操作、家家都運(yùn)用,共同做好平安防范工作。'

4.2.2客戶服務(wù)部依據(jù)物業(yè)管理軟件完善業(yè)主資料檔案,進(jìn)行投訴處理。

4.2.3保安部按智能化系統(tǒng)操作說明進(jìn)行智能化操作與處理各類投訴。

4.2.4智能化住戶ic卡的管理按《鑰匙(ic卡)管理規(guī)程》進(jìn)行。

4.3智能化系統(tǒng)修理養(yǎng)護(hù)

4.3.1管理員、保安員等在巡樓過程中發(fā)覺智能化系統(tǒng)存在問題,應(yīng)馬上向管理處前臺報(bào)告,由管理處開出《遺漏工程修理聯(lián)絡(luò)單》,通知施工單位進(jìn)行修理。

4.3.2業(yè)主投訴智能化系統(tǒng)存在問題,應(yīng)通知管理員到業(yè)主家了解狀況,如的確存在問題應(yīng)馬上回復(fù)前臺,并由前臺開《遺漏工程修理聯(lián)絡(luò)單》,通知施工單位進(jìn)行修理。

5.0相關(guān)文件及表格

5.1《智能化系統(tǒng)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(wi-kf-003)

5.2《鑰匙(ic卡)管理規(guī)程》(wi-kf-011)

6.0記錄

6.1《ic卡移交清單》(jl/wi-kf-014/001)

6.2《遺漏工程修理聯(lián)絡(luò)單》(jl/wi-kf-007/002)

大某型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)管理維護(hù)方案

(一)****智能化系統(tǒng)說明

****智能化系統(tǒng),包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng),該五系統(tǒng)均與管理處智能限制中心連接。

(二)****智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

針對****智能化系統(tǒng)的特點(diǎn),結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的閱歷,制定如下管理及維護(hù)方案:

1.建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

由高素養(yǎng)的專業(yè)人員來運(yùn)用和維護(hù)設(shè)備,設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍,并邀請相關(guān)單位(如該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位)對全部技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保每一個人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確運(yùn)用及維護(hù)。

2.對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)

用戶能否正確運(yùn)用室內(nèi)智能系統(tǒng),是削減誤報(bào)警及延長設(shè)備運(yùn)用壽命的關(guān)鍵,我們將從第一個入住的用戶起先,通過供應(yīng)具體的運(yùn)用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式,讓全部的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并嫻熟操作。

3.嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程

首先,我們將對全部的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個人員都能清晰知道隱敝線路的詳細(xì)位置。其次,我們將對全部的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控,監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看,防止線路被損壞。

4.建立供應(yīng)商檔案

我們將對全部的器件、配件建立具體檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需的配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代,使****的智能化系統(tǒng)得到剛好的完善。

5.處理好入住初期的誤報(bào)警問題

****的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對這一系統(tǒng)必定有一個接受及熟識的過程,在這一過程中,各種誤操作都會隨時出現(xiàn),造成智能中心的報(bào)警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分并處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵,我們將依據(jù)實(shí)際狀況,在入住初期設(shè)定一個n秒的滯后報(bào)警(由軟件實(shí)現(xiàn)),當(dāng)住戶誤操作時,可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤,解除報(bào)警,這樣智能中心就不會發(fā)出報(bào)警信號,從而有效地解決了初期頻繁誤報(bào)警的問題。

6.日常巡察與定期保養(yǎng)

日常的巡察檢查是剛好發(fā)覺缺陷的最佳途徑,而定期維護(hù)則是發(fā)覺、解決軟性隱患的最佳方法。我們將實(shí)行日常巡察及定期保養(yǎng)結(jié)合的方法來確保設(shè)備平安運(yùn)行。詳細(xì)安排見表:

****智能化系統(tǒng)巡察和保養(yǎng)安排

項(xiàng)目內(nèi)容周期

攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡察、檢查一周

保養(yǎng)半年

煤氣泄漏探測器試驗(yàn)、保養(yǎng)半年

三表自動抄表系統(tǒng)巡察、檢查一個月

紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年

智能限制中心設(shè)備保養(yǎng)一年

區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年

消防報(bào)警系統(tǒng)巡察、檢查一月

保養(yǎng)半年

其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查

(三)報(bào)警應(yīng)急處理

安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器(紅外線探測器、緊急按鈕,煤氣泄漏探測器等)對戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時檢測。當(dāng)有警情發(fā)生時,探測器將通過室內(nèi)的cdt向智能限制中心發(fā)出訊號,限制中心將即時反應(yīng),馬上發(fā)出報(bào)警鈴響并顯示報(bào)警地點(diǎn)、報(bào)警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將依據(jù)報(bào)警的性質(zhì),做如下應(yīng)急處理:

1、煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序

2.緊急求助處理程序

3.消防報(bào)警緊急處理程序

4.異樣現(xiàn)象的緊急處理程序

智能限制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)覺小區(qū)內(nèi)有異樣現(xiàn)象(偷車、搶劫、交通事故等)時,將按下圖進(jìn)行緊急處理。

建筑智能化系統(tǒng)工程施工隊(duì)伍管理方法

建筑智能化系統(tǒng)工程施工隊(duì)伍管理方法

加強(qiáng)對現(xiàn)場施工的管理,協(xié)調(diào)各分包單位統(tǒng)一支配一支工種齊全、具有豐富閱歷、技術(shù)強(qiáng)的施工隊(duì)伍。

1.施工質(zhì)量管理制度:在進(jìn)入工地之前,項(xiàng)目經(jīng)理組織專項(xiàng)會議對下屬主管及各級質(zhì)量管理員進(jìn)行前期質(zhì)量教化,樹立質(zhì)量第一、用戶至上的原則。

2.施工平安管理制度,包括平安施工和勞動愛護(hù)兩方面的管理工作。施工中,必需堅(jiān)持'平安第一、預(yù)防為主'的平安生產(chǎn)方針,其次執(zhí)行'平安一票推翻制度',從技術(shù)上、組織上、制度上實(shí)行一系列措施,形成平安管理系統(tǒng),切實(shí)做好平安施工和勞動愛護(hù)工作。施工平安組織保證體系和平安管理制度。

3.嚴(yán)格遵守各種文明施工制度,由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)主抓文明施工。項(xiàng)目部對現(xiàn)場管理要統(tǒng)一布置、統(tǒng)一支配,要執(zhí)行分區(qū)負(fù)責(zé)。

4.施工員交底必需對文明施工提出詳細(xì)要求,重要部位要有詳細(xì)措施書面交底。操作地點(diǎn)四周做到整齊,施工現(xiàn)場堆放的設(shè)備成品、材料要整齊,當(dāng)心愛惜。

智能化系統(tǒng)工程項(xiàng)目管理責(zé)任

小區(qū)智能化系統(tǒng)工程項(xiàng)目管理和責(zé)任

1工程管理及責(zé)任

1.1供貨商(a公司)責(zé)任范圍

a公司將依據(jù)a小區(qū)供應(yīng)各系統(tǒng)包括備品備件和測試設(shè)備等的硬件設(shè)備、軟件設(shè)計(jì)、制造、檢驗(yàn)、運(yùn)輸、倉儲、施工、安裝、單體調(diào)試、聯(lián)合調(diào)試、系統(tǒng)投運(yùn)、人員培訓(xùn),提交相關(guān)文件資料和圖紙以及質(zhì)保期服務(wù)等一系列服務(wù)。同時與第三方供應(yīng)商磋商合作,完成與其它系統(tǒng)的軟硬件接口設(shè)計(jì)、制造及安裝調(diào)試,保證系統(tǒng)能滿意用戶的要求,平安牢靠運(yùn)行。

甲方(a物業(yè)管理中心,以下簡稱'物業(yè)管理中心')雖然在此過程中將對a的工作,包括提交的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查及確認(rèn),但并不解除供貨商對整個系統(tǒng)正確設(shè)計(jì)、制造及安裝調(diào)等的責(zé)任。

a公司供應(yīng)項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理的詳細(xì)內(nèi)容及措施。

a.設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)

依據(jù)a住宅小區(qū)招標(biāo)書及其規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),完勝利能規(guī)格書編制,包括接口設(shè)計(jì)。組織和召開聯(lián)絡(luò)會,解決設(shè)計(jì)問題。

依據(jù)物業(yè)管理中心審查的功能規(guī)格書完成系統(tǒng)的具體設(shè)計(jì)(包括硬件設(shè)計(jì)和軟件設(shè)計(jì))并與相關(guān)專業(yè)供應(yīng)商協(xié)調(diào)完成有關(guān)接口設(shè)計(jì),并提交相關(guān)的設(shè)計(jì)文件。

系統(tǒng)設(shè)計(jì)安排、程序、方法和采納的標(biāo)準(zhǔn)等的建議見技術(shù)方案書,同時相關(guān)內(nèi)容在《施工組織安排書》中也有體現(xiàn),供物業(yè)管理中心審查。

a公司將向物業(yè)管理中心(承建商)提交系統(tǒng)制造、出廠檢驗(yàn)驗(yàn)收、設(shè)備現(xiàn)場安裝驗(yàn)收、設(shè)備安裝督導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)備單體調(diào)試、系統(tǒng)聯(lián)調(diào)等安排、程序、方法及采納的標(biāo)準(zhǔn)等的建議,并交物業(yè)管理中心審查。

b.制造及出廠驗(yàn)收

a公司將依據(jù)主管部門審查的具體設(shè)計(jì)和功能規(guī)格書中的標(biāo)準(zhǔn),制造或進(jìn)入供貨范圍內(nèi)所列的系統(tǒng)設(shè)備。

執(zhí)行生產(chǎn)驗(yàn)收(pat),保證全部系統(tǒng)設(shè)備都是嶄新的和質(zhì)量優(yōu)良的并有合格證。

c.包裝、發(fā)運(yùn)

依據(jù)主管部門的要求對設(shè)備進(jìn)行包裝并按安排準(zhǔn)時發(fā)運(yùn)每批貨物到至貴公司指定地點(diǎn)。

d.安裝及調(diào)試

a公司有責(zé)任參與設(shè)備現(xiàn)場開箱檢驗(yàn)。有責(zé)任制定具體的安裝安排,在安裝期間每月向業(yè)主遞交報(bào)告,包括工程進(jìn)度、發(fā)生的故障、存在不利的因素、潛在延誤及補(bǔ)救方法的建議等內(nèi)容。對緊急狀況隨時向監(jiān)理和物業(yè)管理中心報(bào)告。

有責(zé)任嚴(yán)格按設(shè)計(jì)施工圖、設(shè)備技術(shù)文憑、設(shè)備運(yùn)用安裝說明書、裝配圖以及國內(nèi)外有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行安裝施工。

有責(zé)任提交各安裝階段的工程實(shí)施方案。

有責(zé)任進(jìn)行自檢的、填寫設(shè)備安裝質(zhì)量表。對能通電檢查的產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)先通電檢查、質(zhì)量不合格的產(chǎn)品不得安裝。

有責(zé)任協(xié)作業(yè)主搞好'創(chuàng)優(yōu)規(guī)則'。

有責(zé)任提交施工組織支配及方法和程序說明材料、設(shè)備供應(yīng)和管理施工組織技術(shù)管理措施、文明施工主要措施,保證平安的主要技術(shù)措施、保證工程質(zhì)量的主要技術(shù)措施、保證工程工期的主要技術(shù)措施等。

有責(zé)任提交各安裝階段的工程安裝自檢結(jié)果。

有責(zé)任協(xié)作業(yè)主和監(jiān)理對各安裝階段進(jìn)行驗(yàn)收。

依據(jù)業(yè)主提出的總體工程策劃,提出系統(tǒng)各調(diào)試開通安排供業(yè)主審查。

按已審查安排,負(fù)責(zé)系統(tǒng)設(shè)備的單體調(diào)試、系統(tǒng)聯(lián)調(diào),包括聯(lián)動現(xiàn)場設(shè)備以及與相關(guān)系統(tǒng)接口調(diào)試,并應(yīng)分別通過系統(tǒng)設(shè)備單體驗(yàn)收,使系統(tǒng)平安牢靠運(yùn)行144小時,達(dá)到用戶需求,通過系統(tǒng)最終驗(yàn)收(fac)。

在質(zhì)保期以前包括質(zhì)保期,若發(fā)覺設(shè)備有質(zhì)量問題或存在潛在質(zhì)量問題,a公司免費(fèi)賜予更換,并不因此而影響工程進(jìn)度;若發(fā)覺系統(tǒng)存在功能缺陷,如系統(tǒng)的節(jié)能限制等,a公司負(fù)責(zé)賜予解決。

e.文件提交

a公司依據(jù)標(biāo)書要求提交相應(yīng)的文件。

f.培訓(xùn)

a公司依據(jù)標(biāo)書的培訓(xùn)要求完成對a相關(guān)人員的培訓(xùn)任務(wù)。

g..其它

與物業(yè)管理中心共同簽發(fā)各階段的測試報(bào)告及合格證書。

隨時接受物業(yè)管理中心對a公司質(zhì)保體系落實(shí)狀況的檢查。

a公司允許物業(yè)管理中心派員參與供貨商在系統(tǒng)集成過程中的工作,并供應(yīng)工作和生活的便利。

1.2物業(yè)管理中心責(zé)任范圍

1.有權(quán)對a公司供應(yīng)的系統(tǒng)軟硬件設(shè)備、備品備件、測試儀器和專用工具的設(shè)計(jì)、原材料選購 、設(shè)備供貨、出廠價測試、包裝、運(yùn)輸、保險(xiǎn)等階段進(jìn)行審核、檢查、審查。

2.參與設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)會議,審查確認(rèn)供貨商的軟件、硬件設(shè)計(jì)及其它需提交的文件。

3.供應(yīng)相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙。

4.幫助a公司完成與其它系統(tǒng)的接口設(shè)計(jì)、調(diào)試。

5.幫助設(shè)備的安裝圖設(shè)計(jì)。

6.幫助a公司完成系統(tǒng)的各項(xiàng)調(diào)試工作。

7.參與a公司對物業(yè)管理中心的培訓(xùn)。

8.與a公司共同簽發(fā)各階段的測試報(bào)告及合格證書。

9.有責(zé)任隨時了解供貨商質(zhì)保體系的落實(shí)狀況。

有權(quán)利參與a公司在系統(tǒng)集成過程中的工作。

11.有權(quán)對a公司不稱職人員提出撤換。

1.3監(jiān)理責(zé)任范圍

為確保本工程得以實(shí)現(xiàn),a公司供應(yīng)并執(zhí)行相關(guān)規(guī)定之有關(guān)設(shè)備制造的質(zhì)量限制程序。整個合同期間,直到工廠發(fā)運(yùn),物業(yè)管理中心將監(jiān)理a公司在工程各階段的方法、過程、進(jìn)程、文體和記錄是否符合質(zhì)量限制安排。在工程起先前,a公司將以書面形式向物業(yè)管理中心指明一名授權(quán)處理本合同質(zhì)量限制各種問題的雇員或組織中成員。

a公司保證全部的設(shè)備、零部件和系統(tǒng)成品符合公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)及擬定的須要。為此a對系統(tǒng)、設(shè)備及材料的設(shè)計(jì)、制作、安裝及調(diào)試建立一套完整的質(zhì)量保證體系,該安排符合國際認(rèn)可質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)和人員規(guī)定

2.1設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)

為了使合同能順當(dāng)執(zhí)行,在合同設(shè)備的設(shè)計(jì)過程中,依據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)程和時辰表的要求,a公司和物業(yè)管理中心及設(shè)計(jì)院將派相關(guān)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)工作。物業(yè)管理中心派出人員有權(quán)向a公司提出質(zhì)疑并召開會議講座有關(guān)事項(xiàng),

a公司將澄清業(yè)主提出的問題。

a公司將指定特地的售貨員接待物業(yè)管理中心和處理有關(guān)工作和生活問題。

a公司保證參與設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)的技術(shù)售貨員是在合同設(shè)備方面具有金牌工作臺閱歷的工程師,全部參與聯(lián)絡(luò)講議的技術(shù)售貨員精通技術(shù)工作、身體健康。

設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)會議的次數(shù)、會議的目的、內(nèi)容、時間、地點(diǎn)、人數(shù)最終將在合同談判時確定。

a公司將依據(jù)物業(yè)管理中心要求,在投標(biāo)時具體提出須要設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)的次數(shù)、時間、地點(diǎn)、工作內(nèi)容及所需費(fèi)用的建議書。

2.2a公司施工人員在工程所在地的規(guī)定

為了

保證工程的順當(dāng)?shù)倪M(jìn)行,a公司的工作人員在工程的施工地遵循以下規(guī)定:

1.未經(jīng)業(yè)主允許,售貨員不得進(jìn)入與其施工無關(guān)的地方;

2.施工人員在工程所在地應(yīng)留意平安文明施工。

3.未經(jīng)業(yè)主允許,a相關(guān)人員不得觸及與自己系統(tǒng)不相干的其它系統(tǒng)的設(shè)備。

4.與其它系統(tǒng)有工作界面聯(lián)系時,a公司將會剛好聯(lián)系物業(yè)管理公司,根據(jù)適當(dāng)?shù)某绦驁?zhí)行。

3包裝要求

貨物的包裝和民運(yùn)符合系統(tǒng)的產(chǎn)品要求。為了保證設(shè)備在長途運(yùn)輸和裝卸過程中的平安,產(chǎn)品包裝符合國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,由于包裝不妥導(dǎo)致設(shè)備銹蝕、掉失或損壞,由a公司擔(dān)當(dāng)一切責(zé)任。每一包裝箱附有裝箱清單。

4發(fā)運(yùn)要求

1.a公司將在每件包裝上明顯地標(biāo)注下列標(biāo)記:

收貨人;產(chǎn)品名稱;合同號;品種號和箱號;到貨地點(diǎn);

外形尺寸(長、寬、高),單位以mm計(jì)。

2.供貨商就依據(jù)貨物的要求,在包裝箱上標(biāo)明'當(dāng)心輕放'、'請勿倒置'、'防潮'等字樣和吊裝標(biāo)記。

5運(yùn)輸及現(xiàn)場保管

1.a公司負(fù)責(zé)設(shè)備材料貨到安裝現(xiàn)場過程中的全部運(yùn)輸,包括運(yùn)輸過程中的中轉(zhuǎn)和貨到現(xiàn)場前的庫存;

2.a公司負(fù)責(zé)運(yùn)輸過程中的裝卸與貨物在現(xiàn)場存放點(diǎn)的就位。

3.貨物在現(xiàn)場的保管由a公司負(fù)責(zé),直至系統(tǒng)安裝、驗(yàn)交完畢。

4.安裝設(shè)備的運(yùn)輸、裝卸、現(xiàn)場保管的費(fèi)用全部由a公司負(fù)責(zé)。

6安裝及調(diào)試

1.本要求是a公司在中標(biāo)后執(zhí)行設(shè)備安裝調(diào)試保養(yǎng)服務(wù)過程條款中的一部分,供貨合同包含系統(tǒng)的安裝調(diào)試、保養(yǎng)服務(wù)條款。

2.中標(biāo)后,a公司將提交具體的安裝進(jìn)度安排,并闡述安裝中的難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)及其解決方法和對策等。

3.a公司供應(yīng)設(shè)備安裝調(diào)試及保養(yǎng)修理服務(wù)的施工服務(wù)隊(duì)伍要有中標(biāo)設(shè)備制造商確認(rèn)的資格,確認(rèn)隊(duì)伍具備專業(yè)學(xué)問及技術(shù)水平,熟識所供應(yīng)系統(tǒng)的技術(shù)性能、指標(biāo)、安裝工藝、修理保養(yǎng)學(xué)問,在足夠?qū)嵙?dān)當(dāng)安裝工程并保證安裝工藝達(dá)到系統(tǒng)運(yùn)行合格的要求。安裝工作必需由供貨商供應(yīng)的施工服務(wù)隊(duì)伍執(zhí)行。

4.a公司針對本工程設(shè)有安裝負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)安裝工程的安排、協(xié)調(diào)、人力調(diào)配及工程質(zhì)量管理等工作,還設(shè)有安裝現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo),質(zhì)量監(jiān)督,安裝現(xiàn)場測量,安裝質(zhì)量檢查認(rèn)可等。

5.a公司進(jìn)入工作現(xiàn)場的遵守現(xiàn)場的規(guī)章制度。施工建立平安責(zé)任制,確保施工過程不出現(xiàn)人身平安事故、火災(zāi)事故和施工機(jī)械質(zhì)量造成的設(shè)備材料損壞事故。

6.施工隊(duì)伍將接受現(xiàn)場管理單位的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。

7.施工隊(duì)伍進(jìn)場所要的現(xiàn)場工作條件及施工中要物業(yè)管理中心協(xié)作擔(dān)當(dāng)?shù)捻?xiàng)目。

8.安裝起先前,施工隊(duì)伍將協(xié)同物業(yè)管理中心共同檢查安裝現(xiàn)場是否已具備進(jìn)場條件,包括臨時用電用水和臨時用房的搭建地點(diǎn)。在確定施工條件已具備后5天內(nèi)施工隊(duì)伍與物業(yè)管理中心確定起先施工日期。施工日期定于雙方可進(jìn)場施工條件10天之內(nèi)。

9.施工所用的機(jī)械工具、設(shè)備材料由施工隊(duì)伍自備及自費(fèi)運(yùn)到施工工地,進(jìn)場后進(jìn)行必要的性能平安檢查,完工后從工地自費(fèi)搬出運(yùn)走,施工所用的材料及機(jī)械工具由物業(yè)管理中心供應(yīng)恰當(dāng)?shù)膱鏊娣挪⒂墒┕り?duì)伍自行保管,不得隨意存放,以免造成不必要的丟失、損壞。

在安裝過程若發(fā)覺的供貨及其質(zhì)量問題,a公司亦要負(fù)責(zé)補(bǔ)救處理。

11.在整個施工過程中,系統(tǒng)設(shè)備材料的保管由施工隊(duì)伍負(fù)責(zé),直至安裝調(diào)試完畢,并在雙方簽署的驗(yàn)收合格證明書后才移交給物業(yè)管理中心。

12.試運(yùn)行由a公司專職工程師主持完成,調(diào)試應(yīng)通知業(yè)主子員參與,應(yīng)打算試運(yùn)行記錄卡,并于事前10天交一份給業(yè)主。

興泰酒店物業(yè)智能化限制中心管理方法

酒店物業(yè)智能化限制中心管理方法

1.0目的

通過對小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)的進(jìn)行監(jiān)控,預(yù)防和防止消防、治安等事務(wù)發(fā)生,確保小區(qū)轄區(qū)內(nèi)平安。

2.0范圍

適用于**酒店物業(yè)各項(xiàng)目智能化限制中心的管理。

3.0職責(zé)

3.1當(dāng)班保安員負(fù)責(zé)值勤,處理本崗位發(fā)生的事務(wù),做好記錄,剛好向當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)。

3.12當(dāng)班領(lǐng)班負(fù)責(zé)對當(dāng)值保安員值勤執(zhí)行狀況進(jìn)行檢查,處理突發(fā)事務(wù)。

3.2禮賓部主管負(fù)責(zé)對消防中心的值班進(jìn)行監(jiān)督工作,抽檢設(shè)備運(yùn)行狀況。

4.0方法和過程限制

4.1限制中心人員管理

4.1.1限制中心值班人員要求:必需經(jīng)過相關(guān)的消防學(xué)問、設(shè)備操作培訓(xùn),具備處理突發(fā)事務(wù)實(shí)力,持有重慶市消防局頒發(fā)的《消防合格證》。

4.1.2限制中心代班、頂班人員要求:必需經(jīng)過相關(guān)消防學(xué)問培訓(xùn),由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理指定人員擔(dān)當(dāng),代班時間不得超過30分鐘并在交接班記錄備注欄填寫代班人姓名、代班時間及代班期間的重要事項(xiàng)。限制中心須保存經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理許可的在限制中心代班、頂班人員名單。

4.1.3限制中心值班人員必需熟識小區(qū)(大廈)各類管理人員的職責(zé)范圍、環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、器材布置及其限制范圍。

4.1.4限制中心值班人員必需了解小區(qū)(大廈)各類人員每天工作支配及行動去向,協(xié)調(diào)禮賓、保潔員的管理工作。

4.1.5嚴(yán)禁無關(guān)人員在限制中心逗留。

4.2限制中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防器材

4.2.1限制中心必備的常用聯(lián)系電話:住戶、租戶、業(yè)主的聯(lián)系電話及名單、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、居委會、街道辦事處等部門的聯(lián)系電話,物業(yè)服務(wù)中心重要設(shè)備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話、公司內(nèi)部聯(lián)系電話,常用緊急電話。

4.2.2限制中心須備存的有關(guān)資料:《廣州市愛國衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有線電視、水、電、氣等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),市有關(guān)出租屋管理規(guī)定、《治安管理懲罰條例》、《消防條例》等資料。

4.2.3限制中心須配備的消防器材:防火服、滅火器、應(yīng)急燈、手電筒、消防工具箱(包括市政消火栓專用工具、消防扳手、斧頭、鐵撬、鐵鉤、管鉗、鐵錘、鐵鏨,防毒面具)等消防設(shè)備,全部消防設(shè)施、設(shè)備必需保存完好并不得挪作它用。

4.2.4限制中心應(yīng)設(shè)置能與宿舍禮賓剛好聯(lián)系的通訊設(shè)備,確保發(fā)生突發(fā)事務(wù)時召集不當(dāng)班人員剛好支援。

4.3治安、消防、車輛管理

4.3.1限制中心是整個小區(qū)(大廈)的信息樞紐,負(fù)責(zé)對接到的信息進(jìn)行綜合處理,利用各類通訊設(shè)施,剛好通知相關(guān)人員處理治安、消防、車輛有關(guān)事宜以及對各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)、聯(lián)系,剛好調(diào)度、支配相關(guān)人員。

4.3.2限制中心值班人員在22:00-凌晨7:00必需每隔半小時對各崗位呼叫一次,提示各崗位執(zhí)勤人員提高警惕預(yù)防事故。

4.4工作規(guī)定

4.4.1實(shí)行24小時坐崗值勤。

4.4.2坐崗執(zhí)勤時坐崗姿態(tài)要求為:上身挺直,兩眼平視前方,兩腳自然分開,兩手放于大腿上。

4.4.3值班人員要駕馭中心內(nèi)各系統(tǒng)的簡潔工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作、嫻熟駕馭各系統(tǒng)操作。

4.4.4值班人員要堅(jiān)守崗位,親密凝視監(jiān)視屏及各類限制柜的運(yùn)行狀態(tài),發(fā)覺閉路監(jiān)控電視發(fā)生異樣,將狀況記錄于《值班記錄表》上,并剛好報(bào)修。

4.4.5每班交接班時要對各類信號進(jìn)行檢查,確認(rèn)正常與否,并做好記錄。如不正常要設(shè)法查明緣由并剛好處理,無法處理的問題,快速上報(bào)領(lǐng)班和工程部人員。出現(xiàn)報(bào)警信號,當(dāng)值保安員要待全部報(bào)警點(diǎn)報(bào)警完畢后立刻消音,保留信號,并報(bào)領(lǐng)班組織人員到現(xiàn)

場核查信號真?zhèn)?如屬誤報(bào),則復(fù)位并做好記錄;如火警屬實(shí),則在現(xiàn)場指揮人員的指示下,嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。事后填寫《突發(fā)事務(wù)》,上報(bào)有關(guān)部門。

4.4.6從閉路電視上發(fā)覺可疑、違規(guī)的狀況,馬上通過對講機(jī)通知領(lǐng)班組織人員前往處理,并將狀況記錄于《值班記錄表》上。

4.4.7從閉路電視上發(fā)覺可疑、違規(guī)的狀況,馬上通過對講機(jī)通知領(lǐng)班前去處理,當(dāng)發(fā)覺電梯故障困人時,馬上通知當(dāng)值領(lǐng)班和電梯修理救援人員前往處理,值班人員在故障未解除期間,立刻通過電梯對講話筒對被困客進(jìn)行安撫,當(dāng)值領(lǐng)班或現(xiàn)場人員要在故障解除后向客人致歉。

4.4.8為保證智能化限制中心專線報(bào)警信息暢通,除緊急狀況外任何人不得運(yùn)用中心專線報(bào)警電話。

4.4.9謝絕無關(guān)人員入內(nèi),如因工作須要進(jìn)入外來人員,需經(jīng)主管同意,方可進(jìn)入。

4.4.10當(dāng)值人員精確、真實(shí)、清楚填寫值班記錄

4.4.11智能化限制中心嚴(yán)禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂。

4.4.12嚴(yán)格根據(jù)保安閉路電視錄像管理制度,仔細(xì)做好監(jiān)控。

4.4.13沒有特別狀況不行將錄像定格。

4.4.14當(dāng)值人員在未經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得隨意改動規(guī)定錄像畫面。

4.4.13無特別狀況或未經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)當(dāng)值人員不行隨意回放錄像內(nèi)容。

4.5錄像資料的管理

4.5.1物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理、限制中心全部人員必需對全部影像資料的內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格限制。

4.5.2為確保硬盤的錄象效果良好,錄像機(jī)的運(yùn)用時間超過五年(以每天24小時計(jì)),必需更換或修理。

4.5.3錄像帶上須有明確的錄制時間標(biāo)識,硬盤錄像的錄制內(nèi)容保存期限為一個月。必需保存在防潮、防陽光直曬的地方。

4.5.4對于錄制有質(zhì)量事故等內(nèi)容的重要錄像帶,必需有明確標(biāo)識、隔離存放,并至少保存一年,需消退錄制內(nèi)容時必需經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)同意。

4.5.5非公司人員觀看、借用錄像帶須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意,必需填寫《借閱登記表》并在規(guī)定時間內(nèi)歸還。

4.6廣播系統(tǒng)的管理

4.6.1限制中心廣播系統(tǒng)分為:背景音樂和消防廣播兩種。

4.6.2背景音樂主要為調(diào)整小區(qū)內(nèi)的環(huán)境氣氛,通常以輕音樂為主,必要時可作為對小區(qū)顧客發(fā)布公共信息用。

4.6.3背景音樂的播放時間為:早上8:30--9:30,午間11:30--12:30,晚間17:30--20:30。冬季統(tǒng)一提前1小時,若需調(diào)整須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意。

4.6.4消防廣播主要用于管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、治安等突發(fā)事務(wù)時剛好通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主緊急撤離、人員疏散。經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意,可

通過廣播系統(tǒng)剛好向業(yè)主發(fā)布緊急停水、停電等通知。

4.6.5背景音樂每天必需按時播放,音量適當(dāng),以不影響客戶休息為適度。巡邏崗每班應(yīng)對背景音樂的播放質(zhì)量留意,發(fā)覺問題剛好反饋限制中心。

4.6.6消防廣播由限制中心進(jìn)行日常維護(hù),每月必需對其質(zhì)量、線路、音量進(jìn)行全面檢查一次,發(fā)覺問題剛好上報(bào)處理。

5.0相關(guān)文件

5.1《監(jiān)控崗位服務(wù)細(xì)則》

5.2《交接班操作規(guī)范》

5.3《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)管理指引》

6.0記錄表格

5.1**wy/wi/7.5.1-aq-15-f1《監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行記錄表》

5.2**wy/wi/7.5.1-aq-15-f2《監(jiān)控設(shè)備檢查測試記錄表》

物業(yè)顧問弱電智能化管理建議

物業(yè)顧問項(xiàng)目弱電智能化管理建議

一、智能化系統(tǒng):

1、室外停車場建議加設(shè)監(jiān)控探頭,防止車輛?？堪l(fā)生擦碰時責(zé)任不清,給物業(yè)增加不必要的麻煩。

2、建議啟用電子巡更系統(tǒng)。由于近來不法分子盜竊手段高超,建議在各樓層天臺加裝巡更點(diǎn),可有效防止盜竊狀況的發(fā)生。在車庫及每層樓道也要安裝相應(yīng)的巡更點(diǎn),督促巡邏員做好巡樓工作。

3、目前小區(qū)車輛管理未建立發(fā)卡驗(yàn)證制度,停車場智能化系統(tǒng)未安裝啟用。車輛出入不發(fā)卡,將不利于護(hù)衛(wèi)員對車輛的識別與確認(rèn)。建議盡快對智能道閘進(jìn)行安裝調(diào)試,并盡快投入運(yùn)用,嚴(yán)格執(zhí)行車輛入場發(fā)卡,出場驗(yàn)卡放行的制度,確保萬無一失。(另8號樓地下停車場崗?fù)の恢冒惭b不合理,不利于車管員收取停車費(fèi)用,請盡快更改)

4、8號樓地下停車場及一樓后門可干脆進(jìn)入小區(qū),建議增加門禁系統(tǒng),刷卡進(jìn)出小區(qū),可有效防止閑雜人員進(jìn)出,削減擔(dān)心全因素。運(yùn)用可擴(kuò)展門禁卡,集停車?yán)U費(fèi)、會所消費(fèi)、門禁開鎖于一體,實(shí)現(xiàn)一卡通功能,做到以人為本,便利業(yè)主。(門禁開鎖功能要設(shè)置權(quán)限,做到本棟業(yè)主卡,只能刷開本棟單元門。)另外每層后樓梯防火門應(yīng)安裝特別閉門器,做到只出不進(jìn)。

5、依據(jù)現(xiàn)行國家平安法,錄像應(yīng)保存一周以上,現(xiàn)貴小區(qū)設(shè)計(jì)硬盤錄像機(jī)硬盤容量為120g,有些不能實(shí)現(xiàn)保存一周的要求。建議將人員流淌量較大的監(jiān)控點(diǎn)設(shè)置于一臺硬盤錄像機(jī)上,將硬盤容量擴(kuò)展至200g。將錄像規(guī)格設(shè)置為動態(tài)錄像,以減小硬盤運(yùn)用空間。

6、紅外系統(tǒng)應(yīng)具有聲、光、電報(bào)警功能,增大小區(qū)平安系數(shù)。紅外報(bào)警要和攝像監(jiān)控聯(lián)動,當(dāng)發(fā)生紅外報(bào)警時,監(jiān)控探頭要能快速自動定位到報(bào)警區(qū)域,鎖定目標(biāo),并發(fā)出聲音和射燈信號。(現(xiàn)小區(qū)內(nèi)未安裝聲光功能,可由修理人員自行設(shè)計(jì)安裝,削減費(fèi)用支出)

7、紅外探頭位置分區(qū)狀況,應(yīng)繪圖掛出,當(dāng)發(fā)生紅外報(bào)警時,便利快速確定位置,巡邏到位,降低危急系數(shù)。

8、電梯對講要連通到監(jiān)控中心,當(dāng)電梯發(fā)生困人事故,可剛好與被困人員對話,了解電梯故障,安撫被困人員心情。

二、消防系統(tǒng):

1、部分樓層噴淋頭安裝位置較高,現(xiàn)已無法更改,建議當(dāng)業(yè)主裝修須要接管降低噴頭位置時(須要排空當(dāng)層噴淋水,造成肯定奢侈),需經(jīng)管理處專業(yè)人員驗(yàn)收,測試耐壓及滲漏狀況,防止出現(xiàn)消防水噴射現(xiàn)象。

2、地庫內(nèi)排風(fēng)閥接線工藝粗糙,線頭袒露,建議盡快整改,為小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)做打算。

3、消防中心的值班制度、火災(zāi)處理流程及制度應(yīng)盡快上墻,建議制定火災(zāi)報(bào)警主機(jī)操作流程圖并張貼(便利值班人員運(yùn)用),建議制定火災(zāi)時的報(bào)警標(biāo)準(zhǔn)用語(包括大廈的位置、大廈的類型、樓高、面積、火災(zāi)類型、現(xiàn)場狀況、消防中心聯(lián)系電話、聯(lián)系人等),消防中心墻上應(yīng)有'火災(zāi)電話119'的標(biāo)識牌,管理處應(yīng)配備足夠的消防器材,如消防服、頭盔、高空緩降器、消防斧、鏟、鉤、消防扳手等器材一批,建議將各種消防器材各一件放置在透亮工具柜中(工具上應(yīng)標(biāo)明用途及名稱)、并將工具柜陳設(shè)在室外可供業(yè)主參觀。

4、防火卷簾門保養(yǎng)前應(yīng)在各主要進(jìn)出口及試驗(yàn)的防火卷簾門前放好'保養(yǎng)中'的警示標(biāo)識牌,并有專人看管。對其它卷簾門,為了防止出現(xiàn)意外,必需關(guān)掉電源。保養(yǎng)時應(yīng)通知停車場管理人員予以協(xié)作。

三、留意事項(xiàng):

1、各種設(shè)備管理制度齊全并上墻,設(shè)備房內(nèi)應(yīng)標(biāo)明設(shè)備責(zé)任人和消防責(zé)任人。

2、限制柜內(nèi)應(yīng)清潔無塵,附有限制線路圖,柜內(nèi)線路整齊規(guī)范,柜內(nèi)電源開關(guān)應(yīng)標(biāo)明用途。

3、水泵房要求在其門坎處設(shè)防鼠板,以防止小動物進(jìn)入設(shè)備房,危及設(shè)備平安。同時加強(qiáng)水泵限制柜房內(nèi)的通風(fēng)降溫,防止溫升過高,損壞變頻器。

4、設(shè)備管理應(yīng)當(dāng)制定完善的文件系統(tǒng),例如:機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表、設(shè)備保養(yǎng)安排表、設(shè)備日常/一級/二級保養(yǎng)記錄、設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄、設(shè)備修理記錄,設(shè)備功能線路更改記錄,計(jì)量器具檢定記錄、設(shè)備(器具)購置申請表及相關(guān)的驗(yàn)證記錄、設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表、公共設(shè)施周巡察記錄、消防設(shè)備月檢查表等等。

5、停車場月卡發(fā)放軟件要安裝于財(cái)務(wù)電腦室,由財(cái)務(wù)人員統(tǒng)一授權(quán)發(fā)卡。防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理混亂、貪污現(xiàn)象的發(fā)生。(小區(qū)進(jìn)出口管理電腦及月卡發(fā)放電腦要聯(lián)網(wǎng),便利停車卡的掛失。)

6、全部智能化系統(tǒng)要有說明書,消防編碼、智能道閘、硬盤錄像要有軟件備份,便利以后維保工作進(jìn)行。要充分保障施工工藝,各智能施工線路要有明顯標(biāo)示。(如該線路功能、終端設(shè)備要在線路上具體標(biāo)示)

7、弱電工應(yīng)配備二名以上,防止休假或辭職,使智能化系統(tǒng)無人修理。

8、若有可能建議加裝信息發(fā)布系統(tǒng),在電梯口安裝信息發(fā)布屏,由服務(wù)中心針對不憐憫況發(fā)布如天氣、收費(fèi)、溫馨提示等信息,于無形中提高小區(qū)檔次。

9、誤操作、誤刪除是智能化產(chǎn)品損壞、功能失靈的重要緣由。操作人員只有在培訓(xùn)授權(quán)的狀況下,方可操作系統(tǒng)。

10、弱電智能化系統(tǒng)的防雷措施尤為重要,監(jiān)控消防中心限制柜要有特地的弱電愛護(hù)接地。外圍弱電設(shè)備要裝設(shè)電涌愛護(hù)裝置,防止直擊雷或感應(yīng)雷損壞設(shè)備。

某某公寓機(jī)電智能化等設(shè)備設(shè)施管理措施

某公寓機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理措施

一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異樣,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,常常進(jìn)行檢測試驗(yàn),對配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查,做到有備無患。另外加強(qiáng)比照明、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞剛好進(jìn)行修理,保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時還要常常檢查各用戶用電狀況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)覺問題剛好幫助解決。

(一)系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1.嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣修理制度;

2.實(shí)行24小時運(yùn)行或修理值班制度,發(fā)覺故障,剛好解除;

3.加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共運(yùn)用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求,線路負(fù)荷要滿意和保證用戶用電平安;確保發(fā)配電設(shè)備平安運(yùn)行;

4.停電、停電提前通知業(yè)主/住戶,以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡;

5.臨時施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;

6.發(fā)生火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等突然狀況時,要剛好切斷電源;

7.電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)行合理安排。

(二)公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理

1.做好公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)安排和巡查制度;

2.仔細(xì)落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常修理、保養(yǎng)及搶修工作,確保設(shè)備平安運(yùn)行;

3.日常保養(yǎng)要做到:

a、按規(guī)定分解設(shè)備,進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件;

b、檢查平安防護(hù)裝置,清除設(shè)備運(yùn)動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;

c、檢查冷卻、電氣和限制裝置,添加雪種;

d、消退設(shè)備故障或隱患,保證功能正常,符合運(yùn)用要求。

二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報(bào)警系統(tǒng)等。全部智能化設(shè)備管理實(shí)行24小時值班制度,運(yùn)行人員嚴(yán)格根據(jù)體系文件所列項(xiàng)目進(jìn)行巡察,在日常運(yùn)用、檢查中發(fā)覺異樣問題,剛好修理。

智能化設(shè)備根據(jù)保養(yǎng)程序?qū)嵭蟹觌p月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)是否清楚等;對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色調(diào)是否清楚等;對自動報(bào)警系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運(yùn)行指示燈是否正常,限制系統(tǒng)是否正常。通過加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù),保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在運(yùn)用和運(yùn)行中發(fā)覺的日常報(bào)修處理,按故障級別,應(yīng)急處理方法如下:

(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場修理;

(二)停車場智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場修理;

(三)公用天線故障,20分鐘達(dá)到現(xiàn)場修理;

(四)自動報(bào)警系統(tǒng)故障,10分鐘達(dá)到現(xiàn)場修理。

對于技術(shù)難度大的故障,剛好與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對此過程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案,把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、修理記錄、事故處理登記妥當(dāng)保存,以便查閱。

某小區(qū)智能化管理解決方案

一.智能化小區(qū)解決方案

一、前言

近年來中國大步跨入了信息化社會,人們的工作生活與通信、信息的關(guān)系日益緊密,信息化社會在變更我們生活方式與工作習(xí)慣的同時,也對傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)。人們對居住環(huán)境要求不斷提高,希望有一個平安、舒適、便捷的家,智能小區(qū)于是在中國各地蓬勃發(fā)展起來,并已成為21世紀(jì)建筑業(yè)的發(fā)展主流。

智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴(kuò)展和延長出來的,它通過對小區(qū)建筑群四個基本要素(結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理以及它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián))的優(yōu)化考慮,供應(yīng)一個投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及平安的居住環(huán)境。

二、總體設(shè)計(jì)

前面說過,智能小區(qū)是在智能大廈的基本含義中擴(kuò)展和延長出來的。智能大廈的構(gòu)成一般公認(rèn)包括以下三項(xiàng)基本內(nèi)容:辦公自動化(oa)、通信自動化(ca)和建筑自動化(ba)。智能大廈的各種自動化系統(tǒng)的基本構(gòu)造模式都是采納集散式系統(tǒng)。當(dāng)智能大廈的內(nèi)容擴(kuò)展、延長到智能小區(qū)時,我們針對小區(qū)的特別狀況,把智能大廈的3a在智能小區(qū)的應(yīng)用就演化成5a,即oa(智能小區(qū)綜合管理平臺),ba(公共設(shè)備自動化),ca(通信資訊自動化),sa(平安防范自動化),ha(家居智能化)。

oa:智能小區(qū)綜合管理平臺

ca:綜合布線系統(tǒng),有線電視系統(tǒng),計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),電話通訊系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)增值服務(wù)系統(tǒng);電子公告牌系統(tǒng)

ba:樓宇設(shè)備自控系統(tǒng),消防報(bào)警系統(tǒng),公共廣播系統(tǒng),小區(qū)管線系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)

sa:一卡通系統(tǒng),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),電子巡更系統(tǒng),周邊防范系統(tǒng)

ha:三表自動收費(fèi),家庭防盜報(bào)警,家電遠(yuǎn)程限制,智能燈光限制

2.1總體結(jié)構(gòu)圖

2.2設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1.采納系統(tǒng)集成的方法,把各子系統(tǒng)集成到統(tǒng)一的中心管理平臺上,包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成、應(yīng)用系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡(luò)與應(yīng)用系統(tǒng)的綜合集成,以及數(shù)據(jù)集成。

2.以數(shù)據(jù)集成為整個系統(tǒng)的核心。只有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)集成才能做到各子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享和互操作。

3.系統(tǒng)劃分為管理層、自動化層、現(xiàn)場層三個層次分明的體系結(jié)構(gòu)。

4.統(tǒng)一的數(shù)據(jù)傳輸平臺和數(shù)據(jù)傳輸協(xié)議。

5.模塊化式設(shè)計(jì)。

三、智能小區(qū)綜合管理平臺

沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理,就不行能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果。科學(xué)高效的管理是智能化的真正內(nèi)涵,簡潔的子系統(tǒng)堆砌對于智能小區(qū)的實(shí)際應(yīng)用是缺少實(shí)際意義的。可以說,沒有智能化管理,就沒有真正意義上的智能化小區(qū)。

依據(jù)我們的調(diào)查探討,國內(nèi)大多數(shù)的智能小區(qū)都不能將各個子系統(tǒng)的管理集成在一起,各個子系統(tǒng)之間的信息還處于孤立狀態(tài),操作和管理人員須要熟識和駕馭各個不同系統(tǒng)及對象的技術(shù)。

鑒于以上的種種問題,廣州城市信息探討全部限公司獨(dú)家推出了'wingsung智能小區(qū)綜合管理平臺'。她是一個一體化的集成平臺,將各個子系統(tǒng)有機(jī)地集成起來,各個子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。中心供應(yīng)公共信息資源,全部的子系統(tǒng)既可獨(dú)立運(yùn)行,又可以在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)集中管理。

這個平臺是完全基于小區(qū)物內(nèi)部網(wǎng)intranet之上,通過網(wǎng)絡(luò)集成、數(shù)據(jù)集成、界面集成、通信集成等多種技術(shù),實(shí)現(xiàn)整個網(wǎng)絡(luò)上的信息交互、綜合和共享,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的人機(jī)界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問。真正做到局域和遠(yuǎn)程信息的實(shí)時監(jiān)控,數(shù)據(jù)資源的綜合共享,以及全局事務(wù)快速的處理和一體化的科學(xué)管理。

智能小區(qū)綜合管理平臺詳細(xì)實(shí)現(xiàn)的功能如下:

采納國際標(biāo)準(zhǔn)opc技術(shù)供應(yīng)一個標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件接口,能夠很好地適應(yīng)各種硬件系統(tǒng)和各種通信限制協(xié)議,并為第三方系統(tǒng)供應(yīng)樓宇設(shè)備的綜合性管理信息。

平臺軟件實(shí)現(xiàn)模塊化結(jié)構(gòu),用戶依據(jù)自己的狀況選擇組合不同的模塊,搭建不同智能小區(qū)管理平臺。

滿意系統(tǒng)所選用的技術(shù)和設(shè)備的協(xié)同運(yùn)行實(shí)力、系統(tǒng)投資的長期效應(yīng)以及系統(tǒng)功能不斷擴(kuò)展的需求。

基于子系統(tǒng)和基于管理的系統(tǒng)集成,更好的體現(xiàn)'管理'的功能。

實(shí)現(xiàn)分散限制和集中管理。

能夠全面駕馭小區(qū)的各方面信息。收集各個子系統(tǒng)的歷史和當(dāng)前狀態(tài)信息,供應(yīng)相關(guān)報(bào)告或報(bào)表、趨勢圖等;

實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、信息和資源共享。

系統(tǒng)內(nèi)優(yōu)化和聯(lián)動限制。

預(yù)留與社區(qū)信息化服務(wù)系統(tǒng)的接口。

四、通信自動化

4.1計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在整個智能小區(qū)系統(tǒng)中,無疑是處在核心地位。小區(qū)物業(yè)管理中心對智能小區(qū)的各個子系統(tǒng)的監(jiān)視、限制、查詢,小區(qū)的各項(xiàng)收費(fèi)、通知,小區(qū)住戶的電子商務(wù)、internet漫游等等都得通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)就好比是智能小區(qū)的大腦。

通過分析現(xiàn)狀和需求,結(jié)合當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展水平,初步確定以光纖千兆網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)主干線。這是當(dāng)前應(yīng)用最廣泛、性價比最高、最成熟之干線網(wǎng),是一個符合osi的標(biāo)準(zhǔn)化網(wǎng)絡(luò)。網(wǎng)絡(luò)10m入戶,住戶獨(dú)享10m帶寬。10m的帶寬能夠滿意住戶全部的需求了,包括視頻點(diǎn)播、ip電話等。

4.2綜合布線系統(tǒng)

智能小區(qū)布線系統(tǒng)作為各種功能應(yīng)用的傳輸?shù)幕A(chǔ)媒介,同時也是將各功能子系統(tǒng)進(jìn)行綜合維護(hù),統(tǒng)一管理的媒介及中心。智能小區(qū)綜合布線為小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及布線管理中心,樓宇自控系統(tǒng)(bas)、保安監(jiān)控及巡更系統(tǒng)(sas)、門禁及消費(fèi)一卡通系統(tǒng),停車場自動管理系統(tǒng)、internet、isdn電話、ip電話、數(shù)字傳真等通訊系統(tǒng)(cas)供應(yīng)一特性能優(yōu)良的統(tǒng)一平臺。

在此,我們將通過與用戶的溝通和磋商,依據(jù)小區(qū)的實(shí)際應(yīng)用狀況,并從充分保障投資者的利益的角度考慮,向小區(qū)供應(yīng)一份支持高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視、可視門禁系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等典型應(yīng)用的布線方案。我們將對系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一安裝、統(tǒng)一施工、集中管理與維護(hù),從而為投資者用一次的投資建立一個敏捷、牢靠、開放、先進(jìn)的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)。

4.3電子公告牌

大屏幕電子公告牌,每天可以向居民發(fā)布天氣預(yù)報(bào)、報(bào)刊新聞、社區(qū)公告等,該電子公告可取代目前運(yùn)用的公告黑板,具有很好的社會效益,非常便利物業(yè)管理。大屏幕顯示的內(nèi)容由中心計(jì)算機(jī)限制,通過一套專用軟件,可便利修改電子公告牌顯示的內(nèi)容。其主流技術(shù)以單色或三色led式為主。

五、安防自動化

隨著城市環(huán)境的美化,文明程度的提高,傳統(tǒng)的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會治安形勢依舊嚴(yán)峻,因此要求有新型的平安防范體系來防止罪案的發(fā)生。在富力城信的智能小區(qū)解決方案中,建立了一個多層次、全方位、立體化、科學(xué)的平安防范和服務(wù)系統(tǒng),詳細(xì)分為幾個層次:

1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置保安監(jiān)控中心,監(jiān)控監(jiān)視小區(qū)內(nèi)全部的保安事務(wù),使得小區(qū)內(nèi)發(fā)生的保安事務(wù)都能得到剛好、快速的處理。

2.家庭平安防范在室內(nèi)安裝各種自動探測器,可通過'集中限制器'與小區(qū)的物業(yè)管理中心聯(lián)系,保證任何突發(fā)事務(wù)能得到快速處理。

3.門禁系統(tǒng)在樓門設(shè)置了門禁系統(tǒng),住戶可運(yùn)用ic卡進(jìn)入,外來人員可以通過樓門口的可視對講與住戶通話后,經(jīng)住戶許可后方可進(jìn)入?？蓪㈤e雜人員拒之樓門外。

4.巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可保證巡邏保安按規(guī)定的路途剛好間進(jìn)行巡查,保證保安人員可剛好發(fā)覺和處理各類緊急事務(wù)。

5.閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的各主要出入口、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機(jī),全天候,全方位地監(jiān)視小區(qū)的動態(tài),全部攝像機(jī)均通過小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)連到監(jiān)控中心。

5.1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)是為保安中心供應(yīng)實(shí)時視頻圖像的一套最干脆的安防系統(tǒng)?？稍诔鋈肟?車站等公共場所視察人員的流淌狀況,可以監(jiān)控記錄各種工作、生產(chǎn)、生活等狀況。在智能小區(qū)中,閉路監(jiān)控系統(tǒng)使管理人員在限制室內(nèi)能視察到小區(qū)內(nèi)全部重要場所的現(xiàn)場狀況,為保安系統(tǒng)供應(yīng)了遠(yuǎn)程視覺效果,為小區(qū)的各種人員的活動供應(yīng)了監(jiān)控的途徑。

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)的主要通道、重要公建及周界設(shè)置攝像機(jī),將圖像傳送到管理中心。由管理中心對整個小區(qū)進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控和記錄,使中心管理員充分了解小區(qū)的動態(tài)。

5.2周邊防范系統(tǒng)

現(xiàn)代小區(qū)的占地面積很大,它的四周邊界總長在一公里以上。傳統(tǒng)上對小區(qū)周邊的防范,就是起高墻,勤加巡邏。但由于小區(qū)邊界太長,加上氣候、地形等環(huán)境因素影響,難免百密一疏,很簡單形成安防死角。周邊防范系統(tǒng)運(yùn)用主動紅外對射技術(shù),在小區(qū)邊界形

成一道電子幕墻,可以全天候,全方位、二十四小時地監(jiān)測小區(qū)的周邊狀況,做到萬無一失。而且它隱藏性強(qiáng),不簡單被入侵者發(fā)覺。

周邊防范系統(tǒng)的紅外對射報(bào)警器接到小區(qū)保安中心的報(bào)警接收機(jī)上。當(dāng)有人非法跨越時,將切斷紅外線路,即會觸發(fā)報(bào)警。周邊防范系統(tǒng)可以和gis結(jié)合,當(dāng)周邊防范系統(tǒng)產(chǎn)生報(bào)警信號時,可以在地圖上顯示出報(bào)警的位置、和報(bào)警緣由,同時發(fā)出報(bào)警聲音。假如和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合,系統(tǒng)還應(yīng)當(dāng)可以立刻自動把畫面切換到報(bào)警的位置,同時自動錄像。

5.3可視對講系統(tǒng)

可視對講系統(tǒng)是一套為住戶與訪客間供應(yīng)圖像及語音溝通的現(xiàn)代化樓宇限制系統(tǒng)。來訪者在門口主機(jī)上輸入房號,呼叫住戶,住戶聽到鈴聲后,可在屏幕上看到來訪者的容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開鎖鍵開門,讓來訪者進(jìn)入;也可選擇忽視來訪者或報(bào)警求助。

小區(qū)內(nèi)的門口主機(jī)可與小區(qū)管理中心的管理主機(jī)聯(lián)網(wǎng),管理人員可看到及聽到各門口主機(jī)的圖像及通話。住戶如遇緊急狀況(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人員同樣也可呼叫分機(jī)與住戶聯(lián)系。

5.4電子巡更系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)是一套管理保安隊(duì)伍的智能管理系統(tǒng)。系統(tǒng)在巡更線路上設(shè)立簽到點(diǎn),保安人員經(jīng)過時定點(diǎn)簽到。巡更班次、時間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到記錄,解除了很多人為因素,有效地管理巡更員巡察活動,加強(qiáng)了保安防范措施。記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調(diào)閱打印各保安巡更人員的工作狀況,加強(qiáng)保安人員的管理,從而實(shí)現(xiàn)人防和技防的結(jié)合。功能如下:

(1)實(shí)現(xiàn)巡更路途的設(shè)定、修改;

(2)實(shí)現(xiàn)巡更時間的設(shè)定、修改;

(3)在小區(qū)重要部位及巡更路途上安裝巡更站點(diǎn);

(4)中心可查閱、打印各巡更人員的到位時間及工作,狀況;

(5)巡更違規(guī)記錄提示。

5.5一卡通系統(tǒng)

ic卡作為一種信息的存貯和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中正得到越來越廣泛的運(yùn)用。在wingsung智能小區(qū)解決方案中,采納ic卡取代小區(qū)管理和生活中所運(yùn)用的個人證件和現(xiàn)金支付手段,真正在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了一卡通。ic卡在小區(qū)內(nèi)可作為:

可以運(yùn)用ic卡來對居室智能管理系統(tǒng)進(jìn)行撤防和布防

ic卡作為門禁系統(tǒng)的鑰匙,并且這種鑰匙不能被偽造

ic卡作為停車場管理系統(tǒng)的繳費(fèi)憑證

ic卡可以作為物業(yè)管理人員的工作證、餐廳就餐卡、考勤卡

持卡進(jìn)出小區(qū)大門,ic卡作為住戶的身份憑證

持卡進(jìn)出小區(qū)消遣場所和商店,全部的消費(fèi)均可以通過ic卡來實(shí)現(xiàn)

ic卡可以作為存折或錢包運(yùn)用,可以儲蓄、取款和支付

系統(tǒng)由感應(yīng)式ic卡、ic卡感應(yīng)器和各種終端設(shè)備通過電腦連接組成,將小區(qū)的管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)中,

一卡通系統(tǒng)依據(jù)不同的用戶要求,敏捷組合,可隨時增加、刪除不同的子功能。

六.公共設(shè)備管理自動化

6.1樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)

當(dāng)今世界,節(jié)能和環(huán)保是世界發(fā)展的普遍趨勢。在富力城信的智能小區(qū)解決方案,我們對小區(qū)的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、生活/消防水箱的液位、照明、變配電系統(tǒng)等均進(jìn)行了信息采集和自動限制,全部信息采集和自動限制均由公用設(shè)備管理系統(tǒng)依靠計(jì)算機(jī)自動完成,起到了集中管理、分散限制、節(jié)能降耗的作用。小區(qū)的全部機(jī)電設(shè)備的工作狀況均可以在小區(qū)中心限制室監(jiān)測,出現(xiàn)任何異樣狀況均可以快速發(fā)覺,快速得以解決,確保設(shè)備始終運(yùn)行在最佳狀態(tài),提高了設(shè)備的運(yùn)用率及壽命。同時,還可以大大削減運(yùn)行維護(hù)人員,降低了物業(yè)管理的人力成本。

樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)的基本功能有:

通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口與小區(qū)綜合管理平臺相連,為管理平臺服務(wù)。

供配電監(jiān)控

給排水監(jiān)控

公共照明監(jiān)控,包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應(yīng)/時辰表/照度)的限制

電梯運(yùn)行監(jiān)測

6.2消防報(bào)警系統(tǒng)

消防報(bào)警系統(tǒng)象一張浩大的愛護(hù)網(wǎng),時刻監(jiān)視建筑物內(nèi)的消防動態(tài),為火災(zāi)的早期發(fā)覺和突發(fā)火災(zāi)后的緊急處理,供應(yīng)了有效牢靠的手段。整個系統(tǒng)從功能上來看,可分成四個子系統(tǒng),即:

火險(xiǎn)探測系統(tǒng)探測四周環(huán)境的火險(xiǎn)狀況

中心限制系統(tǒng)集中監(jiān)控,統(tǒng)一調(diào)度

火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)報(bào)告火災(zāi)發(fā)生的地點(diǎn),剛好進(jìn)行人員疏散

滅火聯(lián)動系統(tǒng)啟動滅火設(shè)備,快速撲滅火災(zāi)

6.3公共廣播系統(tǒng)

本系統(tǒng)在正常狀況下,可按程序設(shè)定的時間自動播放有線廣播、背景音樂,廣播員可隨時插播講話、通知等其他重要內(nèi)容,在限制中心可手動或自動開啟和關(guān)閉小區(qū)內(nèi)的部分廣播設(shè)備而形成區(qū)域性或間隔廣播。在事故狀況下,廣播系統(tǒng)接到不同的事故背景信號而轉(zhuǎn)入事先錄制好的事故自動廣播或人工事故廣播。

6.4小區(qū)管線系統(tǒng)

地下管線是小區(qū)的重要基礎(chǔ)設(shè)施,它的精確、完整與否,干脆影響著小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)維護(hù)和管理。以前小區(qū)地下管線由于資料不全、偏差過大、管理手段陳舊而導(dǎo)致維護(hù)和管理的滯后。建立科學(xué)、精確、完整、動態(tài)的綜合性地下管線信息系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)了住宅小區(qū)各類管線的數(shù)字化,為小區(qū)物業(yè)管理和系統(tǒng)維護(hù)創(chuàng)建了有利條件,

小區(qū)管線系統(tǒng)是以我公司獨(dú)立自主開發(fā)和具有學(xué)問版權(quán)的管線信息技術(shù)開發(fā)的。它是以地理信息系統(tǒng)(gis)技術(shù)為核心、實(shí)現(xiàn)與計(jì)算機(jī)協(xié)助技術(shù)(cad)和辦公自動化(oa)相集成,具有空間決策支持和專家系統(tǒng)綜合分析實(shí)力的綜合性管線信息系統(tǒng)。

6.5停車場管理系統(tǒng)

機(jī)動車是現(xiàn)代社會的重要交通工具,隨著人們生活水平的提高,私人擁有車輛在現(xiàn)代住宅已是很普遍的,因此停車管理越來越迫切地成為一個擺在小區(qū)管理者面前的課題。本系統(tǒng)能解決這個問題。它能將小區(qū)車輛按時間、依次、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理,給停車戶供應(yīng)停車便利,車輛平安,也使小區(qū)車輛管理更加完善規(guī)范。系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機(jī),探測器、限制器等設(shè)備組成。

現(xiàn)代智能小區(qū)一般是一個包含商場、消遣及其他配套設(shè)施的綜合性現(xiàn)代化住宅小區(qū),其停車場慣例系統(tǒng)設(shè)一個收費(fèi)亭,并與限制中心聯(lián)網(wǎng),全部前端設(shè)備都通過電纜先接線至收費(fèi)廳,集中進(jìn)行限制和操作。在收費(fèi)亭,配置一臺專用的系統(tǒng)監(jiān)控計(jì)算機(jī)和配套的數(shù)據(jù)打印機(jī)。

七.家庭智能化

許多已建或新建小區(qū)家庭中已安裝了三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等,這些系統(tǒng)無疑提高了居室的平安及舒適程度。但也存在一些問題,由于系統(tǒng)繁多,給運(yùn)用和維護(hù)帶來很*煩,并且室外布線的數(shù)量許多,安裝成本及設(shè)備成本較高,對于住戶是不小的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

在wingsung智能小區(qū)解決方案中,采納了在每戶設(shè)置'家庭智能限制器'的方式,實(shí)現(xiàn)了住戶的家庭智能化管理。

系統(tǒng)的核心設(shè)備是家庭限制器,它可以處理各種傳感器的信號,做出相應(yīng)的處理,并具有聯(lián)網(wǎng)實(shí)力。住戶內(nèi)安裝的傳感器有門磁感應(yīng)開關(guān)、紅外移動探測器、煤氣泄漏探測器、煙感、溫感及其它平安傳感器。家庭限制器通過網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接到小區(qū)管理中心,實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理中心對每一住戶的平安監(jiān)控。

八.結(jié)束語

高層住宅項(xiàng)目前期智能化設(shè)施管理修理安排

高層住宅項(xiàng)目前期智能化設(shè)施的管理與修理安排

一、智能化設(shè)施的管理

1.主機(jī):外觀清潔、完整、有序無破損;接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無松脫;雙機(jī)切換性能順當(dāng)無斷點(diǎn);運(yùn)行狀況正常,無死機(jī)、過熱等不良現(xiàn)象,電源穩(wěn)定。

2.紅外探頭:外觀清潔、完整、有序無破損,安裝與聯(lián)接安裝堅(jiān)固,聯(lián)接牢靠;感應(yīng)性能靈敏度高、響應(yīng)特性正常;信號發(fā)送完整、無缺漏。

3.監(jiān)視器:外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋;接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固,無接觸不良;顯示性能畫面清楚、穩(wěn)定,調(diào)整旋扭靈敏。

4.攝像頭:外觀清潔、完整、無破損,無水浸、防曬;安裝與聯(lián)接安裝堅(jiān)固、聯(lián)接牢靠;性能感應(yīng)靈敏、精確,信號傳輸穩(wěn)定。

5.視頻線、限制線電源線:外觀清潔、完整、無破損,無老化;聯(lián)接堅(jiān)固,無接觸不良;傳輸性能正常,無異樣衰減。

二、智能化設(shè)施的修理

1.修理方式:

(1)一般性檢查維護(hù)(日檢)

(2)定期檢查維護(hù)(例檢)

a.月檢b.季檢c.年檢

(3)臨時抽樣檢查維護(hù)(臨檢)

2.修理內(nèi)容:

(1)日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。

(2)例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端、傳輸線路信號傳輸階段檢查、記錄;軟件測試。

(3)臨檢:對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行督檢,對其工作成果進(jìn)行測評。

物業(yè)園區(qū)弱電智能化系統(tǒng)管理方案

物業(yè)園區(qū)弱電及智能化系統(tǒng)管理方案

依據(jù)本物業(yè)的實(shí)際狀況,結(jié)合我司對智能化系統(tǒng)管理的閱歷,制定如下管理方案:

一、智能化系統(tǒng)的配置

消防限制系統(tǒng)

信息通信系統(tǒng)

周界防范管理系統(tǒng)

cctv監(jiān)控系統(tǒng)

樓宇訪客對講系統(tǒng)

家庭平安防范報(bào)警系統(tǒng)

離線式電子巡更系統(tǒng)

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

一卡通門禁管理系統(tǒng)

背景音響廣播系統(tǒng)

自動化抄表系統(tǒng)

電子公告系統(tǒng)

家庭智能化系統(tǒng)

物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)

二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護(hù)

建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

我們將從公司管理寫字樓的骨干隊(duì)伍中抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍,以專業(yè)的弱電工程師為主體,提前介入熟識設(shè)備性能及隱藏線路走向,并邀請相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝單位)對全部技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

管理人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)培訓(xùn)

我們將對全部的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個人員都能清晰知道隱藏線路的詳細(xì)位置。

建立設(shè)備技術(shù)檔案

我們將對系統(tǒng)中全部的器件、配件建立具體技術(shù)檔案,包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

建立設(shè)備運(yùn)行檔案

我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、cctv監(jiān)控系統(tǒng)、家庭平安防范報(bào)警系統(tǒng)、離線式電子巡更系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、自動化抄表系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)

等的實(shí)時運(yùn)行設(shè)備的臺帳,使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌,并對系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。

建立供貨商檔案

我們將對全部的設(shè)備及配件建立具體檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。

做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應(yīng)用培訓(xùn)

業(yè)主能否正確運(yùn)用室內(nèi)智能化系統(tǒng),是體現(xiàn)智能住宅先進(jìn)性的重要環(huán)節(jié),是削減誤報(bào)警及延長設(shè)備運(yùn)用壽命的關(guān)鍵,我們將從第一位入住業(yè)主起先,通過供應(yīng)具體的竣工資料和現(xiàn)場裝修進(jìn)行督導(dǎo),來確保系統(tǒng)的完好性,同時對業(yè)主進(jìn)行正確運(yùn)用的操作指導(dǎo)。

處理好入住初期的誤報(bào)警問題

明豐綠都的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對這一系統(tǒng)必定有一個接受和熟識的過程。在這過程中,各種誤操作隨時可能出現(xiàn),造成報(bào)警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分及處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵。我們將依據(jù)實(shí)際狀況在入住初期設(shè)定一個n秒滯后報(bào)警(可由軟件實(shí)現(xiàn)),當(dāng)住戶誤操作時,可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤,解除報(bào)警,這樣就不會發(fā)出報(bào)警信號,從而有效地解決了初用頻繁誤報(bào)警的問題。

日常巡察與定期保養(yǎng)

日常的巡察檢查是剛好發(fā)覺問題的最佳途徑,而定期維護(hù)是發(fā)覺、解決軟性隱患的最佳方法。我們將實(shí)行日常巡察及定期保養(yǎng)相結(jié)合的方法來確保設(shè)備平安運(yùn)行。

1、維護(hù)內(nèi)容

日檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。

例檢:系統(tǒng)外觀;前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。

臨檢:對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督,對其工作成果進(jìn)行測評。

2、維護(hù)方式

3、修理安排

小修安排:依據(jù)日常記錄、月檢記錄及報(bào)告,制定每季一次的小修安排。

中修安排:依據(jù)季檢記錄及報(bào)告、年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修安排。

大修安排:依據(jù)年檢記錄及報(bào)告,制定每三年一次的大修安排。

4、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

依據(jù)現(xiàn)有駕馭的資料,結(jié)合以往物業(yè)管理的閱歷,我們制定了以下的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目表。該表將依據(jù)以后駕馭的資料進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整和深化。(如下表)

類別對象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)日常維護(hù)

日檢月檢季檢年檢臨檢

消防限制系統(tǒng)煙感探測器測試靈敏度用火災(zāi)測探試驗(yàn)器檢驗(yàn)符合標(biāo)準(zhǔn)√√

手動報(bào)警按鈕外觀、接觸靈敏度符合運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)√√

聲光報(bào)警器外觀、聲、旋光性能符合運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)√√

聯(lián)動限制器外觀、性能、自控符合運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)√√

cctv監(jiān)控系統(tǒng)

監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√

接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無接觸不良√√√

顯示性能畫面清楚、穩(wěn)定,調(diào)整旋鈕靈敏√√√√

限制器、畫面分割器、錄像機(jī)外觀清潔無塵、擺放有序√√√

接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無接觸不良√√√

限制性能各性能限制鍵有旋鈕靈敏、牢靠,畫面分割穩(wěn)定、錄像清楚,干擾信號小

√√√√

攝像頭外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√

安裝與聯(lián)接安裝堅(jiān)固、聯(lián)線聯(lián)接牢靠√√√

攝像性能視頻信號清楚、完整、失真小,限制靈敏牢靠√√√

離線式智能巡更系統(tǒng)信息發(fā)生器、固定接觸器測試接觸器靈敏度

符合運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)√√√√

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)化系統(tǒng)ba主機(jī)、繼電器外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√

安裝與連接安裝堅(jiān)固、聯(lián)線連接牢靠、各觸頭無燒蝕、過熱√√√√

限制性能

末端信號接受靈敏,完整符合標(biāo)準(zhǔn)√√√

傳感器、閥門外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√

顯示、接觸靈敏度符合運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)√√√

測試靈敏度符合運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)√√

限制性能

設(shè)備聯(lián)動符合運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)√√√

電子公告系統(tǒng)顯示屏外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√

接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無接觸不良√√√

顯示性能清楚、穩(wěn)定√√√√

限制器(計(jì)算機(jī)等)外觀清潔無塵、擺放有序√√√

接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無接觸不良√

√√

限制性能隨時調(diào)整顯示狀態(tài)、內(nèi)容

√√√

家庭平安防范報(bào)警系統(tǒng)探測器、報(bào)警按鈕、接收器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、無堵塞遮蓋√√√

接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無接觸不良√√√

限制性能各性能限制鍵有旋鈕靈敏、牢靠√√√

周界防范管理系統(tǒng)主機(jī)外觀及布置清潔無塵、√√√

接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無接觸不良√√√

性能牢靠、便利、快捷√√

紅外探測器外觀及布置清潔無塵、√√

接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無接觸不良√√√

性能牢靠、便利、快捷√

樓宇訪客對講系統(tǒng)

管理員機(jī)外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√

接插件及聯(lián)線聯(lián)接堅(jiān)固、無接觸不良√√√

顯示性能畫面清楚、穩(wěn)定,調(diào)整旋鈕靈敏√√√√

門口機(jī)外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√

安裝與聯(lián)接安裝堅(jiān)固、聯(lián)線聯(lián)接牢靠√√√

攝像性能視頻信號清楚、完整、失真小,限制靈敏牢靠√√

大型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)方案

大型住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的管理、維護(hù)方案

(一)****智能化系統(tǒng)說明

****智能化系統(tǒng),包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng),該五系統(tǒng)均與管理處智能限制中心連接。

(二)****智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

針對****智能化系統(tǒng)的特點(diǎn),結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的閱歷,制定如下管理及維護(hù)方案:

1.建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

由高素養(yǎng)的專業(yè)人員來運(yùn)用和維護(hù)設(shè)備,設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍,并邀請相關(guān)單位(如該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝單位)對全部技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保每一個人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確運(yùn)用及維護(hù)。

2.對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)

用戶能否正確運(yùn)用室內(nèi)智能系統(tǒng),是削減誤報(bào)警及延長設(shè)備運(yùn)用壽命的關(guān)鍵,我們將從第一個入住的用戶起先,通過供應(yīng)具體的運(yùn)用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式,讓全部的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并嫻熟操作。

3.嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程

首先,我們將對全部的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),讓每一個人員都能清晰知道隱敝線路的詳細(xì)位置。其次,我們將對全部的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控,監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看,防止線路被損壞。

4.建立供應(yīng)商檔案

我們將對全部的器件、配件建立具體檔案,包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等,并與供應(yīng)商、制造商保持聯(lián)系,確保以最快速度取得所需的配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代,使****的智能化系統(tǒng)得到剛好的完善。

5.處理好入住初期的誤報(bào)警問題

****的智能化系統(tǒng)科技含量較高,住戶對這一系統(tǒng)必定有一個接受及熟識的過程,在這一過程中,各種誤操作都會隨時出現(xiàn),造成智能中心的報(bào)警頻繁發(fā)生,所以區(qū)分并處理好這種誤報(bào)警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關(guān)鍵,我們將依據(jù)實(shí)際狀況,在入住初期設(shè)定一個n秒的滯后報(bào)警(由軟件實(shí)現(xiàn)),當(dāng)住戶誤操作時,可在n秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤,解除報(bào)警,這樣智能中心就不會發(fā)出報(bào)警信號,從而有效地解決了初期頻繁誤報(bào)警的問題。

6.日常巡察與定期保養(yǎng)

日常的巡察檢查是剛好發(fā)覺缺陷的最佳途徑,而定期維護(hù)則是發(fā)覺、解決軟性隱患的最佳方法。我們將實(shí)行日常巡察及定期保養(yǎng)結(jié)合的方法來確保設(shè)備平安運(yùn)行。詳細(xì)安排見表:

****智能化系統(tǒng)巡察和保養(yǎng)安排

項(xiàng)目內(nèi)容周期

攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡察、檢查一周

保養(yǎng)半年

煤氣泄漏探測器試驗(yàn)、保養(yǎng)半年

三表自動抄表系統(tǒng)巡察、檢查一個月

紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年

智能限制中心設(shè)備保養(yǎng)一年

區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年

消防報(bào)警系統(tǒng)巡察、檢查一月

保養(yǎng)半年

其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查

(三)報(bào)警應(yīng)急處理

安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器(紅外線探測器、緊急按鈕,煤氣泄漏探測器等)對戶內(nèi)警情進(jìn)行實(shí)時檢測。當(dāng)有警情發(fā)生時,探測器將通過室內(nèi)的cdt向智能限制中心發(fā)出訊號,限制中心將即時反應(yīng),馬上發(fā)出報(bào)警鈴響并顯示報(bào)警地點(diǎn)、報(bào)警性質(zhì)及住戶的相關(guān)資料。值班人員將依據(jù)報(bào)警的性質(zhì),做如下應(yīng)急處理:

1、煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序

2.緊急求助處理程序

3.消防報(bào)警緊急處理程序

4.異樣現(xiàn)象的緊急處理程序

智能限制中心的值班人員通過攝像鏡頭發(fā)覺小區(qū)內(nèi)有異樣現(xiàn)象(偷車、搶劫、交通事故等)時,將按下圖進(jìn)行緊急處理。

zx園區(qū)智能化工程管理程序

物業(yè)管理有限公司程序文件

--智能化工程管理程序

1.目的

規(guī)范施工管理、確保工程質(zhì)量、提高工作效率、降低工程成本。

2.范圍

適用于公司工程技術(shù)部。

3.職責(zé)

3.1工程技術(shù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的組織、協(xié)調(diào)工作;

3.2工程技術(shù)部經(jīng)理助理負(fù)責(zé)工程施工方案的編制交底、人員調(diào)配及施工現(xiàn)場監(jiān)督和工程內(nèi)部驗(yàn)收工作;

3.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)工程材料選購 安排,項(xiàng)目內(nèi)部人員調(diào)配、工程的施工。

4.方法和過程限制

4.1工程項(xiàng)目的確定

4.1.1在收到委拖方的工程托付意向后,工程技術(shù)部經(jīng)理應(yīng)對該工程所需資源、技術(shù)實(shí)力、價格等進(jìn)行初步評估;

4.1.2推斷工程技術(shù)部之資源、技術(shù)實(shí)力能滿意該工程之要求后,由工程技術(shù)部經(jīng)理組織人員對工程現(xiàn)場進(jìn)行堪察并制定初步方案;

4.1.3經(jīng)理助理依據(jù)工程方案編制工程的預(yù)算,如是參加托付方投標(biāo),工程預(yù)算須交財(cái)務(wù)部審核;

4.1.4要做好與甲方的溝通工作,主動達(dá)成托付意向,可視甲方的要求及實(shí)際施工狀況在該項(xiàng)工程施工期的任一時間內(nèi)簽訂合同,但在合同簽訂前必需填寫《工程合同評審記錄表》,報(bào)經(jīng)理及相關(guān)職能部門審批后方可簽訂合同。

4.1.5工程合同簽定后:

a由工程技術(shù)部經(jīng)理任命項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,并填寫《工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人任命書》,在施工過程中,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人經(jīng)考核未能勝任此份工作,由經(jīng)理助理填寫《工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人罷免書》報(bào)經(jīng)理審批后生效。該項(xiàng)工程完工后,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人即行取消,無須填寫《工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人罷免書》。

b由經(jīng)理助理組織該項(xiàng)目施工技術(shù)人員熟識施工現(xiàn)場,并進(jìn)行工程施工方案會審及技術(shù)交底培訓(xùn),由經(jīng)理助理填寫《工程施工方案技術(shù)會審交底表》報(bào)經(jīng)理審批。

c項(xiàng)目負(fù)責(zé)人依據(jù)《工程施工方案技術(shù)會審交底表》,視該項(xiàng)工程的施工要求及流程,填寫《工程施工方案》,交經(jīng)理助理審核,經(jīng)理審批。

d項(xiàng)目負(fù)責(zé)人依據(jù)施工方案及會審交底內(nèi)容及實(shí)際施工狀況,剛好填寫《工程施工安排、進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表》,安排施工日期用黑筆標(biāo)注,工程施工后,實(shí)際耗用工日用紅筆標(biāo)注。報(bào)經(jīng)理助理審核、經(jīng)理審批;

4.2工程施工

4.2.1選購 員按安排剛好選購 工程材料;

4.2.2項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織施工人員進(jìn)場,并負(fù)責(zé)臨時倉庫的管理;

4.2.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在施工過程中視施工狀況簽發(fā)《派工單》,仔細(xì)指導(dǎo)并合理支配施工人員;

4.2.4項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每天須向經(jīng)理助理或