天竹園小戶型物業(yè)管理方案

天竹園小戶型物業(yè)管理方案第一章

項(xiàng)目分析第一節(jié)

項(xiàng)目概況

坐落于*****的鳳天竹園項(xiàng)目是由******物業(yè)發(fā)展公司開發(fā)的現(xiàn)代單體高層住宅，以30M2-80M2為主的小戶型青年居所。

項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)正快速發(fā)展，背后即為鳳鳴山，*****大學(xué)以及區(qū)府近在咫此，包含****，******樓盤的一個(gè)高尚新社區(qū)已蔚然成型。

項(xiàng)目占地6142M2，總建筑面積15605.385M2，包括一棟住宅和一棟二層的停車庫(kù)；容積率2.51，建筑密度19.76%，綠化率高達(dá)35.34%，屬于高綠化的人文景觀社區(qū)。第二節(jié)

物業(yè)管理定位分析一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次本項(xiàng)目物業(yè)管理的客戶群以青年為主體的中高檔消費(fèi)人群，由業(yè)主結(jié)構(gòu)層次可以看出，其對(duì)物業(yè)管理，無(wú)論是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)理念等各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理要有一定的獨(dú)特性，以適合都市青年主體為核心的先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來服務(wù)廣大業(yè)主的需求。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)檔次對(duì)物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式是全封閉式高尚管理服務(wù)，以理念帶動(dòng)服務(wù)、以服務(wù)創(chuàng)造品牌，締造一個(gè)“和諧、先進(jìn)的陽(yáng)光社區(qū)”。三、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：“全封閉式”物業(yè)管理服務(wù)。第三節(jié)

管理重點(diǎn)分析根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃、定位及所處的地理位置，本項(xiàng)目的的物業(yè)管理主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、

安全秩序管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬(wàn)無(wú)一失。針對(duì)本小區(qū)的封閉式管理，將采取“人防+技防”相結(jié)合的方式，在智能化保衛(wèi)的基礎(chǔ)上，對(duì)人員、交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法，對(duì)小區(qū)業(yè)主發(fā)放業(yè)主卡，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保小區(qū)人員及物品、車輛的出入安全；同時(shí)，全面啟用“安全預(yù)案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬(wàn)無(wú)一失。二、

清潔、綠化養(yǎng)護(hù)管理隨著“和諧社會(huì)”目標(biāo)的提出，人與自然的和諧越來越受到社會(huì)的重視，環(huán)境對(duì)人民的身體及身心健康的影響越來越重要。而本小區(qū)的高綠化率是一大特色，35%的綠化率，綠化物種類繁多。因此，綠化的養(yǎng)護(hù)與管理工作也將是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的任務(wù)。創(chuàng)造綠色社區(qū)、保證自然的生態(tài)環(huán)境，給業(yè)主一個(gè)和諧自然的居住空間。三、

電梯運(yùn)行、消防安全管理電梯作為現(xiàn)代公寓高層建筑的必不可少的設(shè)備，直接關(guān)系著業(yè)主的日常生活順利與方便，為了保障業(yè)主生活的正常化，我們將制定嚴(yán)格的電梯運(yùn)行管理制度，擬訂電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好檢測(cè)、記錄、維修、清潔工作，保證電梯運(yùn)行正?；?。由于樓層高、人員的密集度高，高層火災(zāi)的發(fā)生將存在更大的安全隱患，對(duì)業(yè)主的威脅更大。因此，在日常物業(yè)管理中，消防安全管理不容忽視。四、

公共配套設(shè)施管理公共配套設(shè)施是住宅小區(qū)不可缺少的附件，相對(duì)而言，本小區(qū)內(nèi)公共配套較少，主要為健身器材、停車庫(kù)以及電梯、路燈等。針對(duì)這些配套項(xiàng)目，我們將編制嚴(yán)格的檔案及維修養(yǎng)護(hù)與管理制度，一切嚴(yán)格按照作業(yè)程序管理執(zhí)行，維護(hù)好小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，保證業(yè)主們的正常生活?yuàn)蕵分?。五?/p>

社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)文化建設(shè)是保障一個(gè)社區(qū)整體素質(zhì)與凝聚力的基石。本小區(qū)內(nèi)業(yè)主結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，以青年為主體，平時(shí)工作壓力較大。因此，根據(jù)業(yè)主的結(jié)構(gòu)特征與愛好需求，舉辦適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)文化活動(dòng)，不僅可以豐富業(yè)主的生活情趣、舒緩生活壓力，增進(jìn)彼此間的認(rèn)識(shí)與社區(qū)凝聚力，同時(shí)也可以提高彼此相關(guān)合作機(jī)會(huì)。因此，社區(qū)文化建設(shè)也是本案的一個(gè)重要服務(wù)管理環(huán)節(jié)第二章

實(shí)施物業(yè)管理的整體設(shè)想與策劃第一節(jié)

服務(wù)目標(biāo)——構(gòu)建“和諧?健康?時(shí)尚”人文小區(qū)

我們的調(diào)研結(jié)果顯示：本小區(qū)是“青年人”的居所。“青年人”獨(dú)立、自由、追求時(shí)尚和先進(jìn)的理念。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的心理需求及服務(wù)需求。

我們提出構(gòu)建“和諧?健康?時(shí)尚”的人居理想模式，一切以業(yè)主的需求為主導(dǎo)，引入先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式，在保障業(yè)主生活安居的同時(shí)，努力創(chuàng)造一種自由、健康、活潑的社區(qū)氛圍。通過管理處員工、小區(qū)業(yè)主的互動(dòng)與協(xié)作來提升小區(qū)的物業(yè)管理水平。第二節(jié)

服務(wù)理念人性化管理

專業(yè)化服務(wù)

卓越化追求

雙贏化佳績(jī)一、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺陷和漏項(xiàng)。同時(shí)，我們將推行“管理報(bào)告制度”，實(shí)現(xiàn)“管理開放，開放管理”的服務(wù)文化。二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。使業(yè)主與管理處員工擺正心態(tài)，以一種愉悅的心境來服務(wù)與相處。三、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，其目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。第三節(jié)

服務(wù)模式

引入“酒店式”物業(yè)管理服務(wù)模式，采用“以業(yè)主為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升我公司的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、能為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)的團(tuán)隊(duì)。述第四羅節(jié)

驚服務(wù)劫措施甩旋緩萌參結(jié)合喂小區(qū)毛物業(yè)告管理早的難跨點(diǎn)、鏡重點(diǎn)隆，我瘡們擬卻采取供以下衣管理作服務(wù)哀措施密，以松保證辯管理執(zhí)模式廢的實(shí)扎現(xiàn)及藝服務(wù)辯產(chǎn)品為的供豎給：引一、虛導(dǎo)入它IS覆O9玉00品1質(zhì)膛量管鞏理體重系薪史陸摘胃質(zhì)量售管理贊體系省是物催業(yè)管紀(jì)理企賄業(yè)為厚業(yè)主陵提供至規(guī)劃松化、艷標(biāo)準(zhǔn)竊化物促管服允務(wù)的蒸基石廁，是窄物業(yè)急管理漢質(zhì)量橡的保館障。賴攝拼拳鴿我公焰司通渡過多搏年的鄭實(shí)際搏運(yùn)作揀和持罩續(xù)改蟻進(jìn)，羊質(zhì)量何保證乖體系控已日種趨完優(yōu)善和隸穩(wěn)定殖，并頑具有蝴很強(qiáng)持的可蛇操作約性。景公司囑自一轉(zhuǎn)九九例九始熔先進(jìn)倦獲得掌了境影外S塞GS豆英國(guó)割皇家都質(zhì)量爽體系款認(rèn)證簡(jiǎn)、中磚國(guó)質(zhì)躍量認(rèn)初證中寸心2崗00匙0版鵲質(zhì)量懲認(rèn)證萄體系中，以帶及國(guó)領(lǐng)際聯(lián)漁盟的探質(zhì)量堤體系禾認(rèn)證汽。在墳小區(qū)刷的物慮業(yè)管偏理工表作中訊，我?guī)Z們將頂嚴(yán)格在按照問IS仇O質(zhì)旦量管允理體假系，騾堅(jiān)持籌以高會(huì)標(biāo)準(zhǔn)胃、高析要求分進(jìn)行欲科學(xué)膊管理脆與規(guī)店范服堵務(wù)，朗為業(yè)嘩主提嘆供始熊終如算一的夾優(yōu)質(zhì)趣服務(wù)青。濫二、識(shí)實(shí)施旁“質(zhì)遞量、火成本漏雙否爪決”雨運(yùn)作猜機(jī)制妄范財(cái)俘昌全面哀推行濃“質(zhì)談量、劇成本然雙否笨決”炕機(jī)制池。公亭司把撲服務(wù)困質(zhì)量斯和成利本控年制作牲為考勻核管武理處餅工作初業(yè)績(jī)蓮的兩房項(xiàng)重否要指嘩標(biāo)，姻結(jié)合割小區(qū)忌的管烏理特巷點(diǎn)和誓難點(diǎn)擠，把檢這一部套運(yùn)標(biāo)行機(jī)愿制用槳于小挨區(qū)的蹲管理旱實(shí)踐浩中，呈力求韻在“攏服務(wù)洽質(zhì)量地”和紀(jì)“成醬本控呈制”甩之間敞找到?jīng)龈鼫?zhǔn)翁確的區(qū)結(jié)合數(shù)點(diǎn)，踢以提言供“豈質(zhì)優(yōu)圣價(jià)廉朗”的境服務(wù)思產(chǎn)品踩。君三、律建立鳳“加論油站蕩式”調(diào)的員修工培吵訓(xùn)機(jī)灶制菊翠穿論洋在這營(yíng)個(gè)持周續(xù)快桌速發(fā)孝展的寄時(shí)代棒，人川們的情需求房層次保也在催不斷樂的提掃升，襯如何鍵以先楚進(jìn)的控管理并理念孫服務(wù)駝業(yè)主練是不夕可忽賺視的得主題弦。因粉此在專實(shí)踐頭中，宮我們巴推出共了“蔑加油蹦站式甲”的夢(mèng)培訓(xùn)少體系膨，做齒到崗匆前培通訓(xùn)、狐在崗豬培訓(xùn)獎(jiǎng)和調(diào)默崗培聚訓(xùn)，跟各層青級(jí)員帝工均虜有明饞確的慘培訓(xùn)世達(dá)標(biāo)柱標(biāo)準(zhǔn)關(guān)，使借每一肥層級(jí)屆員工逝保持趕服務(wù)緩知識(shí)相、技刻能與蝦服務(wù)遮需求啞達(dá)到喘動(dòng)態(tài)餐平衡項(xiàng)。慢四、更倡導(dǎo)基開放掛式的財(cái)管理流服務(wù)傾倉(cāng)育頃診我們蹲倡導(dǎo)段和強(qiáng)罵調(diào)開盾放式鄉(xiāng)的管覆理服晃務(wù)，敏明確熟物業(yè)疤管理槳公司含與業(yè)被主大裂會(huì)及叔業(yè)主若委員億會(huì)之葬間的模分工拘及合技作。睛管理稍處通才過定搖期提粥交“淋管理誼報(bào)告壯”、回組織列“管無(wú)理處萄開放時(shí)日”咐活動(dòng)如、公硬布管沿理處禿主管緩人員景的聯(lián)亡系電強(qiáng)話等吩措施翠，自儀覺接洽受業(yè)妄主的蠅監(jiān)督曾；我提們深燈信：居只要長(zhǎng)從服恨務(wù)業(yè)旺主、檢住戶鄰的根誓本目系標(biāo)出窩發(fā)，凈雙方猛的合稀作一插定能壺成為呼推動(dòng)羽小區(qū)薯管理?xiàng)l水平份提高葛的助篇力。挽第三倆章

監(jiān)管理耽機(jī)構(gòu)掙及運(yùn)想行機(jī)報(bào)制的孩設(shè)置鐮第一筆節(jié)

持管理?xiàng)U組織捉機(jī)構(gòu)雖的設(shè)飛置漏灶徐描群組織屑機(jī)構(gòu)陵的設(shè)唐置原果則是據(jù)精簡(jiǎn)于高效慰、一今專多凡能，遮采用賤主管沿負(fù)責(zé)祥制。正管理供處各慚崗位腰所需辛人力物資源偷配置派實(shí)行趕公開酷招聘腸、雙總向選娛擇，即以保繪證管稀理處鑼主管于建立盈一支色高效認(rèn)、協(xié)味調(diào)的瞧優(yōu)秀洽團(tuán)隊(duì)磨。管楚理處別內(nèi)部歪采用隨直線祝職能診制，爛盡量糧減少證管理陶環(huán)節(jié)往，提泰高工循作效弟率和決保證塘信息箱渠道太的暢寬通。爭(zhēng)茅晝崗駛根據(jù)賭本項(xiàng)怠目具克體情已況，阻管理稿處人粘員設(shè)驚置及武崗位嶄職責(zé)頑如下既：沈管理秘處所棚有員丘工均晉需持辭相關(guān)獸專業(yè)殼物業(yè)鏡管理征上崗何證,垂持證倘上崗偵率達(dá)焦10宿0%撞（一濱）

店管理閣處主該管。倡具有礙大學(xué)塵?？扑耙钥吧蠈W(xué)亮歷，冬同時(shí)飲在物句業(yè)管租理行摟業(yè)具萌有豐湊富的糟管理蛙經(jīng)驗(yàn)代和?；髽I(yè)技他能。持其職血責(zé)：潮（1升）全鎮(zhèn)面負(fù)閣責(zé)對(duì)臭所管拒轄的互物業(yè)非實(shí)施理一體稼化綜乎合管暑理，口完成總與公米司簽葛定的均年度壽管理藝目標(biāo)仙和經(jīng)飛濟(jì)指精標(biāo)?？疲?周）制輪定管稱理年狂度、撞月度險(xiǎn)工作捧計(jì)劃碧并組爆織實(shí)字施，爛業(yè)務(wù)增上接鑄受總旅公司呢的指且導(dǎo)和雅監(jiān)督鐵。矛（3技）負(fù)夏責(zé)檢工查、老監(jiān)督阻各項(xiàng)下制度漆的執(zhí)虜行情喜況。檢（4失）合脆理調(diào)夢(mèng)配人榨員，謝協(xié)調(diào)喚各崗籌位的輔分工寸協(xié)作唐，責(zé)輕任到腹人，除同時(shí)印關(guān)心榜員工紙生活澆。老（5臣）負(fù)糟責(zé)協(xié)粱調(diào)與加業(yè)主偶的關(guān)銅系，填及時(shí)杰收取翻各項(xiàng)李物業(yè)責(zé)管理飯費(fèi)用逗，處馬理業(yè)捎主投歪訴工儀作，讓按時(shí)窩發(fā)放品員工管工資握，全齒面落燃實(shí)安譽(yù)全、披防火羨工作未。

膊瓣國(guó)（6倡）協(xié)療調(diào)本送部門使與供棗水、休供電齊、工盜商等洋和物廢業(yè)管揪理有質(zhì)關(guān)部麗門的掉關(guān)系嫁，便遵于開訴展各踢項(xiàng)工咱作。們（二刪）

裹物管稀員。煩具有追大學(xué)蘋?？埔约耙跃可蠈W(xué)標(biāo)歷，串同時(shí)吧在物記業(yè)管佳理行豎業(yè)具籍有一闖定的賀管理規(guī)服務(wù)首經(jīng)驗(yàn)騾和專妄業(yè)技徑能。裁其職牢責(zé)：撿（1狀）在掉物業(yè)仇主管異的領(lǐng)椅導(dǎo)下歸，具現(xiàn)體行升使管釣理、裝監(jiān)督傾、協(xié)研調(diào)服田務(wù)的著職能雹。立（2詠）負(fù)臺(tái)責(zé)管紗理轄黃區(qū)的妻清潔浮、綠酸化、鴿治安汁、維驚修、僑接待猶、回親訪等棟服務(wù)包工作既。條（3館）全論面掌媽握轄華區(qū)物浩業(yè)設(shè)捏備設(shè)怠施的察使用柄過程五?；瑁?銜）協(xié)沙調(diào)主雞管送萄發(fā)物蛛業(yè)管耍理方疼面的品文件拆。班（5勁）參點(diǎn)加主辭管主纖持的緩各部果門例席會(huì)，每總結(jié)竿當(dāng)月備工作攻，制事定下情月計(jì)兔劃。金（6談）負(fù)盞責(zé)發(fā)三現(xiàn)運(yùn)柴做中腦不合禿格服涂務(wù)項(xiàng)擴(kuò)目，帽進(jìn)行膜跟蹤醋、驗(yàn)討證、夕處理炮業(yè)主衛(wèi)投訴緩。表（7腰）完夫成主托管交捆辦的齡各項(xiàng)獵任務(wù)海。合（8守）負(fù)陽(yáng)責(zé)小尼區(qū)業(yè)歲主的諷咨詢澇與投殲訴接憐待處匙理；苦（四響）保鑰安員遇。要找求退速伍軍駕人，幣體格謊健壯瘦，服追從命閣令，猴為人南正直賊。憲其職注責(zé)：蹦（1螺）服鑄從領(lǐng)兄導(dǎo)，露聽從欠指揮鉤，以飼軍人謙的風(fēng)謠度處史事。舟（2柔）負(fù)想責(zé)本標(biāo)轄區(qū)胳安全溉保衛(wèi)擦，車躬輛進(jìn)忽出、彩停放鋸管理勺，遇管事要悟向上齡級(jí)報(bào)蔥告。師（3駱）模止范遵化守國(guó)尋家法規(guī)令、惕法規(guī)餃，做夢(mèng)到依爪法辦覺事。武（4穴）熟罪悉本聞崗位樂職責(zé)緊和工國(guó)作程雪序，般熟悉甜轄區(qū)羞每一另個(gè)角墓落，倆圓滿蛛完成墓工作延任務(wù)盆。排（5緞）熟艙悉掌武握使遷用各物種消模防器寨材。趙（6項(xiàng)）負(fù)碰責(zé)小羊區(qū)安熱全、饑防火籠、防檢盜、罵防破屆壞的吹防范簡(jiǎn)工作兔。萄（7欺）負(fù)間責(zé)小州區(qū)應(yīng)端急處獅理的蝦搶救嘴工作哪。餓（8關(guān)）完辣成上白級(jí)交最辦的嬸各項(xiàng)麗任務(wù)晶。煉（五再）維沿修工鈔。要快求對(duì)厭所管繳設(shè)施程設(shè)備燒操作遷熟悉耗，具渣有豐糖富的駝維修僅管理令經(jīng)驗(yàn)黨。貴其職鈴責(zé)：禁（1尼）執(zhí)授行制促定的垃《機(jī)妹電設(shè)毫備管捏理手魂冊(cè)》蹲和有卻關(guān)技利術(shù)規(guī)應(yīng)范、炸制度研，熟攤悉掌證握設(shè)辯備、糟設(shè)施眾的結(jié)念構(gòu)、嚇性能社、特俱點(diǎn)和個(gè)維修帽、保券養(yǎng)方赤法。紀(jì)貝膜攏（勻2）長(zhǎng)定期堪清潔估所管肺理設(shè)承備和服設(shè)備趴房，欄確保哀設(shè)備權(quán)、設(shè)讓施、妥設(shè)備血機(jī)房知的整更潔。陽(yáng)疲且元（榴3）總發(fā)生烘突發(fā)頌情況乖，應(yīng)節(jié)迅速蠅趕往銀現(xiàn)場(chǎng)譽(yù)，及農(nóng)時(shí)采丘取應(yīng)糖急措立施，科保證詳設(shè)施益、設(shè)琴備的悅正常便、完例好。下殿副切（擱4）讀定期勒對(duì)設(shè)遮施設(shè)哀備進(jìn)妙行全注面巡證視、子檢查牙，發(fā)稀現(xiàn)問嘗題及接時(shí)處爛理。歌錦喊飾（斧5）休制定既供電粱系統(tǒng)援的最蝴佳運(yùn)犯做方辭案，舉報(bào)上錢級(jí)審腐批后甩組織斗貫徹脫事實(shí)露，保林證設(shè)休備2汽4小醋時(shí)正停常運(yùn)討行，汪出現(xiàn)非故障病能立鋸即排盟除；荒出現(xiàn)跡緊急潔停電阻時(shí)，返應(yīng)能參隨時(shí)背啟動(dòng)丑應(yīng)急戀發(fā)電救機(jī)，垂在5饅分鐘櫻內(nèi)將剖發(fā)電浴機(jī)電射源送礎(chǔ)至用嬸電設(shè)豪備。濾福皂糠（抓6）滑負(fù)責(zé)并供電紋系統(tǒng)役的維帶修操子作及攜制定榜供電濕設(shè)備斜的大晃、中慣、小逃修計(jì)壓劃，釣協(xié)助感電梯瓣、空鎮(zhèn)調(diào)生蹦產(chǎn)廠糟家搞除好設(shè)鐮備的豎維修佛保養(yǎng)蹈工作勇。張紀(jì)嬌第（監(jiān)7）六負(fù)責(zé)肚消防牛自動(dòng)珍化報(bào)逢警系初統(tǒng)、厚通風(fēng)飛系統(tǒng)途、樓探宇自磁控系賺統(tǒng)、錄保安嫌監(jiān)控涼系統(tǒng)次等弱痰電系膝統(tǒng)的鋼運(yùn)行借，維追護(hù)管攏理工伯作。亂免傲鉗（豬8）點(diǎn)積極競(jìng)完成突上級(jí)溉交辦蛋的各蟲項(xiàng)臨膽時(shí)任飼務(wù)。接（三五）

蘋綠化賢工。秤要求磚具有綱豐富吹的園銹林綠皂化養(yǎng)汽護(hù)工睡作經(jīng)第驗(yàn)，支接受慧過專滲業(yè)培狗訓(xùn)。映其職淋責(zé)：繪（1朗）保盒持所研轄物躺業(yè)花煩草、東植物咽的正歉常生漂長(zhǎng)。脖宇略敬（昂2）巡及時(shí)愉澆水甜、施置肥、白鋤草噸、噴蛾藥殺鍬蟲。凝癢落禿（鋪3）蕉協(xié)助恭搞好咽租用耗盆景趟植物塌的維汽護(hù)管慣理工解作。概介杏晨（累4）興完成爭(zhēng)領(lǐng)導(dǎo)逼交辦籍的其正他工朽作。帝（四鏡）

差清潔嚴(yán)工。踢要求肅具有慮豐富隙的保定潔經(jīng)借驗(yàn)，招同時(shí)川接受錘過專蔥業(yè)的安保潔掃培訓(xùn)加。蝕其職江責(zé)：斯（1嫌）負(fù)罩責(zé)本問轄區(qū)羅的清嫩潔衛(wèi)游生工急作，謠保持彩業(yè)主事辦公柴場(chǎng)地以的整雁潔舒成適。橋衛(wèi)生畢間、匙會(huì)議殊室、帥公共有地段脆要隨尋時(shí)保狼潔，軋每日芹清掃螺，周甘末節(jié)折前大娃掃除聚。獎(jiǎng)受巴攜（返2）寫負(fù)責(zé)臺(tái)轄區(qū)芬各區(qū)禽域的中垃圾姨收集芽工作仆。月萄姥耀（橫3）耀及時(shí)淹準(zhǔn)確氣送發(fā)脂報(bào)刊煤雜志曠。臟旨瞧靈（唇4）堪完成督領(lǐng)導(dǎo)功交辦術(shù)的其越他工周作。孔第二蔑節(jié)

觀管理三機(jī)制漂（一瘋）

只時(shí)效跡工作勉制：甜本公在司承撲諾對(duì)快業(yè)主每的所貼有服池務(wù)工裹作，柴均在植公開掛承諾苦的時(shí)蓋間內(nèi)歇完成加或有裂處理滲結(jié)果拍。拌（二壞）

辛公開惜服務(wù)嚼制：逗所有結(jié)服務(wù)領(lǐng)工作救均向涂業(yè)主籃公開皺。管怪理處霜禁止?jié)駟T工蜘向業(yè)顏主索受取任淚何酬可勞。符保證智服務(wù)斗體系族的透死明化益。露（三類）

少首問院責(zé)任疑制：招任何鹽員工辣在接節(jié)到業(yè)些主咨駝詢、堵投訴獎(jiǎng)、求啞助時(shí)呢均負(fù)嘴責(zé)將補(bǔ)業(yè)主盯的問諒題解廊決完駕畢方型可獲搞得公摟司認(rèn)姑可。爪（四矛）

押財(cái)務(wù)亂公開廟制：統(tǒng)我方移將定參期向急業(yè)主幻公開裳財(cái)務(wù)盛收支鐮賬目糧，接料受業(yè)垂主的謠公開屈咨詢黃。救（五享）

姑全天差候服兔務(wù)：薪我方紀(jì)實(shí)行傾全天茫24盞小時(shí)件保安幻服務(wù)按。管痕理處祖設(shè)熱饞線服餐務(wù)電漫話，董歡迎秋業(yè)主化隨時(shí)協(xié)撥打軋。凳（六嚷）

慣回訪撒工作信制：幕我方老將依改照自翅身的俘標(biāo)準(zhǔn)陳作業(yè)膽規(guī)程餐對(duì)開督展的仙服務(wù)估工作止定期遙走訪峰業(yè)主強(qiáng)虛心很接受棟業(yè)主允的建陶議、粉批評(píng)種以及禍合理堤化調(diào)諒整。駝重大鍬決策攀、措紀(jì)施均物會(huì)在譯事先稱通報(bào)煩給業(yè)萬(wàn)主。甩（七志）

靈安全厲預(yù)案值制：鞏我方吉將優(yōu)所先解升決業(yè)惡主的清安全鐵管理擾問題視，對(duì)內(nèi)治安析重點(diǎn)括、難盯點(diǎn)建秤立預(yù)鬧案制櫻度，致可能由出現(xiàn)建的突側(cè)發(fā)事麥件均徒有及承時(shí)、傻有效亡的處茶理程湖序，礙確保圍安全純工作涼的萬(wàn)閉無(wú)一增失。戚（八弱）

龍保本慮微利仗：我愧方承字諾將斤按照資保本誦微利話的原乎則管金理業(yè)悼主的挖物業(yè)餃，無(wú)吧論何炎時(shí)都賴只按咽一定王比例表公開晶提取迅微薄衡的傭機(jī)金，該所有膏的管澇理節(jié)搏余將毅用于藥業(yè)主艱的服猾務(wù)之鞭中。煙第三沸節(jié)

摩人員雞培訓(xùn)搬、管凍理及到考核烤（一夏）員國(guó)工培緒訓(xùn)：你為了掉提高幻管理智水平傾，采間取平只時(shí)自行學(xué)為令主和素定期超培訓(xùn)集為輔圣的方嗎法，掏提高臟從業(yè)精人員都的文垂化素復(fù)質(zhì)、喝業(yè)務(wù)覆能力圾和工估作水既平，想做到叨全員爺培訓(xùn)村合格銳。都

新辟招聘維人員鍛實(shí)行幫一個(gè)掃月業(yè)戴務(wù)學(xué)筒習(xí)，仿考試苗合格碌者留昌用。需

保時(shí)安員劇每日善進(jìn)行復(fù)常規(guī)軍訓(xùn)練雜，增院強(qiáng)安坑全責(zé)抖任心順。絲

每掠周安戚排一鍋定時(shí)乏間學(xué)息習(xí)有葵關(guān)業(yè)筆務(wù)文飄件、閥報(bào)刊尸、書銳籍，垮開展益管理犧經(jīng)驗(yàn)畫座談攤會(huì)。并

每乒季舉喇行一酬次全秩員消骨防訓(xùn)蘿練，饅學(xué)習(xí)妙有關(guān)旬消防旅器材輛的使托用方逮法、臘熟悉采本物壟業(yè)內(nèi)瀉消防染設(shè)施散分布澡狀況合以及薯學(xué)習(xí)鎮(zhèn)有關(guān)陣救生嘩方法裙，并乘舉行旨消防邀演習(xí)士，要邪求人觸人達(dá)證標(biāo)。納

定反期培罷訓(xùn)員謠工處逆理突坑發(fā)事星件的殖應(yīng)急壩能力轎，熟粒練掌稅握在駝發(fā)生釣火警途，治燃安案誠(chéng)件等燒情況慚下應(yīng)村急處剛理方香法，戲并舉券行消唱防演師習(xí)，距要求行人人您達(dá)標(biāo)親。趨

每貧年組急織現(xiàn)架市內(nèi)老外的薦先進(jìn)凱單位琴參觀巴學(xué)習(xí)燦

有個(gè)計(jì)劃有的安宴排維旬修，詠綠化辟等各徒工種費(fèi)員工葬分批醬進(jìn)行保培訓(xùn)揭學(xué)習(xí)差和深泄造，騙以確細(xì)保員重工的懂整體鈴文化根素質(zhì)劍。峽嗽跪培趨訓(xùn)目閃標(biāo)：袋1、引

確榨保員炎工年歇度培模訓(xùn)在視15刪0課疼時(shí)以虧上；鍬2、梳

新委員工拔培訓(xùn)夠率1扯00浙%，剖培訓(xùn)郊合格染率1鈔00杜%；秩3、長(zhǎng)

管鼓理人殲員持捧證上貴崗率壘10烘0%而4、核

特霧殊工湊種人塊員持虜證上替崗率始10染0%數(shù)5、附

員凡工年病度培砌訓(xùn)率削10輪0%戒，培沒訓(xùn)合示格率末10有0%認(rèn)。厘座溫培訓(xùn)嫩方式泳：捷自學(xué)湖；自泳辦培稅訓(xùn)班船；外判派學(xué)凍習(xí)培耐訓(xùn)；廟理論父研討蓮或?qū)ＹV題討敞論；床參觀棵學(xué)習(xí)戚；崗蒙位輪危訓(xùn)。拖（二名）人云員考假核探燭旨在適對(duì)人她才創(chuàng)裕造力舞進(jìn)行眠管理澡和對(duì)蔽人才紙潛能糞進(jìn)行蟲開發(fā)僅的人拒才資楊源管屠理體貴系，苗大致筐由四鋼部分設(shè)構(gòu)成水：勤

量朝才錄佛用，嫌合理巴配置浪：合挑理設(shè)眉計(jì)各蟲工作擱崗位架的工欲作內(nèi)從容和畜職責(zé)捕范圍她，使筍人適仗合于醉職務(wù)栗，使叮職務(wù)毒適合脹于人引，充州分體褲現(xiàn)“果會(huì)用妙人、斜用好殘人”撞的思莫路。挖

規(guī)麻范管證理，予分層券實(shí)施柳：以弓具體險(xiǎn)的企鹽業(yè)規(guī)壤范，情明確折各級(jí)買人員芳的崗計(jì)位職配責(zé)和書權(quán)力媽。同踐時(shí)考績(jī)慮到扔物業(yè)唐管理博存在則的諸窗多不袍確定圖因素布，在遠(yuǎn)管理己中我說們對(duì)廉管理燥層及婚操作霉層員市工采李取不腦同的卷管理憐方法騙，使井各崗勞位員瑞工都栗能最芳大的盒發(fā)揮陡工作榴積極耗性。拍

素免質(zhì)評(píng)鳴價(jià)，漂績(jī)效喪考核鄭：我滑們依首據(jù)萄“賠量化鄙考核酬，客損觀評(píng)蜓價(jià)”隔原則構(gòu)，將掙開展鼻包括落考評(píng)薄評(píng)鑒朱、行受為測(cè)哄評(píng)、優(yōu)專項(xiàng)戚考試淚等多仇種評(píng)啊價(jià)方球式在洗內(nèi)的豎人員還素質(zhì)滴評(píng)價(jià)森體系傅。享

激材勵(lì)驅(qū)幫動(dòng)，探留住痕人才布：通脹過企之業(yè)文暗化活捆動(dòng)等墾形式姓，培免養(yǎng)員南工的妥集體維主義迅精神雄，增搬強(qiáng)團(tuán)妻隊(duì)聚成集力袍。以逐“人側(cè)性化廳”管夸理對(duì)縫員工蔽的知晚識(shí)、繼人格擠、價(jià)怕值觀工予以厲高度張尊重賄。進(jìn)（三執(zhí)）員趕工著痛裝、俗標(biāo)志親1、劃公司寇將在右管理駝處采莊用統(tǒng)貿(mào)一有殊公司堅(jiān)標(biāo)志嶼的服教裝，腎實(shí)行棚不同微工種桶統(tǒng)一愉著裝閱。鵝2、阻所有滾工作鼠人員濟(jì)的著尸裝必拉須保倦持清楚潔、甚平整毅，不禁得帶才有污廁跡、星褶皺進(jìn)、開厭線、不掉扣嶺。駛3、習(xí)著裝滋應(yīng)得垮體、剩光潔喂，不時(shí)得卷菠衣袖搜、褲貝腿，概定期帝換洗岔。戰(zhàn)4、壇皮鞋輕上班父，皮水鞋保逢持光說亮，俊鞋后關(guān)跟不仔得釘肚釘。值5、擁佩帶店有公哈司統(tǒng)褲一標(biāo)柄志的肥服飾沃第四項(xiàng)章

旺管理蛾規(guī)章栗制度僻及檔例案的怒建立貌與管絲理怕第一應(yīng)節(jié)

狼管理寧規(guī)章工制度拖的建治立蔽囑黎蛛潑堅(jiān)吼持“槐以人肆為本輕、服懲務(wù)第鋼一”污的宗膠旨，追通過蝕深入死的接工觸和集踏實(shí)螺的工興作，駛并將搭之充息分體業(yè)現(xiàn)在級(jí)與客晝戶的重交流豪、溝艱通中緣，并兵為之竊制定唱出一妨系列咽制度補(bǔ)。來涂保證矩動(dòng)作聚的有刮效性艷。屋一、您公眾魄制度宏目錄股（1挖）小熄區(qū)管五理公僅約；逆（2象）小出區(qū)精鳥神文娛明建夜設(shè)公釘約；透（3完）小拌區(qū)樓倍宇使姑用及卷維護(hù)池管理滲規(guī)定敬；（損4）帥小區(qū)項(xiàng)二次舉裝修產(chǎn)管理爛規(guī)定祖；（鳥5）溝小區(qū)寫物品價(jià)搬出跟/入萄管理竿規(guī)定跳；（對(duì)6）呼小區(qū)焰交通手車輛小、停拆車場(chǎng)悶管理貪規(guī)定需；（渡7）渴小區(qū)王治安欄管理戰(zhàn)規(guī)定摸；（漲8）錘小區(qū)銷清潔繳衛(wèi)生矮管理抵規(guī)定文；（肺9）暗小區(qū)素園林廊綠化紹管理采規(guī)定巴；（現(xiàn)10仗）小甚區(qū)消紋防安棕全管仗理規(guī)這定；巴（1世1）姥小區(qū)綿環(huán)境查保護(hù)鄭管理適規(guī)定算；（訂12句）小這區(qū)安測(cè)全用懇水、似電管界理規(guī)毅定；貞（1鍋3）賓小區(qū)馳安全唐用氣腥管理讓規(guī)定繞；（叫14斷）小棕區(qū)臨治時(shí)用騎水、遙電管糾理規(guī)粗定；士（1閣5）番小區(qū)忠有線擱電視揚(yáng)管線蘿使用鞠管理估規(guī)定廳；（搭16陵）業(yè)評(píng)主信瘋件、掃郵件謙、報(bào)夠紙及魂雜志枕分發(fā)始規(guī)定送；（白17黑）戶錫外廣姓告、坡招牌傻、宣吸傳設(shè)腫施及惕其他醋懸掛舒物品揭的管逝理辦六法；量（1勺8）巡其他儲(chǔ)二、品內(nèi)部?jī)蓫徫幻ω?zé)任診制挑（1援）管濟(jì)理處鼠主管餐崗位愈職責(zé)危；（伙2）犁維修崇工職舅責(zé)；責(zé)（3斗）清坦?jié)嵐じ勐氊?zé)班；（原4）賊綠化僚工崗旨位職怒責(zé)；削（5恒）保戒安員妄崗位香職責(zé)義；衛(wèi)三、腿內(nèi)部素管理丹運(yùn)作現(xiàn)制度窗手冊(cè)曲（1鞏）員甜工手攀冊(cè)；酸（2科）員東工行結(jié)為語(yǔ)妨言規(guī)屈范；咐（3膨）員彈工職祖業(yè)道毯德規(guī)不范；處（4膚）員洪工培除訓(xùn)管友理制括度；撈（5貼）員炮工培鋤訓(xùn)大皆綱；膝（6湊）檔覽案資夾料管可理規(guī)酬定；厲（7晃）計(jì)樸算機(jī)幕系統(tǒng)朗管理邀規(guī)定死；（螞8）歡財(cái)務(wù)蠢管理升及會(huì)云計(jì)核望算制辮度；稿（9凝）管惜理處巖值班睜制度托；（充10聚）管深理處別回訪捆制度悄；（塑11貍）投怒訴處綿理制妙度；厘（1貪2）第社區(qū)淘文化盆工作雁制度欺；（要13仗）管海理處癢公共凳鑰匙安管理懲規(guī)定孔；（忙14匙）物鳥料管親理規(guī)復(fù)定；斯（1暈5）標(biāo)公用框設(shè)備焦設(shè)施訓(xùn)維護(hù)歌管理衰規(guī)定地；（扒16雅）防批火安團(tuán)全“宅三級(jí)幕”檢史查制籮度；菊（1以7）俘滅火里應(yīng)急列預(yù)案妖；（壺18綠）業(yè)湊主房擺屋維眾修管戒理制椅度；僻（1隸9）堤維修靜服務(wù)重檢驗(yàn)拆標(biāo)準(zhǔn)鴉；（旁20掛）護(hù)盞衛(wèi)服沉務(wù)檢鄉(xiāng)驗(yàn)標(biāo)監(jiān)準(zhǔn)；夜（2杠1）順保潔能服務(wù)父檢驗(yàn)糠標(biāo)準(zhǔn)谷；薯四、課工作帝流程憂（1爐）管肝理處蜘整體蠟運(yùn)作卻流程秀；（通2）壽社區(qū)流文化銜活動(dòng)厘實(shí)施夫流程崖；（番3）求業(yè)主緩?fù)对V齒處理煤流程鳴；（真4）暫物業(yè)烘接管沾驗(yàn)收勞流程信；（贏5）辮入住爛流程依；（樓6）劍二次妹裝修挑管理雖流程館；（猜7）雜檔案儲(chǔ)建立宣流程跌；（帆8）旦服務(wù)誰(shuí)質(zhì)量與評(píng)價(jià)般及不湊合格鈔服務(wù)諸控制逝流程釣；（壓9）貴物料用控制摩流程揭；（奪10蠢）設(shè)印備設(shè)獸施維越修養(yǎng)訂護(hù)流猾程；沙（1拘1）脫業(yè)主禾室內(nèi)謀維修收工作骨流程鵝；（壩12咬）治憑安事標(biāo)件處墾理工驕作流棍程；泄（1攔3）助消防敢應(yīng)急爪處理味流程宰；（湯14李）培將訓(xùn)工奸作流絹程；搶五、恰員工朋工作張崗位?？己烁婕蔼?jiǎng)票懲制效度荒（1波）管櫻理服器務(wù)質(zhì)助量分蛇級(jí)考疑核辦尤法；押（2崖）考犧核結(jié)似果與按獎(jiǎng)懲旺實(shí)施恒管理咬辦法爪；（堆3）綱員工閥獎(jiǎng)懲算條例聯(lián)；（邪4）仁部門豬月考撓核表導(dǎo)；（粗5）園工作幅班月另考核正表；梨（6千）員夾工月縮考核智表；秧第二桑節(jié)

豎檔案匪的建昏立與物管理小區(qū)的檔案建立與管理，采用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實(shí)行集中有序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的管理，配合先進(jìn)的資料檢索軟件以達(dá)到共享、合理利用的目的。一、

檔案的管理運(yùn)做（一）

業(yè)戶檔案的收集我公司將設(shè)立專門的檔案室，建立相應(yīng)規(guī)章制度，對(duì)業(yè)主檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則。在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料來源，從時(shí)間上講是在業(yè)主入伙時(shí)開始收集歸檔，實(shí)行業(yè)主一戶一檔。（二）

業(yè)主權(quán)籍資料管理從業(yè)主入伙開始，應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作，權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔，做到條理清晰、完整齊全，便于查閱。管理和使用好權(quán)籍資料，動(dòng)態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況，為業(yè)戶需求提供服務(wù)。（三）

業(yè)主檔案的整理各個(gè)業(yè)務(wù)范圍上收集到的信息資料，統(tǒng)一交檔案員集中整理，整理的重點(diǎn)根據(jù)資料內(nèi)容、來源進(jìn)行分類，做到條理清晰、便于查閱。（四）

業(yè)主檔案的歸檔管理處的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)主資料每月五日前提交檔案中心。檔案中心員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系，將資料分類有序地保存，并輸入計(jì)算機(jī)存檔，運(yùn)用計(jì)算機(jī)的先進(jìn)手段進(jìn)行檔案資料的管理。（五）

檔案的利用為業(yè)主服務(wù)工作及時(shí)提供檔案資料，直接或間接地為業(yè)主管理服務(wù)，從而有效地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。（六）

業(yè)主檔案的管理業(yè)主檔案的使用應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定，借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記后方可借出，歸還時(shí)須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，嚴(yán)重時(shí)追究有關(guān)人員的責(zé)任。業(yè)主檔案存放時(shí)做好防火、防潮、防蛀工作，計(jì)算機(jī)使用時(shí)應(yīng)防止電腦病毒侵入。（七）

業(yè)主檔案隱私權(quán)的保護(hù)為了保護(hù)業(yè)主的隱私權(quán)，若因工作需要調(diào)取業(yè)主檔案的，須經(jīng)合法手續(xù)才能調(diào)閱（申請(qǐng)——主管審核）（八）

檔案的銷毀根據(jù)文檔的保存期限性質(zhì)，定期對(duì)過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。對(duì)于已過存檔期的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷毀，同時(shí)建立已銷毀文檔清單備查。二、

檔案資料的分類（一）

產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料1、

小區(qū)規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文2、

建筑許可證、投資許可證、可工許可證3、

竣工總平面圖4、

地址勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告5、

工程合同、工程預(yù)算6、

竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖，消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書7、

主要材料質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書8、

水、電、消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及設(shè)備技術(shù)資料9、

砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告10、

綠化工程竣工圖11、

種類房屋清單12、

出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單13、

公共設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地清單14、

其他工程技術(shù)資料（二）

業(yè)主檔案1、

購(gòu)房合同及身份證的復(fù)印件、入伙通知單、入伙手續(xù)書、驗(yàn)房單2、

業(yè)主詳細(xì)資料登記表3、

家庭人員登記表4、

業(yè)主房屋維修檔案（三）

裝修檔案1、

二次裝修申請(qǐng)表、裝修責(zé)任書2、

施工企業(yè)資質(zhì)證明、裝修人員登記表毯3、卷

裝罵修竣養(yǎng)工圖測(cè)（四剪）

獅維修救資料糕1、超

維詢修申干請(qǐng)記煉錄、譜回訪掠記錄什2、系

維利修派憑工單萄3、沫

公命共設(shè)喪施巡矛檢記朱錄途（五泡）

潤(rùn)治安稻交通披管理憂資料暈1、子

日鋪常巡射檢記傅錄、網(wǎng)交接域班記輛錄、栽值班捐記錄敵、巡燃邏路蛛線賺2、猾

日泊常抽膀檢記卷錄、椒查崗噸記錄器3、霜

搬嘴入/炸出記織錄、搶突發(fā)戀事件馳處理求記錄縱4、只

車納輛管篇理記栽錄、廁車輛饞詳細(xì)熔資料睡（六生）

腔設(shè)備施設(shè)施桿管理鳴資料袍1、瘦

公筒共設(shè)柔備設(shè)惕施維忠修保蒙養(yǎng)計(jì)偷劃蓋2、岔

公快共設(shè)鵲備設(shè)撒施維裕修保獸養(yǎng)記復(fù)錄譽(yù)3、贊

機(jī)紅電設(shè)豪備臺(tái)膊帳及連更新襖記錄噴4、典

設(shè)娛備分關(guān)承包鄰方檔煙案貞5、六

公渾用設(shè)濕備設(shè)裹施臺(tái)傅帳、龜清單僚及更老新記犧錄瀉（七舟）

步綠化拘清潔擺資料隱1、管

清習(xí)潔班凡檢記巡錄、帝清潔嚴(yán)周檢路記錄隊(duì)2、末

綠牢化工哈作記紀(jì)錄、剪綠化堵周檢呢記錄博3、犬

消靠殺記玉錄、掃綠化勿病蟲棕檢查德記錄填（八增）

衛(wèi)社區(qū)有文化塌資料伴1、耀

社坊區(qū)文盤化活驚動(dòng)計(jì)津劃及升實(shí)施水情況霉記錄診2、氧

社約區(qū)文莊化活核動(dòng)圖倘片及糧錄象談?dòng)涗浲?、騾

傳亂媒報(bào)面道資陵料伙4、歪

文兇化活圓動(dòng)場(chǎng)識(shí)所、熟設(shè)施憶臺(tái)帳德及使盾用記西錄駝（九為）

拳員工堆管理忙資料網(wǎng)1、孟

員培工個(gè)精人資然料、趙聘用許記錄錄2、永

員獵工業(yè)歐績(jī)考慘核及叉獎(jiǎng)罰堡記錄茶3、吸

員頑工培縫訓(xùn)計(jì)靜劃、捧培訓(xùn)注檔案跨、考?jí)押擞泬K錄贈(zèng)4、禁

員廟工晉鉤升、比薪金青變動(dòng)嫁及內(nèi)敲務(wù)管委理記慕錄鈔（十?。?/p>

斥業(yè)主釋反饋例1、真

服謝務(wù)質(zhì)鑒量回嗽訪記棋錄姿2、察

業(yè)榨主意呼見調(diào)蹦查、伙統(tǒng)計(jì)情記錄箱3、壺

業(yè)為主投半訴及效處理冊(cè)記錄葡（十隱一）防

行扎政文岡件資災(zāi)料互1、狠

管碑理處萍值班歉及檢慶查記拾錄紋2、現(xiàn)

有輸關(guān)財(cái)鈔務(wù)記痕錄（貿(mào)由財(cái)彎務(wù)人條員專才職保痕管）予3、詳

政差府主垃管部轟門文誕件跌4、刊

公魂司文讀件臺(tái)5、爐

內(nèi)夾部管助理規(guī)世章制挨度、乳通知型、通計(jì)報(bào)等閣文件娘（十膨二）葵

業(yè)哀主委鉤員會(huì)樂資料命1、貨

籌幼備成瞞立文阻件扯2、羊

成塑立后赴運(yùn)行乎文件第五章

經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)的承諾及措施

參照《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則》以及我公司ISO9001：2000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我司對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行承諾。第六章

社區(qū)文化建設(shè)的設(shè)想

社區(qū)文化建設(shè)不僅可以緩解人們的工作壓力，同時(shí)也增強(qiáng)社區(qū)民眾的感情與相互協(xié)作的能力，形成良好的社區(qū)氛圍。對(duì)業(yè)主產(chǎn)生引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂、激勵(lì)、改造等功能。社區(qū)文化建設(shè)的重點(diǎn)即是“想業(yè)主之所想，為業(yè)主之所為”，以業(yè)主的需求為出發(fā)點(diǎn)，組織各種團(tuán)體性活動(dòng)。1、社區(qū)文化建設(shè)綱領(lǐng)：寓親情服務(wù)于社區(qū)活動(dòng)之中，創(chuàng)建健康、活潑、和諧的環(huán)境。

業(yè)戶服務(wù)部在每次活動(dòng)開展前，擬定活動(dòng)的實(shí)施計(jì)劃，并報(bào)管理處主管批準(zhǔn)。

業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)審批意見制定活動(dòng)的具體方案。

業(yè)戶服務(wù)部有關(guān)人員應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動(dòng)的前期準(zhǔn)備工作，并向業(yè)戶發(fā)出活動(dòng)通知。

活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安全防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發(fā)生。

管理處相關(guān)部門人員在活動(dòng)結(jié)束后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)。

業(yè)戶服務(wù)部在每次活動(dòng)結(jié)束后，以專文形式向業(yè)戶通報(bào)活動(dòng)情況與效果。2、社區(qū)文化建設(shè)主要形式：社區(qū)活動(dòng)的形式多種多樣，管理處將視實(shí)際情況來開展社區(qū)活動(dòng)，具體形式如下：

適時(shí)組織各種主題的PARTY，節(jié)日慶典等活動(dòng)；

定期組織球類、棋類、牌類等比賽活動(dòng)；

組織員工季節(jié)性游玩活動(dòng)，如春游、觀花等；

適時(shí)舉辦各種文藝類比賽活動(dòng)；

根據(jù)社區(qū)群體的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，舉辦與之興趣相符合的其他文化娛樂活動(dòng)；

建立溝通例會(huì)，及時(shí)聽取業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理的建議和意見第七章

便民服務(wù)

以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。我公司針對(duì)本項(xiàng)目特制定了如下的服務(wù)項(xiàng)目：一、無(wú)償服務(wù)內(nèi)容：1.

代定牛奶2.

代請(qǐng)家政服務(wù)3.

居室裝修咨詢4.

代寄代領(lǐng)郵件5.

代訂報(bào)刊、雜志6.

臨時(shí)代為保管小件物品7.

雨天提供雨傘外借服務(wù)8.

開展相關(guān)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目培訓(xùn)二、有償服務(wù)內(nèi)容1.

代請(qǐng)家教2.

家電維修3.

接送小孩入學(xué)、入托4.

家庭衛(wèi)生清潔5.

家庭綠化保養(yǎng)6.

打字、復(fù)印、服務(wù)7.

訂餐送餐8.

房屋裝飾裝修9.

送純凈水10.

衣服干洗第八章

日常物業(yè)管理第一節(jié)

業(yè)主入住

入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段，同時(shí)也是物業(yè)管理展示自身形象，打開工作局面的一個(gè)良好契機(jī)。一、

辦理入住高效迅捷1.

合理安排業(yè)主的入伙時(shí)間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理。2.

設(shè)立入伙服務(wù)流程臺(tái)，一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，簡(jiǎn)潔高效。3.

聯(lián)系供氣、供電、供水、電信等相關(guān)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)同步辦公，方便業(yè)主入伙。二、

入住期的便民服務(wù)措施1.

延長(zhǎng)入住辦理時(shí)間，提供裝修咨詢。2.

在入伙期內(nèi)由管理處保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊(duì)，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。3.

組織裝修審批及家私展銷。入住期間組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的家私廠商，到小區(qū)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)展銷服務(wù)，方便業(yè)主按需選購(gòu)。4.

成立便民搬運(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入住期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。第二節(jié)

裝修管理一、對(duì)私搭亂建和改變房屋用途的管理1.

全體員工均有義務(wù)對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。2.

在業(yè)主入住期對(duì)此類管理規(guī)定進(jìn)行全面宣傳。3.

對(duì)已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。4.

加強(qiáng)日常監(jiān)管。二、房屋裝修管理方案1.

幫助業(yè)主裝修選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書的裝修企業(yè)。2.

制定嚴(yán)格的業(yè)主裝修方案的申報(bào)、審批手續(xù)，避免各種違章裝修方案所引起的麻煩。3.

做好嚴(yán)密的裝修施工監(jiān)理以及驗(yàn)收工作。保證物業(yè)的一切裝修工作嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定以及裝修協(xié)議正常進(jìn)行；裝修工程完畢后，管理處派人進(jìn)行查驗(yàn)。并做好驗(yàn)收記錄。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。第三節(jié)

業(yè)主投訴處理

投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作,迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)主的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴，反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù)，損害業(yè)主對(duì)管理處的信任度。一、

投訴受理

業(yè)主投訴一般通過、來訪、書信或其他形式，業(yè)主服務(wù)中心按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴，將委婉向業(yè)主說明緣由并協(xié)助業(yè)主進(jìn)一步通過其他渠道予以解決；對(duì)業(yè)主的有效投訴，由物管人員填寫《投訴受理登記表》，并安排有關(guān)項(xiàng)目組及時(shí)處理，重大投訴向主管匯報(bào)，由主管按權(quán)限處理。二、

投訴處理

為實(shí)現(xiàn)投訴處理的高效率，管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴，物管人員填寫投訴受理登記表。如屬業(yè)主請(qǐng)修，要求維修人員接到業(yè)主服務(wù)中心傳來的業(yè)主維修需求后，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)處理，急修不過夜。對(duì)于其他方面的投訴，及時(shí)分派至相關(guān)項(xiàng)目組，并要求與業(yè)主約定回復(fù)時(shí)間，暫時(shí)無(wú)法解決的問題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)主進(jìn)行解釋，普遍性投訴問題由管理處在居住區(qū)公告欄或小區(qū)寬帶網(wǎng)上的管理處信息平臺(tái)上公告解決措施。三、

投訴回訪

業(yè)主有效投訴處理完畢后，由物管人員或上門的形式回訪，以征求業(yè)主意見，同時(shí)在《投訴受理登記表》上做好回訪記錄，做到回訪率為100%。第四節(jié)

安全秩序管理

我們的公共治安管理遵循“預(yù)防為主、從嚴(yán)管理”的原則，針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，依照國(guó)家治安管理法規(guī)，運(yùn)行行政手段和方法。采取積極的措施，力爭(zhēng)做到不發(fā)生和少發(fā)生案件和事故，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安靜和諧的生活空間。

（1）開展社會(huì)主義法制和“四防”宣傳教育。搞好內(nèi)部治安管理，預(yù)防和制止各種犯罪。

（2）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度。保證小區(qū)內(nèi)保安人員的到位、全面。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行治安法規(guī)，貫徹以教育為主，處罰為輔的原則，實(shí)事求是進(jìn)行處理。

（4）做好組織人員的安排，做好日常的值勤、巡邏、維護(hù)秩序。

（5）對(duì)外來人員采用“來訪登記”制度；對(duì)小區(qū)內(nèi)不明身份人員進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控；第五節(jié)

車輛及交通管理（1）交通管理的原則：依法辦事的原則；文明服務(wù)的原則；規(guī)范管理的原則；時(shí)效性原則。（2）車輛行駛、停放管理、安全防范管理①監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。②提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗。③巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。④留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止入轄區(qū)。⑤嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。⑥對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理。（3）警示標(biāo)志管理措施①保安在每班交接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志、禁鳴喇叭標(biāo)志、禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)主管處理。②交通設(shè)施的管理，除進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值保安員的責(zé)任范圍；③對(duì)有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，要按公司有關(guān)進(jìn)行處罰或令其賠償。④保安員將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并歸檔保存兩年。第六節(jié)

消防安全管理（一）

做好居民宣傳工作，提供業(yè)主的火災(zāi)防范與自救意識(shí)與能力；尤其在火災(zāi)多發(fā)季節(jié)，提高宣傳力度與強(qiáng)度。（二）

定期檢查、清潔、保養(yǎng)消防系統(tǒng)構(gòu)成部件，尤其是對(duì)主要部件（如消防栓接圈的封閉圈及水龍帶），按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查，保養(yǎng)及驗(yàn)證工作，以防止其老化、霉變、失效，從而保證系統(tǒng)時(shí)刻處于良好的工作狀態(tài)；（三）

保證儲(chǔ)水池貯存足量的水，并隨時(shí)補(bǔ)足對(duì)于離心泵及電機(jī)，按相關(guān)規(guī)定，定時(shí)檢查保養(yǎng)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。（四）

做好火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案，以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。第七節(jié)

環(huán)境保護(hù)與管理一、環(huán)境衛(wèi)生的管理（1）

環(huán)衛(wèi)保潔管理管理：保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)按照ISO9001標(biāo)準(zhǔn)。①制定保潔工作各項(xiàng)部署，包括人員、時(shí)間、以及協(xié)作部署，明確全體員工保潔義務(wù)，尤其是節(jié)慶日活動(dòng)后的清理工作；②根據(jù)《衛(wèi)生管理?xiàng)l例》制定嚴(yán)格的保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保潔員嚴(yán)格操作工作流程，保證轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。③制定好不同服務(wù)范圍的保潔計(jì)劃，尤其是建筑附屬物及配套設(shè)施的清潔保養(yǎng)計(jì)劃工作安排及標(biāo)準(zhǔn)。④做好公共通道區(qū)域的疏通、保潔管理，保證小區(qū)的美化和運(yùn)行安全。

（2）環(huán)境污染的管理①加強(qiáng)社區(qū)內(nèi)汔車尾氣達(dá)標(biāo)的宣傳。②嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。③實(shí)行垃圾分類，嚴(yán)格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和空氣污染。④用低噪聲工具，自發(fā)控制噪聲。⑤用毒性弱的藥劑，防止環(huán)境污染。⑥裝飾方案審批，強(qiáng)化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計(jì)、用料。⑦鼓勵(lì)宣傳居民、商家安裝節(jié)能降耗空調(diào)機(jī)型。二、綠化養(yǎng)護(hù)的管理

按照市級(jí)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，保證社區(qū)公共區(qū)域綠化物的正常生長(zhǎng)與形象美化。管理措施：①建立綠化養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)制度，綠化管理員按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)。②建立綠化物檔案，進(jìn)行存檔管理。③定期對(duì)綠化物進(jìn)行清潔、鋤草、澆水、施肥以及修剪等作業(yè)。保證綠化物的正常生長(zhǎng)。④管理處主管定期進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)工作檢查。⑤聘請(qǐng)專業(yè)園藝師講解綠化養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)，提高綠化物的美化工程作業(yè)。⑥草地的養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)：均勻一致，無(wú)雜草；⑦綠化樹木的管理標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)病蟲害；生長(zhǎng)茂盛。第九章

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃第一節(jié)

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理

維修部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，包括對(duì)本物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查等工作，確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

制定維修部人員工作責(zé)任制，做到責(zé)任到人，人盡其職；（2）根據(jù)房屋建筑特點(diǎn)及工作經(jīng)驗(yàn)，制定物業(yè)維修（大、中修）計(jì)劃，確保物業(yè)的形象及價(jià)值（3）接受小區(qū)業(yè)主報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決業(yè)主的疑難問題。（4）組織維修員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。第二節(jié)

公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)一、

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的原則物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)是現(xiàn)代物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一。堅(jiān)持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，可以達(dá)到如下目的：延長(zhǎng)物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足公共設(shè)施、設(shè)備的正常使用功能；延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

我們將以建設(shè)部、重慶市有關(guān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的相關(guān)法規(guī)、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范以及我公司質(zhì)量保證體系中的相關(guān)操作規(guī)程作為依據(jù)，開展物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)工作。1、技術(shù)力量配備配備專業(yè)的土建、機(jī)電、給排水等專業(yè)的技術(shù)人員，以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護(hù)的需要。同時(shí)，加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。通過開展長(zhǎng)期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。2、基金使用住房維修基金的合理使