成都核心商業(yè)區(qū)零售核-百貨業(yè)調(diào)研

成都核心商業(yè)區(qū)零售核——百貨業(yè)調(diào)研前言報告從傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)的特點和用地功能入手，分析成都核心商業(yè)區(qū)的現(xiàn)狀、城市零售商業(yè)的分區(qū)和主要形態(tài)、商業(yè)零售核——百貨公司的經(jīng)營狀況、主要經(jīng)營業(yè)種的分布以及城市核心商業(yè)區(qū)的未來發(fā)展趨勢等，即旨在通過對現(xiàn)狀和趨勢的分析，探尋核心商業(yè)區(qū)的市場發(fā)展機會。在此需要說明的是：此處所提的核心商業(yè)區(qū)并不一定指CBD。因為成都尚未形成真正意義上的CBD，最多只能算是CBD雛形的早期表現(xiàn)形式而已。一、核心商業(yè)區(qū)的概念：

指以贏利為目的集零售、服務、辦公、金融和非中心商務類功能于一體的區(qū)域。它是城市的精華、是城市生活的象征，是城市的心臟和脈搏

特點：

1、在可達性上具有中心性。它不一定是城市的地理中心位置，但它一定是交通中心，是最易到達的地方，它集中了各種快捷的為整個服務區(qū)域服務的設施

2、擁有城市中絕大多數(shù)的辦公和大型零售店

3、擁有最高的建筑群

4、日間人口最集中的地方

5、機動車和人行交通集中的地方

6、土地價格、租金最高

7、吸引整個城市和鄰近城市的人二、傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)用地功能比例

1、零售類用地功能：指食品、服裝、日用品、雜貨，占總用地的13.4%

2、服務、金融、辦公用地功能：總部辦公、普通辦公、臨時居住、停車，類占總用地的32.6%

3、非中心商務類用地功能，公共和組織機構、居住、批發(fā)、工業(yè)，占總用地的35.5%，

前2項共占46%，是核心商業(yè)區(qū)的主要用地功能三、城市零售業(yè)分區(qū)：分為四個層次，即核心商業(yè)零售區(qū)、地區(qū)性商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)、地方商業(yè)區(qū)

1、成都核心商業(yè)零售區(qū)分析：

范圍：主要指北至羊市街、西玉龍街，南至濱江路，西到東城根街，東到順城街，包括總府路，紅星路三段以及東大街的區(qū)域。該區(qū)域由中央商務區(qū)和春熙路商圈共同組成。春熙路商圈

是成都傳統(tǒng)的核心商業(yè)區(qū)域，現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點700余家，其中包括數(shù)十個大型百貨公司以及商業(yè)步行街和專業(yè)零售中心。營業(yè)總面積達22萬平方米，日客流量100萬以上，年銷售額超過30億。

新興商圈

紅星路三段長1020米的路段將“下沉”，車流下地，而地面將有1.6萬平方米的步行街，這樣春熙路片區(qū)和大次寺片區(qū)將連為一體，春熙路地商氣也將向東延伸至府南河邊，使春熙商圈得以擴展和延續(xù)。

改造中的東大街規(guī)劃的是“商貿(mào)大道”，其商業(yè)格局正在形成當中。規(guī)劃中的中央商務區(qū)：

中央商務區(qū)規(guī)劃圖示：在《成都市核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中，該區(qū)域將打造成集金融、商業(yè)、文化、藝術和城市“綠色心臟”于一體的中心區(qū)域。其中，金融商務區(qū)在羊市街、西御龍街之間，結合地鐵站形成一個完善步行系統(tǒng)的金融商務區(qū)。

中央商務區(qū)的商業(yè)零售中心，主要分布在天府廣場周圍，由百貨大樓、太平洋全興店、摩爾百盛、染房街、梨花街等商業(yè)街一并組成。2、地區(qū)性商業(yè)中心：

主要分布在城市的副中心地帶，目前主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。在40-50年代的美國，城市的外圍地區(qū)及大城市邊緣地區(qū)，大型地區(qū)性購物項目以新的零售購物中心的形式出現(xiàn)，這些零售項目在特征上重復中心地區(qū)零售設施的模式，并能提供充分的停車位，而且距離客戶的住所更近。

在成都，地區(qū)性商業(yè)如城南副中心的家樂福，城東副中心的沃爾馬，城西的伊藤羊華堂分店，城北的好又多等。其主要經(jīng)營業(yè)種以日常生活性購物為主，特點是快速、貨品豐富、價格實惠。

可以看出，大型超市如今有盛行的趨勢，無論國資和外資都有大舉挺進之勢。不僅在大型城市，甚至包括郊縣，都愈演愈烈。除日常購物外，還兼具一些娛樂和休閑的功能。

可以說，到超市購物，已成為現(xiàn)代人購物的主要方式。3、鄰里商業(yè)區(qū)：

以滿足片區(qū)和社區(qū)需要為目的，是目前正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，它是立體化的商業(yè)步行街，經(jīng)營業(yè)種主要以餐飲、娛樂和休閑為主。

特點：

自然或人為地鄰街——滿足人們以街為市的心理

規(guī)模適中——為社區(qū)或片區(qū)服務

可變性——開間、層高富于變換

人性化——更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和

開放性——景觀、空間組織、動線組織循環(huán)貫通、內(nèi)外富于溝通和交流

休閑性——以餐飲娛樂休閑購物為主要服務功能

有凝聚力——圍合空間聚集人氣，商氣，使其不易分散和分流

而且，據(jù)研究，街區(qū)式商業(yè)物業(yè)的人流速度最慢，人情味最濃。

目前具有代表性的鄰里商業(yè)中心有羅馬假日廣場、玉林生活廣場，東方時代，藍色加勒比以及學苑風情港。

鄰里型街區(qū)商業(yè)中心是國際流行的商業(yè)形態(tài)，也是最適合社區(qū)和片區(qū)的一種商業(yè)形態(tài)。在發(fā)達國家，幾乎每一個社區(qū)都有一個鄰里中心。據(jù)調(diào)查，有85%的人群會選擇就近的場所進行休閑娛樂，70%的人群會選擇居家附近就餐。四、核心商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)主要形態(tài)：

零售核：零售核里的主要商業(yè)形態(tài)是大型百貨公司，它們以群的形式相連。一般都在地價、租金最高的區(qū)域，沿核心商業(yè)區(qū)的高尚大道分布，如成都的總府路。

而凡地理位置不在此核之內(nèi)的，或孤立存在的百貨公司，大都難以支，只好轉向、甚至倒閉。如原來九眼橋的仟村百貨，錦陽商廈（現(xiàn)在是電信商城）、協(xié)和百貨（現(xiàn)在的博美裝飾城）等。

最典型的要數(shù)新時代商城。由于遠離零售核，已是幾經(jīng)變遷。從最早的新時代仟村百貨，到新時代賽特商城、巴黎春天百貨，而現(xiàn)在已轉向為博美專業(yè)裝飾城。欺商業(yè)樓步行丹街：確一個死城市格的核她心商高業(yè)區(qū)坊都至垃少應硬有一半條商嘗業(yè)步各行街英，它璃一般添與影筆劇院譯、銀丘行、夜廣場伯相連借接。

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