房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理考點(diǎn)復(fù)習(xí)題型A4打印

房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理考點(diǎn)復(fù)習(xí)題型A4打印

單選題（共50題）1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略時(shí)，確定的銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項(xiàng)目的價(jià)格，這種定價(jià)方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.成本加成定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】A2、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為()。A.銷售收入B.開發(fā)利潤C(jī).成本利潤率D.投資收益率【答案】A3、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A4、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積數(shù)量的參數(shù)是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B5、下列選項(xiàng)中，不屬于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動(dòng)態(tài)投資回收期【答案】C6、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B7、（）是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準(zhǔn)收益率D.期望投資收益率【答案】A8、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是（）。A.將現(xiàn)金存入銀行B.購進(jìn)一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設(shè)備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D9、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.開發(fā)建設(shè)投資C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入【答案】B10、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法不正確的是（）。A.按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息C.每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)＋本年借款額/2）×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D11、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的是（）A.吸納周期B.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.住房價(jià)格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)【答案】C12、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實(shí)D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力【答案】B13、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱為個(gè)人住房抵押貸款的（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)【答案】B14、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】B15、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C16、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A17、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.城市建設(shè)配套費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)【答案】B18、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ.更適于進(jìn)行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C19、在正式申請竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C20、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B21、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C22、開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D23、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯(cuò)誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B24、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價(jià)法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B25、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D26、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，選擇評價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評價(jià)類指標(biāo)C.時(shí)間類參數(shù)D.收益類指標(biāo)【答案】D27、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差【答案】D28、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費(fèi)C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險(xiǎn)稅【答案】A29、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率【答案】B30、（）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)【答案】C31、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A32、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為()萬元。A.20B.15C.35D.50【答案】B33、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價(jià)方法稱為（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.目標(biāo)定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B34、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C35、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D36、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是()。A.市場需求容量調(diào)查B.市場營銷因素調(diào)查C.競爭情況調(diào)查D.消費(fèi)者調(diào)查【答案】B37、某投資者以160萬元購買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運(yùn)營費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】B38、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足以彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C(jī).應(yīng)分配利潤D.未分配利潤【答案】A39、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)供出售、出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于（）。A.商品房建設(shè)投資B.置業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.土地一級(jí)開發(fā)【答案】A40、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（）階段。A.決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、租售B.決策分析、可行性研究、建設(shè)、租售C.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段D.投資機(jī)會(huì)選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理【答案】C41、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價(jià)工程師D.估價(jià)師及物業(yè)代理【答案】C42、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B43、“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個(gè)預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值【答案】D44、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D45、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲和乙實(shí)際支付的利息額之間的關(guān)系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】B46、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，計(jì)算期為（）之和。A.開發(fā)期與建造期B.建造期和經(jīng)營期C.開發(fā)期和經(jīng)營期D.經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期【答案】C47、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式中，最常用的是（）。A.年度運(yùn)營預(yù)算B.資本支出預(yù)算C.長期預(yù)算D.短期預(yù)算【答案】A48、從金融角度理解，（）是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)增值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。A.投資B.投機(jī)C.信托D.儲(chǔ)蓄【答案】A49、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于消費(fèi)者心理因素的是（）。A.使用者地位B.購買動(dòng)機(jī)C.對渠道的信賴度D.對價(jià)格的敏感程度【答案】B50、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D多選題（共20題）1、下列選項(xiàng)中，關(guān)于原始憑證的審核內(nèi)容說法正確的有（）。A.審核憑證的名稱、編制憑證的日期、填制憑證的單位名稱、填制人姓名、經(jīng)辦人員的簽名或蓋章、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價(jià)和金額B.憑證簽章審核C.憑證金額審核D.一式幾聯(lián)的原始憑證，應(yīng)當(dāng)注明各聯(lián)的用途，只能以其中的一聯(lián)作為報(bào)銷憑證E.一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復(fù)寫紙?zhí)讓?，包括發(fā)票和收據(jù)本身具有復(fù)寫功能的，各聯(lián)必須寫透，并連續(xù)編號(hào)【答案】ABCD2、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有()。A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D.抑制房地產(chǎn)市場需求E增加房地產(chǎn)市場需求【答案】ACD3、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式【答案】BC4、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.資產(chǎn)管理D.運(yùn)營管理E組合投資管理【答案】ABC5、承包商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。A.保險(xiǎn)合同B.分包合同C.銷售合同D.勘察設(shè)計(jì)合同E.加工合同【答案】AB6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運(yùn)用表D.開發(fā)建設(shè)投資估算表E資產(chǎn)負(fù)債表【答案】BC7、下列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于政治風(fēng)險(xiǎn)的有（）A.戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)濟(jì)制裁風(fēng)險(xiǎn)C.土地供給政策風(fēng)險(xiǎn)D.環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)E.金融政策風(fēng)險(xiǎn)【答案】AB8、下列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于政治風(fēng)險(xiǎn)的有（）A.戰(zhàn)爭風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)濟(jì)制裁風(fēng)險(xiǎn)C.土地供給政策風(fēng)險(xiǎn)D.環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)E.金融政策風(fēng)險(xiǎn)【答案】AB9、房屋劃分為()房屋市場。A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)E五級(jí)【答案】AB10、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的（）。A.競爭能力B.發(fā)展能力C.盈利能力D.清償能力E.抵御風(fēng)險(xiǎn)能力【答案】CD11、可行性研究的作用有（）。A.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)E.對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的依據(jù)【答案】ABCD12、某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價(jià)8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時(shí)，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅自己購買了保險(xiǎn)，還要求開發(fā)公司購買保險(xiǎn)。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。A.保證保險(xiǎn)B.信用保險(xiǎn)C.工程保險(xiǎn)D.責(zé)任保險(xiǎn)【答案】AC13、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點(diǎn)可分為（）、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。A.條形基礎(chǔ)B.單獨(dú)基礎(chǔ)C.聯(lián)合基礎(chǔ)D.一般基礎(chǔ)E.特殊基礎(chǔ)【答案】ABC14、在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括（）。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費(fèi)用最低原則D.收益最大原則E.不行動(dòng)原則【答案】AB15、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系中以下()屬于盈利能力指標(biāo)。A.FIRRB.借款償還期C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.資產(chǎn)負(fù)債率E流動(dòng)比率【答案】AC16、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段【答案】ABCD17、建設(shè)階段的項(xiàng)目管理，包括（）的管理。A.質(zhì)量B.進(jìn)度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD18、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB19、知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人是指（12）A.著作權(quán)人B.專利權(quán)人C.商標(biāo)權(quán)人D.各類知識(shí)產(chǎn)權(quán)所有人【答案】D20、根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異，市場營銷學(xué)將所購商品分為三類，即()。A.家電產(chǎn)品B.便利品C.選購品D.特殊品E日用品【答案】BCD大題（共10題）一、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】二、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮咳?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮课?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛?、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮烤?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是