2023年物業(yè)公司工程管理制度(7篇)

2023年物業(yè)公司工程管理制度(7篇)

書目

第1篇物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍

第2篇物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度

第3篇x物業(yè)公司工程部物品管理制度

第4篇物業(yè)公司工程管理部各崗位職責(zé)

第5篇x物業(yè)公司工程管理部職責(zé)

第6篇某物業(yè)公司工程部水電管理制度

第7篇某物業(yè)公司工程管理?xiàng)l例

物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍

物業(yè)公司工程事務(wù)部管理范圍

1).在北京招商局物管公司管轄的各物管中心范圍內(nèi),開展工程修理的業(yè)務(wù)管理工作,對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展中遇到的重大問題,提出處理看法、解決方法,經(jīng)報(bào)公司批準(zhǔn)確定后實(shí)行。

2).依據(jù)公司建立的綜合管理體系,負(fù)責(zé)重大環(huán)境因素的識(shí)別與評(píng)價(jià)。

3).負(fù)責(zé)組織和監(jiān)督各物管中心工程部確定供應(yīng)和所需的基礎(chǔ)設(shè)施。

4).負(fù)責(zé)工程分包過程的管理和限制。

5).負(fù)責(zé)監(jiān)督各物管中心環(huán)境檢測(cè)與測(cè)量限制。

6).依據(jù)公司要求,依據(jù)綜合管理體系文件,指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查各物管中心對(duì)物業(yè)的建筑、設(shè)備維護(hù)的管理工作。

7).依據(jù)業(yè)務(wù)須要,為各物管中心供應(yīng)工程管理詢問服務(wù)。

8).幫助公司搜集、登錄相關(guān)法律、法規(guī)與行政法規(guī)、主管部門條例,以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

9).組織工程專業(yè)技術(shù)人員,溝通、研討有關(guān)建筑設(shè)備的管理課題。

10).完成本部門的管理目標(biāo):

設(shè)備完好率達(dá)98%

設(shè)備運(yùn)行事故剛好處理95%

房屋完好率達(dá)95%

報(bào)修剛好處理率達(dá)95%

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)

1.目的

建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項(xiàng)目的工程管理。

2.范圍

本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項(xiàng)目。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)

分項(xiàng)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

前期介入、分戶驗(yàn)收、接管驗(yàn)收:

見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》

裝修服務(wù):

在交房前制訂《裝修手冊(cè)》,在交房時(shí)發(fā)放全體業(yè)主

物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時(shí)間,避開裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應(yīng)依據(jù)公司規(guī)定裝修時(shí)間或當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查

物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)項(xiàng)目的詳細(xì)狀況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路途剛好間

業(yè)主的裝修申請(qǐng)?jiān)谌齻€(gè)工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》

物業(yè)公司應(yīng)在交房前對(duì)各種戶型存在的設(shè)計(jì)缺陷、共性問題進(jìn)行識(shí)別,制訂應(yīng)對(duì)措施。制定裝修指引,針對(duì)客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面狀況下制定統(tǒng)一方案對(duì)客戶進(jìn)行指導(dǎo)。提示改動(dòng)部分不在質(zhì)保期范疇,對(duì)影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求

裝修前對(duì)裝修的留意事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置狀況向業(yè)主進(jìn)行交底說明

每日必需對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容,必需由業(yè)主供應(yīng)申報(bào)結(jié)果。違規(guī)裝修狀況必需發(fā)出告知整改,報(bào)告政府,證據(jù)保留

裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗(yàn)收

裝修完畢后,房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔

遺留工程處理:

各管理處有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄,交房半年內(nèi),跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理:對(duì)重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決

形成系統(tǒng)性的建議報(bào)告公司,避開類似問題再出現(xiàn)

工程檔案資料:

各個(gè)物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺(tái)帳,實(shí)行專人責(zé)任管理,電子書目上報(bào)公司,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機(jī)制,保障資料的長(zhǎng)期完整。新項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí),地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗(yàn)收

設(shè)備臺(tái)帳:

在交房后三個(gè)月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳

全部設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在旁邊醒目位置粘貼予以標(biāo)識(shí)

節(jié)能降耗:

在項(xiàng)目交房一年內(nèi)應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能運(yùn)用的狀況下,每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo),并力爭(zhēng)持續(xù)改進(jìn)

公共區(qū)域走廊、公共場(chǎng)所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明一般燈泡采納節(jié)能燈(聲控?zé)舨贿m合節(jié)能燈,但可以適當(dāng)限制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采納限制開啟時(shí)間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),限制水閥的開啟量、采納節(jié)能型器具進(jìn)行節(jié)約;其它能耗資源的限制運(yùn)用

各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況建立《節(jié)能降耗制度》,并進(jìn)行落實(shí)

中心空調(diào)通過啟停最佳限制、冷卻水泵變速驅(qū)動(dòng)、風(fēng)機(jī)起停限制和實(shí)施熱量計(jì)量管理等措施來限制能耗

維養(yǎng)安排:

各項(xiàng)目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度修理保養(yǎng)安排并嚴(yán)格執(zhí)行,保留記錄

修理保養(yǎng)安排應(yīng)包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量?jī)x器、水景(水系)、游泳池、停車場(chǎng)、高空設(shè)備(吊船、擦窗機(jī)等)等

維養(yǎng)安排必需與年度預(yù)算相結(jié)合

設(shè)備房管理:

設(shè)備房?jī)?nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識(shí),根據(jù)公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作

現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備修理檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻

配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風(fēng)良好

設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)記。流體要有流向標(biāo)識(shí);重要和操作有危急的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)

各類儀表運(yùn)用正常無損壞且合格,狀態(tài)標(biāo)示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責(zé)任人明確

設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí),應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護(hù)措施,以保證重要設(shè)備的運(yùn)用

重要設(shè)備房?jī)?nèi)(如監(jiān)控中心,電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防限制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計(jì),對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測(cè),設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個(gè)以上2公斤手提式滅火器和1個(gè)應(yīng)急照明燈

設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品

應(yīng)當(dāng)有外來人員登記制度

水電表每天必抄,留意視察水電異動(dòng)的狀況

設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采納防爆型開關(guān)、燈具

噪音污染嚴(yán)峻的設(shè)備應(yīng)采納防噪設(shè)施

設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理

供配電系統(tǒng)管理:

屬于三級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡察檢查兩次并記錄。屬于二級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄

管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí),檢查記錄完整

高壓配電室須要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作愛護(hù)設(shè)施

公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)。臨時(shí)取電必需穿管、作出警示防護(hù)要求

動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆

電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)整限制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器牢靠無損壞。補(bǔ)償限制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。補(bǔ)償電容殼體無膨脹,相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù):不小

于00.9

凹凸壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng);無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng);盤內(nèi)裝置無異樣聲響、無焦糊氣味;配電回路標(biāo)識(shí)清晰精確

高壓繼電愛護(hù)裝置應(yīng)靈敏牢靠,電氣操作工應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性質(zhì)

酸性蓄電池常常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋

發(fā)生停電事故后,5分鐘(特別困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī),并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)

發(fā)電機(jī)設(shè)備:內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭閥門無泄漏;發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī),潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī),無異樣聲音、異樣振動(dòng);柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求;備用柴油量保持在容器容量的80%旁邊或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲(chǔ)備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應(yīng)妥當(dāng)處理儲(chǔ)備的柴油;若系水冷式發(fā)電機(jī),冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應(yīng)剛好更換;必需配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個(gè)月輪番切換運(yùn)用;備有符合要求的切換開關(guān)裝置;發(fā)電機(jī)接地牢靠,對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常狀況下,發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。每?jī)芍軉?dòng)試運(yùn)行一次,每次運(yùn)行時(shí)間為15分鐘

電梯管理:

電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備

電梯運(yùn)行穩(wěn)定,開關(guān)門敏捷,舒適感好,平層精確,轎廂通風(fēng),照明良好,從啟動(dòng)到平層皆無異樣振動(dòng)、沖擊以及異樣聲響

合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)

門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)敏捷轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好

限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠,潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩平安開關(guān)的牢靠性

供方應(yīng)有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄

電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆,門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施

保持減速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能,油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)

轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水

繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。限制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對(duì)講,指示燈、照明不缺損,工作正常,敏捷牢靠,接線端子壓接堅(jiān)固,導(dǎo)線編號(hào)清晰無誤

盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)記明顯

滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)勻稱

緩沖器全部螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕

傳動(dòng)杠桿協(xié)作轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠

鋼絲繩斷絲在各繩股之間勻稱分布時(shí),在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%

平安觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠,電梯故障時(shí)在轎箱內(nèi)能用手將門撥開

物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案,如:電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)難等

電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的限制措施到位

運(yùn)行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援學(xué)問的人員,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)做相應(yīng)的救援處理

給排水系統(tǒng)管理:

水泵運(yùn)行無異響,無異樣振動(dòng)。水泵軸無泄漏。(正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標(biāo)范圍內(nèi),詳細(xì)操作參考水泵說明書

設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏牢靠。水池、水箱按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測(cè)

限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。對(duì)緊急停電停水突發(fā)事務(wù)處理應(yīng)具有有效預(yù)案

高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)整器、限制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03mpa范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)

下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積

污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和振動(dòng),閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)峻銹蝕。污水水位限制裝置靈敏牢靠,平常轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)限制狀態(tài)。限制箱開關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值

常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避開污染環(huán)境與奢侈電能

綜合管溝、化糞池等肯定深度的檢查井,運(yùn)用五防井蓋等相應(yīng)措施保障平安

建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查安排,外委或部格外委工作安排

水泵房有報(bào)警設(shè)施,防止爆管

有排水溝和防溢水設(shè)施:

生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的狀況下,生活水箱安裝低位報(bào)警系統(tǒng)和高位限制系統(tǒng)裝置

管線上有流水方向指示:

生活水泵房水箱間修理保養(yǎng)要留意油漆,涂料,稀料、焊接等對(duì)水的污染,要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保平安

智能化系統(tǒng)管理:

可視對(duì)講系統(tǒng):管理平臺(tái)機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫面清楚、聲音清晰,呼叫、振鈴靈敏牢靠。系統(tǒng)電路板安裝接線堅(jiān)固,布線整齊、線纜標(biāo)識(shí)清晰正確。室外機(jī)、圍墻機(jī)安裝牢靠

門禁平安報(bào)警系統(tǒng):系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、平安報(bào)警傳感器、探測(cè)器動(dòng)作靈敏牢靠,線路布置連接堅(jiān)固

周界防越報(bào)警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識(shí)清晰、電源變壓器防水處理良好。探測(cè)器清潔、安裝堅(jiān)固

停車場(chǎng)道閘系統(tǒng):服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、手動(dòng)按鈕敏捷有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤(rùn)滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機(jī)坐固定穩(wěn)固

監(jiān)控?cái)z像機(jī):內(nèi)外部清潔無塵,云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)敏捷,焦距、光圈、方向、測(cè)量電源電壓正常,安裝堅(jiān)固,錄像畫面清楚;畫面切換穩(wěn)定

巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常

背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接牢靠、揚(yáng)聲器聲音清楚,無嘶啞及無聲等不正常現(xiàn)象

根據(jù)保養(yǎng)安排對(duì)電腦進(jìn)行維護(hù)。依據(jù)電腦的實(shí)際狀況與運(yùn)用狀況,對(duì)重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲(chǔ)

消防系統(tǒng)管理:

消防限制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)限制柜運(yùn)行牢靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警

記錄

消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備隨意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏牢靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作精確穩(wěn)定。消防水泵限制柜指示正常

噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對(duì)外觀進(jìn)行檢查,同時(shí)按比例進(jìn)行抽檢

消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報(bào)警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動(dòng)測(cè)試記錄。設(shè)施功能完備無損壞

開消防結(jié)合器的扳手要在旁邊存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置

消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動(dòng)狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動(dòng)改手動(dòng)按鈕

定期進(jìn)行末端壓力檢查,以確保在正常值內(nèi)

卷簾門電氣自動(dòng)限制、電氣手動(dòng)限制、關(guān)門動(dòng)作程序正確

對(duì)消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測(cè)安排,并在肯定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施

采暖系統(tǒng)管理:

鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),平安附件靈敏牢靠,平安閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好

嚴(yán)格根據(jù)鍋爐運(yùn)用說明書進(jìn)行鍋爐操作

鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固

市網(wǎng)供熱:熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量?jī)x器,精度高于0.5級(jí)。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接堅(jiān)固,接線有標(biāo)識(shí)。儀表應(yīng)至少應(yīng)每?jī)赡甓ㄆ谡?qǐng)技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可

換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)依據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際狀況,定期的檢查和清洗

熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必需充溢熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長(zhǎng)期運(yùn)行

市網(wǎng)供熱時(shí),為防止水擊,開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝聚水排凈,待排出全是蒸汽為止

分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識(shí)清晰,無泄漏無修蝕

電加熱采暖:電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關(guān)過負(fù)荷愛護(hù)、短路愛護(hù)靈敏牢靠

空調(diào)系統(tǒng)管理:

冷卻塔內(nèi)填料3-5年進(jìn)行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動(dòng)部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測(cè)報(bào)告齊全

風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次;中心空調(diào)新、回風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次

冷卻塔設(shè)備、冷水機(jī)組設(shè)備、電機(jī)、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作,換季啟動(dòng)機(jī)組時(shí),需對(duì)冷水機(jī)組進(jìn)行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)須要有防凍措施

冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定牢靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配

房屋本體及附屬設(shè)施管理:

房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象

每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復(fù)

空置房水電限制閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)

內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整齊,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈整齊統(tǒng)一美觀無平安隱患,外墻裝飾無破損

屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進(jìn)行屋面防水與地面雨水井狀況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)

小區(qū)內(nèi)棟號(hào)有明顯標(biāo)記,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識(shí)圖

各種休閑消遣設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位敏捷,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角

兒童活動(dòng)場(chǎng)所和消遣設(shè)施無平安隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色調(diào)活躍,物品整齊

北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天依據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對(duì)水景觀的限制開放

全部鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮

木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次

操作較困難或如操作不當(dāng)會(huì)引起損害或設(shè)施損壞的消遣設(shè)施,應(yīng)設(shè)置運(yùn)用說明,做好相應(yīng)的平安警示

活動(dòng)區(qū)域要有開放說明、設(shè)施運(yùn)用說明、溫馨提示

景觀照明依據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對(duì)景觀照明的限制開放,室外用電必需保障漏電愛護(hù)完好,無破損線路,盡量運(yùn)用平安電壓

加建改造管理:

造價(jià)在1萬以上及特別的加建改造須要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長(zhǎng)、寬、高、厚、線路的距離、圖例等

技術(shù)交底:須要說明施工細(xì)微環(huán)節(jié),重要位置的相關(guān)要求,留意事項(xiàng),施工工藝,相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn),任何工程要求前提是符合行業(yè)、國(guó)家、平安標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定

特別工程須要對(duì)重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料

新工藝新材料必需符合相關(guān)規(guī)定,如運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn),平安標(biāo)準(zhǔn),環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

工具管理:

各部門應(yīng)建立個(gè)人工具及公用工具領(lǐng)用臺(tái)賬,并指定責(zé)任進(jìn)行管理

員工個(gè)人運(yùn)用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工賠償;如屬正常運(yùn)用損壞則可以經(jīng)主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報(bào)損手續(xù)

大型公用工具運(yùn)用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具運(yùn)用留意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)

公用工具中的計(jì)量器具應(yīng)定期送檢,檢驗(yàn)后合格的方可運(yùn)用

計(jì)量?jī)x器儀表管理:

購(gòu)買儀器儀表時(shí),必需附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證;并根據(jù)相應(yīng)儀器儀表運(yùn)用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn),出具檢驗(yàn)報(bào)告結(jié)果,并有效標(biāo)識(shí)

對(duì)于公司和專業(yè)機(jī)構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由供應(yīng)儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料

受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識(shí);不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)校、修理或予以報(bào)廢處理,并予以記錄存檔

質(zhì)保金退付管理:

在接到退付質(zhì)保金申請(qǐng)后馬上以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個(gè)月內(nèi)來報(bào)修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時(shí)間、通知的電話號(hào)碼、被通知人的姓名以及看法

做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛

組織專業(yè)修理人員

細(xì)致排查相關(guān)項(xiàng)目,是否百分百?zèng)]遺留問題,假如存在隱患問題,馬上提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題須要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)金

退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才進(jìn)行簽字。應(yīng)扣除代付的整改費(fèi)用

修理基金運(yùn)用:

由物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會(huì)或非物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)

當(dāng)?shù)卣疅o明確運(yùn)用要求或未成立業(yè)主委員會(huì)的修理基金運(yùn)用應(yīng)至少做到帳目清晰,并向業(yè)主公開

接管項(xiàng)目應(yīng)與托付管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施修理基金管理方法,或明確相關(guān)管理責(zé)任

修理家政服務(wù):

修理人員接單后,檢查整理儀容儀表,依據(jù)修理內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具打算,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場(chǎng),不能在較短時(shí)間內(nèi)到達(dá)的,需由客戶服務(wù)部知會(huì)客戶,并約定時(shí)間

工完場(chǎng)清,物品回位,垃圾裝袋帶走

完成修理工作后應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)客戶檢查,客戶滿足后,請(qǐng)客戶在修理服務(wù)單上簽名確認(rèn)及服務(wù)看法。并把修理單根據(jù)填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪

修理人員入戶修理時(shí),不行與業(yè)戶閑聊和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機(jī)密

修理或更換珍貴物件等應(yīng)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)覺無法即時(shí)修理的應(yīng)與業(yè)戶講明狀況,依據(jù)實(shí)際狀況匯報(bào)客服中心與工程主管或修理班長(zhǎng)

物料管理:

倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標(biāo)識(shí),簡(jiǎn)單領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放

倉庫應(yīng)依據(jù)庫存物資特性,配備相應(yīng)的溫度計(jì)、濕度計(jì)等監(jiān)測(cè)工具及設(shè)定上下限值,具有相應(yīng)的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和平安措施

易燃易爆物資應(yīng)隔離存放,存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具

大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危急的加工修理設(shè)備的存放地點(diǎn)離住宅窗戶應(yīng)至少30米,離人群聚集場(chǎng)所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必需隔離存放

庫存物資進(jìn)出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整

全部庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺(tái)帳,定期盤點(diǎn),保證帳物相符

部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應(yīng)的修理工具與材料,把可利用物資再加工再修理再利用

做好設(shè)備設(shè)施緊急預(yù)案常用的工具配置、保養(yǎng)與應(yīng)急材料的管理。如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動(dòng)潛水泵,平安繩,平安帶,應(yīng)急照明等

x物業(yè)公司工程部物品管理制度

物業(yè)公司工程部物品管理制度

前言

為確保物業(yè)管理公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的修理保養(yǎng),給業(yè)主/租戶供應(yīng)良好的工程服務(wù),物業(yè)管理處需選購(gòu) 、儲(chǔ)存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物(以下統(tǒng)稱為物品),特制定物品的申購(gòu)、選購(gòu) 、入庫、儲(chǔ)存、出庫、借用、歸還、運(yùn)用及報(bào)廢程序。

1物品申購(gòu)制度

物品申購(gòu)制度是為了確保以最少的物品儲(chǔ)備來滿意物業(yè)修理保養(yǎng)和工程服務(wù)的須要,盡可能地壓縮庫存防止積壓,提高資金和倉庫的利用率。

1.1依據(jù)庫存狀況和日常修理的消耗記錄,設(shè)立常用消耗物品庫存量,一般以一個(gè)季度的消耗量的二倍庫存。

1.2各班組所需的物品,均須按年分季做出安排,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后,知會(huì)財(cái)務(wù)部,并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

1.3物業(yè)公司可設(shè)立修理零用金,金額為人民幣1000元,主要用于工程修理和日常修理所需物品的選購(gòu) ,需動(dòng)用修理零用金選購(gòu) 物品,必需提前二周上報(bào)公司,待公司批準(zhǔn)后,費(fèi)用在1000元之內(nèi),可從零用金內(nèi)支取,1000元以上的由公司統(tǒng)一開具支票或轉(zhuǎn)帳。

1.4若遇設(shè)備/系統(tǒng)故障急修須要選購(gòu) 物品,費(fèi)用在人民幣200元之內(nèi),可先支取零用金后再上報(bào)公司。

2物品選購(gòu) 制度

物品選購(gòu) 制度是為了在保證質(zhì)量的前提下,選購(gòu) 價(jià)廉物美好用的物品。

2.1日常選購(gòu) 額度超過200元,每年內(nèi)第一次選購(gòu) 需找三家供貨商比價(jià),同樣的品牌的物品,選擇價(jià)格較低,信譽(yù)較好的供貨商選購(gòu) ,跨年度選購(gòu) 必需重新比價(jià)。

2.2在緊急狀況和得到物業(yè)公司經(jīng)理同意下,可臨時(shí)豁免。

2.3若是業(yè)主指定或支配的選購(gòu) ,需得到業(yè)主負(fù)責(zé)人的書面指令,并保存歸檔備查。

2.4凡購(gòu)進(jìn)物料、工具等,尤其是定制品,應(yīng)先取樣品,征得運(yùn)用人同意后,才可進(jìn)行選購(gòu) 或定制。

3物品入庫制度

物品入庫制度是為了確保選購(gòu) 物品的質(zhì)量,辦理完備的入庫手續(xù)。

3.1入庫時(shí)需登記的內(nèi)容為:日期、時(shí)間、名稱、數(shù)量、品種、重量、有效期及類別等于入庫本上,并要與明細(xì)、發(fā)票相吻合。

3.2入庫時(shí)需開箱/合查驗(yàn)物品的質(zhì)量,若倉庫管理員無法把握時(shí),可請(qǐng)運(yùn)用人幫助,并對(duì)查驗(yàn)的物品簽字認(rèn)可。

3.3倉庫管理員需將驗(yàn)收入庫的物品分別堆放、編號(hào)。

3.4全部設(shè)備可不進(jìn)入倉庫,

但入庫、出庫的手續(xù)而參照物品的同樣辦理。

3.5選購(gòu) 的設(shè)備開箱后若有技術(shù)數(shù)據(jù)和隨機(jī)文件,需交工程檔案管理人員統(tǒng)一歸檔,安裝和運(yùn)用人員需閱用這些數(shù)據(jù),可辦理借閱手續(xù)。

4倉儲(chǔ)管理制度

倉儲(chǔ)管理制度是為了確保倉庫儲(chǔ)存物品的質(zhì)量。

4.1物品在倉庫內(nèi)儲(chǔ)存,應(yīng)按不同種類分別堆放,并設(shè)置品種代碼與之對(duì)應(yīng),設(shè)立“物品的進(jìn)、出、存貨卡',物品要先進(jìn)先出,定期翻堆,當(dāng)提貨時(shí)可快捷的提出。

4.2要節(jié)約倉容,合理運(yùn)用倉容,對(duì)干貨、溫貨、輕重、危急品需區(qū)分,重載物品與輕拋物品不要混堆,有揮發(fā)性物品與吸潮物品不要混堆。

4.3倉庫管理員要留意倉房的溫濕狀況,留意防火平安,確保全部物資的平安存放。

4.4倉庫管理員對(duì)倉儲(chǔ)的物品應(yīng)常常檢查,對(duì)滯存在倉庫時(shí)間較長(zhǎng)的物品要主動(dòng)向部門領(lǐng)導(dǎo)反映滯存狀況,對(duì)倉儲(chǔ)中發(fā)覺霉變、破損或超保管期的物品應(yīng)剛好提出處理看法。

5倉庫管理制度

倉庫管理制度是為了確保倉庫儲(chǔ)存物品的平安。

5.1倉庫系物品保管重地,除倉庫管理人員和因業(yè)務(wù)、工作須要的有關(guān)人員外,任何人未經(jīng)許可不準(zhǔn)入倉庫。

5.2因業(yè)務(wù)、工作須要進(jìn)入倉庫的人員,在進(jìn)入倉庫時(shí),必需辦理入倉登記手續(xù),記錄進(jìn)入倉庫的時(shí)間、人員、事由及離開時(shí)間等,進(jìn)倉要有倉庫管理員或工程部經(jīng)理/主管陪伴,不得獨(dú)自進(jìn)入,凡進(jìn)倉人員工作完畢,出倉時(shí)應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)倉庫管理員檢查。

5.3一切進(jìn)倉人員不得攜帶火種、背包和手提袋等物進(jìn)入倉庫。

5.4倉庫四周、辦公地點(diǎn)不得會(huì)客,其它部門的職工不得圍聚閑聊。

5.5倉庫內(nèi)堆放易燃易爆物品需實(shí)行相應(yīng)的措施,符合消防規(guī)范。倉庫內(nèi)不得存放私人物品。

6工具借用制度

工具借用制度是為了確保正常運(yùn)用。工具借用按時(shí)間分可分為臨時(shí)借用和長(zhǎng)期領(lǐng)用,長(zhǎng)期領(lǐng)用又可分個(gè)人領(lǐng)用和公共領(lǐng)用。

6.1臨時(shí)借用工具,由運(yùn)用人填寫臨時(shí)借用工具表,經(jīng)批準(zhǔn)后,向倉庫管理員申請(qǐng)領(lǐng)取,并在員工工具借用登記本上登記。在交還時(shí)倉庫管理員亦要在該表上寫明交還時(shí)間并簽收,簽收時(shí)應(yīng)檢查工具及其附件是否完好無損,若發(fā)覺問題馬上記錄并向主管反映。

6.2個(gè)人領(lǐng)用工具的品種依據(jù)須要配備,由運(yùn)用人提出申請(qǐng),經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用,并辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后個(gè)人負(fù)責(zé)運(yùn)用保管,離開公司時(shí)交還,倉庫管理人需作簽收記錄。

6.3公共領(lǐng)用工具由主管/領(lǐng)班申請(qǐng),經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后,到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù),領(lǐng)用后由申請(qǐng)人或指定專人負(fù)責(zé)保管。

6.4工具調(diào)換原則上以舊換新,發(fā)生丟失和毀損,由保管者寫明緣由,向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,不屬人力不行抗拒的丟失和毀損,由責(zé)任人按該工具現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格賠償;屬長(zhǎng)期運(yùn)用正常磨損或損壞,金額在500元以由工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)辦理報(bào)廢手續(xù),超過500元需物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)同意。

6.5工具一律不得帶出物業(yè),特別狀況經(jīng)由部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意,辦理正式手續(xù)后方可借出。

7物品領(lǐng)用制度

物品領(lǐng)用指除工具以外的備品、備件、低值易耗品及設(shè)備等領(lǐng)用。

7.1工作人員到倉庫領(lǐng)料之前,先要填妥一份物品領(lǐng)料單,注明數(shù)量、規(guī)格、名稱、施工內(nèi)容、安裝位置等,經(jīng)工程部經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)取。

7.2物品領(lǐng)用一般原則上以舊換新,但在實(shí)施過程中可先領(lǐng)后交,若發(fā)生多領(lǐng),應(yīng)主動(dòng)歸還。

7.3若項(xiàng)目中確需新增的物品,被盜或遺失的物品,需在領(lǐng)料單上注明,經(jīng)工程經(jīng)理/主管批準(zhǔn)后備案。

8物品報(bào)廢制度

物品報(bào)廢制度是為了明確物品報(bào)廢程序。

8.1工程部對(duì)全部設(shè)備除加強(qiáng)日常運(yùn)行、修理和保養(yǎng)等工作外,還應(yīng)仔細(xì)做好設(shè)備、材料的更新工作。

8.2工作人員以舊換新的舊料,如燈具、閥門和礦棉板等集中到肯定數(shù)量作報(bào)廢處理,對(duì)有回收利用價(jià)值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站,所得款項(xiàng)交財(cái)務(wù)入帳。

8.3申請(qǐng)?jiān)O(shè)備報(bào)廢,經(jīng)工程經(jīng)理/主管同意后,填寫“固定資產(chǎn)報(bào)

廢鑒定書',經(jīng)財(cái)務(wù)部和物業(yè)經(jīng)理同意后方可報(bào)廢,若設(shè)備價(jià)值超過人民幣5000元,還需報(bào)業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)審核后方可報(bào)廢。

8.4設(shè)備報(bào)廢需符合下列狀況之一:

8.4.1經(jīng)預(yù)料,接著大修后技術(shù)性能仍不能滿意工藝(工作)要求,并且大修須要費(fèi)用相對(duì)更新設(shè)備較多的;

8.4.2嚴(yán)峻影響平安,又無法改造,接著運(yùn)用可能引起事故的;

8.4.3嚴(yán)峻污染環(huán)境,危害人體健康,進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的;

8.4.4其它需淘汰或更換的設(shè)備;

8.4.5對(duì)倉庫中發(fā)覺因過期、損壞和老化不能運(yùn)用的物品,倉庫管理員應(yīng)按年度報(bào)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)報(bào)廢,價(jià)值超過500元,需報(bào)經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn),有關(guān)人員應(yīng)吸取教訓(xùn),在以后的選購(gòu) 中加以避開。

9物品盤點(diǎn)制度

物品盤點(diǎn)制度是為了確保倉庫內(nèi)儲(chǔ)存的物品與賬面物品余額相符,并為選購(gòu) 供應(yīng)依據(jù)。

9.1為剛好反映庫存物品的數(shù)量協(xié)作編制選購(gòu) 安排,節(jié)約運(yùn)用資金,倉庫管理員應(yīng)每月編制“倉庫物品申請(qǐng)表'送交工程部領(lǐng)導(dǎo),每季盤點(diǎn)一次,校核實(shí)物和倉庫存貨記錄卡的余額數(shù)量是否相符。

9.2倉庫管理員應(yīng)定期盤點(diǎn)庫存,發(fā)覺升溢或損缺,應(yīng)找尋緣由,并寫出盤盈、盤虧報(bào)告,若差額嚴(yán)峻,倉庫管理員應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

9.3倉庫管理員應(yīng)制訂最高儲(chǔ)備品和最低儲(chǔ)備量的定額,數(shù)量上不能把握的需請(qǐng)有關(guān)

人員幫助。依據(jù)庫存狀況剛好向工程部領(lǐng)導(dǎo)提出申購(gòu)安排,避開物資積壓或短缺而影響物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)。

物業(yè)公司工程管理部各崗位職責(zé)

物業(yè)公司項(xiàng)目工程管理部各崗位職責(zé)

(一)工程處經(jīng)理

1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)工程處的各項(xiàng)工作。

2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑,公共設(shè)施,機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作;

3、負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施,確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行;

4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者供應(yīng)日常修理、保安、保潔、倉儲(chǔ)修理等服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組的工作進(jìn)行檢查,指導(dǎo);

6、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作;

7、負(fù)責(zé)參加樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施安排。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作;

8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故,組織調(diào)查分析及處理工作;

9、對(duì)選購(gòu) 物資和供應(yīng)服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià);

10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購(gòu)報(bào)告,交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn);

11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核安排的制定,并協(xié)作工程處組織實(shí)施;確保其正常運(yùn)行。

12、監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。

13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和修理等工作,為質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)作供應(yīng)保障;

14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄,并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,為提高運(yùn)行質(zhì)量供應(yīng)依據(jù)。

15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。

(二)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)

1、在工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項(xiàng)工作。

2、支配執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參加執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)狀況。

5、定期組織班組員工進(jìn)行技術(shù)和平安生產(chǎn)等業(yè)務(wù)學(xué)問溝通。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、修理保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。

7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟蹤相關(guān)外委項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r。

8、剛好反饋常用物料、修理零件、工具等材料的品質(zhì)狀況。

9、負(fù)責(zé)公司修理設(shè)備、材料的選購(gòu) 。

10、負(fù)責(zé)本小組的勞動(dòng)紀(jì)律考核,并每月上報(bào)工程處。

(三)強(qiáng)、弱電修理員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下,管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料安排,幫助選購(gòu) 專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。

5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目(含外委工程、代修理工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定,監(jiān)督并驗(yàn)收。

6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)(包括消防系統(tǒng)和通訊系統(tǒng))的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、修理。9、負(fù)責(zé)協(xié)作電信部門對(duì)直線電話、專線電話的開通及修理聯(lián)系。

10、負(fù)責(zé)協(xié)作電信部門對(duì)用戶電話系統(tǒng)的維護(hù)。

11、負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護(hù)保養(yǎng)。幫助水電修理組對(duì)消防系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

12、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

13、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及四周環(huán)境衛(wèi)生。

(四)給排水修理員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下,管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。

2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。

3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

4、提出本系統(tǒng)的備料安排,幫助選購(gòu) 專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。

5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目(含外委工程、代修理工程及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定,監(jiān)督并驗(yàn)收。

6、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

8、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護(hù)保養(yǎng)。幫助水電修理組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

9、責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及四周環(huán)境衛(wèi)生。

11、負(fù)責(zé)公產(chǎn)設(shè)施管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

(六)水電修理員

1、負(fù)責(zé)低壓配電室、電梯機(jī)房、樓層電氣小室的日常運(yùn)行、修理、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

3、每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。

4、負(fù)責(zé)公產(chǎn)設(shè)施立面照明燈具的啟、停。

5、負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償修理服務(wù)。

6、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱(柜)表面清潔。

7、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及四周環(huán)境衛(wèi)生。

(七)給排水修理員

1、在設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)管理給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備;

2、負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、修理;

3、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙資料的收集、保管;

4、負(fù)責(zé)每天兩次巡察給排水設(shè)施設(shè)備,并做好記錄;

(八)土建修理管理員

1、在工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)房屋的修理,并管理雜工。

2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

3、負(fù)責(zé)房屋修理外委項(xiàng)目的洽談審定,監(jiān)督并驗(yàn)收。

4、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

5、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。

6、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

(九)工程處綜合修理工崗位職責(zé)

1、工程處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)管理強(qiáng)、弱電系統(tǒng)所轄設(shè)備和房屋的維護(hù)

2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。

4、提出本系統(tǒng)的備料安排,幫助選購(gòu) 專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。

5、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)弱電系統(tǒng)(包括防盜門)的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、修理。

6、幫助水電修理員對(duì)供水系統(tǒng)中的電氣部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

7、負(fù)責(zé)

用戶室內(nèi)水電設(shè)備的有償修理服務(wù)。

8、負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱(柜)表面清潔

9、負(fù)責(zé)房屋的修理,并管理雜工。

10、負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

11、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。

12、負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類圖紙和資料的收集、分類。

13、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

14、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及四周環(huán)境衛(wèi)生。

(十)工程處水暖修理員崗位職責(zé)

1、在工程到處長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下,管理所轄供熱及給排水系統(tǒng)設(shè)備的修理維護(hù)。

2、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

3、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護(hù)保養(yǎng)。

4、負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、修理;

5、負(fù)責(zé)供熱系統(tǒng)的設(shè)備的保養(yǎng)和維護(hù)

6、負(fù)責(zé)公產(chǎn)設(shè)施管轄范圍內(nèi)全部公共設(shè)備的應(yīng)急修理。

x物業(yè)公司工程管理部職責(zé)

物業(yè)公司工程管理部職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理,保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。

(3)制定長(zhǎng)期和日常的修理保養(yǎng)安排并付諸實(shí)施。

(4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常修理保養(yǎng)工作。

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)凹凸壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常修理保養(yǎng)。

(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿意業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。

(7)幫助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部運(yùn)用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫存和保管運(yùn)用工作。

(8)負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

(9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

(10)總經(jīng)理指派的其他工作。

某物業(yè)公司工程部水電管理制度

物業(yè)公司工程部水電管理制度

1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶須要可以供應(yīng))

1.1目的

加強(qiáng)對(duì)水電管理,堵住漏洞。

1.2適用范圍

客戶服務(wù)處工程部

1.3內(nèi)容

1.3.1全部工程部人員都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)本客戶服務(wù)處所管水電進(jìn)行仔細(xì)管理。

1.3.2全部員工必需以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經(jīng)查出將作肅穆處理。

1.3.3確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行,水電正常平安供應(yīng)。

1.3.4隨時(shí)巡查,全部公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)覺漏水、電現(xiàn)象,隨時(shí)修理,節(jié)約用水、用電

1.3.5定期檢查各用戶水電運(yùn)用狀況,防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。

1.3.6按時(shí)抄送水電表,并力求抄表正確、準(zhǔn)時(shí),每月將水電運(yùn)用狀況匯總報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

1.3.7嚴(yán)禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。

1.3.8隨時(shí)向各水電用戶講解水電運(yùn)用要求方法,留意事項(xiàng),對(duì)出現(xiàn)的問題多做說明工作。

1.3.9抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊(duì),最少2人抄表,除副主任為固定外,幫助人員每月更換,輪番抄表。

1.4附表

1.4.1《月份用電狀況匯總表》

1.4.2《月份用水狀況匯總表》

某物業(yè)公司工程管理?xiàng)l例

(一)工程施工管理

1、工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要協(xié)調(diào)公司各部門及政府各職能部門,督辦工程開工報(bào)建等各種手續(xù);熟識(shí)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的政策法規(guī),爭(zhēng)取在政策許可范圍內(nèi)削減有關(guān)費(fèi)用開支;

2、現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員必需履行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理的職責(zé),嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理,維護(hù)公司的利益;

3、施工管理人員必需熟識(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)狀況,熟識(shí)施工圖、圖紙會(huì)審紀(jì)要、施工承包合同及施工單位的施工組織安排等。要結(jié)合承包合同,編制各工程的限制性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度安排,提出進(jìn)度目標(biāo),審查施工隊(duì)的進(jìn)度安排,督促施工隊(duì)按合同完成進(jìn)度。發(fā)覺影響工程進(jìn)度因素要?jiǎng)偤媒鉀Q,并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。要依據(jù)施工進(jìn)度提早督促施工單位增長(zhǎng)設(shè)備、人力、材料等,盡量避開因一些未預(yù)見的因素影響工程進(jìn)度;

4、審查承包商的質(zhì)量限制體系和措施,按承包合同、設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān);

5、施工管理人員要建立施工日記,保存好有關(guān)的圖紙、合同、簽證等資料,待工程竣工后交公司設(shè)計(jì)部歸檔;

6、施工管理人員要堅(jiān)持'平安第一'的思想,不僅要帶好頭做好自身的平安防護(hù),而且要督促施工單位做好平安生產(chǎn)的教化宣揚(yáng)工作,以及工地的防護(hù)工作(即防火、防盜、防破壞和損壞、防危害四周建筑物和居民的平安),保障施工不幸衛(wèi)生,做到文明施工;

7、工程中的重大問題,如修改設(shè)計(jì)、增加工程費(fèi)用、順延工期、變更建材等,工程管理人員應(yīng)首先征得施工管理部領(lǐng)導(dǎo)和公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可處理,::不得自作主見;

8、工程技術(shù)人員必需親密協(xié)作工程預(yù)結(jié)算部做好工程結(jié)算工作,按預(yù)結(jié)算程序要求供應(yīng)有關(guān)資料;