江蘇鹽城房地產(chǎn)市場

1.2項目周邊環(huán)境項目基地處于市中心老的建成區(qū)，南臨雙元路，周邊以老式多層公房為主?；匾员睘辂}城市規(guī)劃的景觀河道串場河，目前河邊老城區(qū)處于拆遷改造中?；匚鱾?cè)為解放路實驗小學(xué)，目前小學(xué)內(nèi)有兩幢辦公樓在建?；貣|面、南面靠近解放南路為三個新建商品房樓盤，其中金色家園和怡景花園處于開發(fā)后期，宏祥苑基本售完。周邊文教配套包括：實驗小學(xué)、鹽馬路小學(xué)、教院附中、鹽城師范等各級學(xué)校。周邊醫(yī)院設(shè)施有：廣濟醫(yī)院、紅十字醫(yī)院周邊商業(yè)配套有：解放路沿街商業(yè)、鹽馬路沿街商業(yè)，以及怡景花園項目在建的雙元路特色商業(yè)街。雙元路解放南路雙元路解放南路金色家園怡景花園圖1-3：項目周邊環(huán)境圖2.項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析2.1鹽城市宏觀環(huán)境研究2.1.1鹽城市城市概述圖2-2：鹽城市行政區(qū)域圖圖2-1：江蘇省行政區(qū)域圖鹽城市地處蘇北平原中部，東臨黃海，西襟淮揚，南與南通市接壤，北與連云港市毗鄰。1983年由地區(qū)改市，實行市管縣體制，下轄東臺、大豐2個縣級市和建湖、射陽、阜寧、濱海、響水5個縣。全市有799.86萬人口，總面積1.5萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二的市。市區(qū)下設(shè)鹽都、亭湖兩個區(qū)和鹽城開發(fā)區(qū)，市轄區(qū)面積1696平方公里，人口約150萬。圖2-2：鹽城市行政區(qū)域圖圖2-1：江蘇省行政區(qū)域圖鹽城歷史悠久，西漢時即建立鹽瀆縣，東晉時更名為鹽城縣，以“環(huán)城皆鹽場”而得名。古代以盛產(chǎn)“淮鹽”而享譽華夏。鹽城歷經(jīng)了兩千多年的歷史沉淀，處處散發(fā)著濃郁的海鹽文化。鹽城的海洋和灘涂資源十分豐富，沿海灘涂總面積4550平方公里。石油天然氣資源蘊藏較多，已探明石油天然氣蘊藏量達(dá)800億立方米，預(yù)計總儲量達(dá)2000億立方米，為中國東部沿海地區(qū)陸上最大的油氣田。農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢突出。鹽城還是江蘇最大的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。鹽城的生態(tài)旅游資源獨具特色，市域東部擁有太平洋西海岸、亞洲大陸邊緣最大的海岸型濕地，被列入世界重點濕地保護區(qū)，正在規(guī)劃建設(shè)鹽城濕地生態(tài)國家公園，打造“東方濕地之都”。鹽城地處蘇北里下河水網(wǎng)地區(qū)，市區(qū)河流縱橫交錯，蜿蜒曲折，數(shù)量眾多，水鄉(xiāng)特色顯著，號稱“百河之城”。流經(jīng)市區(qū)的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串場河、皮岔河、小洋河與通榆河等，是鹽城主要的生態(tài)水脈和生態(tài)走廊。溝鹽城史也是屢革命臂老區(qū)剝，椅“贏皖南策事變鈔”樹爆發(fā)蒜后，薯中共歇中央士立即火在鹽暫城重簡建新列四軍倘軍部惡。鹽討城擁巴有全端國規(guī)槐模最位大、德資料班最全劑、最攀具代鵝表性渴的新?lián)p四軍攻紀(jì)念瞎設(shè)施憂。廣2.愛1.米2妹鹽城梯市經(jīng)規(guī)濟發(fā)謎展分抄析下鹽城漢位于拆沿海鴨、沿獅江、存歐亞三大陸雷橋經(jīng)惱濟帶霸，是大京滬贊東線戒的重豪要節(jié)床點，磨是江鞋蘇省置沿海嬌中部辮城鎮(zhèn)陜?nèi)旱馁\區(qū)域柳性中城心，張而且然在上腹海三插個小魂時交飛通圈狂范圍良內(nèi)，植可以油成為產(chǎn)上海擁北翼偵濱江符沿海曠發(fā)展申軸的溝重要抄組成妨部分鞭，為袍鹽城鎖實現(xiàn)辜跨越錫發(fā)展戒提供咽了歷縫史性仔機遇坦。遙經(jīng)濟懲總量五躍上蘇新臺投階圖2-3：鹽城市歷年GDP總量數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》帆經(jīng)初甘步核灘算，效20銷05獨年全直市實慧現(xiàn)G附DP纖10介11躍.3努6億壤元，舉按可桂比價處計算齊比上訓(xùn)年增喘長1疲4.材3%課，創(chuàng)粉10潑年來誘新高章。經(jīng)承濟總王量成逮為繼以徐州鼻之后渣蘇北吐第二鐵年、輔全省目第七愉家超殃千億葛的地眨級市釘。人翠均G寒DP非達(dá)1孔26孔58炮萬，隆標(biāo)志馳著鹽蚊城綜旺合實幼力躍虛上一責(zé)個新隨臺階喜。懶“蝦十五猶”沉?xí)r期鏈，鹽奸城實困現(xiàn)G爪DP享年均越增長圖12送.5靈%，雁在經(jīng)盛濟增洞長周劫期的待上升題軌道糟上穩(wěn)掛健前脂圖2-3：鹽城市歷年GDP總量數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》圖2-4：鹽城市歷年全社會固定資產(chǎn)投資總額數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》強投資良總量安實現(xiàn)零新突創(chuàng)圖2-4：鹽城市歷年全社會固定資產(chǎn)投資總額數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》瞞20處05鋼年全卷市堅寄定不旋移的團實施翁項目捐推進稻，強照化和揭改進匪招商呈引資記，狠店抓重玻點項勁目建淹設(shè)，范預(yù)計恒全社疊會固河定資源產(chǎn)投跡資突竄破5窄00苦億元顧，增屯長3刺5%允。其暑中，買城鎮(zhèn)壽固定廢資產(chǎn)崗?fù)顿Y簽達(dá)2榨64膏億元背，增號長3黨9.淋6%煮，增剪幅列報全省白第一東。東帶風(fēng)悅搞達(dá)起鍵亞汽地車第惰二工敵廠、傷沿海倆風(fēng)力粗發(fā)電泛等一誼批重剝大項透目取崖得突危破，匙成為兼我市獄新的敞經(jīng)濟莖增長燈點。圖2-5：鹽城市歷年全社會消費品零售額數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》魯消費室需求末拓展斤新空圖2-5：鹽城市歷年全社會消費品零售額數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》件20嗓05習(xí)年預(yù)裁計全糠市的鵝全社臟會消霉費品尖零售退總額久可達(dá)央29鍵7億息元，土增長神16羊.1筐%，嶺是恢“租九五搭”理以來沉增速過最快霉的一雞年。波住房對、汽失車、賺旅游并、信熟息服柏務(wù)等金成為燈新的藝消費高熱點德。消沈費需蒜求的挪快速特增長宇為全奪市經(jīng)冠濟的萌持續(xù)板、健睬康發(fā)扭展拓念展了參新的漁空間搞。識富民敘進程給取得腰新成釣就圖2-6：鹽城市歷年人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》撕20肯05再年，肥鹽城川市區(qū)雅居民單人均梯可支舉配收拐入突惰破萬簽元大紛關(guān)，幼達(dá)到靈10長58伙0元諒，比蟲上年轎增長室13持%，舅“忍十五喉”烤時期呀年均圓增長蛛10肚.3暢%。躺預(yù)計順農(nóng)民葵人均華純收撕入可僑達(dá)4旨85錘0元撿，比隨上年問增長蝦9%荒。富肉民步鍬伐的坦加快游，使謝全市脈人民隔的生怪活水竟平得歷到顯威著改圖2-6：鹽城市歷年人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》圖2-7：江蘇省各轄市居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》歡鹽城匯的市獵區(qū)居水民人場均可秤支配覽收入反高于粉蘇北杯的平個均水?dāng)_平，參與徐仰州及涼蘇中長各市珠水平屬較為托接近懇，增辱長率否也居蛇于蘇挽北第尺二、擱全省洪中游圖2-7：江蘇省各轄市居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：鹽城市統(tǒng)計局《鹽城統(tǒng)計快報2005》蒸2.秋1.濟3沖鹽城憐市域疼總體南規(guī)劃落鹽城祖市域友即鹽調(diào)城市躍行政互區(qū)范匠圍，岡包括罷鹽城疏市區(qū)井、響兼水縣釀、濱扶海縣溪、阜瞇寧縣最、射征陽縣喇、建呢湖縣連、東憶臺市信、大禍豐市鐮的全綢部。離鹽城逆市總允體發(fā)茂展目根標(biāo)分?jǐn)碁槿箓€階刊段：床富民捷目標(biāo)個（現(xiàn)英在至瞞20樸07醉年）階：城沃鄉(xiāng)居劇民生宅活質(zhì)化量進丙一步架提高值，東蓋臺、餃大豐古、城徑區(qū)要念努力刑超過暫蘇中影平均孫發(fā)展陳水平畢，盡飯快融暴入長欲江三抱角洲訂經(jīng)濟鐵區(qū)域飾；鹽五都、彩建湖粗、射唇陽、悉阜寧吐要達(dá)浙到蘇套中平道均發(fā)金展水內(nèi)平；裕濱海乎、響僵水要氏以高嚴(yán)于全辛市平有均水緞平的普速度哀向前校發(fā)展丈，提隸升在鴨蘇北心的位鳥次。進社會圈目標(biāo)夏（2葉00粉7至殖20釋13摟年）條：全怒市爭短取總掌體上抖全面圾達(dá)小結(jié)康。絨環(huán)境伏目標(biāo)扣（2嗓01蒜3至漸20貼20梳年）破：全竊市基別本實串現(xiàn)現(xiàn)森代化廁，保關(guān)證良野好的系生態(tài)伍環(huán)境伯質(zhì)量絨，全獄市建條成經(jīng)江濟繁薄榮、污科教團發(fā)達(dá)工、生首活富午裕、受法制衫健全肯、社霉會文爺明、執(zhí)環(huán)境瑞優(yōu)美撫的生滅態(tài)城腸市。棕人口只規(guī)劃貫?zāi)繕?biāo)秤為：喬到2左00偉7年辣達(dá)到感80果0萬鋼人口震，2炊02犁0年區(qū)達(dá)到緣82忍1萬沉人。兵產(chǎn)業(yè)仆發(fā)展事戰(zhàn)略悲為：暗鞏固處第一眼產(chǎn)業(yè)朋，壯敬大第袍二產(chǎn)很業(yè)，跑培育奴第三撞產(chǎn)業(yè)年。城且市化鎖水平柿規(guī)劃堡調(diào)整準(zhǔn)為2拿00免7年區(qū)40搜%、泳20賭20裁年5圓5%議。忘市域集綜合巴交通企：鐵待路有郵新長陜鐵路策、沿六海鐵掩路，辣公路洋有寧楊靖鹽芽、徐客宿淮威鹽、距連鹽斜通高小速公雅路以請及2斥04杠等一晚級公獅路。趕內(nèi)河遮航道蛋有通樹榆運奸河、能串場白河、組蘇北摩灌溉取總渠構(gòu)等。門機場瞧保留線現(xiàn)狀倒。將貌重點陪建設(shè)滔大豐偏港、落配套選完善債射陽葉港、混陳家喇港、茄濱海借港?？}城孟市發(fā)效展戰(zhàn)凝略是要貫徹流集約勒經(jīng)營螺和集播聚發(fā)洋展思彈路，章做強交中心專城市逃鹽城遙市區(qū)遇，加漿快縣沒(市帽)城曠區(qū)和論重點蒙中心姻鎮(zhèn)的興建設(shè)目，促盈進大地中小損城市植和小驢城鎮(zhèn)夾協(xié)調(diào)迅發(fā)展剩，全性面提烘高城刺鎮(zhèn)發(fā)正展質(zhì)培量，苗并充料分考團慮與攀南通乓市、意泰州減市、半揚州晴市、除淮安庫市、晚連云租港市成等周凡邊城銹市的拜區(qū)域石協(xié)調(diào)燃，共今同實同現(xiàn)蘇蹈中和板蘇北存的全察面飛營躍式涉發(fā)展戰(zhàn)。妹2.眼1.賺4尿鹽城霸主城箏區(qū)規(guī)躁劃且鹽城米市市鄙區(qū)占林地1沈72蹈8平困方公圣里，春其中慕主城戒區(qū)占倘地4溜23貫平方核公里灣，主聯(lián)城區(qū)舍主要柳范圍腦為：昏寧靖貞鹽高繭速公岔路及烏其東斤延段謝；保溜淮鹽喉高速識公路臥；沿客海高元速公辰路。返市區(qū)星各片恩區(qū)劃幻分余：府以通符榆運謊河、搞新洋浩港、接西環(huán)蓄路、孤世紀(jì)枝大道爐、青柜年路蹦等主刑要河付流、差道路傾為界暢限，圖將主接城區(qū)間劃分興為城患中、注城南敵、城粥西、叨西南嚇、城連北、宜河?xùn)|農(nóng)六大喬片區(qū)惑。肉城中領(lǐng)片區(qū)促：違以商懷業(yè)服逗務(wù)和俗居住黃功能洋為主德。兇城南炕片區(qū)倘：盲以居螺住和涂行政們、文腰化、由教育抗功能顆為主奉，保菊留悅攤達(dá)工糠業(yè)園終和市柳開發(fā)爬區(qū)用臂地，攤以串慘場河巷為界叨，維打持棵“稍東工剝西宿臟”錦格局駕。杜城西乒片區(qū)餐：泡以居斜住功年能為鏡主，媽沿世租紀(jì)大群道可只布置劫物流插、倉每儲、略市場聾等功滋能用迅地。盈西南炎片區(qū)排：擠以工貧業(yè)為臘主，衛(wèi)沿世惱紀(jì)大覆道可歐布置裹物流鑄、倉燈儲、亭市場駛等功緊能用扒地。號城北扒片區(qū)接：葡基本摧維持散現(xiàn)狀韻功能浙，沿絹20稱4國鏈道可孩布置全一定尊規(guī)模堵的工掩業(yè)用舟地，鮮在鐵呆路貨您站附輔近布廚置主擱城區(qū)琴主要窄的物她流、懇倉儲宋用地王。籍河?xùn)|良片區(qū)露：妄居住橫、工膝業(yè)相顯對平瞇衡的野城市舊新區(qū)鋸，以懷世紀(jì)新大道府與開和發(fā)大嗓道為雄界分路為南新北組抓團，鐮北組板團以蒜經(jīng)十猾一路宗為界探，形央成“哪東工獵西宿悔”格渴局；沫南組巨團以賤鹽瀆排路為肥界，舟形成情“南良工北禍宿”芹格局婆20申04烤年鹽述城市耕主城猾區(qū)現(xiàn)李狀人竟口為刑70凡萬人藝，建醉設(shè)用屠地面音積為粒68礎(chǔ)平方汪公里飛。到泛20囑07定年，蓄規(guī)劃勺鹽城付市主猛城區(qū)闊人口霉為6段0萬付人，剩建設(shè)舟用地撞面積暴為7燕1.同6平達(dá)方公奇里。圈鹽城飲市主銅城區(qū)殼發(fā)展活方向漢為：砌“筆重點器西南串，適膊度向掌西，鋪整合校城北歡，啟饅動河滑東。辟”祝城市堪建設(shè)贊重點己為：嗚優(yōu)化歲城市桑功能鉛布局急和結(jié)專構(gòu)形啦態(tài)，瓦改善挪城市顏環(huán)境么景觀樹。調(diào)國整工鳥業(yè)結(jié)專構(gòu)，鞭加快洽主城各區(qū)工桂業(yè)向繳工業(yè)喝園區(qū)澆的集荒聚。新以城分市中乞心區(qū)渣為重菜點，托發(fā)展掠現(xiàn)代新服務(wù)途業(yè)，沒改造奴傳統(tǒng)凡服務(wù)觀業(yè)。之放慢誤老城注改造衡步伐膽，加原快城播市新惑區(qū)建襲設(shè)。筋以高國速公圾路建狹設(shè)為加重點貌，優(yōu)政化城備市交佛通系樸統(tǒng)。低以改虜善水菌環(huán)境喬質(zhì)量蠟為重士點，址保護艙生態(tài)夜環(huán)境宿。輩【宏學(xué)觀經(jīng)莖濟及鏈城市超規(guī)劃轉(zhuǎn)對項完目投焦資的臂啟示助】則近年吸來，何鹽城枕市宏薯觀經(jīng)浴濟呈柴現(xiàn)了況發(fā)展脆速度問加快呈、發(fā)瓦展后皺勁增壽強的萄良好乞態(tài)勢短。2紀(jì)00干5年牢，鹽愛城市牌GD山P突棚破1辛00忌0萬折，城掛鎮(zhèn)固復(fù)定資智產(chǎn)投藏資增付幅為辰全省鼻最高稱，經(jīng)痛濟的屠快速摧增長劉孕育天了良丸好的更投資店環(huán)境差。漠根據(jù)蚊鹽城倒市總巖體規(guī)遷劃，坡未來例人口冬的擴沙張和川城市扇化水藍(lán)平的送逐步譜提高茂，將絞進一窩步擴赤大城衣市住帽宅的隙需求纖量。評而居淚民可奪支配滲收入蘭的穩(wěn)融步增開長，您拓展鉆了城挨市的哀消費小需求存空間屯，也速提升苦了居填民改罵善生湖活水滾平的萬能力倒。籍2.留2跪鹽城剝市房丹地產(chǎn)襪市場束分析匹2.為2.喂1勢鹽城渠市房廣地產(chǎn)獅開發(fā)麗投資聚從投覆資規(guī)稀?？疵?，2骨00垂4年甩全市差的房代地產(chǎn)朵開發(fā)觸投資擋完成段額達(dá)腦31影.1殲億元歌，是咸20廢00患年的擋2.丙6倍成，年千均增謎長2晚7.溜5%烈。其愚中，瘡住宅支投資礦25反.8峽億元授，是弊20粥00弓年的懸3.范1倍膀；商艘業(yè)營祖業(yè)用權(quán)房投列資3敵.2妙4億菊元，確是2攪00逐0年期的4鴨.2蜻倍。駝估計黨20境05涌年房雖地產(chǎn)論開發(fā)盛投資木將達(dá)鉤到4席0億局元。圖2-8：鹽城市歷年圖2-8：鹽城市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)來源：鹽城統(tǒng)計信息網(wǎng)絡(luò)、江蘇統(tǒng)計年鑒輩2.盡2.濫2布鹽城慚市房每產(chǎn)市遣場分聰析圖2-9：鹽城市歷年房地產(chǎn)供需情況數(shù)據(jù)來源：鹽城統(tǒng)計信息網(wǎng)絡(luò)、江蘇統(tǒng)計年鑒膏從商泰品房質(zhì)的供私給情梯況看費，2閱00意1-鋤20系04靠年，蒸全市不房地約產(chǎn)開知發(fā)竣時工房織屋面暗積達(dá)工到5笑14衣萬平綢方米樣，以煤年均寒11績.3述%的謝速度崇遞增至。其焰中，秋竣工乓住宅曲46異1萬完平方墳米，活年均保遞增到12始%。鼓竣工巷住宅蚊面積辮占全六部竣膝工房錢屋面犯積的呆89竭.7投%，帝成為冒房地鞭產(chǎn)開機發(fā)的搖主體圖2-9：鹽城市歷年房地產(chǎn)供需情況數(shù)據(jù)來源：鹽城統(tǒng)計信息網(wǎng)絡(luò)、江蘇統(tǒng)計年鑒笛從商樹品房焰的銷秋售情鄉(xiāng)況看腳，1蜜99涼8年刻停止喬福利布分房買以后曾，鹽坑城市扛房地伯產(chǎn)市雷場容烘量大番幅增熄加，加需求唱旺盛疾，個鈔人逐嘴步成即為房林地產(chǎn)尊的消井費主疫體。桂20刊01硬-2防00傅4年莖，全架市商活品房識銷售式面積翼和銷蜘售金膨額分市別為躬43轟4萬筑平方陷米、控55弓.5儀億元找，年級均分谷別增針長1濁1.晴4%股、2犬0.規(guī)7%強。澇進入嫁20亦04工年，退隨著辮以多廊層、文小高謊層、風(fēng)別墅銀為主蕉的大區(qū)批商牧品房胳竣工筆交付監(jiān)，帶慣動了迎商品灶房價罵格的解進一更步上餡漲，毅全市秩商品草房平觀均銷豈售單韻價為探15吉52足元/渾平方闊米，侍比去參年同舅期增尊長3協(xié)9.萍0%漆，住普宅銷攏售單錘價為身14希16診元/飛平方域米，柄同比巴增長警34亦.8流%。品鹽城療市區(qū)鐵商品微房平徑均銷扛售單妹價為糠2桃07垂7元較/平批方米補，同扇比增烘長訴40斗.7剩%，妥住宅磚銷售灰單價版為蝕20喪03搞元/警平方捎米，胳增長至41雖.0斗%。數(shù)據(jù)來源：江蘇土地市場網(wǎng)絡(luò)圖2-10：鹽城市區(qū)近年土地成交情況粥2.箏2.剃3給鹽城侍市區(qū)睬土地裹市場幼分析數(shù)據(jù)來源：江蘇土地市場網(wǎng)絡(luò)圖2-10：鹽城市區(qū)近年土地成交情況吧根據(jù)烈不完取全統(tǒng)塵計，鬼20擁04諒年，謙鹽城畜市區(qū)存共成滴交2管6幅猜土地崗，成票交總故面積訂達(dá)3瓜9.梳24禍萬平慮方米苗，土配地成乳交均頃價為駛59建萬元廊/畝耐。2槳00氧5年軍市區(qū)后成交嶺了2銀2幅省土地在，成拌交總致面積堡達(dá)7糊7.絕73消萬平憑方米帝，土筒地成叼交均水價為所74卷萬元腎/畝羅。這旱些公坡告出院讓的艘土地末，將研在未背來1外-2畢年內(nèi)座建成淚上市診，粗胞略計要算，斷其中筒商品沈住宅歸的未搞來供沿應(yīng)量柄將在熔15田0萬回平方訴米左海右。浩【房筆地產(chǎn)粉市場熄發(fā)展悠對項宿目投欠資的傷啟示守】仰近年星來，傾鹽城勇市房步地產(chǎn)裂開發(fā)只投資傭額逐盤步增亭加，晉商品表房基象本保畝持供喊需兩嗽旺的姻局面雄，住艇宅價浙格增睛幅較霸大。戲城市相中心置區(qū)商抵業(yè)氛斬圍濃蜓厚、樹區(qū)域卡配套座成熟鳳，其亭所體松現(xiàn)的或地段粉優(yōu)勢殊明顯泊，無甲疑對爆房地為產(chǎn)開紀(jì)發(fā)投膀資具外有很未強的候吸引燥力。昨另一崗方面殲，城槳南新咸區(qū)成援為政驗府重肚點發(fā)追展區(qū)扣域，擾這里膝也是拖未來棕的投成資熱輕點。芒3.茶項敬目周柔邊房腔地產(chǎn)售市場價調(diào)查腐分析炒3.茄1疑周邊煎房地鉆產(chǎn)市粒場概被述圖3-1：鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖豎3.好1.鉛1書鹽城登市區(qū)劇房地搏產(chǎn)分快布格名局圖3-1：鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖包以建途軍中趣路、晨解放蕉路、筆大慶域路、魄鹽馬紫路、俯開放餐大道撿等主予干道回為界態(tài)線，尖將全耀市劃熟分為饑城北拜板塊漫、城滋中板領(lǐng)塊、愉城南頂板塊田、西壘南板符塊、陰城東賢板塊動。誘城北贊板塊昨：搜該板食塊的鄭劃分希區(qū)域商主要想為毓倉龍路宏以北背、開術(shù)放大取道以解西地顏帶。擊城北書板塊殼主要乳為老棒城改昂造項節(jié)目，跨涉及蜓的拆繭遷量般較大襲，拆縱遷工旅作的紀(jì)展開宿有一柜定困散難，宇因此鞏該板房塊的隔上市航量較宮小。超而且洞由于副此區(qū)帶域多約為老傳公房胃，當(dāng)真地人特對城駱北的輩區(qū)域低印象緣較差煉，當(dāng)秩地也盜有務(wù)“觸寧往傾南一在尺，翠不往貝北一肚寸繪”促的說倆法。艙但該說區(qū)域摧的配俊套成煉熟，塘加上勢部分布品牌境開發(fā)店商的叢介入爺，如提悅達(dá)視，使橋得城栽北板庸塊還獲是受約到了睜一部吩分人黎的追垃捧。訪城中訪板塊鎖：炮該板沃塊的貌劃分招區(qū)域甲主要湊為建虹軍中驗路沿制線、源大慶席路沿拌線、協(xié)開放職大道液以西藝、鹽糟馬路凳以東電地帶鋸。霜該板閥塊處課在鹽箭城市奶最繁今華商版圈激——移建軍歌路和上解放揚路沿講線，慧區(qū)域剩配套乎成熟閘，商友業(yè)氛縮圍濃聲厚，織因此捆致使辜該板乒塊內(nèi)威的商碰品房野價格藍(lán)為整蘇個鹽巷城市棒最高統(tǒng)點，坦扮演貪著領(lǐng)慘跑者或的角所色，其在該國區(qū)域藝置業(yè)踢的也墻多為吼鹽城吃市的戶高層犯收入設(shè)的人溉群。夢城南謙板塊淹：戚該板驢塊的帶劃分睜區(qū)域其主要蹦為大油慶路漏以南院、世沃紀(jì)大旦道沿翅線、貌開放儀大道議以西瀉地帶列。捎城南削板塊歡將是修鹽城懷市重場點打肢造的像區(qū)域勒，以交文教翻、市所政辦止公、棕居住膝為主資要功律能，見目前陡市政寫府、卸鹽中概、市篩一小考等已頃經(jīng)遷佩入，長隨著干周邊塵配套退的成索熟，兵相信缸該板侮塊的謊房價害可以賤和城困中板庸塊相樓抗衡勇。食西南低板塊黨：夜該板堵塊的萌劃分蠶區(qū)域驕主要印為鹽復(fù)馬路主以西理地帶節(jié)。儉西南抗板塊繼僅次課于城擦南板豎塊，短該板敞塊也殺是市窯政府輸將重謀點虜“水福佑燭”鉤的區(qū)代域。鴉受市例政府面和鹽杯中等甘利好推的輻謠射，遲以及展城西哨南自聯(lián)身優(yōu)昂越的密地理唇位置等、自端然環(huán)并境和呼較高池的人校居指撓數(shù)，品該板促塊已簡經(jīng)得烏到大撿多數(shù)撕購房擋者的梯認(rèn)可虎。隨窮著一礦些品釀質(zhì)樓緩盤的另誕生聚，西透南板釘塊將幕是鹽油城市佛中產(chǎn)議階級耍的首潮選。賺城東態(tài)板塊展：番該板伐塊的膨劃分胡區(qū)域合主要昌為開片放大塌道以準(zhǔn)東地帶帶。熔受政跑府規(guī)駝劃和維板塊攀自身壘特點黨等因瓣素的勉影響涌，該伍區(qū)域促相對還于其爭他板堆塊，真開發(fā)抹得較薪晚。奇但從朋城市占發(fā)展宴進程選來看龜，它典將是劇百萬態(tài)人口由城市魄的經(jīng)蹲濟支薄撐點狂，又棉一個近城市振的新磚中心向。其皺地理接位置壓、經(jīng)糊濟和珠人文校在整憤個鹽翠城市決都占曾有很勢關(guān)鍵濃的地匆位，肯有著亡巨大場的發(fā)建展空籠間。廳3.變1.敬2桂鹽城現(xiàn)市區(qū)移房地逼產(chǎn)市荷場分鑰析炭各板環(huán)塊樓皮盤分汪布圖錦江冠城錦江冠城恒達(dá)東園東方花園五星小區(qū)錢江方洲中原世創(chuàng)文華名城現(xiàn)代華庭繽紛亞洲娛樂花園桃源居金品花園榮盛公寓金色家園怡景花園中茵海華鴻基奧園永基·時代旺角鼎盛時代A——先峰島概念規(guī)劃B——新西門路兩側(cè)地塊規(guī)劃C——迎賓南路舊城改造項目本項目★ACB圖3-2：鹽城市區(qū)樓盤分布圖斜目前萍各板慌塊主致要在繡售或廚在建哪樓盤遮有：骨城北預(yù)板塊且：悅陽達(dá)嚴(yán)·性東園稻、錦饅江怎·驚冠城途等。善城中禁板塊好：中消茵溫·劫海華嘩廣場軍、金慰色家束園、睡怡景領(lǐng)花園粘、鴻叔基弦·竊奧園馬、永緣基擠·庫時代煮旺角刃、鼎食盛時格代等紡。陵城南蹈板塊帆：文盲華名弓城、牽繽紛陜亞洲漠、娛士樂花愛園、鉛現(xiàn)代播華庭陣、錢晝江方眾洲、昆中原椒世創(chuàng)社等。慮西南上板塊何：榮慶盛公禾寓、級金品驚花園閘、桃羽源居產(chǎn)等。竿城東昨板塊守：東羞方花貧園、害五星涉小區(qū)帶等。壟未來臨供應(yīng)域量分們析融1-盒3年奶內(nèi)潛斷在供胃應(yīng)量渡據(jù)不鳴完全洋統(tǒng)計息，目則前各冬板塊殿11揭個主竭要的汗在售期項目宣未來也潛在次的市席場供花應(yīng)量歷在2柱0萬斧㎡左死右，檔如果芒加上喬06亦年上著半年臘開盤模的文饅華名績城（鞠27購萬㎡堵）、鏈永基憑·蝕時代糞旺角禍（1物.6圣3萬雖㎡）疾、現(xiàn)悔代華悉庭（溫約5紅.5妖萬㎡孔）、慎3年恨內(nèi)土凍地供葵應(yīng)面饒積（雨至少器15伍0萬非㎡）講以及宋其他鞭樓盤希放量恭，預(yù)語計1始-3害年市馬場供凝應(yīng)總隔量將卡遠(yuǎn)超由過2色00待萬㎡毯。吸3年窄后潛企在供椒應(yīng)量交此期謹(jǐn)間主佛要供易應(yīng)量林集中尋在城逆南板或塊、浸以及外市政皇規(guī)劃東舊城監(jiān)改造驗項目五（地債理位豆置祥蹈見樓鈴盤分哀布圖噴）。燥城南丹板塊沖目前嗎已知躬該板睡塊共衫有兩車個項徒目，釣一是偵蘇嘉折地塊天（錢拴江方關(guān)洲）鈔，本事地塊篇位于玉解放偵路東暫側(cè)、翁青年戀路北植側(cè)，壯屬于傲未來倡城市識幾何甜中心屑，以舌新城畫商業(yè)挽中心師（市行級商集業(yè)中讓心）壟為核質(zhì)心的洞綜合飲功能努區(qū)，鋸主要乳為商晝服、耗商辦爺、高桐檔住送宅、漁賓館潮酒店彈、文謹(jǐn)化娛陜樂，信項目舟總占千地6悶0公竿頃，干預(yù)計沫總建械面積板90盆.1悼4鍬萬㎡葵。諷二是太中原唯世創(chuàng)村，位駁于解您放路遵東側(cè)蛙、東宏進路最北側(cè)剖，目巧前建展筑面堡積不藝詳。固舊城三改造安項目比迎賓訴南路哭舊城艷改造緩項目哀迎賓餃南路刮（大債慶路圓-青善年路冤）兩雖側(cè)地瞞塊舊藥城改爪造項呼目，保是由養(yǎng)鹽城細(xì)國飛翁綠色括置業(yè)賊有限不公司設(shè)開發(fā)梁建設(shè)遣，以堆商業(yè)倉、住硬宅為熟主，固配以刑適當(dāng)銜的辦餓公。候用地與面積怪12臨.4溜公頃將，預(yù)我計總慚建筑超面積股18尚.5躺萬㎡勞。賀先峰當(dāng)島概進念規(guī)單劃鋸先峰擦島位奮于鹽詠城市兆中心球區(qū)核肌心地鳴段，炮用的薦呈三時角形球，用血地性黎質(zhì)以斗商業(yè)燕為主迫，居央住為拿輔，妨同時華兼文詠化休任閑性貢質(zhì)集虎購物斬、居串住、筒休閑黨、娛矩樂、連教育狀為主盈。許新西肯門路舅兩側(cè)欠地塊坊新西望門路熄兩側(cè)蒙地塊榨位于勸城市蜜中心膨，是占整個引鹽城向文化胞復(fù)興可工程碼，本觸方案飲沿東話西向奴做兩界條平壯行軸齡線，臂一條交為中振部曲部線形勵的商黎業(yè)步裂行街岡，一跟條為忽南部羊沿串先場的組文化劃景觀艱帶，清形成縱一個挺購物背、休胞閑、皂娛樂哨、觀讓景相量互融祖合的濾結(jié)合少體。泡肚矩靠總結(jié)瀉：據(jù)胡目前葛已知態(tài)的項踩目統(tǒng)博計，撓總建留面已植達(dá)到拖了1源08嫂.5心萬㎡蜓――莖蘇嘉飛地塊瓶（9呼0晶萬㎡津）及殃迎賓腹南路若舊城燥改造范項目飼（1敵8.僚5卻萬㎡灘），窄3年右以后卷全市責(zé)供應(yīng)億量較悟目前襲呈倍尊數(shù)增摔長。臣產(chǎn)品演狀況圓分析差樓盤譽名拔物業(yè)凡類型葛悅達(dá)宿·典東園系多層昆、小伸高層諒錦江睡冠城粥多層直、小栽高層冊中茵姐·鑰海華鴿廣場倘小高遞層、款酒店練式公鑰寓剪金色織家園魯多層盆、小勿高層陵怡景盈花園巡多層無、小弊高層怪鴻基監(jiān)·潔奧園蓬小高狹層、觀酒店魄式公遭寓尋永基砌·劫時代相旺角帖小高謹(jǐn)層、區(qū)酒店榮式公冤寓編鼎盛狂時代軌小高繡層、君商住狗文華愚名城匙多層借、小籌高層貫繽紛腸亞洲櫻酒店哭式公跑寓巖娛樂粉花園駁多層吵、小喘高層俗榮盛趕公寓衡小高新層驅(qū)現(xiàn)代鹽華庭竹小高屈層厲東方否花園愿多層思、小斃高層桃分析耍：吉從上事表可負(fù)見，姥目前體主要戒在售抱項目掩大多燈數(shù)由院小高孤層或她者多覽層、懂小高樣層混術(shù)合組缺成。連在混仰合型等小區(qū)痕內(nèi)，童其中還多層是產(chǎn)品杯占整買個項歸目的長半數(shù)槽以上叛，比乏如悅逃達(dá)罵·跨東園擾、錦蹈江冠幫城、裕金色骨家園逐等。始中茵尼·鋪海華冷廣場淘、鴻對基裝·切奧園促、永足基艱·雞時代鉗旺角奮與繽青紛亞逼洲除愚住宅吉項目恩外，蟲商業(yè)哨項目濾也同先樣是躺樓盤鋼整體崖開發(fā)鵲的重臭點，吸如中躬茵旅·壟海華峽廣場功，總匆建面歉16輔萬媽㎡，臣商業(yè)樂項目件占1炕2萬碼㎡。箏上述質(zhì)4個居樓盤桑小區(qū)卸內(nèi)都腰規(guī)劃飄有酒章店式躬公寓筐產(chǎn)品桿，從斗目前件的銷桿售情懶況來桐看，僑該類票產(chǎn)品厘市場傷接受給度較齡高，唇其中償中茵削·僅海華伏廣場麥推出艘的1獸幢酒量店式對公寓擴，一底天內(nèi)榴就全冰部售要罄，慘鴻基倦·蔽奧園披、繽億紛亞香洲目之前僅喂剩于拴少量叨房源奸，永拉基元·額時代債旺角拘將于銅06結(jié)年4湊月份姻開盤鋸。圖3-3：鹽城市區(qū)各板塊平均價丑各板芬塊住艇宅價形格現(xiàn)速狀比仰較圖3-3：鹽城市區(qū)各板塊平均價什分析母：吃從上跪表可亂見，捆各板凈塊間憶的價找格差社距較晴大，姥城中谷板塊我以3芳20刑0元壁/㎡愁的均古價領(lǐng)麗跑于掏全市那樓價跪，而依城東蠅板塊草則以舟22揮00臭元刷/㎡田的價融格墊仍底。遙從價糟格走里勢及樣發(fā)展?jié)嵰?guī)劃鍋來看衰，塌城南那和西丙南這瘡兩個助板塊論的價還格增駐幅較慶快，岸這同灘政府脆和學(xué)襯區(qū)的土南移梅以及升整個毛城市膏規(guī)劃為是密是不可鍬分的匹，因懼此城種南和繁西南闊未來臨的升慢值空式間也顧較大盜，尤螺其是式城南復(fù)板塊其，目齒前在嚴(yán)售的兇項目異除繽殊紛亞欠洲外盞，文撫華名惑城、劉娛樂鉤花園裁等樓楚盤均普價都必在2愧50擁0-庭26算00臣元闖/㎡祖左右尾，與班緊鄰持的城棕中板沒塊相于比，服價格吸還是電有一母定的安上升酬空間叛。就另外擾，各拼板塊抹也有柔個別首樓盤恢的售錦價明獨顯高辨于板涉塊均宴價，暫比如嚼城中攔板塊扮的中樸茵啞·特海華鏈廣場欠報價晴36歐00閣-3讀90懷0元壯/㎡怒，金肅色家臨園均格價3畝35輔0元掏/㎡定；城偵南板央塊中看的繽業(yè)紛亞幸洲推浪出的宅全裝乞修酒位店式惱公寓壺，報競價3產(chǎn)74水0-掏38俗50凳元/飾㎡。孕消費宇群體陳分析犯自2圣00復(fù)2年債起，漁鹽城摩近幾百年經(jīng)北濟飛轉(zhuǎn)速發(fā)館展，烘人民也生活惱水平蝴不斷峰提高艙，形仁成了新一批話有相月當(dāng)購碑買力岸的消喚費者笛，順騙理成劃章，扯積壓榨已久已的購境買力賢在房丈產(chǎn)市品場上伴得以巨爆發(fā)昂。坑據(jù)目極前的變市調(diào)男情況椒來看演，各泰樓盤健的主國力購厚買群盒體來厲自于寄市區(qū)拜內(nèi)，嗎另外瀉輔以沿少量偽的郊荷縣區(qū)瞎域的瞞消費程者，掘大多清數(shù)都訴是以幻改善準(zhǔn)居住情環(huán)境毒為購蹦房主屬導(dǎo)需瞞求。宏3.相2.降2買城南截板塊身市場鋼分析賓產(chǎn)品突狀況辮分析鬧樓盤那名盒物業(yè)可類型備文華總名城切多層無、小盒高層侮繽紛紙亞洲悄酒店孟式公來寓貿(mào)娛樂躬花園酒多層忍、小誘高層轎現(xiàn)代蔥華庭援小高紫層抬分析喇：醋整個澡板塊稻中，誰只有菌繽紛殃亞洲翅為酒胡店式輪公寓氏項目庫，共桶規(guī)劃羊18箏8套準(zhǔn)房源金，在勞經(jīng)過木3個帖月的與銷售皆，目柜前僅柔剩下額2套便12飾0㎡惹的二憤房。郵其余盟三個揮樓盤租均為伴純住宏宅概訓(xùn)念項涼目，雄由小番高層捷或者還多層揚、小貢高層堪混合引組成勒，其篩中文擋華名危城、屬現(xiàn)代瘡華庭頁將于鼻06沸年2扶月份信上市攤。劈文華糾名城足、娛張樂花稱園小肉區(qū)內(nèi)待多層造產(chǎn)品受要明換顯多億于小童高層輔產(chǎn)品駁。耐市場告價格及分析拖樓盤暴名麗均價甚（元糞/寫㎡）冠文華益名城罪預(yù)計羽25罷00餃-2輩60禮0濕繽紛嗽亞洲宇37津40泛-3差85注0旋娛樂夜花園煙25蟲00剖現(xiàn)代蜓華庭攔預(yù)計聾30凳0堪0以蘿上完分析忠：彼繽紛徐亞洲融由于崇推出竹的是娛55皮-1鑄20秘㎡全削裝修派小戶狂型酒作店式螞公寓跌，因趟此價違格較慚高，紛售價論為3夾74霜0-荒38刺50偵元/基㎡。離06瘡年2絞月份賊上市童的文物華名窄城、活現(xiàn)代筍華庭圍，其寬中現(xiàn)效代華舉庭預(yù)幫估開屬盤價霞在3釋00箏0元紀(jì)/㎡評以上蒸，而厲文華貪名城齡則預(yù)遍計為吵25潮00愚-2州60乓0元帳/㎡跌，比午較符句合區(qū)剝域板陵塊均逝價。山位于軌解放郊南路賀、世求紀(jì)大痛道交栗匯處勇的娛銳樂花趁園，房06良年2蚊月份獵全部瘦交付援使用護，目班前售盲價穩(wěn)滅定在拆25襖00因元/雜㎡左消右。鴨各案壇房型浙面積宣分析脆樓盤卷名炕文華對名城絡(luò)繽紛錄亞洲惠娛樂迎花園越現(xiàn)代肺華庭忽1房墻75挪㎡般55留-5建9火㎡哄/吳/亂2房告90忍㎡產(chǎn)10黎3-框12結(jié)0桐㎡烘/顧/影3房觀13守0-仔13伙3葡㎡捆/隙99潑-1跡36綠㎡下11肅3-肉15皇2員㎡憂4房更/斃/輔15究4-擊17個3彼㎡拴/兩分析該：刷目前葵只有恒文華個名城揉與繽句紛亞法洲規(guī)蘿劃設(shè)餐計有月1房馬房型晌，其園中文步華名義城房將型較領(lǐng)為齊碗全，攏1至