金三角商住小區(qū)定位

朔州金三角商住小區(qū)工程市場分析與定位報告2021年8月1〔一〕整體功能定位集“特色商業(yè)、商務(wù)樓、中心會所、精品住宅〞為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè)：工程位置具有高度的稀缺性和不可比較性，周邊開發(fā)區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氣氛將為工程帶來巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的民福東街、文遠(yuǎn)路和振華東街共同打造朔州市區(qū)最具人氣的都市商圈；商務(wù)樓：高檔商務(wù)樓不僅進(jìn)一步提升工程的品質(zhì)感，同時更好的提升建筑形象和商業(yè)價值；精品住宅：打造精品住宅群，進(jìn)一步提升工程品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升：該工程將全面提升朔州現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出朔州最具特色的地標(biāo)性商住建筑，這里不僅是一個靚麗的建筑綜合體，更是一個有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。2〔二〕物業(yè)類型及規(guī)模工程總規(guī)模：約37萬建筑平米〔地上32.3萬建筑平米，地下：4.5萬建筑平米〕工程分物業(yè)類型規(guī)模：項目分物業(yè)類型規(guī)模商業(yè)13.4萬平米住宅18.6萬平米會所、幼兒園0.19萬平米總計32.2萬平米一、整體定位3二、商業(yè)定位〔一〕商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品突顯工程檔次，營造朔州地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時尚工程定位于朔州的中高端人群，品質(zhì)時尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色?；盍こ烫厣匾肓藙痈?、時尚的活力無素，展示工程商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢4〔二〕業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類型三層美食廣場、數(shù)碼娛樂城影院、休閑健身中心二層精品商業(yè)街一層地下一層超市5〔三〕各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位本工程超市規(guī)模確定原那么一：本工程商業(yè)定位的原那么之一是侵略型商業(yè)，因朔州市場本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本工程超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級版。因此，要在朔州現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競爭的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競爭力。原那么二：知名品牌連鎖超市的選址要求；原那么三：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本工程最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。綜上所述，本工程超市建筑面積建議為：5000～6000平米6二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)形式示意7超市布局建議地下一層商業(yè)分析：超市主要以品牌、規(guī)模和價格取勝，并要求具備良好的便利可達(dá)性，因而地下一層可有效的滿足這一需求；超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效躲避一層商業(yè)空間商業(yè)價值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強(qiáng)化最有價值的地上一二層的商業(yè)價值的提升和實現(xiàn)；品牌超市對布點選擇的要求。二、商業(yè)定位8原那么一：商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上1、2層，同時也是工程快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當(dāng)增大；原那么二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氣氛，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場；原那么三：本工程商業(yè)定位的原那么之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街局部也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)；原那么四：建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本工程最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結(jié)合工程功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本工程商業(yè)街建筑面積建議為：30000平米左右二、商業(yè)定位2、商業(yè)街1〕規(guī)模確定9二、商業(yè)定位2〕空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性本工程商業(yè)價值最高的地上1、2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在朔州目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住朔州主力消費(fèi)客群。無論從資金回收、商業(yè)氣氛營造等角度考慮，這都將是一個合理的方案。

另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計手法，不僅可以通過內(nèi)局部割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。10二、商業(yè)定位3〕業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是工程商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線；利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。11二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。12美食廣場是本工程不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動，是聚集人氣，提升商業(yè)價值的亮點之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；原那么：美食廣場需要到達(dá)一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用；綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和工程建筑空間的布局特點，本工程美食廣場建筑面積建議為：3000平米3、美食廣場1〕規(guī)模確定二、商業(yè)定位13本工程的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時依然遵循中低價位的原那么，抓住朔州年輕主力消費(fèi)群。2〕業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位143〕美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；針對工程商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個商業(yè)的價值，也可有效的與其他目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。二、商業(yè)定位15功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。供給：朔州目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本工程的一個典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化工程對年輕客群的吸引力。需求：朔州衛(wèi)星城高校人口接近4萬人，高校的進(jìn)駐，不僅為朔州的經(jīng)濟(jì)開展積聚了人氣，同時也刺激了學(xué)校周邊餐飲效勞、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速開展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場開展空間。結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和工程商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本工程數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為：3000～4000平米4、數(shù)碼娛樂城1〕功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位16數(shù)碼娛樂城既是本工程的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化工程的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢，同時也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)工程時尚動感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。2〕業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位172〕業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式183〕數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；針對工程商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與工程電影院形成一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時間的要求都強(qiáng)調(diào)對其獨立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要。二、商業(yè)定位19功能：休閑健身中心是工程的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅表達(dá)了本工程時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升工程的檔次，并與工程高星級商務(wù)酒店形成配套性優(yōu)勢。供給：目前朔州市場上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對陳舊且效勞內(nèi)容相對單一，而這些專業(yè)店的經(jīng)營狀況多呈上升趨勢；需求：隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長的城市，這一需求的增長速度相當(dāng)快。同時，朔州也存在著大量的高收入人群。這都說明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場空間。5、休閑健身中心1〕功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位20知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營商家需求面積英派斯健身俱樂部2000－5000平米浩沙健身俱樂部1000－3000平米中體倍力標(biāo)準(zhǔn)店3000平米左右青鳥健身不小于2000平米結(jié)合上述分析，本工程休閑健身中心建筑面積建議為：3000～4500平米21休閑健身、SPA也是本工程的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與表達(dá)了本工程時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升工程的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。2〕業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位223〕休閑健身中心布局建議地上三層商業(yè)分析：休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；休閑健身中心在工程整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富工程功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強(qiáng)化工程商務(wù)酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與商務(wù)酒店之間形成最正確的空間互動性，所以必須將其置于本工程商業(yè)頂層、商務(wù)酒店的負(fù)一層，以有效實現(xiàn)其功能。二、商業(yè)定位236、影院1〕規(guī)模確定二、商業(yè)定位2〕業(yè)態(tài)形式示意影劇院面積為：3000平米。243〕影院布局建議地上三層商業(yè)分析：影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)垂直分布；影院因其特殊的建筑要求，對內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實現(xiàn)工程整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。二、商業(yè)定位25〔四〕工程競爭力營造1、形象力上的提升 工程商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與朔州其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升工程競爭力。 另外工程的商務(wù)酒店的外觀與高度會進(jìn)一步強(qiáng)化工程的形象力，真正成為朔州的“地標(biāo)〞。二、商業(yè)定位26〔四〕工程競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在朔州都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升工程整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。二、商業(yè)定位27〔四〕工程競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動

商務(wù)酒店和商務(wù)酒店效勞式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動，商業(yè)可作為商務(wù)酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善商務(wù)酒店及公寓的配套功能；而商務(wù)酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。二、商業(yè)定位28〔四〕工程競爭力營造４、商業(yè)空間的改進(jìn)

除了采用中庭的設(shè)計手法，還可在商業(yè)街的局部節(jié)點處，布置趣味性休閑空間，不僅表達(dá)對消費(fèi)者的關(guān)心，提升消費(fèi)者購物的舒服度，更可以延長消費(fèi)者的滯留時間和購物消費(fèi)的可能性。二、商業(yè)定位29〔五〕各業(yè)態(tài)租售價格建議1、租售組合建議根據(jù)工程回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實際經(jīng)營要求，租售組合建議如下：二、商業(yè)定位物業(yè)類型銷售/租賃組合策略商業(yè)3層休閑健身中心、影院持有；出租經(jīng)營3層美食廣場、電玩娛樂城持有；出租經(jīng)營2層精品商業(yè)街出售1層精品商業(yè)街出售地下1層超市持有；出租經(jīng)營30二、商業(yè)定位1、2層銷售價格建議：依據(jù)：工程一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天商業(yè)平均投資回報率：8～10％建議：本工程一二層均價為：9000～11500元/平米

一層均價：10500～13500元/平米二層均價：7500～9500元/平米2、銷售價格建議31二、商業(yè)定位3層租賃價格建議：依據(jù)：工程一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天三層租金取值為一二層商業(yè)租金的60～70％取值：本工程三層租金為：1.2～1.5元/平米.天3、租賃價格建議32二、商業(yè)定位地下1層〔超市〕租賃價格建議：依據(jù)：租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強(qiáng)的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本工程的商業(yè)氣氛。結(jié)合行業(yè)特征，建議：本工程地下1層〔超市〕租金為：0.8～1元/平米.天33朔州區(qū)一共有3家星級商務(wù)酒店，級別呈遞級差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強(qiáng)烈的競爭態(tài)勢。朔州市商務(wù)酒店，無論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店經(jīng)營較好，價格也更高。朔州區(qū)中心只有一家二星級商務(wù)酒店，競爭較弱，級別有待提高；高檔商務(wù)酒店，以大朔州區(qū)的規(guī)劃和開展而言，具有市場空間；抓住商務(wù)客戶，擁有完善配套和良好環(huán)境的商務(wù)酒店較受歡送。三、商務(wù)酒店定位(一)朔州商務(wù)酒店競爭力34三、商務(wù)酒店定位(二)商務(wù)酒店客群分析朔州商務(wù)酒店的主要客群有三類：根本以接待商務(wù)會議和商務(wù)交流為主，其中，商務(wù)型會議型客群是商務(wù)酒店主力客群?？腿褐幸灿芯植可⒖?，尤其在夏季和秋季較為明顯。另外，有局部朔州高收入群(如市區(qū)高官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生)在商務(wù)酒店包房長期居住，作為在朔州的暫居居所。商務(wù)會議型人群是朔州商務(wù)酒店的主流客群；也有小局部散客客群；另有相當(dāng)一局部市區(qū)高官、煤礦主和學(xué)區(qū)的富家學(xué)生在商務(wù)酒店包房。35三、商務(wù)酒店定位(三)商務(wù)酒店市場空間判斷通過前述市場的商務(wù)酒店分析和商務(wù)酒店競爭力分析，我們可以得出朔州商務(wù)酒店空間判斷：朔州中心區(qū)中高商務(wù)酒店較少，開發(fā)區(qū)商務(wù)酒店市場較空白；比照其他地級城市而言，朔州商務(wù)酒店經(jīng)營較好，尤其是少量的中高檔商務(wù)酒店，經(jīng)營良好；商務(wù)型商務(wù)酒店是商務(wù)酒店市場主力，存在商務(wù)升級和配套升級的空間；特色經(jīng)營和以休閑娛樂為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣點。因此：朔州具有中高檔商務(wù)酒店的良好空間擁有完善休閑配套的商務(wù)型商務(wù)酒店是市場主力36三、商務(wù)酒店定位(四)工程商務(wù)酒店定位綜上所述，本案商務(wù)酒店定位為：綜合整個工程來看，四星級商務(wù)酒店不但符合整體工程的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性建筑；工程位于朔州開發(fā)區(qū)地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級定位也與黃金地段相匹配；商務(wù)會議客群是朔州商務(wù)酒店市場的主力客群，定位商務(wù)型商務(wù)酒店與市場相吻合。從公司經(jīng)營和形象方面考慮，高星級的選擇有利于形成區(qū)域商務(wù)酒店市場的主力地位，以星級和工程區(qū)域地段形成工程商務(wù)酒店的競爭力優(yōu)勢。四星級商務(wù)酒店37三、商務(wù)酒店定位商務(wù)酒店總規(guī)模定義依前所述，工程商務(wù)酒店規(guī)模定義為：總面積0.8～1萬平米客房數(shù)量80～100間(五)工程商務(wù)酒店定位38類型客房面積比例公共經(jīng)營面積比例會議與其他設(shè)施會議型商務(wù)酒店44%22%34%娛樂型商務(wù)酒店45%25%30%度假型商務(wù)酒店45%25%30%綜合型商務(wù)酒店62%14%24%按照國際慣例，不同類型飯店分項面積指標(biāo)表:三、商務(wù)酒店定位(五)商務(wù)酒店配套面積測算39以商務(wù)酒店總規(guī)模0.8~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會議商務(wù)酒店建筑的規(guī)模配比，進(jìn)行各功能局部的面積分配：類型客房面積比例公共經(jīng)營面積比例會議與其他設(shè)施會議型商務(wù)酒店44%22%34%三、商務(wù)酒店定位客房局部：(8000~10000)×44％＝3520~4400平方米餐飲、休閑娛樂等公共經(jīng)營局部：(8000~10000)×22％＝1760~2200平方米會議局部：(8000~10000)×19％＝1520~1900平方米行政﹑機(jī)房及其它：(8000~10000)×15％＝1200~1500平方米(六)商務(wù)酒店配套面積測算40依據(jù)測算方案，本工程商務(wù)酒店作為定位于商務(wù)會議，各功能配套面積分別為：商務(wù)酒店功能面積建議表功能面積建議內(nèi)容建議客房面積3520～4400平米客房數(shù)量為80～100間，主要以標(biāo)間為主，配置部分豪華標(biāo)間，若干個豪華套房公共營業(yè)面積(含餐飲、休閑娛樂等)1760～2200平米餐飲主要設(shè)宴會廳(含中餐與西餐)、茶室、小型酒吧；休閑娛樂可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺球廳、乒乓球室、KTV等會議面積1520～1900平米包括大會議室一個，小會議室若干個、商務(wù)中心等機(jī)房及其他設(shè)施1200～1500平米行政區(qū)、機(jī)房及其他設(shè)施工程商務(wù)酒店總規(guī)模建議為：0.8~1萬平米左右三、商務(wù)酒店定位(七)商務(wù)酒店配套面積測算41

位于商場上的商務(wù)酒店將成為本工程的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使工程從形象上成為朔州真正的“地標(biāo)〞，從而有效強(qiáng)化工程整體的吸引力和競爭力。三、商務(wù)酒店定位(八)立面示意42三、商務(wù)酒店定位(九)商務(wù)酒店差異化經(jīng)營可以提供以下軟效勞：1、商務(wù)酒店特色效勞商務(wù)效勞房間效勞禮賓效勞其他效勞清潔房間洗燙衣物24小時房間送餐設(shè)施維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會議室及設(shè)備租用機(jī)場接送旅游行李運(yùn)送協(xié)助婚禮小件存放送花效勞代繳費(fèi)用預(yù)訂效勞快件專遞2、標(biāo)準(zhǔn)化效勞設(shè)施效勞24小時供給冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視文字處理本案將通過個性化效勞創(chuàng)造差異化經(jīng)營43三、商務(wù)酒店定位此外，本工程商務(wù)酒店還將通過以下特色，到達(dá)差異化經(jīng)營：1、占據(jù)朔州開發(fā)區(qū)地段，以四星級商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的商務(wù)酒店拉開差距；2、通過時尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他商務(wù)酒店；3、加大商務(wù)酒店自身休閑娛樂配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)效勞水準(zhǔn)為客人提供效勞；4、與工程的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升商務(wù)酒店綜合形象。5、與國內(nèi)外優(yōu)秀的商務(wù)酒店經(jīng)營管理公司合作，打造朔州中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)商務(wù)酒店。44工程公寓定位四、公寓定位本工程位于朔州開發(fā)區(qū)，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出；工程功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為朔州區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表；工程除大型商業(yè)外，還包括四星級商務(wù)商務(wù)酒店。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本工程公寓定位為：商務(wù)酒店效勞式公寓以地段和工程形象支撐檔次，強(qiáng)化對中高端客群和區(qū)域原實力客群的吸引力；以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢；以商務(wù)酒店式效勞凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對中高端人群的競爭力；45四、公寓定位商務(wù)酒店效勞式公寓依托區(qū)良好的位置、商務(wù)酒店的效勞配套，本案具有建設(shè)商務(wù)酒店式效勞公寓的可能；通過上述公寓市場分析，本案擁有效勞式公寓的市場和客群消費(fèi)力；商務(wù)酒店和商務(wù)酒店式公寓可強(qiáng)化工程形象展示，凸現(xiàn)工程地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶和業(yè)主也為工程的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障工程商業(yè)空間的運(yùn)營業(yè)績。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，朔州目前也沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本工程將是第一個商務(wù)酒店式效勞公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。46四、公寓定位商務(wù)酒店效勞式1、商務(wù)酒店式效勞商務(wù)效勞房間效勞禮賓效勞其他效勞清潔房間24小時洗衣房24小時房間送餐室內(nèi)家具保養(yǎng)維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會議室及設(shè)備租用旅游行李運(yùn)送小件存放送花效勞代繳費(fèi)用車輛清洗保養(yǎng)快件專遞2、標(biāo)準(zhǔn)化效勞設(shè)施效勞24小時供給冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視叫醒效勞本案公寓與其他公寓(住宅)的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶型之外，最重要的在于提供商務(wù)酒店式效勞，這是一種軟性效勞，