商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)模式

商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)模式淺析2011.11.132021/5/911

理論篇2

市場(chǎng)篇3

借鑒篇4

建議篇2021/5/92項(xiàng)目總投資總建面國(guó)貿(mào)三期萬達(dá)廣場(chǎng)華茂中心財(cái)富中心銀泰中心40億人民幣30億人民幣60億人民幣60億人民幣40億人民幣54萬平方米50萬平方米30萬平方米72萬平方米35萬平方米MONEYMONEYMONEYMONEYMONEYMONEY2021/5/93哎，一上來就談錢，有點(diǎn)傷感情肉疼的錢~~~~~換來的是什么2021/5/94商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與本質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的雙重價(jià)值：物業(yè)價(jià)值運(yùn)營(yíng)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)：金融地產(chǎn)大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的的資本載體，本質(zhì)上說是個(gè)有著長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。2021/5/95五方主體投資者開發(fā)商營(yíng)運(yùn)商經(jīng)營(yíng)者終端消費(fèi)者受益來源物業(yè)投資回報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)租金差價(jià)及管理費(fèi)等商品差價(jià)現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，一個(gè)主題雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部）。在此模式下，開發(fā)商也是投資商。但未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。影響因素商業(yè)增值能力\物業(yè)升值能力物業(yè)質(zhì)素\營(yíng)銷推廣\售價(jià)水平商業(yè)規(guī)劃\業(yè)態(tài)業(yè)種\租金水平人流\環(huán)境\商品\服務(wù)\價(jià)格水平消費(fèi)觀念\消費(fèi)行為\購(gòu)買水平備注小商戶管理公司\大商家大小業(yè)主2021/5/96本土的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式只售不租只租不售租售結(jié)合不租不售自主經(jīng)營(yíng)商家聯(lián)營(yíng)證券化模式2021/5/972021/5/982021/5/99華茂中心商業(yè)——新光天地定位：營(yíng)造富含商業(yè)人文氣息的高品質(zhì)購(gòu)物空間GUCCI亞洲最大的旗艦店CLUBMONACO北京第一家店MAX&CO中國(guó)第一家形象店78家世界頂級(jí)品牌首次在中國(guó)市場(chǎng)保持與世界同步上市。運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵：引進(jìn)成熟的外資百貨運(yùn)營(yíng)模式——體驗(yàn)式一站購(gòu)物；整體租給成熟商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，追求整體市場(chǎng)價(jià)值而非短期利潤(rùn)價(jià)值2021/5/9102021/5/9112021/5/9122021/5/9132021/5/9141

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建議篇2021/5/915倒置的開發(fā)順序我國(guó)住宅開放商北京的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)順序上沿用“拿地——規(guī)劃、設(shè)計(jì)——施工——貸款——銷售——營(yíng)業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。2021/5/916市場(chǎng)展望1：

開發(fā)主體：集團(tuán)化開發(fā)，連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流市場(chǎng)展望2：

并購(gòu)整合推動(dòng)行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴(kuò)張，優(yōu)

質(zhì)物業(yè)成為并購(gòu)主要對(duì)象市場(chǎng)展望3：

二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯

著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)

發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī)市場(chǎng)展望4：

由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，獲取

穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場(chǎng)展望5：

體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更過關(guān)注2021/5/9171

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建議篇2021/5/9182021/5/9192021/5/9202021/5/9212021/5/9222021/5/9232021/5/9242021/5/9252021/5/9262021/5/9272021/5/9281

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建議篇2021/5/929商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)從來就不是設(shè)計(jì)問題，這是一個(gè)服務(wù)鏈的問題。3.設(shè)計(jì)本身1.精確的商業(yè)定位商業(yè)定位跟住宅定位是不一樣的相對(duì)來說，住宅定位比較模糊而粗放而商業(yè)的地域性太強(qiáng)，其周邊商圈的現(xiàn)狀與發(fā)展、業(yè)態(tài)業(yè)種的分布與選擇、交通狀況、規(guī)模界定等都對(duì)商業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響因此，前期精確的商業(yè)調(diào)研與策劃是成功的基礎(chǔ)。2.運(yùn)營(yíng)模式的選擇與確立從商業(yè)的本質(zhì)上看，商業(yè)不是一個(gè)適合分割出售的產(chǎn)品其價(jià)值在于長(zhǎng)期持有長(zhǎng)線盈利，待運(yùn)營(yíng)成熟在整體出售或打包上市是其較為理想的選擇商業(yè)是租是售，不同的運(yùn)營(yíng)模式直接決定了不同的設(shè)計(jì)思路和方法在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有幾件事是最為重要的:如何發(fā)掘最大的商業(yè)價(jià)值與文化特質(zhì)如何在設(shè)計(jì)中貫穿并創(chuàng)造性的解決諸多涉及定位、策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、商業(yè)價(jià)值等綜合因素是設(shè)計(jì)需面對(duì)的重要課題2021/5/9302021/5/931