杭州市別墅市場總體概況

杭州市別墅市場總體概況杭州市房地產市場自九十年代初起步以來，在開發(fā)商、市政府和各級主管部門的努力下，一直處于較為快速的發(fā)展狀態(tài)。從九十年代后期至今，杭州的住宅市場成交量逐步放大，成交價格也逐步上升。1999年杭州市政府適時提出了打響“住在杭州”城市品牌形象的指導思想，促使杭州城市形象實現(xiàn)質的飛躍。杭州房地產市場經過幾年的發(fā)展和競爭，初步分化出幾個細化市場，別墅就是其中一個分支。而且杭州是一個有著深厚的人文歷史內涵和獨特的自然山水景觀的城市，建造別墅的環(huán)境得天獨厚。目前市場上已出現(xiàn)一批反響較好的樓盤，如九溪玫瑰園、南都林語別墅、東方苑等等。杭州別墅市場自九十年代初以來發(fā)展狀況大致如下：別墅市場隨著杭州房地產市場的整體火爆而出現(xiàn)熱銷，特別從1998年底開始，隨著九溪玫瑰園等優(yōu)秀樓盤的推出，帶動了整個別墅市場的發(fā)展，并且一直保持到目前，熱銷勢頭越來越旺。如九溪玫瑰園二期，圖紙剛一確定，近百套別墅便很快被訂購一空。別墅供應繼續(xù)放量，從1998年的20萬平方米上升到2000年的40萬平方米；消化狀況也保持良好，銷售面積從1998年的15萬平方米上升到2000年的30萬平方米。(根據我行數據庫統(tǒng)計)分布區(qū)域主要集中在城西和城南。進入2001年，隨著蕭山、余杭的撤市設區(qū)，大量別墅樓盤開始在這兩個地區(qū)涌現(xiàn)，由于這一區(qū)域樓盤容積率低，環(huán)境設計優(yōu)美，加上市民生態(tài)意識加強以及更注重生活品質，故該區(qū)域的別墅開始受到市場的青睞。價位開始分層。第一層為100萬元以下/棟，約占市場供應量(總建面)的25%的份額。第二層為100~140萬元/棟，約占18%。第三層次是141萬元以上/棟，約占57%。別墅配套設施更齊全。大多有會所、商務中心、小型超市、游泳池、網球場、健身房，有的還建有醫(yī)務室、桑拿房、高爾夫球場。別墅區(qū)會所建設越來越講究，注重高品位。消費群體主要為私營業(yè)主、公司老總、高級白領、還有很多外地客戶以及海外華僑。值得注意的是別墅消費群體出現(xiàn)年輕化趨勢，在調研中發(fā)現(xiàn)40歲以下購買別墅的人數顯著增加。隨著杭州“住在杭州”和“創(chuàng)業(yè)在杭州”品牌戰(zhàn)略的實施，隨著金融業(yè)和IT業(yè)的發(fā)展，以及WTO臨近和“天堂硅谷”的創(chuàng)建，該領域的從業(yè)人員正在成為新一代的富裕階層，這些“新貴”的基本特征是年輕、接受能力強、消費觀念領先、注重生活品質，有望成為新一代別墅主人。1.1競爭性物業(yè)市場供需狀況分析本項目位于余杭區(qū)閑林鎮(zhèn)上文山村，緊鄰02省道，距市中心20公里，環(huán)境優(yōu)美。在供應市場研究中，旨在競爭性物業(yè)中找到物業(yè)供應的共同特性以及市場空白點，對本項目后期定位有所借鑒。我行在篩選競爭性案例時作了下列條件規(guī)限：開盤時間在1998年以后的物業(yè)。具有一定的市場知名度。由于考慮到本項目不可能局限于區(qū)域性的物業(yè)，故本行決定在全市范圍內挑選11例物業(yè)作為競爭性案例。顧從競桿爭性槳個案犧的供熟應和胡消化秧情況而來看甜：勵案名映總價出范圍鈔(萬螺元)畫總套運數五銷售嫌套數熱開盤任日期屋月均輝銷售均套數析華門雖清水領灣泥獨立份別墅六13單0~性15劣0總50楚10哭~1宮5釘20凝01紹.1欣5~掛7嫌雙聯(lián)哈別墅萄70客8拘7宣金苑郊山莊地(二訊期)洪獨立著別墅擦12案0~料16失0暖65意10遙~2轟0券20晨00鵲.6渡3~駱4趟袖珍丑別墅頃70稠~8掙0殿20鼻14陰萬安銜秀水煮山莊簽獨立盜別墅芹12偉0~問17蒜0亡21見7斜14哨0鑼20膝00鑒.9蜂20繁雙立傾別墅典80仗~9四0蓮94陪52塘萬安奇景月申灣的獨立罰別墅漿18風0~堅35宰0騎71婚46管20揮00販.8冬6血雙聯(lián)子別墅萌16艇0~誰17癢0遺20愧10盞排屋擊（2斥00德）儲80固~9役0惰34浮20差01劣.5怖.1桶綠城于桃花覺源篇20晶0~耗40敬0箭13糊0駐20鴨~3遼5昆20嗽00薄.5瘡.1櫻8萌4繳南都蛋林語飾20觸0~逃40棄0印11紋7器76蠅20箏00菌.5壟7賺東方抖苑鴉30己0~壘40狂0瞞71匯52摸20跨00曾.1脫1.木24淡西湖笑花園貍(二秒期)銜35響0~煎40腫0貧7舉7阻20必00日.1例0戰(zhàn)陽光鴉地帶則80免~1艇00征64款(一升期)踏12黎8(球二期脈)樣60券(一南期)臟10巷2(禿二期毫)堵20濾00長/5螞15撓紫云釀山莊阻(二蒼期)乳50溉~7息0源17差15鈔20仿00嫌/4漿1捧九溪枯玫瑰纖園托25皮0~四35滋0惠(一熄期)赴12艱1奪12甲0蜻19判98涉/8廚30爐0~甘40炕0逐(二辮期)村10毅5場10室5(師預定緊)宏20勿00玻下半落年粥數據賣來源誤：泛娘城研策究及送開發(fā)渴顧問蝦(數勝據截抵至日精期：社20暫01雄年4您月)病從上壟表可細以看慧出，廊別墅宏物業(yè)噴售價邀基本肆可以產分為伯70建~1蹄00翁萬、越10輩0~舟15狐0萬臺、2仙00叨萬以鋤上三眼個價誰位段盆，在躲每個堆價位賀段的拳去化抓速度精都基換本保么持在衫每月寒4~價7套騰左右翼。在給每個侮價位攀段都清有銷清售狀丹況非侄常好守的明鞭星樓然盤。著高檔睛別墅貼如九貴溪玫令瑰園憤依靠酒其優(yōu)蜂美的挽自然誼環(huán)境合、精典致的兩小區(qū)絕景觀舌規(guī)劃狗以及績高品調位的購產品謎設計責贏得夏了市拴場。技東方享苑則包依靠魯其獨傘樹一爸幟的譽純美浸式木精制別態(tài)墅定懸位和掩豐富蘭的集塵團內憂部客梯戶資其源在率市場辰中以饒奇取宗勝。革中檔需價位績段的魂明星捏樓盤欲是秀榨水山萬莊。蹈其地跡處富盾陽地坡區(qū)，霞價格趁與周瞧邊金點苑山刑莊基撤本相惕同，炸但在區(qū)產品躺品質避和容嗽積率蠟上卻薄接近降高檔橡別墅苗，因寺而會耗出現(xiàn)纏每月腿20拍套的模旺銷灣勢頭姻。丙低檔育別墅雪中的日陽光拌地帶有位于今城西沫，公艷共交林通之吸便和嫂人們叫對別候墅物蜘業(yè)的庸渴求撤造就正了它暖的熱調銷。踏清水浩灣的票70獸萬總沾價的謹雙聯(lián)趙別墅辱也頗哈受市雷場青轟睞。燥以下懂將從演物業(yè)加規(guī)模緩、戶誤型面陪積、沒配備木設施莫三方耗面對預本項易目競谷爭性家市場描進行蝕品質幻分析份。左1.娛2桿品質烘分析冠1.舊2.陳1物么業(yè)規(guī)遲模慘競爭患性物擊業(yè)總腫體以馬中小孫規(guī)模蒜占大腰多數兇，占鞏地面妥積在音20凳萬平素方米輕以下泛居多膚，建咐筑面圓積在最10惡萬以譯下居仆多，使容積耽率低紗。路杭州當別墅蜘的容典積率無一般店較低發(fā)，郊筆區(qū)別碧墅的手容積清率一倚般在嶄0.取1~呀0.驚3左滋右，錢位于脆城西拾的林肯語別括墅容消積率滔也僅掌僅為帥0.牽4。額從翠物業(yè)雀規(guī)模貝上來池看，茄以案院例個諒數論池，在受競爭渣性物返業(yè)中醋，占穴地在踐5萬戶~1劃5萬允平方濟米的換占到寇大多狀數，疑但占敏地超團過1透5萬雞平方斷米的祝綠城茂桃花忍源、論萬安懷秀水轉山莊墳都有性不錯熟的市莊場表賭現(xiàn)，朱說明泛大規(guī)號模物閥業(yè)得捷到市娃場認窯可。里建筑寇面積他中1糠0萬繳平方形米以藏下的垂規(guī)模策是市字場供昌應主誰流。找（數臂據詳鈔見下富表）柔1惠醋1掌00插00蛙—總50橡00慕0穿0赴0隆愧扛贊60鳥00米0鋼—呼10貴00盟00聾4造20粉%歲所軟1傳10耀00捉0撕—否15挖00卸00后3圾15關%謎斥豈1掙50蘆00倒0對—特20肉00炭00勵2昌31涂%妙抄測2壇00規(guī)00賭0以支上歌2抵23紛%鈔件(獸數據修來源汽：泛勁城研穗究及弓開發(fā)民顧問姑)嘴興家護*召競壁爭性體案例壟占地津面積買/我牢行數岸據庫嶺所有丙別墅榮物業(yè)合總占識地面陡積框照批仍漫綢艇段媽覽仰素胞贊貫憶本擺坡輝嚷拾籠窗喪賽狼躁悅拘宵挖積給10找00巾0以怒下肢0斥0腔10透00予0陸—尋25招00秋0狹3邁10得%宋25三00菌0廟—欄50婦00豎0貢5賢33劈%旨50巡00蜂0槽—借10企00互00闊2議23為%丑10辦00課00淺以上黨1爪23始%仿老(數講據來判源：分泛城膨研究并及開忍發(fā)顧擋問)攻茫慘*抓競爭鳳性案皇例建領筑面被積/扣我行衫數據袋庫所旱有別好墅物屆業(yè)總污建筑她面積鞋位辭聽捉盲撈插裝賤半黨爸扮技傲歷妙教右蘿魔鬧優(yōu)段擠禁寒翁訴土零爭皆1.飛2.陵2促戶型楊面積曲競蒙爭性揪物業(yè)推的房漲型面氧積均該較大介，目悶前別定墅市杜場的濾主力濾面積茅主要習分布鉛在3紹00暈~4睬00笨平方匆米，賞所占外比例廈達市漢場供低應量毀的6看0%勿以上成。從迎數據呀分析愚，競厚爭樓狂盤中蒜主力覽戶型哀面積搭和具熱體比辜例如塞下表磨：鋤10磨0沸—初20叔0鉤1飽6%慕80查—寧10漸0唇20嚼0笛—嬌30狼0切2抱28允%擺紫云承山莊助：7患0廊金苑秧山莊標：袖瓣珍赴80巡扭堵卻側結愿寨踢住獨遇立1券20畢~1喉60侮30陣0估—情40摟0飾8業(yè)54泊%蜓25償0島—嚼35不0照秀水肯山莊避：1懂20城~1穩(wěn)70艘40譜0以悔上計0母0稈0頃(數傭據來殺源：摔泛城芽研究雖及開賞發(fā)顧涌問)廈從上關表可車以發(fā)?，F(xiàn)，班在競狀爭樓要盤房山型主籮力面閃積中奮，3封00抄~4寫00街平方奶米是佳主流犁，其越比例逮占到筐市場亡供應剖量的溪54槽%，申可以詢說3絕50殖平方紋米左劣右的物別墅恢在中厭高檔扯市場吊中占逢有較本高比許例?；飶乃犝急却估覡總兛山忠园l(fā)叢現(xiàn)，戒中高夫檔的璃客戶晌對居秒住的群舒適味性要辰求較外高，今對面虧積的苗要求容較大瞧，隨30城0平疤方米僑以上備是最嗽為熱持銷的益別墅辰類型衛(wèi)，如詳萬安罷景月凍灣別古墅、丈南都鼓林語藍別墅之、桃餐花源耕、九漆溪玫愧瑰園蒙等樓田盤，自都把晨30擊0平銹方米州以上和作為蘇絕對撈的主醫(yī)力。殊1.壞2.零3結配套聚設施餅在競尖爭性立樓盤棋中，膚會所片的設無置相務當普榜遍。讓而在披配套疤設施聾的設胃置方府面，阿各競嬌爭性荒樓盤慶對于諷休閑每娛樂察設施拜均較毛為注常重。姨通過隔對1燈1個攝競爭煎性樓龜盤配言套設北施的盡研究誘，可果以發(fā)宏現(xiàn)，稼除紫養(yǎng)云山紛莊由罪于開新盤較活早而請沒有嘉設置片會所靠外，量其余墳各個虛樓盤躬均有賢住戶競會所拼或者委相當謊于會掩所的幼設施稼的設炎置。于在會兄所的覆內部礎設置詞中，憶餐廳贈、酒室吧、旺健身安房、綱醫(yī)保盲、美啟容室發(fā)以及斧小型欠商店噴超市郵等基約本生普活配囑套的絮設置肝較為謙集中鋼，這栽與別蘋墅物鳳業(yè)距章離市滾中心扁較遠暈，小鳴區(qū)相傍對獨孤立的你原因縮是分取不開嘉的。臺因此督，本酷項目部在配看套設神施的民選擇嗽時，嘴有必保要對讓小區(qū)浸業(yè)主花的基偷本生拆活需護求予降以細妻化，熄避免弊一些戒必要肌生活粥配套欄的遺躁漏。堵搞狹在休攻閑娛付樂設錯施的乒配套荒方面啞，各鍬總價肉段物決業(yè)均卵較為借注重葵，但泡在具惹體的追設施煤配置孫時，滿存在卻一定柏程度督的差岡別：球70片-1班00嘆萬物雷業(yè)：光陽光竭地帶晉：網壘球場慰，游鉆泳池欺，音賽樂中是心等旗；色紫云弄山莊幸：網饞球場露，游罪泳池勒，羽約毛球冊場，尺釣魚餓池等岡10緩0-腳15號0萬釣物業(yè)季：秩華門辮清水貧灣：推網球汗場，檔游泳愉池，騾高爾壩夫練香習場外，湖腔上兒雜童樂淺園等撤；濕萬安殲秀水作山莊零：網娛球場乓、游辨泳池禍（私慨家與癥公共有）等貞；鵲20它0萬珠以上?。杭饩畔呙倒遄R園（緣二期伶）：鑼游泳耗池，濟網球坦場，維中心色花園犧，花竭卉暖隆房等勿；耗桃花陸源：猛游泳暫池，訂網球令場，鼠兒童挑游樂杏場,芳小型駱影視扮中心蜜等；紙可以蓬發(fā)現(xiàn)化，網插球場斤與游繪泳池擠作為困休閑虎設施哪，在析各總抗價段租物業(yè)賣中均誕有出編現(xiàn)，擴說明割別墅怎物業(yè)折客戶預對此鹽兩項幼設施錦有較眾高要福求。預在各禍檔次柿物業(yè)指配套街的區(qū)置分時請，除份高爾怕夫練鄙習場松，花察卉暖筆房、詞私家母游泳憶池等征少數努設施償外，愚并無迎比較閃大的策差異往。這型亦是征本項巷目在舞配套達的選悉擇時毫所必征須予圈以考悅慮的藍。步本項河目地姨處余醉杭閑谷林鎮(zhèn)謀，但祖本項輸目地語塊與初閑林俗鎮(zhèn)、亭余杭吳鎮(zhèn)均歌距離詠較遠鮮，沒協(xié)有桃序花源需緊鄰瞎余杭虛鎮(zhèn)的伸配套估優(yōu)勢竄，因盲此本蒸項目圣小區(qū)紗配置壇健全斥的生柜活配穿套設挺施是退非常術重要蕩的。鐘在休堡閑娛欺樂設鎖施的濫選擇欣時，鍋對與宇已被滋認同晨的諸稈如網孟球場巴、游磁泳池鐮等設壘施應起予以傭設置器。胞杭州納市別慚墅市略場發(fā)濾展趨殼勢及犬發(fā)展傍前景陜展望難別墅誘市場鮮發(fā)展爆前景妙：桿種種丑跡象觸的表列明，系20馬01魂~2汽00墊2年烈將成呢為杭綿州樓事市的誦“仁別墅僅年算”妨，開朱發(fā)量他和銷盈售量接都將重有所簡增長慧：慕由于撤消費瞧者生垂活方些式的問不斷戴更新腿，對動居住嘆的舒玩適度嚼及居余住地擱周邊碌環(huán)境晌景觀訪要求嚼日益販提高律，擴壞大了廊對別鐵墅的乘需求坊。香隨著份“吃住在費杭州娘”恰和犁“捏創(chuàng)業(yè)襖在杭罵州杯”藥的實珍施，翻使杭銹州的閘別墅逆市場且走向累全國幕。誘根據室現(xiàn)有港發(fā)展窄商的稀土地析儲備暗情況掌以及敞杭州臨市郊沙區(qū)化最的發(fā)虎展方奧向來害看，徐預計鼓在未置來幾照年內縫，杭曠州別偉墅市膏場將津有較沉大的劉開發(fā)御量。淹別墅巖可適寇用的簽功能塘性趨咽于市換場化給和多叼樣化絕，如里可居頓住、宣度假詢、作描為公令司投藥資物魯業(yè)的拋一部喝分膽公司指會所慶等。傾別墅物市場具分布叮趨勢服：墾根據盟別墅混市場僑分布懇現(xiàn)狀悉和未級來的遺土地槳批租帥狀況牧，別厘墅市扒場將鉛集中狐分布眼在以爹下三知個區(qū)哪域：域西湖心區(qū)疏20順01設年隨臭著南復都西衰湖高纖爾夫游別墅輝、九玩溪玫特瑰園憤二期柄、景賴月灣偶、東式方苑輛的面筋市，最共同浪組成默了城決南景豆觀別斯墅的裂大賣杠場。摔富陽談銀湖靜開發(fā)框區(qū)明在富發(fā)陽的知銀湖賣開發(fā)博區(qū)已典經有串眾多續(xù)的別別墅現(xiàn)策存項庸目，豬而且擠還有西約5累00童0畝達的地銷塊將弄進行旅別墅乖項目菌的開太發(fā)。莖余杭誓閑林玩閑林梨一帶占現(xiàn)僅軌有桃縮花源蒙和清助水灣舒兩個點別墅寫項目壟，但問在小溪和山川一帶押和0孔2省狠道旁星已經直有近擴20趨00器畝土酷地將林進行旋別墅惡或公會寓開盜發(fā)。宵蕭山纖區(qū)雖每然是眠城市脊規(guī)劃忍中城香區(qū)東仔移的好重點喉，但兩由于名一江扯之隔典，越無江交患通設疏施在攪短時姓間內芝難以今充分頸改善稍，因遼此在飽別墅亞開發(fā)宵上將鬧比以觸上區(qū)濃域有康所滯惠后。釀2舟杭器州市粗別墅誤市場雄需求攜研究傘2.駛1孕杭期州市蛇別墅初市場求總體殖需求摟情況轉概述所隨著壤杭州間別墅攀供應及繼續(xù)釣放量病，從鋒19躁98膠年的偉20懸萬平怨方米腥上升勁到2輕00歇0年質的4表0萬選平方食米；虧別墅貧需求挎市場久也反頭應積竊極，鑒銷售止面積鑼從1構99講8年鳥的1錢5萬鼓平方賞米上拜升到旺20疊00蜓年的板30豪萬平屋方米優(yōu)。(戚根據瞎我行蘿數據制庫統(tǒng)究計)寄隨著篇近期鉆余杭僚、蕭念山撤立市建貌區(qū)，秋杭州粉市中忙心的摧不斷袖擴大本和發(fā)晝展，壩“轎住在房杭州勉”伯、餃“咽郊區(qū)錘住宅賞”“爸半小挪時居塘住圈煤”績等概穩(wěn)念不功斷深毀入人苦心，勢以及鴨杭州館風光錘秀美焦的天倍然景脅色，傳吸引子了越瓜來越冰多的杏高素報質人稠才和晚私營日業(yè)主變來杭叢居住僵和投貼資，無這將思在很爛大程哪度上屬帶動孤杭州誦住宅攪需求體總量慧的增根加，臘特別詳是將達帶動費杭州葬別墅桃市場氧的銷基售。騙2.達2餓目殺標客糧戶市曉場需萍求狀遷況分膊析錘為了齒對杭滲州別去墅市克場的墳需求性特征真做科限學的音分析碧，我盞行從忠20眉00機年1糞月至斯今已親收集是了1噴50曾多份駛別墅建需求票調研衫問卷涌，調爛查內決容主袖要包志括：紅購房置區(qū)域數、房泉型面秤積、評客戶垮類型褲等方春面。賠根據拒我行速對杭化州別染墅市路場深灶入調艇研，汗按照軌不同干的物責業(yè)品遍質、右物業(yè)朝類型菌以及乏分布千區(qū)域窮，將獻本項肉目可怠能針洗對的兔目標喊客戶顏按其翅承付爐能力晝分為古三類蔬：7非0~姑10綱0萬趁元、只10晶1~捷14慰0萬抬元、塵14允1萬似元以缺上，功現(xiàn)選慕取這欣些需臥求問喘卷，鹿針對冒以上溜三類島目標順客戶放的主捎要需訴求特貪征做斜以下須對比馳分析妹：爐選擇櫻購房鍬區(qū)域節(jié)的需仗求：爸在購劍房區(qū)部域的認選擇牧上，悲西湖書區(qū)成窯為客拍戶的幅主導謎需求細為5鏟2.動1%猜，濱辭江區(qū)程次之軟為1遼7.鴉7%夢，江阿干區(qū)寧、上漿城區(qū)箱和下內城區(qū)這分別縫為1鐵1.東7%桑、1母0.沸3%惕和8郊.2州%。華細化效成三扯類目忽標客晝戶可斤看出格，隨竟著總螺價承稠付能怪力的課上升危，購將房區(qū)撲域由銜濱江純區(qū)、甚江干游區(qū)向繭西湖判區(qū)發(fā)寧生轉欠移。老承付榜能力紫在7溫0~城10旅0萬治元之坦間的輪客戶鵲愿意睛購買孕別墅傅，由努于受滲到交木通工聚具和見承付例能力弊上的黨限制覆，主群要選誰擇市鉤中心強和次擺中心謀面積歇較小岸的別凝墅。手而承畝付能枯力大疤于1邁41撿萬元蝶的客健戶更記注重纏生態(tài)咬環(huán)境沾效應捆，因竄而有大66境.7壺%的玉客戶拘首選階西湖練風景頂區(qū)。期西湖黨區(qū)牙濱江占區(qū)滑江干悟區(qū)貼上城旅區(qū)浙下城見區(qū)羊拱墅討區(qū)跌未選悉總體幸(5抗00踏份)聞52炎.1召%之17遷.7客%兔11辱.7螞%泰10鋪.3歇%短8.身2%菊0借70濫~1就00畢萬元乖21今.5茂%村42臟.9華%茅21迎.4綠%京14燈.2棕%浴0較10澇1~魂14折0萬英元緒47括.8然%坐23撓.7慮%裳13愧.6稻%擱0仍14怕.9遍%爆14啊1萬認元以燕上盯66漸.7球%狗15紛.6觸%黑10嚇.3蓋%馳0豈7.品4%排隨著告杭州告城市慰化水暖平的軌迅速黎發(fā)展厚，近槳期杭概州市屋政府陸又有榜重大寺舉措且，將鮮余杭殃歸入絕杭州遙市，胳使得飄杭州嘴半小熟時居三住圈烘成為肌一種杯越發(fā)襖清晰球的現(xiàn)識象。蒙余杭宴區(qū)憑狠借自顏身良痰好的禽自然若風光幼，再嫩加上泳相對纏便宜姜的地盯價，雄具有搬了建嫌造高承品質貫別墅瘦的先講決條聾件，眠因而慚余杭桐撤市項建區(qū)挽將會舊刺激格相當禾一部傲分潛退在客霧戶在繁購房跳區(qū)域浮的選淺擇上撫產生棗分流嬌，向廣余杭吉區(qū)轉后移。服2.狡2.炒2率房型失及面丙積需眨求針別墅鳥類型加在別永墅類晉型的影選擇灘上，賠有7初5.粒7%清的客贊戶選想擇獨居立別靜墅，獅選擇擺雙聯(lián)擔體別秋墅和倒排屋捷的人遙分別知為1什6.夢2%反和8案.1王%。萌再從視三個刊不同脾承付喘能力壘的客思戶群牢來看嶄，同漁樣也繡出現(xiàn)詞獨立孫別墅桃為主貢導需賓求的壤現(xiàn)象出，尤戒其是欠承付摟能力渠在1育41澇萬元彼以上疫的目床標客捆戶全坐部選腔擇獨攜立別何墅。分獨立村別墅襖雙聯(lián)片體別蹤墅士排屋棟總體峰75麻.7搖%悲16羽.2市%臂8.紛1%扯70添~1需00織萬元板78丹.6槍%瀉21寫.4津%荒10井1~鳳14餃0萬堂元螞85雙.9準%彩14職.1據%懂14順1萬例元以愁上梁10眠0%炸由此慎可見區(qū)，客港戶對雪于別繼墅物槳業(yè)類全型的勤選擇近中，啞仍偏觸好于云獨立午別墅逐，雙誓聯(lián)體均別墅抖次之肉，而拉排屋溪的接額受率掙極低惑。從結前述戚的別水墅市傳場供棟給部鄙分可猛以看漂出，滔目前箱杭州喇總價忽在7僚0~橋10厚0萬距元之幼間的舅別墅鞏多為擁排屋叮，而猴需求檢數據戶顯示爸，即好使是腥70忠~1賠00壺萬元粱的客攔戶群評對獨影立別宜墅的偽渴望腫程度寇也較火高，燃因而速供需怒之間袋存在偷嚴重乎缺口默。淹總建女筑面翁積及感各功桑能區(qū)寨面積莖在別洲墅總恒建筑蠢面積容的選匙擇上故，7工0~仿10券0萬冤元的土目標喜客戶寧集中亡在1殃50柿~2鞏20窗平米充的房睜型；服10交1~拿14太0萬也元的制目標合客戶戲傾向烈于選沙擇2烘00黎~2城50突平米隆的房臉型；嚷而承明付能施力1憂41弓萬元耍以上砌的客千戶群漂選擇婚的建跌筑面弓積更購大，盯有6嬌6.輝7%藏的客朱戶選跪擇3評01役~3躁50鄉(xiāng)平米劫。龍<1你50露15饑1~長20部0勸20聲1~忍25鬧0數25包1~尖30鞭0褲30腦1~緣35胖0淺>3鐘51滑總體長42潛.9序%射32匯.4銜%誘29說.7近%園5.圍4%龍16際.2族%砌0餃70蚊~1季00厚萬元芬21梨.5濤%板42節(jié).9哲%赤21輝.4索%浴14剪.3少%穴10糕1~摘14那0萬咱元耀24規(guī).1喚%婚54奪.5迫%深21傲.4桑%父14舒1萬喊元以淺上旱33伯.3朋%寺66謀.7顛%櫻從以押上圖開表可剖以看究出，錘承付腫能力超與總壓建面德成正抓比。貪別墅似不同正于普幣通住數宅，雅客戶畝主要要以提姓高居元住質態(tài)量為菌需求嘆訴諸矛點，沒房型仔中的歷功能陶分區(qū)行要求際明細稀，除鼓滿足救居住傳者的翼基本斗功能競外，丘同時歷還追果求房案型的犁個性奸化，艱增加愁了保磨姆房蝴、門誼廳、毒車庫漁、私伯家花恢園以楊及閣堵樓等必多樣縱化的北功能灶分區(qū)舍。因墻而承剪付能細力越疏高，偽愿意烤購買鄰的總早建面扎也越鏟大。棟我們盟再細筍化到冒具體婦的功鬧能分厭區(qū)，擾可以押更清癢楚地月比較仁三類變目標供客戶未對住映宅面爆積的運不同剖要求福。從中下表杰可以殊看出豎，不灑同承仙付能增力的伏目標魂客戶程在選匪擇各籮功能離分區(qū)刮時，膽面積碼的變趨化主蘿要表碑現(xiàn)在站主臥琴、客耽廳、蝶廚房脖和花彼園上壁。飼功能方分區(qū)普70哀~1肢00懂萬元維10夏1~銷14蝕0萬倉元典14瓜1萬周元以竊上蓬主臥餅16列~2峰0平方米抵比例隱：7費1.暴4%朵16劈~2裂0平裹米脈比例性：6罵4.料3%崇26鼻~3輝0平挎米誘比例雖：6疑6.槳7%生輔臥戴14把~1鑒6平曠米控比例夠：5泊7.禁1%渡14高~1弄6平前米漿比例侵：6似1.殲2%墓14腳~1胡6平拳米慶比例抱：6碗5.跪6%帳客廳益26向~3桌0平半米翅比例地：4執(zhí)2.報9%活36理~4唱0平妹米呈比例命：6古8.述4%葬61卵~7刑0平峽米孟比例拿：6她3.陷5%繁保姆占房掘8~宿10畏平米分比例祝：5迫7.壇1%稍8~隱10館平米央比例張：6長3.統(tǒng)2%稅8~呀10獅平米勁比例饑：7禽1.標5%貧主衛(wèi)忽8~值10奇平米恭比例閘：7丹8.情6%蓋8~慰10濱平米侍比例料：7麗9.載6%范8~攻10溜平米縱比例鉗：8鐘5.在7%鹽廚房牌8~指10驗平米脅比例姐：6余3.字2%鏡8~蚊10肌平米術比例沿：6儀3.域2%料11段~1脆5平奧米脾比例竄：7塘6.肉3%覽花園奔90邪~1毒00擊平米秧比例黃：5鞏4.斃7%趟10滴1~攪20龍0平襲米剛比例百：7蒙7.裹6%怒20烈0~死50跑0平怨米底比例尊：6僵6.怒7%暫2.罵2.玩3欄總價朽承付綿能力釋杭州溉市的豈整體糟消費螞群呈惡金字逆塔型廈，據拍統(tǒng)計頓全杭抵州市蔥的潛竊在客鄭戶中刪愿意課購買盛別墅鴨的比劃例為逗3.洞68虧%，戲在選掀擇別餃墅的糧潛在閉客戶散中，狂70鑼~1偶00塌萬，心10腰0~說14支0萬疲，1牲40渴萬以蛾上的曉客戶器比例夸分別庫占到災總樣梢本的浸37露.8墓4%冠、1俱3.百51靜%和草24蒸.3委2%槐。南總價富段(準萬元匙)獵<7故0慣70贈~1擺00敞10史0~芝14寇0截>1公40羅比例槳24衛(wèi).3燃3%救37鄙.8壓4%干13怨.5衰1%培24化.3碼2%訂付款變方式劈需求餐統(tǒng)計載數據互顯示弱：7貞0~蜓10慶0萬鹿元的地目標迅客戶級中，潛有4僅2.豈9%印和3望5.賽7%茫的人組分別得選擇取一次旨性付柏款和市建筑燭期分賠期付堆款，略只有毒21辦.4皮%的音人選啊擇組季合按陽揭貸忙款。襲然而牽隨著杜總價鏈承付疾能力熊的升持高，垂選擇易組合鉗按揭棚貸款塑的比絨例卻帥在不滴斷上侵升。序承付賢能力拌在1創(chuàng)41蛋萬以湊上的軌目標版客戶賊中，傲只有繼33耕.3絕%的駱人選換擇建童筑期公分期浮付款牌，有置66瞎.7銅%的東潛在潤客戶廁選擇攻了組濕合按硬揭。莊究其懷原因美主要臺有兩息方面難：一史方面次，這防部分曠客戶褲主要哀通過態(tài)銀行池貸款度來提犁高其曬買房椅的承株付能軍力；夜另一篇方面污，這只部分那客戶絕手中劉雖握敗有大測量的美資金定，但晃由于串銀行哪貸款驕利率擴的下剃降、畝貸款妻年限團的放宿寬等薯許多雅利好楊的政望策因夕素，赴使得存這部業(yè)分客鉛戶將產手中績的自堡有資號金作猶他向族投資怕。嬸交付慚標準瞎需求冒內銷兄別墅種多以掌毛坯特交付宅使用肉，因習而我歇們必丹須考固慮買碌家愿游意承滅擔的卸裝修帖費用焦。從胳三類形目標授客戶烘的數斜據對拔比分鍵析中敞可知皂：隨續(xù)承付友能力添上升賄，客鍛戶在優(yōu)裝修幼上愿轎意支芳付的藍費用淘也相猶應提沸高。嚷70善~1層00枯萬元岔的潛莫在客東戶中餓有5物3.艙3%徹的人訊愿意隙承擔槐10厘~2犁0萬堂元的熊裝修殲費用正，而王10池1~糕14擔0萬茂元的抽客戶滴有5騾7.臨8%挺的人皮選擇翁21管~3界0萬可元的吃裝修帖費用降，承傭付能托力在墓14弟1萬增元以久上的雙客戶漆中有曠66犯.7雙%的末人則展選擇融31偵~4奸0萬像元用甘于裝贊修。容可見鍵，承潔付能虛力越竭高，釀追求規(guī)高檔衰居住坡環(huán)境兇的要他求也稿越高姜。同葡時，偵較高模的裝秧修費役用無靜形中禿也要蝶求客糕戶具批有更緣高的資承付嗓能力服。嗽購房睜考慮奮因素動分析厲從購沙房時鏈考慮執(zhí)的因哈素來袋看，雞三類悶目標移客戶貝都將袋環(huán)境跌作為喜首要乏考慮塞因素印，價詠格、拐地段移以及司房型或被放羨在其刻次。巾對地垂段的師選擇冬上，賓很大格程度殃上也鴉是以醬環(huán)境寒為依現(xiàn)據的躍。由盾此可枕見，總別墅聽的周杏邊環(huán)周境、蠢小區(qū)浴內部捎環(huán)境跟以及斜別墅湊內部歇裝修蛛環(huán)境聽的舒隱適程先度都稈成為受了影故響客辜戶購裂房的吐關鍵澇因素減，客櫻戶對桶于物閑業(yè)的刮保值鉗升值頓性尤聞為關侵注。培客戶畏類型穿分析夾：遲從目泉標客逐戶的澤職業(yè)接來看絡，承瞎付能娃力在婦10歷1萬艦元以遙上的槐客戶嫂大都趙屬于衣私營免企業(yè)堪，他組們大去多是槳公司還的老頑板或媽高級屠白領召，是戲購買呆中高悅檔別所墅的尚主力改軍。慘70駛~1爭00化萬元襖的目家標客眠戶中縣有4會2.膜9%跡的人療來自悅于國魯企，雜還有輸14國.3翅%為欺政府夾部門朗的官究員。談值得抹注意冬的是負，承肉付能勝力為孟70宴~1親00受萬元登的目梳標客僻戶中仿，外所省市者的客損戶占腰到了終總數疏的4但2.川8%狹，可升見杭綠州別同墅的含潛在孕客戶貿中，摸有很添高外鹽地客摘戶成事份的料存在緩，這船主要腦由于區(qū)杭州釋市政魯府自走19欄99掠年提球出教“嘴住在濱杭州芬”無的戰(zhàn)摸略以慚來，搞杭州但優(yōu)美弊的山表水環(huán)舟境以番及發(fā)鋪展良衣好的若房地吩產市跳場確糕實引甘來了逆許多舍外省漂市人打士的鈴關注奇和投限資。離許多沉置業(yè)它者是衣以拉“桑保值蒸、養(yǎng)栽老、招休憩曬”販為目脅的來濕杭買稅房，冬因而啟外地療購房圈者正柏逐漸扔成為丑杭州誰別墅遼市場鮮中一店支不棉可或帖缺的覺力量針。辱綜上顫所述績，我勒們可瑞以看苗出這咐三類銜目標折客戶迫在對咬別墅點環(huán)境券、舒尺適程死度的昏重視膨上表瞎現(xiàn)出草一定爭的共離性，裳但又蠻有不餓同的奶側重狹。需露求特小征總弟結見歐下表蓮：錘需求脈統(tǒng)計跳指標詢70奸~1饒00色萬元爪10候1~園14裁0萬方元必14交1萬薯元以央上功購房上區(qū)域慘濱江您區(qū)蘇西湖卻區(qū)恰西湖都區(qū)爽別墅抬類型上獨立差別墅坡獨立虧別墅尼獨立故別墅鳥總建合筑面職積載15飄1~輸20時0辱20鵲1~愛25殊0乏30唇1~底35章0跡付款滾方式息一次遮性、盆分期前付款端一次瓶性、樹分期快付款筒組合疏按揭礦貸款怕裝修通費用勉10雅~2墊0萬勾元熄21睛~3蔑0萬味元`耳31修~4方0萬勵元離購房垂考慮圾因素慌環(huán)境師環(huán)境望環(huán)境健客戶澇類型街國企冒、外鋼省市姿私營鈔私營辭3吃別墅俘市場理供需述對比設綜合寨分析臺在以之上供幼需兩挖方面野的詳節(jié)細分進析之進后，揉我們達作如炸下供谷需對程比分損析：澡從分聾布區(qū)茂域和港購房鄙區(qū)域隸來看悔，西誰湖區(qū)料較成絕熟，樸余杭羽閑林污一帶嫂有待桶引導茫供應孤方面襪：1病1個促競爭剪性物洋業(yè)中掠有4將個集磁中于副西湖列區(qū)，富3個拋集中越在富條陽，移還有阿2個鍛在余萬杭一魔帶；精需求詞方面味：三掛類目壺標客子戶隨涌著承它付能踐力的靠攀升座，也枯凸顯攤出對魂于西蘇湖區(qū)次的偏饒愛，沾可見復西湖月區(qū)的培市場稼認同材度較益高，寫供需皺之間緒基本跨吻合懂。余線杭閑蝶林一劫帶雖胖有兩拴個在阻售項浸目，屢但人肉們對殿余杭醫(yī)傳統(tǒng)桃觀念供的改貴變還肉需時奮日?？h不過顯由于糖此區(qū)競域具吳有許嚇多建傭造別剛墅的蝕先決趙條件堅，因霉而將她會越唇來越咬受到針別墅時潛在界客戶飲的認奶同。趕從物僅業(yè)的探規(guī)模木來看竭，目牢前以誰中小計規(guī)模渠為主搶，但槐大規(guī)狼模物嚷業(yè)將配更受文市場樣青睞窄供應璃方面膊：目稻前競堆爭市蘭場以頌中小肅規(guī)模輝的別憶墅為測主，緣但超杜過1偉5萬暮平方竿米占笛地的喊別墅楊物業(yè)仙市場迎銷售憲狀況幻都較哨好。雷市場籃需求覽方面匆：三挺類目軟標客蹤戶在遞選擇癢別墅載時都循以環(huán)箱境作頸為主慨導考夜慮因朵素，香而物魔業(yè)規(guī)看模與鞠環(huán)境法之間戰(zhàn)有直棉接關昨系，墾特別泳是自田然水妖景，柜如果醋沒有澤一定咬的占睡地規(guī)著模很蛙難營歸造。島大規(guī)扣模物詢業(yè)在忘環(huán)境仁和配演套方坦面的衛(wèi)優(yōu)勢狼將使砌其更殿受市跑場青汁睞。撞從別蜻墅類帽型來曉看,鋒獨立萬別墅繭為市毅場主癢流，斬排屋掠的市均場風裕險高才供應辨方面洽：總僚價集錘中在沉70乞~1本00戒萬元羽的別里墅多抵以排圈屋為喜主，脹而聯(lián)逢體別聚墅和饒獨立桂別墅盜的總畢價大嶼多位脅于1洪00宋萬元扔以上揭；需臣求方萄面：蝕70疾萬元激以上撒的客沖戶都掙傾向栽于選析擇獨很立別嚷墅，槐70讀~1憤40叼萬元向的客報戶對票雙聯(lián)謙體別厭墅也獵有一吹定的刷市場豈認同砌度，總而三懶類客某戶中誦沒有鑒人選駛擇排罪屋，網可見陵供需疊之間證存在知較大點差異開。在盈郊區(qū)濱若采矛取以鍵排屋構為主諸的物分業(yè)模皂式，鞏存在監(jiān)一定漆的市炒場風船險。唇從總哪建筑冷面積膜來看梯，總精建面欺30營0~淚40散0是巖主流曉，但柔需求碧偏低貿，存罵在市桂場切銷入點宇供應野方面煉：主妥力建享面3脂00核~4哈00劉平米欺是別巖墅市裂場的制供應救主流斤；需夏求方鑼面：虹只有歉承付唉能力卡在1清41黎萬元刺以上招的客景戶主曾要選松擇3廢01億~3且50侄平米角，而陜70屋~1模40旗萬元油的客逼戶群平中沒丈有人虧選擇立建面年大于林30曲0平注米，耀這與幟供應汗市場咽存在托一定倦的差妙距。幫這個望差距臭預示面著市能場切妄入點匙。送從總紗價來成看，育市場鍛供應固20農0萬翻/套儲以上乘是主向流，廳但需廈求偏嘗低，仍存在困市場互切入久點退供應槽方面柜：2濕00關萬/清套以另上的牲別墅汗占市怠場供奧應量檔的5刮0%劈以上禍，而濁需求也方面帽，愿瀉意購奏買別職墅的捏客戶打中5姥0%告集中筐在7巴0~炒14羽0萬驚/套暮的價糞位段陸。這夕個差哈距預孔示著摸市場睬切入奇點。童從購幕房考鋪慮因漂素來產看，績環(huán)境戒是發(fā)篇展商飯和客睬戶共涼同關著注的兩要點勤供應藏方面皆：本觀項目趙的競藏爭性勒樓盤寧中幾誰乎都形以環(huán)悅境作躁為賣平點(榮除東張方苑彈以純惕美制召別墅造為賣轟點)亦，錢躁塘江鏈沿線漸的樓根盤例亮如景除月灣拾、西腹湖花別園、患九溪餃玫瑰胳園等叉都以顧錢塘見江作益為主己要賣膨點，競推出途“壞江景幣房明”票，而之其余瓶樓盤興都以扶小區(qū)祝自身振良好剪的生疑態(tài)環(huán)提境成檢為炒茶作的天賣點發(fā)。需扮求方詳面：翁從三表類客抹戶對崖環(huán)境珠的重易視程及度由偷此可剖見一貿斑，陳在這拐一點攜上供宮需達對成了暖一致甚。席從客搭戶類流型來抹看，比供需宗之間軌較為預吻合嚷本項擁目競陰爭樓廚盤中道，客椅戶來游源的本比例濁一般障為7湊0%難杭州僅本地六客戶古，3夕0%零外地癢客戶爛，分驕別來敘自浙湊江(做特別嗚是溫挨州)漂、廣壺州一瞞帶，泥還有可一些躬是海浪外歸野國人振士，趟主要集是私洋人企閃業(yè)業(yè)駝主。叮而需盡求方戒面，皇三類軌目標懲客戶凍也主貪要來滅自私蠶營企謀業(yè)，惠70桐~1鬼00搬萬總留價段縮中外畢省市康人士愈也占佛到了賴約4屯0%療的比少例。父供需孩之間震較為妹吻合朽。賤通過仰以上邀供需桌對比怒分析相，可課以看丟到：裁杭州推的別沸墅市趙場上痕在購店房考文慮因暫素、讓客戶晴類型幼等方或面供恢需基笛本趨賺同，友而在類物業(yè)痰規(guī)模滲、別美墅類杏型、襲總建眉筑面漿積、?？們r博等方詳面，捕還存戚在著掙一定貸的供租需差廁距，移預示黎著市粥場切嶼入點刊。協(xié)4杜本項媽目現(xiàn)垂狀分綢析頭本地都塊基陷本數姨據：縫占地枕面積常：6科25下畝，壯合4呆1.嗽7萬動平方渾米且規(guī)劃僚建筑碗面積塊：1伯4.岡7萬五平方哀米期4.蘇1續(xù)周邊鳳環(huán)境膊及配構套設宋施分攤析籃本項寫目地脫塊位欄于余粉杭區(qū)世閑林兵鎮(zhèn)范摸圍，篇距市請中心衡20逆公里騎，緊宋鄰0福2省胳道，御生態(tài)往環(huán)境兩優(yōu)美鏡，交絕通較榜為便薄利。饒閑林晌鎮(zhèn)，志舊稱譯閑林槐埠，渾晉隋駱年間緒為風裁景勝防地，漏取感“公閑處插林下孕”懶之意劇。宋峽時置撥閑林設酒庫主，明刻清為討市鎮(zhèn)膏，民味國即淺設鎮(zhèn)約，總成面積劇53羅.6畢1平恐方公屯里,閘集鎮(zhèn)義面積任4.扔21鉗平方塔公里間,總傅人口星3.買1萬嶺。插本項滲目距牽閑林聲鎮(zhèn)約肚3公嬌里，成南面巖緊鄰惡0惡2滴省道腫，東潛西北察三面意皆為邊低緩悉丘陵將地帶賄，地格勢南惹低北裁高，譜便于給進行閣景觀簽設計須，土唱質以尺酸性宮紅土誰為主撿。項撇目內辱有大蜜面積脊森林后及湖腎泊，縣植被從良好叼，以旗茶樹棄、竹瞎、松息樹為側主，賠區(qū)內每日照反充足驚，空拆氣清我新，胞水質郊優(yōu)良韻，生銅態(tài)條肺件非狼常好恐。捎本項梢目周稻邊生叨活配座套設養(yǎng)施較倦為缺于少，獸基本鳳生活愛設施臉主要持分布俗在3伏公里脈外的亡閑林雙鎮(zhèn)及緣老余酷杭鎮(zhèn)寇，而枝且以營沿街朝小店根為主膏，品骨質不阻高：厲·撈金融跪機構濟：余風杭農宇村信繞用合該作社縮、閑膜林鎮(zhèn)陷所在冬的建盼設銀士行、訪工商甩銀行即、農透業(yè)銀蕉行。兩·亮生活珠配套情設施璃：余繳杭第深二人肺民醫(yī)喇院、錄石鴿擴鎮(zhèn)衛(wèi)姓生院欣、閑達林鎮(zhèn)裂衛(wèi)生杜院、湯中泰域鄉(xiāng)衛(wèi)雀生院厲、余渣杭鎮(zhèn)腐農貿牲市場傻、閑度林鎮(zhèn)頸農貿辮市場捎、閑稀林鎮(zhèn)妄郵局腦、余堆杭鎮(zhèn)跌電信替局、鄭閑林培鎮(zhèn)影盆劇院奧、閑顏林鎮(zhèn)眉工人陸文化幅宮、綢金港魔娛樂懲城、俘小世社界娛箱樂城掉、明喜珠大小酒店憐、西柴園賓突館、臺鳳凰癥大酒紅店。雁·擇教育嘩設施救：山餐西園拆幼兒博園、騙余杭丈鎮(zhèn)一腔小、孤山西貧園小違學、綁石鴿和鎮(zhèn)中脹心小皂學、數鳳凰飯村小狼學、弟余杭緩鎮(zhèn)一蘇中、懂余杭羨鎮(zhèn)二盆中、豪閑林激鎮(zhèn)一濟中、融余杭民鎮(zhèn)高蝴級中魯學、森余杭摔武術淹學校齒。真杏乒從盡以上忽各項斷可以蠟看出攔本項紹目周題邊的亮配套欲設施虜品質切并不消高，卻且從輸杭州驅到閑億林襯目前補公交知不便蜘，故語本項主目的扮目標士客戶岔應該脹是擁允有自濱備車鐘的人厭士，洗而以氧閑林找鎮(zhèn)目掏前的潛生活沃配套濁設施垮是根捆本無具法滿侄足這僻些人薪士高倍品質憂的生臺活需徐求，頁故閑獎林鎮(zhèn)宜的配顏套生蔽活設論施對擠本項遍目的伙影響驗基本條可以帖忽略滿。溝4.隔2辰交通布狀況稱分析膜及區(qū)滑位可舍達性蔥本項女目所萌在地銳閑林怕鎮(zhèn)距幣市中指心2門0公次里，趙交通睛發(fā)達險，0杜2省港道穿謊鎮(zhèn)而削過，張閑富燦公路擋和杭封徽公嶺路在歡閑林婚鎮(zhèn)中屯心交膛匯。熱本項太目距俘市中壯心約按30被分鐘墨車程姑，路婦況良與好，弱但公救交不匆便治，主扮要依溪靠大公客車擠和私很營中外巴，鼓且都聰要經漸過0鏈2省繁道收晶費站營，收葉費標檔準為聚大型棉車輛萌15股元，群中小饞型車伯輛1壟0元勸。公途交線播路僅慰有郊沾區(qū)線決34熱6一驕條，柿從古外蕩至磨老余閥杭，開途經畝本地螺塊，薦班次誕少間齡隔長炊。緞依據速杭州范市1義99莊6~堡20悼10飯年城慘市總節(jié)體規(guī)癥劃，誦在規(guī)狼劃期數內杭朵州市誠政府等將建帽設軌初道交對通。菊按照且20膏00濤年1采2月婦編制川的杭睡州市標輕軌泛系統(tǒng)工“慎十字牌”涼線控路設計光方案跪，東袋西線厲西起港余杭蘋鎮(zhèn)東首至下忘沙，撫沿途必有余丑杭站皆、留匪下站窗、汽霧車西故站、次古蕩日站、懲武林大門站彩、汽館車東遠站、湊彭埠聽站、煙九堡申西站幅、下少沙東序站等液20賄余個務站點砌?，F(xiàn)門正在汽對余余杭做懶客流取量的歉分析桶統(tǒng)計鑄，并朗向國幕家計發(fā)委申薦報立悄項，震預計估在2者00閑3年燭動工屆，2斷00事7年乒前后仿，建鞠成一憶期工華程2坐0公聲里的四市區(qū)歇段。遵本項旬目就歌在輕芽軌沿最途，亞輕軌期線路磚建成掀以后縣預計漁從本撲項目像到市供中心敏的單附程時筐間將輪不會不超過扣20遷分鐘梨。莊再SW寸OT帖分析查4.娘3.谷1絨項目額優(yōu)勢怕分析舟：下本項粉目規(guī)般模較血大，奶總占苦地面克積1奇80拔0畝乖，首無期規(guī)軍劃住托宅用衣地6濟25敲畝。徹本項妥目可個通過糕自身薪的整柱體開福發(fā)，岔形成渾規(guī)模抄效應滑，吸買引人況氣。遮本項劃目主努要以曠丘陵物緩坡隙為主極，地膠勢南曠低北酬高，庸并配腎以三碗個大筍小不愚等的議水面疊，日這照充派足，城植被說良好紫，整衣體地鄙形適嶺于別板墅開羽發(fā)。式本項潛目距具杭州喜約1己8~所20層公里迫，位籃于杭巖州市象半小挑時交作通圈孕內。撇距老哥余杭蓋約2螺公里邁，車叫行2店分鐘拳。省畜道道博路狀藥況良體好，旅車行使交通半比較律便利醒。縫4.細3.精2哲項目藍劣勢什分析蠶：辮閑林獨區(qū)域用多年凍來房使地產迎開發(fā)疫規(guī)模午很小肝，雖軌然近鑼年出廳現(xiàn)了泳綠城緣的桃工花源喬和華賭門的怖清水序灣這介兩個闊別墅迷項目能，但怪相比掏西湖助區(qū)和位富陽厲銀湖彩開發(fā)前區(qū)一乘帶的約別墅梢群，兇這一臣區(qū)域查仍然伸缺乏種人氣部，先穴行者蔥需要或付出啄較大志代價疏以獲襯得市編場關皂注。毫此區(qū)錢域詳干細規(guī)渡劃尚野未出泡臺，僵不可涂測因態(tài)素較疤多。辭本地累塊的訂交通臂條件根十分尖便捷巷是對棚有車送族而仗言的礎，但革公共良交通賭相當編不便舟。薦公交享線路革主要爹依靠聾私人驅的中恒巴和向大巴抽往返泊于杭督州與繁老余險杭之職間，每約1盼5分抵鐘一誰班席。而療且輕藥軌要匯到2勒00勞7年魯以后康才會狡延伸衣到本誘區(qū)域細。華本項會目的錯開發(fā)暖商雖憑具有湖一定駕的市沒場知涂名度評，但落相比收綠城岡集團歡和南剖都集斧團而遼言，抱缺乏盜開發(fā)么別墅忘的經女驗，剛缺乏怎客戶若積累桑。溪本項廣目周董邊配等套設猶施較植為缺俊乏。乞雖然冒距閑餅林鎮(zhèn)攜僅5避公里犧，然棟而該忌鎮(zhèn)多烏為農冷民用趁房，松配套牢設施帖也僅帳為衛(wèi)悼生院抵、工按人俱違樂部構、文懂化館扒等簡憤單配稠套，織且較縣為破囑舊。識因而天在項弦目內善部設記施的其建設艇上必脫須加恒大投趨入。稈本項恐目的伸東南轉面有割一個您大型例水泥退廠，雨沿杭覆昱公炸路又販有3弟個軋女石加愉工廠您，對展客戶濟的購法買欲款將會破產生炎一定坑的不烏利影艇響。雄02嘴省道部路口守設有貸一個子收費伴站，演每次弊進出塑都須汪支付掘10幟元的圣過路堅費，室對客些戶的商購買扁欲也槳將產熄生一嬌定的牽不利孔影響羅。泡本項釀目中臘樹種四較單蒙調，磨缺乏跳色彩沒變化脾，觀腐賞性這較差證。本叫項目廊如欲辯增加漏景觀野效應嚴，必日須在旅移植悲樹種哄等園予林規(guī)究劃方淺面加身大投膀入。踩本地莫塊東柿部為抬狹長是的南甚北向扔山谷快地形挑，水劃面很季小，口相對替地形牲較差定，不負利于睡別墅繪的布耀置。奧4.利3.赤3銜項目慶機會級點分寨析：慨近期謎，余部杭已渡歸入丟杭州笨市，臉大杭壩州的揮觀念憂已為憶越來份越多由的市量民所末接受塵，住點宅郊揀區(qū)化炊已漸槽成發(fā)聚展趨掠勢。桌在杭遭州的潤遠景惰規(guī)劃傍中，纖有一膨些利礙于本食項目券開發(fā)遞的消爐息：因20默04循年取毅消公計路過瑞境收銷費。凱軌道剖交通菊市西列線將逃從留園下延贊伸到蓬老余自杭鎮(zhèn)哭。2稀00虧3年尾動工脈，2粥00刊7年租將完舍成杭撈州市磚內部貴分2悉0公胖里?？?人炎大正舟在批服審過涂程中下)個20膛04禍~2棗00鎮(zhèn)5年洗內，妙余杭島區(qū)的肝市民國還將腳用上帳天然明氣，赤以及嚷建設咳寬帶已城域州網，慣使信復息高蓬速公茄路通滲向余展杭。排02優(yōu)省道曾旁邊杜的水器泥廠候將在有20摧02圍年內較全部下拆完牌，本種項目宵東南紙面的母水泥親廠也更在拆梨遷之銷列。詠(資碎料來慮源：希杭州寬日報光20桑01光/3避/8例)抖杭州忙別墅窯市場中的目站標客弊戶中騰，外看地客倘戶比貓例較臘高，睡因而勝客戶鐵層面狡廣，鈔利于拘本項植目的模銷售夫。虹本項慢目的雕西面壞將建馬造一禍個占默地面刪積為警60倦0多網畝匙的主賊題文日化公嘉園，敲建成愈后有述利于關吸引封人流奏，提姓高此兆區(qū)域認知名凡度，左為物芒業(yè)帶怪來一稼定的漂升值登空間靈。蔬杭州芳別墅帥市場跌現(xiàn)有文總體供消化封狀況職良好縮。而芹且杭團州市庭房地惡產市償場連圾續(xù)幾患年火屯爆，院一些妖高檔產公寓評的價享格已匙經接草近別慮墅價項格，咐這也靜給別御墅市衡場的負發(fā)展受帶來熔了機旁會。耕隨著由“貓住在軍杭州澤”毯和傾“校創(chuàng)業(yè)蜻在杭旁州患”態(tài)品牌納戰(zhàn)略墊的實治施，學隨著介金融考業(yè)和曬IT扛業(yè)的肥發(fā)展很，以球及W追TO拾的臨映近和版“跌天堂脹硅谷穗”豎的創(chuàng)厭建，止該領趟域的醫(yī)從業(yè)衫人員勸正成婚為新傅一代妥的富產裕階殃層，革他們量的生膨活方曬式和歌居住輔理念它越來舟越西陪化，工對別民墅的摧接受血程度喝也越皇來越紫大。胃根據敏發(fā)達畢國家怠的經膽驗，衡城市首人均求GD講P達礙到4母50穴0美高元時昂，開翅始進候入呈“爺城郊察居住致”裁階段帳，2幻00統(tǒng)0年衣杭州喝市區(qū)打人均裝GD錄P已掘超過脊45輩00上美元粉，加梨之中梢國即諒將入允世，帥汽車縮消費對將進星一步舌拉動挺，這披都給勁遠郊蔥住宅接的發(fā)灑展帶雕來了遣機會搶。啞大學薄城將紅修建思，有械利于固提升敬此區(qū)節(jié)域整賣體形筆象和流人氣麻，對英本項矮目有械促進奴作用宏。大流學城形又稱燦浙大拖基礎嗽部，尚從2倒00投2年藏起浙越大一押二年渴級的于學生義將在揚基礎中部上刺學。待新校教園位測于0法2省刮道北菊面，鵝距離處本項沖目約右10吉公里秤左右們，北率至留曬祥路蹄，南千至余澆杭塘沉路，貼東至腎規(guī)劃膨中的漲光明商路，愁西至刊規(guī)劃鳳中的栗紫金兆路，瘡占地職31聯(lián)00態(tài)畝，居總建射面積良90生多萬即畝，湯投資貸22揪億元陷，建滔成后凡將容國納學寧生3勿萬名傍，將縫成為寸全國疫高校堂建設溜規(guī)模徑最大斑的現(xiàn)芒代化雕的新倍校園瞇之一賀，將字于2獲00援1年占秋啟只用。應4.邁3.山4度項目偽威脅草分析夕：營在本歲項目士周邊搏與本糕地塊椒條件敗相似糖的地盟塊很釘多，究一部失分集數中在年小和事山項花家販摧村，怪里山顛村一悶帶，死以市爪政房濕產、納省經揮協(xié)房命產、怪華通粒房產宏等為油主力舉，另斑一部悟分在盲02豎省道局邊，個以華俯立房臂產、該浙經邊房產甜、金峽都房美產等葬為主告力，偶將于鬼本地備塊形寧成競薄爭。四附澇：規(guī)策劃中耗閑林著區(qū)塊佩部分軟項目刑一覽榮省經略協(xié)房廢產禍小和穴山學前林雅忍苑銷小和批山頂酷家畈撒44吐0舅別墅西華通更房產榮靈溪沉苑生晉態(tài)住匹宅行小和貸山頂奏家畈萬10斥8訓公寓她、別犯墅方市政仿房產般生態(tài)挨度假算中心蹤小和天山里肝山村衫30麥0撤公寓崖、別胸墅麥華立添房產絡江南璃名居亂02腿省道竿邊疤50盾0原別墅釣浙經燈、華辟誠糠梅竹叫園挪02筆省道杠邊幸20違0酬公寓原、別嚷墅芬金都泛房產通金都瘋雅苑蜘02狀省道概邊櫻30乘0恥排屋沫杭富柜公路派邊銀炎湖開駐發(fā)區(qū)絞已可腔能成辛為大綁片別打墅開勒發(fā)區(qū)怖，其轟人文娘環(huán)境桌、竭刃叔推勁顧鬧腦貨紛洗沙是生態(tài)載環(huán)境侵、和抹交通稻條件森都與蛇閑林挽區(qū)域按相似糞，因挽此將城對本蘿項目背產生鎖壓力槍。蕩附：譽規(guī)劃蔥中部借分城依郊開字發(fā)項均目一吐覽菊金都敘房產潔銀湖秀開發(fā)懷區(qū)馳富春狹山居唉15撒00咸三盛競房產何銀湖飾開發(fā)馬區(qū)米待定彩10互00額廣廈原集團橫余杭貪星橋該鎮(zhèn)雨天都回城莖65射00攻南都默房產兔余杭糖良渚致文化劫村暴待定熄5、枯項目飯產品追特征巨建議代5.山1任價格擾定位兼綜上沒所述熊，本吧項目肚可能稈的發(fā)呢展方溪向為緣以下糧三種柔：券1、餐高檔秋別墅禾區(qū)(革主力爆總價初20窗0萬障/套包以上盤)怎從市陶場角揚度看酸，高緩檔別椅墅的盾消化峽狀況疾良好粥，蘊礦育著怒市場案開發(fā)世空間臭。私氧營業(yè)憐主是墻其主規(guī)要的坊消費萍群體竹。饒從地左塊自綿身條賽件看件，發(fā)駐展高斃檔別疑墅還貓有差禿距。狗本地貨塊西凱部地狡勢平緞緩，魄水面課集中咬，但附東部季為南炮北向揚狹長飾山谷境地形離，水論面很照小，嚇整個悔地塊興植被售單調北。整姓體地谷形條演件比渣杭州句市現(xiàn)甚有高到檔別蘇墅區(qū)濟的地負形條絞件略狂遜一狂籌?；?例哪如桃玉花源昏，兩旋者基腔本地坡貌相煌似，勒但桃花花源仇地勢夏更為妨平緩域，所革有別糖墅都環(huán)布置肢在緩牲坡的玻南面朗。又脫如九登溪玫都瑰園殲，位袖于朝選南的稍半山歡坡，以臨山屠面江全，氣繳勢開均闊，拍而且涼其后搞山的柿植被介品種理豐富乓，色粗彩富偉有變臺化)墨從開蘭發(fā)商蛋角度運而言材，缺務乏相懼關的董經驗擾和客魄戶積血累。請本項左目的拘開發(fā)啊商在登別墅比或者路高檔咳住宅訊開發(fā)起方面天的品漿牌形堂象比油綠城仔、南地都等制開發(fā)拼商略作遜一架籌，授缺少勾別墅慎開發(fā)姑經驗戴，缺合乏高葵檔客礙戶積舞累，向缺乏旅集團型內部嗓客戶固支持圈，如牢果開忙發(fā)高園檔別旦墅，高銷售賄壓力艇較大傭。娘綜上摟所述仆，我?guī)姓J李為本猾地塊秧不適撈宜開矩發(fā)高弟檔別切墅。里2、浸中檔陳別墅婦區(qū)(幻主力遣總價留10佩0~丹15列0萬遠/套計)道從市頭場角徑度看押，中慚檔別辮墅的政消化戶狀況石良好學，悄特別斧是在廣產品爛方面順有特暈色的威物業(yè)欠，市兇場接蒸受程且度很快高(散例如背萬安慢秀水亂山莊積)。榴而且異隨著采“營住在蘆杭州迎”歷、墨“裙創(chuàng)業(yè)涂在杭汁州瓜”華、用“偉天堂壘硅谷扒”爸等概蹲念的轟深入雨，客綢戶層掃面將謀會進賄一步落拓寬罰，市御場前聲景看起好。飽但從假目前輛各開園發(fā)公受司土勇地儲復備情軋況來仆看，依未來咐五年睡內將伯有較領大量貢的別浪墅推裝出，壟可以濾預計餅其中頃中檔獻別墅賓將占踩到相勤當的層開發(fā)窯比例蛾，因博此未肚來競澇爭激服烈。撫從地紫塊自徹身條臉件看著，本傾地塊鐵具有田開發(fā)沒中檔鬧別墅歉的條乞件。勿本地夠塊規(guī)頂模較益大，剃地勢頌起伏量平緩拼，植掠被良起好，解最重已要的駕是有態(tài)較大勾的天站然水斤面，圣比某李些需業(yè)要人谷工引快入水蔽景的斗別墅白地塊猜(如疏景月魄灣)佳更具誓優(yōu)勢晝。斗從對拘項目誰后期做開發(fā)渠的影坡響而弊言，蜓有利濤于樹陵立品仙牌形死象，段預留濤項目沃調整藝空間獎由于直本項狡目規(guī)宇模很課大，仇因此態(tài)通過田前期耕的中捐檔別是墅的董開發(fā)糊，有饞助于班樹立用發(fā)展翁商的梢品牌爬形象眉，為辟后期倡開發(fā)檔打下雄良好助基礎旱。并州且預毫留項拾目調陰整空孝間，有根據鍬市場芽狀況辨可以攏向高欺檔和游低檔命兩個控方向鏡進行艷調整顏。酒綜上帖所述晉，我糞行認糕為從糕地塊痕自身裳條件弦和市赤場接閃受程滴度出腎發(fā)，怎此地坐塊適燕宜發(fā)傾展中五檔別位墅?？粗珌砀偙瑺幖ぶ?，吩需要庫在整為個開捆發(fā)過光程中脹通過呢品牌槳形象瓶、產宵品特團征、何規(guī)劃朱設計慣、銷描售方形式等接途徑雞努力弦創(chuàng)造悄項目轟的獨削特性測，以孟確